สัมมนา ถอดรหัส The Real Deal 2015 ภาคหุ้นอสังหาริมทรัพย์

[amornkowa]

งานสัมมนา ถอดรหัส The Real Deal 2015 ภาคหุ้นอสังหาริมทรัพย์
แบ่งปันความรู้โดย
คุณพีรนาถ โชควัฒนา
คุณณัฐชาต คำศิริตระกูล เป็นผู้สัมภาษณ์
คุณทิวา ชินธาดาพงศ์ เซียนมี่
Q:อยากให้แชร์ประสบการณ์ในการซื้อหุ้นอสังหาริมทรัพย์ เริ่มจากเซียนมี่ก่อน
A: เซียนมี่ บอกว่าอสังหาไทยถูกที่สุดในโลก ธุรกิจอสังหา เน้นงานการตลาด และ การขาย
หลักการเลือกหุ้นจะเลือกบริษัทที่เจ้าของถือหุ้นใหญ่เกิน 25%
ส่วนการ Valuation ใช้หลักการของหมอพงษ์ศักดิ์ โดยตั้งPE 10 เท่าสำหรับบริษัทมาตราฐาน
ถ้าธุรกิจมี DCA ก็จะบวกให้อีก 1,2,…… แต่ถ้ามีจุดแข็งใน Five Force ก็จะบวกให้อีก
ทำให้ค่าPE สูงกว่ามาตราฐานคือ 10 เท่า
ธุรกิจอสังหา เป็นธุรกิจที่ต้องสร้างใหม่ลูกค้าใหม่ทุกๆปี ดังนั้นจะให้ PE มาตราฐานแค่ 7 เท่า บางธุรกิจ ที่ต้นทุนต่ำมีBrand ดีกว่าคนอื่นอาจให้ PE10-12เท่า หากหุ้นตัวไหนไม่มีประสิทธิภาพพอ ก็ให้แค่ PE 7 เท่าก็พอ

คุณพีรนาถ กล่าวว่า ทำอย่างไรจะได้เงินคืนจากที่จองคอนโดของเขา ถ้าเป็นบริษัทนอกตลาดก็ทำอะไรไม่ได้
แต่ถ้าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ ก็อาจจะโดนเอาคืนกันบ้าง ผ่านการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์
หลักการเลือกหุ้น
1. ต้องการให้เจ้าของถือหุ้นในสัดส่วนที่เยอะ
2. ข้อนี้สำคัญมาก ไม่เฉพาะอสังหา การลงทุนเหมือนชวนเราให้ลงทุนอสังหา
ถ้ามีใครมาขอเงินเช่น 3 ล้านบาท ถ้าเอา 10 คนมาเฉลี่ยก็คนละ 3 แสนบาท ถือเป็นเงินส่วนน้อยของเรา
และสมมติว่าคนที่ขอเป็นรุ่นน้องที่คณะ ก็เลยร่วมลงทุนด้วย
แต่ถ้ามีคนขอทีเดียว 30 ล้านบาท ถ้าเราไม่รู้จักเขา ไม่คุ้นเคย อาจไม่ลงทุน หรือ ซื้อเล็กน้อย ลงทุนบางส่วน

เราไปประชุมผู้ถือหุ้นประจำปี AGM หรือ EGM ค่อยๆตั้งคำถาม และ เรียนรู้ ไม่ต้องซื้อเยอะๆ เวลาเข้าใจก็เริ่มซื้อ มากขึ้นเรื่อยๆ
การ Valuation สมมติมีรายได้ 1 ล้านบาท กำไร 2 แสนบาท ก็พอใจถ้าเทียบกับดอกเบี้ย เงินฝาก
แต่ถ้ามีการลงทุนต่อ ให้เรา5หมื่น เนื่องจากต้องเอาเงินบางส่วนไปลงทุนขยายกิจการ พอใจใช่ไหมที่ได้ 5% เทียบกับการไปฝากแบงค์ได้แค่หมื่นเดียว ปีไหนจ่ายเงินปันผลน้อย ก็ต้องดูเหตุผล เวลาลงทุนหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ หรือ กลุ่มอื่นๆ ก็ใช้หลักการเดียวกัน มีคนมาบอกเชียร์ให้ซื้อ ยกตัวอย่างเช่น คุณทิวา มาชวนขายหมูยอ ต้องถามเยอะแยะ ประกอบการตัดสินใจว่าจะร่วมลงทุนด้วยหรือเปล่า แต่ลงทุนหุ้น ซื้อได้เลย ใช้เวลาตัดสินใจนิดเดียว
Q: ขอเป็นCase Study ว่าไปเจอหุ้นได้อย่างไร ตอนตัดสินใจขายเพราะว่าอะไร
A: เซียนมี่ จริงๆที่เจอเป็นหุ้นเปลี่ยนชีวิตเลย ตอนนั้นมีน้องคนนึงมาบอกหุ้นแสนสิริ PE 5 เท่า ในช่วงกลางปี2554
ราคา 5 บาท เลยอ่านรายงานประจำปี วิเคราะห์งบจาก 56-1 ทำ Valuation
คนที่เล่นหุ้นในตลาดที่ไม่ได้วิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานก่อนซื้อ ได้ยินคนพูดหุ้นครั้งที่ 1 เก็บไว้ใน watch list ถ้ามีคนมาเชียร์เพิ่มก็จะทยอยเก็บไปส่วนนึง ถ้ามีคนเชียร์อีก ก็เคาะซื้อไปเลย ถ้าหุ้นลงค่อยกลับมาดูรายงานประจำปีว่าลงเพราะอะไร
กลับมาที่หุ้นแสนสิริ ตอนนั้นเป็นเบอร์2ในตลาด รายได้ 2หมื่นกว่าล้านบาท PE 5เท่า
อสังหาระดับ Tier 1-3 เทรดกัน PE 10-12 ส่วน tier 2 อันดับ 4-10 PE 6-8 เท่า
หุ้นแสนสิริเบอร์2 แต่เทรด PE 5 เท่ามันผิดปกติ ทำไมคนไม่ซื้อ
ไปหาข้อมูลพบว่า SG&A 22% GP 3x% ทำให้ NP เหลือแค่ 9%
ปกติ SG&A 15-17% NP จริงๆ ควรได้ 10-15% ใครทำได้มากกว่าก็เก่ง
ตอนนไปร่วมงานประชุมผู้ถือหุ้น ผู้บริหารบอกว่าจะคุม SG&A ให้ได้ และจากนี้ไป Net profit margin จะดีขึ้นเรื่อยๆ เพิ่มปีละ1% และมีข่าวตลาดประกาศว่าเจ้าของกู้เงินมาซื้อหุ้นเพิ่มจนมีสัดส่วน 25% เป็นการเพิ่มสัดส่วนการลงทุน และถือว่า 1. ผู้ถือหุ้นใหญ่อยู่ฝั่งเดียวกับนักลงทุน
2. กู้เงินมา ซึ่งมีต้นทุน ต้องมั่นใจมากๆ แสดงว่าหุ้นต้องขึ้น
เลยซื้อไป 10-15% ของ Port ปรากฎว่า เจอน้ำท่วมใหญ่ ทำให้ขายออกมาไม่ได้ เลยคิดว่าจะถือเป็นมรดกให้ลูกๆ
ทีวีก็มาบอกว่าอสังหาจบแล้ว ชีวิตผมก็จบเหมือนกัน อยู่ๆก็มี demand ใน section ใหม่ เช่นคอนโดในกรุงเทพ
ราคาพุ่งขึ้น ก็เลยซื้อตาม ราคาขึ้นไปอีกเป็น 1 เท่าตัว โบรคเชียร์ขายทันที บอกว่าเป็นเรื่องการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรไทย เลยตั้งใจถือไว้ ปีนั้นน ขายคอนโดดีมาก ปรับเป้าขายไป4รอบในปีเดียว ทำให้ราคาขึ้นไป600% ตอนนั้นดีใจมาก หัวใจพองโต เชื่อมั่นตัวเองมาก คิดว่า PE 10 เท่า หรือ ราคา 5 บาทจะขาย
ปรากฎว่าพอราคาขึนถึง 5.5 บาท มีบทวิเคราะห์ปรับเป้าเป็น 6 บาท เพื่อนซื้อเพิ่มที่ 6 บาท เลยถือต่อ หุ้นเริ่มลงมา
เพราะที่ดินกรุงเทพแพงไป และ โครงการหัวหิน presales ได้แค่ 28% แต่รักหุ้นตัวนี้มาก Q1 ชาดทุน Q2ก็มีคนมาบอกว่าจะขาดทุนอีก ตัดใจขายไปที่ราคาครึ่งนึงของราคาสูงสุด จาก 15 เด้งกลายเป็น 7 เด้ง มีคำถามกับตัวเองว่า
ทำไมสัญญากับตัวเองแล้วทำไม่ได้
สรุปบทเรียนคือ วางแผนการลงทุนแล้ว ไม่ได้ทำตามแผนที่วางไว้
จุดที่ซื้อ ตอนที่เห็น เจ้าของกู้เงินมาซื้อหุ้น แสดงว่าอยู่ฝั่งเดียวกับผู้ถือหุ้น

Q: พี่พี มีอะไรจะแชร์ให้นักลงทุนบ้างหรือเปล่า
A: คุณพีรนาถ บอกว่า วุฒิการศึกษาไม่ได้บอกว่า จบสูง ได้เกรดดี ก็ไม่ใช่ว่าจะประสบความสำเร็จในการลงทุน
คนจบชั้นม3 แต่ประสบความสำเร็จแสดงว่าต้องมีอะไรดี เช่นศึกษาหาความรู้เพิ่มเติม
จริงๆแล้วการทำผิดสำคัญกว่า เพราะ เราจะวิเคราะห์ว่าทำไมถึงทำผิด เราต้องดีใจว่าเราทำผิด ถ้าทำถูกจะเพิ่มอีโก้เราเท่านั้น คุณปู่ของผม ดร เทียม บอกว่า มีคนทำผิด ทำให้ขาดทุน หนึ่งแสนบาท ก็จะเล่าให้คนอื่นฟัง10 คนก็จะเหลือขาดทุนต่อคนแค่หมื่นบาท หุ้นอสังหาตัวแรกซึ่งทำกำไร คือ หุ้น ปรีชา ตอนขับผ่านถนนพระรามเก้า เห็นขายตรมละ 4หมื่นบาท เลยไปกะจองตั้งแต่ 6 โมง เพราะรับจอง9โมง เลยเดินเล่น พอไปถึง 8.30 ปรากฎว่าได้คิว 400กว่า แต่ห้องที่เล็งไว้ตั้งแต่ต้น ได้จองพอดี one day sales out เวลารับรู้รายได้ จะรับรู้รายได้เมื่อโอน
แต่ไตรมาสที่มีการจอง จะไม่มีรายได้ มีแต่ค่าใช้จ่ายโรงแรม และค่าจัดงาน ก็จะขาดทุน แต่ราคาหุ้นขึ้น
ผมผ่อนดาวน์ไปเรื่อยๆ ปรากฎว่ามีprojectใหม่ไม่เยอะ ขาดทุนไตรมาสแล้วไตรมาสเล่า พอโอนตึกราคาก็ตก ก็ซื้อหุ้นไปเรื่อยๆ วันละหมื่นบาท ราคาไม่ถึงบาท ทำให้ได้กำไรเยอะมาก เมื่อราคากลับขึ้นมา เลยได้คอนโดฟรี
นักวิเคราะห์ก็มาบอกเลยว่าราคาจะขึ้นในปีหน้าอีก แต่จริงๆกำไรไม่ดี ก็เลยขายไปซื้อคอนโด

คุณพีรนาถตั้งใจขับรถจะไปดูวิลล่าของ SC Assetที่หัวหิน ดูแล้วแพงจะไปขายใคร ขากลับแวะทิวทะเลของชาญอิสระ ไม่คิดว่ามันออกมาดีอย่างนี้ เลยกลับมาดูหุ้นในตลาด ปรากฎว่าตอนนั้นหุ้นราคาถูกมาก Market cap แค่นี้เอง การดำเนินงานขาดทุนตลอด ส่วนตัวของคนเรียบเรียงจะเห็นการจ่ายผลประโยชน์ให้ผู้บริหารสูงมากในช่วงนั้นด้วย และ พัฒนาโครงการไม่ต่อเนื่อง แต่จากนี้ไปจะเริ่มมีโครงการโอนจากบ้านทิวทะเลและมีต่อเนื่องไปอีก
การดูบริษัทเล็กจะง่ายกว่าบริษัทใหญ่ ตอนนี้ยังถืออยู่
ส่วนอีกหุ้น คือบาจา เห็นตอนไปเดินมาบุญครอง มีคนต่างชาติและคนไทยเข้าร้านเยอะมาก เลยไปดูmarket cap
เล็กมาก เพราะคงไม่ได้มีใครคิดว่าจะขายดีแบบนี้ เลยซื้อหุ้นบาจา
สรุป สไตล์การลงทุนของคุณมี่ เก็บข้อมูลเยอะ ติดตามละเอียด Model ใน Excel หาค่า EPS, PE เท่าไหร่
ส่วนพี่พี ชอบไปห้าง เช่น JMART หรือ คอนโดที่เปิดตัวใหม่ ใช้ชีวิตกับการลงทุนให้สอดคล้องกัน อาจเป็นผู้ถือหุ้นแล้วได้ คอนโดฟรีด้วย

Q: มีอะไรฝากไว้ สำหรับสภาวะเศรษฐกิจช่วงนี้ การลงทุนในหุ้นอสังหามีคำแนะนำอะไรบ้าง
A: เซียนมี่ บอกว่า วิเคราะห์ไม่ค่อยเก่ง รัฐบาลใหม่จะดีขึ้นในไตรมาสหนึ่งหรือสอง ความมั่นใจของผู้บริโภคเริ่มดีขึ้น
ยอดขายในต่างจังหวัด เช็คดูว่าดีขึ้น นักลงทุนชอบเสพข่าวร้าย หุ้นถูกไม่ซื้อ ชอบหุ้นตอนขึ้นไปแล้ว อยากฝาก
ทัศนคติที่ถูกต้องเหมือน หางเสือเรือ แม้จะเล็ก แต่ก็เป็นส่วนที่สำคัญที่controlชีวิตให้หันเหไปทางทิศทางไหนก็ได้
พี่พีรนาถ บอกว่าในตลาดหลักทรัพย์ไม่มีคำว่าพอดี กลัวมากไป ดีใจโลภมากเกินไป จริงๆมีโอกาสตลอดเวลา
อสังหาเป็นปัจจัย4 ที่อยู่อาศัยมีอยู่กี่ยูนิค น้อยมากเทียบกับประชากร และ จำนวนนักศึกษาที่จบออกมาแต่ละปี
คนเราตัดสินใจจากนักวิเคราะห์ เช่น oversupply แล้ว ไม่น่าลงทุน ผมลงทุนในหุ้น คอนโด ผมลงทุนอย่างเพียงพอ
ของชอบ คุ้มไหม ไม่ค่อยคุ้ม อยากอยู่ที่กรุงเทพซึ่งเป็นเมืองน่าอยู่ สำหรับคนที่มีฐานะแล้ว พยายามคิดในแง่บวก
ตอนคนอื่นมองว่าดี เราก็มองต่าง อะไรน่าสงสัย ก็ตามไปศึกษาอาจเป็นช่องทางได้หุ้นดีๆก็ได้

[Buntam]

ขอบคุณมากๆ ครับ ที่นำมาแบ่งปัน

[ลูกหิน]

ขอบคุณมากๆครับ