ถึงตอนนี้ คิดยังไงกับ หุ้นที่ขายคอนโดติดรถไฟฟ้าครับ

[path2544]

ผมว่า ดู Demand ไม่ได้ และดูว่าขายหมด หรือไม่หมดก็ไม่ได้

เพราะบางแห่ง ขายแค่ 50% ก็คืนทุน หรือบางแหง่อาจต้องขาย 80% ถึงคืนทุน

แต่ ในความเห็นผม คือ ใครมีต้นทุน ที่ถูกกว่ากัน

คอนโดบางแห่ง บริษัทเจ้าของโครงการ ซื้อที่ไว้นานแล้ว หรือ ต้นทุนก่อสร้างถูกกว่า

ซึ่งจริงๆ มันดูยากจริงๆๆ อันนี้ต้อง Company Visit อย่างเดียว

[chode]

เวบนี้ demand เทียม เป็นอัตราส่วนที่มากกว่าปกติ ซะอีกนะครับ

ครับอันนี้มีทั้งdemand แท้และเทียม

ลืมบอกอันนี้ดูได้แต่อันไหนเทียม
1.คอนโดไหนที่มีแต่คนจองแล้วแห่มาขายใบจอง
2.เจ้าของโครงการมาเนียนมาเนียนเป็นคนจองแล้วมาขายใบจอง

อันไหนแท้
อันไหนที่ราคาต่อตรม.ที่มาตั้งขายสูงกว่าตอนจอง อันนี้จะเกิดกับคอนโดที่ใกล้เสร็จแล้วขายหมดจริงครับ

ตอนยังสร้างไม่ใกล้เสร็จยากจะทราบจริงๆครับ ว่าแท้หรือเปล่าแต่เทียมนี่พอจะทราบได้

[Pn3um0n1a]

ผมว่า ดู Demand ไม่ได้ และดูว่าขายหมด หรือไม่หมดก็ไม่ได้

เพราะบางแห่ง ขายแค่ 50% ก็คืนทุน หรือบางแหง่อาจต้องขาย 80% ถึงคืนทุน

แต่ ในความเห็นผม คือ ใครมีต้นทุน ที่ถูกกว่ากัน

คอนโดบางแห่ง บริษัทเจ้าของโครงการ ซื้อที่ไว้นานแล้ว หรือ ต้นทุนก่อสร้างถูกกว่า

ซึ่งจริงๆ มันดูยากจริงๆๆ อันนี้ต้อง Company Visit อย่างเดียว

อืม ประเด็นเดียวกันรึเปล่าครับ ผมไม่แน่ใจ
อ่านหัวกระทู้แล้ว ตอบเลยรึเปล่า
แต่ผมก็ผิดเองที่ ลากออกนอกเรื่องครับ



พี่โชติ เห็นด้วยครับ ขอบคุณครับ  

[Muffin]

หากดูต้นทุนและผลประกอบการที่บันทึกลงเป็นตัวเลขทางบัญชีเป็นหลักนั้น อันตรายมาก
สมมติว่า ด้วยที่ดินราคาเท่ากัน และ gross margin เท่ากัน
คอนโด กับ บ้านเดี่ยว ที่ใช้เวลาก่อสร้างต่างกันถึงสามเท่า (และมี IRR ต่างกันมาก) กับความเสี่ยงที่ต่างกัน เราอาจจะมองไม่เห็นอะไร และเข้าใจอะไรผิดไปก็ได้ครับ

[hot]

ความจริง  ผมว่ามูลค่างานตกแต่งคอนโดปัจจุบัน
มีมูลค่าสูงกว่าบ้านเดียว  หรือเปล่าถ้าเทียบต่อตารางเมตร

อย่าง คอนโดขนาด60ตารางเมตร บางห้องตกแต่ง
แถว1-2ล้านบาท  ผมว่าสูงมากทีเดียวแต่แปลกที่
การตกแต่งคอนโดบางทีดูดีกว่าบ้านเดียวเสียอีก

ไอเดียคนเราไม่มีสิ้นสุด

[Muffin]

พฤติกรรม ผู้ซื้อคอนโด ชอบแบบ all in one เข้าปุ๊บอยู่ได้ปั๊บ และทุกอย่างลงตัว ไม่เหมือนคนซื้อบ้าน ที่ชอบซื้อของเข้าบ้านทีละชิ้นสองชิ้น
คอนโด ก็มักขายพร้อม เฟอร์นิเจอร์ที่บางแห่ง ออกมา เพื่อโครงการนั้นๆโดยเฉพาะ ทำให้ลงตัวมากๆ  และสามารถกู้ได้พร้อมกับตัว unit ไปเลย ซึ่งถูกกว่าไปซื้อเองค่อนข้างมาก (แถมมี leverage อีก)

ใครก็ได้ ซื้อให้สักหน่วยสิ

[pong]

ตอนนี้ผู้ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อมีความเสี่ยงด้วยกันทั้งนั้น

ในแง่ผู้ขาย
การขายคอนโดปัจจุบัน หลายโครงการจะยังไม่ได้ใบอนุญาต หรือยื่นสิ่งแวดล้อม โดยเฉพาะเจ้า ส.ว.ล. นั้นใช้เวลา 7-8 เดือน แต่ทำการขายก่อน
เพราะต้องการทั้งยอดขาย และ เป็นการแย่งลูกค้ามาก่อน (คอนโดเกิดขึ้นเร็วมาก)   ผู้ประกอบการหลายบริษัท คิดว่า การที่ได้ลูกค้ามาในมือแล้ว เท่ากับเรามีรายได้แล้ว แต่ปัญหาคือ  ผู้ประกอบการควบคุมต้นทุนไม่ได้ครับ  ยกตัวอย่างหลายๆบริษัทที่ขายคอนโดเมื่อช่วงปีที่แล้ว (ไตรมาส 3-4 เยอะมาก) ได้ทำสัญญาว่าจ้างผู้รับเหมา ฯลฯ  โดยคิดว่า ไม่น่าจะมีปัญหา (รู้ว่าต้นทุนเป็นเท่าไหร่ ขายเท่าไหร่ กำไรเท่าไหร่)   ที่ไหนได้ ราคาวัสดุก่อสร้างวันนี้ โดยเฉพาะเหล็ก ที่ขึ้นแบบพรวดๆๆๆๆ   ผู้ประกอบการคิดว่าไม่ต้องแบกภาระครับ  แต่ทำไงได้ผู้รับเหมามันเจ๊งสิ นั่นประเด็น  แล้วคอนโดจะทำไง ผู้รับเหมาเจ๊ง หนี่บ้าง สุดท้ายมี 2 ทาง  1.ทิ้งร้าง  2.ผู้ประกอบการก็ต้องช่วยผู้รับเหมา (ใส่เงินทุนเข้าไปใหม่)

ในแง่ผู้ซื้อ
แน่นอน 1. คุณมีความเสี่ยงว่าจะได้คอนโดรึเปล่านี่  2. คอนโดคุณอาจจะโดนลดสเปค 3. ในอนาคตคอนโดในเมือง ราคาต่อ ตรม.คงหนีไม่พ้น 100,000 up (หมายถึงที่ปัจจุบันหรือปีที่แล้วขาย 70,000-80,000 บาท)

กลับมาที่หุ้น...
ผมเป็นห่วงพวกบริษัทที่ขายคอนโดจัง ปีนี้จะมีบริษัทที่เจอปัญหาสร้างไม่เสร็จ  หรือก่อสร้างไม่ได้กี่ที่นะ

[hot]

แต่วัสดุก็มีราคาขึ้นจริงจริงนะผมว่า
อย่างเหล็กเส้น  กกละ32-33 บาท

จากแถว20.5-23.5 เหมื่อนปลายปีก่อน

[Muffin]

ถ้าประมูล lump sum ไปตั้งแต่แรก ความเสี่ยงอยู่ที่ผู้รับเหมามากกว่าครับ

ความเสี่ยงหลักของ developer คงเป็นเรื่อง การขออนุญาตเปิดใช้อาคาร และ EIA มากกว่า

[Linzhi]

ผมมาอยู่ปักกิ่ง ด้วยมาตรฐานการครองชีพแบบคนจีน
ราคาคอนโด ที่เป็นระดับกลางอยู่ระดับ 10000-15000RMB/sqm แล้วครับ

ผมเช่าอยู่ 6500RMB/M, ที่ 140sqm อันนี้คือถูกแล้วนะครับ บางที่ในเมืองค่าเช่า 6500 เหมือนกัน แต่เป็น USD  :shock:

ถ้าเรียกบ้านเราเก็งกำไรเยอะ ที่นี่เยอะกว่ามากแบบเทียบกันไม่ได้เลย (ผมไม่รู้ว่าจุดที่เรียกว่าฟองสบู่จะอยู่ตรงไหนเหมือนกัน)

แต่ผมเห็น Trend ว่าคนจะอยู่คอนโดมากขึ้นมากในเมืองไทย เพราะเศรษฐกิจโลกส่วนมากในอนาคตจะกระจุกตัวอยู่เฉพาะเมืองใหญ่ ถ้ายิ่งเมืองขยายเร็วเท่าไหร่ ตลาดคอนโดก็จะตามไป

ตอนนี้ราคาหุ้นรวมถึงราคาขายคอนโดแพงขึ้น แต่เสี่ยงมากขึ้นตามไปด้วย ผมมึนเหมือนกัน

[june1500]

ครับ
เห็นด้วย ราคาคอนโดแพงจนยากที่
จะเก็งกำไรในสายตาเราๆ

แต่ทำไมเขาก็ยังขายได้ พวกเก็งกำไรก็กล้า
เก็ง เป็นผมก็ไม่เอาเหมือนกัน

คงจะเป็นไปตามtrend เมืองหลวงทั่วโลก

ที่ว่า demand เทียม ก็ต้องมีอยู่แล้วทุก
วงการที่มีการค้าขาย หุ้นก็ยังมี demand
เทียมเหมือนกันนะ  ยอดซื้อ 10000 ล้าน
ไม่รู้ว่าซื้อลงทุนกันจริงๆเท่าไหร่

แต่อย่าลืมนะ ถึงแม้เป็น demand เทียม
แต่เวลาเขาซื้อ เขาใช้"เงินจริง"ซื้อ
ไม่ได้ใช้ "เงินเทียม"

[Future_Investors]

ช่วยแนะนำกรณีซื้อคอนโดแล้วสร้างไม่เสร็จตามกำหนด แถมหยุดสร้างชั่วคราว อีกทั้งใช้วัสดุไม่ตรงกับห้องตัวอย่าง ทำอย่างไรดีคะ
เก็บเงินซื้อคอนโด โดยเอาแบบอยู่ใกล้ที่ทำงาน ผ่อนตั้งแต่ปี 2548 ผ่อนเสร็จตั้งแต่ ก.ค. 2550 ตามสัญญาเขียนไว้ว่าจะสร้างให้แล้วเสร็จหลังจากผ่อนดาวน์เสร็จไม่เกิน 6 เดือน ผ่านไป 2 ปี 6 เดือนยังสร้างไม่เสร็จเลย
  ล่าสุดมีจดหมายจากเจ้าของโครงการแจ้งว่าขอระงับงานก่อสร้างอาคารเป็นการชั่วคราว ด้วยสาเหตุ 2 ประการคือ
1.ได้มีผู้ร้องเรียนที่สำนักงานเขตฯ จากบ้านข้างเคียงที่ได้รับผลกระทบจากการก่อสร้าง
2.บริษัทฯได้ดำเนินการแก้ไขแบบเพื่อให้สอดคล้องกับมาตรการของสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม อยู่ระหว่างการรออนุมัติจากสำนักงานโยธา

และแจ้งว่าเมื่อได้รับอนุมัติจะทำการสร้างให้แล้วเสร็จภายใน 5 เดือน

ตอนนี้ก็ผิดสัญญามา 2 เดือนแล้ว ถ้าสมมติอนุมัติให้ก่อสร้าง 1 เมษายน 2551 จะสร้างแล้วเสร็จ  1 กันยายน 2551 ซึ่งจะผิดสัญญา 8 เดือน แต่ถ้าไม่ได้รับการอนุมัติแล้วจะเสร็จเมื่อไหร่ก็ไม่รู้

โครงการนี้สร้างผิดแบบจากห้องตัวอย่างด้วย ห้องตัวอย่างใช้ประตูไม้แบบมีโช๊คอย่างดี  แต่ของจริงเป็นประตูกลอนธรรดา  ห้องนอนผนังกำแพงเป็นกระจกล้วน  แต่ของจริงเป็นคอนกรีตสูง 1 เมตร อึกครึ่งเป็นกระจกบานเลื่อน   ความสูง ห้องตัวอย่าง 2.7 เมตร ของจริง 2.45 เมตรซึ่งถือว่าต่ำมาก สูงเท่าชั้นจอดรถเลย   เครื่องครัว+ตู้แขวนห้องครัวที่โชว์ ก็คนละตัวกันกับที่ตกลงในวันซื้อ กระเบื้องห้องน้ำก็คนละแบบ พื้นก็คนละแบบ  ...

อยากทราบว่าเราในฐานะผู้ซื้อสามารถทำอะไรได้บ้างคะ  หรือทำได้แค่รอ และรอ นี่ก็รอมา 2 ปี 6 เดือนแล้ว ยังไม่ได้อยู่เลยค่ะ  ช่วยแนะนำทางออกด้วยนะคะ

ที่ตั้งโครงการ : ถนนพระรามที่ 3 ซอย 73 (นางลิ้นจี่) แขวงช่องนนทรี เขตยานนาวา กรุงเทพฯ
ประเภทโครงการ : คอนโดมิเนียม สไตล์รีสอร์ต สูง 8 ชั้น จำนวน 2 อาคาร
เนื้อที่โครงการ : 2 ไร่ 2 งาน 73 ตร.ว.
ประเภทห้องชุด : 1-3 ห้องนอน
พื้นที่ใช้สอย : 36-132 ตารางเมตร
จำนวนห้องชุด : 214 ยูนิต (อาคาร A จำนวน 103 ยูนิต และ อาคาร B จำนวน 111 ยูนิต)
จำนวนที่จอดรถ : 183 คัน
คาดว่าก่อสร้างแล้วเสร็จ : สิ้นปี พ.ศ. 2550
ราคาเริ่มต้น : 1.7 ล้านบาท
ค่ากองทุนส่วนกลาง : 500 บาท/ตร.ม.
ค่าบำรุงรักษาส่วนกลาง : 30 บาท/ตร.ม./เดือน
เจ้าของโครงการ : บริษัท เพาเวอร์พลัส พร้อพเพอร์ตี้ จำกัด
สร้างโดย : บริษัท แอสคอน คอนสตรคชั่น จำกัด (มหาชน)

จากคุณ : ปลดปล่อย  - [ 4 มี.ค. 51 16:26:14 ]  

@@@@@@@@@@@@@  

อาจจะเกี่ยวหรือไม่เกี่ยวข้องกัน ก็ขออนุญาตินำมาแปะเผื่อเป็นข้อมูลครับ

http://www.pantip.com/cafe/home/topic/R ... 90895.html

อีกข่าวก็ PRIN กทม.ดำเนินคดี "ปริญสิริ"ไม่ขออนุญาต-สร้างคอนโดผิดแบบ

http://www.manager.co.th/QOL/ViewNews.a ... 0000027025

แต่จากกระแสล่าสุดจากมาตรการต่างๆ ทำให้คนอยากรีบโอนในปีนี้มากขึ้น และอาจกระตุ้น Demand ที่ยังไม่ได้ตัดสินใจให้รีบตัดสินใจในปีนี้  

ใครพร้อมก็ได้ไป 1 ปี  :D

แต่(ความเห็นส่วนตัว)อาจไม่เท่าตอนปี 2544-45 ที่ตอนนั้นหลัง วิกฤตปี 2540 อสังหาอั้นมานานจริงๆครับ

[MindTrick]

ASCON สู้ตายไว้ลายสู้ๆ :lol:

[hot]

คอนโดส่วนใหญ่ในปัจจุบันจะสร้างด้วย
พื้นโพทิชั่น นะผมว่าถึงสร้างได้เร็ว  
แต่น่าจะมีคำเตือนตามชั้น  เกี่ยวกับการห้าม
เจาะพื้น ไว้ทุกชั้น นะ เพราะเวลาผ่านไป
จะทำให้ลืมว่าถูกสร้างด้วยพื้นโพทิชั่นกัน
แล้วไปเจาะ พื้น เกิดไปโดดเส้นลวดพื้นละ
ก้อ  ผมว่าน่าห่วงเหมือนกัน

[hot]

เงินเดือน 30000 บ. ไม่มีหนี้ใดๆอยากกู้ จะกู้ 2-2.3 ลบ.

แต่แบงค์ตีมากู้ได้1.5-1.8 ล้าน



ความจริงแบงค์น่าผ่อนกฏเรื่องปลอ่ยกู้นะผมว่า
เช่น  วงเงินกู้สูงขึ้น แลกกับดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นหน่อย
คนจะได้มีโอกาสมีบ้านกันมากขึ้น

[teetotal]

พวกคอนโดห่างรถไฟฟ้า เน้นราคาต่ำๆ
ผ่อนกัน 30-40 ปี เดือนละไม่กี่พัน
กลัวว่า ในอนาคตจะเป็น ชุมชนแออัดลอยฟ้า ครับ
คุณภาพผู้อาศัย อาจลดลง

ตามแนวรถไฟฟ้า รถใต้ดิน
ตร ม หนึ่ง คงไม่ต่ำกว่า 7-8 หมืน ตร ม
ย่าน ชั้นใน สุขุมวิทต้นๆ คงไม่ต่ำกว่า 1.1-1.2 แสน / ตร ม

[june1500]

ผมคิดว่า การอยู่คอนโด
เป็นเรื่องของคนมีกำลังซื้อ ต้องการความสะดวก
เหมือนคนที่มีกำลังซื้อรถส่วนตัวใช้

บางคนใช้ toyota
รวยหน่อยก็ซื้อ benz

คอนโดไม่เหมาะกับคนที่ไม่มีเงินเหลือใช้
เหลือเก็บ

[chatchai]

ผมคิดว่า การอยู่คอนโด
เป็นเรื่องของคนมีกำลังซื้อ ต้องการความสะดวก
เหมือนคนที่มีกำลังซื้อรถส่วนตัวใช้

บางคนใช้ toyota
รวยหน่อยก็ซื้อ benz

คอนโดไม่เหมาะกับคนที่ไม่มีเงินเหลือใช้
เหลือเก็บ

คงขึ้นอยู่กับทำเล  และระดับของโครงการมั๊งครับ

แต่เท่าที่เห็นเปิดโครงการใหม่ๆ  จะเน้นระดับกลางถึงล่างไม่ใฃ่หรือครับ  ซึ่งส่วนใหญ่ก็ยังไม่มีเงินเหลือเก็บเหลือใช้เท่าไรนัก

ถ้าตัวคนเดียว  หรือเพิ่งแต่งงานใหม่ๆ  คอนโดก็คงเหมาะกับชีวิตประจำวัน  แต่พอเริ่มมีลูกซักคนสองคน  ก็น่าจะเริ่มขยับขยายไปสู่บ้านเดียวมากกว่า  ถ้ามีกำลังซื้อ  ยิ่งจะมีการขยายรถไฟฟ้าไปชานเมืองมากขึ้น

[june1500]

คือคิดกันในแง่ซื้อลงทุน ความคุ้มค่าครับ

ถ้าเงินไม่เหลือจริง ผมคิดว่าน่าจะซื้อพวก
บ้านที่มีที่ดินชานเมือง ทำเลดีๆ ดีกว่า
ซื้อพวกคอนโด เพราะอยู่ไปนานๆ
ก็ยังเหลือทีดินที่มีมูลค่าสูงขึ้น
อยู่ไปสัก 10-20 ปี ถ้าซื้อทำเลดี
ผมว่าอยู่ฟรี แถมบางทีอาจจะมีกำไร
จากราคาที่ดินด้วยซ้ำ

แต่คอนโดเหลือที่ดินนิดเดียว

คิดว่าคนที่ซื้อคอนโดคือคนที่มีเงินเหลือ
ใช้ ต้องการซื้อความสะดวกสบายมากกว่า
คิดในแง่การลงทุน

[theppichai]

ผมว่า supply มันเกินคนอยู่ไปเยอะแล้วครับ
ที่จองส่วนมากก็เก็งกำไร

รอดูใกล้ๆ โอนดีกว่าครับ

จะรู้กันว่าโอนไม่ไหวมาขายดาวน์ถูกๆ กันอีกขนาดไหน