อสังหาฯ ตัวไหนมียอดขาย ต่อ มูลค่าตลาด สูงกว่า 2 เท่าบ้าง

[อะไรดีละ]

เพื่อนที่มีข้อมูลช่วยบอกหน่อยครับ

[อะไรดีละ]

ไม่มีใครช่วยตอบเลยแฮะ...ผมขอเริ่มก่อนแล้วกัน
ผมเชื่อว่า บ.ที่มียอดขายสูง เมื่อเทียบกับ มาร์เก็ตแคป  จะมีศักยภาพในการทำกำไรได้สูงในอนาคต  เมื่อเทียบกับราคาหุ้น

โดยปกติแล้วตอนนี้ บ.ต่างๆ จะมียอดขาย ใกล้เคียงกับ มาร์เก็ตแคป
เช่น SPALI  LPN ที่ 1 หมื่นล้านบาททั้งคู่   AP ที่ 1.5 หมื่นล้าน
ส่วน QH LH และ PS  นั้นจะมีมาร์เก็ตแคปที่สูงกว่ายอดขายอย่างเห็นได้ชัด อาจเป็นเพราะเป็นหุ้นในจอเรดาห์ของต่างชาติก็เป็นได้

แต่มีหุ้นอีกกลุ่มหนึ่งที่มียอดขาย สูงกว่า มาร์เก็ตแคป  อย่างเช่น SIRI, SC, PRIN, MJD, MK, NOBLE, PF เป็นต้น
แล้วตัวไหนละที่มียอดขายสูงมากๆ  ถึงกว่า 2 เท่าของมาร์เก็ตแคป
ตอนนี้ผมพบราว 2-3 ตัว  ลองหาดูนะครับ  

[chatchai]

ท่าทางคุณเฟยหงจะชอบอุตสาหกรรมที่ทำไร่เลื่อนลอยนะครับ  เห็นวนๆเวียนๆอยู่ในอตุสาหกรรมนี้อยู่เรื่อยๆเลย

[vi_tal signs]

เอ้อ  พี่ครับ  มันคล้ายกับ  PSR  (  Price - Sale  Ratio )

ที่คุณลูก  เคน.ฟิชเชอร์เขียน  หรือเปล่าครับ

เพียงแต่พี่ อะไรดีละ  เอา  ส่วนกลับมาพูดถึง

เพราะค่า  PSR  นี่ ไม่ค่อยได้พูดกัน

ยังไงชี้แนะด้วยนะครับ  

[ส.สลึง]

[quote="อะไรดีละ"]ผมเชื่อว่า บ.ที่มียอดขายสูง เมื่อเทียบกับ มาร์เก็ตแคป

[อะไรดีละ]

ยอดขายมาก...คือ การรับรู้รายได้ในอนาคตจะสูงไงครับ...

[อะไรดีละ]

[quote="chatchai"]ท่าทางคุณเฟยหงจะชอบอุตสาหกรรมที่ทำไร่เลื่อนลอยนะครับ

[sathaporne]

ขอถามคุณ อะไรดีล่ะ หน่อยได้ไหมครับ
คือถ้ามองอย่างคนไม่เข้าใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างผม
มันมีความรู้สึกว่ารายได้ที่เราเห็นมันก็คืออดีตที่ผ่านมา
มันไม่ได้เป็นการรับประกันว่าปีถัดไปหรือในอนาคตมันจะอยู่ในระดับนี้ได้
เพราะมันไม่ใช่สินค้าที่มีการซื้อซ้ำ ซื้อประจำ เลยทำให้รู้สึกว่า
มันเป็นธุรกิจที่ต้องนับหนึ่งใหม่ทุกปี
แต่ในความเป็นจริงที่เห็นหลายตัวก็มีรายได้ที่เติบโตขึ้นทุกปี

ก็เลยอยากถามคุณ อะไรดีล่ะ ว่าคุณอะไรดีล่ะ พอจะมีข้อมูลอะไรในเชิงภาพรวมไหมครับ
ว่าธุรกิจเหล่านี้จะยังคงรักษารายได้ระดับนี้ หรือยังเติบโตต่อไปได้อีกครับ

[อะไรดีละ]

แต่ละปี...ที่อยู่อาศัยจะมีขายกันได้ตลอดครับ  
ปีละ 6-7 หมื่นยูนิต  แต่โครงสร้างเปลี่ยนเป็นจากบ้านเดี่ยวมาเป็น ทาวน์เฮ้าส์ และ  คอนโดฯ เพิ่มขึ้น
รายใหญ่ 10 อันดับแรก จะครองส่วนแบ่งการตลาดเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด
ดังนั้น เจ้าใหญ่ๆ ในตลาดยังคงขายได้อยู่แล้ว เพราะ แบรนด์  
การที่บอกว่านับหนึ่งใหม่  เป็นความคิดที่ผิด  ลองคิดดูสิ  
แลนด์แอนด์เฮ้าส์  และ พฤกษา จะขายบ้านไม่ได้สักหลังหรือ....
โดยเฉพาะพฤกษาจะสร้างเร็ว และขายเร็วมากๆ  ทาวน์เฮ้าส์หลังหนึ่งใช้เวลาแค่ 3 เดือน ณ ปัจจุบัน  เปิดโครงการขายราคาถูก  แป๊บเดียวก็หมดแล้วครับ

สำหรับคอนโดฯ โครงการที่ขายดีๆ  จองซื้อกันคิวยาวเหยียด  
ไม่ถึงครึ่งวันก็ขายกันเกลี้ยงแล้วครับ  

แบรนด์สำคัญมากๆ ..... ธุรกิจนี้จะเติบโตไปได้อีกก็เพราะ
1. รายเล็กตายไป  ในตลาดหลักทรัพย์ส่วนใหญ่ ก็คือ รายใหญ่ และ รายกลาง ของธุรกิจนี้
2. โกอินเตอร์....
3. ลดต้นทุนจากวัสดุสำเร็จรูป  ทำให้ต้นทุนผลิตลดลง
4. ได้สิทธิประโยชน์ทางภาษี
5. รัฐบาลลงทุนให้ฟรีๆ ทั้งหมด (ถนน รถไฟฟ้า)  แต่บ.พวกนี้เก็บเกี่ยวผลประโยชน์ไป
6. คนเกษียณต่างชาติ  จะเข้ามาซื้อ หรือ เช่า อีกมาก  อาจเป็นล้านยูนิต
ประมาณนี้ละมั้งครับ

[แสนยานุภาพ]

ขอความรู้ด้วยคนครับ จากข้อมูลใน set.or.th พบว่า siri มีรายได้รวมสูงกว่า market cap. มาโดยตลอดครับ แต่ตัวเลขอื่นๆ ก็ยังต่ำเช่น npm เมื่อเทียบกับในอุตสาหกรรมเดียวกัน และได้ข่าวว่าจะมีการเพิ่มทุนอีกด้วย ไม่ทราบว่าต้องศึกษาส่วนไหนเพิ่มบ้างครับ  :?:

[อะไรดีละ]

มีอีกเรื่องที่สำคัญก็คือ....
7. อสังหาฯ ได้เปลี่ยนจาก "สินค้า" เพื่ออยู่อาศัย  เป็น "สินทรัพย์" เพื่อการลงทุนไปแล้วบางส่วน

การลงทุน และ เก็งกำไรคอนโดฯ  เพื่อปล่อยเช่าหรือหวังส่วนต่าง
เช่น ซื้อมาตรม.ละ 5 หมื่น  ปล่อยขายไป 5.5 หมื่นต่อ ตรม.  กำไร 10 เปอร์เซนต์  สำหรับเราอาจดูว่าน้อย
แต่ว่า...เขาอาจจ่ายเงินจอง  เงินดาวน์ไปแค่ 2 เปอร์เซนต์ของมูลค่าคอนโดก็เป็นไปได้...นั่นหมายถึง กำไรถึง 5 เท่าตัว  ภายในเวลาอันรวดเร็ว
นี่คือ "เก็งกำไร" ใบจอง  การซื้อขายเงินดาวน์

สำหรับการลงทุนก็อย่าง  มิสพอลล่า..อยู่คนเดียวแทนที่จะซื้อคอนโดห้องเดียวอยู่  แต่กลับเป็นเจ้าของถึง 20 ห้อง  ลงทุนปล่อยเช่า  
การปล่อยเช่าคอนโดฯ อาจได้ผลตอบแทนถึง 8-9 เปอร์เซนต์ต่อปี  ซึ่งสูงกว่า ดบ.ของแบงก์เยอะแยะ .... เอาเงินค่าเช่านั่นแหละมาผ่อนกับแบงก์  ผ่านไป 20 ปี  สรุปแล้วได้คอนโดฯ มาฟรีๆ เป็นต้น

สินทรัพย์ในโลกมีสำคัญ 2 อย่าง คือ "หุ้นและอสังหาฯ"  
ถ้าเราเข้าใจ "หุ้น" แล้ว ก็อย่าลืมทำความเข้าใจ "อสังหาฯ" สักนิดด้วย  ถึงจะเรียกว่า นักลงทุนตัวจริงนะครับ....

[อะไรดีละ]

ดูที่ NPM จะเห็นว่า SIRI ต่ำกว่ารายใหญ่เจ้าอื่นมาก...
ก็เพราะ  ดบ.จ่าย และ ต้นทุนการบริหารนะสิครับ  
การดูแลต้นทุนทั้ง 2 อย่างนี้ให้ดี  ก็จะช่วยเรื่องนี้ได้มาก  

บ.ขนาดเล็กหลายแห่งขาดทุนก็เพราะ ยอดขายไม่สูงพอ  ทำให้สัดส่วนของต้นทุนการขายและบริหารสูงกว่า 25 เปอร์เซนต์ของยอดขาย  ขณะที่รายใหญ่ๆ จะมีต้นทุนตรงนี้ไม่ถึง 10 เปอร์เซนต์ของยอดขายเท่านั้น

กรณีของ "ปรีชา" ก็เช่นกัน ก่อนหน้าจะรับรู้รายได้คอนโด  มีสัดส่วนตรงทุนตรงนี้ถึง 25 เปอร์เซนต์    แต่พอรับรู้คอนโดฯ ในปีนี้  ยอดขายโตขึ้นราว 150 เปอร์เซนต์  ก็เลยทำให้ต้นทุนนี้ลดลงเหลือแค่ 10 เปอร์เซนต์เท่านั้น  NPM ก็เลยกระโดด  แบบนั้นละครับ  
 
เนื่องจากหนี้สูงเกินไป  โครงการมากเกินไป  "แสนสิริ" จึงคิดเพิ่มทุน  ซึ่งก็น่าจะสำเร็จด้วยดี....แต่ก็จะทำให้ กำไรต่อหุ้นลดลงไปครึ่งหนึ่งเลย  ความน่าสนใจก็หายไปเยอะเหมือนกันครับ  

[chatchai]

[quote="อะไรดีละ"]มีอีกเรื่องที่สำคัญก็คือ....
7. อสังหาฯ ได้เปลี่ยนจาก "สินค้า" เพื่ออยู่อาศัย

[newbie_12]

แล้วราคาขายคอนโดปัจจุบันแพงซะขนาดนี้  จะต้องปล่อยเช่าเดือนละกี่หมื่นบาทถึงจะได้ผลตอบแทนที่ดีละครับ  ถ้าอนาคตอัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้น  ก็ลำบากแน่ๆ

ถ้าห้องซัก 40 ตร.ม.  ราคา 3.4 ล้านบาท  ถ้าต้องการผลตอบแทน 10%  ก็ต้องได้ปีละ 340,000 บาท  หรือเดือนละเกือบ 30,000 บาท  แพงเกินไปหรือเปล่าครับ

ปกติเราซื้อ 3.4 ล้านบาท เราก็ไม่ได้เอาเงินสดไปจ่ายเค้าทันทีนะครับพี่ฉัตร

[krisy]

ยอดขายมาก...คือ การรับรู้รายได้ในอนาคตจะสูงไงครับ...

ไม่ต้องดู backlog เหรอค่ะ

[อะไรดีละ]

backlog ก็ใช่ครับ...แต่ดูไม่ยุติธรรมนักกับ คนที่ขายบ้านแนวราบ..
เพราะ แบ็กล็อคจะต่ำ  แต่  คนที่ขายคอนโดฯ จะมีตัวนี้สูง  
ถ้าคิดเป็นยอดขาย  ต่อ  มาร์เก็ตแคป  ก็เลยคิดว่าน่าจะยุติธรรมกว่าครับ

[kmphol]

กระทู้นี้ ได้มุมมองที่แตกต่างดีครับ :lol:

[chatchai]

[quote="newbie_12"][quote]แล้วราคาขายคอนโดปัจจุบันแพงซะขนาดนี้

[อะไรดีละ]

ราคาขนาดนี้....สบายมากๆ สำหรับคนญี่ปุ่น หรือ คนต่างชาตินะครับ  

[i_sarut]

ผมเองก็คิดเหมือน พี่เฟยหง นะครับ เรื่องธุรกิจกลุ่มนี้

ถ้าดูรายได้ กำไร เงินปันผล บริษัทส่วนใหญ่ที่ยังอยู่ก็เติบโตเรื่อยๆ

นักลงทุนก็ได้รับทั้งเงินปันผลและ Capital Gain ที่ดีด้วยครับ

จุดที่ต้องระวังน่าจะเป็นฟองสบู่ครับ ถ้าเกิดบูมมากๆนี่น่ากลัว

แต่ดูตอนนี้ผู้ประกอบการค่อนข้างระมัดระวังมากกว่าเดิมเพราะเคยโดนวิกฤตหนักๆไปแล้ว รอบปี 2540

ฟองสบู่ในอนาคตผมคิดว่าก็น่าจะเกิดแน่ๆละครับ แต่ไม่รู้ว่าเมื่อไหร่

[แสนยานุภาพ]

ที่พี่ฉัตรชัยพูดนั้นถูกครับสมัยนี้คอนโดแพงทำให้ผลตอบแทนต่ำ แต่จะได้เรื่องของราคาที่เพิ่มขึ้นมาเสริมเข้าไปครับ แต่ยิ่งสร้างกันมาก คู่แข่งมาก ผลตอบแทนก็จะยิ่งต่ำเข้าไปอีก

ส่วนค่าเช่า 20,000 บาท ++ ได้เฉพาะบางโซนเท่านั้นนะครับ ยกตัวอย่างถ้าซื้อ The room ratchada ห้อง 40 sqm ราคา 3.5 ล้าน พนักงานขายบอกว่าให้เช่าได้ 15,000 บาทเยอะที่สุดในย่านลาดพร้าว เป็นต้น ญี่ปุ่นเค้าก็เช่าแถวสุขุมวิทซึ่งไม่ใช่ spali หรือ lpn และอีกหลายแบรนด์แน่นอน ดังนั้นผมคิดว่าจะเหมารวมไม่ได้ครับ

เรื่องการเก็งกำไรดาวน์คอนโด ก็รู้สึกว่าจะล่อแมงเม่ากันเยอะมากโดยเฉพาะ AP
ผมว่าอีกไม่นานครับ...

[chatchai]

[quote="อะไรดีละ"]ราคาขนาดนี้....สบายมากๆ สำหรับคนญี่ปุ่น หรือ คนต่างชาตินะครับ

[อะไรดีละ]

เช่าสิครับ...ราคานี้ถูกกว่าสิงคโปร์ 4 เท่า  ถูกกว่าฮ่องกง 6 เท่าตัว
สำหรับคนเกษียณต่างชาติ  ก็คงหนีมาไทยจำนวนมาก
เพราะ ค่าเช่าคอนโดฯ  ค่าครองชีพต่ำมากๆ ครับ

[nanoVI]

Stock       PRECHA       PRIN        RAIMON

Sales       1,000MB    5,000MB     3,000MB

Mcap        443MB     1,950MB     1,137MB

2Qeps       0.26        0.23             -

D/E          1.88         1.33             3

[samahara]

สมัยนี้ต่างชาติคงเช่าน้อยลงครับ หากคิดมาอยู่ไทย

หาเมียไทยสักคน..ให้เมียซื้อแทน..ราคาถูกกว่าเช่า..

แถวๆพัทยามีเยอะครับ...

คิดเล่นๆ...อิอิ

[อะไรดีละ]

ยกประเด็นเรื่องนี้เลย   ทำไมหลายคนจึงคิดว่าคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ และ หัวหิน  พัทยา  เป็นฟองสบู่   แต่มาดูเหตุผลแบบนี้แล้วคุณจะอึ้ง....
เพราะ นักลงทุนอสังหาฯ  เขาคิดไม่เหมือน  VI  อย่างพวกเราไงครับ  พวกเราส่วนใหญ่รู้จักแต่ "หุ้น"  แต่ไม่รู้จัก "อสังหาฯ" ดีนัก

สมมติ ญี่ปุ่นก็แล้วกัน... ชนชั้นกลางมีคอนโดฯ 2 ห้องนอน ขนาด 50 ตรม.เขตชานเมือง โตเกียว  กำลังจะเกษียณที่อายุ 65 ปี  

ถ้าเลือกอยู่โตเกียวต่อไป....รับเงินบำนาญ 6 หมื่นบาท (แต่ค่าครองชีพสูงกว่าไทย 4 เท่า  ดังนั้น เท่ากับกำลังซื้อแค่ 1.5 หมื่น)   จ่ายภาษีอสังหาฯ 1.4 เปอร์เซนต์  หรือราวๆ 2 แสนบาททุกๆ ปี   พร้อมๆ กับค่าดูแลส่วนกลางอีก 1 แสนบาททุกปี  ราวแล้ว 3 แสนบาท   พร้อมๆ กับเสี่ยงกับภัยธรรมชาติอย่าง ไต้ฝุ่น  แผ่นดินไหว  และ ทนความหนาวเหน็บของหิมะต่อไป

แต่ถ้าย้ายมาอยู่กรุงเทพ หรือ หัวหิน  รับเงินบำนาญ 6 หมื่นบาท  ซื้อของได้มากกว่าโตเกียว 4 เท่าตัว    ภาษีอสังหาฯ แทบไม่ต้องจ่าย  ขายคอนโดที่โตเกียวได้เงิน 15 ล้านบาท  นำมาซื้อห้องขนาดใหญ่ขึ้น 2 เท่าตัว (100 ตรม.)  ราคาแค่ 5 ล้าน (คอนโดชานเมือง แนวรถไฟฟ้า)   ยังเหลือเงินสดๆ อีก 10 ล้านบาท.... แบ่งนำไปใช้จ่ายได้เพิ่มอีกเดือนละ 5 หมื่นสบายๆ อีก 15 ปีจนกระทั่งตายได้เลย  ดังนั้น คนเกษียณคนนี้จะใช้จ่ายได้ถึงเดือนละ 1.1 แสนบาท ... พร้อมอยู่คอนโดฯ ขนาดใหญ่  แทบไม่ต้องเสียภาษีอสังหาฯ ด้วย
ไม่เสี่ยภัยธรรมชาติ  และ ไม่มีหิมะด้วยครับ
ว่ากันตามเหตุผลทาง ศก.แล้ว  ไทยติดอันดับท็อป 3 ในการเกษียณต่างประเทศ  มีเหตุผลอย่างมากๆ ที่จะย้ายกันมาเป็นล้านคน  

ปัญหาก็เหลือเพียง ภาษา สังคม และ สุขภาพ....
ภาษาและสังคม   มันมีสังคมคนญี่ปุ่น คนยุโรป  อยู่แล้วในเมืองไทยนี่  ดังนั้นก็ไม่น่ากังวลเรื่องนี้นัก
ปัญหาหลักเลยก็คือ "ประกันสุขภาพ"ครับ....

สิ่งที่รัฐบาลไทยควรรีบทำก็คือ  จัดตั้งศูนย์แบบ one stop service ที่สามารถให้ข้อมูลได้เลย  ใครสนใจจะเกษียณที่เมืองไหน  จัดทำวีซ่า  จัดหาที่พักอาศัยให้  รับปรึกษาปัญหาต่างๆ ด้านการเกษียณ  และ นอกจากนี้ควรติดต่อรัฐบาลของประเทศเหล่านั้น...เพื่อคุยกันเรื่อง ประกันสุขภาพคนชรา

เรื่องนี้ใหญ่มาก  ญี่ปุ่นทุ่มงบอุดหนุนสุขภาพคนแก่ถึงหัวละ 4 แสนบาทต่อปี  อเมริกา 5-6 แสนบาทต่อปี  ขณะที่ไทยเราจ่ายอยู่ 7 พันบาท (งบบัตรทองเฉลี่ย 2.4 พัน  แต่คนวัยทำงานต้นทุนแค่ 700 บาท)  

จะให้พวกเขาได้สิทธิประกันสุขภาพแค่ "บัตรทอง" คงไม่เหมาะ...
แต่ให้รัฐบาลไทย  บอกรัฐบาลญี่ปุ่นไปเลย   คุณเอาให้ผมหัวละ 1 แสนบาท (คุณประหยัดไปแล้วหัวละ 3 แสน)   คนญี่ปุ่นที่เคยต้องจ่าย 10 เปอร์เซนต์สำหรับต้นทุนสุขภาพตนเองก็ไม่ต้องจ่ายแล้ว...ทุกอย่างฟรีไปเลย
แล้วนำเงินนั้น  มาทุ่มไปเลย 10 เท่า ของงบคนชราไทย.... เป็นหัวละ 7 หมื่นบาท  บอกให้ รพ.เอกชนชั้นนำของไทย  ดูแลอย่างดีเต็มที่เลยนะ
อีกหัวละ 3 หมื่นบาท   นำเข้าไปเป็นรายได้ของรัฐบาลไทย  สบายๆ  มากัน 1 ล้านคนรัฐบาลก็รับไปเลย 3 หมื่นล้าน

คนเกษียณ 1 คนจะเทียบเท่ากำลังซื้อนักท่องเที่ยว 20 คน  เพราะแม้จะใช้เงินต่อวันน้อยกว่า  แต่คนเกษียณอาจอยู่ในไทย 360 วันต่อปี  ขณะที่นักท่องเที่ยวเฉลี่ยแล้วอยู่แค่ 5 วัน  คือ อยู่นานกว่านั่นเองครับ  มากัน 1 ล้านคนก็เท่ากับนักท่องเที่ยว 20 ล้าน....แถมๆ ด้วยทัวร์เยี่ยมเมืองไทยของญาติมิตรพวกเขาอีกละครับ  

นี่ก็ช่วยแก้ไขปัญหาการท่องเที่ยวไปด้วย  รร.3-4 ดาวในเขตเมืองท่องเที่ยว  อาจเปลี่ยนสภาพเป็น  เซอร์วิสอพาร์เม้นท์  ให้เช่าระยะยาวได้เลยครับ

[อะไรดีละ]

แนวคิดข้างบนนี่...เป็น 1 ในกระบวนท่าเศรษฐศาสตร์ไท้เก๊ก

พวกเขากำลังจะมาเยอะแน่โดยเฉพาะหลังปี 2010 เป็นต้นไป..รัฐบาลจึงควรจัดทำให้เป็นระบบ  ถือเป็นกลยุทธ์ "เศรษฐกิจสร้างสรรค์"ที่สำคัญมากๆ  ต่อการช่วยกระตุ้น ศก.ของไทยครับ  

[ซากคน]

  เหตุผลต่างๆมากมายฟังดูดี  แต่ทำไมต้องนำมาผูกกับหุ้นอสังหาด้วย ล่ะ    เหตุผลดีๆเหล่านี้ ไม่นำไปเสนอในสภาครับ  

  เหตุผลเทียมคือ เหตุผลดี ที่ดูเหมือนจะสอดคล้องกับภาพความเป็นจริง

ปล.  mod. ไม่ทำอะไรเลยหรือครับ

[อะไรดีละ]

[quote="nanoVI"] Stock

[อะไรดีละ]

[quote="Voldtrest"]