ขอคำปรึกษาเรื่องขายอสังหา เอาเงินมาลงทุนในหุ้น (ต่อ) ค่ะ

[aarongibsonus]

เมื่อ 4 เดือนก่อน ดิฉันเคยมาปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และหุ้น
ได้รับคำแนะนำดีๆจากพี่ๆในห้องนี้มากมาย ขอขอบคุณสำหรับครั้งนั้นด้วยคะ
กระทู้เดิมค่ะ (มีการปรับตัวเลขให้ถูกต้องในกระทู้นี้ค่ะ)

http://www.thaivi.com/webboard/viewtopi ... sc&start=0

ตอนนั้นปรึกษาเรื่องจะขายคอนโดทิ้งเพราะรายได้ของครอบครัวไม่พอกับรายจ่ายเนื่องจากซื้ออสังหาริมทรัพย์มากเกินไป
แต่สุดท้ายก็ไม่ได้ใช้วิธีขายทิ้ง แต่เอาคอนโดไปค้ำกับธนาคารและเอาเงินออกมาหมุนแทนค่ะ เพราะต้องการใช้เงินสดด่วน

แต่ตอนนี้ดิฉันหางานทำได้แล้ว ซึ่งๆจริงๆแล้วก็สามารถช่วยแม่ผ่อนได้ แต่จะไม่มีเงินเย็นและเงินเก็บจะเหลือน้อยมากคะ
และในความคิดของดิฉันคิดว่า การลงเงินทั้งหมดในอสังหาริมทรัพย์มันก็มีความเสี่ยงเรื่องฟองสบู่และสภาพคล่องอยู่มากคะ  
ดิฉันเลยจะเอาเงินมากระจายลงทุนในหุ้น เพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงและหาสภาพคล่องค่ะ ประกอบกับคุณแม่ก็เริ่มไว้ใจ
ในการให้เงินไปลงทุนมากขึ้น เพราะดิฉันมีรายได้เป็นของตัวเอง และมีวุฒิภาวะมากขึ้นค่ะ

ข้อมูลอาจจะยาวมากๆ ต้องขออภัยด้วยค่ะ  สิ่งที่จะถามในวันนี้คือ คอนโด  3 ที่นี้ ถ้าเป็นพี่ๆ จะเลือกขายที่ไหนดีค่ะ (วิธีคำนวณ ข้างล่าง ขอให้ Credit คุณ picklife ค่ะ )

1. AP life@ Ratchada

กำไร  ค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือน 15000 บาท
15000*11 (จ่ายค่านายหน้าหาผู้เช่า 1 เดือน)= 165,000*0.9(คิดเผื่ออัตราห้องว่าง) = 148,500 บาท ต่อ ปี
เงินดาวน์ +Furniture+ Built in 400,000 บาท
ดอกเบี้ยส่งธนาคาร 5% ต่อ ปี = 100,000 บาท ต่อ ปี
ราคาคอนโดขึ้น 5% ต่อ ปี = 100,000 บาท ต่อ ปี
ดังนั้น   ROA (return on asset) = 148,500/2,700,000 = 5.5% ต่อ ปี
           ROE (return on Equity) = 148,500/400,000 = 37% ต่อ ปี
ที่นี่คิดว่าจะเก็บไว้ค่ะ เพราะชอบตัวตึก ห้องใหญ่ อยู่ชั้นสูง วิวจากห้องสวยมาก ทำเลดีมากๆค่ะ

2. LPN Grand park view Asoke@ Sukhumvit 21

กำไร  ค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือน 15000 บาท
15000*11(จ่ายค่านายหน้าหาผู้เช่า 1 เดือน) = 165000*0.9(คิดเผื่ออัตราห้องว่าง) = 148,500 บาท ต่อ ปี
เงินดาวน์ +Furniture+ Built in = 500,000
ดอกเบี้ยส่งธนาคาร 4.5% ต่อ ปี = 83,250 บาท ต่อ ปี
ราคาคอนโดขึ้น 4.5% ต่อ ปี = 83,250 บาท ต่อ ปี
ดังนั้น   ROA (return on asset) = 148,500/2,800,000 = 5.3% ต่อ ปี
           ROE (return on Equity) = 148,500/500,000 = 29.7% ต่อ ปี

ข้อดี    - เป็นแหล่งย่านธุรกิจ คนต่างชาติเยอะ
   - ห่างจาก บีทีเอส ประมาณ 800 เมตร /เอ็มอาร์ที 600 เมตร
   - จะมีห้าง Terminal 21 มาเปิดใหม่ในอนาคต
   - ใกล้ สถานีใหญ่ มักกะสัน เดินทางไปสุวรรณภูมิได้สะดวก  
   - นโยบายโครงการจะมีการทาสีตึกใหม่ทุก 3 ปี
ข้อเสีย  - รถติดมากทั้งช่วงเช้าและเย็น
   - แม้จะติดทั้ง บีทีเอสและเอ็มอาร์ที แต่เดินเท้าค่อนข้างไกล ต้องพึ่งพี่วินในการเข้าออก
   - คนพลุกพล่าน  

3. Condo one @ Sukhumvit 52

กำไร  ค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือน 15000 บาท
15000*11(จ่ายค่านายหน้าหาผู้เช่า 1 เดือน) = 165000*0.9(คิดเผื่ออัตราห้องว่าง) = 148,500 บาท ต่อ ปี
เงินที่จ่ายไปแล้ว = 1,800,000 (เนื่องจากมีเหตุให้ต้องใช้เงินกระทันหันปีก่อน เลยเอาคอนโดไปกู้ออกมา 1,000,000)
ดอกเบี้ยส่งธนาคาร 5 % ต่อ ปี = 50,000 บาท ต่อ ปี
ราคาคอนโดขึ้น 5 % ต่อ ปี = 50,000 บาท ต่อ ปี
ดังนั้น   ROA (return on asset) = 148,500/2,800,000 = 5.3% ต่อ ปี
           ROE (return on Equity) = 148,500/1,800,000 = 8.25% ต่อ ปี

ข้อดี  - ใกล้ โลตัส อ่อนนุช และตลาด
         - ทำเลและบรรยากาศเงียบสงบ คนในตึกไม่พลุกพล่าน
ข้อเสีย - ทำเลเกิดการเปลี่ยนแปลง เพราะหากอนาคตอันใกล้
บีทีเอส อ่อนนุช ไม่ใช่สถานีปลายทาง ผู้คนอาจจะไม่ลงสถานีนี้เยอะ
และในทางที่แย่ที่สุดคือตลาดอาจจะอยู่ไม่ได้ค่ะ

4. ในกรณีเลือกขาย คอนโดวันทิ้งจะเหลือเงินสดอยู่ประมาณ 1,800,000 บาท แบ่งเงินเป็น 3 ส่วน

- ลงทุนในหุ้น 1,000,000 บาท คิดผลตอบแทนเฉลี่ย 10-15% ต่อปี = 100,000-150,000 บาท ต่อ ปี (เน้นหุ้นปันผลค่ะ)
- หมุนธุรกิจร้าน 300,000 บาท
- เงินเย็น 500,000 บาท

รายจ่ายต่อปี (ไม่รวมค่ากิน ค่าเดินทางในแต่ละเดือน)  
 AP life@ Ratchada  16000(ผ่อนต่อเดือน)-15000 = 1000x11 = 11000+16000= 28000 บาท
LPN Grand park view Asoke 19000(ผ่อนต่อเดือน)*12 = 228,000 บาท
ประกันชีวิต 100000
ค่าส่วนกลางคอนโด 2 แห่ง  35,000

รวมรายจ่ายต่อปี(ไม่รวมค่ากิน) 28000+228000+100000+35000 = 391,000 บาท

5.     ในกรณีเลือกขาย คอนโดวันทิ้งจะเหลือเงินสดอยู่ประมาณ 800,000 บาท
ลงทุนในหุ้น 500,000 บาท คิดผลตอบแทนเฉลี่ย 10-15% ต่อปี = 50,000-75,000 บาท ต่อ ปี
หมุนธุรกิจร้าน 300,000 บาท
เงินเย็น (ออมเป็นรูปของเงินเก็บจากรายได้ในแต่ละเดือน)

รายจ่ายต่อปี (ไม่รวมค่ากิน ค่าเดินทางในแต่ละเดือน)  
- AP life@ Ratchada  16000-15000 = 1000x11 = 11000+16000= 28000 บาท ต่อปี
- Condo one (กู้เงินออกมาปีที่แล้ว 1,000,000) ผ่อนเดือนละ 10,000*12 = 120,000 บาทต่อปี
- ประกันชีวิต 100000
- ค่าส่วนกลาง คอนโด 2 แห่ง 35,000
รวมรายจ่ายต่อปี(ไม่รวมค่ากิน) 28,000+120,000+100,000+35,000 = 283,000 บาท

รายได้ของดิฉัน ประมาณ 460,000 บาทต่อปี (รายได้ค่อนข้างมั่นคง เพราะทำงานบริษัทค่ะ)
รายได้ของคุณแม่ ประมาณ 300,000-1,000,000 บาท ต่อปี (ธุรกิจค้าขาย รายได้ไม่แน่นอนขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจอย่างมากค่ะ)

ถ้าพิจารณาจาก

1. ทำเล ของคอนโดทั้ง 2 แห่ง
2. ความเหมาะสมของเงินสดที่เหลือจากการขายคอนโดแห่งใดแห่งหนึ่งและแบ่งไปลงทุนในหุ้น
3. จำนวนหนี้สินต่อปี และ รายได้ของดิฉันกับคุณแม่
4. หลังจากขายทิ้ง คอนโดที่เหลืออยู่ 2 ที่ ก็จะอยู่เองที่หนึ่ง และปล่อยเช่าอีก 1 ค่ะ

ถ้าพี่ๆอยู่ในสถาณการณ์แบบเดียวกันนี้จะเลือกเก็บคอนโดแห่งไหนไว้คะ ขอทราบเหตุผลด้วยค่ะ
ถ้าข้อมูลคำนวณผิดพลาดหรือต้องการองค์ประกอบอื่นๆในการพิจารณา สอบถามเพิ่มเติมได้ค่ะ และที่สำคัญมีข้อคิดและคำแนะนำใดๆ เชิญได้เลยค่ะ

[Anti-Aircraft]

ผมไม่เคยเล่นอสังหาเลย อ่านแล้วทึ่ง ขออนุญาต มารอฟังด้วย

[คนคอน]

ผมคิดว่า พี่ ก็มีกำไรจากคอนโดอยู่แล้วนี่ครับ เอาเงินส่วนที่ได้จากคอนโดมาลงทุนในหุ้นก่อนก็ได้ครับ แล้วเมื่อไรที่มั่นใจในการลงทุนในหุ้น 100% แล้ว ค่อยขายคอนโดแล้วเอามาลงทุนหุ้นก็ได้ครับ

[picklife]

เผื่อความเสี่ยงไว้ด้วยครับ ทำเลต้องดีจริงๆ ถ้าไม่ได้ทำเลเทพจริงๆระวังเจอฟองสบู่อสังหานะครับ

[aarongibsonus]

ผมคิดว่า พี่ ก็มีกำไรจากคอนโดอยู่แล้วนี่ครับ เอาเงินส่วนที่ได้จากคอนโดมาลงทุนในหุ้นก่อนก็ได้ครับ แล้วเมื่อไรที่มั่นใจในการลงทุนในหุ้น 100% แล้ว ค่อยขายคอนโดแล้วเอามาลงทุนหุ้นก็ได้ครับ

ไม่มีกำไรค่ะ เพราะว่าต้องผ่อน 3 ที่ ตอนนี้จะกลายเป็นภาระ เพราะได้เงินมาเท่าไหร่ก็เอาไปผ่อนหมด เงินเก็บ เงินเย็น ไม่มี ถ้าหากวันไหนต้องการเงินด่วนขึ้นมา คอนโดมีสภาพคล่องน้อยกว่าหุ้น อาจจะใช้เวลาหลายเดือนค่ะ
และลงในอสังหาริมทรัพย์หมดทั้งตัว ก็เสี่ยงมากค่ะ

แห่งที่ 1 ผ่อนธนาคารเดือนละ 16000 (ปล่อยเช่า เดือนละ 15000)
แห่งที่ 2 ผ่อนธนาคารเดือนละ 19000 (ปล่อยเช่า เดือนละ 15000)
แห่งที่ 3 ผ่อนธนาคารเดือนละ 10,000 (ตอนนี้อยู่เอง)

[green-orange]

ผมคิดว่า พี่ ก็มีกำไรจากคอนโดอยู่แล้วนี่ครับ เอาเงินส่วนที่ได้จากคอนโดมาลงทุนในหุ้นก่อนก็ได้ครับ แล้วเมื่อไรที่มั่นใจในการลงทุนในหุ้น 100% แล้ว ค่อยขายคอนโดแล้วเอามาลงทุนหุ้นก็ได้ครับ

ผมเห็นด้วยกับคุณ คนคอน นะครับว่าแรกๆเราควรจะลงทุนน้อยๆก่อน เพราะปีนี้คงไม่เหมือนปีก่อนที่คนส่วนมากหลับตาชี้เป้าก็กำไรครับ เพราะการลงทุนมีความเสี่ยง การที่เราจะขายสินทรัพย์มาลงทุนนั้นมันก็เสียงไม่น้อยนะครับ อย่าลืมนะครับว่าคนลงทุนในหุ้น ไม่ได้กำไรทุกคน ถ้าพลาดก็อาจสูญเสียเงินของพ่อแม่ได้ ซึ่งเราต้องมองทั้งด้านขาดทุน และด้านกำไรนะครับ และอีกอย่างก็คือ เรื่องประสบการ์ณในตลาดก็เป็นสิ่งสำคัญ โดยเฉพาะมือใหม่ ขนาดมือเก่ายังพลาดเลยครับ

เงินสดน่ะกำไว้ไม่เสียหายครับ ได้กำไรมากได้กำไรน้อยก็คือกำไรนะครับ รอเมื่อโอกาสชัวร์ๆมาถึงก็ไม่สายหรอกครับ ค่อยๆคิด ใจเย็นๆครับ

[คนคอน]

ไม่มีกำไรค่ะ เพราะว่าต้องผ่อน 3 ที่ ตอนนี้จะกลายเป็นภาระ เพราะได้เงินมาเท่าไหร่ก็เอาไปผ่อนหมด เงินเก็บ เงินเย็น ไม่มี ถ้าหากวันไหนต้องการเงินด่วนขึ้นมา คอนโดมีสภาพคล่องน้อยกว่าหุ้น อาจจะใช้เวลาหลายเดือนค่ะ
และลงในอสังหาริมทรัพย์หมดทั้งตัว ก็เสี่ยงมากค่ะ

แห่งที่ 1 ผ่อนธนาคารเดือนละ 16000 (ปล่อยเช่า เดือนละ 15000)
แห่งที่ 2 ผ่อนธนาคารเดือนละ 19000 (ปล่อยเช่า เดือนละ 15000)
แห่งที่ 3 ผ่อนธนาคารเดือนละ 10,000 (ตอนนี้อยู่เอง)

อ่อครับ ผมว่าน่าจะขายตัวที่มีภาระจ่ายมากที่สุดอะครับ

[BeSmile]

akekarat

...

อย่าไปเสียดายเลยครับ ตลาดหุ้นมีขึ้นมีลง ไม่มีเร็วไม่มีช้าหรอกครับ
คุณเข้ามาตอนนี้ คุณก็บอกเสียดายจัง น่าจะเริ่มเร็วกว่านี้หน่อย
ถ้าเร็วกว่านี้หน่อยที่คุณว่า หมายถึงต้นปี 51 คุณก็จะเจอหายนะในตลาดหุ้น
หรือถ้าเร็วกว่านั้นอีกซักต้นปี 47 คุณก็เจ๊งเหมือนกัน .... อย่ารีบร้อนเลยครับ

เอาเวลาที่มี ไปตั้งใจทำงานดีกว่า เพราะผลตอบแทน "จากการทำงาน" ตอนนี้มากกว่าผลตอบแทน "จากการลงทุน" เยอะครับ
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในขณะที่คุณยังเป็นมือใหม่ในตลาดหุ้น และอยู่ในช่วงสภาวะแทกซี่ก็เล่นหุ้นแบบนี้ อย่ามองอะไรง่ายเกินไปครับ

สำหรับคำแนะนำ (ในกรณีถ้าผมเป็นคุณ)

คอนโดทั้ง 3 ที่ ให้คุณย้ายไปอยู่ที่ ๆ รู้สึกว่าสะดวกต่อการทำงานและชีวิตประจำวันมากที่สุด
ส่วนอีก 2 ห้องที่เหลือ ขายทิ้งครับ เพราะไม่เห็นห้องไหนจะสร้างกระแสเงินสดบวกให้คุณได้เลย
ยกตัวอย่างเช่นห้องที่ 1 ค่าเช่าอาจจะพอดีตัวกับเงินผ่อนธนาคาร คุณอาจจะคิดว่าเก็บไว้เป็นทรัพย์สิน
แต่ในฐานะที่คุณมีความรู้ด้านเศรษฐศาตร์ ผมบอกว่าคุณกำลังขาดทุน เพราะถ้าคุณขายห้องนี้ทิ้งซะ คุณจะมีเงินเหลือ 0.8-1.0 ล้าน
ซึ่งสามารถสร้างรายได้แบบ risk free ให้คุณได้อย่างน้อยปีละ 5 หมื่นบาท ... นี่คือเงินที่คุณขาดทุนในเชิงเศรษฐศาสตร์สำหรับคอนโดหลังที่ 1

ส่วนหลังที่ 2 ไม่ต้องพูดถึง ... ขายทิ้งไปให้เร็วที่สุด หรือถ้าสามารถย้ายมาอยู่ได้โดยไม่ลำบาก ก็ควรทำ

หลังที่ 3 ในกรณีที่คุณคิดจะอยู่ ก็แล้วไป แต่ถ้าคุณย้ายไปได้ ก็ลองคิดแบบที่อธิบายไปในหลังที่ 1

*****************

ตามไปอ่านมา ผมชอบความคิดเห็นของคุณ akekarat ในเรื่อง Condo

จากประสบการณ์ตอนผมขาย Condo ผมขาย Discount จากราคาที่คนอื่นขาย 5-7% เลย ผมคิดว่าขายเร็ว ดีกว่ากอดไว้

โชคดี ขายก่อน Subprime 1 เดือน  โชคร้าย ตอนนี้ราคาซื้อ ขึ้น 20%  

อะไร อะไร ก็ไม่แน่นอนครับ :lol:

*****************

การปล่อยเช่า ถ้าคนเล่น Condo น่าจะไปหามือ 2 สภาพดีมาปล่อยเช่าจะดีกว่า

ถ้าซื้อมือ 1 มาทำ ราคาปล่อยเช่า ไม่น่าจะคุ้มเงินจ่ายรายเดือน


ผมว่าการคำนวณ ที่เห็นน่าจะเป็น Best case นะครับ

ลองนึกดูนะครับ ถ้ามี 2 ที่ ปล่อยได้ อีกที่ปล่อยไม่ได้ ก็เหมือนเล่น Margin ที่ต้องหาเงินมาจ่ายเงินกู้ ซึ่งโอกาศเกิดขึ้นสูงมาก

นี่ยังไม่รวมค่าเสื่อม ค่าซ่อม ค่าดูแล ...

*************

จะเห็นว่ามีคำแนะนำมากมาย ขึ้นกับ Frame of reference ของคุณล่ะครับ ในการวิเคราะห์ และ นำข้อมูลมาตัดสินใจ

 :D

[leaderinshadow]

AP life@ Ratchada ตรงนั้นทำเลดีเลยครับ รถไฟฟ้าหน้าคอนโดแบบนั้น
หายากนะคับ ถ้าจะเก็บ แนะนำให้เก็บตรงนี้ไว้ หรือถ้าจะขาย ก็ไม่ควรตั้งต่ำ

ส่วนอีก 2 ที่ ยังไม่เคยเห็นโครงการ
แต่ LPN ขึ้นชื่อเรื่องดูแลโครงการดี ไม่ค่อยน่าห่วง แล้วก็โครงการมีชื่อ
น่าจะปล่อยง่าย

ส่วนอีกแห่ง แนะนำให้ปล่อยนะคับ

สำหรับคำแนะนำ ถ้าเป็นผม (ไม่จำเป็นทำตามนะคับ อาจจะปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม)

1. อยู่บ้านคุณแม่ เพราะถ้าเราไปอยู่คอนโด เท่ากับเรามีค่าเสียโอกาส(ค่าเช่า) เดือนละ 15000
2. ช่วยคุณแม่ผ่อน โดยเราอาจจะซื้อต่อจากที่บ้านซักห้อง แล้วเอารายจ่ายดอกเบี้ยมาหักภาษี  :o
และต้องทำภายในเดือนนี้เพราะค่าโอนถูก  :shock:
3. ขายคอนโด 2 หลัง เก็บไว้แค่ AP เพราะที่สวย
4. ซื้อ LTF เต็มโควตรา ถ้ารายได้ 460000 คิด 15% ก็ 69000 บาท
ได้เครดิษภาษี 10% บวก Market Return  :D
5. เงินที่เหลือหลังซื้อ LTF ค่อยมาลงในหุ้นแบบ VI

ปล. ถ้าสนใจ อาจจะช่วยขายคอนโดให้ก็ได้นะคับ พอดีทำตรงนี้อยู่
pm รายละเอียดมาให้ก็ได้นะคับ

[aarongibsonus]

[quote="leaderinshadow"]AP life@ Ratchada ตรงนั้นทำเลดีเลยครับ รถไฟฟ้าหน้าคอนโดแบบนั้น
หายากนะคับ ถ้าจะเก็บ แนะนำให้เก็บตรงนี้ไว้ หรือถ้าจะขาย ก็ไม่ควรตั้งต่ำ

ส่วนอีก 2 ที่ ยังไม่เคยเห็นโครงการ
แต่ LPN ขึ้นชื่อเรื่องดูแลโครงการดี ไม่ค่อยน่าห่วง แล้วก็โครงการมีชื่อ
น่าจะปล่อยง่าย

ส่วนอีกแห่ง แนะนำให้ปล่อยนะคับ

สำหรับคำแนะนำ ถ้าเป็นผม (ไม่จำเป็นทำตามนะคับ อาจจะปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม)

1. อยู่บ้านคุณแม่ เพราะถ้าเราไปอยู่คอนโด เท่ากับเรามีค่าเสียโอกาส(ค่าเช่า) เดือนละ 15000
2. ช่วยคุณแม่ผ่อน โดยเราอาจจะซื้อต่อจากที่บ้านซักห้อง แล้วเอารายจ่ายดอกเบี้ยมาหักภาษี

[aarongibsonus]

[quote="BeSmile"]akekarat


สำหรับคำแนะนำ (ในกรณีถ้าผมเป็นคุณ)

คอนโดทั้ง 3 ที่ ให้คุณย้ายไปอยู่ที่ ๆ รู้สึกว่าสะดวกต่อการทำงานและชีวิตประจำวันมากที่สุด
ส่วนอีก 2 ห้องที่เหลือ ขายทิ้งครับ เพราะไม่เห็นห้องไหนจะสร้างกระแสเงินสดบวกให้คุณได้เลย
ยกตัวอย่างเช่นห้องที่ 1 ค่าเช่าอาจจะพอดีตัวกับเงินผ่อนธนาคาร คุณอาจจะคิดว่าเก็บไว้เป็นทรัพย์สิน
แต่ในฐานะที่คุณมีความรู้ด้านเศรษฐศาตร์ ผมบอกว่าคุณกำลังขาดทุน เพราะถ้าคุณขายห้องนี้ทิ้งซะ คุณจะมีเงินเหลือ 0.8-1.0 ล้าน
ซึ่งสามารถสร้างรายได้แบบ risk free ให้คุณได้อย่างน้อยปีละ 5 หมื่นบาท ... นี่คือเงินที่คุณขาดทุนในเชิงเศรษฐศาสตร์สำหรับคอนโดหลังที่ 1

ส่วนหลังที่ 2 ไม่ต้องพูดถึง ... ขายทิ้งไปให้เร็วที่สุด หรือถ้าสามารถย้ายมาอยู่ได้โดยไม่ลำบาก ก็ควรทำ

หลังที่ 3 ในกรณีที่คุณคิดจะอยู่ ก็แล้วไป แต่ถ้าคุณย้ายไปได้ ก็ลองคิดแบบที่อธิบายไปในหลังที่ 1

*****************

ตามไปอ่านมา ผมชอบความคิดเห็นของคุณ akekarat ในเรื่อง Condo

จากประสบการณ์ตอนผมขาย Condo ผมขาย Discount จากราคาที่คนอื่นขาย 5-7% เลย ผมคิดว่าขายเร็ว ดีกว่ากอดไว้

โชคดี ขายก่อน Subprime 1 เดือน

[aarongibsonus]

ผมเห็นด้วยกับคุณ คนคอน นะครับว่าแรกๆเราควรจะลงทุนน้อยๆก่อน เพราะปีนี้คงไม่เหมือนปีก่อนที่คนส่วนมากหลับตาชี้เป้าก็กำไรครับ เพราะการลงทุนมีความเสี่ยง การที่เราจะขายสินทรัพย์มาลงทุนนั้นมันก็เสียงไม่น้อยนะครับ อย่าลืมนะครับว่าคนลงทุนในหุ้น ไม่ได้กำไรทุกคน ถ้าพลาดก็อาจสูญเสียเงินของพ่อแม่ได้ ซึ่งเราต้องมองทั้งด้านขาดทุน และด้านกำไรนะครับ และอีกอย่างก็คือ เรื่องประสบการ์ณในตลาดก็เป็นสิ่งสำคัญ โดยเฉพาะมือใหม่ ขนาดมือเก่ายังพลาดเลยครับ

เงินสดน่ะกำไว้ไม่เสียหายครับ ได้กำไรมากได้กำไรน้อยก็คือกำไรนะครับ รอเมื่อโอกาสชัวร์ๆมาถึงก็ไม่สายหรอกครับ ค่อยๆคิด ใจเย็นๆครับ

ขอบคุณ พี่วิชาญมากๆ สำหรับข้อคิดคะ ไม่รู้จำกันได้รึป่าว
คอร์สการเงินคราวที่แล้ว ให้ประโยชน์มากๆเลยคะ
ทำให้มองเห็นภาำพการดูงบการเงินได้มากขึ้น  
คอร์ส FundFlow เดี๋ยวพรุ่งนี้ไปโอนเงินค่ะ

พอดีหนูขายสินทรัพย์เพื่อกระจายความเสี่ยงในการลงทุนคะ
ทุกวันนี้คุณแ่ม่ลงทั้งตัวไปกับอสังหาริมทรัพย์  สภาพคล่องทางการเงินเลยตึงๆ
ถ้าได้เงินก้อนจากคุณแม่มาลงทุน ก็จะใจเย็นๆ ถือเงินสดไว้ก่อนแน่นอนคะถ้ายังไม่มั่นใจในธุรกิจนั้นๆ
และจะพยายามศึกษาให้เข้าใจตัวธุรกิจของบริษัทที่จะลงทุนค่ะ ที่แน่ๆตอนนี้รอวิกฤตกรีกอยู่ค่ะ เผื่อลามมาไทย จะไ้ด้มีเงินสดไว้ทัน ช๊อป หุ้นดีราคาุถูก ในตอนนั้น

ุถ้าเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันขึ้น ก็คิดวิํธีรองรับไว้แล้วค่ะ

1. งานที่ทำตอนนี้ บริษัทมั่นคงมากอยู่ในอุตสากรรมรถยนต์อันดับต้นๆ และรายได้มั่นคงดีค่ะ  
ถ้าเกิดอะไรขึ้นมาใช้คืนคุณแม่ได้หมดแน่คะ และแม้คุณแม่ไม่มีรายได้ก็เลี้ยงท่านได้แน่นอนค่ะ

2. ถ้าในภาวะวิกฤต หุ้นที่เราเข้าซื้อ ราคาลงไปมากๆ ก็สงบนิ่งไว้ค่ะ และเอาเงินเย็นที่แบ่งเก็บไว้มาซื้อของราคาถูกเพิ่มค่ะ
อีกอย่างถ้าหุ้นพื้นฐานดีๆแล้วราคาลงมากๆเพราะคนตื่นตระหนกจากภาวะวิกฤติ บริษัทดีๆส่วนใหญ่จ่ายปันผลทดแทนออกมามากกว่าปกติคะ
และที่สำคัญก่อนที่หนูจะลงทุนในบริษัทนั้นๆ หนูต้องมั่นใจศักยภาพในการทำกำไรของบริษัทในอีก 5-10 ปีข้่างหน้าคะ ที่สำคัญหุ้นที่หนูจะเลือกต้องมี  margin of safety สูงค่ะ

[green-orange]

พอดีหนูขายสินทรัพย์เพื่อกระจายความเสี่ยงในการลงทุนคะ
ทุกวันนี้คุณแ่ม่ลงทั้งตัวไปกับอสังหาริมทรัพย์  สภาพคล่องทางการเงินเลยตึงๆ
ถ้าได้เงินก้อนจากคุณแม่มาลงทุน ก็จะใจเย็นๆ ถือเงินสดไว้ก่อนแน่นอนคะถ้ายังไม่มั่นใจในธุรกิจนั้นๆ
และจะพยายามศึกษาให้เข้าใจตัวธุรกิจของบริษัทที่จะลงทุนค่ะ ที่แน่ๆตอนนี้รอวิกฤตกรีกอยู่ค่ะ เผื่อลามมาไทย จะไ้ด้มีเงินสดไว้ทัน ช๊อป หุ้นดีราคาุถูก ในตอนนั้น

[Elessar]

[quote="aarongibsonus"]เมื่อ 4 เดือนก่อน ดิฉันเคยมาปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และหุ้น
ได้รับคำแนะนำดีๆจากพี่ๆในห้องนี้มากมาย ขอขอบคุณสำหรับครั้งนั้นด้วยคะ
กระทู้เดิมค่ะ (มีการปรับตัวเลขให้ถูกต้องในกระทู้นี้ค่ะ)

http://www.thaivi.com/webboard/viewtopi ... sc&start=0

ตอนนั้นปรึกษาเรื่องจะขายคอนโดทิ้งเพราะรายได้ของครอบครัวไม่พอกับรายจ่ายเนื่องจากซื้ออสังหาริมทรัพย์มากเกินไป
แต่สุดท้ายก็ไม่ได้ใช้วิธีขายทิ้ง แต่เอาคอนโดไปค้ำกับธนาคารและเอาเงินออกมาหมุนแทนค่ะ เพราะต้องการใช้เงินสดด่วน

แต่ตอนนี้ดิฉันหางานทำได้แล้ว ซึ่งๆจริงๆแล้วก็สามารถช่วยแม่ผ่อนได้ แต่จะไม่มีเงินเย็นและเงินเก็บจะเหลือน้อยมากคะ
และในความคิดของดิฉันคิดว่า การลงเงินทั้งหมดในอสังหาริมทรัพย์มันก็มีความเสี่ยงเรื่องฟองสบู่และสภาพคล่องอยู่มากคะ

[Elessar]

ผมลืมดูด้านล่าง   ถ้าเอาไปลบอีก ROA ROE จะยิ่งน้อยกว่านี้

[aarongibsonus]

[quote="Elessar"]ผมลืมดูด้านล่าง

[tonybk]

ผมเป็นคนหนึ่งที่ลงทุนในอสังหาและมีคอนโดไว้ให้เช่าเหมือนกัน โดยกระจายความเสี่ยงไว้หลายทำเลครับ

ถ้าผมเป็นคุณผมไม่ขายทั้ง 3 โครงการเลยครับ หาเงินใหม่มาลงทุนในหุ้นดีกว่า

แต่ถ้าต้องการขายจริงๆ ผมแนะนำดังนี้

1. AP life@ Ratchada - อันนี้ไม่ขายแน่นอนเพราะอยู่ในย่านรัชดา ติด MRT ในอนาคตไม่มีอีกแล้วครับทำเลแบบนี้ แนะนำปล่อยเช่าต่อไปดีกว่า

2 LPN Grand Parkview Asoke อันนี้ไม่ขายแน่นอนเช่นกันเพราะที่ asoke ไม่มีที่ดินเหลือที่จะ develop แล้วครับ + ใกล้ BTS / MRT / AIRPORT LINK ไม่มีอีกแล้วครับ  ที่นี่ผมมีหลาย unit ได้ ROA เฉลี่ย 10-12% ตลอด 5 ปีที่ผ่านมา แนะนำถือไว้ครับ

3) Condo one @ Sukhumvit 52 อันนี้น่าขายสุดเพราะแถวนั้นถ้ามี condo ใหม่ขึ้นมาเมื่อไหร่คนเช่าก็จะย้ายไปที่ใหม่กว่าครับ และไม่มีอะไรเลยนอกจาก BTS ครับ

port ผม อสังหา 45% หุ้น 30% ทอง 20% เงินสด 5%

[gigaslash]

[quote="aarongibsonus"][quote="Elessar"]ผมลืมดูด้านล่าง

[j2methai]

[quote="aarongibsonus"][quote="Elessar"]ผมลืมดูด้านล่าง