ลงทุนในหุ้ืน หรือ ลงทุนในอสังหาฯดีกว่ากัน

[chatree]

สวัสดีครับเพื่อนๆ
เนื่องจากผมได้มีโอกาสคุยกับนักอสังหาฯมืออาชีพท่านหนึ่ง ผมถามท่านว่า ลงทุนในหุ้น หรือ ลงทุนในอสังหาฯดีกว่ากัน ท่านผู้นั้นบอกว่า ลงทุนในหุ้น มีวันหมด ลงทุนในอสังหาฯไม่มีหมด เช่นผลตอบแทนสิบกว่าปีที่ผ่านมา หุ้นติดลบ แต่อสังหาฯไม่ติดลบ เพื่อนๆคิดว่าจริงมั๊ยครับ สำหรับผม ผมคิดว่าหุ้นน่าจะดีกว่า ในเรื่องความสะดวกในการบริหารการลงทุน ข้อมูลที่ครบถ้วน และนายตลาดที่ไม่มีเหตุผลทำให้เราอาจจะได้ซื้อหุ้นในราคาที่ถูกกว่าสิ่งที่มันควรจะเป็นมากๆ แต่ผมก็ยังสงสัยว่า ถ้าวันนี้เราเกิดเหตุการณ์ปี 40 อีกรอบ คิดว่าแนวทาง VI จะช่วยเราได้มั๊ยครับ

[simplelife]

ไม่จริง ผมเห็นมาหลายรายที่ซื้อบ้านมาเป็นสิบปี ตอนนี้ขายราคายังน้อยกว่าเดิมเลยครับ ระหว่างทางก็ไม่ได้ก่อให้เกิดรายได้อะไร

ลองบอกผมมาหน่อยเถอะครับว่าเวลาซื้ออสังหา มันดูยังไงว่าราคาจะเพิ่ม หรือราคาจะไปทางไหน หุ้นยังมีงบการเงินให้อ่าน มีธุรกิจจริงให้ดู บางบริษัทไปดูจริงๆเลยได้ว่าขายดี ขยายสาขาเยอะ บางบริษัทหาอ่านได้ตามนสพ ว่ายอดขายดี ข้อมูลพวกนี้หาที่ไหนเวลาซื้ออสังหา (commodity ต่างๆหรือแม้แต่ ทอง)

อสังหามีข้อดีนิดเดียวที่สามารถปล่อยเช่าได้(ในบางกรณี ถ้าทนกับการปวดหัวไล่เบี้ยกับผู้เช่าไหว) คำนวณดีๆแบบไม่หวัง capital gain ยังได้ดอกเบี้ยดีกว่าฝากธนาคาร เวลาต้องการเงิน เอาสินทรัพย์ตรงนี้ไป leverage ได้ นอกจากนั้นการจะหวัง capital gain ของอสังหาที่ดีกว่า inflation มากๆ มันก็พอๆกับการเก็งกำไรสินทรัพย์ประเภทอื่นๆครับ

[pasaaris]

ลองดู พฤกษา

[newbie_12]

ถามในเว็บหุ้น มันก็ต้องตอบว่าหุ้นอยู่แล้วครับ ถ้าไปถามในเว็บอสังหา ก็ต้องตอบอสังหา

ทางที่ดี ตอบแบบปรองดอง สมานฉันท์ ก็ตอบว่า

ซื้อหุ้น บริษัทที่มันทำอสังหาแบบที่มันเป็นเจ้าของอสังหามูลค่าเยอะๆ แถมขึ้นเรื่อยๆสิครับ

ถ้าอยากรู้ว่าตัวอะไร พี่เด็กเลี้ยงแกะ ใบ้มาแล้วครับ  :lol:  :lol:  :lol:

[hevendall]

เด็กใหม่ขอแจมหน่อย

ผมคิดว่าขึ้นอยู่กับตัวบุคคลว่ามีความรู้(ถนัด)ในด้านใหน

อสังหาก็มีวันหมดเหมือนกันถ้าไม่รู้

หุ้นก็หมดตัวได้ถ้าซื้อขายโดยที่ตัวเองยังไม่รู้ว่าทำอะไรอยู่

โคโยซากิ ก็ประสปความสำเร็จด้านอสังหา

ปล. ถ้าถามเวปนี้ผมว่าเกือบทุกคนบอก่า หุ้นแน่นอน

[leaderinshadow]

สิ่งที่ทำให้อสังหามีมูลค่าเพิ่ม คือ ราคาที่ดินครับ
อันที่สองคือ ค่าเช่า

ส่วนราคาวัสดุก่อสร้างก็มีผลในช่วงแรก หากว่าของพวกนี้ราคาขึ้น ทำให้ replace cost สูง อย่างคอนโด
ที่ช่วงนึงราคาเพิ่มเร็วมาก เพราะราคาที่ดินพุ่ง วัสดุก่อสร้างพุ่ง น้ำมันแพง แต่ในระยะยาวแล้ว ของพวกนี้มันจะเสื่อมสภาพ
และกลายเป็นซากไป แต่จะใช้เวลาเป็นสิบๆปี
ทำให้แนวโน้มอสังหาให้ตอบแทนที่ดีและค่อนข้างมั่นคง
แต่มันจะโตช้านะครับ ถ้าไม่มีเหตุการณ์พิเศษเข้ามา เช่น การสร้างสาธารณูโภคใหม่ ถนนตัดใหม่ หรือขยายช่องจราจร มีห้างมาขึ้นแถวๆนั้น

แต่ถ้ามีสลัมเกิดขึ้นมา หรือบ่อน ก็ตัวใครตัวมัน อย่างตรงเตาปูน รถไฟฟ้าจะมาขึ้น แต่ราคาที่ดิน หรือคอนโดไม่ค่อยขยับเลย
ก็เพราะตรงนั้นมันแหล่งมาร์เฟีย

แล้วก็ข้อเสียที่สำคัญ คือ มันโตช้าครับ ผลตอบแทนอสังหา รวมค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 7-15% (ผลตอบแทนเฉลี่ย 10-20ปี)
ที่ได้เกินนี้ ส่วนใหญ่เพราะใช้เงินกู้มาลงทุนครับ
เหมือนเล่นหุ้นใช้มาร์จิน
แต่หุ้น ให้มองที่ 15% เลย VI เก่งๆ ก็ 25-30% ใช้มาร์จินอีก ก็อีกเรื่อง (แต่ไม่สนับสนุนนะครับ)

[akekarat]

ผมว่ามันอยู่ที่ความถนัดนะครับ เพราะทั้งคู่ก็มีดีคนละอย่าง
ถ้ามองที่ต้นทุน 100% ยังไง ๆ หุ้นก็ต้องดีกว่าอสังหาแน่ ๆ ในเรื่องผลตอบแทน และความเสี่ยงก็มากกว่าเช่นกัน สภาพคล่องก็สูงกว่ามาก ๆ
แต่ถ้ามองในเรื่องของเครดิตและการกู้เงินมาลงทุน อสังหาก็ไม่มีปัญหาในขณะที่ไม่มีแบงค์ไหนหรอกให้กู้ไปซื้อหุ้น

ดีคนละอย่างจริง ๆ ครับ บอกไม่ได้หรอก

[laohanant]

ตามภูมิปัญญาแบบชาวบ้านๆ ของผม วิถีทางแห่งธรรมชาตินั้นคือ

- อสังหาฯ นั้นมันงอกไม่ได้ครับ หรือคลอดลูกออกมาเป็น ที่ดินตัวน้อย บ้านตัวน้อย คอนโดตัวน้อย ไม่ได้ครับ ผลตอบแทนที่ท่านจะได้รับก็คือ มูลค่าตัวมันเองที่เพิ่มขึ้น กับค่าเช่า (ถ้ามี) เท่านั้นเองครับ
- แต่หุ้นนี่สิ กิจการจากมี 1 สาขา คลอดลูกคลอดหลานออกไปเป็น 2,4,8,16, โอ๊ยทายาททุกคนสร้างรายได้กลับมาหมด ( ฮิฮิ พอเห็นภาพยังครับ)


ขอสรุปตามแนวทางแห่งคุณค่า แบบบ้านๆ ส่วนตัว:D


ลงทุนอสังหาฯ ตามแนวทางแห่งคุณค่านั้นให้  ผลตอบแทนต่ำ ความเสี่ยงต่ำ  จากเหตุผล

1. ข้างต้น
2. โอกาสหาซื้อของถูกผิดราคาเกิดขึ้นยาก ถึงแม้ผู้ขายจะร้อนเงินเพียงใดก็ยังมีสติดีพอที่จะไม่ขายถูกจนเกินไป
3. ต้นทุนทดแทนเรื่องวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้นแน่ๆ เรื่อยๆ ทำให้ yield ค่าเช่าลดต่ำลง
4. ข้อยกเว้นเดียวที่จะได้ capital gain สูงๆ ก็คือ ท่านต้องไปลงทุนในที่ๆ จะมีการพัฒนาทางด้านคมนาคมดีขึ้นอย่างมากในอนาคต โดยเข้าไปลงทุนไว้ก่อนในช่วงเริ่มต้นของการพัฒนาโครงการนั้นๆ  


ลงทุนในหุ้น ตามแนวทางแห่งคุณค่านั้นให้  ผลตอบแทนสูง ความเสี่ยงต่ำ  จากเหตุผล

1. ข้างต้น
2. โอกาสหาซื้อของดีซึ่งถูกผิดราคาเกิดขึ้นง่ายครับ เพราะท่าน mr. market นั้นมีอยู่เกือบเต็มตลาด ท่านใช้อารมณ์ของตัวเองเป็นหลักอย่างที่เราๆ ท่านๆ รู้ๆ กันอยู่ จนบางครั้งกิจการดีๆ ให้ส่วนลดถึง 50% บางที 80-90% ยังมี ทำให้ความเสี่ยงของเราถูกกดต่ำแทบติดดิน ยิ่งบางชั่วขณะที่ market Cap. ต่ำกว่า FCF ไม่อยากจะบอกว่าของฟรีนั้นมีในโลกก็ที่นี่แหล่ะครับ มีอยู่ที่เดียวก็คือตลาดหลักทรัพย์ ฮิฮิ
3. ผลตอบแทนของหุ้นชั้นดีคงไม่ต้องอธิบาย แสดงให้เห็นในตลาดได้ ชัดเจนในตัวอยู่แล้ว
4. Yield นี่ไม่ต้องห่วงถ้าแตกตัวได้อย่างข้างต้นจะมหาศาลขนาดไหน
5. ฯลฯ มีเหตุผลดีๆ อีกมากมาย พร่ามไปคงไม่หมดอย่างตำราที่เขียนกันได้เป็นเล่มๆ  :lovl:


จะเลือกแบบไหนไม่มีคำว่าผิดหรอกครับ ขึ้นอยู่กับผลตอบแทนคาดหวังของแต่คน ซึ่งก็ไม่เหมือนกัน และก็อยู่ที่ศักยภาพและวิจาณญาณของผู้ลงทุนเองที่จะเลือกระหว่าง ที่ดี กับที่เน่า หรือหุ้นดี กับ หุ้นเน่า ด้วยครับ  :lol:

ขอให้โชคดีครับ  :D

[ส.สลึง]

แล้วแต่ถนัดครับ

คนรวยอสังฯ มาเจ๊งหุ้นก็มี
ในขณะที่คนรวยหุ้น แต่ไปเจ๊งอสังฯ มาก็เยอะ

ส่วนคนที่เหลือ
คือรวยทั้งหุ้น ทั้งอสังฯ
กับที่ทำเจ๊งมาแล้วมันทั้ง 2 อย่าง :lol:

แต่ก็ใช่ว่าคนที่เจ็งมาแล้วทั้ง 2 อย่าง
จะทำอะไรล้มเหลวเสียทั้งหมด

คุณว่าจริงไหม ?

ความเห็นของผม คือ...
สิ่งสำคัญไม่ได้อยู่ที่สินทรัพย์ที่เราเข้าไปลงทุน
แต่เป็นการค้นหาศักยภาพในตัวเรา การพัฒนาต่อยอด
และการรู้จักนำความสามารถไปใช้ครับ

[thaloengsak]

สรุปอยู่ที่ความถนัดของแต่ละคน
ดูลักษณะเฉพาะ ศึกษารายละเอียดการลงทุนหลายๆแบบ แล้วเลือกสิ่งที่ใชกับตัวเองครับ

[chatree]

ขอบคุณทุกคำตอบครับ พอดีผมเพิ่งเข้ามาเป็นสมาชิก VI เลยอยากถามต่อว่า แล้วที่เค้าว่าลงทุนหุ้นมีโอกาสหมดนี่ ถ้าพวกเราต้องผ่านวิกฤตเศรษฐกิจกันอีกรอบเหมือนปี 40 พวกเราชาว VI จะรอดมั๊ยครับ ถ้าเรายึดหลัก VI หรือว่าเราก็มีโอกาสเหลือศูนย์เช่นกัน

[MMX]

อสังหาครับ
เพราะหุ้นเป็นเพียงแค่กระดาษที่มีมูลค่าวิ่งไปวิ่งมา มีเงินปันผล
แต่อสังหา เป็นวัตถุจับต้องได้
ลองมาดูมุมมองของผมอีกด้านนะครับ (จะบอกว่าเป็นความเห็นส่วนตัววล้วนๆ ขำๆ๗

หุ้น
1. คนลงทุนคำนวนแต่ตัวเลขที่จับต้องได้ เช่น กำไร PE eps  BV ...  
2. คนลงทุน คิดแต่เรื่องกิจการ (จะโตไหม ธุรกิจรุ่งไหม ..)

สิ่งเหล่านี้ทำให้เราคิดต่างจากคนอื่น เราไม่เข้าใจเค้า เค้าไม่เข้าใจเรา อยู่ในสังคมลำบาก หาแฟนยาก

อสังหา
1. คนที่ลงทุนในอสังหาต้องมีศิลปะ ในการดู ดังนั้นต้องเป็นคนชอบเที่ยว ขับรถไปดูสถานที่จริง แบบนี้หญิงคงชอบ
2. เคยอ่านหนังสือของคุณวิกรม เค้าพูดว่า เจอมาเยอะ จนเข้าใจกับคำว่า ลิ้นไม่มีกระดูก ดังนั้นคนที่ทำอสังหาจะต้องต่อรองเก่ง เอาใจเก่ง แบบนี้หญิงก็
ชอบอีก
3.ถ้าได้อสังหาที่ฮวงจุ้ยดี อยู่แล้วก็จะเจริญมีโชคมีลาภ

หุ้น เหมือนสังคมจะไม่ยอมรับ
ปล. ถ้าคุณแต่งงาน มีให้เลือก 2 ช้อย คุณจะเชิญใครไปกล่าวระหว่าง
1.นักลงทุนในหุ้นที่ประสบความสำเร็จ
2.นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จ

ถ้าคุณจะจีบหญิง แล้วเค้าถามว่าคุณทำงานอะไร อย่างไหนจะกล้าบอกมากกว่ากัน ระหว่าง
1. อาชีพนักลงทุนในตลาดหลักทรัพย์
2. อาชีพทำบ้านจัดสรรค์ขาย

[booklover]

ผมกล้าบอกว่าเป็นนักลงทุนนะ ไม่เคยแคร์คำพูดคนอื่นอยู่ละครับ

มองว่าถ้าวัตถุจับต้องได้มีหน้ามีตา

สร้างผลตอบแทน 5-10 % เหนื่อยบริหารด้วย

แต่ได้หน้า ลงหุ้นได้15 % ขึ้นไปแล้วแต่ความชำนาญ

ผมไม่เลือกหน้าตานะ

[MYBIZ]

ไม่มีอันไหนดีกว่ากัน ถ้าจะดีกว่าก็เลือกลงทุนทั้ง2อย่าง
มีเงินจากค่าเช่า มีปันผลจากหุ้น รวมไปถึงมีดอกเบี้ยจากเงินฝาก
ครบสูตรเลย ลุงโกศลแกบอกมาได้รบ3อย่างก็ยอดเยี่ยมไปเลย

[OnlyRead]

ส่วนตัวแล้ว มองอสังหาว่าหาข้อมูลยากกว่า ขนาดเคยขายที่ที่มีอยู่เองยังไม่รู้เลยว่าราคาตลาดมันเท่าไร ต้องถามคนมีที่แถวๆนั้นดูว่าเคยซื้อขายกันเท่าไร อยากซื้อขายกันเท่าไร แค่นี้ก็ใช้เวลาเป็นเดือนๆแล้ว ค่านายหน้าก็แพงกว่ามาก ค่าโอน ค่าอื่นๆอีก ถ้าซื้อมาต้นปีแล้วปลายปีมีคนมาขอซื้อต่อให้กำไร 10% ยังไม่รู้เลยว่าจะคุ้มหรือเปล่า

ถ้าเป็นหุ้น มีตลาดหลักทรัพย์เป็นตัวกลาง ข้อมูล ราคา กำไร โครงการ ต่างๆก็มี อยากได้มุมมองต่อหุ้นต่างๆ ก็หาดูได้ใน ThaiVI ,ในเวปอื่นๆ หรือ บทวิเคราะห์ ไม่ต้องลงเงินก้อนใหญ่ ลงเงินได้ตามความพอใจ Transaction cost ก็ต่ำกว่า

สรุปสำหรับผม ต่อให้ได้ผลตอบแทนเท่ากัน ผมว่าหุ้นก็ยังน่าลงทุนกว่า

[Radio]

หุ้นดีกว่าแน่นอน
1 ลงเงินเป็นก้อนน้อยกว่า มีเงินน้อยๆก็ซื้อหุ้นได้
2 ซื้อง่ายขายคล่อง  ผมเห็นที่ดินหรือบ้านหลายๆหลัง  
  ติดประกาศขายหลายๆปียังขายไม่ได้เลย บางหลัง 10+ปี
  ก็ยังติดขายอยู่
3 หาคนเช่าไม่ได้ง่ายๆ  ปีหนึ่งบางที่มีคนเช่าไม่ถึง 6 เดือน
4 ปันผลของหุ้นบางครั้งเหนือกว่าค่าเช่า และเสียเวลาทำงาน
  +ยุ่งยากน้อยกว่าการให้เช่า
5 บ้านหรือห้องเช่ามีความเสื่อมต้องซ่อมแซม
6 เก็งหุ้นง่ายกว่าเก็งอสังหา มาก เก็งผิดรีบขายได้เอาเงินมา
 หมุนต่อ  แต่ถ้าเก็งอสังหาผิด โอกาสแก้ตัวยากเพราะขาย
  ไม่ออก
      เท่าที่คิดออกก้มีแค่นี้   (แต่น่าจะมีมากข้อกว่านี้)

[murder_doll]

สิ่งเหล่านี้ทำให้เราคิดต่างจากคนอื่น เราไม่เข้าใจเค้า เค้าไม่เข้าใจเรา อยู่ในสังคมลำบาก หาแฟนยาก

ทำไมชีวิตคนเล่นหุ้นมันรันทดงั้นล่ะครับ   :lol:

ถ้าคุณจะจีบหญิง แล้วเค้าถามว่าคุณทำงานอะไร อย่างไหนจะกล้าบอกมากกว่ากัน ระหว่าง
1. อาชีพนักลงทุนในตลาดหลักทรัพย์
2. อาชีพทำบ้านจัดสรรค์ขาย

[dome@perth]

ดู.........

-ความ ยาก-ง่าย ในการซื้อขาย
-ระยะเวลาดำเนินการ
-หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
-การกำกับดูแลรักษา
-ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์


เหตุข้างต้น
หุ้นง่ายกว่าเยอะนะ  :D

[navapon]

อสังหาขึ้นกับ ทำเล ทำเล ทำเล และ ทำเล ครับ ว่ามูลค่าในอนาคตมันจะมากขึ้นแค่ไหน

สภาพคล่องการซื้อขายก็สู้หุ้นไม่ได้และขึ้นกับทำเลอีกเหมือนกัน

ต้องใช้เงินลงทุนสูงในการซื้อที่ดิน ถ้าไม่ใช่นักค้าที่ดินแล้วใครจะซื้อๆขายๆที่ดินได้บ่อยๆกัน ถ้าซื้อมาแล้วถึงทำเลดีก็จริงแต่กว่าจะขายได้บางทีอาจต้องรอเป็นปีๆ ถ้าไม่มีเงินเย็นนอนนิ่งมากๆมาซื้ออาจเดือดร้อนได้เวลาต้องใช้เงินสดฉุกเฉิน เช่นเจ็บป่วยร้ายแรง บางคนถึงกับต้องเร่ขายที่ดินด่วนในราคาถูกเพื่อให้ได้เงินสดมาใช้ ยิ่งบางคนมีหนี้สินแต่ดันมาซื้อที่เป็บเพื่อปล่อยเช่า ผมว่าค่าเช่าอาจไม่ทันดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารนะ ไหนจะค่าซ่อมบ้านอีกเพราะคนเช่าไม่ใช่เจ้าของคงถนอมของๆเราหรอก แล้วไหนจะช่วงที่ไม่มีคนมาเช่าอีกก็ไม่มีรายได้ ถ้าซื้อที่แล้วใช้เงินกู้แต่ไม่ได้ลงทุนใดๆในที่ดินให้เกิดเงินทองงอกเงยขึ้นมายิ่งแล้วใหญ่ หนี้ท่วมแน่

ส่วนความจริงที่ว่าจำนวนประชากรในโลกเพิ่มขึ้นทุกวันแต่ที่ดินบนพื้นผิวโลกมีจำกัด อนาคตราคาที่ดินย่อมต้องสูงขึ้นเรื่อยๆแน่ แต่มันยังไม่ใช่เร็วๆนี้ถ้าใครคิดถึงจุดนี้แล้วซื้อที่ดินรอไว้ อาจต้องรอจนเหงือกแห้งตายไปก่อนยิ่งถ้าได้ทำเลไม่ดี เงินจมไปอีกนานไม่เกิดประโยชน์แน่ครับ

[Warantact]

ดีคนละแบบ เทียบกันไม่ได้

[jek ae]

ก่อนจะมาลงทุนหุ้น ผมลงทุนกับอสังหามาเยอะเหมือนกัน

ข้อเสียเปรียบของอสังหาคือ สภาพคล่องครับ และ ไม่สามารถให้ผลตอบแทนอย่างยั่งยืนได้เหมือนการลงทุนในหุ้น อสังหาบางตัวเช่น บ้านพักอาศัย บางครั้งเราอาจปล่อยเช่าได้ผลตอบแทนได้ 8-10% ต่อปี แต่พอมาคิดถึงการบริหารจัดการ และการบำรุงรักษาด้วยนี่ บางทีก็ทำให้ผมรู้สึกไม่คุ้มต่อการลงทุนครับ

ส่วนข้อดีคือ capital gain ครับ บางครั้งการลงทุนในอสังหาถ้าเราสามารถประเมินถึงศักยภาพของทำเลที่เราลงทุนไปได้นี่ บางครั้งผลตอบแทนที่ได้นี้เยอะพอดูครับ ผมเองยังมีที่ดินที่ราคาในปัจจุบัน มากกว่า 10 เด้ง ของราคาที่ซื้อมาในตอนแรกครับ แต่ก็อยู่ในกรอบเวลา เกิน 10 ปีครับ

สรุป สำหรับผม ตอนนี้ให้น้ำหนักในการลงทุนหุ้นมากกว่าอสังหาอยู่เยอะครับ ก็เพราะต้องการผลตอบแทนอย่างยั่งยืนครับ

[jo7393]

ลองคิดอีกมุมดูสิครับ
สมมติเราไปทำอสังหา แล้วโครงการณ์ใหญ่ทำคนเดียวไม่ได้ ต้องหาหุ้นส่วนมาช่วยกันทำ มันจะต่างอะไรกับการซื้อหุ้นที่เขาทำโครงการณ์แล้ว เราเข้าไปถือเอี่ยวไหมครับ

ต่างครับหากเล่นหุ้นที่ราคาเพื่อเก็งกำไร

ไม่ต่างครับหากลงทุนหุ้นที่ตัวธุรกิจ คิดอย่างที่เราเป็นเจ้าของธุรกิจจริงๆ เวลาเราไปเอี่ยวทำโครงการณ์ อะไรที่เราต้องรู้บ้าง เวลาลงทุนในหุ้นก็ต้องรู้เหมือนกับเราเป็นเจ้าของธุรกิจจริงๆ

แต่ตลาดหุ้นมีข้อดีตรงที่ว่าหากเราต้องการถอนเอี่ยว ก็ขายหุ้นออกจะได้เงิน
แต่หากไปเอี่ยวทำอสังหา เวลาอยากถอนเอี่ยว ทำยังไงหล่ะครับ จะได้คืนเป็นเงินไหมหรือ ตัดแบ่งโครงการณ์ คืนมาใ้ห้

[MindTrick]

แล้วแต่ถนัดครับ

คนรวยอสังฯ มาเจ๊งหุ้นก็มี
ในขณะที่คนรวยหุ้น แต่ไปเจ๊งอสังฯ มาก็เยอะ

ส่วนคนที่เหลือ
คือรวยทั้งหุ้น ทั้งอสังฯ
กับที่ทำเจ๊งมาแล้วมันทั้ง 2 อย่าง :lol:

แต่ก็ใช่ว่าคนที่เจ็งมาแล้วทั้ง 2 อย่าง
จะทำอะไรล้มเหลวเสียทั้งหมด

คุณว่าจริงไหม ?

ความเห็นของผม คือ...
สิ่งสำคัญไม่ได้อยู่ที่สินทรัพย์ที่เราเข้าไปลงทุน
แต่เป็นการค้นหาศักยภาพในตัวเรา การพัฒนาต่อยอด
และการรู้จักนำความสามารถไปใช้ครับ

แล้วแต่ความถนัด เช่นกันครับ

และความชอบ ด้วย

สมมติ ให้ ความเก่งการวิเคราะห์ คุณมีเท่ากันทั้งสองอย่างนะ

แปลว่าความเป็นไปได้ ที่เลือกถูกทาง มีเท่ากันเป๊ะ

ถ้าชอบอสังหา คุณใช้ leverage ได้ ถึงสิบๆเท่าเพราะ ทุกแบงค์ ยินดีประเคนเงินให้คุณกู้ บางทีไม่ต้องวางดาวน์ แถมให้กู้เงินค่าตกแต่งอีก
ข้อเสียคือ สภาพคล่อง บิด ออฟเฟอร์ ไม่ค่อยมี มีมาก็บางมาก

แต่ถ้าลงทุนหุ้น ได้ leverage แค่สองเท่า บัญชีมาร์จิ้น มากสุดแค่นี้  
หากเก่งกล้าสามารถเล่น ฟิวเจอร์ไม่เกิน 15เท่า

แล้วไม่ค่อยมีใครชอบให้กู้
ข้อเสีย คือ ต้องเฝ้าตามข้อมูลมากกว่า อสังหา

ข้อดี คือ สภาพคล่องสูง ซื้อขาย ได้ทันทีที่ต้องการ 5วันต่อสัปดาห์


ที่นี้ ต้องมาชั่งใจ ว่าคุณชอบอะไร
และรับความเสี่ยงได้มากน้อยแค่ไหน
เก่งอะไรกันแน่

ถ้าพอมีฐานะมีเกิน 8หลักขึ้นไป คงลงทุนได้ทั้งสองอย่างครับ ควรทำด้วย เพราะกระจายความเสี่ยง

แรกๆ อาจจะต้องลองทำทั้งสองอย่างไปด้วยกัน สัก3-5ปี

ถ้าดีอัน แย่อัน ก็จะได้รู้

ถ้าได้ดีทั้งสองอันก็แสดงว่าฝีมือถึง และกรรมเก่ายังดี ครับ

ผมแนะนำว่าลองลงทุนชิ้นเล็กๆก่อน แล้วลองเฝ้าดูครับ รอดูถึง5ปีกำลังเหมาะ

[iluckyhappy]

คงขึ้นอยู่กับความชอบและ การกระจายความเสี่ยง แต่ถ้าเป็นผม คงเลือกที่จะ ลงทุนในหุ้น หรือ กองทุนอสังหา มากกว่า ครับ

สำหรับการลงทุนในอสังหา ใช้เงินค่อนข้างเยอะ และ ถ้าไม่ได้ซื้อเงินสด ต้องมีแบกรับภาระหนี้อีก ... เหนื่อยครับ ... ต้องมีค่าบำรุงรักษา อีก ต้องมี
ค่าใช้จ่ายส่วนกลางอีก .. เยอะแยะ มากมาย ...

(ยกเว้น ถ้าต้องการซื้อ อสังหา เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย อันนี้สนับสนุน)

---------------------------------------------------------------------
ความสุขคือสิ่งสำคัญ รักในสิ่งที่เราเลือกที่จะเป็น เลือกที่จะทำ

การลงทุนมีความเสี่ยง โปรดศึกษารายละเอียดก่อนการลงทุน

[simplelife]

อสังหาครับ เพราะหุ้นเป็นเพียงแค่กระดาษที่มีมูลค่าวิ่งไปวิ่งมา มีเงินปันผล แต่อสังหา เป็นวัตถุจับต้องได้

คิดแค่นี้ก็ผิดแต่แรกแล้วครับ ไม่รู้ว่าอ่านเว็บนี้บ้างหรือเปล่า

สิ่งเหล่านี้ทำให้เราคิดต่างจากคนอื่น เราไม่เข้าใจเค้า เค้าไม่เข้าใจเรา อยู่ในสังคมลำบาก หาแฟนยาก

เรื่องลงทุนเกี่ยวอะไรกับหาแฟนฟะ

ถ้าคุณจะจีบหญิง แล้วเค้าถามว่าคุณทำงานอะไร อย่างไหนจะกล้าบอกมากกว่ากัน ระหว่าง
1. อาชีพนักลงทุนในตลาดหลักทรัพย์
2. อาชีพทำบ้านจัดสรรค์ขาย

สาเหตุที่ทำให้ข้อสองฟังดูดีกว่าข้อ 1 คือ
- การจะทำบ้านจัดสรรขายได้ มันใช้เงินเยอะ พูดง่ายๆคือรวยถึงจะทำอาชีพอย่างนี้ได้
- นักลงทุนจำนวนมากในตลาดทำตัวเหมือนเป็นพวกเล่นพนัน มีเงินน้อยๆก็เริ่มต้นได้

อ้อ ในความคิดผม อาชีพนักลงทุนในตลาดไม่มีหรอกครับ มีแต่อาชีพ เกษียนจากการทำงานประจำ (ตั้งแต่อายุไม่มากหรืออย่างไรก็แล้วแต่) แล้วเอาเงินมาลงทุนในตลาดหลักทรัพย์เพื่อการเติบโตของสินทรัพย์ครับ

[KB]

อยู่ที่ความถนัดและฝีมือครับ ไม่มีอะไรดีสุดสำหรับทุกคนครับ เหมาะกับด้านไหนก็ลงทุนด้านนั้น

[luangrit]

เคยคิดจะทำอสังหา( apartment + รายวัน)เหมือนกัน แค่ข้อจำกัดมันเยอะเหลือเกิน

1. เริ่มตั้งแต่เรื่องเงินทุน ถ้าไม่พอก็ต้องกู้แบงค์ ต้องเสนอแผนงานให้แบงค์ดู
ถ้ากู้ได้ก็ต้องบริหารเรื่องดอกเบี้ยอีก ปวดหัวไปยาวเลย

2. ทำเลต้องใช้ได้ ถ้าต้องการ return สูงๆ......แต่อย่าลืมว่าทำเลดีก็แพง พอค่าที่ดินแพง
ก็ต้องไปควบคุมเรื่องสเป๊กลดนู้นลดนี่ จนทำให้โครงการคุณภาพแย่ลงไป

3. เรื่องของคนที่เข้าพักร้อยพ่อพันแม่  ไม่มีทางที่จะรักตึกของเราเหมือนที่เราต้องการ

4. หักค่าใช้จ่ายทุกอย่างก็ได้ประมาณ 10%+- แต่ต้องแลกมาด้วยปัญหามากมาย

5. เสือนอนกิน ก็ไม่แน่เสมอไป เพราะพอผ่อนแบงค์หมด ตึกเราก็โทรม ตึกใหม่ๆเข้ามาคนก็อยากย้ายไปอยู่ที่ที่ดีกว่า

ุ6. มีอีกเยอะครับ ตอนนี้พูดได้ไม่หมด


ดังนั้นการทำอสังหานอกจากจะมีทำเลที่ดี กลยุทธ์ต้องดีมากด้วย ไม่งั้นเหนื่อย

จุดเด่นต้องมี แต่จุดเด่นต่างๆมันก็เลียนแบบกันได้ไม่ยาก


ตอกแรกๆผมไม่เอาหุ้นเลย เพราะได้ยินมาแต่ในแง่ลบ ไม่อยากยุ่ง ไม่อยากเสี่ยง เลยมาลองศึกษาอสังหา ปรากฏว่าภาระมันเยอะมาก จนท้อไปหมด ไม่รู้จะเอายังงัยดี

เลยตัดสินใจมาศึกษาเรื่องหุ้นเต็มตัว+ได้เรียนเกี่ยวกับด้านการลงทุนพอดี

ก็เลยเข้าใจเลยว่า หุ้นเนี่ยสบายที่สุด

ไม่ต้องผูกพัน ไม่ต้องรักมันมาก เห็นกิจการมีอาการไม่ดี ก็ออกได้ทันที

ถ้ามันดีก็ถือยาว แถมมีโอกาสได้เยี่ยมชมกิจการง่ายๆ ประเมินสินค้าได้จากสิ่งรอบตัว คนรอบตัว


หุ้น(แนวVI)มันเป็นการลงทุนที่จบได้ด้วยตัวคนเดียวครับ ไม่ต้องลำบากใคร หรือไปขอความช่วยเหลือจากใคร

มีเงินเท่าไหร่ก็ลงเท่านั้น ชีวิตสบายๆ

เหลือเวลาว่างให้กับพ่อแม่ สุขใจจริงๆครับ

[jo7393]

ผมลองยกตัวอย่้างการลงทุนอสังหาที่เคยคำนวณ ให้ดูนะครับ

ทำอพาร์ทเม้นท์ วางระบบภาษีดีๆนะครับ
ต้องวางระบบไว้ตั้งแต่ก่อนก่อสร้างด้วยจึงจะรัดกุมนะครับ
หากคิดทำแบบรุ่นเก่า เช่น แจ้งจำนวนห้องน้อย แจ้งมีคนพักน้อย แล้วค่อยจ่ายใต้โต๊ะ ได้ไม่คุ้มเสียนะครับ สรรพากรเข้าสำรวจดูถึงห้องก็มีมาแล้วนะครับ
ค่าเช่ารายได้อสังหา หากคำนวณแบบเหมา หักค่าใช้จ่ายได้แค่ 30% นะครับ
รายได้ค่าเช่าสังหา ก็หักค่าใช้จ่ายได้แค่ 10%
หากเลือกลงรายได้เป็นค่าเช่าอสังหา ก็จะเจอภาษีโรงเรือน อีก 12.5% นะครับ
ทุกวันนี้คู่แข่งของอพาร์ทเม้นท์ คือ คอนโดลุมพินีครับ ลูกค้าผมหลายคน ย้ายออกไปซื้อคอนโดเพราะผ่อนแพงกว่าไม่มากครับ

สมมติ นะครับ อพาร์ทเม้น 100 ห้องรายได้ค่าเช่า 4000 บ คนอยู่ 80%
=80*4000*12 เดือน =รายได้ต่อปี  3,840,000
หากเป็น หสม ไม่จดทะเบียน และเสียภาษีแบบเหมาจ่ายนะครับ
ภาษีโรงเรือน =3,840,000*12.5%=480,000
ภาษีเงินได้ =3,840,000*70%(หักค่าใช้จ่ายแบบเหมาจ่ายได้ 30%)=2,688,000 หักค่าลดหย่อนได้ 30,000 =2,658,000
คำนวณในตารางภาษี 1ล้านแรก เสีย 135,000
ส่วนที่เหลือเสียอีก 30% = (2,658,000-1,000,000)*30%=497,400
lสรุปภาษีเงินได้ = 632,400
lสรุป รายจ่ายสำหรับภาษีทั้งโรงเรือนและภาษีเงินได้=1,112,400
จะเห็นได้ว่าเงินได้หลังจากเสียภาษีจะเหลือเพียง 2,727,600
โดยที่ยังไม่ได้หักค่าใช้จ่ายรายเดือนนะครับ
ค่าแม่บ้าน 7000 ค่าธุรการ 8000 ค่ารปภ 2กะ 20,000
หากเจ้าของดูแลเองต้องตีเป็นเงินเดือนด้วยไหมครับตีแบบถูกๆแค่ 10,000
ค่าไฟฟ้าส่วนกลาง ค่าขยะรายเดือน แค่ 5,000 ก็พอครับ
เท่ากับค่าใช้จ่ายต่อเดือน ประมาณ 50,000 * 12 เดือน=600,000
คงเหลือรายได้สุทธิ  2,727,600-600,000=2,127,600

ลองมาดูการลงทุนครับ
ด้านการลงทุน การที่จะได้ค่าเช่า 4000 ต่อเดือน แสดงว่า ห้องต้องไม่เล็กไปกว่า28 ตรม จะต้องมีแอร์ทุกห้อง จะต้องมีอินเตอร์เนทไฮสปีดให้ลูกค้าเลือกใช้ จะต้องมีกล้องวงจรปิด และคีการ์ด มีลิฟท์
ทำเลต้องดีพอควร ที่ดินในการก่อสร้างต้องประมาณ 220 ตรวา เป็นอย่างน้อย
ซึ่งราคาที่ดินเพื่อการนี้น่าจะมีราคาตั้งแต่ ตรวาละ 70,000-100,000
คิดที่ราคาถูกสุดนะครับ220*70,000=15,400,000
การก่อสร้าง บนเนื้อที่ 220 วาให้ได้ 100 ห้อง ห้องละ 28 ตรม แสดงว่าต้องสร้างสูงประมาน 6ชั้น  
220 ตรวา  ร่นซ้าย ขวา หน้าหลังแล้ว จะเหลือ พท ก่อสร้างประมาณ160 ตรวา หรือประมาณ  640 ตรม *6 ชั้น=3,840 ตรม
ค่าก่อสร้างคิดแค่ ตรมละ 6,500 ก็พอ ไม่รูจะหามีไหมสมัยนี้
ค่าก่อสร้าง  xประมาณ 25ล้าน ยังไม่รวม หม้อแปลงไฟหน้าตึก และสายเมน เข้าตึก ประมาณ 1.5 ล้าน ค่าแอร์ 10000*100 ตัว อีกประมาณ 1ล้าน
เฟอร์นิเจอร์คิดห้องละ 10,000 ก็พอครับ เอาแบบถูกๆ ก็อีก 1ล้าน
ลิฟท์ และปั๊มน้ำ สำหรับอพาร์ทเม้นท์ รวมกันประมาณ 2 ล้าน
ค่าใบอนุญาตก่อสร้าง ต้องมีใต้โต็ะแน่นอนครับ
เบ็ดเตล็ด ต่างๆ อีกประมาณ 1.5 ล้าน
รวมแล้วก็ประมาณ 32 ล้าน ครับ
ที่คิดแบบนี้เป็นการคิดแบบประหยัดนะครับ
ยังมีเรื่องกล้องวงจรและ ตู้่โทรศัพท์สาขา และอินเตอร์เนทอีกก็ ประมาณ 3 แสน ถือว่าอยู่ในเบ็ดเตล็ด ละกัน  หากทำได้ตามนี้ถือว่าประหยัดงบได้สุดๆแล้ว
ลงทุน 32 ล้าน เทียบกับรายได้หลังหักภาษีและค่าใช้จ่าย  ลองคำนวณดูว่าคุ้มไหมครับ
อ้อ ที่บอกว่า 32ล้านยังไม่รวมที่ดินอีกประมาณ 15ล้านนะครับ
รวมแล้ว ทุนก็จะประมาณ 47 ล้านครับ กับรายได้ต่อปี ประมาณ 2ล้าน
โดยที่ต้องหาลูกค้าให้ได้ 80% ตลอดเวลาถึงแม้เปิดตึกไปสัก 3-4 ปี ตึกเริ่มเก่าลูกค้าเริ่มย้ายไปอยู่ตึกที่สร้างใหม่ก็ตามนะครับ

http://www.thaivi.com/webboard/viewtopi ... 1&start=90

[Yaileela]

จากปสก.จริงในขณะนี้
1.ผมเริ่มด้วยการหาที่ดินที่อยู่ในทำเลที่ต้องการสร้าง apartment
2.ให้สถาปนิกออกแบบหน้าตาให้ดูทันสมัยมากขึ้นโดยใช้แบบก่อสร้างที่มีผู้ขอไว้แล้วที่เขต...ในส่วนนี้วิศวกรเขตช่วยได้เป็นอย่างดี..เสียค่าแบบไม่แพง
3.หาผู้รับเหมาที่ไว้ใจได้มารับงานก่อสร้างในส่วนค่าแรง วัสดุอย่างอี่นซื้อเอง(และใช้ของดีไปเลย)เป็นเงินสดถูกกว่ามากเลย โดยนานๆทีก็รบกวนให้วิศกรคนเดิมมา comment งานให้บ้าง..มีคชจ.นะครับ
4.เสร็จงานโครงสร้างใน 1 ปีเศษ (ช้ากว่าแผนไปหน่อย)ได้ห้องพักขนาด 23-27 ตรม.ติดตั้งฝ้ายิบซั่มแผ่นเรียบกันเสียงรบกวน  
ประตูระเบียงเป็นอลูมิเนียมสีขาว กระจกสีเขียว มีผ้าม่านอย่างดีสีสดใสกันคนภายนอกแอบมอง ไม่มีหน้าต่างทุกห้อง
ห้องน้ำปูกระเบื้องลายทันสมัย สุขภัณฑ์รุ่นล่าสุดสีขาวสะอาดตา มีฝักบัวอาบน้ำพร้อมเครื่องทำน้ำอุ่นไม่ต้องทนหนาวเมื่อปลายปีมาเยือน
built-in เฟอร์นิเจอร์ทุกชิ้นในห้องเพี่อให้เกิดความแตกต่างกับหอพักโดยทั่วไป ที่มักใช้ เฟอร์ฯราคาถุก เวลาแฟนมาหาจะได้ไม่ต้องอาบเขาหรือเธอ
ติดแอร์เบอร์ 5 ทุกห้อง แอร์ซื้อเองเงินสดถูกมากๆ จ่ายแต่ค่าแรงติดตั้ง ต่อไปนี้กลางวันก็ไม่เป็นปัญหาอีกต่อไป
5.ไฟฟ้า ประปา โทรฯ เคเบิล internet ป้าย และอื่นๆ ถาโถมเข้ามาติดตั้งอย่างรวดเร็วเพราะเรามีสโลแกนว่า สดทันทีเมี่อเสร็จงาน6.เปิดให้จองได้แล้ว  มาก่อนเลือกก่อน มัดจำค่าเสียหาย 2 เดือน+ชำระค่าเช่าก่อนอยู่ 1 เดือน มีรายได้ซะทีหลังจากจ่ายอยู่ข้างเดียว ช่างโชคดีเสียนี่กระไร เปิดปุ๊บคนมาจองปั๊บ บางห้องแม่บ้านยังไม่ทำความสะอาดเสียด้วยซ้ำเพราะทำไม่ทัน จำเป็นอยู่เองที่ต้องช่วยกันทำ ทั้งสนุกทั้งเหนื่อย
มีรายรับเข้ามา หักค่าใช้จ่ายแล้วทีเหลือเอามาลงทุนในหุ้นต่อหุ้น เริ่มมีปันผลจากหุ้นอีกทางดีจริงๆ
ขายบ้านที่อยู่ มาเป็นผู้เช่าบ้างดีกว่าไม่ต้องเสียเวลาเดินทางไป-กลับอีกแล้ว เงินที่ได้เอามาซื้อหุ้นที่มีปันผลต่ออีก..ห้องเต็มตลอด ปีหน้าว่าจะขยายอีกหลัง
subprime มาเยือนขาดทุนหุ้นเกินครื่ง ศก.แย่ ห้องเริ่มว่าง ลุ้นทุกสิ้นเดือนว่าจะแจ้งออกอีกกี่ห้อง ช่างเหมือนหุ้นเสียนี่กระไร เหลือไม่ถึงครึ่ง
ขายอสังหาที่มีและไม่ได้ใช้ ราคาไม่ต้องพูดถึงเหมือนหุ้นที่มีผลประกอบการขาดทุน โดนกดราคาน่าดู เอาเงินมาซื้อหุ้นต่อ

ยังไม่ได้สรุปครับว่าอะไรดีกว่า มีธุระต้องไปก่อน ถ้ามีเวลาเมื่อไรค่อยมาเล่าต่อ

[Lu Xun]

ผมว่าใครถนัดอันไหน อันนั้นก็ดีกว่าอ่ะครับ  :D