วัฎจักรหุ้นอสังหา , เดินเรือ

[maxbyte187]

อยากทราบว่ามีปัจจัยอะไรบ้างที่เราใช้ดูว่าหุ้นในกลุ่ม อสังหา , เดินเรือ ว่าเป็นขาขึ้นหรือขาลง
แล้วการเดินรอบ ของวัฎจักรเป็นอย่างไรบ้าง

ตามความคิดผมไม่รู้ถูก หรือเปล่า รบกวนช่วยแนะนำด้วยครับ

อสังหา- ตอนนี้น่าจะเป็นช่วงขากำลังลง เนื่องจากมีแนวโน้มในการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเพื่อกันเงินเฟ้อเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งมีแน้วโน้มว่าช่วงปลายปีจะยังคงมีการปรับขึ้นอีก รวมไปถึง Supply ในตลาดเริ่มมีปริมาณมากขึ้นเรื่อยๆทำให้คาดว่าการโตของตลาดน่าจะเริ่มเข้าสู่ภาวะลดลง แต่หลายบริษัทยังคงมีผลประกอบการที่ดี Backlog เหลืออยู่มากจนบางบริษัทคาดว่าใน 2-3 ปีข้างหน้า น่าจะยังคงเติบโตจากยอดการโอนอยู่อีก - ถ้าแบบนี้จะมองรอบตลาดอย่างไงครับ

ส่วนเดินเรือ นอกจากค่าระวางเรือที่ปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง ยังมีปัจจัยอื่นหลักๆที่น่าสนใจอีกไหมครับ
อย่าง TTA นี่จะไปสุดที่ไหนเป็นต้น

[ชีซี]

TTA ดูแล้วมันก็ถูกเมื่อเทียบกับสินทรัพย์ที่มี แต่กำไรต่อสินทรัพย์น้อย เนื่องจักเจอวัฏจักรขาลง มันก็เลยต้อง trade ต่ำ book ผมคิดว่าลงทุนได้ แต่ไม่รู้ว่าจะใช้เวลาเท่าไหร่ จึงให้ผลตอบแทนแก่เรา อาจจะ 1 หรือ 2 ปี

แต่ผมอยากลงทุนตอน วัฏจักรเริ่มฟื้นดีกว่า อาจจะในปี 2555 หรือปลายปีนี้ก็ไม่แน่ ตามผู้บริหารคาดการณ์ แม้ราคาอาจจะแพงกว่าปัจจุบัน แต่เงินทุนเราไม่ต้องจมกับมันนาน อิอุ

[thaloengsak]

- อสังหาฯรายใหญ่ยังโตได้จากการกินmarket share รายย่อย
- ดอกเบี้ยถึงขึ้นถึง3% ก็ยังไม่ถือว่าสูงผิดระดับปกติ
- ถ้าเศรษฐกิจดีขึ้น คนก็มักซื้อบ้าน ซื้อคอนโดฯเพิ่มขึ้น
- เกิดฟองสบู่ตอนนี้แทบเป็นไปไม่ได้
- เทรนด์ประชากรวัยซื้อบ้าน
- back log สูงหลายปี
- โอกาสเติบโตหัวเมืองใหญ่ หรือ ต่างประเทศ
- ราคาถูกกดเพราะความกลัวมากเกินไป

[Unstablemind]

- อสังหาฯรายใหญ่ยังโตได้จากการกินmarket share รายย่อย
- ดอกเบี้ยถึงขึ้นถึง3% ก็ยังไม่ถือว่าสูงผิดระดับปกติ
- ถ้าเศรษฐกิจดีขึ้น คนก็มักซื้อบ้าน ซื้อคอนโดฯเพิ่มขึ้น
- เกิดฟองสบู่ตอนนี้แทบเป็นไปไม่ได้
- เทรนด์ประชากรวัยซื้อบ้าน
- back log สูงหลายปี
- โอกาสเติบโตหัวเมืองใหญ่ หรือ ต่างประเทศ
- ราคาถูกกดเพราะความกลัวมากเกินไป

This guy is spot on about Real estate....Once upon a time internet stocks in America were booming and people bought it and well got stuck on the mountain and when internet stocks dropped after 1999-ish
When the stock dropped people said "its too risky to buy internet stocks"...but if i remember

some value investor said "its the safest time to buy internet stocks because the bear already came"

อสังหาตอนนี้คนไม่ค่อยนิยม....แต่มีหลายบริษัท ที่ให้เงินปันผลสูงกว่าค่าเงินเฟ้อและพอหักเงินเฟ้อ ออกไปก็สูงกว่าดอกเบี้ยธนาคาร นี้ความคิดเห็นผมน่ะเอาreturnให้สูงกว่าดอกเบี้ยธนาคาร 5555555555+

[thaloengsak]

เพราะคนไม่นิยมกันตอนนี้
จึงเป็นโอกาสซื้อหุ้นที่ดีโดดเด่นและปลอดภัย มีศักยภาพเติบโตได้
"ในราคาที่ถูก" :lol:

[simplelife]

แต่ผมอยากลงทุนตอน วัฏจักรเริ่มฟื้นดีกว่า อาจจะในปี 2555 หรือปลายปีนี้ก็ไม่แน่ ตามผู้บริหารคาดการณ์ แม้ราคาอาจจะแพงกว่าปัจจุบัน แต่เงินทุนเราไม่ต้องจมกับมันนาน อิอุ

แต่เราจะรู้ได้ยังไงว่า"วัฏจักรเริ่มฟื้น" สมมติว่าสัญญาณเริ่มฟื้นมาปุ๊บ ราคาเย็นนั้นขึ้นไป 5 (จาก 18 ไป 23 30%) บาทจากตรงนั้น ยังกล้าซื้อหรือเปล่าครับ ถึงเวลาจริงๆ ผมว่าร้อยทั้งร้อยคนครับ ปอด กลัวว่าจะเป็นสัญญาณหลอกกันหมด พอรู้สึกตัวอีกที ก็ตามไปซื้อที่ราคาเกือบ 30 กันหมด แล้วรู้ได้ยังไงว่ามันจะขึ้นไปถึงเมื่อไร หุ้นวัฏจักรมันยากแบบนี้เองแหละครับ

ขออภัยครับ ไม่ได้เชียร์ TTA ครับ แค่จะบอกว่า การพยายาม time ตลาดมากเกินไป อาจจะได้ทั้งผลดีหรือไม่ดีก็ได้ครับ

[Jazzman]

จริงๆผมก็อยากแสดงความคิดเห็นเรื่อง อสังหา นะคับ
แต่ถ้าจะไปโพส ในห้องร้อยหุ้น คงจะไม่เหมาะ เพราะ จะโดนว่าเอาได้ เพราะหุ้นค่อยข้างผันผ่วน

ผมเองก็คิดว่า อสังหา น่าจะเหนื่อยเยอะขึ้นกว่าเดิม เพราะเห็นได้ชัดว่า ภาวะเงินเฟ้อค่อนข้างขยับเร็ว และ อัตราดอกเบี้ยจะต้องขยับขึ้นมาอีก 0.75%-1% ในปีนี้ ซึ่งจะส่งผลกระทบพอสมควรแก่คนซื้อบ้านนะคับ ลองคิดดูว่า กู้เงินมาซื้อบ้าน ผ่อนบ้าน คิดตัวเลข ที่ 5.8-6.5% เมื่อดอกเบี้ยเงินกู้ปรับขึ้น (MLR ตอนนี้ก็ประมาณ 5.85 แล้ว) และ คนทั่วไปผ่อน เป็นระยะ เวลา 15-20 ปีนั้น จะเห็นว่า จากราคาบ้าน 3 ล้าน กลายเป็น 10++ กว่าล้านบ้าน เมื่อผ่อนเสร็จ อัตราดอกเบี้ย เมื่อปรับขึ้น เพียงแค่ 0.75-1% นั้น จะมีผลอย่างมากในระยะยาว และยังไม่แน่นอนว่าจะปรับขึ้นมากกว่า นี้หรือไม่ในอนาคต ในอีก 1-2 ปีข้างหน้า

อีกทั้งอสังหา โดยธุรกิจแล้ว ลูกค้า ไม่ค่อยได้ซื้อซ้ำ ซึ่งผู้ประกอบการต้องหาลูกค้าใหม่ทุกปี และยิ่งมีปัจจัยลบเข้ามาในตอนนี้ เลยอาจจะทำให้ การซื้อชะลอตัวลงไปได้คับ เมื่อลูกค้าเกิดการชะลอ การตัดสินใจซื้อ บริษัทในตลาดหลักทรัพย์เอง ที่ต้องทำผลงาน ให้เติบโตขึ้นทุกปีและมั่นคง ก็ต้องเหนื่อยหน่อย เพราะโครงการ เช่น บ้าน คอนโต มูลค่า 10000 ล้าน อาจจะขายไม่หมด ในปีนี้ แต่อาจจะเลื่อนไปปีหน้า แทน หรือ ปีต่อไป เลยทำให้กำไรต่อหุ้นปรับตัวลดลงได้ ฉะนั้นส่วนมากธุรกิจอสังหา ตลาดเลย ยังให้ PE ที่ยังต่ำอยู่กระมังคับ เพราะมันอาจจะเป็น pe ที่สูงได้ในอนาคต

ผมเองก็เคยมีอสังหา เพียงแต่ตอนนี้มองว่า trend มันเปลี่ยนไปแล้วในปี นี้ และปีหน้า คับ

[thaloengsak]

ขอบคุณที่แนะนำครับ
ผมถือว่าเป็นความเสี่ยงในระดับที่ยอมรับได้ครับ

[simplelife]

ขอเิพิ่มหน่อย เรื่องอสังหา

ลองมองต่างมุมแต่แบบมีเหตุผล support หน่อย ก็คือว่า ตอนดอกเบี้ยขึ้นใหม่ๆเนี่ยยังไม่น่ากลัวเท่าไร เพราะคนยังคิดว่าดอกเบี้ยจะขึ้นไปอีก ซื้อตอนนี้ก็จะต้องดีกว่า ปีหน้า ที่ดอกเบี้ยอาจจะสูงกว่าตอนนี้ไปอีก 1% ก็ได้

ว่าแต่ว่าสำหรับเมืองไทย ผมเห็นกี่รายๆ ก็กู้คงที่แค่ 1-2 ปี อย่างมากก็ 4 ปี หลังจากนั้นก็ MLR-x มันไม่ได้แปลว่าดอกเบี้ยลอยตัวหรือครับ ผมมองแค่ว่าในช่วงดอกเบี้้ยขึ้น อย่างมากก็เห็นว่า fix ระยะยาวขึ้นขายดีขึ้น และคนซื้อก็น่าจะพยายามโปะมากขึ้นในช่วงแรก เพราะในที่สุดแล้วดอกมันก็ลอยตัวเหมือนๆกัน คือใครซื้อบ้านไปตอนดอกถูก 2-3 ปีก่อน กับตอนดอกแพงขึ้นปีนีปีหน้า อีกซัก 5 ปีก็เสียดอกเท่าๆกัน เพียงแต่ว่าเงินต้นอาจจะไม่เท่ากัน แค่นั้นเองครับ

ถ้าจะห่วง ผมว่าห่วงเรื่องเศรษฐกิจไม่ดี การค้าการขายไม่ดี คนไม่มีเงิน/ใจซื้อบ้าน หรือบางทำเลที่เริ่มที่จะแพงเกินความเป็นจริงไปมากๆเนื่องจากการเก็งกำไรมากเกินไปดีกว่าครับ

[thaloengsak]

ตอบได้ตรงใจครับ
ผมเองก็เป็นห่วงเรื่อง เศรษฐกิจ กับ ทำเล ครับ

[Viscabarcelona]

้ข้อมูลทางสถิติ ใช้ได้ครับ + ผลประกอบการ

แม้จะไม่ 100% แต่บอกเป็นแนวโน้มได้

ส่วนที่เหลือก็หลายอย่างรวมๆกัน

[thaloengsak]

ตอบได้ตรงใจครับ
ผมเองก็เป็นห่วงเรื่อง เศรษฐกิจ กับ ทำเล ครับ

แนวโน้มเศรษฐกิจคาดเดายาก แต่ผมมองว่าน่าจะดีขึ้น
การเลือกทำเลก็ขึ้นกับฝีมือผู้บริหาร

[chavanakorn]

ผมคิดว่าถ้าจะโตได้ ควรไปในจังหวัดหัวเมืองใหญ่เพิ่มมากขึ้น มากกว่ากระจุกตัวในกรุงเทพมหานครซึ่งเริ่มมี Demand ที่ลดลงจากการที่ซื้อกันมากเกินไปในปีก่อน และหลายๆปีที่ผ่านมา ปีนี้มีความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ย และอัตราเงินเฟ้อ รวมถึงค่าเงินบาทที่แข็งค่าซึ่งจะทำให้ต่างชาติเริ่มไม่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยเนื่องจากมีราคาสูงขึ้น อสังหาริมทรัพย์นั้นส่วนมากดำเนินงานด้วยการกู้เงินอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นก็จะทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นด้วยนะครับ รวมไปถึงค่าแรง ค่าวัสดุก่อสร้างที่เตรียมปรับเพิ่มขึ้นในปีนี้้ ทำให้ต้นทุนปรับเพิ่มสูงขึ้น ผมมองดูแล้วก้เลยนึกถึงหนังสือของลินซ์ที่กล่าวถึงเรื่องวัฏจักรการซื้อรถยนต์ ลองเปรียบเทียบกับการซื้อบ้านในช่วงหลายปีที่ผ่านมาดูนะครับ บางทีการที่ยอดขายเติบโตต่อเนื่องหลายปี ก็ไม่ได้การันตียอดขายของบริษัทในอนาคตเราอย่าลืมนะครับว่ายังไงมันก็คืออุตสาหกรรมที่เป็นวัฏจักรอยู่ดี ยอดขาย Presale ที่ประกาศสูงๆ เมื่อทุกอย่างมันชะงักงันไป อาจถูกยกเลิก 50% ก็เป็นได้ครับ

[Unstablemind]

Well if you look at the market today...for real estate...it seems like the margin of safety is decreasing again.

[thaloengsak]

Well if you look at the market today...for real estate...it seems like the margin of safety is decreasing again.

Because the price is up!

[Paul Octopus]

เป็นคำถามที่ดีมากครับที่ว่าเมื่อไหร่เราถึงจะรู้ว่า อสังหา เดินเรือ กำลังฟื้น?
ปกติในแต่ละ Business จะมี Indicators ที่มันจะนำหน้าก่อน (lead indicators)
คำถามคือว่าอะไรคือ Lead Indicators ของอสังหา และ เดินเรือ?

ในช่วงที่ตลาดหุ้นตกหนักๆใน Hamberger Crisis มีหลายคนถามว่า มัน Bottom แล้วหรือยัง อะไรคือ Indicator ที่จะทำให้รู้ว่ามันต่ำสุดแล้ว?
ครั้งที่แล้วถ้าเราติดตามให้ดีเราจะเห็นว่าจุด Bottom ได้เกิดขึ้นพร้อมๆกับการทะยานตัวขึ้นของธุรกิจ ..... การพนัน!
หุ้น MGM hotel and casino! ทะยานขึ้นเพราะลูกค้าเต็มเหยียด
คนสิ้นหวังในการหาเงินพึงการพนัน
MGM จึงเป็น lead indicator ของการที่จะรู้ว่า เศรษฐกิจถึงจุดต่ำสุดแล้ว
(ผมเชื่อว่า ลุง Buffett ก็น่าสังเกตุเห็นเหมือนผมเช่นกัน)

ส่วน Lead Indicator ของ อสังหา และ เดินเรือคืออะไร เรามา discuss กันดีกว่าครับ ดีมั๊ย

[simplelife]

ครั้งที่แล้วถ้าเราติดตามให้ดีเราจะเห็นว่าจุด Bottom ได้เกิดขึ้นพร้อมๆกับการทะยานตัวขึ้นของธุรกิจ ..... การพนัน!

ขอคิดต่างหน่อยครับ ผมว่าไม่ make sense เลย ถ้าจะมองว่าการพนันดีเพราะว่าคนสิ้นหวังกับเศรษฐกิจ มันก็แปลได้แค่นั้นครับว่า"สิ้นหวัง" มันไม่ได้ความว่าเศรษฐกิจจะไม่แย่ไปกว่านั้นเลย เป็นไปไม่ได้หรอกครับที่ทันทีที่คนสิ้นหวัง แล้วเศรษฐกิจมันจะกลับมาดีขึ้น เคยเจอไหมครับ แย่แล้วเจอแย่กว่า และยังแย่ไปอีกหลายสิบปี ลอง google "the great depression" ดูสิครับ จะเจอว่าเศรษฐกิจไม่ดี คนสิ้นหวังหลายๆสิบปีมันเป็นยังไง

ที่สำคัญเลย MGM บริษัทที่มีคาสิโนเยอะๆ จำไม่ผิดส่วนใหญ่อยู่ที่ Las Vegas แต่ละที่ casino บน strip ทั้งนั้น การจะไปพนันหรือไปเที่ยวที่ Las Vegas โดยเฉพาะบน strip ใช้เงินครับ มันไม่ได้ขับรถไปได้ง่ายๆจากบ้านเหมือนไปฉะเชิงเทราจากกรุงเทพครับ ปกติคนไปค้างคืนกัน อยู่กันหลายวัน ถ้าไม่มีเงินไปไม่ได้หรอกครับ ที่ MGM อาจจะมีรายได้ดีขึ้นมา (ขออภัย ไม่เคยตามดู Income statement) อาจจะเป็นเพราะว่าก่อนหน้านี้คนอดใจไม่ไปเที่ยวมาปีสองปี เพราะบรรยากาศเศรษฐกิจมันไม่ดีครับ พอถึงปลายปีที่แล้ว คนก็ทะลักไปเข้าคิวเที่ยวกัน

วิธีเดียวจริงๆที่จะรู้ว่ามัน bottom แล้ว ก็คือต้องรอมันผ่านไป แล้วมองย้อนกลับมาครับ ซึ่งถึงตอนนั้นมันก็สายไปแล้วครับ

[Paul Octopus]

หุ้น MGM ทะยานตัวขึ้นประมาณกลางปี 2009
ผมหมายถึงจุด Bottom แต่ไม่ได้หมายถึงการฟื้นตัว มัน เป็น Lead Indicator ที่บอกได้ว่ามันแย่แล้วจริงๆ แตะพื้นแล้ว
มันอาจแย่กว่านั้นได้ และ MGM ก็จะดีขึ้นไปอีก แต่แน่นอน ถ้าแย่กว่านั้นอีกมากๆ แบบ Great Depression ผมก็ไม่รู้เหมือนกัน มันก็คงต้อง Collaspe เช่นกัน แต่โชคดีที่ไม่ได้เห็น

ส่วน Lead Indicator ที่จะบอกว่า เศรษฐกิจกำลังฟื้นตัว เป็นอีก Indicatorหนี่ง
ร้อยปีก่อน จะดูที่ Dow Jones "rail" สมัยนี้คงเป็น Dow Jones Transportation Average
เมื่อก่อนนี้ถ้าเศรษฐกิจจะเริ่มดีขึ้น พบว่าคนจะเดินทางมากขี้น มีการก่อสร้างรถไฟมากขี้น จากตะวันออกของอเมริการไปตะวันตก ฯลฯ
หลังจากนั้นจะตามมาด้วยการก่อสร้าง (อสังหา ที่เราถามถึงใง)
คำถามคือว่า เดินเรือ เข้าข่าย Dow Jones Rail ในอดีตมั๊ย
และ วันนี้การบิน (THAI) จะฟื้นให้เห็นก่อนมั๊ย
ฝากไว้แค่นี้ก่อน

[KGYF]

ขอบคุณมากครับ

ผมได้ความรู้เพิ่มอีกแล้ว

[thalucoz]

แต่ผมอยากลงทุนตอน วัฏจักรเริ่มฟื้นดีกว่า อาจจะในปี 2555 หรือปลายปีนี้ก็ไม่แน่ ตามผู้บริหารคาดการณ์ แม้ราคาอาจจะแพงกว่าปัจจุบัน แต่เงินทุนเราไม่ต้องจมกับมันนาน อิอุ

แต่เราจะรู้ได้ยังไงว่า"วัฏจักรเริ่มฟื้น" สมมติว่าสัญญาณเริ่มฟื้นมาปุ๊บ ราคาเย็นนั้นขึ้นไป 5 (จาก 18 ไป 23 30%) บาทจากตรงนั้น ยังกล้าซื้อหรือเปล่าครับ ถึงเวลาจริงๆ ผมว่าร้อยทั้งร้อยคนครับ ปอด กลัวว่าจะเป็นสัญญาณหลอกกันหมด พอรู้สึกตัวอีกที ก็ตามไปซื้อที่ราคาเกือบ 30 กันหมด แล้วรู้ได้ยังไงว่ามันจะขึ้นไปถึงเมื่อไร หุ้นวัฏจักรมันยากแบบนี้เองแหละครับ

ขออภัยครับ ไม่ได้เชียร์ TTA ครับ แค่จะบอกว่า การพยายาม time ตลาดมากเกินไป อาจจะได้ทั้งผลดีหรือไม่ดีก็ได้ครับ

ผมว่าประเด็นอยู่ที่ว่าเรา พอใจหรือไม่ถ้าเงินที่ลงทุนไปในที่นี้สมมติว่าเป็น TTA ล่ะกันภายใน 1, 2, 3, .... N ผลตอบแทนน้อยกว่าหุ้นบ้าน ๆ หรือ Set เราทำใจได้หรือเปล่าที่จะรอ เรายับยั้งความโลภของเราได้หรือเปล่าที่จะรอ ถ้าเราทนไม่ได้การออกมารอโอกาส และลงทุนในหุ้นที่ให้ผลตอบแทนมากกว่าที่มีความเสี่ยงน้อยกว่าจะเหมาะกับเรามากกว่าแน่นอนครับ เรื่อง Time ผมเจอมากับตัวครับ ดังนั้นถ้าราคาตอนนี้ของหุ้นวัฎจักรไม่ลดลงมาก ๆ (ส่วนตัวคือ 50% ขึ้นไป ผมถือว่าไม่น่าสนใจครับ เพราะว่าผมเองเป็นประเภทแบบหลังมากกว่านั่นเอง)

แต่ก็อย่างว่า คนที่ผมรู้จักก็มีคนที่เต็มใจรอเหมือนกันครับ เป็นคนใจเย็นครับ