ขอเปิดประเด็น SF - Siam Future Development

[คนเรือ VI]

ผมคงไม่กล้าจัดให้เป็นหุ้น VI แน่ๆครับ แต่ผมค่อนข้างสนใจใน การขยายตัวของ บ.นี้ ขอสรุปโดยย่อๆนะครับ

๑ เป็นผู้เล่นเดียวที่ทำ community mall
๒ เป็นบริษัทเล็กที่พยายามโตอย่างก้าวกระโดด โดยมี major เป็นผู้สนับสนุนอย่างเป็นทางการ (หุ้นใหญ่)
๓ ผู้บริหารมีประสบการณ์ และ สร้างบริษัทมากับมือ
๔ รายได้หลัก ตอนนี้มาจากการ เซ้งพื้นที่ให้ร้านค้าอื่น แต่ในอนาคตเมื่อพ้นช่วง ขยายอย่างก้าวกระโดด จะมีรายได้หลักเป็น ค่าเช่า (อันนี้ผมตั้งสมมุติฐานเองนะครับว่า ถ้าพ้นช่วงขยาย)
๕ ตามแผนจะมีพื้นที่มากกว่า MBK ในอีก ๒ ปีข้างหน้า แต่อยู่กระจายทั่วกรุงเทพ และกระจายไป ส่วนภูมิภาค บางสาขา
๖ โครงการที่เห็นๆ ก็มี J avenue ที่ทองหล่อ เป็นที่ hang out ของคนรุ่นๆ
๗ ความเสี่ยงก็มี การขยายตัวของ modern trade ที่ขยายไปตาม ชุมชน (อันนี้คงต้องดู โซนนิ่งด้วย)
๘ ที่ผมชอบคือ จากการดูในเบื่องกว้างแล้วมีความรู้สึกว่า เหมือนตัวผมที่พยายามจะขยายธุรกิจอยู่ โดยมีข้อจำกัดต่างๆ แต่มีใจ ใช้ใจทุ่มเท และโดยส่วนตัวผมชอบ community mall มานานแล้ว เพิ่งมาเห็นคนทำจริงๆจังๆก็ SF นี่

[ลูกอิสาน]

รายได้ไม่แน่นอนครับ
ลองคิดพีอีจากกำไรที่เป็นค่าเช่าดูซิครับว่าสูงขนาดไหน

กำไรบางไตรมาสที่สูงมาก มักเกิดจากรายได้ครั้งเดียวครับ
หากคิดเฉพาะค่าเช่า จะมีกำไรน้อยมาก

ผมได้แต่เฝ้ามองครับ แต่ราคาตอนนี้แพงไปมาก

[JL]

ใช่แล้วครับ รายได้ค่าเช่าตอนนี้ยังน้อยอยู่ บริษัทต้องพัฒนาโครงการ 3-4 โครงการทุกปี ถึงจะทำให้ PE น่าสนใจ คู่แข่งโดยตรง ไม่มีครับ CPN, MBK ทำ INDOOR MALL แม้ว่า CPN เริ่มพูดถึง OPEN-AIR MALL บ้างเหมือนกัน คู่แข่งโดยอ้อม คือพวก MODERN TRADE ครับที่จะแย่งพื้นที่กัน ช่วงนี้เป็นขาขึ้นของราคาเพราะว่าปีนี้พื้นที่เช่าจะเพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัว ทำให้ EARNING เติบโตสูงในปีนี้และปีหน้า ในระยะยาวต้องติดตาม FUTURE PROJECTS ไปเรื่อยๆ ผมว่า COMMUNITY MALL เป็น LIFE STYLE TREND ของคนเมือง เป็นอะไรที่ผมชอบ เพราะโครงการจะมีที่จอดรถไว้รอบๆ ไม่ต้องเสียเวลาวนขึ้นวนลง และรายได้ค่าเช่าค่อนข้างมั่นคง แต่ตอนนี้จะเป็นโคเนื้อมากกว่าโคนมครับ

[naris]

ผู้บริหารเคยให้ข่าวเกินจริงต้องติดตามดูอีกซักระยะ ราคาตอนนี้ยังคิดว่าแพงอยู่เมื่อเทียบกับกำไรปัจจุบัน

[yoyo]

น่าสนใจครับ ... ผมเองก็ชอบไปนั่ง J avenue เป็นประจำ
แต่ที่นั่นมันทำเลดีมาก จะให้ดีรอดู mall ที่จะเปิดตามมาอื่นๆว่ายังแจ๋วเหมือนเดิมมั๊ยค่อยซื้อก็ยังไม่สายมั๊งครับ

[Muffin]

ผมกำลังมองในประเด็นเหล่านี้ครับ
- เท่าที่เข้าใจ พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่เช่าระยะยาวนะครับ ซึ่งไม่แน่ใจว่าการขยายในทำเลที่เป็น strategic location ทำได้ดีแค่ไหน โอกาส Growth ในระยะยาวมีแค่ไหน เพราะที่เหล่านี้น่าจะหายากขึ้น
- การเอาที่เช่าระยะยาวมาให้เช่าต่อแพงๆแบบนี้ ถ้าทำได้เรื่อยๆก็น่าสนใจดี
- บริษัทเริ่มมองช่องทางการทำ lifestyle shopping mall แบบนี้ที่ต่างจังหวัด ซึ่ง น่าติดตามดูว่าจะไปได้ไหม ถ้าไปได้ บริษัทก็ไปได้อีกไกลเลย แต่ถ้าไปไม่ได้ ก็น่าห่วงเรื่อง growth
- ที่ที่กำลังจะเปิดที่ใกล้ๆกับ royal garden plaza ที่พัทยาน่าจะไปได้ ???
- ที่ที่รัชดาที่เคยเป็น Brew Pavilion ก็ยังน่าสงสัยอยู่ ว่าจะเป็นยังไง Central ก็กำลังจะเปิดเหมือนกัน หรือทำเลนี้มีอะไรดีมากกว่า อาบอบนวด
- ที่ที่แจ้งวัฒนะ อันนี้โดยส่วนตัวคิดว่าน่าจะไปได้
- ที่ที่ซอยอารี เพื่อนผมเชื่อว่า SF น่าจะสำเร็จ
- รายได้จากการเช่าของ B-Quik มีอยู่เยอะเหมือนกัน ถ้า B-Quik ธุรกิจดี ก็น่าจะสบายใจไปได้ 1 อย่าง
- บริษัทค่อนข้างมีผู้เช่าบางรายที่"ดูเหมือน" จะขยายไปกับเขาเช่น I-Berry กับ Greyhound ที่พอรู้ว่าจะเปิดใหม่ก็ขอจองเลย แต่ก็ต้องดูเหมือนกัน ว่าไม่จริงเสมอไปเพราะ Starbucks ก็ไปเปิดที่ Playground แทน ไม่เปิดที่ J-Avernue (ทองหล่อมี Starbucks 3 ร้านแล้ว)
- คู่แข่งที่จับ target group เท่ากัน ไม่น่ากลัวมาก ดูจากความสำเร็จของ Playground กับ H1
- ผู้ที่เช่าพื้นที่มากๆเช่น marketplace ก็มี ทางเลือกอื่น ไม่ใช่มีแค่ทางเลือกเดียว
- เมืองไทยฝนตกเยอะ จะเป็นประเด็นมั้ยน้อ

เรื่องน่าคิดมีเยอะครับ

โดยส่วนตัวแล้วผมชอบ shopping mall แบบนี้มาก ทำให้นึกถึงตอนที่ตัวเองยังอยู่อเมริกา

จริงแล้วผมว่าเราหาเวลาไป company visit กันดีกว่า office เขาตั้งอยู่ที่ ทำเลแรกของเขาเลยที่ ถ.รามคำแหง น่าสนใจดีครับ ว่าตอนนั้นถึงตอนนี้เขาแก้โจทย์ตัวเองไปได้สำเร็จแค่ไหน ไว้เราหาทางไปเจอคุณนพพรกันดีกว่าครับ

[JL]

ดีครับ ผมมีข้อสงสัยว่า รายได้ค่าธรรมเนียมจัดหาสถานที่ประกอบการ ที่เป็นรายได้หลักอยู่ตอนนี้เนี่ย จัดเก็บยังไง จัดเก็บจากผู้เช่าทุกรายหรือเฉพาะรายใหญ่ มีใครทราบรายละเอียดของรายได้ตัวนี้ไม๊ครับ

[คนเรือ VI]

ที่เซ้งจะเป็นเจ้าใหญ่ๆครับ เจ้าเล็กๆจะเป็นเช่า ผมเคยคุยกับเซลส์ เค้าเหมือนกัน อย่าง TOPS MAJOR B-QUIK น่าจะเซ้งครับ

รายได้จากการเซ้งน่าจะหมดเมื่อไม่มีโปรเจคใหม่ๆ (ตอนนี้มีรวมกันทั้งหมด 21 ที่ครับ)
โปรเจคที่มีอยู่ในมือตอนนี้ ถ้าไม่มีโปรเจคใหม่ๆเลย น่าจะหมดปี 2550 ผมคำนวนดูคร่าวๆน่าจะมีรายได้จากค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าอื่นๆ ประมาณ 545 ล้านต่อปี (ไม่มีเซ้งนะครับ) เห็นมาร์จิ้น CPN MBK อยู่ราวๆ30% ที่เท่าๆกัน ถ้าไม่มีการขยาย ผมเลยเดาเอาว่าน่าจะมี EPS อยู่ที่ 0.45-0.49

อันนี้ปี 50 นะครับ

พอดีผมทำธุรกิจที่ต้องเช่าพื้นที่เลยมีโอกาสคุยกับ SF เหมือนกัน รู้สึกว่า โปรเจคที่เอกมัยก็จองกันเต็มแล้วครับ

วันก่อนไปทัวร์ นิคม AMATA มาครับ เห็นกิจการดีทีเดียว พื้นที่รอบๆขึ้นอพาร์ตเมนต์เป็นดอกเห็ด ผู้บริหาร AMATA นี่วิสัยทัศน์ดีทีเดียวครับ เหมือนสร้างเมืองด้วย Sim City เลยครับ สร้างไป ขายไป อย่างที่อยากให้เป็น

[JL]

รายได้จากการเซ้งน่าจะหมดเมื่อไม่มีโปรเจคใหม่ๆ (ตอนนี้มีรวมกันทั้งหมด 21 ที่ครับ)
โปรเจคที่มีอยู่ในมือตอนนี้ ถ้าไม่มีโปรเจคใหม่ๆเลย น่าจะหมดปี 2550 ผมคำนวนดูคร่าวๆน่าจะมีรายได้จากค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าอื่นๆ ประมาณ 545 ล้านต่อปี (ไม่มีเซ้งนะครับ) เห็นมาร์จิ้น CPN MBK อยู่ราวๆ30% ที่เท่าๆกัน ถ้าไม่มีการขยาย ผมเลยเดาเอาว่าน่าจะมี EPS อยู่ที่ 0.45-0.49

สมมุติรายได้ 545
NI = 545 * 0.3 = 163.5
EPS = 163.5 / 440 = .37 (fully diluted)
ถูกไม๊ครับ

[JL]

พอดีผมทำธุรกิจที่ต้องเช่าพื้นที่เลยมีโอกาสคุยกับ SF เหมือนกัน รู้สึกว่า โปรเจคที่เอกมัยก็จองกันเต็มแล้วครับ

ไม่ทราบว่าจะเปิดได้เมื่อไร ผมเห็นกำลังก่อสร้าง
รวมทั้งเพชรเกษม 67 โครงการใหญ่ การเช่าเป็นยังไง
The Avenue แจ้งวัฒนะ
พัทยา เริ่มสร้างหรือยัง