คิดอย่างไร กับความเห็นของ ดร. ปัญญา เกี่ยวกับกองทุนอสังหา ?

[คัดท้าย]

คิดอย่างไร กับความเห็นของ ดร. ปัญญา เปรมปรีด์ เกี่ยวกับ กองทุนอสังหาครับ ?


http://www.drpunya.com/news.htm

18 สค.48 ..... ธุรกิจการผลักภาระความเสี่ยง


เรื่องนี้ผมอยากจะพูดมาหลายวันแล้ว แต่ไม่อยากจะถูกกล่าวหาว่าไปทำลายธุรกิจของผู้อื่น ผมจึงรอให้ผ่านพ้นช่วงของการจองซื้อหน่วยลงทุนเสียก่อน เมื่อผ่านไปแล้วก็จะไม่มีผลอันใด

ครับ, ที่ผมจะพูดถึงก็คือกองทุนอสังหา และอาจรวมถึงบริษัทที่จะเข้ามาในตลาดอีกมากมายในอนาคต แต่กองทุนอสังหาดูจะเข้าใจได้ง่ายที่สุด

บริษัทประเภททำห้างสรรพสินค้านั้นส่วนมากเช่าที่เขามาทำ สัญญามักจะยาวเป็น 100 ปี ตัวเองนั้นลงทุนแค่ก่อสร้างอาคาร แล้วก็มาจัดแบ่งเนื้อที่ให้คนเขาเช่า ซึ่งอาจต้องต่อสัญญากันทุกปี ผู้มาเช่าพื้นที่ก็จะเอาสินค้ามาวางขาย แต่ไม่ได้เก็บเงินเอง เพราะวิธีนั้นมันไม่มีประสิทธิภาพ ตัวห้างจะเป็นผู้เก็บเงิน แล้วก็เครียร์กันทุกๆวัน หรือทุกๆสัปดาห์ แล้วก็หักค่าเช่าไว้

ครับ, ธุรกิจแบบนี้มีความเสี่ยงสูง และมีโอกาสทำกำไรได้สูง เพราะมันต้องใช้เวลา ความเสี่ยงในด้านเวลาก็คือ เหตุการณ์บ้านเมืองมันอาจเปลี่ยนไปได้มาก แหล่งที่ทำการค้าดีอาจเปลี่ยนที่ การจราจรอาจติดขัดจนคนไม่มา วิธีการซื้อสินค้าของประชาชนอาจเปลี่ยนเป็นอีคอมเมิร์ส...ฯลฯ แต่กิจการแบบนี้ ถ้าเกิดทำเลดีจริง 10 ปีก็คืนทุน ที่เหลือ 90 ปีนั้นเป็นกำไร มันจึงเป็นธุรกิจที่เป็น high risk high return จริงๆ

แล้วเจ้าของเขาคิดกันอย่างไร?

วิธีที่หนึ่งก็คือการเอากิจการเข้าตลาดหุ้น นั่นเป็นการผลักภาระส่วนใหญ่ไปสู่นักลงทุน ตัวเองรับภาระแค่ 20-30 เปอร์เซนต์ของทุนที่ตนถืออยู่

แต่ทำไปๆแล้วก็พบว่า เวลาจะไปเปิดห้างในที่แห่งใหม่มันเพิ่มทุนได้ยาก เงินปันผลมันไม่ชักจูงใจนักลงทุน มันเปรียบเทียบกับการเปิดกองทุนไม่ได้ เขาจึงหันมาสู่แบบที่สอง คือขายห้างให้กองทุนไป แต่ก็ยังรับหน้าที่บริหารจัดการพื้นที่และการเก็บเงินอยู่ ส่วนทางกองทุนนั้นไม่ได้มีความเสี่ยงอะไร เพราะเป็นกองทุนปิด ผู้ลงทุนจะไปบังคับให้ซื้อคืนไม่ได้ แต่ก็เปิดประตูเอาไว้ว่า มีธนาคารที่จะรับซื้อหน่วยลงทุนให้ แต่ประตูอันนี้มันไม่มีไฟฟ้าแสงสว่างเปิดให้ มันดำมืดเพราะไม่รู้ว่าเขาจะรับซื้อในราคาเท่าใด มันจะเป็นไปตามราคาตลาด ความเสี่ยงจึงมาตกที่นักลงทุนเอง

ครับ, เรื่องนี้จริงๆแล้วเป็นหน้าที่ของ ตลาดหลักทรัพย์และ กลต. แต่ท่านนิ่งเฉยเสีย กว่าเรื่องจะแดงก็อาจ 10-20 ปีข้างหน้าโน่น ซึ่งท่านก็คงจะย้ายไปอยู่ที่อื่นแล้ว ท่านก็ได้แต่พูดว่า นักลงทุนต้องวิเคราะห์เอาเอง

ครับ, จริงๆแล้วการเปิดกองทุนอสังหาอย่างที่กล่าวมาข้างบน มันก็ไม่แตกต่างจากการเอาบริษัทห้างสรรพสินค้าเข้าตลาด และไม่แตกต่างจากการเอาบริษัทมาปัดฝุ่นแล้วเข้าตลาด เรื่องพวกนี้เกิดขึ้นมาแล้ว ทุกเรื่องเป็นการผลักภาระความเสี่ยงมาสู่นักลงทุน ซึ่งจริงๆแล้วต้องดูแลโดยตลาดหลักทรัพย์และ กลต. แต่พวกเขาไม่เคยดูแล การล่มสลายของตลาดในครั้งที่สองนั้นก็มาจากสาเหตุดังกล่าว คือปล่อยให้มีคนตั้งตนเป็นพ่อมดทางการเงิน แล้วซื้อกิจการที่จะล้มอยู่แล้ว มาปัดฝุ่น เปลี่ยนชื่อเปลี่ยนเสียง แล้วก็บอกว่ามีแบคอัพจากท่านพ่อมด แล้วก็เอาเข้าตลาดหรือเพิ่มทุน นักลงทุนเข้าจองซื้อกันแน่นขนัด เข้าเทรดแล้วก็ทำกำไรกันเป็นกอบเป็นกำ แต่พอเจ้ง(เพราะกิจการที่แท้จริงมันไม่มีกำไร) ก็ไปกล่าวโทษหลังจากพ่อมดหนีออกนอกประเทศไปแล้ว

ครับ, ขบวนการเพิ่มความยากจนเหล่านี้เมื่อใหร่จะหมดไปเสียที?

ไม่มีวันหมดไปแน่ถ้าท่านรอให้ตลาดหลักทรัพย์และ กลต.ช่วยกลั่นกรอง เพราะพวกเขาได้ผลประโยชน์กันอยู่ ท่านดูต่อไปก็แล้วกัน จะมีกองทุนประเภทนี้เกิดขึ้นอีกแยะ หนทางออกในเรื่องนี้ก็คือ ท่านต้องรู้จักวิเคราะห์กันเอง มันพอจะมีหลักสูตร์สอนกันอยู่บ้าง หรือจะไปหาตำราประเภท risk management มาอ่านดูก็พอได้ แต่ที่ดีที่สุดคือ ให้รู้จักคิดให้ทันคน

ครับ, ในโลกยุคปัจจุบันนี้ การคิดให้ทันคนนั้นสำคัญที่สุด

.....................

[คนขายของ]

ผมคิดต่างจากคุณ ปัญญา ในประเด็นนี้ครับ ผมว่าถ้าคุณจะเปิดห้างเอง หรือทำ community mall เอง น่าจะมีความเสี่ยงกว่า

เรื่องการทำธุรกิจอสังหาให้เช่าส่วนใหญ่ลงทุนมาก และ มีระยะคืนทุนค่อนข้างนาน เช่นการ Apartment ให้เช่าบางแห่งร่วม 10ปี และที่คุณ ปัญญาบอกว่า ธุรกิจประเภทนี้เสี่ยงสูง เหตุการณ์บ้านเมืองมันอาจเปลี่ยนไปได้มาก แหล่งที่ทำการค้าดีอาจเปลี่ยนที่ การจราจรอาจติดขัดจนคนไม่มา วิธีการซื้อสินค้าของประชาชนอาจเปลี่ยนเป็นอีคอมเมิร์ส...ฯลฯ

ผมว่าถ้าคุณทำธุรกิจอสังหา แบบให้เช่าเองคุณก็มีความเสี่ยงชนิดนี้ด้วยเช่นกัน ไม่ใช่ว่าไม่มี ถ้าทำเองผู้เช่าหาเอง รายได้ไม่แน่นอน อาจโดนหลอกอีกต่างหาก นักกฎหมาย หรือ นักบัญชีเก่งๆ เราก็ไม่มี connection ก็ไม่มี ผมว่าเสี่ยงมากกว่า การลงทุนร่วมกับ กลุ่มทุนขนาดใหญ่

การทำ REIT นั้นทำให้เกิดการไหลเวียนของ สินทรัพย์ที่ไม่มีสภาพคล่อง ทำการหมุนเวียนของทุนดีขึ้น เพราะ asset สามารถกระโดด มาเป็น equity ได้ ผมไม่ได้มองแต่แง่ดีอย่างเดียว REIT ที่บริหารงานแย่ ข้อมูลไม่โปร่งใส ก็มีอยู่ แต่มันก็เหมือน กับหลายสิ่งที่ concept ดีแต่ขึ้นอยู่กัยว่าคนที่นำมันมาใช้ ใช้มันอย่างไร เพราะ common stock ก็เหมือนกัน มีพวกไม่โปร่งใสมากมาย ในระบบการศึกษา ระบบราชการ ก็ล้วนมีข้อบกพร่องอยู่ เช่นกัน

และผมว่าเท่าที่ทราบข้อมูลมา ทางบริษัทเขาสามารถขายให้รายใหญ่ อย่างเดียวก็ได้ กองทุนต่างประเทศ และ บริษัทประกัน รอซื้อกันเยอะแยะครับ

[woody]

เห็นด้วยกับพี่คนขายของครับ

[คนขายของ]

มาดูตัวอย่างผู้ที่ลงทุนใน REIT หรือ Property Fund กันนะครับ ผมเชื่อว่าหลายท่านที่ลงทุนในกองทุนเหล่านี้ คงเคยอ่าน หรือ ศึกษา เรื่อง RISK MANAGEMENT มาบ้างเหมือนกันก่อนตัดสินใจลงทุน

TFUND

ผู้ถือหน่วยลงทุนรายใหญ่              ณ วันที่  22 เมษายน 2548
                                                                                                              จำนวนหน่วยที่ถือ           ร้อยละ
1        บริษัท  ไทคอน  อินดัสเทรียล  คอนเน็คชั่น  จำกัด (มหาชน)              58,333,300                 33.33
2        บริษัท  กรุงเทพประกันชีวิต  จำกัด                                                     14,735,600                  8.42
3        บริษัท  กรุงเทพประกันภัย  จำกัด  (มหาชน)                                       14,735,500                  8.42
4        บริษัท อยุธยา อลิอันซ์ ซี.พี.ประกันชีวิต จำกัด (มหาชน)                      8,500,000                  4.86
5        MORGAN STANLEY & CO INTERNATIONAL LIMITED         8,000,000                  4.57
6        ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน)                                                          8,000,000                  4.57
7        Forum  Asian  Realty  Income  Limited  Partnership                           7,800,000                  4.46
8       บริษัท หลักทรัพย์ บัวหลวง จำกัด (มหาชน)                                          4,900,000                  2.80
9       นางสาววรินทร  บูลกุล                                                                          4,000,000                  2.29
10      นายกรณ์  จาติกวณิช                                                                             3,000,000                  1.71
         รวม                                                                                                  132,004,400                 75.43

มาดูกองทุน MNIT บ้าง

ผู้ถือหน่วยลงทุนรายใหญ่      ณ วันที่ 5 กรกฎาคม 2548

                              จำนวนหน่วยที่ถือ           ร้อยละ

1. บริษัท นิชดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด         18,500,000         26.06
2. ธนาคารออมสิน                      4,516,900          6.36
3. กองทุนสำรองเลี้ยงชีพ พนักงานการ
ไฟฟ้าส่วนภูมิภาค ซึ่งจดทะเบียนแล้ว           4,516,900         6.36
4. บริษัท เมืองไทยประกันชีวิต จำกัด         4,000,000         5.63
5. นายกฤษณะ กฤตมโนรถ                 3,000,000         4.23
6. ธนาคารทหารไทย จำกัด (มหาชน)        2,500,000         3.52
7. พลอากาศเอก อวยชัย แจ้งเร็ว           2,450,000         3.45
8. นางสุมาพร บุณยะชัย                   1,815,000         2.56
9. นายชัยชาญ ปรางบาง                  1,710,000         2.41
10. ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย          1,000,000         1.41
รวม                                 44,008,800        61.98

อีกกองนะครับของ มาลีนนท์ ( MIPF )

ผู้ถือหน่วยลงทุนรายใหญ่         ณ วันที่ 31 มกราคม 2548
                                                                                                              จำนวนหน่วยที่ถือ        ร้อยละ (%)
1.  บริษัท มาลีนนท์ ทาวเวอร์ จำกัด                                                             63,000,000                 33.16
2.  นาย ณฤทธิ์ ยุวบูรณ์                                                                                20,000,000                 10.53
3.  นาย ประเสริฐ มหาวนิช                                                                          20,000,000                 10.53
4.  นาง วัชรี โมฬีนนท์                                                                                 15,000,000                   7.89
5.  น.ส. โสภิตตา ฉัตราภิรักษ์                                                                      12,000,000                   6.32
6.  น.ส. อุมารินทร์ บุนนาค                                                                         10,000,000                   5.26
7.  นาย พยนต์ ฤทัยวิลาวัลณย์                                                                     10,000,000                    5.26
8.  น.ส. ลักขณา จิระกาล                                                                            10,000,000                    5.26
9.  นาย ประพงษ์ สุทธาวงศ์                                                                        10,000,000                    5.26
10. นาง ปัทมา วิกสิตโสภณ                                                                         4,000,000                    2.11
11. นาง สุวิมล หลีสุวรรณ                                                                            4,000,000                    2.11
        รวม                                                                                                  178,000,000                 93.68

[คัดท้าย]

ถามต่อครับ ............ ผมเชื่อว่าต่อไปจะมีบริษัทหลายๆบริษัท ลุกขึ้นมาตั้งกองทุนอสังหา .....

CPN และ Ticon หลังจากตั้งกองทุนก็วิ่งกระจาย

แล้วบริษัทอื่นๆ ที่ลุกขึ้นมาตั้งกองทุนอสังหา ... ราคาจะวิ่งมั้ย ? คิดยังไงกับเรื่องนี้ครับ ..?

มูลค่าของบริษัทที่ตั้งกองทุนอสังหา ... จะเปลี่ยนไปอย่างไร หลังจากตั้งกองทุน ?

[Minesweeper]

ความเห็นผมว่ากองทุนอสังหาฯ ยังอยู่ในช่วงต้นๆ นะครับ เห็นว่าพวกบริษัทที่ทำแรกๆ ได้กำไรขั้นต้นกันสูงๆ นี่ครับ อย่าง ticon ก็ได้ ตั้ง 50% ซึ่งก็คือขายกันที่ 2 เท่าของราคาต้นทุนเลยนะครับ ROE เท่าไหร่แทบไม่ต้องพูดถึงเลย ที่เขียนมาก็น่าจะเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้หุ้นวิ่งนะครับ

ต่อไปถ้าแข่งขันกันมากขึ้น ผม(เดา)ว่าคงต้องขายให้ถูกลงแหละ คนที่ซื้อกองทุนหลังๆ อาจจะได้เปรียบ พวกที่ซื้อแรกๆ ถึงผลตอบแทนรายปีเป็นไปตามที่คาดหวัง แต่กองใหม่ๆ ให้ผลตอบแทนสูงกว่า ก็น่าจะทำให้กองแรกๆ ราคาตกนะ

ส่วนบริษัทที่เป็นต้นคิดเรื่องกองทุนอสังหาฯ ผมว่าไม่ค่อยน่าเป็นห่วงหรอกครับ ถึงตอนนั้นเค้าคงเลิกทำกองทุนไปแล้วอะครับ อาจไปคิดหาอะไรใหม่ๆ แปลกๆ ทำได้อีกนั่นแหละ ... 8)

[jaychou]

ครับ, ผมคิดว่าท่านพูดมีเหตุผล

ครับ, เอาสินทรัพย์ขายยากมาทำให้ขายง่าย ผมว่าบริษัทเจ้าของเดิมได้ประโยชน์

ครับ, BOAAPF มีขาดทุน ผู้ถือหน่วยรับไปเต็มๆ ขายทิ้งก็ต้องขายลดมากๆ

[Mon money]

การตั้งกองทุนฯของบริษัทคือการนำเอาสินทรัพย์ที่คิดเอาไว้ว่าจะสร้างรายได้ในอนาคตมาขายออกเสียก่อน

ปกติรายได้จากค่าเช่ามักจะแน่นอน แต่มีความเสี่ยงบ้าง อย่างที่ท่านว่าไว้ ดังนั้นการขายสินทรัพย์โดยใช้กองทุนนั้นเป้นการเร่งกระแสเงินสดเข้าบริษัทครับ แน่นอนว่าเงินวันนี้ย่อมมีมูลค่าสูงกว่าเงินวันพรุ่งนี้ และที่แน่ๆบริษัทไม่น่าจะยอมขาดทุนขายสินทรัพย์ที่ทำรายได้ในอนาคตต่ำกว่ามุลค่าปัจจุบันแน่นอน เรื่องนี้น่าจะผ่านการวิเคราะห์มาแล้ว ปรับค่าความเสี่ยงมาแล้ว บริษัทได้แน่ๆ

มาที่นักลงทุนบ้างครับ เนื่องจากการลงทุนมีความเสี่ยง นักลงทุนย่อมจะประเมินความเสี่ยงเอาไว้แล้วว่าหน่วยลงทุนควรมีราคาเท่าไร ซื้อกองทุนเหล่านี้คล้ายกับการซื้อหุ้นกู้แหละครับ เพียงแต่งานนี้เป็นเจ้าของสินทรัพย์เอง ณ อัตราผลตอบแทนที่เขาเสนอเห้นว่าคุ้มกับความเสี่ยงก็ซื้อได้ครับ เห็นว่าไม่มีอะไรให้ผลตอบแทนดีกว่านี้ก้ซื้อได้ครับ ที่แน่ๆ ได้ผลตอบแทนเช่นกัน

งานนี้ดูแล้วน่าจะ win - win นะ

คุณคัดท้าย อย่างที่เราเห้นTICON วิ่งกระจายเพราะเกิดจาก Expectationครับ สุดท้ายมันก็มากองอยู่ณ ราคาที่มันควรจะเป็น จากในอดีตที่มันถูกกดลงมาต่ำเกินจริง ส่วนบริษัทอื่นจะวิ่งเหมื่อนไทคอนไหมต้องดูว่า ราคามันถูกกดมาต่ำกว่ามูลค่าหรือไม่

[คัดท้าย]

คุณมน ครับ ... ผมเห็นด้วยเลยว่าการตั่งกองทุนอสังหา คือ การเอาสินทรัพย์ที่คิดเอาไว้ว่าจะสร้างรายได้ในอนาคตมาขายออกเสียก่อน แบบที่คุณมนว่าไว้ .... เป็นการสร้างเงินสด ให้ตัวเองก่อน หรือ ภาษานาย ก เรียกว่า การแปลกสินทรัพย์เป็นทุน ...  :lovl:  :lovl:  :lovl:

อย่าง Ticon หรือ CPN ก็ขายสินทรัพย์ที่ตัวเองมีบางส่วน เข้ากองทุนอสังหาที่ตัวเองสร้างขึ้น แล้วก็ยังถือหน่วยลงทุนกองทุนอสังหาของตัวเองด้วยส่วนนึง หม่ำค่าบริหารกองทุนด้วยส่วนนึง .... แล้วก็ได้เงินมา แล้วก็เสียอสังหาให้เช่าของตัวเองไป ...

คำถามของผมคือ เหมือนผมขายได้เงินมา แล้วต้องเอาไปลงทุนใหม่ ... มีอดีตเซียนอสังหาผู้นึง นามว่าเฮีย เจ๋ง เคยสอนผมว่า การลงทุนอสังหา สำคัญที่สุดคือ เงินทุน มีเงินเป็นต่อ แต่ว่าการลงทุนทุกครั้งไม่ได้หมายความว่าจะกำไร นั่นคือ มีความเสี่ยงของการลงทุนใหม่ทุกรอบ คือ ซื้อที่ ไม่ได้หมายความว่าที่ใหม่ จะดีเหมือนที่เดิม .. อาจจะดีหรือไม่ดีก็ได้ ... ไม่ทราบเห็นด้วยหรือไม่อย่างไรครับ ..

อย่าง Ticon ขายโรงงานไป แล้ว ได้เงินมา ตอนนี้ ก็เอาเงินไปซื้อที่ บอกว่าจะทำโกดังโลจิสติก ... นี่คือการลงทุนใหม่ ผมก็ค่อนข้างเชื่อมั่นในฝีมือของผู้บริหารว่าเค้าคงไม่ทำให้ผิดหวัง ... แต่ว่าระหว่างการได้เงินมา กับ การไปลงทุนใหม่ ... อยากถามว่า ตรงนี้จะมีหลุมอากาศของรายได้จากการเช่าของ Q ต่อๆไป หรือไม่ครับ หรือว่า 30% ที่ Ticon ถือกองทุนอสังหา+ค่าบริหาร Cover รายได้ที่หายไปจากโรงงานที่ขายไปตรงนี้หมดแล้ว .. พูดง่ายๆ ได้ตังมาฟรีๆ ?

ตกลง ได้ตังมาฟรีๆ หรือ รายได้การเช่าจะขาดไป จนกว่าจะเอาเงินที่ขายไปสร้างรายได้ทดแทนครับ ? คุณมน ช่วยดูให้ทีครับ

[คนขายของ]

1) แล้วบริษัทอื่นๆ ที่ลุกขึ้นมาตั้งกองทุนอสังหา ... ราคาจะวิ่งมั้ย ? คิดยังไงกับเรื่องนี้ครับ ..?

อันนี้ขึ้นกับคุณภาพของสินทรัพย์ครับ ทำเลดีไหม ราคาที่กองทุนซื้อต่อมาน่าจะทำกำไรต่อได้ไหมในอีก หลายปีข้างหน้า กรรมสิทธิ์ที่ดินเป็น เช่า หรือ ของกองทุน คงเป็นอย่างที่คุณคัดท้ายว่าหลังจากนี้ จะมีการออก REIT กันเยอะ แต่ในต่างประเทศ ใช่ว่าทุก REIT จะขายหมด มีบางกองทุนขายไม่หมด คนไม่สนใจ เช่นมี case ที่ผลตอบแทนอยู่ที่ประมาณ 4-5%  อันนี้ขายไม่หมด ความโปร่งใสของผู้บริหาร REIT ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัย

ราคาหุ้นในระยะยาวจะดีดขึ้นไหม? คงขึ้นกับว่าเขาเอาเงินที่ได้ไปทำอะไร ผมเห็นว่าทั้ง CPN และ TICON ต่างก็เอาไปทำอสังหาให้เช่าต่อ ROE น่าจะประมาณ 16 - 19%
ราคาไม่น่าจะผิดหูผิดตาในเวลาอันสั้น

2) มูลค่าของบริษัทที่ตั้งกองทุนอสังหา ... จะเปลี่ยนไปอย่างไร หลังจากตั้งกองทุน ?

อันนี้ผมกำลังศึกษาในรายละเอียดอยู่ครับ อีกสักประมาณ 6 เดือนคงทำความเข้าใจในเรื่องนี้ได้มากขึ้น

REIT เพิ่งเกิดขึ้นใน Asia ประมาณ 5 ปีได้เริ่มจากญี่ปุ่น Sinagapore เองก็เพิ่งเริ่มประมาณปี 2002 หรือ 2003 แต่การออก REIT ที่นั่นโตเร็วมากครับ

REIT ที่เป็นมืออาชีพจริงๆ ไม่ใช่ REIT ที่ถูกตั้งขึ้นมาเป็นตลาดรองอสังหาฯ ให้กับเจ้าของสินทรัพย์เท่านั้น หากแต่จะทำการลงทุนในสินทรัพย์อื่นที่ไม่ใช่เฉพาะสินทรัพย์ของตัวแม่

REIT จะทำกำไรได้มากถ้ามี การซื้อเข้า ขายออก พูดง่ายๆก็คือทำหน้าที่เป็น trader และ ทำการ diversify portfolio ของตัวเองออกไป และ เลือกลงทุนใน property ที่มีสภาพคล่องสูง ในต่างประเทศ เท่าที่ทราบ บางแห่งทำผลตอบแทนเฉลี่ยได้ประมาณ 15% แต่ทั้งนี้ บางตัวก็ให้ผลตอบแทนที่ย่ำแย่เอาการ สุดท้ายก็ขึ้นกับผู้บริหารกองทุน นั้นๆ ว่าจะสามารถ บริหารได้ดีขนาดไหน

การออก REIT ในเมืองไทยนั้น โดยมากยังทำการออกโดยเจ้าของสินทรัพย์ ผู้ลงทุนคงต้องศึกษาในรายละเอียดว่า Growth Strategy ของ REIT นั้นๆ เป็นอย่างไร หากตั้งขึ้นมาเพียงเพื่อเป็นตลาดรองสินทรัพย์ของตัวแม่ REIT นั้น คงไม่ได้ใช้ศักยภาพที่มีให้เกิดประโยชน์สุงสุด

[Mon money]

ไม่มีทางได้ตังส์มาฟรีๆแน่นอนครับ ได้เงินมาแล้วเอามาเก็บไว้เฉยๆก็เกิดต้นทุนอีก

ต้องหาทางเอาไปลงทุนต่อ เห็นว่าลงทุนเกี่ยวกับlogisticน่าจะดีครับ ทำเลตรงนั้นเหมาะมาก แต่เนื่องจาก ticon ไม่มีknowhowด้านนี้จึงต้องหา เพื่อนทำธุรกิจดีๆ อันนี้ต้องดูต่อไป

เรื่องหลุมอากาศนั้น เห็นว่าสินทรัพย์ที่จะเป็นค่าเช่าหายไป ค่าเช่าก็น่าจะหายไปด้วย แต่ถ้าดรงงานใหม่เข้ามาทันก็ไม่น่าเกิด แต่การดุผลประกอบการเป็นไตรมาสและตัดสินอะไรลงไปไม่น่าจะใช่เรื่องที่ถูกต้องนัก เพราะการลงทุนใช้เวลาครับ ต้องดูผลตอบแทนที่ของใหม่ก่อน

ทีนี้จะดูว่าที่ใหม่ทำแล้วดีไหม เราต้องดูว่าเอาไปลงทุนอะไร มีอนาคตไหม ทำเป็นไหม

กรณี ticonเห้นว่าทำเองไม่น่าจะดี ก็ต้องหาpartnerที่เป็นมาช่วยทำ เห้นว่าเป็นธุรกิจที่น่าทำ แต่จุดอ่อนมันอยู่ที่ทำเองไม่เป้นครับ ลองปรับความเสี่ยงตรงนี้ดูว่ามูลค่าควรจะเท่าไรก้น่าจะเห้นอนาคตได้

[woody]

เสริมนิดนึงนะครับ รายได้จากค่าเช่าโกดังที่ TICON ประเมินไว้น่าจะมากกว่าค่าให้เช่าโรงงานด้ายนะครับ โดยปัจจุบันค่าเช่าโรงงานตก 180-190 บาท/ตร.ม. แต่โกดังนี่คงตกประมาณ 220 บาท/ตร.ม. ครับ

[คัดท้าย]

... และที่สำคัญนะคุณ Woody ต้นทุนที่ดินที่ซื้อมาทำโกดังนี่ ....

... ปัญหา ไม่ใช่ไม่ดี ... ปัญหาคือ ซื้อเพิ่มที่ราคาเท่าไหร่ดี ...

ถ้ามีหลุมอากาศนะ เหอๆ แล้วมีคนตกใจนะเหอๆ .. โอ้ยย ฝันไปมั้ยนะ

[สามัญชน]

ผมมองว่า กองทุนเหล่านี้เป็นตัวช่วยเสริมช่องว่าง ระหว่างคนที่ชอบความเสี่ยงสูงๆ กับคนที่ไม่ชอบที่จะเสี่ยง

คนที่ชอบความเสี่ยง(เช่น คนเล่นหุ้น นักลงทุน)มักจะไม่พอใจผลตอบแทนที่ร้อยละ 4, 5, 6 % ต่อปี และทำให้ ตีราคาให้ต่ำ(ในสายตาของเขา)

ส่วนคนที่ไม่ชอบความเสี่ยง (นักออม) กับผลตอบแทนที่ร้อยละ 4, 5, 6 % ต่อปี ถือว่าสูงกว่าการฝากเงินกินดอกเบี้ยมากเป็นสิ่งที่แสวงหาและโปรดปราน ก็เลยให้ราคาสูง(ในสายตาของเขาเช่นกัน)

เมื่อคนสองกลุ่มนี้มาพบกัน ช่องว่างที่เคยมากก็แคบลง  ก็เป็นประโยชน์ทั้งสองฝ่าย

[chatchai]

ผมไม่ทราบว่า ดร.ท่านนี้มีข้อมูลหรือศึกษาธุรกิจศูนย์การค้ามากน้อยแค่ไหน  ที่มาบอกว่าส่วนใหญ่บริษัทที่ทำธุรกิจจะเช่าที่ดินมายาวนานถึง 100 ปี

จากข้อมูลของ CPN

1. เซ็นทรัลพลาซ่า ลาดพร้าว  เป็นการเช่า  อายุสัญญาถึงปี 51
2. เซ็นทรัล รามอินทรา  เช่าจากกลุ่มเซ็นทรัล  อายุ 30 ปี ถึงปี 66
3. เซ็นทรัลพลาซ่า ปิ่นเกล้า  เช่าจากกลุ่มเซ็นทรัล  อายุ 30 ปี ถึงปี 68
4. เซ็นทรัล พัทยา เช่าจากกลุ่มเซ็นทรัล   ถึงปี 58
5. เซ็นทรัลพลาซ่า พระราม 2  เช่า  อายุ 30 ปี ถึงปี 68
6. เซ็นทรัลพลาซ่า พระราม 3  ซื้อ
7. เซ็นทรัล ขอนแก่น ซื้อ
8. เซ็นทรัล เชียงใหม่ ซื้อ
9. เซ็นทรัล พระราม 9 เช่า  อายุ 30 ปี ถึงปี 73
10. เซ็นทรัล รัตนาธิเบศร์ ซื้อ
11. เซ็นทรัล โคราช ซื้อ
12. เซ็นทรัลพลาซ่า บางนา ซื้อ
13. เซ็นทรัล เวิลด์เทรด เช่า 30 ปี ถึงปี 75

ผมไม่เห็นมีโครงการไหนที่จะเช่ายาวนานถึง 100 ปีดังที่ ดร.บอกเลยครับ  ที่ดินจำนวนมากบริษัทก็ซื้อเป็นกรรมสิทธิ์  ที่เช่าก็มีสัญญาแค่ 30 ปี

ผมว่าถ้าเช่า 100 ปี  ค่าเซ้งก็คงไม่ต่างกับขายละครับ  แล้วฝั่งคนขายก็คงเหมือนขายละครับเพราะไม่มีกรรมสิทธิ์ยาวนานถึง 100 ปี

ส่วนเรื่องความเสี่ยง  ถ้าคนกลัวความเสี่ยงต่างๆที่ทางดร.กล่าว  ผมว่าคงมีเหมือนกันทุกธุรกิจนะครับ  แต่ถ้ามีความเชี่ยวชาญและมีประสบการณ์ก็คงดีกว่าไม่มีประสบการณ์

การที่บริษัทหลายแห่งออก Property Fund คงเป็นเพราะ  บริษัทเหล่านั้นต้องการระดมเงินสดเข้าบริษัทเพื่อขยายงานต่อนะครับ  สังเกตทั้ง TICON และ CPN มีโครงการใหม่ๆที่ต้องใช้เงินทุนอีกจำนวนมาก  

อีกทั้งช่วงนี้  อัตราดอกเบี้ยต่ำ  การขายหน่วยลงทุนก็ขายง่าย  ขายสินทรัพย์ให้กองทุนก็ได้ราคาดี  ถ้าอนาคตอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น  หน่วยลงทุนก็จะขายยากขึ้น  อัตราผลตอบแทนก็จะต้องให้สูงขึ้น  ซึ่งก็หมายถึงราคาสินทรัพย์ที่จะขายให้กองทุนอาจจะต่ำลง

[woody]

ต้นทุนถูกมาก ส่วนหนึ่งก็เพราะซื้อเหมามาเลยทั้งล็อตนะครับผมว่า เป็นการเฉลี่ยต้นทุน อย่างไรก็ดีราคาที่ซื้อมาเท่าที่ทราบนี่  :ep:  ก็คงต้องพึ่งพันธมิตรกับธุรกิจใหม่แล้วครับว่าจะทำให้เกิด Value Creation ได้มากขนาดไหน

[por_jai]

8) อย่างนี้ต้องเอามาอ่านอีกรอบ......
กองทุนอสังหาริมทรัพย์



โดย ดร. นิเวศน์ เหมวชิรวรากร    
บริษัท A เป็นบริษัทจดทะเบียน มีอสังหาริมทรัพย์เป็นโกดังให้เช่า มีกำไรปีละ 100 ล้านบาท บริษัท A ไม่มีหนี้เลย ดังนั้นฐานะการเงินของบริษัทมั่นคงมาก แต่เนื่องจากธุรกิจให้เช่าโกดังเป็นธุรกิจที่กำไรเติบโตช้ามาก เฉลี่ยแล้วสามารถขึ้นค่าเช่าได้ปีละไม่เกิน 3-4% ดังนั้นหุ้นของบริษัท A จึงไม่เป็นที่นิยม มูลค่าตลาดของหุ้นของบริษัทจึงมีค่าเพียง 800 ล้านบาท หรือมีค่า PE เพียง 8 เท่า ซึ่งนักวิเคราะห์ทุกคนเห็นว่าเป็นราคาที่เหมาะสม อย่างไรก็ตาม นักลงทุนก็ไม่สนใจที่จะเล่นหุ้นตัวนี้
ต่อมาบริษัท A จัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์แบบที่ 1 โดยขายโกดังของบริษัทเข้ากองทุนในราคา 1250 ล้านบาท หรือสูงกว่ามูลค่าหุ้นของบริษัทถึง 56% เงิน 1250 ล้านบาทของกองทุนนี้ถูกระดมมาจากประชาชนทั่วไป แต่ที่มาซื้อลงทุนกันมากก็คือพวกกองทุนรวมต่าง ๆ รวมถึงนักลงทุนสถาบัน เช่น บริษัทประกันภัย กองทุนสำรองเลี้ยงชีพ และผู้ลงทุนอื่น ๆ ที่ ไม่ค่อยชอบเสี่ยง ที่จะลงทุนในหุ้นแต่อยากได้ผลตอบแทนที่ดีกว่าการฝากเงินหรือการลงทุนในตราสารหนี้

การขายกองทุนที่เป็นโกดังของบริษัท A ประสบความสำเร็จสูงมาก มีคนจองเกินจำนวนหลายเท่า เหตุผลก็คือ ด้วยกำไรของกิจการโกดังจำนวน 100 ล้านบาทต่อปีและนโยบายจ่ายปันผล 100% ทำให้คนลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ได้ผลตอบแทนปีละถึง 8% (100/1250) โดยไม่ต้องเสียภาษี ซึ่งในภาวะดอกเบี้ยต่ำแบบนี้เป็นสิ่งที่หาได้ยาก นอกจากนี้ หน่วยลงทุนที่ซื้อมายังมีสภาพคล่องสามารถขายได้ในตลาดหลักทรัพย์ด้วย
หลังจากการขายโกดังให้กองทุน บริษัท A ก็มีเงินสดในมือถึง 1250 ล้านบาท ซึ่งบริษัทก็ประกาศว่าจะนำเงินนี้ไปสร้างโกดังให้เช่าอีก และเมื่อได้ผู้เช่าแล้วก็จะนำโกดังนั้นมาขายให้กับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ต่อไปอีก ซึ่งก็จะทำให้บริษัทได้กำไรเพิ่มทวีคูณไปเรื่อย ๆ โดยไม่ต้องเพิ่มทุนของบริษัทหรือก่อหนี้ให้เป็นภาระ ทุกอย่างดูสดใสหมด กำไรของบริษัทก้าวกระโดดเนื่องจากการขายโกดัง และอนาคตดูเหมือนจะเติบโตขึ้นไปได้เรื่อย ๆ โดยมีความเสี่ยงน้อยมาก เพราะโกดังมีตลาดใหญ่มาก คนเช่าก็มีมหาศาล การก่อสร้างโกดังก็ทำได้ง่าย การขายให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็ง่ายเพราะมีแต่คนอยากซื้อหน่วยลงทน
หุ้นของบริษัท A ที่เคยเหงาหงอยเพราะเป็นธุรกิจที่โตช้าไม่มีอะไรน่าตื่นเต้นและไม่มีนักลงทุนสนใจก็กลายเป็น หุ้นร้อน ขึ้นมาทันที นักวิเคราะห็ที่ไม่เคยสนใจที่จะเยี่ยมเยียนบริษัทก็แห่กันมาสัมภาษณ์ผู้บริหารและออกบทวิเคราะห์แนะนำให้ซื้อหุ้นแบบ Strong Buy นักลงทุนเริ่มเข้ามาซื้อหุ้นกันอย่างคึกคักดันให้ราคาหุ้นวิ่งขึ้นไป 3 เท่าตัวเป็น 2400 ล้านบาทในเวลาเพียง 4-5 เดือนในช่วงที่มีการจัดตั้งและขายกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท แต่แม้ว่าหุ้นจะขึ้นไป 3 เท่าตัวแล้ว นักวิเคราะห์ส่วนใหญ่ก็ยังคิดว่านี่คือหุ้นที่ดีเยี่ยมและยังแนะนำให้ซื้ออยู่ เพราะนี่คือหุ้น ตัวใหม่ ที่ไม่ใช่บริษัทให้เช่าโกดังแล้ว
ทั้งหมดที่กล่าวถึงนั้นเป็นเรื่องสมมุติที่สามารถทำให้เป็นจริงได้ไม่ยาก ตัวเลขทุกตัวที่แสดงไว้เป็นตัวเลขที่สามารถเป็นไปได้สูงพิจารณาจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ โกดังเป็นตัวอย่างที่ใช้เพื่อความสะดวกในการอธิบาย แต่กิจการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ เช่น อพาร์ตเมนท์ สำนักงาน ห้างสรรพสินค้า โรงแรม และอื่น ๆ อีกมากก็สามารถทำได้เช่นเดียวกัน
พัฒนาการของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของไทยถือว่าเป็นเรื่องใหม่ แต่มีศักยภาพที่จะเติบโตได้สูงมากเพราะมันให้บริการที่ตรงกับวัตถุประสงค์บางอย่างของนักลงทุนกลุ่มใหญ่หลายกลุ่มที่ ต้องการผลตอบแทนและความปลอดภัยสูง เช่นเดียวกับที่มันให้บริการกับคนที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าได้ในราคาที่ดี
สุดท้ายคือประเด็นของหุ้นของบริษัท A ว่าควรที่จะมีราคาสูงขึ้นขนาดเป็น 3 เท่าจากราคาเดิมก่อนการจัดตั้งกองทุนไหม? ซึ่งเป็นเรื่องที่ Value Investor จะต้องพิจารณานั้นผมเองก็ตอบไม่ได้ แต่ในมุมมองของผม นี่คือกระบวนการทางการเงินไม่ใช่เรื่องพื้นฐานของธุรกิจ และประโยชน์ที่ได้จากการจัดการทางการเงินนั้นโดยปกติจะมีข้อจำกัด คือเมื่อถึงจุดหนึ่งก็จะอิ่มตัวไม่สามารถสร้าง Value เพิ่มอีกต่อไป การเพิ่มมูลค่าของกิจการในระยะยาวต้องมาจากพื้นฐานของธุรกิจเท่านั้น

[hot]

ถ้าticon คิดไปลงทุนทีนิคมที่จีนของrojana ทำโรงงานให้เช่า
จะทำให้รูปแบบการลงทุนเปลี่ยนไปจากเดิมหรือเปล่า

The company has set aside $19 million for investment this year, which will pay for the investment in China and to purchase 22% of Ticon Industrial Connection Plc (www.rent-a-factory.com), a specialist in factory building.  Next years projects include investing $24 million to increase the companys power generation facilities from 165 megawatts to 200 megawatts.  Power supply accounts for 65% of Rojanas revenue through a 20-year contract to the Electricity Generating Authority of Thailand.

http://www.rojana.com/news.html