QHOP ... เปิดศักราชใหม่แห่งกองทุนอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย

[DemonInvesting]

ผมเองก็ถือตัวนี้อยู่ที่ซื้อตอนนั้นเพราะเห็นว่าราคาต่ำกว่ากลุ่มกองทุนอสังหาตัวอื่น ... อัตราเงินปันผลเยอะ และมีการประกันรายได้ขั้นต่ำจากกลุ่มเจ้าของสินทรัพย์เป็นเวลานานหลายปี คงจะผ่านช่วงวิกฤตบ้านเมืองไปได้ ... ซึ่งถ้าบ้านเืมืองปกติตัวโรงแรมมันก็อยู่ในทำเลที่ดีน่าจะสร้างรายได้ในระดับที่สามารถจ่ายเงินปันผลสม่ำเสมออย่างนี้ไปได้เรื่อยๆ

แม้ว่าโดยตัวกิจการโรงแรมเองค่อนข้างจะมีความเสี่ยงสูงที่จะมีรายได้ผันผวน ยิ่งในสภาวการณ์ที่ผิดปกตินี่อาจทำรายได้ไม่เข้าในระดับที่ดี ... แต่เนื่องจากตัวนี้ใช้ Structure เป็นให้เจ้าของสินทรัพย์เดิมเช่าช่วงไปทั้งหมด โดยมีการกำหนดอัตราค่าเช่าขั้นต่ำไว้ระดับหนึ่ง แล้ว ก็มีส่วนแบ่งกำไรในรายได้ที่เกินกว่านั้น ... แถมช่วงห้าปีแรกยังมีการรับประกันรายได้สุทธิขั้นต่ำให้ด้วย ... ทำให้แม้ในช่วงที่มีความเสี่ยงทางธุรกิจสูง ตัวกองทุนก็จะมีความเสี่ยงทางด้านรายได้ตำ .... Business Risk ของกองทุนต่ำ

อีกทั้งตัวกองทุนอสังหาริมทรัพย์เองปกติก็จะมี Financial Risk ต่ำอยู่แล้ว เพราะไม่มีหนี้สิน ....

จะีเหลือก็แต่ตัว Credit Risk หรือ Default Risk ที่ทางเจ้าของสินทรัพย์เดิมจะไม่สามารถชำระค่าเช่า หรือ เงินค้ำประกันรายได้ได้ ...ซึ่งในส่วนนี้ตั้งแต่กองทุนรวมอสังหาฯในไทยเริ่มบูมมา แม้จะไม่นานนักสัก 10 ปี กองทุนที่ใช้โครงสร้างแบบให้เช่าช่วงสินทรัพย์ทั้งหมด และมีการค้ำประกันรายได้ยังไม่เคยมีกองทุนที่มีปัญหาจุดนี้มาก่อน ...เท่าที่พอนึกออกเช่น SPF, QHPF(อันนี้มีแต่การค้ำประกันรายได้ ไม่ได้ให้เช่าช่วง), URBNPF  หรือ CTARAF .... เพราะโดยทั่วไปแล้วในสัญญาัจัดตั้งกองทุนก็มักจะมีเงื่อนไขในการป้องกันความเสี่ยงตรงส่วนนี้ไว้ เช่น การให้วางเงินมัดจำเท่ากับเิงินที่ต้องค้ำประกันไว้ล่วงหน้าเลย ...

ส่วนใหญ่แล้วกองทุนอสังหาฯที่ผ่านมาที่มีปัญหามักเป็นโครงสร้างแบบจ้างผู้บริหารสินทรัพย์ โดยทางกองทุนปล่อยให้เช่ากับลูกค้าปลายทางโดยตรง แต่เกิดปัญหาปล่อยเช่าได้ไม่ตามเป้าเ่ช่น SSPF ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานบนถนนสาธรสร้างเสร็จใหม่ๆก็ขายเข้ากองทุนทั้งๆที่ยังไม่มีผู้เช่าเลย และก็ยังหาผู้เช่าได้น้อยมากจนถึงเดี่ยวนี้ หรือ TU-PF ที่มีปัญหาว่าจัดตั้งกองทุนตั้งแต่อาคารยังสร้างไม่เสร็จจึงมี construction risk งานก่อสร้างล่าช้า ที่ดินมีปัญหากรรมสิทธิ์ ต่างๆนานากว่าจะเริ่มให้เช่าได้ก็ล่าไปหลายปี

แต่วันนี้  QHOP มีโอกาสจะสร้างศักราชใหม่ เป็นกองทุนแรกที่จะสอนให้นักลงทุนได้รู้จักถึงความเสี่ยงด้าน Credit Risk เนื่องจาก ในเดือน มิย.ที่ผ่านมา เจ้าของสินทรัพย์ (หรือผุ้เช่าช่วง) และ ผู้รับประกันรายได้ขั้นต่ำ ได้ทำหนังสือถึงผู้จัดการกองทุน ด้วยเหตุว่า จากสถานการณ์ความไม่สงบในประเทศตลอดสองปีที่ผ่านมา ทำให้มีความจำเป็นต้องขอให้ผู้ถือหน่วยลงมติผ่อนผันเงื่อนไข และ ระยะเวลา การชำระค่าเช่า เงินรับประกันรายได้  ... โดยสรุปคือจะทยอยจ่ายค่าเช่าในช่วงแรกต่ำกว่าสัญญาเดิม แล้วค่อยๆทยอยจ่ายเพิ่มขึ้นในช่วงหลัง คล้ายกับการปรับโครงสร้างหนี้กับธนาคารที่ทำเป็น Balloon Payment ... รวมถึงเงินค่าค้ำประกันรายได้ีตั้บแต่ปี 51-52 ที่ต้องถึงงวดชำระก็จะขอทยอยผ่อนจ่ายในอนาคต .... โดยทางผู้จัดกากองทุนชี้แจงว่า แต่อย่างไรก็ตามการขอผ่อนผันการชำระค่าเช่า และ ขยายระยะเวลานี้ จะไม่กระทบกับผลการดำเนินงานของกองทุน และ การจ่ายเงินปันผล เพราะในทางบัญชีกองทุนจะบันทึกด้วยเกณฑ์คงค้างอยู่แล้ว

// ซึ่งจุดนี้มันเกิดคำถามคำโตว่า ถ้าผู้เช่าไม่จ่ายเงินมา แม้กองทุนจะบันทึกรายได้ แต่จะเอาเงินที่ไหนมาจ่ายเงินปันผล เท่าที่นึกออกก็คือไปกู้เงินมาอีกที ตามเงื่อนไขใหม่ที่กลต.เปิดให้กู้ได้ไม่เกิน 10% แต่นั่นก็จะเพิ่มความเสี่ยงให้กับกองทุนไปสองเด้งทั้งเรื่องดอกเบี้ย และ เรื่องตั้งสำรองหนี้เสียของลูกหนี้ค่าเช่า ถ้าต่อไปสถานการณ์ยังไม่ดีขึ้นแล้วผู้เช่าช่วงก็ยังไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขได้

ซึ่งจริงๆมันก็มีเหตุผลที่ฟังได้น่ะ นั่นคงเป็นเหตุให้ผู้ถือหน่วยซึ่งส่วนใหญ่เป็นสถาบันการเงินต่างก็อนุมัติผ่านตามคำขอขอผู้เช่าช่วง ... โดยผู้จัดการกองทุนให้ความเห็นเพิ่มมาว่า ถ้าต่อไปผู้เช่าช่วงยังไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขได้อีก ก็จะทำการยึดเงินมัดจำมาชะรำค่าเช่า....

ที่โพสท์มานี้ก็ไม่ได้มีอะไรมาก นอกจากต้องการทุบหุ้นของตัวเองเล่นๆ ฮาา ไม่ใช่สิ ต้องการบันทึกเหตุการณ์ประวัติศาสตร์นี้ไว้เป็นกรณีศึกษาให้กับตัวเอง ถ้าจะมีประโยชน์กับผู้อื่นด้วยก็จะดีใจมาก

[DemonInvesting]

Share |



หลักทรัพย์ QHOP
แหล่งข่าว QHOP
หัวข้อข่าว แจ้งวันปิดสมุดทะเบียนเพื่อกำหนดสิทธิของ UH ในการลงมติ
วันที่/เวลา 24 มิ.ย. 2553 09:14:00


ที่ ING.0700/2553                                       วันที่ 24 มิถุนายน 2553

เรื่อง      แจ้งวันปิดสมุดทะเบียนพักการโอนหน่วยลงทุน เพื่อกำหนดสิทธิของผู้ถือหน่วยลงทุนในการลงมติของผู้ถือหน่วยลงทุน
         ของกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ (QHOP)

เรียน      กรรมการผู้จัดการ
         ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

         ตามที่ บริษัท บูเลอวาร์ด โฮเต็ล จํากัด ("บูเลอวาร์ด") ได้เช่าช่วงที่ดินและอาคารจากกองทุนรวมสิทธิการเช่า
อสังหาริมทรัพย์ ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ ("กองทุนรวม") ในโครงการโรงแรมอมารี บูเลอวาร์ด (Amari Boulevard Hotel)
โดย นายกิรินทร์ นฤหล้า และ นายนรินทร์ นฤหล้า (รวมเรียกว่า "ผู้สนับสนุน") ได้ให้สัญญาต่อกองทุนว่าจะรับประกันรายได้
ค่าเช่ารายปีที่กองทุนรวมจะได้รับจากบูเลอวาร์ดภายใต้สัญญากระทำการนั้น เนื่องจากธุรกิจการท่องเที่ยวของประเทศไทยในช่วง
ครึ่งปีแรกของปีนี้ได้รับผลกระทบอย่างมากจากสถานการณ์ทางการเมืองของประเทศไทย บูเลอวาร์ดจึงขอขยายเวลาการชำระ
ค่าเช่าตามสัญญาเช่าช่วง และผู้สนับสนุนจึงขอขยายเวลาการชำระเงินในการประกันรายได้ค่าเช่ารายปีดังกล่าวตามสัญญา
กระทำการ

         ด้วยเหตุดังกล่าว บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไอเอ็นจี (ประเทศไทย) จำกัด ในฐานะบริษัทจัดการ
("บริษัทจัดการ") ของกองทุนรวม จึงมีความประสงค์จะขอมติผู้ถือหน่วยลงทุน โดยจะจัดส่งหนังสือถึงผู้ถือหน่วยลงทุนเพื่อขอมติ
ครั้งที่ 2/2553 ในวันที่ 12 กรกฎาคม 2553 และกำหนดให้ผู้ถือหน่วยลงทุนลงมติกลับมาภายในวันที่ 28 กรกฎาคม 2553 และ
บริษัทจัดการจะรวบรวมผลของมติเวียนและแจ้งตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยภายในวันที่ 29 กรกฎาคม 2553

         โดยมีเรื่องที่จะทำการขอมติ ดังนี้

         เรื่องที่ 1     พิจารณาและรับทราบการอนุมัติขยายเวลาการชำระเงินที่ผู้สนับสนุนต้องชำระในการประกันค่าเช่า
                     รายปี ส่วนที่สาม ของปี 2551 และ 2552

         เรื่องที่ 2     พิจารณาและหากเห็นว่าเหมาะสมให้อนุมัติขยายเวลาการชำระเงินที่ผู้สนับสนุนต้องชำระในการ
                     ประกันค่าเช่ารายปีส่วนที่สอง ของปี 2551 และ 2552

         เรื่องที่ 3     พิจารณาและหากเห็นว่าเหมาะสมให้อนุมัติขยายเวลาการชำระเงินที่ผู้สนับสนุนต้องชำระในการ
                     ประกันค่าเช่ารายปีส่วนที่หนึ่ง ส่วนที่สอง และส่วนที่สาม ของปี 2553 ถึง 2556

         เรื่องที่ 4     พิจารณาและหากเห็นว่าเหมาะสมให้อนุมัติการแก้ไขเงื่อนไขการชำระเงินภายใต้สัญญาเช่าช่วง
                     ในส่วนที่เกี่ยวกับค่าเช่าคงที่ที่บูเลอวาร์ดต้องชำระและเงินสำรองค่าใช้จ่ายประเภททุน

         เรื่องที่ 5     พิจารณาเรื่องอื่นๆ (ถ้ามี)


         เนื่องจากเรื่องที่ 1-4 ถือว่าเป็นการทำธุรกรรมกับบุคคลที่เกี่ยวข้อง ตามประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับ
หลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 29/2549 เรื่อง การกระทำที่อาจก่อให้เกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์ในการจัดการ
กองทุนและหลักเกณฑ์ในการป้องกัน ลงวันที่ 19 กรกฎาคม 2549 ดังนั้น เรื่องที่ 1-4 ดังกล่าว ต้องได้รับการอนุมัติ ด้วยคะแนน
เสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมดที่มีสิทธิออกเสียงลงคะแนน โดยไม่นับส่วนของผู้ถือหน่วยลงทุนที่มี
ส่วนได้เสีย


         ทั้งนี้ บริษัทจัดการจะจัดส่งหนังสือแจ้งผู้ถือหน่วยลงทุนเพื่อขอมติ พร้อมเอกสารประกอบให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน
พร้อมกับการจัดส่งเอกสารดังกล่าวให้แก่ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย 14 วันล่วงหน้าก่อนวันที่กำหนดให้ผู้ถือหน่วยลงทุน
ส่งมติกลับมาดังกล่าว

         บริษัท จัดการจึงขอแจ้งวันปิดสมุดทะเบีย นพักการโอนหน่วยลงทุนในวันที่ 8 กรกฎาคม 2553 เพื่อกำหนดสิท ธิ
ของผู้ถือหน่วยลงทุนในการลงมติดังกล่าว

         จึงเรียนมาเพื่อโปรดทราบ

                                                 ขอแสดงความนับถือ



                                             (นายแกรนท์ แอนดรูว์ ไบเลย์)
                                                    กรรมการ

[DemonInvesting]

หลักทรัพย์ QHOP
แหล่งข่าว QHOP
หัวข้อข่าว แจ้งข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงมติของผู้ถือหน่วยลงทุน
วันที่/เวลา 28 มิ.ย. 2553 08:50:00


ที่ ING.0703/2553                                       วันที่ 25 มิถุนายน 2553

เรื่อง     แจ้งข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงมติของผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้
        ฮอสพิทอลลิตี้ (QHOP)

เรียน     กรรมการผู้จัดการ
        ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

        ตามที่บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไอเอ็นจี (ประเทศไทย) จำกัด ในฐานะบริษัทจัดการ ("บริษัทจัดการ") ของ
กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ ("กองทุนรวม") ได้มีหนังสือเลขที่ ING. 0700/2010 ลงวันที่ 24
มิถุนายน 2553 ไปยังตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เกี่ยวกับคำขอของบริษัท บูเลอวาร์ด โฮเต็ล จำกัด ("บูเลอวาร์ด") ที่ได้ขอ
ขยายเวลาการชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าช่วง ("สัญญาเช่าช่วง") และนายกิรินทร์ นฤหล้า และ นายนรินทร์ นฤหล้า (รวมเรียกว่า
"ผู้สนับสนุน") ขอขยายเวลาการชำระเงินในการประกันรายได้ค่าเช่ารายปีดังกล่าวตามสัญญากระทำการ ("สัญญากระทำการ")
บริษัทจัดการขอชี้แจงรายเอียดเพิ่มเติมดังต่อไปนี้


เรื่องที่ 1 การขยายเวลาการชำระเงินที่ผู้สนับสนุนต้องชำระในการประกันค่าเช่ารายปีส่วนที่สาม ของปี 2551 และ 2552

         ตามสัญญากระทำการ ค่าเช่าที่รับประกันรายปีในส่วนที่สามสำหรับปี 2551 และ 2552 ได้ถึงกำหนดชำระงวดแรกใน
วันที่ 30 กรกฎาคม 2551 งวดที่สองในวันที่ 30 มกราคม 2552 งวดที่สามในวันที่ 30 กรกฎาคม 2552 และงวดที่สี่ในวันที่ 30
มกราคม 2553 อย่างไรก็ดี ค่าเช่าที่รับประกันรายปีในส่วนที่สามนั้นสามารถผ่อนผันให้ชำระภายในสองปีหลังจากวันถึงกำหนด
ชำระได้ โดยค่าเช่าที่รับประกันรายปีในส่วนที่สามของปี 2551 และ 2552 นั้นเท่ากับ 8.76 ล้านบาท

         ผู้สนับสนุนจะจ่ายค่าเช่าที่ได้รับการผ่อนเวลาให้ในวันดังต่อไปนี้ งวดแรกในวันที่ 30 กรกฎาคม 2553 งวดที่สองในวันที่
30 มกราคม 2554 งวดที่สามในวันที่ 30 กรกฎาคม 2554 และงวดที่สี่ในวันที่ 30 มกราคม 2555


เรื่องที่ 2 การขยายเวลาการชำระเงินที่ผู้สนับสนุนต้องชำระในการประกันค่าเช่ารายปีส่วนที่สอง ของปี 2551 ถึง 2552

         ตามสัญญากระทำการ ค่าเช่าที่รับประกันรายปีในส่วนที่สองสำหรับปี 2551 และ 2552 ได้ถึงกำหนดชำระงวดแรกใน
วันที่ 30 กรกฎาคม 2551 งวดที่สองในวันที่ 30 มกราคม 2552 งวดที่สามในวันที่ 30 กรกฎาคม 2552 และงวดที่สี่ในวันที่ 30
มกราคม 2553 โดยค่าเช่าที่รับประกันรายปีในส่วนที่สองของปี 2551 และ 2552 เท่ากับ 11.68 ล้านบาท

         ผู้สนับสนุนจะแบ่งจ่ายเงินจำนวนดังกล่าวเป็นสามงวด ๆ ละ 3.89 ล้านบาท ในวันดังต่อไปนี้ วันที่ 30 กรกฎาคม 2553
วันที่ 30 สิงหาคม 2553 และวันที่ 30 กันยายน 2553


เรื่องที่ 3 การขยายเวลาการชำระเงินที่ผู้สนับสนุนต้องชำระในการประกันค่าเช่ารายปีส่วนที่หนึ่ง สอง และสาม ของปี 2553
       ถึง 2556

       ตามสัญญากระทำการ ค่าเช่าที่รับประกันรายปีส่วนที่หนึ่ง สอง และสามจะมีการคำนวณปีละ 2 ครั้ง ในเดือนมิถุนายน
และเดือนธันวาคม และถึงกำหนดชำระในสิ้นเดือนกรกฎาคมและมกราคมตามลำดับ

       ผู้สนับสนุนได้ขอให้คำนวณค่าเช่าที่รับประกันปีละครั้งและเลื่อนกำหนดเวลาชำระของค่าเช่าที่รับประกันรายปีใน
ส่วนที่หนึ่ง สอง และสาม สำหรับปี 2553 ถึง 2556 เป็นดังนี้
        -    ค่าเช่าที่รับประกันรายปีของปี 2553: (ก) ส่วนที่หนึ่งถึงกำหนดชำระวันที่ 30 มิถุนายน 2554 และ (ข) ส่วนที่สอง
             และสาม ถึงกำหนดชำระวันที่ 30 มกราคม 2556
        -    ค่าเช่าที่รับประกันรายปีของปี 2554: (ก) ส่วนที่หนึ่งถึงกำหนดชำระวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2555 และ (ข) ส่วนที่สอง
             และสาม ถึงกำหนดชำระวันที่ 16 มีนาคม 2556
        -    ค่าเช่าที่รับประกันรายปีของปี 2555: (ก) ส่วนที่หนึ่งถึงกำหนดชำระวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2556 และ (ข) ส่วนที่สอง
             และสาม ถึงกำหนดชำระวันที่ 16 มีนาคม 2556
        -    ค่าเช่าที่รับประกันรายปีของงวด 1 มกราคม - 16 มีนาคม 2556: ส่วนที่หนึ่ง สอง และสาม ถึงกำหนดชำระวันที่
             16 มีนาคม 2556


เรื่องที่ 4 การชำระเงินภายใต้สัญญาเช่าช่วงในส่วนที่เกี่ยวกับค่าเช่าคงที่ที่บูเลอวาร์ดต้องชำระและเงินสำรองค่าใช้จ่ายประเภททุน

       ตามสัญญาเช่าช่วง ผู้เช่าช่วงจะต้องจ่ายเงินค่าเช่ารายเดือนเป็นจำนวน 10.36 ล้านบาทต่อเดือนให้กับกองทุนรวมตลอด
ระยะเวลาของสัญญาเช่าช่วง

        ผู้เช่าช่วงขอให้มีการเลื่อนกำหนดชำระค่าเช่าสำหรับช่วงระยะเวลาตั้งแต่ มิถุนายน 2553 ถึง มิถุนายน 2554 ดังนี้
        - มิถุนายน - กรกฎาคม 2553 จะชำระ 3.11 ล้านบาทต่อเดือน
        - สิงหาคม - ตุลาคม 2553 จะชำระ 5.18 ล้านบาทต่อเดือน
        - พฤศจิกายน 2553 - มกราคม 2554 จะชำระ 15.37 ล้านบาทต่อเดือน
        - กุมภาพันธ์ - พฤษภาคม 2554 จะชำระ 10.36 ล้านบาทต่อเดือน
        - มิถุนายน 2554 จะชำระ 25.39 ล้านบาท

         โดยสรุปแล้ว คำขอเลื่อนเวลาการชำระเงินจะเป็นการเลื่อนเวลาการชำระเงินสำหรับค่าเช่าที่รับประกันรายปีและค่าเช่า
ออกไปเท่านั้น โดยที่จำนวนเงินที่กองทุนรวมจะได้รับชำระนั้นจะเหมือนเดิม และกองทุนรวมจะบันทึกค่าเช่าที่รับประกันรายปี
และค่าเช่าลงในบัญชีโดยใช้เกณฑ์สิทธิ ดังนั้นการเลื่อนเวลาการชำระเงินค่าเช่าที่รับประกันรายปีและค่าเช่าจึงไม่กระทบต่อ
มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ และนโยบายการจ่ายเงินปันผลของกองทุนรวม

         จึงเรียนมาเพื่อโปรดทราบ

                                                      ขอแสดงความนับถือ



                                                   (นางภดารัชช์ จาวจักรศิริ)
                                                    ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ
                                                    กรรมการผู้จัดการแทน


ฝ่ายกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ฝ่ายกำกับและบริหารความเสี่ยง

[DemonInvesting]

หลักทรัพย์ QHOP
แหล่งข่าว QHOP
หัวข้อข่าว แจ้งมติผู้ถือหน่วยลงทุนของ QHOP
วันที่/เวลา 29 ก.ค. 2553 13:34:00


ที่ ING.0797/2553                                        วันที่ 29 กรกฎาคม 2553

เรียน       กรรมการและผู้จัดการ
          ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

เรื่อง       แจ้งมติผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ (QHOP)

          ตามที่บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไอเอ็นจี (ประเทศไทย) จำกัด ("บริษัทจัดการ") ในฐานะบริษัทจัดการ
ของกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ ("กองทุนรวม") ได้มีหนังสือที่ ING.0765/2553 ลงวันที่
12 กรกฎาคม 2553 เรื่องขอมติผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ ครั้งที่ 2/2553
ไปยังผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวมเพื่อขอมติในการขยายกำหนดเวลาการชำระค่าเช่าภายใต้สัญญาเช่าช่วงและค่าเช่า
ที่รับประกันรายปีภายใต้สัญญากระทำการออกไป โดยกำหนดให้ผู้ถือหน่วยลงมติกลับมาภายในวันที่ 28 กรกฎาคม 2553 นั้น

           บริษัทจัดการขอแจ้งให้ทราบว่า มีผู้ถือหน่วยลงทุนได้ส่งหนังสือแสดงมติกลับมายังบริษัทจัดการ ณ วันที่
28 กรกฎาคม 2553 นับเป็นจำนวนหน่วยลงทุนได้ทั้งสิ้น 162,260,500 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 84.82 ของจำนวนหน่วยลงทุน
ที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมดของกองทุนรวม (ทั้งนี้ มีผู้ถือหน่วยลงทุนที่นำส่งเอกสารประกอบไม่ครบถ้วน นับเป็นจำนวนหน่วยลงทุน
ได้ทั้งสิ้น 646,200 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 0.34 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมดของกองทุนรวม โดยถือว่าไม่มี
มติจากผู้ถือหน่วยลงทุนที่ส่งเอกสารไม่ครบถ้วนดังกล่าว) มีผู้ถือหน่วยลงทุนที่ไม่ได้ส่งหนังสือแสดงมติกลับมา นับเป็นจำนวน
หน่วยลงทุนได้ทั้งสิ้น 29,039,500 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 15.18 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมดของกองทุนรวม
(จำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วมีจำนวนทั้งสิ้น 191,300,000 หน่วย) และมีผู้ถือหน่วยลงทุนที่มีส่วนได้เสียส่งหนังสือ
แสดงมติกลับมา นับเป็นจำนวนหน่วยลงทุนได้ทั้งสิ้น 63,766,600 หน่วย และขอแจ้งมติผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวม ดังนี้

เรื่องที่ 1     รับทราบการอนุมัติขยายเวลาให้แก่ผู้สนับสนุนในการชำระค่าเช่าที่รับประกันรายปี (ส่วนที่ 3) ของปี 2551 และ 2552

           มติผู้ถือหน่วยลงทุน:

            ผู้ถือหน่วยลงทุนรับทราบการเลื่อนเวลาการชำระค่าเช่าที่รับ ประกันรายปี (ส่วนที่ 3) ของปี 2551 และ 2552
จำนวนทั้งสิ้น 8.76 ล้านบาท ตามสัญญากระทำการ ออกไปเป็นเวลา 2 ปีนับจากวันครบกำหนดชำระ และชำระเงินจำนวน
ดังกล่าวในวันครบกำหนดชำระค่าเช่าที่ผ่อนเวลาให้ โดยไม่มีดอกเบี้ย ดังนี้

งวด    ระยะเวลาการประกัน           จำนวนเงิน     วันครบกำหนด        วันครบกำหนดชำระ        วันที่เสนอ
                                  ที่ต้องชำระ        ชำระ           ค่าเช่าที่ผ่อนเวลาให้    ให้เป็นวันชำระเงิน

1.  18 มีนาคม - 30 มิถุนายน 2551    1.48 ล้านบาท   30 กรกฎาคม 2551   30 กรกฎาคม 2553   30 กรกฎาคม 2553

2.  1 กรกฎาคม - 31 ธันวาคม 2551   2.55 ล้านบาท   30 มกราคม 2552    30 มกราคม 2554    30 มกราคม 2554

3.  1 มกราคม - 30 มิถุนายน 2552    2.44 ล้านบาท   30 กรกฎาคม 2552   30 กรกฎาคม 2554   30 กรกฎาคม 2554

4.  1 กรกฎาคม - 31 ธันวาคม 2552   2.29 ล้านบาท   30 มกราคม 2553    30 มกราคม 2555    30 มกราคม 2555

              รวม                8.76 ล้านบาท


เรื่องที่ 2     พิจารณาและหากเห็นว่าเหมาะสมให้อนุมัติขยายเวลาให้แก่ผู้สนับสนุนในการชำระค่าเช่าที่รับประกันรายปี
           (ส่วนที่ 2) ของปี 2551 และ 2552

           มติผู้ถือหน่วยลงทุน:

           ผู้ถือหน่วยลงทุนมีมติอนุมัติให้ขยายกำหนดเวลาการชำระค่าเช่าที่รับประกันรายปี (ส่วนที่ 2) ส่วนที่ค้างชำระ
ของปี 2551 และ 2552 ซึ่งครบกำหนดชำระในวันที่ 30 กรกฎาคม 2551 วันที่ 30 มกราคม 2552 วันที่ 30 กรกฎาคม 2552
และ วันที่ 30 มกราคม 2553 2552 รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 11.68 ล้านบาท ตามสัญญากระทำการ พร้อมดอกเบี้ยในอัตราค่าเฉลี่ย
ของอัตราดอกเบี้ยเงินให้กู้ยืมประเภท MLR ของธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ 5 แห่ง ลบร้อยละ 3 ต่อปี ตั้งแต่วันครบกำหนดชำระ
ถึงวันชำระเงิน และชำระดอกเบี้ยสำหรับเงินที่ผ่อนเวลาให้เป็นรายเดือน ดังนี้

งวด      ระยะเวลาการประกัน          จำนวนเงิน        วันครบกำหนด         วันที่ต้องชำระเงิน
                                   ที่ต้องชำระ           ชำระ

1.  18 มีนาคม - 30 มิถุนายน 2551    1.97 ล้านบาท   30 กรกฎาคม 2551    ค่าเช่าที่รับประกันรายปี (ส่วนที่ 2)
                                                                   ที่ค้างชำระทั้งสิ้นจำนวน 11.68 ล้านบาท
2.  1 กรกฎาคม - 31 ธันวาคม 2551   3.39 ล้านบาท   30 มกราคม 2552     จะแบ่งชำระเป็น 3 งวดๆ ละเท่าๆ กัน
                                                                   (งวดละ 3.89 ล้านบาท) ชำระในวันที่                    
3.  1 มกราคม - 30 มิถุนายน 2552    3.26 ล้านบาท   30 กรกฎาคม 2552    30 กรกฎาคม 2553 วันที่ 30 สิงหาคม
                                                                   2553 และ วันที่ 30 กันยายน 2553
4.  1 กรกฎาคม - 31 ธันวาคม 2552    3.06 ล้านบาท   30 มกราคม 2553      พร้อมดอกเบี้ย
                                                                                                                                                                       
           รวม                  11.68 ล้านบาท

           ในกรณีนี้ หากผู้สนับสนุนไม่ชำระจำนวนดังกล่าวภายในระยะเวลาที่กำหนดหรือไม่ชำระดอกเบี้ย บริษัทจัดการจะ
ดำเนินการใช้สิทธิเรียกร้องเงินตามหนังสือค้ำประกันธนาคารต่อไป

           ทั้งนี้ การอนุมัติดังกล่าวเป็นการให้อำนาจบริษัทจัดการแก้ไขสัญญาเช่าช่วง สัญญากระทำการ เอกสารที่เกี่ยวข้อง
และข้อความในโครงการจัดการกองทุน รวมทั้งเข้าทำการตกลงใดๆ ที่บริษัทจัดการเห็นว่าจำเป็นและเกี่ยวข้องกับคำขอดังกล่าว

           โดยมีผู้ถือหน่วยลงทุนลงมติอนุมัติจำนวน 68,526,900 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 53.73 ของจำนวนหน่วยลงทุนของ
ผู้ถือหน่วยลงทุนทั้งหมดที่มีสิทธิออกเสียง (จำนวน 127,533,400 หน่วย ซึ่งไม่นับจำนวนหน่วยลงทุนจำนวน 63,766,600 หน่วย
ของบริษัท ควอลิตี้ อินน์ จํากัด ซึ่งเป็นผู้ถือหน่วยลงทุนที่มีส่วนได้เสีย) (ทั้งนี้มีผู้ถือหน่วยลงทุนลงมติไม่อนุมัติจํานวน 29,229,600
หน่วย คิดเป็นร้อยละ 22.92 ของจำนวนหน่วยลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุนทั้งหมดที่มีสิทธิออกเสียง และมีผู้ถือหน่วยลงทุน
งดออกเสียงจำนวน 91,200 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 0.07 ของจำนวนหน่วยลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุนทั้งหมดที่มีสิทธิออกเสียง)
                                                                       

เรื่องที่ 3     พิจารณาและหากว่าเหมาะสมให้อนุมัติขยายเวลาให้แก่ผู้สนับสนุนในการชำระค่าเช่าที่รับประกันรายปี (ส่วนที่ 1, 2
           และ 3) ของปี 2553 ถึง 2554

           มติผู้ถือหน่วยลงทุน:

           ผู้ถือหน่วยลงทุนมีมติอนุมัติการเปลี่ยนแปลงจำนวนครั้งในการคำนวณค่าเช่าที่รับประกันรายปี (ส่วนที่ 1, 2 และ 3)
จาก 2 ครั้งต่อปี (ณ สิ้นเดือนมิถุนายนและธันวาคม) เป็น 1 ครั้งต่อปี และให้ขยายกำหนดเวลาค่าเช่าที่รับประกันรายปี (ส่วนที่
1, 2 และ 3) ของปี 2553 ถึง 2554 ตามสัญญากระทำการ โดยคิดดอกเบี้ยในอัตราค่าเฉลี่ยของอัตราดอกเบี้ยเงินให้กู้ยืมประเภท MLR
ของธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ 5 แห่ง ลบร้อยละ 3 ต่อปี ตั้งแต่วันครบกำหนดชำระถึงวันชำระเงิน และชำระดอกเบี้ยสำหรับ
เงินที่ผ่อนเวลาเป็นรายเดือน ดังนี้

งวด       ระยะเวลาการประกัน         วันครบกำหนด                กำหนดเวลาชำระเงินที่เสนอ
                                      ชำระ
1.  1 มกราคม - 30 มิถุนายน 2553    30 กรกฎาคม 2553     ส่วนที่ 1: จะชำระภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2554
                                                     
2.  1 กรกฎาคม - 31 ธันวาคม 2553   30 มกราคม 2554      ส่วนที่ 2 และ 3: จะชำระภายในวันที่ 30 มกราคม 2556

3.  1 มกราคม - 30 มิถุนายน 2554    30 กรกฎาคม 2554     ส่วนที่ 1: จะชำระภายในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2555
                                                                     
4.  1 กรกฎาคม - 31 ธันวาคม 2554   30 มกราคม 2555      ส่วนที่ 2 และ 3: จะชำระภายในวันที่ 16 มีนาคม 2556

หมายเหตุ: จำนวนครั้งในการคำนวณจำนวนเงินจะเปลี่ยนจาก 2 ครั้งต่อปีมาเป็น 1 ครั้งต่อปี (ดังที่ระบุข้างต้น) และชำระเงิน
         ตามวันที่ระบุข้างต้น ทั้งนี้ บริษัทจัดการสามารถใช้ดุลยพินิจในการกำหนดให้ผู้สนับสนุนชำระค่าเช่าที่รับประกันรายปี
         ครึ่งแรกก่อนระยะเวลาการชำระที่เสนอข้างต้นได้


          ในกรณีนี้ หากผู้สนับสนุนไม่ชำระจำนวนดังกล่าวภายในระยะเวลาที่กำหนดหรือไม่ชำระดอกเบี้ย บริษัทจัดการ
จะดำเนินการใช้สิทธิเรียกร้องเงินตามหนังสือค้ำประกันธนาคารต่อไป

          โดยในส่วนที่ 1 มีผู้ถือหน่วยลงทุนลงมติอนุมัติจำนวน 68,567,900 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 53.76 ของจำนวนหน่วย
ลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุนทั้งหมดที่มีสิทธิออกเสียง (จํานวน 127,533,400 หน่วย ซึ่งไม่นับจํานวนหน่วยลงทุนจํานวน
63,766,600 หน่วย ของบริษัท ควอลิตี้ อินน์ จำกัด ซึ่งเป็นผู้ถือหน่วยลงทุนที่มีส่วนได้เสีย) (ทั้งนี้ มีผู้ถือหน่วยลงทุนลงมติ
ไม่อนุมัติจำนวน 29,148,600 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 22.86 ของจำนวนหน่วยลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุนทั้งหมดที่มีสิทธิออกเสียง
และมีผู้ถือหน่วยลงทุนงดออกเสียงจำนวน 131,200 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 0.10 ของจำนวนหน่วยลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุน
ทั้งหมดที่มีสิทธิออกเสียง) และ

           ในส่วนที่ 2 และ 3 มีผู้ถือหน่วยลงทุนลงมติอนุมัติจำนวน 68,562,600 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 53.76 ของจำนวน
หน่วยลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุนทั้งหมดที่มีสิทธิออกเสียง (จำนวน 127,533,400 หน่วย ซึ่งไม่นับจำนวนหน่วยลงทุนจำนวน
63,766,600 หน่วย ของบริษัท ควอลิตี้ อินน์ จำกัด ซึ่งเป็นผู้ถือหน่วยลงทุนที่มีส่วนได้เสีย) (ทั้งนี้ มีผู้ถือหน่วยลงทุนลงมติ
ไม่อนุมัติจำนวน 29,153,900 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 22.86 ของจำนวนหน่วยลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุนทั้งหมดที่มีสิทธิออกเสียง
และมีผู้ถือหน่วยลงทุนงดออกเสียงจำนวน 131,200 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 0.10 ของจำนวนหน่วยลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุน
ทั้งหมดที่มีสิทธิออกเสียง)
                                                         

เรื่องที่ 4     พิจารณาและหากเห็นว่าเหมาะสมให้อนุมัติการแก้ไขเงื่อนไขการชำระเงินภายใต้สัญญาเช่าช่วง ในส่วนที่เกี่ยวกับ
           ค่าเช่าคงที่และเงินสำรองค่าใช้จ่ายส่วนทุนที่บูเลอวาร์ดต้องชำระ

           มติผู้ถือหน่วยลงทุน:

           ผู้ถือหน่วยลงทุนมีมติอนุมัติการแก้ไขเงื่อนไขการชำระเงินภายใต้สัญญาเช่าช่วง ในส่วนที่เกี่ยวกับค่าเช่าคงที่และ
เงินสำรองค่าใช้จ่ายส่วนทุนที่บูเลอวาร์ดต้องชำระ จากเดิมที่บูเลอวาร์ดต้องชำระค่าเช่ารายเดือนในอัตราเดือนละ 10.362 ล้านบาท
และเงินสำรองค่าใช้จ่ายส่วนทุนในวันที่ 15 ของเดือนถัดไป เป็นดังนี้

           (1) แก้ไขค่าเช่าคงที่ที่บูเลอวาร์ดต้องชำระสำหรับช่วงเวลาตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2553 ถึงเดือนพฤษภาคม 2554
ดังต่อไปนี้ โดยคิดดอกเบี้ยสำหรับจำนวนเงินที่ผ่อนเวลาให้ในอัตราค่าเฉลี่ยของอัตราดอกเบี้ยเงินให้กู้ยืมประเภท MLR ของ
ธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ 5 แห่ง ลบร้อยละ 3 ต่อปี ตั้งแต่วันครบกำหนดชำระถึงวันชำระเงิน และชำระดอกเบี้ยสำหรับเงินที่
ผ่อนเวลาให้เป็นรายเดือน

           เดือน                     จำนวนเงินที่ต้องชำระ                 จำนวนเงินขั้นต่ำ
                                     ตามเงื่อนไขปัจจุบัน                   ที่เสนอขอชำระ

         มิถุนายน 2553                 10.362 ล้านบาท                   3.109 ล้านบาท
         กรกฎาคม 2553                10.362 ล้านบาท                   3.109 ล้านบาท
         สิงหาคม 2553                 10.362 ล้านบาท                   5.181 ล้านบาท
         กันยายน 2553                 10.362 ล้านบาท                   5.181 ล้านบาท
         ตุลาคม 2553                  10.362 ล้านบาท                   5.181 ล้านบาท
         พฤศจิกายน 2553               10.362 ล้านบาท                  15.370 ล้านบาท
         ธันวาคม 2553                 10.362 ล้านบาท                  15.370 ล้านบาท
         มกราคม 2554                 10.362 ล้านบาท                  15.370 ล้านบาท
         กุมภาพันธ์ 2554                10.362 ล้านบาท                  15.370 ล้านบาท
         มีนาคม 2554                  10.362 ล้านบาท                  14.370 ล้านบาท
         เมษายน 2554                 10.362 ล้านบาท                  13.370 ล้านบาท
         พฤษภาคม 2554                10.362 ล้านบาท                  13.363 ล้านบาท
               รวม                  124.344 ล้านบาท                 124.344 ล้านบาท
         หมายเหตุ   บริษัทจัดการสามารถใช้ดุลยพินิจในการกำหนดให้บูเลอวาร์ดชำระค่าเช่า
                   คงที่ในจำนวนที่มากกว่าจำนวนที่เสนอข้างต้นได้

          หมายเหตุ: บูเลอวาร์ด ได้ชำระค่าเช่าคงที่ของเดือนพฤษภาคม 2553 เป็น 3 งวดๆ ละเท่า ๆ กัน ในวันที่ 15
                   วันที่ 22 และวันที่ 30 มิถุนายน 2553 และชำระเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายส่วนทุนของเดือนพฤษภาคม ใน
                   วันที่ 29 มิถุนายน 2553
                                                 

           (2) ขยายกำหนดเวลาการชำระเงินสำรองค่าใช้จ่ายส่วนทุนของปี 2553 สำหรับช่วงเวลาตั้งแต่วันที่ 1 มิถุนายน
2553 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2553 ไปเป็นวันที่ 30 มิถุนายน 2554 โดยคิดดอกเบี้ยในอัตราค่าเฉลี่ยของอัตราดอกเบี้ยเงินให้กู้ยืม
ประเภท MLR ของธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ 5 แห่ง ลบร้อยละ 3 ต่อปี ตั้งแต่วันครบกำหนดชำระถึงวันชำระเงิน และชำระ
ดอกเบี้ยสำหรับเงินที่ผ่อนเวลาให้เป็นรายเดือน ทั้งนี้ บริษัทจัดการสามารถใช้ดุลยพินิจในการกำหนดให้บูเลอวาร์ดชำระเงิน
สำรองค่าใช้จ่ายส่วนทุนดังกล่าวก่อนวันที่ 30 มิถุนายน 2554 ได้

           โดยมีผู้ถือหน่วยลงทุนลงมติอนุมัติจำนวน 68,462,900 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 53.68 ของจำนวนหน่วยลงทุนของ
ผู้ถือหน่วยลงทุนทั้งหมดที่มีสิทธิออกเสียง (จำนวน 127,533,400 หน่วย ซึ่งไม่นับจำนวนหน่วยลงทุนจำนวน 63,766,600 หน่วย
ของบริษัท ควอลิตี้ อินน์ จํากัด ซึ่งเป็นผู้ถือหน่วยลงทุนที่มีส่วนได้เสีย) (ทั้งนี้มีผู้ถือหน่วยลงทุนลงมติไม่อนุมัติจํานวน
29,233,600 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 22.92 ของจำนวนหน่วยลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุนทั้งหมดที่มีสิทธิออกเสียง และมีผู้ถือหน่วย
ลงทุนงดออกเสียงจำนวน 151,200 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 0.12 ของจำนวนหน่วยลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุนทั้งหมดที่มีสิทธิออก
เสียง)

           จึงเรียนมาเพื่อโปรดทราบ

                                                     ขอแสดงความนับถือ



                                                 (นายแกรนท์ แอนดรูว์ ไบเลย์)
                                                       กรรมการ

[DemonInvesting]

หลักทรัพย์ QHOP
แหล่งข่าว QHOP
หัวข้อข่าว แจ้งข้อมูลผู้ถือหน่วยรายใหญ่
วันที่/เวลา 19 ก.ค. 2553 08:58:00


ที่ ING 15-489/2553
                                           วันที่ 16 กรกฎาคม 2553
เรื่อง     ขอแจ้งข้อมูลผู้ถือหน่วยรายใหญ่ของ
        กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ (QHOP)
เรียน     กรรมการและผู้จัดการ
        ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
        ตามที่บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไอเอ็นจี (ประเทศไทย) จำกัด ได้มีการปิดสมุดทะเบียน
กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ (QHOP) ณ วันที่ 8 กรกฎาคม 2553 บริษัทฯ  
ในฐานะนายทะเบียนของกองทุนรวมดังกล่าว จึงขอนำส่งรายงานผู้ถือหน่วยลงทุน โดยมีรายละเอียดดังนี้
ลำดับ                                  ผู้ถือหน่วย                  หน่วย      %
  1 บริษัทควอลิตี้ อินน์ จำกัด                                   63,766,600   33.33
  2 สำนักงานประกันสังคม                                     63,000,000   32.93
  3 ธนาคารทหารไทย จำกัด (มหาชน)                           15,677,500    8.20
  4 กองทุนสำรองเลี้ยงชีพพนักงานการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย ซึ่งจด  8,510,600    4.45
    ทะเบียนแล้ว
  5 บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน)                    2,105,200    1.10
  6 ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย                               2,093,300    1.09
  7 นายพิภพ วีระพงษ์                                         2,000,000    1.05
  8 นายสมลักษณ์ ทูลกำธรชัย                                    1,000,000    0.52
  9 นายชลิน หมู่ธนะกิจภิญโญ                                      800,000    0.42
 10 นายบัณฑิต วณิเกียรติ                                         700,000    0.37


        จึงเรียนมาเพื่อทราบ


                                             ขอแสดงความนับถือ



                                          (นายสิทธิชัย จิตรตั้งตรง)
                                           ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ
ฝ่ายปฏิบัติการกองทุน
โทร 0-2688-7822

[moonorway]

ผมก็ถือ QHOP อยู่เหมือนกัน แล้วก็สงสัยในประเด็นเดียวกันครับว่า

การเลื่อนจ่ายค่าเช่า จะมีผลกับ มูลค่า NAV หรือไม่ แล้วถ้าไม่จ่ายค่าเช่าล่ะ ผู้ถือหุ้นจะทำอย่างไรได้บ้าง  :?

คืออ่านเอกสารที่ทางกองทุนส่งมาให้ที่บ้าน ก็ยังงงๆครับ

รบกวนผู้รู้ช่วยชี้แนะด้วยครับ

[DemonInvesting]

[quote="moonorway"]ผมก็ถือ QHOP อยู่เหมือนกัน แล้วก็สงสัยในประเด็นเดียวกันครับว่า

การเลื่อนจ่ายค่าเช่า จะมีผลกับ มูลค่า NAV หรือไม่ แล้วถ้าไม่จ่ายค่าเช่าล่ะ ผู้ถือหุ้นจะทำอย่างไรได้บ้าง

[KriangL]

คิดว่า NAV คงไม่เปลี่ยนมากครับ เพราะคิดจาก DCF จากอนาคตหลายๆปี ช่วงนี้รายได้ลงแต่ได้ชดเชยเพิ่มขึ้นปีหลังๆ ส่วนปันผลน่าจะลดลงตามแล้วเพิ่มขึ้นตามกันครับ

[Alastor]

พวกกองทุนที่ประกันรายได้ หรือ กองทุนที่มีผู้เช่ารายเดียว ทุกกองที่ผมตามดูรายได้จากการดำเนินงานจริงๆไม่เคยเกิน floor ที่ประกันไว้เลย ถ้าเป็นเรื่องชั่วคราวคงไม่น่าห่วง แต่จังหวะช่วงนี้รายได้จากการดำเนินงานแย่มาก เลยต้องพึ่งพารายได้ประกัน ที่มีอายุการค้ำประกันจำกัด

[DemonInvesting]

พวกกองทุนที่ประกันรายได้ หรือ กองทุนที่มีผู้เช่ารายเดียว ทุกกองที่ผมตามดูรายได้จากการดำเนินงานจริงๆไม่เคยเกิน floor ที่ประกันไว้เลย ถ้าเป็นเรื่องชั่วคราวคงไม่น่าห่วง แต่จังหวะช่วงนี้รายได้จากการดำเนินงานแย่มาก เลยต้องพึ่งพารายได้ประกัน ที่มีอายุการค้ำประกันจำกัด

ฮาา จริงๆแล้วต้องพูดว่าเกือบทุกกองทุนครับ เฉพาะที่ผมติดตามกองทุนแบบที่มีการรับประกันรายได้ขั้นต่ำจากผู้ขายสินทรัพย์ แล้วรายได้ของกองทุนก็ต่ำกว่ารายได้ขั้นต่ำตลอดช่วงอายุประกันเช่น เช่น QHPF, URBNPF, QHOP อาจจะรวม CTARAF ด้วย ... แต่ก็มีกองทุนที่มีรายได้สูงกว่าเช่น SPF แต่นั่นอาจเป็นเพราะเขารับประกันรายได้ขั้นต่ำไว้ค่อนข้างน้อย ...

แต่ที่ผ่านมายังไม่เคยมีกองทุนไหนที่ผู้รับประกันมีปัญหาในการจ่ายเงินชดเชย ...พึ่งจะมีกองทุนนี้แหละ ที่ทั้งผู้เช่าช่วง และ ผู้รับประกันมีปัญหาพร้อมกันเลย (ฮา ก็ทั้งสองคือกลุ่มเดียวกันก็ไม่แปลก) ...

[moonorway]

เป็นไปได้ไหมครับว่า กองทุนที่เป็น leasehold มีโอกาสที่จะเกิดปัญหาแบบนี้เหมือนกันทุกกองทุน

ผมอยากทราบเพิ่มเติมครับว่า เราจะทราบได้อย่างไรว่า ทางกองทุนที่เป็น Leasehold จะมีการลดทุน โดยการจ่ายปันผลครับ (จะจับ signal ได้อย่างไร)

[DemonInvesting]

เป็นไปได้ไหมครับว่า กองทุนที่เป็น leasehold มีโอกาสที่จะเกิดปัญหาแบบนี้เหมือนกันทุกกองทุน

ผมอยากทราบเพิ่มเติมครับว่า เราจะทราบได้อย่างไรว่า ทางกองทุนที่เป็น Leasehold จะมีการลดทุน โดยการจ่ายปันผลครับ (จะจับ signal ได้อย่างไร)

จริงๆคงไม่เกี่ยวว่าเป็น leasehold หรือ freehold แต่มันน่าจะขึ้นกับตัวอสังหาริมทรัพย์ และ ความเสี่ยงของธุรกิจนั้นมากกว่า ... เช่น ธุรกิจโรงแรม เป็นอะไรที่ค่อนข้างเสี่ยง เพราะผันผวนสูง ซึ่งปกติไม่ค่อยเหมาะกับการจัดตั้งเป็นกองทุนอสังหาฯเท่าไหร่ ... ในกรณี QHOP จึงต้องจัดให้มีการรับประกันรายได้ขั้นต่ำถึงห้าปี ... อย่างกรณีของโรงแรมที่กองทุนถือแบบเป็น Freehold อย่าง LUXF นี่ ผมเองไม่ได้ตาม แต่ก็คาดว่าน่าจะได้รับผลกระทบไปพอสมควร แต่เนื่องจากอยู่เกาะยาวจึงอาจได้ผลกระทบไม่มากเท่า QHOP ที่ตัวอมารีดันตั้งอยู่กลางนานา แทบจะเป็นเมืองหน้าด่านของสมรภูมิ ....

ผมไม่เข้าใจว่าจะจับ Signal การลดทุนไปทำไมน่ะ ... แต่การลดทุนกับการจ่ายเงินปันผล สำหรับกองทุนอสังหาริมทรัพย์แล้ว โดยนัยยะทางกระแสเงินสดแล้วมันไม่ต่างกัน (อาจต่างในการคิดภาษีเล็กน้อย) .... ถ้าสินทรัพย์มีกำไรในเชิงกระแสเงินสด (กำไรจากการดำเนินการ) แต่ขาดทุนในทางบัญชี (เช่น เพราะการปรับลดราคาประเมินของอสังหาริมทรัพย์) ไม่สามารถจ่ายเงินปันผลได้ ก็เลยมาลดทุนจ่ายกระแสเงินสดออกแทน  แต่ถ้ากองทุนไหน ไม่มีกำไรจากการดำเนินการ นี่ก็ไม่ต้องดูเลย ไม่มีการปันเงินสดคืนให้ผู้ถือหุ้นอยู่แล้ว

ในอดีตไม่เคยมีปัญหาให้ต้องปวดหัวแบบนี้ เพราะกฎเดิมเขาให้ปันผลจากกำไรจากการดำเนินงานที่เป็นกระแสเงินสด ... พึ่งมาเปลี่ยนปีนี้เองมั้ง

[moonorway]

ขอบคุณ คุณ DemonInvesting มากครับ