ศูนย์ข้อมูล ธอส. "ต่างจังหวัด-คอนโด...เริ่มมีฟองสบู่ราคาที่

[syj]

เสียงก้องจาก ศูนย์ข้อมูล ธอส. "ต่างจังหวัด-คอนโด...เริ่มมีฟองสบู่ราคาที่ดิน"
updated: 07 พ.ค. 2556 เวลา 10:42:55 น.

ประชาชาติธุรกิจออนไลน์

"REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์" โดยผู้อำนวยการ "สัมมา คีตสิน" สรุปและวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 1/2556 โดยมองอย่างเป็นห่วงต่อภาวะฟองสบู่อ่อน ๆ และโอเวอร์ซัพพลายในบางพื้นที่กับบางทำเล ซึ่งถือเป็นภารกิจที่เริ่มส่งสัญญาณให้กับสังคมตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว

เปรียบเทียบสถิติเปิดตัวโครงการใหม่ ไตรมาส 1/2555 ข้อมูลโดยประมาณมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ 43 โครงการ รวม 21,900 หน่วย บ้านจัดสรร 52 โครงการ รวมกัน 6,900 หน่วย

ขณะที่ไตรมาส 1/2556 มีคอนโดฯเปิดขายใหม่ 60 โครงการ รวม 27,500-28,000 หน่วย บ้านจัดสรรเปิดถึง 70 โครงการ รวม 11,500-12,000 หน่วย นั่นหมายความว่า ไตรมาส 1 ปีนี้เปิดคอนโดฯ-บ้านจัดสรรจนมีอัตราเติบโต 26-67%

โฟกัสตลาดคอนโดฯปี 2555 ทั้งปี มีห้องชุดเปิดตัวในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลรวมกันประมาณ 62,600 หน่วย ขณะที่ปีนี้แค่ไตรมาสแรกปาเข้าไป 27,500 หน่วย ถ้ารวม 4 เดือนแรกคาดว่าจะอยู่ประมาณ 29,000 หน่วย

กลับมาพลิกดูแฟ้มโครงการที่ประกาศเปิดตัวใหม่พบว่า เฉพาะ 34 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีแผนเปิดตัวรวมกัน 102 โครงการ ประมาณ 42,200 หน่วย บริษัทอสังหาฯนอกตลาดประมาณ 40 โครงการ รวม 10,400 หน่วย หรือเท่ากับแผนเปิดตัวใหม่ของบริษัทเท่าที่รวบรวมได้มีอย่างน้อย 52,600 หน่วย

"ปลายปีที่แล้วผมออกมาเตือนว่าการพัฒนาคอนโดฯอย่าให้เกิน 6-6.3 หมื่นหน่วย ตอนนี้ตัวเลข 4 เดือนบ่งชี้ว่ามีแนวโน้มจะเกิน เพราะแค่ 4 เดือนแรกก็เกือบ 3 หมื่นหน่วย ถึงแม้จะมีสัญญาณการชะลอเปิดตัวโครงการของดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ที่ออกต่างจังหวัดแล้วก็ตาม"

ในกลุ่มบ้านจัดสรรหรือโครงการแนวราบที่รวมทาวน์เฮาส์ด้วย แนวโน้มจะมาแรงขึ้นในปีนี้ เพราะอั้นมาตั้งแต่น้ำท่วมใหญ่ปลายปี 2554 และภาวะเก็บกดไม่กล้าลงทุนเพราะกลัวน้ำท่วมซ้ำในปี 2555 โครงการทั้งหลายจึงถูกยกยอดมาเปิดตัวในปีนี้ให้เห็นอย่างหนาตา

ในเชิงข้อมูล แผนลงทุนแนวราบของผู้ประกอบการในตลาดรวมกัน 172 โครงการ รวม 26,600 หน่วย ผู้ประกอบการนอกตลาดประมาณ 40 โครงการ รวม 6,400 หน่วย ภาพรวมมีการประกาศเปิดตัวใหม่ 202 โครงการ 33,000 หน่วย

"คอนโดฯยังคงร้อนแรงในปีนี้ แต่ถ้าเกิน 6-6.3 หมื่นหน่วยคงต้องเฝ้าระวังกันให้ดี ขณะที่ปีนี้แนวราบจะมาแรงกว่า แต่ปัจจัยราคาที่ดินเป็นตัวขับเคลื่อนทำให้ตลาดคอนโดฯมีการลงทุนอย่างต่อเนื่อง"

"ผอ.สัมมา" ระบุว่า ปัญหาฟองสบู่กับโอเวอร์ซัพพลายถ้าติดตามสถิติและข้อมูลใกล้ชิดจะทำให้รู้เร็วและรับมือได้ก่อนสิ่งที่เห็นคือปีนี้แตกต่างจาก 1-2 ปีที่ผ่านมา เพราะมีภาวะบูมในต่างจังหวัดเติมเข้ามา

"ต่างจังหวัดน่าเป็นห่วงตรงที่โตเร็วแบบพลิกฝ่ามือ หรือโตแบบชั่วข้ามคืน และโตจากฐานต่ำทำให้ดูรวดเร็วมาก ยกตัวอย่างผมไปเชียงใหม่เมื่อ 2-3 ปีก่อนมีแค่ 12 โปรเจ็กต์ แต่ปีนี้กลับไปดูอีกทีมี 50 โปรเจ็กต์"

น่าสนใจว่า "ผอ.สัมมา" เปิดประเด็นใหม่ ๆ ขึ้นมาว่า ผลจากภาวะบูมของตลาดคอนโดฯ และตลาดต่างจังหวัด ทำให้ต้นทุนพัฒนาโครงการคือ "ที่ดิน" ถีบตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ภาพรวมสูงขึ้นเฉลี่ย 30% นำไปสู่ภาวะ "ฟองสบู่ราคาที่ดิน" เกิดขึ้นมาโดยไม่รู้ตัว

ราคาที่ดินแพงทำให้ซื้อมาพัฒนาโครงการแนวสูงจะง่ายกว่าทำแนวราบ

ดังนั้นโครงการแนวสูงหรือคอนโดฯในกรุงเทพฯ ยังมีอินฟราสตรักเจอร์สารพัดรองรับทั้งรถไฟฟ้า-ทางด่วน

แตกต่างกับตลาดต่างจังหวัดที่ราคาเท่าเมืองกรุง ทว่า ยังไม่มีโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่มารองรับแต่อย่างใด

http://www.prachachat.net/news_detail.p ... catid=0703

[syj]

ธนาคารกสิกรไทย เผย ยังไม่พบสัญญาณฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ คาดแนวโน้มปีนี้ยังขยายตัวต่อเนื่อง

นายชาติชาย พยุหนาวีชัย รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ยังคงมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง และคาดการณ์ว่าตลาดรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปีนี้ จะอยู่ที่ประมาณ 2.45 ล้านล้านบาท เติบโตจากปีก่อน ประมาณ 8.50% ซึ่งเป็นการขยายตัวที่ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2555 ซึ่งตลาดสินเชื่อบ้านมีมูลค่า 2.26 ล้านล้านบาท เติบโตจากปีก่อนหน้า 11% ขณะที่ธนาคารกสิกรไทยมีอัตราการเติบโตใกล้เคียงกับตลาด สอดคล้องกับการขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังมีศักยภาพอยู่ โดยเฉพาะตลาดในเขตหัวเมืองในภูมิภาคต่าง ๆ

สำหรับสัญญาณการเกิดฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารได้มีการประเมินสถานการณ์อยู่ตลอด พบว่า โดยภาพรวมยังไม่มีสัญญาณการเกิดฟองสบู่ที่ชัดเจนที่จะส่งผลต่อตลาดโดยรวม เนื่องจากปัจจัยเรื่องอุปทานด้านที่อยู่อาศัยมีมากเกินความต้องการ โดยในปี 2555 มีที่อยู่อาศัยสร้างใหม่จำนวน 102,000 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปี 2554 ประมาณ 19% ขณะที่จำนวนยูนิตที่ขายได้ในปี 2555 อยู่ที่ 107,000 ยูนิต เพิ่มขึ้น 30% และมียูนิตคงเหลือในปี 2555 จำนวน 129,000 ยูนิต ลดลง 4% จากปีก่อน ซึ่งอยู่ในระดับประมาณ 130,000 ยูนิตติดต่อกันมา 3 ปี

ขณะที่ราคาขายที่เพิ่มสูงขึ้นมาจากต้นทุนแรงงานที่เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนค่าก่อสร้างเริ่มเพิ่มสูงขึ้นตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ของปี 2555 ประมาณ 12.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า และทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในปี 2555 เพิ่มสูงขึ้น โดยราคาบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 3% ราคาทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 2% ราคาคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 6% นอกจากนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น ยังเกิดจากราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่มีการปรับเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าซึ่งปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10.5% ส่งผลให้บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ที่ซื้อที่ดินมาในราคาสูง ต้องดำเนินการก่อสร้างที่อยู่อาศัยและขายออกไปในราคาที่สูงตามไปด้วย

ส่วนสถานการณ์หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยภาพรวมของตลาดลดลง โดย ณ สิ้นปี 2554 อยู่ที่ 2.40% และสิ้นปี 2555 อยู่ที่ 2.30% นอกจากนี้ที่อยู่อาศัยที่ราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทจะมีสัดส่วนของผู้ที่ซื้อด้วยเงินสดราว 30% และกู้เงินธนาคารราว 70% ขณะที่ที่อยู่อาศัยราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปมีสัดส่วนซื้อด้วยเงินสด 50% และกู้เงิน 50% จึงยังไม่น่าเป็นห่วงเรื่องการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินเพื่อนำไปเก็งกำไรที่อยู่อาศัยเหมือนในอดีต ในขณะที่สถาบันการเงินเองก็มีการกลั่นกรองลูกค้าเป็นอย่างดี

ด้านสัดส่วนหนี้สินต่อทุนของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ พบว่า ในปี 2555 กลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มียอดขายต่ำกว่า 5 พันล้านบาท จะมีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนอยู่ที่ 1.10 เท่า ขณะที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มียอดขายตั้งแต่ 5 พันล้านบาทขึ้นไป จะมีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนอยู่ที่ 1.54 เท่า นับว่าบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีส่วนของทุนสูง สามารถรองรับปัญหาและสภาพคล่องได้ดีกว่าเดิมมาก

http://www.bangkokbiznews.com/home/deta ... ังหาฯ.html