*** จุดเปลี่ยนกองอสังหาฯไทยก้าวไปสู่ 'REIT' ***

[syj]

การเงิน - การลงทุน : การเงินส่วนบุคคล
วันที่ 9 มิถุนายน 2556 13:00
จุดเปลี่ยนกองอสังหาฯไทยก้าวไปสู่'REIT'

โดย : สรวิศ อิ่มบำรุง
วรพล โสคติยานุรักษ์

เปรียบเทียบกอง REIT ของสหรัฐฯกับกองทุนอสังหาฯ (กอง 1) ในไทย ช่วยให้นักลงทุนเห็นภาพความแตกต่างได้ดียิ่งขึ้น

ปี 2013 ถือเป็นปีสุดท้ายที่ "สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.)" อนุญาตให้มีการจัดตั้ง "กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1)" ได้
ก่อนที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยจะเปลี่ยนไปใช้รูปแบบ ของ "กองทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT" ซึ่งเป็นรูปแบบที่เป็นสากลมากกว่า ซึ่งน่าจะช่วยสนับสนุนการเติบโตของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาวได้

ถ้าจะเทียบเคียงกอง REIT ของสหรัฐที่มีประวัติศาสตร์ยาวนานตั้งแต่ปี1960 กับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) ในไทยเพื่อให้เห็นความแตกต่างน่าจะช่วยทำให้นักลงทุนเห็นภาพได้ดียิ่งขึ้น

กองอสังหาฯไทยก้าวสู่สากล

ดร.วรพล โสคติยานุรักษ์ เลขาธิการสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) บอกว่า รูปแบบ "กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1)" ของไทยในปัจจุบันจะอนุญาตให้จัดตั้งได้ภายในปีนี้เป็นปีสุดท้ายก่อนที่จะปรับไปสู่รูปแบบใหม่ที่เป็นสากลมากขึ้นในรูปของ "กองทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT" ซึ่งปัจจุบันเกณฑ์ต่างๆ ได้ออกมาเรียบร้อยหมดแล้ว โดยในต่างประเทศมีการจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบ "ทรัสต์" โดยมีผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนและการบริหารอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้จัดการ REIT สำหรับ REIT ที่จะมีขึ้นในไทยจะมีการกำกับดูแลด้านการออกและเสนอขายด้านการเปิดเผยข้อมูล และการให้ความคุ้มครองผู้ลงทุนเหมือนกับบริษัทจดทะเบียน ส่วนการกำกับดูแลด้านการลงทุนจะคล้ายกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) แต่จะมีความยืดหยุ่นกว่า ได้แก่

1) การเปิดให้ผู้ที่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนและบริหารอสังหาริมทรัพย์เข้ามา จัดตั้งและจัดการทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ได้,

2) ไม่จำกัดประเภททรัพย์สินที่ลงทุนได้สามารถลงทุนในทรัพย์สินในประเทศก็ได้และลงทุนในต่างประเทศได้ นอกจากนี้ยังเปิดให้ลงทุนในโครงการที่อยู่ระหว่างพัฒนาได้ถึง 10% ของทรัพย์สินรวม,

3) สามารถกู้ยืมเงินเพื่อนำไปลงทุนหรือซ่อมแซมทรัพย์สินได้คล่องตัวกว่า โดยสามารถกู้ได้ถึง 35% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ หรือ 60% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ หากได้รับการจัดอันดับน่าเชื่อถือในระดับที่สามารถลงทุนได้ (investment grade)


"ปัจจุบันใครที่สนใจจะจัดตั้งกอง REIT ใหม่สามารถทำได้เลย แต่ที่ยังไม่มีการจัดตั้งเพราะยังไม่มีคนที่จะเข้ามาทำหน้าที่ "ทรัสตี" ซึ่งจะเป็นผู้ดูแลทรัพย์สินและดูแลให้ผู้บริหารกอง REIT ทำหน้าที่ตามที่ควรจะเป็นเพราะถือว่ายังเป็นเรื่องใหม่อยู่ แต่ปัจจุบันก็มีสถาบันการเงินมายื่นขอใบอนุญาตเพื่อทำหน้าที่ "ทรัสตี" แล้ว รวมทั้งบลจ.เองด้วย ซึ่งหากมีทรัสตีเกิดขึ้นแล้ว เชื่อว่ากระบวนการจัดตั้ง REIT หลังจากนี้จะสามารถทำได้เร็วขึ้น แต่ในส่วนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) เดิมที่จะมีการแปลงเป็น REIT นั้น ในเรื่องของประโยชน์ทางภาษีในการโอนทรัพย์สินจากกอง1 มาไว้ในกอง REIT นั้น ยังอยู่ในระหว่างหารือกับทางกรมสรรพากร ซึ่งคงขึ้นกับดุลพินิจของทางกรมสรรพากรว่าอยากจะสนับสนุนในส่วนนี้มากน้อยแค่ไหน เพราะการจัดตั้งกอง REIT ใหม่ในปัจจุบันสามารถทำได้อยู่แล้ว"

รอดูทิศทางหลังการเปลี่ยนแปลง

โดย ดร.สมจินต์ ศรไพศาล กรรมการผู้จัดการ บลจ.ทหารไทย ในฐานะนายกสมาคมบริษัทจัดการลงทุน (AIMC) ยอมรับว่า กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) ถือเป็นเครื่องมือในการระดมทุนที่เป็นประโยชน์ต่อทั้งฝ่ายผู้ประกอบการและเป็นเครื่องมือในการลงทุนที่ดีสำหรับนักลงทุนจึงได้รับการตอบรับที่ดีอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะในปีนี้ซึ่งเป็นปีสุดท้ายที่จะจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) ได้นั้น คงเห็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์ออกมาเป็นทางเลือกในการระดมทุนให้กับนักลงทุนมากขึ้นในเป็นพิเศษในปีนี้ เพราะมีเงื่อนไขในการจัดตั้งเป็นเงื่อนเวลาอยู่ แต่หลังจากนี้ที่เปลี่ยนไปใช้รูปแบบของกอง REIT แล้วนั้น ยังเป็นสถานการณ์ที่ประเมินได้ยาก

"เพราะประโยชน์ทางภาษีบางส่วนของทางเจ้าของนักลงทุนสถาบันที่เคยได้จะหายไป แต่นักลงทุนรายย่อยประโยชน์ที่ได้รับยังคงเหมือนเดิม ตรงนี้จึงคงต้องรอติดตามหลังการเปลี่ยนแปลงอีกครั้งว่าแนวโน้มการเติบโตจะเป็นเช่นไร"

ด้าน โชติกา สวนานนท์ กรรมการผู้อำนวยการ บลจ.ไทยพาณิชย์ มองว่า การเติบโตของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยจะเติบโตขึ้นมากในปีนี้ที่เป็นปีสุดท้ายที่อนุญาตให้จัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) ได้ ซึ่งประโยชน์ทางภาษีที่ลดลงของนักลงทุนสถาบันประโยชน์ทางภาษีที่เคยได้รับยกเว้นหากลงทุนเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 3 เดือน ก่อนจ่าย และ 3 เดือนหลังจ่ายเงินปันผลตรงนี้ก็จะหมดไป เพราะเกณฑ์ของ REIT มองผลตอบแทนนี้เป็น "เงินแบ่งผลประโยชน์" ซึ่งต้องเสียภาษี ซึ่งปกติเจ้าของทรัพย์สินก็จะเข้ามาใช้สิทธิถือหน่วยลงทุนตามสิทธิ์ในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) อยู่แล้ว เมื่อประโยชน์ตรงนี้หมดไป ในแง่ต้นทุนของเขาก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน ดังนั้นคงจะเห็นการออกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) รวมทั้งการเพิ่มทุนเกิดขึ้นค่อนข้างมากในปีนี้ซึ่งเป็นปีสุดท้ายก่อนที่จะเปลี่ยนไปเป็นรูปแบบของ REIT

"หลังจากนั้นเชื่อว่าตลาดกองทุนอสังหาริมทรัพย์อาจจะเงียบไปสักพักสั้นๆ เพราะคนที่อยากออกหรือเพิ่มทุนก็ได้เร่งทำกันหมดแล้วในปีนี้ แล้วหลังจากนั้นอีกระยะหลังจากเห็นความชัดเจนในรูปแบบของ REIT ก็จะเห็นการเติบโตอีกครั้งในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย"

ในขณะที่ สมชัย บุญนำศิริ กรรมการผู้จัดการ บลจ.กรุงไทย เชื่อว่า กองทุนอสังหาริมทรัพย์ของไทยจะเติบโตต่อเนื่องแม้จะเปลี่ยนเป็นรูปแบบของ REIT เพราะ REIT มีคุณสมบัติที่โดดเด่นและแตกต่างจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) ทั้งในด้านรูปแบบการลงทุนและการบริหารจัดการ แม้ว่าจะมีวัตถุประสงค์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เหมือนกันก็ตาม โดยโครงสร้างการระดมทุนและการลงทุนของ REIT เป็นไปตามแนวทางสากลและไม่มีภาระภาษีที่ลักลั่นกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง จึงทำให้การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้ง "ทางตรง" และ "ทางอ้อม" เกิดความเท่าเทียมกัน

"โดยหลักเกณฑ์การลงทุนและการบริหารจัดการ REIT จะมีความยืดหยุ่น เปิดกว้าง และเป็นมาตรฐานจึงทำให้มีแนวโน้มว่าผู้ลงทุนน่าจะได้รับผลตอบแทนที่ดี"

กองอสังหาฯไทยปันผลเด่นสุดในโลก

โชติกา มองว่า หากมองถึงการลงทุนผ่านกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยแล้วถือว่ามีความน่าสนใจที่สุดในโลกในแง่ของ “อัตราผลตอบแทน” ที่ค่อนข้างสูงเฉลี่ย 7 - 8% แล้วแต่ประเภทของสินทรัพย์และลักษณะของการลงทุนว่าเป็นการลงทุนใน "กรรมสิทธิ์ (Free Hold)" หรือ "สิทธิการเช่า (Lease Hold)" แต่โดยภาพรวมแล้วกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยก็ยังให้ผลตอบแทนเฉลี่ยที่ดีกว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศประมาณ 2 - 3% ซึ่งถือว่าน่าสนใจมากในแง่ของการลงทุน ดังนั้น ถ้ามองการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์แล้วยังมองว่าในไทยน่าสนใจที่สุดในโลกในแง่ของ "อัตราผลตอบแทนเงินปันผล"

"สำหรับกองอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) เดิมที่มีแผนจะเพิ่มทุนให้กองทุนเติบโตในอนาคตก็คงอยากจะเปลี่ยนไปเป็นรูปแบบของ REIT เพื่อการเติบโตในอนาคต แต่เชื่อว่าหลายบลจ.ที่มีแผนจะเพิ่มทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองก็คงรอดูความชัดเจนเรื่องประโยชน์ทางภาษีในการโอนทรัพย์สินจากกอง 1 ไปสู่กอง REIT ด้วยเช่นกัน ถ้าแปลงไปเป็นรูปแบบของ REIT แล้วผลประโยชน์ลดลงก็คงไม่แปลง แต่คงเลือกที่จะไปจัดตั้งเป็นกอง REIT ใหม่แทนมากกว่า ซึ่งตอนนี้คงต้องรอความชัดเจนในเรื่องนี้ต่อไป"

ในขณะที่ ธีรนาถ รุจิเมธาภาส กรรมการผู้จัดการ บลจ.ทิสโก้ มองว่า กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) ของไทยนั้น ในปัจจุบันผลตอบแทนไม่ถือว่าถูกเพราะหลายกองราคาปรับตัวขึ้นมาสูงกว่ามูลค่าสินทรัพย์สุทธิของกองทุนแล้ว อัตราผลตอบแทนที่เคยสูงในปัจจุบันอาจจะไม่ได้สูงอย่างที่คิดกันเอาไว้ และในส่วนของอัตราผลตอบแทนเงินปันผลเองอาจจะเป็นการให้ข้อมูลที่ยังไม่ครบถ้วนนัก เพราะคงต้องไปมองดูด้วยว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) ที่ลงทุนอยู่นั้นเป็นกองทุนประเภทไหน Free Hold หรือ Lease Hold ถ้าเป็นกรณีของกองทุนประเภท Lease Hold อัตราผลตอบแทนที่ได้รับจะมีส่วนที่เป็น "เงินต้น" ที่คืนมาให้กับนักลงทุนรวมอยู่ด้วย ซึ่งหากบอกว่าอัตราผลตอบแทนประมาณ 7% อายูโครงการประมาณ 30 ปี ก็จะเป็นอัตราผลตอบแทนปันผลจริงๆ ประมาณ 3.67% เท่านั้น เพราะเป็นส่วนของเงินต้นที่ต้องคืนประมาณ 3.33%

"ถ้ามองแบบนี้อัตราผลตอบแทนเงินปันผลของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) ในไทยก็อาจจะไม่ได้ดีมากอย่างที่คิด ดังนั้นก่อนจะลงทุนนักลงทุนคงต้องสนใจรายละเอียดของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนมากขึ้น เพราะรูปแบบของกอง REIT ในไทยเองปัจจุบันก็ยังไม่มี"

กอง REIT สหรัฐโอกาสเติบโตดีกว่าไทย

โดยธีรนาถ บอกว่า ถ้ามองในแง่ของการเติบโตของกองทุนอสังหาริมทรัพย์แล้วในต่างประเทศจะมีโอกาสที่ดีกว่าโดยเฉพาะตลาดสหรัฐซึ่งเป็นตลาด REIT ที่ใหญ่ที่สุดในโลกมีส่วนแบ่งการตลาดกองทุน REIT มากกว่า 50% ของตลาด REIT ทั่วโลก และถือกำเนิดขึ้นมาตั้งแต่ปี1960 ในขณะที่ประเทศไทยกำลังจะเปลี่ยนไปใช้รูปแบบของ REIT ในปีหน้า แต่ถ้ามองรูปแบบของกอง REIT ในต่างประเทศและกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) ของไทย ในแง่ของโอกาสการเติบโตแล้วกอง REIT ในต่างประเทศมีมากกว่าแน่นอนโดยเฉพาะในสหรัฐซึ่งเป็นต้นตำรับของกองทุนประเภทนี้ ในขณะที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยทรัพย์สินที่จะให้ลงทุนก็มีให้เลือกไม่มากนักและในแง่ของขนาดก็ไม่ใหญ่มากเช่นกัน ยกเว้นบางอสังหาริมทรัพย์ที่มีทรัพย์สินมากจริงๆ แต่ถ้าไปเทียบกับ REIT ในต่างประเทศแล้วก็ถือว่ายังเล็กมาก ยกตัวอย่าง "กองทุน Vanguard Real Estate Investment Trusts (REITs) ETF" ซึ่งเป็นกองทุน REIT ที่ใหญ่ที่สุดในสหรัฐนั้นมีขนาดประมาณ 37.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ อสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน 10 อันดับแรก ล้วนเป็นบริษัทที่มีขนาดใหญ่ในดัชนี S&P 500 ทั้งสิ้น เฉพาะ Simon Property Group Inc. ที่กองทุนลงทุนมากสุดนั้นมีขนาดประมาณ 3,786 ล้านดอลลาร์สหรัฐ มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่รอพัฒนากว่า 2,000 - 2,500 โครงการทั่วโลก เป็นต้น

"กอง REIT ต่างกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) ของไทยเพราะไม่กำหนดประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนและสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ทั้งในประเทศและต่างประเทศ ทำให้มีโอกาสในการลงทุนที่กว้างกว่า อสังหาริมทรัพย์ในไทยที่จะมีขนาดใหญ่จริงๆ มีไม่กี่แห่งและที่ใหญ่ของไทยเองก็ยังเล็กเมื่อเทียบกับต่างประเทศ แล้วส่วนใหญ่อสังหาริมทรัพย์ของไทยจะเป็นชิ้นๆ เวลาจัดตั้งกองทุนก็จะตั้งเป็นกองทุนของอสังหาริมทรัพย์แต่ละชิ้นไป โอกาสเติบโตจึงมีน้อยต่างกับกอง REIT ในสหรัฐที่มีโอกาสขยายทรัพย์สินที่ลงทุนทำให้กองทุนมีโอกาสเติบโตได้อย่างต่อเนื่องในระยะยาว นี่คือจุดเด่นที่สำคัญของ REIT สหรัฐ"

ผลตอบแทนรวมที่ดีกว่าในระยะยาว

ธีรนาถ ยังบอกอีกว่า ถ้ามองตลาด REIT ทั่วโลกในปัจจุบันเองนั้นในเอเชียถือว่าไม่ถูกค่อนข้างแพงรวมทั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยและออสเตรเลียเอง ในขณะที่ REIT ในยุโรปแม้จะถูกแต่ภาพเศรษฐกิจยังไม่ส่งสัญญาณฟื้นตัวที่แข็งแกร่งที่ชัดเจนเหมือนสหรัฐ ในขณะที่ REIT ในสหรัฐน่าสนใจเพราะเชื่อว่าเศรษฐกิจในสหรัฐฟื้นและราคาบ้านเองก็ฟื้นแล้วเช่นกันนั่นจึงทำให้ REIT ในสหรัฐน่าสนใจกว่า REIT ใดในโลก ในปัจจุบันและแม้จะเป็น REIT ในสหรัฐก็จริงแต่ก็สามารถจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ทั่วโลก ซึ่งจากการศึกษาของบริษัทพบว่า การเพิ่มขึ้นของราคาหน่วย REIT จะมาจากปัจจัยหลักๆ 2 ประการคือ 1) การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุน REITs ลงทุนอยู่ และ 2) การเติบโตของรายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหน้าที่ๆ สำคัญของผู้บริหารกอง REIT ในสหรัฐ ที่จะต้องมองหาโอกาสในการลงทุนเพื่อทำให้รายได้เติบโตนั่นจะทำให้ "อัตราเงินปันผล" มีโอกาสเติบโตได้เช่นกันเมื่อรายได้เพิ่มมากขึ้นก็สามารถจะจ่ายปันผลให้ผู้ลงทุนได้มากขึ้น โดยผู้บริหาร REIT สามารถจะกู้เงินเพื่อไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมเพื่อทำให้รายได้ของกอง REIT เติบโตได้ในอนาคต

ผู้บริหาร REIT ในต่างประเทศจึงทำหน้าที่ต่างกับผู้จัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยซึ่งมีบทบาทในเชิงบริหารไม่มากนัก เพราะส่วนใหญ่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) ก็จะจ้างเจ้าของทรัพย์สินมาเป็นผู้บริหารทรัพย์สินอีกครั้ง ผู้จัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยจึงมีบทบาทในเชิงบริหารไม่มากนัก โอกาสในการมองหาทรัพย์สินใหม่เพื่อลงทุนก็น้อยเพราะกองทุนอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มีขนาดเล็กลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพียงชิ้นเดียวอยู่แล้ว

"การลงทุนในกอง REIT นักลงทุนจึงคาดหวังผลตอบแทนมากกว่าแค่เงินปันผลแต่จะมองผลตอบแทนรวมที่จะมีผลตอบแทนอีกส่วนจากส่วนต่างมูลค่าเงินลงทุน (Capital Gain)ด้วย โดยดัชนี MSCI US REIT ให้ผลตอบแทนรวมในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เฉลี่ยประมาณ 11.58% ต่อปี ก็ถือเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนดังนั้นนักลงทุนที่จะลงทุนในกอง REIT ต้องรับความเสี่ยงได้พอสมควรแม้จะไม่มากเท่ากับการลงทุนในหุ้นก็ตาม ในขณะที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) ของไทยส่วนใหญ่จะเน้นของอัตราผลตอบแทนเงินปันผลเป็นหลักเพียงอย่างเดียว นักลงทุนที่จะเข้าลงทุนก็จะเป็นนักลงทุนอีกกลุ่มหนึ่งที่ต้องการรายได้สม่ำเสมอในระยะยาวไป"

หลังจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยเปลี่ยนไปใช้รูปแบบของ REIT แทนแล้ว ในส่วนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) ก็คงทยอยหมดอายุไปตามลำดับโดยเฉพาะในส่วนของกองทุนประเภท Lease hold ที่จะต้องทยอยคืนเงินต้นและผลตอบแทนให้กับนักลงทุนอย่างต่อเนื่องเมื่อครบอายุโครงการก็จะกลายเป็นศูนย์พอดี ในส่วนของกองทุนประเภท Free Hold อาจจะยังมีทรัพย์สินอยู่แต่เมื่อขายทรัพย์สินเพื่อปิดกองทุนก็จะหายไปเช่นกัน ดังนั้นโดยภาพรวมในระยะยาวของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) ก็คงมีขนาดเล็กลงตามลำดับ ในส่วนของกอง REIT ซึ่งเป็นรูปแบบใหม่ในไทยเองนั้นก็คงต้องดูต่อไปว่าจะมีแนวโน้มการเติบโตเป็นเช่นไร

ทั้งหมดนี้เป็นมุมมองที่น่าจะทำให้นักลงทุนมองเห็นภาพของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของไทยที่จะก้าวไปสู่รูปแบบที่เป็นสากลได้ดียิ่งขึ้น โดยเฉพาะเมื่อมองในเชิงเปรียบเทียบกับกอง REIT ในต่างประเทศอย่างสหรัฐ

http://bit.ly/11AcxeX

[syj]

พี่คนรักน้ำมัน เซียน Prop.Fund. ตัวจริงเสียงจริง
มาวิเคราะห์ CRYSTAL ให้อ่าน เห็นภาพเลยครับ

http://pantip.com/topic/30658665
(ที่จริงอยากขออนุญาติ copy มาไว้ที่นี้เลยด้วยซ้ำ)

แถมยังแสดงความคิดเห็นถึง การเปลี่ยน
Prop.Fund มาเป็น REIT ที่กำลังจะมาเร็วๆ นี้
ผมเห็นด้วยทุกประการเลยว่า บ้านเราไม่พร้อมและ
ยังพร้อมไปอีกหลายปี เนื่องจาก กฎหมายและ
กระบวนการยุติธรรม ยังไม่สามารถจัดการกับคนเลว
ได้ และคนเลวบ้านเรามันเยอะมากกกกๆๆ ...

เคสของ Prop. Fund. ที่ออกมาแล้ว "หลอก"
นักลงทุน มีมากมายหลายตัว สิ่งที่บ่งบอกได้ชัดเจน
คือ เจ้าของ ขายออกมามาก จนถือน้อยกว่า 20%
อันนี้ชัดมาก ว่ามัน Overpriced ไปมาก ยิ่งถ้าหาก
ถือน้อยลงมากๆ หรือทิ้งไปเลย อันนี้ชัดแจ้งครับ ...

[NEWYORKER]

พี่คนรักน้ำมัน เซียน Prop.Fund. ตัวจริงเสียงจริง
มาวิเคราะห์ CRYSTAL ให้อ่าน เห็นภาพเลยครับ

http://pantip.com/topic/30658665
(ที่จริงอยากขออนุญาติ copy มาไว้ที่นี้เลยด้วยซ้ำ)

แถมยังแสดงความคิดเห็นถึง การเปลี่ยน
Prop.Fund มาเป็น REIT ที่กำลังจะมาเร็วๆ นี้
ผมเห็นด้วยทุกประการเลยว่า บ้านเราไม่พร้อมและ
ยังพร้อมไปอีกหลายปี เนื่องจาก กฎหมายและ
กระบวนการยุติธรรม ยังไม่สามารถจัดการกับคนเลว
ได้ และคนเลวบ้านเรามันเยอะมากกกกๆๆ ...

เคสของ Prop. Fund. ที่ออกมาแล้ว "หลอก"
นักลงทุน มีมากมายหลายตัว สิ่งที่บ่งบอกได้ชัดเจน
คือ เจ้าของ ขายออกมามาก จนถือน้อยกว่า 20%
อันนี้ชัดมาก ว่ามัน Overpriced ไปมาก ยิ่งถ้าหาก
ถือน้อยลงมากๆ หรือทิ้งไปเลย อันนี้ชัดแจ้งครับ ...

MNIT ใช่ไหมครับ? เห็นขายตึก แล้วลดทุนจ้าละหวั่นเลย.

อีกเคสก็มีครับ ที่เจ้าของถือไว้เยอะจนกุ่มเสียงข้างมาก แล้วพอต่อสัญญา ก็ต่อราคาถูกๆ...

[syj]

มีเยอะกว่าที่บอกมาครับ ...
ลองศึกษาดูดีๆ ครับ ...

ผมก็เสียค่าเล่าเรียนไป พูดไปแล้ว
Prop.Fund เป็นหุ้นตัวแรกในพอร์ต
เพราะเปิดพอร์ตมารอรับ Prop.Fund
ที่ซื้อเพราะเกรงใจผู้จัดการแบงค์ครับ
ตั้งแต่นั้นมา หาความรู้เรื่อง Prop.Fund
ถามเพื่อนที่ทำงานด้านแบงค์ ก็ไม่ทราบ
หาอ่านเอง ลงทุนเองไปเรื่อยๆ เสียค่าเล่า
เรียนระหว่างทางบ้าง ได้คืนมาบ้าง จน
เกินค่าเล่าเรียนไปแล้วครับ

พอมาเปลี่ยนเป็น REIT
นี่ผมว่า มันน่าจะมีปัญหาอีกมากมาย
และประเมินวิเคราะห์ได้ยากขึ้นอีกมาก

ที่จริงถึงจะออก REIT มา กองทุนอสังหาฯ กอง 1
ก็ควรจะมีต่อไป เป็นทางเลือก อีกทาง ไม่ควรยกเลิก

[syj]

REITs Deepening Bond Losses as Leverage Forces Sales

Annaly Capital Management Inc. (NLY)’s Wellington Denahan, head of the largest mortgage real-estate investment trust, told investors less than three months ago that reports REITs could threaten U.S. financial stability were as misleading as the media frenzy over shark attacks in 2001.

Since the May 2 comments, shares of the companies, which use borrowed money to make $400 billion in credit market bets, dropped about 20 percent and the value of their assets has plunged after the Federal Reserve triggered a flight from bond funds by signaling plans to slow its debt-buying program.

REITs may have needed to sell about $30 billion of government-backed mortgage securities in just one week last month to maintain the amount of borrowing relative to their net worth, according to JPMorgan Chase & Co. Those types of sales deepened losses in the mortgage-bond market, which had the worst quarter since 1994, accelerated the exit from fixed-income funds and fueled a jump in home-loan rates to a two-year high.

REITs (BBREMTG) “have been one of, if not the biggest contributors” to the underperformance and volatility in mortgage bonds, said Bryan Whalen, co-head of mortgage bonds at Los Angeles-based TCW Group Inc., which oversees about $131 billion of assets.

Mortgage rates jumped to 4.46 percent at the end of June, up from a near-record low of 3.35 percent in early May, after the central bank indicated it will taper its monthly debt buying, including $40 billion of government-backed housing debt. Investors pulled about $60 billion from U.S. bond funds in June, the biggest monthly redemptions in records going back to 1961, according to estimates from the Investment Company Institute.

Cheap Financing

Firms including Annaly, American Capital Agency Corp. (AGNC), the second biggest of the companies, and Armour Residential REIT Inc. (ARR), sell shares to the public so the capital can’t be redeemed. They also rely on leverage, typically using about six to eight times the amount of borrowed money compared with their capital.

That means they benefited from cheap financing as the Fed kept short-term interest rates near zero for more than four years. REITs more than tripled holdings of government-backed home-loan bonds since 2009 and their increased buying power helped push down mortgage rates.

Securities guaranteed by Fannie Mae, Freddie Mac and Ginnie Mae have lost 2.5 percent since March 31, including 1.9 percent last quarter, trailing similar-duration U.S. government debt by 1 percentage point, according to Bank of America Merrill Lynch index data. REITs are plunging in part because the relatively worse performance of the mortgage bonds eroded the value of hedges against rising rates.

Both Ways

“The industry relies on leverage, and leverage cuts both ways,” said Ken Hackel, the head of securitized product strategy at Stamford, Connecticut-based bond broker CRT Capital Group LLC. “In good times it generates above-market returns. But when times get tougher, it creates challenges tied to the need to unwind it.”

The REITs, which focus on property-linked assets and avoid taxes by paying out 90 percent of their earnings, lured investors with returns of 19 percent last year and dividends in excess of 13 percent, almost twice the average yield on company junk bonds.

Annaly’s Denahan presented her shark analogy after Fed Governor Jeremy Stein referenced mortgage REITs in a February speech on how credit markets were showing signs of potentially excessive risk-taking. Media reports suggested that the Financial Stability Oversight Council, or FSOC, could call for new oversight for the firms in an annual report due in April.

Shark Attacks

Three shark attacks in July 2001 ignited a media frenzy resulting in a Time magazine cover story titled “Summer of the Shark,” Denahan said on a conference call with analysts to discuss Annaly’s first-quarter earnings.

“The lesson of the summer of 2001, the summer of sharks, is that fears rose with the level of media attention, even though there had been no actual change in the risks of shark attacks,” she said. “Mortgage REITs are going through their own summer of the sharks.” In reality, “I do not believe that the mortgage REIT sector poses a threat to the financial stability of the United States,” she said.

Denahan declined to discuss her comments of the performance of the REITs, Annaly spokesman Jay Diamond said this week.

Annaly Falls

Annaly, with $126 billion of assets as of March 31, grew from $69 billion at the end of 2009 and returned 43 percent, including reinvested dividends during the period. It fell 2 percent to $11.53 at the close in New York, extending its drop to 13 percent this year and 23 percent since the conference call.

The FSOC didn’t say Annaly or its rivals needed special oversight, nor did it make any recommendations for specific regulatory changes in its report released in April. CRT’s Hackel said there have also been no signs of lenders to the mortgage REITs making sudden changes in terms and rates, a risk cited by the FSOC that could create a loop of more forced sales.

The repurchase agreement, or repo markets, used by REITs to borrow have been steady, according to Kenneth Steele, chief financial officer at Winston-Salem, North Carolina-based Hatteras Financial Corp. (HTS) and Byron Boston, chief investment officer of Glen Allen, Virginia-based Dynex Capital Inc.

“Even in the last few weeks, we’ve had longer-term repo offered to us,” said Steele, whose REIT invests mainly in adjustable-rate agency mortgage bonds, unlike most of its peers.

Keep Checking

Haircuts, or the difference between collateral values and loan amounts, weren’t changing last week even amid some of the highest bond-market volatility in recent months, said Boston, who was traveling in China.

“I keep checking,” said Boston, whose REIT owns more commercial-mortgage bonds than some peers.

Still, REITs’ sales of mortgage bonds to meet margin calls and maintain leverage have “absolutely been a factor” in the slump in mortgage-bond prices, Hackel said.

Credit Suisse Group AG analysts led by Mahesh Swaminathan wrote in a July 8 note to clients that higher interest rates could trigger further REIT sales, creating a “key risk” to their recommended bet that mortgage bonds would outperform.

REITs and other investors that use leverage helped push up bond yields as they sold debt or added bearish bets on Treasuries as hedges, Scott Minerd, chief investment officer of Guggenheim Partners LLC, said in a July 9 note to clients.

“Rising rates will continue to reduce housing affordability, which is especially troublesome because housing is the primary locomotive of U.S. economic growth,” he said.

Mutual Funds

U.S. government-backed mortgage securities account for 29 percent of the Barclays U.S. Aggregate Bond Index, a common benchmark for mutual funds, meaning the debt’s performance can be influential in determining the returns seen by investors, according to data from the bank.

American Capital and Armour Residential REIT Inc. (ARR), which target Fannie Mae, Freddie Mac and Ginnie Mae securities have been some of the worst performers. Both slumped more than 30 percent since Denahan’s remarks, with American Capital dropping a further 2 percent today.

American Capital President Gary Kain and James Mountain, Armour’s Chief Financial Officer declined to comment on the companies’ losses.

“The space has not been getting love,” said Jason Arnold, an analyst at RBC Capital Markets in San Francisco. “It seems like one way or the other they’ve had fears weigh on valuations. Last fall it was that rates were so low that new investment spreads were not as attractive and investors were worried about earnings and dividends. Now rates have moved up and instead they are worrying about book value.”

Book Values

Investors have been overcompensating in selling REIT stocks while preparing for bond prices to fall further, according to Steven Delaney, an analyst in Atlanta at JMP Securities LLC. That’s increased the discounts to net values of REIT holdings, or book values, at which the shares trade.

On July 5, companies that invest in only government-backed bonds were trading at 88 percent of current book values on average, he said. Whether to buy the shares depends mainly on the direction of mortgage-bond prices, which may be set for new sharp moves with Fed Chairman Ben S. Bernanke speaking today in Boston, he said.

“It’s kind of a coin flip,” he said. “I’m hoping Bernanke is going to try to calm the market a little bit, but I don’t want to invest on that hope.”

Analysts Divided

Analysts are split over whether the worst is over for the mortgage REITs.

Daniel Altscher, an analyst at FBR Capital Markets & Co. said the group “got undeservedly whacked and from a trading perspective looks attractive in the short term.”

Merrill Ross, an analyst with Baltimore-based Wunderlich Securities Inc. said this week she didn’t see relative value in REIT stocks for the first time in five years.

“There is heightened risk that the only way to raise liquidity might be to disgorge bonds at firesale prices,” Ross said in a report this week. “Investors need to be mindful of the potential downside scenarios.”

To contact the reporters on this story: Jody Shenn in New York at [email protected] Heather Perlberg in New York at [email protected];

To contact the editors responsible for this story: Rob Urban at [email protected]; Alan Goldstein at [email protected]

Find out more about Bloomberg for Android: http://m.bloomberg.com/android

[syj]

กอง REIT เจอบี้แวต-ภาษีรายได้ ชี้เกณฑ์ใหม่ไม่เร้าใจนักลงทุน

updated: 07 พ.ย. 2556 เวลา 10:46:33 น.

ประชาชาติธุรกิจออนไลน์

กรมสรรพากรได้ข้อสรุปจัดเก็บภาษี "กอง REIT" เตรียมส่งหนังสือแจ้ง ก.ล.ต.ให้ "ทรัสตี" ต้องเสีย VAT จากค่าบริการ ขณะที่ผู้ถือหน่วยต้องเสียภาษีเงินได้ คลังยอมรับสิทธิประโยชน์ใหม่ "ไม่เร้าใจ" เท่ากองอสังหาฯเดิม ก.ล.ต.ยันหลักเกณฑ์ต่าง ๆ พร้อมเปิดดำเนินการ ฟาก บลจ.รับสภาพต้นทุนจัดตั้งกองทุนเพิ่มขึ้น

นายสุทธิชัย สังขมณี อธิบดีกรมสรรพากร เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ขณะนี้กรมสรรพากรได้ข้อสรุปเรื่องการจัดเก็บภาษีการจัดตั้งกองทุนทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่จะมาทดแทนการจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เรียบร้อยแล้ว ทั้งสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) จะยุติการอนุมัติให้ตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ภายในสิ้นปีนี้ โดยจะเปลี่ยนเป็นให้จัดตั้งเป็นกอง REIT แทน ซึ่งขณะนี้ยังไม่ชัดเจนว่าจะเริ่มเปิดให้ขอจัดตั้งกองทุนได้เมื่อไหร่

แหล่งข่าวจากกระทรวงการคลังเปิดเผยว่า เร็ว ๆ นี้กรมสรรพากรจะทำหนังสือถึง ก.ล.ต.เพื่อแจ้งข้อสรุปเกี่ยวกับการเก็บภาษีการจัดตั้งกอง REIT ซึ่งมีข้อสรุปว่าจะกำหนดให้มีการเรียกเก็บภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) จากธุรกรรม ค่าบริการที่ได้รับต่าง ๆ

ที่เกิดขึ้นกับกองทรัพย์สิน อาทิ ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ ค่าบริหารส่วนกลาง เป็นต้น โดยให้ทรัสตีซึ่งเป็นสถาบันการเงินที่เป็นตัวกลาง ทำหน้าที่เป็นตัวแทนในการไปยื่นจดทะเบียนผู้เสียภาษี VAT กับกรมสรรพากรแทนเจ้าของกองทรัพย์สินนั้น ๆ

"เดิมมีคำถามว่า กอง REIT เป็นกองทรัพย์สินจะจด VAT ได้หรือไม่ ซึ่งกรมสรรพากรได้ดูข้อกฎหมายแล้วสรุปว่าสามารถทำได้ แต่ย้ำว่าเสียเฉพาะ VAT ไม่เกี่ยวกับภาษีเงินได้นิติบุคคล เพราะกอง REIT จะได้รับยกเว้นภาษีนิติบุคคล"

แต่สำหรับผู้ถือหน่วยลงทุนต้องเสียภาษี คือถ้าผู้ถือหน่วยเป็นนิติบุคคลได้รับเงินปันผล ก็ต้องเสียภาษีนิติบุคคลอัตราปกติ 20% หรือถ้าเป็นบุคคลธรรมดา ก็ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยมีการหัก ณ ที่จ่าย 10%

แหล่งข่าวกล่าวว่า สำหรับกองอสังหาฯก็ไม่เสียภาษีนิติบุคคล และผู้ถือหน่วยได้รับยกเว้นภาษีเงินได้ในบางกรณี ขณะที่กอง REIT ต้องเสีย VAT จากการทำธุรกรรม ขณะที่ผู้ถือหน่วยไม่ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้ ซึ่งก็อาจทำให้กอง REIT ไม่เร้าใจหรือน่าสนใจเท่ากับกองทุนพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ ส่วนจะเริ่มกอง REIT ได้ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2557 หรือไม่ ต้องขึ้นกับทาง ก.ล.ต.

สำหรับกอง REIT มีข้อกำหนดในแง่ขนาดกองทุนขั้นต่ำต้องไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท เช่นเดียวกับกองทุนอสังหาฯ แต่กอง REIT ไม่กำหนดประเภททรัพย์สินหลักที่ลงทุน เพียงแต่ต้องไม่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่าจะนำไปประกอบธุรกิจที่ผิดกฎหมายหรือผิดศีลธรรม ทั้งยังเปิดให้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศได้ด้วย ซึ่งจะต่างกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์เดิม ที่การลงทุนทรัพย์สินหลักต้องเป็น Positive List ตามเกณฑ์ของ ก.ล.ต. และลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศไม่ได้

ในแง่ข้อจำกัดการถือหน่วยของบุคคลหรือกลุ่มบุคคลนั้น กอง REIT กำหนดว่า ห้ามเกินกว่า 50% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด ขณะที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์เดิมกำหนดว่า ห้ามเกินกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนทั้งหมด

ด้านนายธวัชชัย พิทยโสภณ ผู้อำนวยการฝ่ายงานเลขาธิการสำนักงาน ก.ล.ต. กล่าวว่า หากกรมสรรพากรประสงค์จะให้เก็บ VAT ก.ล.ต.ก็ต้องปฏิบัติตามนั้น เนื่องจากกรมสรรพากรมีอำนาจในการขอเรียกเก็บภาษีตามกฎหมายอยู่แล้ว อย่างไรก็ตาม ก่อนที่จะดำเนินการในขั้นตอนดังกล่าว ก.ล.ต.จำเป็นจะต้องแจ้งให้แก่ผู้ที่มีความเกี่ยวข้องทั้งหมดทราบก่อน

อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้านี้ ก.ล.ต.ได้เคยสอบถามสรรพากรถึงข้อสงสัยที่ว่า ควรแยกแยะการเก็บ VAT ให้ชัดเจนหรือไม่ เพราะผู้ที่ทำหน้าที่ทรัสตี เช่น ธนาคารพาณิชย์ ก็มีทรัพย์สินส่วนตัว อาทิ อาคารสำนักงานสาขาต่าง ๆ ลูกหนี้ ฯลฯ ทางกฎหมายจะมองว่าทรัพย์สินทั้งหมดเป็นของทรัสตี ทุกอย่างจะถูกเอาไปคำนวณรวมกันหมด ดังนั้น จึงสอบถามว่าควรจะแยกทรัพย์สินที่เป็นของทรัสตีเอง และทรัพย์สินที่เป็นกรรมสิทธิ์กองทรัสต์ออกจากกัน เพื่อคำนวณ VAT คนละส่วนให้ตรงกับความจริง ไม่ให้เกิดความสับสน

นายธวัชชัยยืนยันว่า ขณะนี้มีความพร้อมในด้านหลักเกณฑ์ต่าง ๆ สำหรับการออกกองทุน REIT แล้ว ดังนั้น หากมีความสนใจก็สามารถดำเนินการได้ทันที

ขณะที่นางชวินดา หาญรัตนกูล รองกรรมการผู้จัดการ ผู้บริหารสายงานกองทุนอสังหาฯและกองทุนส่วนบุคคล บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) กรุงไทย กล่าวว่า ที่ผ่านมากองทุนทราบเรื่องการเก็บ VAT มาบ้างแล้ว และแม้ค่าใช้จ่ายโดยภาพรวมจะปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่การออกกองทุน REIT ก็มีข้อดีหลายประการ เช่น การสร้างความหลากหลายให้แก่สินทรัพย์อ้างอิงที่ใช้ออกกองทุน การกู้ยืมเงินที่ทำได้มากขึ้น เป็นต้น ซึ่งจะเปิดทางนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามาลงทุนได้มากขึ้นเช่นกัน

http://www.prachachat.net/news_detail.p ... 1383796124