Buffett's annual letter: What you can learn from my ......

[CHiNU_Vi]

Buffett's annual letter: What you can learn from my real estate investments
February 24, 2014: 5:00 AM ET

In an exclusive excerpt from his upcoming shareholder letter, Warren Buffett looks back at a pair of real estate purchases and the lessons they offer for equity investors.
By Warren Buffett
The author visiting (for just the second time) the 400-acre farm near Tekamah, Neb., that he bought in 1986 for $280,000
The author visiting (for just the second time) the 400-acre farm near Tekamah, Neb., that he bought in 1986 for $280,000
FORTUNE -- "Investment is most intelligent when it is most businesslike." --Benjamin Graham, The Intelligent Investor
It is fitting to have a Ben Graham quote open this essay because I owe so much of what I know about investing to him. I will talk more about Ben a bit later, and I will even sooner talk about common stocks. But let me first tell you about two small nonstock investments that I made long ago. Though neither changed my net worth by much, they are instructive.
This tale begins in Nebraska. From 1973 to 1981, the Midwest experienced an explosion in farm prices, caused by a widespread belief that runaway inflation was coming and fueled by the lending policies of small rural banks. Then the bubble burst, bringing price declines of 50% or more that devastated both leveraged farmers and their lenders. Five times as many Iowa and Nebraska banks failed in that bubble's aftermath as in our recent Great Recession.
In 1986, I purchased a 400-acre farm, located 50 miles north of Omaha, from the FDIC. It cost me $280,000, considerably less than what a failed bank had lent against the farm a few years earlier. I knew nothing about operating a farm. But I have a son who loves farming, and I learned from him both how many bushels of corn and soybeans the farm would produce and what the operating expenses would be. From these estimates, I calculated the normalized return from the farm to then be about 10%. I also thought it was likely that productivity would improve over time and that crop prices would move higher as well. Both expectations proved out.
MORE: Buffett widens lead in $1 million hedge fund bet
I needed no unusual knowledge or intelligence to conclude that the investment had no downside and potentially had substantial upside. There would, of course, be the occasional bad crop, and prices would sometimes disappoint. But so what? There would be some unusually good years as well, and I would never be under any pressure to sell the property. Now, 28 years later, the farm has tripled its earnings and is worth five times or more what I paid. I still know nothing about farming and recently made just my second visit to the farm.
In 1993, I made another small investment. Larry Silverstein, Salomon's landlord when I was the company's CEO, told me about a New York retail property adjacent to New York University that the Resolution Trust Corp. was selling. Again, a bubble had popped -- this one involving commercial real estate -- and the RTC had been created to dispose of the assets of failed savings institutions whose optimistic lending practices had fueled the folly.
Here, too, the analysis was simple. As had been the case with the farm, the unleveraged current yield from the property was about 10%. But the property had been undermanaged by the RTC, and its income would increase when several vacant stores were leased. Even more important, the largest tenant -- who occupied around 20% of the project's space -- was paying rent of about $5 per foot, whereas other tenants averaged $70. The expiration of this bargain lease in nine years was certain to provide a major boost to earnings. The property's location was also superb: NYU wasn't going anywhere.
buffett-graph
I joined a small group -- including Larry and my friend Fred Rose -- in purchasing the building. Fred was an experienced, high-grade real estate investor who, with his family, would manage the property. And manage it they did. As old leases expired, earnings tripled. Annual distributions now exceed 35% of our initial equity investment. Moreover, our original mortgage was refinanced in 1996 and again in 1999, moves that allowed several special distributions totaling more than 150% of what we had invested. I've yet to view the property.
Income from both the farm and the NYU real estate will probably increase in decades to come. Though the gains won't be dramatic, the two investments will be solid and satisfactory holdings for my lifetime and, subsequently, for my children and grandchildren.
I tell these tales to illustrate certain fundamentals of investing:
You don't need to be an expert in order to achieve satisfactory investment returns. But if you aren't, you must recognize your limitations and follow a course certain to work reasonably well. Keep things simple and don't swing for the fences. When promised quick profits, respond with a quick "no."
Focus on the future productivity of the asset you are considering. If you don't feel comfortable making a rough estimate of the asset's future earnings, just forget it and move on. No one has the ability to evaluate every investment possibility. But omniscience isn't necessary; you only need to understand the actions you undertake.
If you instead focus on the prospective price change of a contemplated purchase, you are speculating. There is nothing improper about that. I know, however, that I am unable to speculate successfully, and I am skeptical of those who claim sustained success at doing so. Half of all coin-flippers will win their first toss; none of those winners has an expectation of profit if he continues to play the game. And the fact that a given asset has appreciated in the recent past is never a reason to buy it.
With my two small investments, I thought only of what the properties would produce and cared not at all about their daily valuations. Games are won by players who focus on the playing field -- not by those whose eyes are glued to the scoreboard. If you can enjoy Saturdays and Sundays without looking at stock prices, give it a try on weekdays.
Forming macro opinions or listening to the macro or market predictions of others is a waste of time. Indeed, it is dangerous because it may blur your vision of the facts that are truly important. (When I hear TV commentators glibly opine on what the market will do next, I am reminded of Mickey Mantle's scathing comment: "You don't know how easy this game is until you get into that broadcasting booth.")
My two purchases were made in 1986 and 1993. What the economy, interest rates, or the stock market might do in the years immediately following -- 1987 and 1994 -- was of no importance to me in determining the success of those investments. I can't remember what the headlines or pundits were saying at the time. Whatever the chatter, corn would keep growing in Nebraska and students would flock to NYU.
There is one major difference between my two small investments and an investment in stocks. Stocks provide you minute-to-minute valuations for your holdings, whereas I have yet to see a quotation for either my farm or the New York real estate.
MORE: Buffett looking to exit Washington Post's former owner
It should be an enormous advantage for investors in stocks to have those wildly fluctuating valuations placed on their holdings -- and for some investors, it is. After all, if a moody fellow with a farm bordering my property yelled out a price every day to me at which he would either buy my farm or sell me his -- and those prices varied widely over short periods of time depending on his mental state -- how in the world could I be other than benefited by his erratic behavior? If his daily shout-out was ridiculously low, and I had some spare cash, I would buy his farm. If the number he yelled was absurdly high, I could either sell to him or just go on farming.
Owners of stocks, however, too often let the capricious and irrational behavior of their fellow owners cause them to behave irrationally as well. Because there is so much chatter about markets, the economy, interest rates, price behavior of stocks, etc., some investors believe it is important to listen to pundits -- and, worse yet, important to consider acting upon their comments.
Those people who can sit quietly for decades when they own a farm or apartment house too often become frenetic when they are exposed to a stream of stock quotations and accompanying commentators delivering an implied message of "Don't just sit there -- do something." For these investors, liquidity is transformed from the unqualified benefit it should be to a curse.
MORE: Yahoo sued over Buffett's billion-dollar basketball bet
A "flash crash" or some other extreme market fluctuation can't hurt an investor any more than an erratic and mouthy neighbor can hurt my farm investment. Indeed, tumbling markets can be helpful to the true investor if he has cash available when prices get far out of line with values. A climate of fear is your friend when investing; a euphoric world is your enemy.
During the extraordinary financial panic that occurred late in 2008, I never gave a thought to selling my farm or New York real estate, even though a severe recession was clearly brewing. And if I had owned 100% of a solid business with good long-term prospects, it would have been foolish for me to even consider dumping it. So why would I have sold my stocks that were small participations in wonderful businesses? True, any one of them might eventually disappoint, but as a group they were certain to do well. Could anyone really believe the earth was going to swallow up the incredible productive assets and unlimited human ingenuity existing in America?
When Charlie Munger and I buy stocks -- which we think of as small portions of businesses -- our analysis is very similar to that which we use in buying entire businesses. We first have to decide whether we can sensibly estimate an earnings range for five years out or more. If the answer is yes, we will buy the stock (or business) if it sells at a reasonable price in relation to the bottom boundary of our estimate. If, however, we lack the ability to estimate future earnings -- which is usually the case -- we simply move on to other prospects. In the 54 years we have worked together, we have never forgone an attractive purchase because of the macro or political environment, or the views of other people. In fact, these subjects never come up when we make decisions.
MORE: Buffett does Detroit
It's vital, however, that we recognize the perimeter of our "circle of competence" and stay well inside of it. Even then, we will make some mistakes, both with stocks and businesses. But they will not be the disasters that occur, for example, when a long-rising market induces purchases that are based on anticipated price behavior and a desire to be where the action is.
Most investors, of course, have not made the study of business prospects a priority in their lives. If wise, they will conclude that they do not know enough about specific businesses to predict their future earning power.
I have good news for these nonprofessionals: The typical investor doesn't need this skill. In aggregate, American business has done wonderfully over time and will continue to do so (though, most assuredly, in unpredictable fits and starts). In the 20th century, the Dow Jones industrial index advanced from 66 to 11,497, paying a rising stream of dividends to boot. The 21st century will witness further gains, almost certain to be substantial. The goal of the nonprofessional should not be to pick winners -- neither he nor his "helpers" can do that -- but should rather be to own a cross section of businesses that in aggregate are bound to do well. A low-cost S&P 500 index fund will achieve this goal.
MORE: Buffett 'major mistake' leads to Berkshire acquisition
That's the "what" of investing for the nonprofessional. The "when" is also important. The main danger is that the timid or beginning investor will enter the market at a time of extreme exuberance and then become disillusioned when paper losses occur. (Remember the late Barton Biggs's observation: "A bull market is like sex. It feels best just before it ends.") The antidote to that kind of mistiming is for an investor to accumulate shares over a long period and never sell when the news is bad and stocks are well off their highs. Following those rules, the "know-nothing" investor who both diversifies and keeps his costs minimal is virtually certain to get satisfactory results. Indeed, the unsophisticated investor who is realistic about his shortcomings is likely to obtain better long-term results than the knowledgeable professional who is blind to even a single weakness.
If "investors" frenetically bought and sold farmland to one another, neither the yields nor the prices of their crops would be increased. The only consequence of such behavior would be decreases in the overall earnings realized by the farm-owning population because of the substantial costs it would incur as it sought advice and switched properties.
Nevertheless, both individuals and institutions will constantly be urged to be active by those who profit from giving advice or effecting transactions. The resulting frictional costs can be huge and, for investors in aggregate, devoid of benefit. So ignore the chatter, keep your costs minimal, and invest in stocks as you would in a farm.
MORE: For investors, diamonds might be the new gold
My money, I should add, is where my mouth is: What I advise here is essentially identical to certain instructions I've laid out in my will. One bequest provides that cash will be delivered to a trustee for my wife's benefit. (I have to use cash for individual bequests, because all of my Berkshire Hathaway (BRKA) shares will be fully distributed to certain philanthropic organizations over the 10 years following the closing of my estate.) My advice to the trustee could not be more simple: Put 10% of the cash in short-term government bonds and 90% in a very low-cost S&P 500 index fund. (I suggest Vanguard's. (VFINX)) I believe the trust's long-term results from this policy will be superior to those attained by most investors -- whether pension funds, institutions, or individuals -- who employ high-fee managers.
And now back to Ben Graham. I learned most of the thoughts in this investment discussion from Ben's book The Intelligent Investor, which I bought in 1949. My financial life changed with that purchase.
Before reading Ben's book, I had wandered around the investing landscape, devouring everything written on the subject. Much of what I read fascinated me: I tried my hand at charting and at using market indicia to predict stock movements. I sat in brokerage offices watching the tape roll by, and I listened to commentators. All of this was fun, but I couldn't shake the feeling that I wasn't getting anywhere.
MORE: A popular 401(k) choice is still badly broken
In contrast, Ben's ideas were explained logically in elegant, easy-to-understand prose (without Greek letters or complicated formulas). For me, the key points were laid out in what later editions labeled Chapters 8 and 20. These points guide my investing decisions today.
A couple of interesting sidelights about the book: Later editions included a postscript describing an unnamed investment that was a bonanza for Ben. Ben made the purchase in 1948 when he was writing the first edition and -- brace yourself -- the mystery company was Geico. If Ben had not recognized the special qualities of Geico when it was still in its infancy, my future and Berkshire's would have been far different.
The 1949 edition of the book also recommended a railroad stock that was then selling for $17 and earning about $10 per share. (One of the reasons I admired Ben was that he had the guts to use current examples, leaving himself open to sneers if he stumbled.) In part, that low valuation resulted from an accounting rule of the time that required the railroad to exclude from its reported earnings the substantial retained earnings of affiliates.
MORE: myRA is not the way to save for retirement
The recommended stock was Northern Pacific, and its most important affiliate was Chicago, Burlington & Quincy. These railroads are now important parts of BNSF (Burlington Northern Santa Fe), which is today fully owned by Berkshire. When I read the book, Northern Pacific had a market value of about $40 million. Now its successor (having added a great many properties, to be sure) earns that amount every four days.
I can't remember what I paid for that first copy of The Intelligent Investor. Whatever the cost, it would underscore the truth of Ben's adage: Price is what you pay; value is what you get. Of all the investments I ever made, buying Ben's book was the best (except for my purchase of two marriage licenses).
Warren Buffett is the CEO of Berkshire Hathaway. This essay is an edited excerpt from his annual letter to shareholders.
This story is from the March 17, 2014 issue of Fortune.

[Lastpun]

ตำนานจริงๆ

[tigerroad197]

ขอบคุณมากครับ

[harikung]

ขอบคุณครับ บทความเดียวอ่านแล้วให้ความรู้แก่นการลงทุนกว่าหนังสือการลงทุนของไทยที่แต่งออกมาเกลื่อนตลาดเยอะ

[Nono]

ขอบคุณมากครับ

[kongkiti]

Games are won by players who focus on the playing field -- not by those whose eyes are glued to the scoreboard.

[vim]

อ่านแล้วได้บริหารความคิดจริงๆครับ ขอบคุณครับ

[offshore-engineer]

จดหมายถึงผู้ถือหุ้นปีนี้ฉบับเต็มน่าจะออกวันเสาร์นี้ครับ รออ่านอยู่ครับ

[kjarrung]

ผมแนะนำให้อ่านจดหมายถึงผู้ถือหุ้นช่วง ปี 1956-1969 สมัยบริหารห้างหุ้นส่วนการลงทุน buffet partnership มีประโยชน์มากได้เห็นการพัฒนาการลงทุนของ buffet

[บุณยา]

- You don't need to be an expert in order to achieve satisfactory investment returns. But if you aren't, you must recognize your limitations and follow a course certain to work reasonably well. Keep things simple and don't swing for the fences. When promised quick profits, respond with a quick "no."

- Focus on the future productivity of the asset you are considering. If you don't feel comfortable making a rough estimate of the asset's future earnings, just forget it and move on. No one has the ability to evaluate every investment possibility. But omniscience isn't necessary; you only need to understand the actions you undertake.

- If you instead focus on the prospective price change of a contemplated purchase, you are speculating. There is nothing improper about that. I know, however, that I am unable to speculate successfully, and I am skeptical of those who claim sustained success at doing so. Half of all coin-flippers will win their first toss; none of those winners has an expectation of profit if he continues to play the game. And the fact that a given asset has appreciated in the recent past is never a reason to buy it.

- With my two small investments, I thought only of what the properties would produce and cared not at all about their daily valuations. Games are won by players who focus on the playing field -- not by those whose eyes are glued to the scoreboard. If you can enjoy Saturdays and Sundays without looking at stock prices, give it a try on weekdays.

- Forming macro opinions or listening to the macro or market predictions of others is a waste of time. Indeed, it is dangerous because it may blur your vision of the facts that are truly important. (When I hear TV commentators glibly opine on what the market will do next, I am reminded of Mickey Mantle's scathing comment: "You don't know how easy this game is until you get into that broadcasting booth.")

ได้ประโยชน์มาก ขอบคุณครับ
เพิ่มเติมนิดหน่อย พวกเราสามารถเข้าไปอ่านในเว็บไซต์ http://finance.fortune.cnn.com/2014/02/ ... re-letter/
จัดหน้าสวย อ่านง่ายดีครับ

[dome@perth]

Games are won by players who focus on the playing field -- not by those whose eyes are glued to the scoreboard.

ชอบประโยคนี้เหมือนกันครับ คมมากๆ

[Nevercry.boy]

Games are won by players who focus on the playing field -- not by those whose eyes are glued to the scoreboard.

ชอบประโยคนี้เหมือนกันครับ คมมากๆ

ชีวิตเปลี่ยนวันนี้อีกครั้งเพราะประโยคนี้ ขอบคุณมากครับ

[chaitorn]

เพื่อให้เนื้อหาในกระทู้นี้เข้มข้นขึ้น ต้องได้บทความจากอาจารย์ ดร.นิเวศน์ มาเติมเต็มด้วยครับ
อ่นบทความอาจารย์จะเห็นประเด็นเพิ่มเติมที่น่าสนใจมากขึ้นครับ ขอบพระคุณอาจารย์ด้วยครับ

โลกในมุมมองของ Value Investor
ดร. นิเวศน์ เหมวชิรวรากร
ลงทุนอสังหา ฯ แบบบัฟเฟตต์

สำหรับ Value Investor ที่เน้นการลงทุนในหุ้นแล้ว การลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่เป็นที่ดินเป็นสิ่งที่ไม่ใคร่พึงประสงค์นัก ประสบการณ์ส่วนตัวผมเองเกี่ยวกับการลงทุนในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ก็แย่มาก เงินลงทุนย้อนหลังไปกว่า 10 ปีจนถึงวันนี้ก็ยังติดลบและว่าที่จริงไม่สามารถที่จะ “Cut Loss” หรือขายตัดขาดทุนได้เพราะที่ดินนั้น “หาคนซื้อไม่ได้” ดังนั้น เป็นเวลาเกือบ 20 ปีมาแล้วที่ผมไม่เคยซื้ออสังหาริมทรัพย์อีกเลย และก็คิดว่าถ้าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ผมก็จะซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น จะไม่ซื้อเพื่อการลงทุน เพราะการลงทุนในอสังหา ฯ นั้น ผมไม่มีความชำนาญและผมก็รู้สึกว่าส่วนใหญ่แล้วมันเป็นการลงทุนที่ไม่คุ้มค่าเมื่อเทียบกับการลงทุนในหุ้น และจากการศึกษาชีวิตของนักลงทุนเอกทั้งหลายของโลกอย่างเช่น วอเร็น บัฟเฟตต์ เองนั้น ผมก็แทบไม่เคยได้ยินเลยว่าเขาลงทุนในอสังหา ฯ ยกเว้นการซื้อไร่ที่บ้านเกิดในช่วงวัยรุ่น บัฟเฟตต์เองนั้นคงไม่สนใจที่จะเอาเงินไปจมในสิ่งปลูกสร้างมากมายนัก ดังนั้น แม้แต่บ้านของเขาที่อาศัยอยู่นั้นก็เป็นบ้านแบบชนชั้นกลางที่เขาซื้อและอาศัยอยู่มาหลายสิบปี เงินส่วนใหญ่หรือเกือบทั้งหมดถูกนำไปลงทุนในหุ้นที่ให้ผลตอบแทนสูงและทำให้เขากลายเป็นคนที่รวยที่สุดในโลกระดับต้น ๆ อย่างไรก็ตาม เมื่อเร็ว ๆ นี้ บัฟเฟตต์ได้เปิดเผยการลงทุนในอสังหา ฯ ของเขา มันเป็นการลงทุนเล็ก ๆ ที่เขานำขึ้นมาพูดเพื่อที่จะเป็นบทเรียนให้กับนักลงทุนในหุ้นแบบ VI

บัฟเฟตต์พูดในหนังสือรายงานประจำปีของเบิร์กไชร์ว่าเขาได้กลับไปเยี่ยมเยือนฟาร์มขนาด 400 เอเคอร์ (น่าจะประมาณ 1,000ไร่) ที่เมืองเทคามาร์ของตนเอง ซึ่งนี่เป็นการกลับไปดูเพียงครั้งที่สองหลังจากที่เขาซื้อมาเมื่อปี 1986 หรือเกือบ 30 ปีมาแล้วในราคา 280,000 เหรียญ เขาเล่าว่าในช่วงปี 1973 ถึง 1981 นั้นราคาพืชผลในย่านมิดเวสต์คือแถวเนบราสกาบ้านเกิดของเขามีราคาพุ่งขึ้นสูงมากเป็น “ฟองสบู่” สาเหตุเนื่องจากคนคาดว่าอัตราเงินเฟ้อรุนแรงกำลังจะเกิดขึ้น ครั้นแล้วฟองสบู่ก็แตกทำให้ราคาที่ดินทำไร่ตกลงมาถึง 50% หรือมากกว่านั้นส่งผลให้ชาวไร่ที่กู้เงินมาซื้อที่และธนาคารท้องถิ่นที่ปล่อยกู้ล้มละลายเป็นจำนวนมากคิดเป็นจำนวนถึง 5 เท่าของการล้มละลายในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจครั้งใหญ่ที่เพิ่งเกิดขึ้นเมื่อเร็ว ๆ นี้ ในปี 1986 บัฟเฟตต์ได้เข้าไปซื้อฟาร์มจากสถาบันประกันเงินฝากของรัฐที่ยึดที่ดินจากการล้มละลายมาขายในราคา 280,000 เหรียญ ซึ่งต่ำกว่าราคาที่แบงค์ปล่อยกู้ไปพอสมควรในหลายปีที่ผ่านมา บัฟเฟตต์บอกว่าเขาไม่มีความรู้เกี่ยวกับการทำไร่เลย แต่เขามีลูกชายที่รักการทำไร่และรู้ว่าที่แต่ละเอเคอร์จะสามารถปลูกข้าวโพดและถั่วเหลืองได้เท่าไรและต้องใช้ต้นทุนเท่าไรในการดำเนินการ จากนั้นเขาก็คำนวณได้ว่ากำไรที่ได้จะเป็นประมาณ 10% ต่อปีในช่วงนั้น นอกจากนั้น บัฟเฟตต์ยังคาดว่าประสิทธิภาพของการเพาะปลูกในอนาคตจะต้องดีขึ้นและราคาของพืชผลก็น่าจะสูงขึ้นซึ่งก็เป็นเรื่องจริงที่เกิดขึ้นแม้ว่าระหว่างทางอาจจะมีบ้างที่ราคาพืชผลอาจจะผันผวนบ้าง เวลาผ่านไปจนถึงวันนี้เป็นเวลา 28 ปี กำไรของการทำฟาร์มเพิ่มขึ้น 3 เท่า และราคาของที่ดินเพิ่มขึ้น 5 เท่าหรือมากกว่านั้น บัฟเฟตต์เองก็ยังไม่รู้อะไรเกี่ยวกับการทำฟาร์ม

การลงทุนในอสังหา ฯ เรื่องที่สองของบัฟเฟตต์เกิดขึ้นในปี 1993 ขณะที่บัฟเฟตต์เป็น CEO ของซาโลมอนบราเดอร์ที่เขาเข้าไปแก้ปัญหาของบริษัทที่เมืองนิวยอร์ค เขาได้รับทราบว่ามีอาคารพาณิชย์ที่อยู่ติดกับมหาวิทยาลัยนิวยอร์คประกาศขายโดยกองทุนแก้ปัญหาหนี้เสียที่ได้ยึดที่จากการล้มละลายเนื่องจาก “ฟองสบู่แตก” และนี่ก็เป็นอีกกรณีหนึ่งที่บัฟเฟตต์บอกว่าการวิเคราะห์การลงทุนเป็นเรื่องง่ายเช่นเดียวกับเรื่องของฟาร์มที่เนบราสก้า นั่นก็คือ ราคาที่เขาซื้อนั้นจะให้ผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 10% ต่อปีจากการปล่อยเช่าอาคารให้กับผู้เช่าที่เป็นร้านค้าขายสินค้าให้กับนักศึกษาของมหาวิทยาลัยเป็นหลัก ข้อดีอีกข้อหนึ่งก็คือ ในช่วงที่เขาซื้อนั้น อาคารถูกบริหารโดยกองทุนซึ่งไม่มีประสิทธิภาพทำให้มีหลายห้องว่างอยู่โดยไม่มีคนเช่า เขาคิดว่าเมื่อเขาซื้อแล้วก็สามารถนำมาปล่อยเช่าเพิ่มเติมได้ นอกจากนั้น พื้นที่เช่าประมาณ 20% เป็นการเช่าระยะยาวในราคาตารางฟุตละ 5 เหรียญในขณะที่ราคาเช่าปกติของรายอื่นเท่ากับ 70 เหรียญ ดังนั้น ในเวลาอีก 9 ปีที่สัญญาเช่าจะหมดอายุ เขาก็จะได้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นอีกมาก บัฟเฟตต์ตัดสินใจซื้ออาคารร่วมกับเพื่อนที่เป็นผู้เชี่ยวชาญการบริหารอาคารพาณิชย์
หลังจากสัญญาเช่าระยะยาวหมดอายุแล้ว ผลตอบแทนของการลงทุนก็เพิ่มขึ้นเป็น 35% ต่อปีคิดจากเงินลงทุนครั้งแรก ยิ่งกว่านั้น ในระหว่างทาง บัฟเฟตต์ได้ไปกู้เงิน “รีไฟแน้นซ์” หรือกู้หนี้ใหม่มาใช้คืนหนี้เก่าที่เขาไปซื้ออาคารอีก 2 ครั้งในปี 1996 และ 1999 ซึ่งทำให้สุดท้ายแล้วกลายเป็นว่าเขาได้เงินคืนคิดเป็น 150% ของเงินที่เขาจ่ายไปเพื่อซื้ออาคาร นั่นเท่ากับว่าเขาได้กำไร 50% หลังจากเวลาผ่านไปเพียง 6 ปีแถมได้ตึกมาฟรี ๆ ประเด็นที่น่าทึ่งก็คือ วอเร็น บัฟเฟตต์ ยังไม่เคยไปดูอาคารหลังนี้เลย

บัฟเฟตต์บอกต่อว่ารายได้ทั้งจากฟาร์มและอาคารพาณิชย์ที่มหาวิทยาลัยนิวยอร์คน่าจะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ต่อไปเป็นสิบ ๆ ปี แม้ว่ากำไรอาจจะไม่ได้เพิ่มขึ้นมากมายแต่การลงทุนทั้งสองจะมั่นคงและน่าพอใจสำหรับการลงทุนตลอดชีวิตของเขาและต่อไปถึงลูกและหลาน เขาเล่าเรื่องนี้เพื่อที่จะบอกถึงพื้นฐานของการลงทุนที่ว่า คุณไม่จำเป็นที่จะต้องเป็นผู้เชี่ยวชาญที่จะได้รับผลตอบแทนที่น่าพอใจในการลงทุน แต่ถ้าคุณไม่ได้เป็นผู้เชี่ยวชาญ คุณจะต้องตระหนักในข้อจำกัดของคุณและจะต้องปฎิบัติตามแนวทางที่แน่นอนว่าจะใช้ได้ผล จงทำทุกอย่างให้ง่ายและอย่าพยายามเล็งผลเลิศ เมื่อถูกเสนอว่าจะได้กำไรแบบง่าย ๆ และรวดเร็วต้องรีบปฎิเสธทันที เน้นในเรื่องของผลิตภาพในอนาคตของทรัพย์สินที่คุณกำลังดูอยู่ ถ้าคุณไม่มั่นใจกับการประเมินผลตอบแทนเป็นเม็ดเงินของทรัพย์สินในอนาคตก็อย่าไปซื้อ ไม่มีใครสามารถประเมินการลงทุนได้ทุกตัว คุณไม่จำเป็นต้องรู้ทุกเรื่องแต่คุณต้องเข้าใจว่าคุณกำลังทำอะไรอยู่
ถ้าคุณเน้นไปที่การเปลี่ยนแปลงของราคาของอสังหา ฯ ที่คุณกำลังคิดที่จะซื้อ คุณก็กำลังเก็งกำไร ไม่มีอะไรผิดหรือไม่เหมาะสม อย่างไรก็ตามบัฟเฟตต์บอกว่าเขาไม่มีความสามารถที่จะเก็งกำไรและก็ค่อนข้างไม่เชื่อคนที่อ้างว่าสามารถทำได้อย่างต่อเนื่องยั่งยืน ในกรณีอสังหาฯเล็ก ๆ สองแห่งของเขา เขาคิดแต่เพียงว่ามันจะผลิตหรือให้บริการอะไรได้ เขาไม่สนใจความผันผวนของราคารายวัน เกม ๆ นี้คนที่จะชนะก็คือคนที่เน้นไปที่ “สนาม” ไม่ใช่คนที่เน้นไปที่ “กระดานคะแนน” ความหมายของเขาก็คือ อย่าไปสนใจราคาอสังหาฯ แต่ให้สนใจว่าตัวอสังหาฯ นั้นทำเงินได้แค่ไหนและอย่างไร เช่นเดียวกัน การคิดถึงและพยากรณ์เรื่องภาวะเศรษฐกิจหรือภาพของตลาดก็เป็นเรื่องที่เสียเวลาและอาจจะอันตราย เพราะว่ามันทำให้เรามองไม่เห็นว่าอะไรคือสิ่งที่สำคัญจริง ๆ กับการลงทุนของเรา เขาบอกว่าเมื่อเขาซื้ออสังหาฯ ทั้งสองแห่งแล้ว อะไรที่เกิดขึ้นในปีต่อมาคือปี 1987 และ 1994 ไม่มีความสำคัญกับความสำเร็จของการลงทุนของเขาเลยและเขาก็จำอะไรไม่ได้ เขารู้แต่เพียงว่า ข้าวโพดก็ยังคงถูกปลูกและเติบโตขึ้นที่เนบราสก้า และนักศึกษาก็ยังมาเรียนที่มหาวิทยาลัยนิวยอร์ค

สิ่งหนึ่งที่แตกต่างกันอย่างชัดเจนสำหรับการลงทุนในอสังหาฯตัวเล็ก ๆ สองตัวกับการลงทุนในหุ้นของบัฟเฟตต์ก็คือ หุ้นนั้นมีราคาให้เราเห็นนาทีต่อนาทีในขณะที่อสังหาฯ ไม่มี แต่การวิเคราะห์การลงทุนนั้นก็เหมือนกัน ก่อนที่จะจบบทความนี้ผมเองก็มีข้อสังเกตก็คือ การซื้ออสังหาฯ ทั้งสองแห่งของบัฟเฟตต์นั้น เป็นการซื้อจากการยึดของสถาบันการเงินในทรัพย์สินที่ราคาขึ้นไปเป็นฟองสบู่และตกลงมาอย่างหนักเมื่อฟองสบู่แตก ซึ่งทำให้ราคาน่าจะต่ำกว่าที่ควรจะเป็นมาก และนี่ก็เป็นโอกาสของบัฟเฟตต์ที่จะซื้อทรัพย์สินที่มีคุณค่ายอดเยี่ยมในราคาที่ถูกสุดยอด ซึ่งทำให้บัฟเฟตต์ซึ่งไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ ก็ยังสามารถได้ผลตอบแทนที่งดงามจากการลงทุนได้โดยใช้หลักการแบบ VI