แนวคิดการใช้เงินปันผลของกองทุนอสังหาฯ

[NDD]

ผมใช้ กองทุนอสังหาฯ ทำงานหน้าที่เป็น กองทุน แบบ fixed income fund คือว่าผมต้องจ่ายงวดผ่อนบ้านราวๆ เดือนละ 12,000 (จากเงินต้น 1.7 ล้าน) แทนที่ ผมจะเอาเงิน 1.7 ล้านจ่ายทั้งหมดเพื่อตัดภาระดอกเบี้ย ผมเลือกใช้วิธี จะนำเงิน 1.4 ล้าน (แทนที่ จะเป็น 1.7 ล้าน) ไปลงทุนใน กองทุนอสังหา ซึ่งราคาที่ผมลงทุนได้เงินปันผลราว 10% ต่อปี(เริ่มซื้อสะสมตั้งแต่ SPF ต่ำกว่า 7 บาท) ซึ่งผมไม่เกี่ยงว่าเป็น Lease hold ซึ่งจะได้เงินปันผลราวๆ 1.4 แสนต่อปี เฉลี่ยแล้ว ใกล้เคียงกับ เงินงวดรายเดือนที่ต้องจ่ายค่าผ่อนบ้าน
ผมลดความเสี่ยงโดยกระจายการลงทุนไป 3 กองทุน (3 ลักษณะเป็น lease ทั้งหมด) ที่มีอายุกองทุนยาวใกล้เคียงกับ ระยะเวลาที่ต้องผ่อนค่างวดบ้าน   โดย 3 กองทุนมีสภาพคล่องสูงพอควร มีทั้งกองทุนสิทธิการเช่าสนามบิน, อาคารสำนักงาน, ห้างสรรพสินค้า
ผมจ่ายเงิน 1.4 ล้าน(ไปลงทุน) แทนที่จะจ่าย 1.7 ล้านตัดหนี้บ้าน ทำให้เหลือ อีก 3 แสนเป็นเงินไปสบทบในวงเงินที่จะลงทุนในหุ้น
ผมไม่ได้เอาเงินทั้ง 1.7 ล้านมาลงทุนในหุ้นทั้งหมดแล้วเอาปันผลมาจ่ายค่างวดผ่อนบ้าน เพราะคิดว่า เงินปันผลจากกองทุนอสังหาฯ ค่อนข้างแน่นอนกว่าหุ้น ประเด็นนี้ ผมต้องการความแน่นอน Fixed income มากกว่าความร่ำรวยจากเงินก้อนนี้  อีกทั้ง ก็ได้แบ่งสัดส่วนเงินที่จะลงทุนในหุ้นไว้อยู่แล้ว

ขอความเห็นความ comment หรือแนะนำเพิ่มได้ครับ เช่น ผมกระจายน้อยไปไหม หรือว่า น่าจะมีหุ้นที่จ่ายปันผล ค่อนข้างแน่นอน ในระดับ 10% ต่อไป (สม่ำเสมอไปไม่น้อยกว่า 20ปี) และมีสภาพคล่องพอควรที่จะหาซื้อมาได้ ผมจะได้พิจารณากระจายความเสี่ยงเพิ่มไปอีก หรือ ความเห็นประเด็นอื่นๆได้ครับ

[frontosa]

ผมคิดว่า ลงกอง lease hold ทั้งทีได้ 10% นี่มันจะคุ้มเหรอครับ

[frontosa]

ถ้าคุณ NDD มีความสามารถในทางการลงทุนในหุ้นอยู่แล้ว บวกกับมีรายได้ประจำที่สามารถ cover 12000 ได้ ทำไมไม่ลงทุนในหุ้นไปเลยดีกว่า ถึงมีบางช่วงที่ราคาผันผวนแต่ระยะยาวแล้ว ดีกว่า 10% ต่อปีของ lease hold แน่ๆ บวกกับพอ lease hold หมดอายุก็ไม่ได้อะำไรขึ้นมา

[Alastor]

ผมเห็นด้วยนะครับที่จะผ่อนบ้านไปเรื่อยๆไม่ขายสินทรัพย์ที่ผลตอบแทนสูงกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ x (1- Personal Tax)
ส่วนการกระจายตัวไปสินทรัพย์ไปผมเห็นว่าถ้าต้องการรักษาเงินต้นไว้และใช้เงินก้อนนี้หา cashflow มาชำระดอกเบี้ยธนาคาร ก็เอาไปลงทุนในสินทรัพย์ที่ความเสี่ยงต่ำหน่อยดีกว่า
ปีที่แล้วผมจำได้ว่านักลงทุนในหุ้นตายกันเรียบ ผ่อนบ้านที่เป็นสิบๆปี crisis อาจจะเกิดอีกเมื่อไหร่ไม่ค่อยมีคนหนีทันหรอกครับ กลยุทธ์แบบของคุณ NDD ผมว่าไม่เลวครับ

[yoyo]

ผมเห็นด้วยนะครับที่จะผ่อนบ้านไปเรื่อยๆไม่ขายสินทรัพย์ที่ผลตอบแทนสูงกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ x (1- Personal Tax)
ส่วนการกระจายตัวไปสินทรัพย์ไปผมเห็นว่าถ้าต้องการรักษาเงินต้นไว้และใช้เงินก้อนนี้หา cashflow มาชำระดอกเบี้ยธนาคาร ก็เอาไปลงทุนในสินทรัพย์ที่ความเสี่ยงต่ำหน่อยดีกว่า
ปีที่แล้วผมจำได้ว่านักลงทุนในหุ้นตายกันเรียบ ผ่อนบ้านที่เป็นสิบๆปี crisis อาจจะเกิดอีกเมื่อไหร่ไม่ค่อยมีคนหนีทันหรอกครับ กลยุทธ์แบบของคุณ NDD ผมว่าไม่เลวครับ

กำลังจะนั่งคิดอยู่... อ่านของพี่ alastor ปุ๊บ อืม.. แบบนี้แหละๆ
ผมว่าดีกว่าเอาไปเล่นหุ้นหมด.. ผันผวนเกินไป

[tt]

แต่อย่าลืมว่า leasehold นั้น nav จะลดลงไปเรื่อยๆนะครับ ดังนั้นผลตอบแทนอาจจะไม่ใช่ 10 % ตลอดก็ได้ ถ้าให้ชัวร์นะ เอาปีนี้ปีเดียวไปซื้อ siripf รับประกันค่าเช่า หักภาษีแล้ว 6.6 % ต่อปี เป็น freehold ปีหน้า siri จะรับซื้อคืนในราคาไม่ต่ำกว่าเดิม ถ้าจะเอานานกว่านั้นไปซื้อ Tlogis รับประกัน 7 ปี
แต่อย่างว่าเราไม่รู้ว่าอนาคต ดอกเบี้ยเงินกู้ อาจจะสูงกว่า 10% ก็ได้
ความเสี่ยงคือ ตอนที่ดอกเบี้ยขึ้นสูง ราคาในกองทุนในตลาดตก พร้อมกัน ซึ่งระยะยาวเราไม่รุ้ว่าอะไรจะเกิดขึ้น ทางที่ดีคือมีเงินเหลือก็โปะๆไปบ้างเพื่อลดความเสี่ยง ผมก็เคยคิดแบบนี้เหมือนกัน ผมกู้ซื้อบ้าน 6.5 ล้าน มีเงินอยุ่ 4 ล้าน ไม่ใช่เงินตัวเองดาวน์เลย ลงทุนในหุ้นบ้าง กองทุนอสังหาบ้าง โปะบ้านบ้างตอนนี้ก้เหลือ 2 ล้าน (ประมาณ 5 ปี) เงินในหุ้นก็ยังมี 6 ล้าน ก็ OK นะ
โดยเฉพาะบางช่วงของปีที่แล้ว เราจะรู้สึกว่าโชคดีที่เราโปะบ้านไปเรื่อยๆไม่งั้นก็เครียดเหมือนกัน ผมว่ายังไงเสียไม่มีหนี้ก็ดีกว่ามีหนี้

[newbie_12]

ผมเห็นด้วยนะครับที่จะผ่อนบ้านไปเรื่อยๆไม่ขายสินทรัพย์ที่ผลตอบแทนสูงกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ x (1- Personal Tax)
ส่วนการกระจายตัวไปสินทรัพย์ไปผมเห็นว่าถ้าต้องการรักษาเงินต้นไว้และใช้เงินก้อนนี้หา cashflow มาชำระดอกเบี้ยธนาคาร ก็เอาไปลงทุนในสินทรัพย์ที่ความเสี่ยงต่ำหน่อยดีกว่า
ปีที่แล้วผมจำได้ว่านักลงทุนในหุ้นตายกันเรียบ ผ่อนบ้านที่เป็นสิบๆปี crisis อาจจะเกิดอีกเมื่อไหร่ไม่ค่อยมีคนหนีทันหรอกครับ กลยุทธ์แบบของคุณ NDD ผมว่าไม่เลวครับ

เห็นด้วยกะน้อง alastor เพิ่มเติมอีกนิดว่าถ้าแบ่งไปลงกองทุนห้างสรรพสินค้า ก็จะได้ growth ด้วยนิดหน่อยนะครับ เพราะเพิ่มจากการขึ้นค่าเช่า

[Eka]

แล้วเรื่องรักษาเงินต้นล่ะครับ  จะทำยังไงในกรณีที่nav มันลดลงเรื่อยๆ
เห็นด้วยกับคุณtt นะครับ ว่ายังไงซะ ก็ควรจะหาเงินมาโป๊ะเงินต้นไปด้วย
แต่อาจจะทำเป็นสัดส่วนที่แปรผันกันไป

พอได้โอกาส ก็อาจจะขอเขาทำ retention เป็นการลดดอกเบี้ยไป
แถมบางครั้งพอทำ retention แล้วbank เขาก็ลดค่างวดให้ด้วยนะครับ

ปล. เคยคิดจะทำอย่างนี้เหมือนกัน แต่ยังคิดไม่ตกเรื่อง nav ที่ลดลง
ก็เลยไม่ได้ทำ

[นักดูดาว]

แต่อย่าลืมว่า leasehold นั้น nav จะลดลงไปเรื่อยๆนะครับ

จากประกาศของตลาดหลักทรัพย์

ประกาศมูลค่าหน่วยลงทุน ประจำวันที่ 30 กันยายน 2552
FUTUREPF มูลค่าหน่วยลงทุน (บาท)                10.5345
CPNRF มูลค่าหน่วยลงทุน (บาท)                     10.4129

NAV ไม่เห็นลดลงนี่ครับ

[NDD]

เห็นด้วยกะน้อง alastor เพิ่มเติมอีกนิดว่าถ้าแบ่งไปลงกองทุนห้างสรรพสินค้า ก็จะได้ growth ด้วยนิดหน่อยนะครับ เพราะเพิ่มจากการขึ้นค่าเช่า

ผมลดความเสี่ยงโดยกระจายการลงทุนไป 3 กองทุน (3 ลักษณะเป็น lease ทั้งหมด) ที่มีอายุกองทุนยาวใกล้เคียงกับ ระยะเวลาที่ต้องผ่อนค่างวดบ้าน   โดย 3 กองทุนมีสภาพคล่องสูงพอควร มีทั้งกองทุนสิทธิการเช่าสนามบิน, อาคารสำนักงาน, ห้างสรรพสินค้า

ผมมี SPF,QHPF และ CPNRF

[นักดูดาว]

ผมมีคำถามเรื่องอสังหาริมทรัพย์มาให้ช่วยคิดกันครับ

คุณลงทุนสร้างตึกแห่งหนึ่งด้วยต้นทุน 1 ล้านบาท มีเงื่อนไขว่าตึกนี้มีอายุการใช้งาน 20 ปีตามคุณภาพของวัสดุ  มีคนมาเช่าตึกเดือนละ 5000 บาท เปิดร้านค้าขายของได้กำไร 30,000 บาทต่อเดือน

เวลาผ่านไป 2 ปี เหลืออายุการใช้งาน 18 ปี  และคุณต้องการขายตึกนี้ คุณจะขายในราคาเท่าไหร่ครับ

[NDD]

แล้วเรื่องรักษาเงินต้นล่ะครับ  จะทำยังไงในกรณีที่nav มันลดลงเรื่อยๆ

เรื่องเงินต้นไม่คิดว่าจะได้คืนอยู่แล้ว เมื่อถือจนครบ เพราะมันแปลง มาเป็น เงินปันผลในอัตราที่สูงกว่า Freehold ดังนั้นถ้าจะลง freehold ก็ต้องใช้เงินราว 2.4 ล้านเพื่อเอา 6%  ไม่ใช่ 1.4 ล้าน

ดังนั้นต้องเลือกว่า ลงเงิน 2.4 ล้านเอาปันผล มาจ่าย เพื่อเอาเงินต้นคืน หรือ ลงแค่ 1.4 ล้าน แล้วไม่เอาเงินต้นคืน ซึ่งถ้าเทียบกัน ก็เหมือนกับว่า ผมเลือกเอาเงินปัจจุบันไป 1 ล้านมาทำประโยชน์อย่างอื่น แทนที่จะไป จมในกองทุน Freehold เพื่อรอให้มันกลายเป็น 2.4 ล้านในอีกราว 20 ปีข้างหน้าถ้าเทียบแล้ว มันเป็นผลตอบแทน ถ้าเอาเงิน 1 ล้านไปลงทุน Freehold ไว้ เพื่อให้ได้ 2.4 ล้าน ใน 20 ปีข้างหน้า IRR ได้เพียง 4% ผมจึงเลือกเอา Leasehold 1.4 ล้าน แล้วเก็บเงินสดอีก 1 ล้านไว้ ลงทุนในปัจจุบันดีกว่า

[นักดูดาว]

คำถามที่ 2

คุณเป็นผู้จัด event และคุณเช่าพื้นที่การค้าทำเลดี สำหรับจัดงาน event เป็นเวลา 1 ปี เป็นเงิน 10 ล้านบาท มีต้นทุนดำเนินงาน 5 ล้านบาทต่อปี สามารถแบ่งพื้นที่ให้รายย่อยเช่าช่วงได้ 500 บล๊อก คิดค่าเช่าตามราคาตลาด 200 บาทต่อบล๊อกต่อวัน มีอัตราการเช่า 90%

คุณดำเนินการไป 3 เดือน มีผู้ขอซื้อสิทธิการเช่าดังกล่าว คุณจะขายไปในราคาเท่าไหร่?

[McDull]

ผ่อนบ้านอยู่เหมือนกันครับ และไม่มีความคิดจะโปะเงินต้นเลยแม้แต่น้อย ตราบใดที่ยังหาการลงทุนที่มา cover อัตราดอกเบี้ยธนาคารได้

เรื่องกองทุนอสังหานี่ไม่สันทัดเลยครับผม แต่คิดเหมือนกันว่า ปันผลที่มาจากรายได้ค่าเช่าเซ็นสัญญารายปี น่าจะเสถียรกว่าปันผลกำไรจากธุรกิจ

4 ปีที่ผ่านมาได้อัตราดอกเบี้ยผ่อนบ้านคงที่ตั้งแต่ 2.5-4.5% เพิ่มขึ้นเรื่อยๆตามจำนวนปี พอเข้าช่วงลอยตัวขี้นไปที่ 6-7% ก็ไปทำเรื่องรีไฟแนนซ์ ไปขอเงื่อนไขที่ดีที่สุดจากธนาคารอื่นมาให้เค้าดู เอาไปเสนอผู้จัดการสาขาอนุมัติ ก็ได้อัตรา ~3-5% อิงกับดอกเบี้ยลอยตัวมาอีกสามปี เดี๋ยวครบกำหนดก็ค่อยทำเรื่องใหม่ ลองหาเงื่อนไขที่เป็นดอกเบี้ยคงที่ดูครับ อาจจะจ่ายแพงกว่าหน่อยแต่ตัดกังวลเรื่องอัตราจากธปท.ประกาศไปได้เลย ถ้าได้ลดค่างวดด้วยจะยิ่งแจ่ม

ป.ล. ค่าธรรมเนียมทำสัญญาใหม่ประมาณสองหมื่นกว่า ก็หักคอเค้าดื้อๆเลยว่า ไม่จ่ายครับ ช่วยออกให้หน่อย  :B

[โอบาน่า]

ตอบคำถามที่ 2
ค่าเช่า 10 ลบ. จ่ายเต็ม
ลงทุน 5 ลบ. ต่อปี จ่ายไป 3 เดือน 1.25 ลบ.
รวม 11.25 ลบ.
รายได้
500*200*90*.9 เท่ากับ 0.81 ลบ.
กำไร(ขาทุน) เท่ากับ 0.81-11.25 เท่ากับ (3.15) ลบ.
ขายแบบไม่เอากำไรก็ไม่น่าจะต่ำกว่า 3.15 ลบ. คิดแบบนี้ถูกมั้ยครับ ผมไม่ใช่นักบัญชีนะครับ มั่วเอา

[โอบาน่า]

[quote="นักดูดาว"]ผมมีคำถามเรื่องอสังหาริมทรัพย์มาให้ช่วยคิดกันครับ

คุณลงทุนสร้างตึกแห่งหนึ่งด้วยต้นทุน 1 ล้านบาท มีเงื่อนไขว่าตึกนี้มีอายุการใช้งาน 20 ปีตามคุณภาพของวัสดุ

[โอบาน่า]

[quote="โอบาน่า"][quote="นักดูดาว"]ผมมีคำถามเรื่องอสังหาริมทรัพย์มาให้ช่วยคิดกันครับ

คุณลงทุนสร้างตึกแห่งหนึ่งด้วยต้นทุน 1 ล้านบาท มีเงื่อนไขว่าตึกนี้มีอายุการใช้งาน 20 ปีตามคุณภาพของวัสดุ

[LittleChicky]

Freehold ต่างจาก LeaseHold ยังไง
http://www.sec.or.th/investor_edu/info_ ... d_0952.pdf

ผมว่า เหมือนคำถามที่ว่าถ้าเราเจอตึกที่เราอยากซื้อมาทำธุรกิจ เราจะเซ้ง(Lease Hold) หรือจะซื้อ(Free Hold )ดี   ซึ่งโดยปรกติทำเลดีมากๆเจ้าของมักไม่ขายแต่ให้เซ็งแทน

เรื่องความเสี่ยง ไม่ว่าจะเซ้งหรือจะซื้อ ถ้าเศรษฐกิจย่ำแย่  ก็คงขายของ(หรือปล่อยเช่า) ไม่ได้ เหมือนกัน  เอ๊ะ ผมตอบตรงคำถามรึเปล่าเนี่ย   :lol:

[Saran]

คำถามที่ 2

คุณเป็นผู้จัด event และคุณเช่าพื้นที่การค้าทำเลดี สำหรับจัดงาน event เป็นเวลา 1 ปี เป็นเงิน 10 ล้านบาท มีต้นทุนดำเนินงาน 5 ล้านบาทต่อปี สามารถแบ่งพื้นที่ให้รายย่อยเช่าช่วงได้ 500 บล๊อก คิดค่าเช่าตามราคาตลาด 200 บาทต่อบล๊อกต่อวัน มีอัตราการเช่า 90%

คุณดำเนินการไป 3 เดือน มีผู้ขอซื้อสิทธิการเช่าดังกล่าว คุณจะขายไปในราคาเท่าไหร่?

ขอตอบแบบมั่วๆ นะครับ
สมมุติว่าตอนคุณจัด event ต้องการผลตอบแทนที่ 30% ดังนั้นเงินลงทุน 10 ลบ.ในตอนแรก พอสิ้นปีคาดว่าต้องกลายเป็น 13 ลบ. ---------(1)

เนื่องจากพื้นที่ที่เช่าสามารถสร้างรายได้ได้ 500*200*90% = 90,000 บาทต่อวัน หรือคิดที่ 30 วันจะได้ 2.7 ลบ. ต่อเดือน
หักต้นทุนดำเนินงานที่ 0.42 ลบ.ต่อเดือน (จาก 5 ลบ.ต่อปี)
ดังนั้นสินทรัพย์ชิ้นนี้สามารถสร้างเงินสดได้ 2.7-0.42 = 2.28 ลบ.ต่อเดือน
ผ่านไป 3 เดือน คุณรับเงินสดไป 2.28*3 = 6.84 ลบ.

ดังนั้น จาก (1) ถ้าคุณจะขายต่อ ก็ควรขายในราคาไม่ต่ำกว่า 13-6.84 = 6.16 ลบ. เพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่คาดไว้
(แต่คนที่ซื้อไป ยังได้รับเงินสดจากที่เช่าอีก 2.28*9 = 20.52 ลบ.)

ผมคิดเลขผิดป่าวหว่า  :shock:

[Saran]

ผมเห็นด้วยกับวิธีลงทุนแบบที่คุณ NDD ทำนะครับ

ส่วนเรื่องกองทุนอสังหาที่จะซื้อลงทุน สำหรับผมอยากได้แบบที่สามารถปรับรายได้ค่าเช่าตามเงินเฟ้อได้ครับอย่าง QHPF กับ CPNRF นี่ก็ดี เพราะเงินปันผลเฉลี่ยระยะยาวแล้วจะได้โตเพิ่มขึ้นตามเงินเฟ้อด้วย ส่วน SPF ผมว่ามันขึ้นกับจำนวนนักท่องเที่ยวที่ไปสมุยมากไปหน่อย ค่าภาษีสนามบินผมไม่รู้ว่าสามารถปรับขึ้นลงได้หรือป่าว

ส่วนผลตอบแทนที่ 10% ขึ้นต้องอยู่ที่ราคาซื้อแล้วอ่ะนะ :lol:

[MO101]

วิธีของคุณ NDD ใช้ในการลดความเสี่ยงเป็นสำคัญ  มีการกระจายความเสี่ยงเรียบร้อย
ผมดูแล้วเป็นแนวคิดที่ดีครับ

[purinho]

ทำไมไม่ซื้อ tfund ล่ะ  ซื้อ 1.8 ล้านได้ปันผลปีละ 144000 บาท เดือนละ 12000 บาท พอดีเลย  งงกะเค้าจิงๆ

[purinho]

บลจ.ไอเอ็นจี โชว์ผลงาน 2 กองทุนอสังหาฯ "FUTUREPF- QHOP" กำไรวูบกว่า 20% เหตุท่องเที่ยวซบเซา ฉุดรายได้ค่าเช่าและบริการลดลง แต่ยังใจดีจ่ายปันผลให้ผู้ถือหน่วย
     
      นายสิทธิชัย จิตรตั้งตรง ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ไอเอ็นจี (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ผลการดำเนินงานประจำไตรมาสที่ 3 ของกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ (QHOP) นั้น มีกำไรสุทธิอยู่ที่ 34.489 ล้านบาท มีกำไรสุทธิอยู่ที่ 0.1803 บาท เมื่อเทียบกับไตรมาเดียวกันของปี 2551 กองทุนมีกำไรสุทธิอยู่ที่ 48.623 ล้านบาท เเละมีกำไรสุทธิอยู่ที่ 0.2542 บาท ซึ่งพบว่ากำไรสุทธิของไตรมาส 3 เปลี่ยนแปลงลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 29.07%
     
      ทั้งนี้ เนื่องจากกองทุน QHOP มีรายได้ค่าเช่าและบริการลดลงในอัตราร้อยละ 18.53 มีค่าใช้จ่ายรวมลดลงในอัตราร้อยละ 2.44 เนื่องจากมีจำนวนผู้เช่าลดลง ซึ่งเป็นผลกระทบมาจากสภาวะเศรษฐกิจโลกและสถานการณ์การเมืองในประเทศ2) ในระหว่างปี 2552 กองทุนมีการว่าจ้างผู้ประเมินราคาอิสระให้สอบทานการประเมินมูลค่าเงินลงทุนใน สิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนลงทุนไว้ โดยในไตรมาส 3 ปี 2552 มีการปรับมูลค่าของเงิน ลงทุนลดลงเป็นจำนวน 4.00 ล้านบาททั้งนี้กองทุนได้มีการลงทุนเพิ่มเติมเพื่อให้อสังหาริมทรัพย์ดีขึ้น เป็นจำนวน 0.32 ล้านบาท และรับรู้ขาดทุนสุทธิที่ยังไม่เกิดขึ้นจากเงินลงทุนเป็นจำนวน 4.32 ล้านบาท
     
      ขณะเดียวกัน บลจ.ไอเอ็นจี จะทำการจ่ายเงินปันผลครั้งที่ 6 จากผลการดำเนินงานระหว่างวันที่ 1 กรกฎาคม 2552 ถึง วันที่ 30 กันยายน 2552 ของกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ อีกด้วย โดยจะปันผลในอัตรา หน่วยลงทุนละ 0.20 บาท กำหนดจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนในวันที่ 14 ธันวาคม 2552 เเละจะปิดสมุดทะเบียนพักการโอนหน่วยลงทุน เพื่อกำหนดสิทธิในการรับเงินปันผลในวันที่ 30 พฤศจิกายน 2552 นี้
     
      นายสิทธิชัย กล่าวอีกว่า สำหรับผลการดำเนินงานประจำไตรมาสที่ 3 ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฟิวเจอร์พาร์ค (FUTUREPF) ว่ากองทุนดังกล่าวมีกำไรสุทธิอยู่ที่ 109.131 ล้านบาท เเละมีกำไรสุทธิต่อหุ้นอยู่ที่ 0.2306 บาท หากเทียบกับไตรมาสเดียวกันในปี 2551 จะพบว่า กองทุนมีกำไรสุทธิอยู่ที่ 164.577 ล้านบาท เเละมีกำไรสุทธิต่อหุ้นอยู่ที่ 0.3477
     
      ส่วนผลการดำเนินงานของกองทุนในรอบ 9 เดือนนั้น กองทุนมีกำไรสุทธิอยู่ที่ 320.973 ล้านบาท มีกำไรสุทธิต่อหุ้นอยู่ที่ 0.6781 บาท
     
      ทั้งนี้ สาเหตุที่ทำให้กำไรสุทธิลดลง เนื่องมาจากกองทุนมีการว่าจ้างผู้ประเมินราคาอิสระให้ทำการประเมินมูลค่าเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยผู้ประเมินราคาใช้วิธีพิจารณาจากรายได้ (Income Approach) โดยในไตรมาส 3 ปี 2551 มีการปรับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็นจำนวน 89.80 ล้านบาท แต่ทั้งนี้กองทุนได้มีการลงทุนปรับปรุงสภาพของอสังหาริมทรัพย์ให้ดีขึ้นเป็นจำนวน 59.84 ล้านบาท และรับรู้กำไรสุทธิที่ยังไม่ เกิดขึ้นจากเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวน 29.96 ล้านบาท
     
      ขณะที่ในไตรมาส 3 ปี 2552 มีการปรับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็นจำนวน 4.40 ล้านบาท และกองทุนได้มีการลงทุนปรับปรุงสภาพของอสังหาริมทรัพย์ให้ดีขึ้นเป็นจำนวน 15.55 ล้านบาท และรับรู้ขาดทุนสุทธิที่ยังไม่เกิดขึ้นจากเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวน 11.15 ล้านบาท
     
      นอกจากนี้ บลจ.ไอเอ็นจี จะทำการจ่ายเงินปันผล ครั้งที่ 12 ของ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฟิวเจอร์พาร์ค จากผลการดำเนินงานระหว่างวันที่ 1 กรกฎาคม 2552 ถึงวันที่ 30กันยายน 2552 อีกด้วย โดยจะปันผลในอัตราหน่วยลงทุนละ 0.26 บาท กำหนดจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนในวันที่ 14 ธันวาคม 2552 เเละจะ ปิดสมุดทะเบียนพักการโอนหน่วยลงทุน เพื่อกำหนดสิทธิในการรับเงินปันผลในวันที่ 30 พฤศจิกายน 2552 นี้

[purinho]

ผมคำนวนตามเข้าใจของตัวเองนะ  ราคา ipo  10 บาท สัญญาเช่า 30 ปี
เท่ากับ 10/30  = .3333  ทุกปีมันควรจะลดปีละ .3333 ใช่ไหม จน 30 ปี มันก็เหลือ 0 บาท  ใครซื้อเกินจากนี้ซื้อของแพงแล้วล่ะ

[นักดูดาว]

ขอตอบแบบมั่วๆ นะครับ
สมมุติว่าตอนคุณจัด event ต้องการผลตอบแทนที่ 30% ดังนั้นเงินลงทุน 10 ลบ.ในตอนแรก พอสิ้นปีคาดว่าต้องกลายเป็น 13 ลบ. ---------(1)

เนื่องจากพื้นที่ที่เช่าสามารถสร้างรายได้ได้ 500*200*90% = 90,000 บาทต่อวัน หรือคิดที่ 30 วันจะได้ 2.7 ลบ. ต่อเดือน
หักต้นทุนดำเนินงานที่ 0.42 ลบ.ต่อเดือน (จาก 5 ลบ.ต่อปี)
ดังนั้นสินทรัพย์ชิ้นนี้สามารถสร้างเงินสดได้ 2.7-0.42 = 2.28 ลบ.ต่อเดือน
ผ่านไป 3 เดือน คุณรับเงินสดไป 2.28*3 = 6.84 ลบ.

ดังนั้น จาก (1) ถ้าคุณจะขายต่อ ก็ควรขายในราคาไม่ต่ำกว่า 13-6.84 = 6.16 ลบ. เพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่คาดไว้
(แต่คนที่ซื้อไป ยังได้รับเงินสดจากที่เช่าอีก 2.28*9 = 20.52 ลบ.)

ผมคิดเลขผิดป่าวหว่า

[นักดูดาว]

[quote="purinho"]ผมคำนวนตามเข้าใจของตัวเองนะ

[นักดูดาว]

ผมลองสมมุติโจทย์ให้ เพราะเราสามารถคิดมูลค่าของสินทรัพย์ได้หลายวิธี
ในกรณีของกองทุนอสังหาริมทรัพย์(หรืออสังหาริมทรัพย์)ที่มีกระแสเงินสดที่ไม่ผันผวนมากนักและมีความชัดเจนในการปันผล การคิดมูลค่าด้วยกระแสเงินสดจะยุติธรรมมากกว่ามูลค่าทางบัญชีหรือเปล่าครับ

[tt]

ถามคุณนักดูดาวบ้างนะครับ ทั้งสอง event เมื่อเวลาผ่านไป 10 ปี คิดว่ามูลค่าจะเหลือเท่าไรครับ

[นักดูดาว]

หมายถึงโจทย์ที่ผมตั้งใช่ไหมครับ

โจทย์แรก อายุการใช้งาน 20 ปี เวลาผ่านมา 10 ปี มูลค่าของตึกขึ้นกับ อัตราค่าเช่าหักด้วยค่าใช้จ่ายในขณะนั้นคิดลดด้วยอัตราดอกเบี้ยเป็นเวลา 10 ปีครับ ผมใช้วิธี DCF เหมือนคิดมูลค่าหุ้นน่ะครับ

โจทย์ที่สอง สัญญาเช่า 1 ปี มูลค่าเป็น 0 ตั้งแต่อายุครบ 1 ปีแล้วครับ

ถ้าถามเรื่องกองทุนอสังหาหมดอายุแล้วจะเป็นอย่างไรก็ 0 ครับ แต่ถ้าซื้อตอนนี้ ราคา 9 บาทกว่าๆ ปันผลประมาณ ปีละ 1 บาท เป็นเวลาจนหมดสัญญาเช่าจะคุ้มหรือไม่ ก็ลองใช้ IRR คิดดูครับ ว่าได้ตามที่ต้องการหรือเปล่า

[DemonInvesting]

ถ้าเป็น Leasehold ปันผลที่ได้มาในแต่ละปีก็คือส่วนของเงินต้นด้วย ... ดังนั้นถ้ากะว่าให้ได้เงินปันผลพอดีๆกับ ยอดเงินที่ต้องส่งบ้าน(เงินต้นบวกดอก) ในแต่ละงวดกันนี่ มันก็จะพอดีกันไปเลย...ยิ่งถ้าสามารถกู้แบบดอกคงที่สามสิบปีได้ ไม่รู้เดี่ยวนี้เอไอจียังมีให้กู้แบบนี้ไหม

Leasehold ถึงแม้ว่านานๆไป NAV จะลด แต่มันไม่ได้ลดเป็นเส้นตรงแบบเฉลี่ยรายปี ช่วงแรกๆบางทีอาจจะเพิ่มขึ้นด้วยถ้าอัตราดอกเบี้ยลดลง หรือ อัตราค่าเช่าสูงขึ้น แต่ที่แน่ๆ ถ้าสินทรัพย์ดี กำไรเป็นยอดเงินในแต่ละปีจะไม่ค่อยลดมีแต่จะเพิ่ม ทำให้เงินปันผลเป็นบาทที่ได้ก็จะไม่ลด อัตราเงินปันผลแต่ละปีก็จะเพิ่มขึ้นถ้า NAV และราคาในตลาดลดลง... ดังนั้นในกรณีนี้ถ้าจับคู่ระหว่างเงินปันผล กับ เงินต้นบวกดอกเีบี้ยกู้บ้านไว้ดีแล้ว ก็ไม่น่าจะมีปัญหาอะไร

แต่น่าเสียดายว่าตอนนี้แทบจะหากองทุนที่ให้ผลตอบแทนถึงสิบเปอร์เซนต์ไม่ได้เลย (เฉพาะผลตอบแทนที่ไม่รวมเงินต้น) อย่างพวก Freehold ก็ได้กัน แปดเปอร์เซนต์  Leasehold เห็นมีแต่ SPF มั้งที่ได้ถึงสิบเปอร์เซนต์ตัวเดียวเอง ซึ่งถ้าดอกเบี้ยเงินกู้ที่ซื้อบ้านไว้เป็นแบบลอยตัวก็จะมีความเสี่ยงพอสมควรทีเดียว เกิดดอกเบี้ยขึ้น แต่เรายังได้ปันผลเท่าเดิม มันก็จะไม่พอจ่าย แถมถ้าจะขายคืนในตลาดราคาก็มักจะลดลงด้วย น่าจะต้องระวังตรงส่วนนี้ด้วย