อยากลงทุนในกองทุนอสังหาครับ

[boybbcom]

แต่เห้นหลังๆออกมาหลายกองมากเลยครับ ไม่ทราบว่าต้องพิจารณาอะไรบ้างครับ ขอบคุณครับ

[Invisible hand]

ผมเคย post ใน greenbull  เผื่อว่าจะมีประโยชน์นะครับ

นักลงทุนหลายคนอาจจะคุ้นกับชื่อของกองทุนอสังหาริมทรัพย์  ประเภท 1   และเพิ่งมาได้ยินกันหนาหูในปีนี้    ดังนั้น    จึงขออธิบายเพื่อทำความเข้าใจในเบื้องต้นก่อนนะครับ    

ลักษณะทั่วไปของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ที่สำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. อนุญาตให้จัดตั้งนั้น   เป็นกองทุนปิด  กล่าวคือ   จะไม่รับซื้อคืนหน่วยลงทุน    และต้องมีเงินทุนขั้นต่ำไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท     โดยกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิในการเช่ารวมกันอย่างน้อยร้อยละ 75 ของสินทรัพย์สุทธิ (Net Asset Value: NAV)   และจะต้อง ดำเนินการก่อสร้างไปแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละ 80 และไม่อนุญาตให้กองทุนรวมซื้อที่ดินว่างเปล่า   และไม่สามารถก่อหนี้ได้     ทั้งนี้กองทุนรวมจะต้องถืออสังหาริมทรัพย์ไว้ไม่น้อยกว่า 1 ปี      ในส่วนของผลตอบแทนสำหรับผู้ถือหน่วยลงทุน     ก.ล.ต.ได้กำหนดไว้ว่า ในกรณีที่กองทุนรวมมีกำไรสุทธิในแต่ละปี บริษัทจัดการต้องจ่ายเงินปันผลแก่ผู้ถือหน่วยลงทุน ไม่น้อยกว่าร้องละ 90 ของกำไรสุทธิประจำปี    เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทุนปิดซึ่งผู้ถือหน่วยลงทุนไม่สามารถขายคืนกองทุนได้    ดังนั้น   เพื่อให้ผู้ถือหน่วยลงทุนสามารถขายเงินลงทุนและผู้สนใจกองทุนสามารถลงทุนหรือซื้อเพิ่มได้    ภายหลังการขายกองทุนฯ     กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์    โดยนักลงทุนสามารถทำรายการซื้อขาย ( bid-offer )  ได้เช่นเดียวกับการซื้อขายหุ้นสามัญตัวอื่นๆ    ( ที่มา :  ตลาดหลักทรัพย์ )

โดยส่วนใหญ่   กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะลงทุนในสินทรัพย์ประเภทต่างๆ ได้แก่  อาคารสำนักงาน   เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์   โรงงาน  ศูนย์การค้า  เป็นต้น     เนื่องจากการที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นเจ้าของสินทรัพย์หรือสิทธิการเช่า   ผู้ถือหน่วยลงทุนจึงเปรียบเหมือนกับการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ให้เช่านั้นๆ    โดยที่จะได้รับรายได้จากค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายในรูปแบบของเงินปันผลจากกองทุน    

คำถามที่พบบ่อยสำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์    

1. กองทุนอสังหาริมทรัพย์มีอายุกองทุนและมีการคืนเงินให้กับผู้ถือหน่วยในอนาคตเหมือนหุ้นกู้หรือไม่
คำตอบ    เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1  เป็นกองทุนที่ไม่มีการคืนเงินต้นเมื่อครบกำหนดเหมือนหุ้นกู้หรือพันธบัตรรัฐบาล    ซึ่งก็หมายความว่าเราจะสามารถถือกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไปได้เรื่อยๆ ตราบที่เราต้องการ    และหากผู้ถือกองทุนมีความต้องการขายกองทุนฯ ก็สามารถทำได้โดยขายผ่านตลาดหลักทรัพย์เช่นเดียวกับการขายหุ้นสามัญ

2 จะมีการรับประกันเงินปันผลจากกองทุนเป็น % ที่ผู้จัดจำหน่ายกองทุนให้ข้อมูลนั้นหรือไม่

คำตอบ    เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 นั้น     จะมีสถานะต่างจากหุ้นกู้หรือพันธบัตรตรงที่ผลตอบแทนที่ผู้ถือกองทุนได้รับคือ  เงินปันผล   ซึ่งต่างจากผู้ถือหุ้นกู้หรือพันธบัตรจะได้รับผลตอบแทนเป็นดอกเบี้ยคงที่ไปเรื่อยๆ จนครบอายุ      ดังนั้นเงินปันผลที่ทางผู้จัดจำหน่ายหรือกองทุนฯ ระบุไว้จะไม่ได้รับการรับประกันว่าจะต้องจ่ายเท่านั้นเท่านี้ตลอดไป    แม้ว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ 1 จะไม่มีการรับประกันผลตอบแทนในอนาคต    แต่ผู้จัดจำหน่ายกองทุนจะมีการประมาณผลตอบแทนที่คาดว่าผู้ถือกองทุนจะได้รับ   โดยจะมีการประมาณค่าเช่าที่ได้รับต่อหน่วยลงทุนเปรียบเทียบกับมูลค่าหน่วยลงทุน    โดยการประมาณค่าเช่าก็จะคิดจากค่าเช่าที่ได้รับจากสัญญาการเช่าในปัจจุบันเป็นสำคัญ
  ซึ่งหากจะเปรียบเทียบก็คล้ายๆ กับ     การที่เราซื้อตึกแถวหรือคอนโดมิเนียมให้เช่าที่มีผู้เช่าอยู่แล้ว    ซึ่งผู้ขายก็ไม่ได้รับประกันว่าผู้เช่ารายดังกล่าวจะต้องอยู่กับเราตลอดไปหรือจะต้องจ่ายค่าเช่าเท่านี้ตลอดไป     ราคาที่เราพอใจจะซื้อจะขึ้นอยู่กับค่าเช่าสินทรัพย์ในปัจจุบันเปรียบเทียบกับราคาสินทรัพย์ที่เราจ่ายไป
เงินปันผลในอนาคตจะขึ้นอยู่กับอัตราค่าเช่า ( rental rate )  และอัตราการเช่า ( occupancy rate )        ซึ่งทั้งสองปัจจัยนี้จะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจและอัตราเงินเฟ้อในอนาคต    ดังนั้นอัตราเงินปันผลจึงมีโอกาสทั้งเพิ่มขึ้นหรือลดลง    แต่อย่างไรก็ตาม      หากเรามองว่าในอนาคตอัตราเงินเฟ้อยังอยู่ในระดับที่เป็นบวกในอนาคตและเศรษฐกิจยังมีการเติบโต    ค่าเช่าหรืออัตราเงินปันผลของกองทุนน่าจะมีโอกาสที่จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ   มากกว่าที่จะลดลง      ซึ่งหากนักลงทุนที่มีอสังหาฯ ให้เช่า  เช่น ตึกแถว  คอนโดฯ  ก็จะทราบดีว่าในระยะยาว   ค่าเช่าน่าจะปรับขึ้นไปได้เรื่อยๆ  

3     การถือกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะมีโอกาสที่จะได้รับ capital gain หรือกำไรจากการเพิ่มขึ้นของราคากองทุนในอนาคตหรือไม่
คำตอบ    เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1  จะทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์   จึงสามารถมีการเคลื่อนไหวของราคาขึ้นลงได้เหมือนกับหุ้นสามัญ   ส่วนราคากองทุนฯ จะขึ้นหรือลงนั้น   น่าจะแปรผันกับการเพิ่มขึ้นหรือลดลงของการจ่ายปันผล   ซึ่งจะขึ้นอยู่กับการเพิ่มขึ้นหรือลดลงของอัตราค่าเช่า ( rental rate )    และอัตราการเช่า    ( occupancy rate )  ในอนาคต      จากราคาวัสดุก่อสร้างที่น่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ และราคาที่ดินที่น่าจะเพิ่มขึ้นในอนาคตจากกฎของ demand-supply  ที่ว่าประชากรของประเทศเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ  แต่ปริมาณที่ดินเท่าเดิม     จึงเป็นไปได้สูงมากที่ในระยะยาว   มูลค่าสินทรัพย์ของกองทุนควรจะเพิ่มขึ้นตามราคาค่าก่อสร้างและราคาที่ดินที่แพงขึ้น     ซึ่งหมายความว่าราคาหน่วยลงทุนที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ในระยะยาวก็น่าเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ    ดังนั้นเช่นเดียวกับการลงทุนหุ้นสามัญ      ผู้ถือกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะได้รับปันผลและมีโอกาสได้รับกำไรจากการเพิ่มขึ้นของราคาหน่วยลงทุนในอนาคต

4 กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองที่ดิน ( freehold ) กับถือสิทธิการเช่าที่ดิน ( leasehold )  ต่างกันอย่างไร
คำตอบ    กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่คือครองที่ดิน หรือ freehold  หมายว่าว่ากองทุนฯ จะมีกรรมสิทธิในที่ดินที่เป็นที่ตั้งของสินทรัพย์ให้เช่านั้นๆ     แต่หากเป็นกองทุนฯ ที่ถือสิทธิการเช่าที่ดิน  หรือ leasehold  แสดงว่ากองทุนฯ นั้นๆ มิได้เป็นเจ้าของที่ดิน  แต่ทำการเช่าที่ดินจากเจ้าของที่ดิน    โดยมีอายุสัญญาที่แน่นอน   และกองทุนจะต้องมีค่าใช้จ่ายเป็นค่าเช่าให้กับเจ้าของที่ดินตามที่ระบุไว้ในสัญญาการเช่า     ความเสี่ยงของกองทุนฯ ประเภท 1 ที่ถือสิทธิการเช่าที่ดิน หรือ leasehold  ก็คือความเสี่ยงที่ในสัญญาอาจจะระบุให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องจ่ายค่าเช่าที่ดินเพิ่มขึ้นในอนาคต  โดยเฉพาะเมื่อมีการต่อสัญญาฉบับใหม่     และความเสี่ยงจากการไม่ได้รับการต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินหลังหมดอายุสัญญาเช่าที่ดิน    แต่อย่างไรก็ตาม   แม้ว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์บางแห่งอาจจะเป็นลักษณะการถือสิทธิการเช่าที่ดิน    แต่เกือบทั้งหมดจะมีอายุสัญญาคงเหลือค่อนข้างยาว  เช่น 20-30 ปี   และอาจจะจะมีเงื่อนไขการต่ออายุสัญญาไปอีก 10-20 ปี     ดังนั้น  การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท leasehold  ผู้ลงทุนจะต้องศึกษาและเข้าใจถึงเงื่อนไขของสัญญาการเช่าที่ดินและอายุสัญญาการเช่าที่ดินคงเหลือ        เพื่อเป็นการชดเชยความเสี่ยงที่มากกว่า      กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นลักษณะถือสิทธิการเช่าที่ดินหรือ leasehold   ควรจะให้ผลตอบแทนที่สูงกว่ากองทุนที่เป็นเจ้าของที่ดินเอง       ดังนั้นหากกองทุนอสังหาริมทรัพย์   2 แห่งที่มีอัตราการจ่ายปันผลใกล้เคียงกัน    และสินทรัพย์ประเภทเดียวกัน    ผู้ลงทุนควรจะเลือกกองทุนที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน  

5 หากสินทรัพย์ที่อยู่ในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ดีจริง  ทำไมเจ้าของเดิมจึงขายออกมาให้กับกองทุนอสังหาริมทรัพย์
คำตอบ   เนื่องจากเจ้าของเดิมของอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทจดทะเบียนในหลักทรัพย์    การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่านั้นจำเป็นต้องใช้เงินลงทุนค่อนข้างสูง    ดังนั้นหากบริษัทจดทะเบียนที่มีธุรกิจหลักคือการสร้างอสังหาริมทรัพย์ให้เช่านั้นต้องการลงทุนเพิ่มก็จะต้องเพิ่มทุนจดทะเบียนหรือจะต้องกู้เงิน    กองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 เป็นทางเลือกใหม่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จะสามารถขยายธุรกิจได้โดยไม่ต้องเพิ่มทุนหรือกู้เงินเพิ่ม   โดยทำการขายสินทรัพย์ที่มีอยู่เดิมเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์   เพื่อให้ได้เงินทุนมาลงทุนในโครงการใหม่   โดยที่ส่วนใหญ่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเดิมจะยังมีเงินลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเดิมอยู่จำนวนหนึ่ง  เช่น  อาจจะลงทุนอยู่ 1 ใน 3  ของทุนจดทะเบียน      หากจะเปรียบเทียบก็เหมือนกับหากเราเป็นผู้ประกอบการมีเงินลงทุน 50 ล้าน   อาจจะสามารถสร้างตึกแถวให้เช่าได้ 20 ห้อง   หากเราไม่ขายตึกแถวนั้นออกไปบ้างเราก็ไม่สามารถลงทุนเพิ่มในโครงการใหม่ๆ ได้      ซึ่งหากเราขายตึกแถวให้เช่าออกไปเสีย 12 ห้อง  ก็อาจจะได้เงินลงทุนทั้งหมด 50 ล้านกลับมาเพื่อลงทุนในโครงการใหม่   และยังเหลืออีก 8 หลังเก็บไว้สำหรับเป็นรายได้ค่าเช่าในอนาคต   การขายตึกแถวออกไปของเราก็เปรียบเหมือนการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง

6. จำนวนขั้นต่ำในการซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 คือเท่าไหร่
คำตอบ    10,000 บาทขึ้นไป   ดังนั้นจะเห็นได้ว่า   ผู้ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ 1 จะสามารถเป็นเจ้าของสินทรัพย์ให้เช่าประเภทต่างๆ เช่น  อาคารสำนักงาน   เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์    ศูนย์การค้าหรือโรงงาน   โดยที่ไม่จำเป็นต้องเป็นเศรษฐีแต่อย่างไร

7. ใครจะเป็นคนบริหารจัดการสินทรัพย์ให้เช่าที่อยู่ในกองทุนอสังหาริมทรัพย์
คำตอบ     กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะแต่งตั้งผู้บริหารจัดการสินทรัพย์   ซึ่งจะทำหน้าที่เก็บค่าเช่า   ค่าบริการที่เกี่ยวข้องจากผู้เช่า   การหาผู้เช่าใหม่กรณีผู้เช่าเดิมย้ายออก    รวมไปถึงการดูแลรักษา  ซ่อมแซม   เพื่อให้สินทรัพย์ให้เช่าอยู่ในสภาพที่พร้อมให้เช่าตลอดเวลา     โดยผู้บริหารสินทรัพย์อาจจะแต่งตั้งให้เจ้าของสินทรัพย์เดิมซึ่งมีความสามารถในการบริหารจัดการสินทรัพย์นั้นๆ อยู่แล้วหรือแต่งตั้งให้ผู้บริหารสินทรัพย์มืออาชีพเข้ามาบริหารก็ได้     โดยกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องจ่ายค่าบริหารจัดการเป็นสัดส่วนเมื่อเทียบกับรายได้   เช่น 1% ของรายได้     หลายคนอาจจะคิดว่าหากซื้อสินทรัพย์ให้เช่าเองก็ไม่ต้องเสียค่าบริหารตรงนี้    แต่ให้ลองนึกถึงว่าหากเราเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ที่มีขนาด 50 ห้อง    แล้วแต่ละเดือนจะต้องคอยตามเก็บค่าเช่า    หาผู้เช่าใหม่กรณีผู้เช่าเดิมย้ายออก    ซ่อมแซมดูแลรักษา   ก็คงจะประสบความยากลำบากและไม่มีค่อยเวลาไปทำงานประจำอย่างแน่นอน

8. การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ จะต้องคำนึงถึงปัจจัยอะไรบ้าง
คำตอบ    ปัจจัยแรกที่จะต้องพิจารณาคือ  กองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือเป็นการถือสิทธิการเช่า     ซึ่งหากกองทุนฯ ถือสิทธิการเช่า   จะต้องมีผลตอบแทนที่สูงในระดับหนึ่งเพื่อให้คุ้มค่ากับความเสี่ยงที่มากกว่า    

ปัจจัยที่ 2    คือ  คุณภาพของสินทรัพย์     สินทรัพย์ที่ให้เช่าควรอยู่ในทำเลที่มีความได้เปรียบ   เช่น  หากเป็นอาคารสำนักงานก็ควรอยู่ในย่านธุรกิจ   การคมนาคมสะดวก     หากเป็นศูนย์การค้าก็ควรอยู่ใกล้ชุมชน  และเป็นผู้นำในธุรกิจ       นอกจากนี้สินทรัพย์จะต้องมีการดูแลรักษา  และซ่อมแซมอย่างต่อเนื่อง       นอกจากนี้   สภาพภูมิศาสตร์ที่ตั้งของสินทรัพย์ก็มีผลต่อการพิจารณาเช่นกัน   เช่น  อาคารที่ตั้งอยู่ริมทะเลจะมีอายุการใช้งานต่ำกว่าปกติ    และควรพิจารณาถึงความเสี่ยงของที่ตั้งอาคารว่ามีความเสี่ยงต่อภัยธรรมชาติ เช่น แผ่นดินไหว  พายุไต้ฝุ่นหรือคลื่นสึนามิหรือไม่   ซึ่งโดยทั่วไป  สินทรัพย์ที่เป็นตึกสูง ( high rise )  ก็จะมีความเสี่ยงต่อภัยธรรมชาติกว่าโครงการที่เป็นแนวราบ ( low rise )    นอกจากนี้ควรจะสอบถามถึงเงื่อนไขการประกันภัยของสินทรัพย์นั้นๆ  ด้วย

ปัจจัยที่ 3  คือ  การบริหารจัดการสินทรัพย์     เนื่องจากเงินปันผลในอนาคตจะขึ้นอยู่กับค่าเช่าและอัตราการเช่าของสินทรัพย์นั้นๆ    ดังนั้น  หากสินทรัพย์มีการบริหารจัดการที่ดี   โอกาสที่จะสามารถปรับเพิ่มค่าเช่าในอนาคตก็จะมีมากตามไปด้วย     ดังนั้นเราจะต้องพิจารณาประวัติการบริหารของผู้บริหารสินทรัพย์นั้นๆ  ด้วย   ซึ่งหากเจ้าของสินทรัพย์เดิมเป็นผู้บริหาร    ซึ่งที่ผ่านมาส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์    จะต้องพิจารณาว่าบริษัทดังกล่าวมีการบริหารจัดการและมีผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้นในอดีตดีเพียงใด   และมีความโปร่งใสเพียงใด    

ปัจจัยที่ 4 คือ  ผลตอบแทนของกองทุน    เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์แต่ละกองทุนจะมีการจ่ายเงินปันผลในอัตราที่ไม่เท่ากัน   ดังนั้นผู้ซื้อหน่วยลงทุนจะต้องเปรียบเทียบอัตราเงินปันผลของแต่ละกองทุนอสังหาริมทรัพย์      นอกจากจะเปรียบเทียบระหว่างกองทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วยกันเองแล้ว    ก็ควรจะเปรียบเทียบกับโอกาสการลงทุนหรือการออมอื่นๆ  เช่น  ดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร  ผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลหรือหุ้นกู้     อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยและอัตราเงินปันผลของตลาดหลักทรัพย์    การเปรียบเทียบกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเอง    รวมไปถึงการเปรียบเทียบกับอัตราเงินเฟ้อ      ผลตอบแทนจากเงินปันผลของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ควรจะสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารและผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลเนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงสูงกว่า         นอกจากนี้  และ เพื่อเป็นการรักษามูลค่าของเงินลงทุน   ผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ควรจะต้องสูงกว่าอัตราเงินเฟ้อ

ปัจจัยที่ 5  ความเสี่ยงจากการลดลงของจำนวนผู้เช่า     ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลรายละเอียดของผู้เช่าสินทรัพย์นั้นๆ  ว่ามีความเสี่ยงมากน้อยเพียงใด    กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ดีควรจะมีการกระจายของผู้เช่า   ไม่ควรพึ่งพิงกับผู้เช่ารายใหญ่รายใดรายหนึ่ง  หรือกลุ่มใดกลุ่มหนึ่งมากเกินไป     โดยเฉพาะหากผู้เช่ารายนั้นๆ มิได้เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในกองทุนฯ    และควรสอบถามถึงอายุสัญญาคงเหลือโดยเฉลี่ยของผู้เช่า     โดยสินทรัพย์ที่มีสัญญาเช่าระยะยาวจะมีความเสี่ยงต่ำกว่าสินทรัพย์ที่มีสัญญาการเช่าระยะสั้น     นอกจากนี้    หากกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ  มีการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในหลายอาคารหรือหลายทำเลที่ตั้ง     ก็จะลดความเสี่ยงในการลงทุนได้เป็นอย่างดี    เนื่องจากบางครั้งอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงในสภาพแวดล้อมของสินทรัพย์ที่เราไม่สามารถควบคุมได้    เช่น    ในกรณีของศูนย์การค้าหรืออาคารสำนักงาน     หากมีการสร้างสะพานข้ามแยกผ่านหน้าโครงการ   หรือการเปลี่ยนแนวทางการเดินรถเป็นแบบ one-way    ก็ทำให้การไหลผ่านของรถ ( traffic ) น้อยลงได้

ปัจจัยที่ 6  กองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ มีการกันค่าเช่าส่วนหนึ่งมาเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับการซ่อมแซมหรือการตกแต่งครั้งใหญ่ๆ ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต หรือที่เรียกว่า sinking fund  หรือไม่        เนื่องจากสินทรัพย์ให้เช่าบางประเภท  เช่น  เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์    โรงแรม    อาคารสำนักงาน  เมื่อเวลาผ่านไปในระดับหนึ่งจะต้องมีค่าใช้จ่ายในการตกแต่งหรือซ่อมแซมในบางปีที่จะมากกว่าปกติ  ซึ่งเรียกว่า hard renovation  ซึ่งจะเกิดขึ้นทุกๆ  5-10 ปี    รวมไปถึงการก่อสร้างใหม่เมื่อสินทรัพย์ที่เป็นอาคารหมดอายุการใช้งาน   ดังนั้นผู้ลงทุนควรจะสอบถามและศึกษารายละเอียดว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์มีการตั้งสำรองเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายดังกล่าวในอนาคตหรือไม่  มากน้อยเพียงใด      โดยสินทรัพย์ประเภทโรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ควรจะมีการตั้งสำรองค่าใช้จ่ายดังกล่าวในอัตราที่สูง      อาคารสำนักงานและศูนย์การค้าควรมีการตั้งสำรองในระดับปานกลาง    ส่วนโรงงานให้เช่าหรือคลังสินค้าซึ่งไม่ต้องมีการตกแต่งซ่อมแซมมากนักก็อาจจะมีการตั้งสำรองต่ำกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ ได้

9. ใครที่เหมาะจะเป็นผู้ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1
คำตอบ   สำหรับนักลงทุนทั่วไป   ผู้ที่น่าจะศึกษาโอกาสในการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ควรจะเป็นผู้มีเงินออมที่กำลังจะหาโอกาสการลงทุนในระยะยาวที่น่าจะให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าเงินฝากธนาคาร     โดยผู้ลงทุนก็ยังจะต้องมีความจำเป็นจะต้องมีเงินฝากธนาคารไว้ส่วนหนึ่งเพื่อใช้สำหรับรายจ่ายต่างๆ ที่จำเป็นและสำหรับค่าใช้จ่ายฉุกเฉินในอนาคต   และนำเงินสดส่วนเกินในการหาช่องทางในการลงทุนใหม่ๆ   ซึ่งการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ  เนื่องจากในปัจจุบัน  กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะให้อัตราปันผลระหว่าง  5-8%  ซึ่งเป็นผลตอบแทนที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารซึ่งอยู่ในระดับ 1-2% ค่อนข้างมาก   และกองทุนอสังหาริมทรัพย์มีรายได้จากค่าเช่าซึ่งมีความแน่นอนในระดับหนึ่ง       สำหรับนักลงทุนสถาบันที่น่าจะศึกษาโอกาสในการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์   คือ   นักลงทุนสถาบันที่มีการบริหารเงินออมในระยะยาว    เช่น  บริษัทประกันชีวิต    กองทุนบำเหน็จบำนาญ   และกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ

10   กองทุนอสังหาริมทรัพย์มีเงินปันผลสูงก็จริง    แต่ลงทุนในหุ้นไม่ดีกว่าหรือ  ก็มีปันผลเหมือนกัน    บางตัวปันผลเกือบ 10%    และหุ้นบางตัวก็วิ่งขึ้นเป็นเท่าตัว
คำตอบ   จากข้อมูลในอดีต    แม้ว่าหุ้นหลายตัวจะสามารถให้ผลตอบแทนกับผู้ลงทุนมากถึง 100-1000%   แต่ก็มีหุ้นจำนวนไม่น้อยที่ต้องถูกลดทุน   และล้มหายตายจากไป    หรือแม้กระทั่งหุ้นหลายตัวที่เคยมีการจ่ายเงินปันผลที่สูง   แต่ปัจจุบันก็ประสบปัญหาขาดทุนและไม่สามารถจ่ายเงินปันผลได้     เนื่องจากหุ้นสามัญในตลาดหลักทรัพย์ส่วนใหญ่มีรายได้จากการขาย    ซึ่งมีความผันผวนตามภาวะเศรษฐกิจและสภาพแวดล้อมทางธุรกิจค่อนข้างสูง       ต่างจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้หลักมาจากค่าเช่า   ซึ่งเป็นรายได้ที่มีความต่อเนื่องและมีความแน่นอนค่อนข้างสูง     แม้ว่าในช่วงเศรษฐกิจขาลง   รายได้จากค่าเช่าอาจจะไม่เพิ่มขึ้นหรืออาจจะลดน้อยลงไปบ้าง    แต่เราจะเห็นได้ว่า  หากสินทรัพย์ที่ให้เช่า เช่น  อาคารสำนักงาน   อพาร์ตเมนต์    ศูนย์การค้า   หรือโรงงานอยู่ในทำเลที่ดีและคุณภาพของสินทรัพย์ที่ดีในระดับหนึ่งแล้ว   ก็จะยังมีผู้เช่าอยู่ค่อนข้างมากแม้ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ     อย่างแย่ที่สุดกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็ยังเป็นเจ้าของที่ดินหรืออาคารที่ยังมีมูลค่าในตัว    นอกจากนี้   การที่มีข้อกำหนดของทางก.ล.ต.  ที่ห้ามกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1  ก่อหนี้ด้วยแล้วจึงไม่มีความเสี่ยงทางการเงินจึงทำให้โอกาสที่กองทุนจะถูกฟ้องล้มละลายหรือโอกาสที่มูลค่ากองทุนจะเหลือ 0 นั้นแทบจะไม่มีเลย     ดังนั้น   การลงทุนในหุ้นสามัญกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์จึงมีความเสี่ยงที่ต่างกันและไม่ควรนำมาเปรียบเทียบผลตอบแทนกันโดยตรง

11  ข้้อดีของการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1  เปรียบเทียบกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเองมีอะไรบ้าง
คำตอบ   การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1  มีข้อดีหลายประการเมื่อเปรียบเทียบกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าโดยตรง   อาทิเช่น
-   ไม่มีความจำเป็นต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก    ในกรณีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า  ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดเล็ก เช่น  ตึกแถว  คอนโดมิเนียม  ที่ดินให้เช่า   ก็จะต้องใช้เงินหลักแสนบาทขึ้นไป     หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น อาคารสำนักงาน  อพาร์ตเมนต์  ศูนย์การค้า   โรงงาน   ก็จะต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก     จากการที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์กอง 1 ได้กำหนดวงเงินลงทุนขั้นต่ำไว้ 10,000 บาท   จึงทำให้เป็นโอกาสที่ผู้ลงทุนสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าประเภทต่างๆ โดยที่ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก
-   กองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1  มีสภาพคล่องสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ   เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 จะเข้าจดทะเบียนทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์   จึงทำให้ผู้ลงทุนสามารถซื้อขายได้ง่ายและรวดเร็ว   และเสียค่าใช้จ่ายในการขายเท่ากับค่าคอมมิสชั่นของการซื้อขายหลักทรัพย์ทั่วไปคือ 0.25%     ซึ่งต่างจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์เอง  ซึ่งหากต้องการขายออกไป    จะมีความยุ่งยากและล่าช้ากว่า   อีกทั้งยังต้องเสียค่าใช้จ่ายต่างๆ อีกจำนวนมาก  ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการโอน 2%  หรือค่านายหน้าที่เกิดขึ้นจากการขาย
-   กองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 ได้รับการยกเว้นภาษี   เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีทำให้ไม่ต้องเสียภาษีรายได้จากการให้เช่า   ซึ่งจะทำให้เงินปันผลที่ผู้ถือกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 ได้รับจะได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้   ซึ่งต่างจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเองซึ่งจะต้องเสียภาษีเงินได้จากค่าเช่า
-   ไม่ต้องเสียเวลาในการดูแลและบริหารสินทรัพย์    เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 จะแต่งตั้งผู้บริหารสินทรัพย์   ซึ๋งจะทำหน้าที่ตั้งแต่การหาผู้เช่า   การเก็บค่าเช่าและบริการ   การดูแล   บำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ให้อยู่ในสภาพที่พร้อมให้เช่าตลอดเวลา  
-   กองทุนอสังหาริมทรัพย์มีการกระจายความเสี่ยงที่ดีกว่า    เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าขนาดใหญ่   ที่มีผู้เช่าจำนวนมากราย   ดังนั้นจึงมีการกระจายความเสี่ยงของผู้เช่าที่ดีกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง   ซึ่งหากมีผู้เช่ารายใดรายหนึ่งย้ายออกหรือไม่ชำระค่าเช่า   ก็จะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก      ซึ่งนักลงทุนทั่วไปหากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเองอาจจะมีความสามารถในการลงทุนเพียง 1-2 แห่ง   ซึ่งหากมีผู้เช่ารายใดรายหนึ่งย้ายออกหรือไม่ชำระค่าเช่า   ก็จะได้รับผลกระทบจากค่าเช่าที่ลดลงค่อนข้างมาก

[BKP]

ขออนุญาต คุณ invisible hand เสริมความคิดส่วนตัวหน่อยนะ จากที่สังเกตกองอสังหา มาพักหนึ่ง กองอสังหาบ้านเราส่วนใหญ่เป็นกองเล็กๆ ตปท มีข้อจำกัดในการลง ทำให้ไม่มีสภาพคล่องนัก ราคามักจะไหลลงต่ำกว่า nav ถ้าเป็นนักลงทุนระยะยาว ไม่มีความอ่อนไหวต่อราคาตลาดนัก แต่มองที่ผลตอบแทนในระยะยาว ก็คงไม่ต้องห่วงอะไรมากกับการเลือกกองทุนอสังหาบ้านเรา (แต่ต้องพิจารณาเรื่องต่างๆ ที่คุณ IH บอกมาข้างต้นด้วย) แต่ถ้าเป็นพวกหวั่นไหวง่ายต่อราคาคตลาด ณ ตอน IPO คงต้องพิจารณาถึงขนาดของกองทุน หรือ แผนที่ชัดเจนของกองทุนในการขยายขนาดด้วย
ไม่รู้ว่า คุณ IH มีความคิดเห็นยังไงบ้าง แต่ส่วนตัวมองว่า ถ้าบ้านเราขยันออกแต่กองเล็กๆ ไปเรื่อยๆ สภาพคล่องยังคงเป็นปัญหา สักวันอาจได้เห็นมีการ merge กองทุนในเครื่อเดียวกัน หรือ กองที่มีทรพัย์สินคลายๆ กันในอนาคตบ้างละ

[xcha]

ขอบคุณคุณ IH มากครับ ที่ post บทความดีๆให้อ่าน