ช่วยแนะนำเรื่องกองทุน อสังหาริมทรัพย์ทีคับ

[nanosec]

ช่วยแนะนำเรื่องกองทุน อสังหาริมทรัพย์ทีคับ
เห็นว่าได้ผลตอบแทน ประมาณ 7% พี่ๆคิดว่าดีหรือป่าวคับ แล้วมันสามารถเอาไปลดหย่อนภาษีได้หรือป่าวคับ
แล้วมีกองทุนอะไรอีกหรือป่าวที่ได้ผลตอบแทนประมาณ 7-8 % แล้วสามารถลดหย่อนภาษีได้คับ

[bigshow]

ลงทุนหลายคนอาจจะคุ้นกับชื่อของกองทุนอสังหาริมทรัพย์  ประเภท 1   และเพิ่งมาได้ยินกันหนาหูในปีนี้    ดังนั้น    จึงขออธิบายเพื่อทำความเข้าใจในเบื้องต้นก่อนนะครับ    

ลักษณะทั่วไปของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ที่สำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. อนุญาตให้จัดตั้งนั้น   เป็นกองทุนปิด  กล่าวคือ   จะไม่รับซื้อคืนหน่วยลงทุน    และต้องมีเงินทุนขั้นต่ำไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท     โดยกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิในการเช่ารวมกันอย่างน้อยร้อยละ 75 ของสินทรัพย์สุทธิ (Net Asset Value: NAV)   และจะต้อง ดำเนินการก่อสร้างไปแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละ 80 และไม่อนุญาตให้กองทุนรวมซื้อที่ดินว่างเปล่า   และไม่สามารถก่อหนี้ได้     ทั้งนี้กองทุนรวมจะต้องถืออสังหาริมทรัพย์ไว้ไม่น้อยกว่า 1 ปี      ในส่วนของผลตอบแทนสำหรับผู้ถือหน่วยลงทุน     ก.ล.ต.ได้กำหนดไว้ว่า ในกรณีที่กองทุนรวมมีกำไรสุทธิในแต่ละปี บริษัทจัดการต้องจ่ายเงินปันผลแก่ผู้ถือหน่วยลงทุน ไม่น้อยกว่าร้องละ 90 ของกำไรสุทธิประจำปี    เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทุนปิดซึ่งผู้ถือหน่วยลงทุนไม่สามารถขายคืนกองทุนได้    ดังนั้น   เพื่อให้ผู้ถือหน่วยลงทุนสามารถขายเงินลงทุนและผู้สนใจกองทุนสามารถลงทุนหรือซื้อเพิ่มได้    ภายหลังการขายกองทุนฯ     กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์    โดยนักลงทุนสามารถทำรายการซื้อขาย ( bid-offer )  ได้เช่นเดียวกับการซื้อขายหุ้นสามัญตัวอื่นๆ    ( ที่มา :  ตลาดหลักทรัพย์ )

โดยส่วนใหญ่   กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะลงทุนในสินทรัพย์ประเภทต่างๆ ได้แก่  อาคารสำนักงาน   เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์   โรงงาน  ศูนย์การค้า  เป็นต้น     เนื่องจากการที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นเจ้าของสินทรัพย์หรือสิทธิการเช่า   ผู้ถือหน่วยลงทุนจึงเปรียบเหมือนกับการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ให้เช่านั้นๆ    โดยที่จะได้รับรายได้จากค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายในรูปแบบของเงินปันผลจากกองทุน    

คำถามที่พบบ่อยสำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์    

1. กองทุนอสังหาริมทรัพย์มีอายุกองทุนและมีการคืนเงินให้กับผู้ถือหน่วยในอนาคตเหมือนหุ้น***้หรือไม่
คำตอบ    เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1  เป็นกองทุนที่ไม่มีการคืนเงินต้นเมื่อครบกำหนดเหมือนหุ้น***้หรือพันธบัตรรัฐบาล    ซึ่งก็หมายความว่าเราจะสามารถถือกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไปได้เรื่อยๆ ตราบที่เราต้องการ    และหากผู้ถือกองทุนมีความต้องการขายกองทุนฯ ก็สามารถทำได้โดยขายผ่านตลาดหลักทรัพย์เช่นเดียวกับการขายหุ้นสามัญ

2 จะมีการรับประกันเงินปันผลจากกองทุนเป็น % ที่ผู้จัดจำหน่ายกองทุนให้ข้อมูลนั้นหรือไม่

คำตอบ    เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 นั้น     จะมีสถานะต่างจากหุ้น***้หรือพันธบัตรตรงที่ผลตอบแทนที่ผู้ถือกองทุนได้รับคือ  เงินปันผล   ซึ่งต่างจากผู้ถือหุ้น***้หรือพันธบัตรจะได้รับผลตอบแทนเป็นดอกเบี้ยคงที่ไปเรื่อยๆ จนครบอายุ      ดังนั้นเงินปันผลที่ทางผู้จัดจำหน่ายหรือกองทุนฯ ระบุไว้จะไม่ได้รับการรับประกันว่าจะต้องจ่ายเท่านั้นเท่านี้ตลอดไป    แม้ว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ 1 จะไม่มีการรับประกันผลตอบแทนในอนาคต    แต่ผู้จัดจำหน่ายกองทุนจะมีการประมาณผลตอบแทนที่คาดว่าผู้ถือกองทุนจะได้รับ   โดยจะมีการประมาณค่าเช่าที่ได้รับต่อหน่วยลงทุนเปรียบเทียบกับมูลค่าหน่วยลงทุน    โดยการประมาณค่าเช่าก็จะคิดจากค่าเช่าที่ได้รับจากสัญญาการเช่าในปัจจุบันเป็นสำคัญ
 ซึ่งหากจะเปรียบเทียบก็คล้ายๆ กับ     การที่เราซื้อตึกแถวหรือคอนโดมิเนียมให้เช่าที่มีผู้เช่าอยู่แล้ว    ซึ่งผู้ขายก็ไม่ได้รับประกันว่าผู้เช่ารายดังกล่าวจะต้องอยู่กับเราตลอดไปหรือจะต้องจ่ายค่าเช่าเท่านี้ตลอดไป     ราคาที่เราพอใจจะซื้อจะขึ้นอยู่กับค่าเช่าสินทรัพย์ในปัจจุบันเปรียบเทียบกับราคาสินทรัพย์ที่เราจ่ายไป
เงินปันผลในอนาคตจะขึ้นอยู่กับอัตราค่าเช่า ( rental rate )  และอัตราการเช่า ( occupancy rate )        ซึ่งทั้งสองปัจจัยนี้จะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจและอัตราเงินเฟ้อในอนาคต    ดังนั้นอัตราเงินปันผลจึงมีโอกาสทั้งเพิ่มขึ้นหรือลดลง    แต่อย่างไรก็ตาม      หากเรามองว่าในอนาคตอัตราเงินเฟ้อยังอยู่ในระดับที่เป็นบวกในอนาคตและเศรษฐกิจยังมีการเติบโต    ค่าเช่าหรืออัตราเงินปันผลของกองทุนน่าจะมีโอกาสที่จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ   มากกว่าที่จะลดลง      ซึ่งหากนักลงทุนที่มีอสังหาฯ ให้เช่า  เช่น ตึกแถว  คอนโดฯ  ก็จะทราบดีว่าในระยะยาว   ค่าเช่าน่าจะปรับขึ้นไปได้เรื่อยๆ  

3     การถือกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะมีโอกาสที่จะได้รับ capital gain หรือกำไรจากการเพิ่มขึ้นของราคากองทุนในอนาคตหรือไม่
คำตอบ    เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1  จะทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์   จึงสามารถมีการเคลื่อนไหวของราคาขึ้นลงได้เหมือนกับหุ้นสามัญ   ส่วนราคากองทุนฯ จะขึ้นหรือลงนั้น   น่าจะแปรผันกับการเพิ่มขึ้นหรือลดลงของการจ่ายปันผล   ซึ่งจะขึ้นอยู่กับการเพิ่มขึ้นหรือลดลงของอัตราค่าเช่า ( rental rate )    และอัตราการเช่า    ( occupancy rate )  ในอนาคต      จากราคาวัสดุก่อสร้างที่น่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ และราคาที่ดินที่น่าจะเพิ่มขึ้นในอนาคตจากกฎของ demand-supply  ที่ว่าประชากรของประเทศเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ  แต่ปริมาณที่ดินเท่าเดิม     จึงเป็นไปได้สูงมากที่ในระยะยาว   มูลค่าสินทรัพย์ของกองทุนควรจะเพิ่มขึ้นตามราคาค่าก่อสร้างและราคาที่ดินที่แพงขึ้น     ซึ่งหมายความว่าราคาหน่วยลงทุนที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ในระยะยาวก็น่าเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ    ดังนั้นเช่นเดียวกับการลงทุนหุ้นสามัญ      ผู้ถือกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะได้รับปันผลและมีโอกาสได้รับกำไรจากการเพิ่มขึ้นของราคาหน่วยลงทุนในอนาคต

4 กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองที่ดิน ( freehold ) กับถือสิทธิการเช่าที่ดิน ( leasehold )  ต่างกันอย่างไร
คำตอบ    กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่คือครองที่ดิน หรือ freehold  หมายว่าว่ากองทุนฯ จะมีกรรมสิทธิในที่ดินที่เป็นที่ตั้งของสินทรัพย์ให้เช่านั้นๆ     แต่หากเป็นกองทุนฯ ที่ถือสิทธิการเช่าที่ดิน  หรือ leasehold  แสดงว่ากองทุนฯ นั้นๆ มิได้เป็นเจ้าของที่ดิน  แต่ทำการเช่าที่ดินจากเจ้าของที่ดิน    โดยมีอายุสัญญาที่แน่นอน   และกองทุนจะต้องมีค่าใช้จ่ายเป็นค่าเช่าให้กับเจ้าของที่ดินตามที่ระบุไว้ในสัญญาการเช่า     ความเสี่ยงของกองทุนฯ ประเภท 1 ที่ถือสิทธิการเช่าที่ดิน หรือ leasehold  ก็คือความเสี่ยงที่ในสัญญาอาจจะระบุให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องจ่ายค่าเช่าที่ดินเพิ่มขึ้นในอนาคต  โดยเฉพาะเมื่อมีการต่อสัญญาฉบับใหม่     และความเสี่ยงจากการไม่ได้รับการต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินหลังหมดอายุสัญญาเช่าที่ดิน    แต่อย่างไรก็ตาม   แม้ว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์บางแห่งอาจจะเป็นลักษณะการถือสิทธิการเช่าที่ดิน    แต่เกือบทั้งหมดจะมีอายุสัญญาคงเหลือค่อนข้างยาว  เช่น 20-30 ปี   และอาจจะจะมีเงื่อนไขการต่ออายุสัญญาไปอีก 10-20 ปี     ดังนั้น  การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท leasehold  ผู้ลงทุนจะต้องศึกษาและเข้าใจถึงเงื่อนไขของสัญญาการเช่าที่ดินและอายุสัญญาการเช่าที่ดินคงเหลือ        เพื่อเป็นการชดเชยความเสี่ยงที่มากกว่า      กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นลักษณะถือสิทธิการเช่าที่ดินหรือ leasehold   ควรจะให้ผลตอบแทนที่สูงกว่ากองทุนที่เป็นเจ้าของที่ดินเอง       ดังนั้นหากกองทุนอสังหาริมทรัพย์   2 แห่งที่มีอัตราการจ่ายปันผลใกล้เคียงกัน    และสินทรัพย์ประเภทเดียวกัน    ผู้ลงทุนควรจะเลือกกองทุนที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน  

5 หากสินทรัพย์ที่อยู่ในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ดีจริง  ทำไมเจ้าของเดิมจึงขายออกมาให้กับกองทุนอสังหาริมทรัพย์
คำตอบ   เนื่องจากเจ้าของเดิมของอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทจดทะเบียนในหลักทรัพย์    การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่านั้นจำเป็นต้องใช้เงินลงทุนค่อนข้างสูง    ดังนั้นหากบริษัทจดทะเบียนที่มีธุรกิจหลักคือการสร้างอสังหาริมทรัพย์ให้เช่านั้นต้องการลงทุนเพิ่มก็จะต้องเพิ่มทุนจดทะเบียนหรือจะต้อง***้เงิน    กองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 เป็นทางเลือกใหม่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จะสามารถขยายธุรกิจได้โดยไม่ต้องเพิ่มทุนหรือ***้เงินเพิ่ม   โดยทำการขายสินทรัพย์ที่มีอยู่เดิมเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์   เพื่อให้ได้เงินทุนมาลงทุนในโครงการใหม่   โดยที่ส่วนใหญ่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเดิมจะยังมีเงินลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเดิมอยู่จำนวนหนึ่ง  เช่น  อาจจะลงทุนอยู่ 1 ใน 3  ของทุนจดทะเบียน      หากจะเปรียบเทียบก็เหมือนกับหากเราเป็นผู้ประกอบการมีเงินลงทุน 50 ล้าน   อาจจะสามารถสร้างตึกแถวให้เช่าได้ 20 ห้อง   หากเราไม่ขายตึกแถวนั้นออกไปบ้างเราก็ไม่สามารถลงทุนเพิ่มในโครงการใหม่ๆ ได้      ซึ่งหากเราขายตึกแถวให้เช่าออกไปเสีย 12 ห้อง  ก็อาจจะได้เงินลงทุนทั้งหมด 50 ล้านกลับมาเพื่อลงทุนในโครงการใหม่   และยังเหลืออีก 8 หลังเก็บไว้สำหรับเป็นรายได้ค่าเช่าในอนาคต   การขายตึกแถวออกไปของเราก็เปรียบเหมือนการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง

6. จำนวนขั้นต่ำในการซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 คือเท่าไหร่
คำตอบ    10,000 บาทขึ้นไป   ดังนั้นจะเห็นได้ว่า   ผู้ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ 1 จะสามารถเป็นเจ้าของสินทรัพย์ให้เช่าประเภทต่างๆ เช่น  อาคารสำนักงาน   เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์    ศูนย์การค้าหรือโรงงาน   โดยที่ไม่จำเป็นต้องเป็นเศรษฐีแต่อย่างไร

7. ใครจะเป็นคนบริหารจัดการสินทรัพย์ให้เช่าที่อยู่ในกองทุนอสังหาริมทรัพย์
คำตอบ     กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะแต่งตั้งผู้บริหารจัดการสินทรัพย์   ซึ่งจะทำหน้าที่เก็บค่าเช่า   ค่าบริการที่เกี่ยวข้องจากผู้เช่า   การหาผู้เช่าใหม่กรณีผู้เช่าเดิมย้ายออก    รวมไปถึงการดูแลรักษา  ซ่อมแซม   เพื่อให้สินทรัพย์ให้เช่าอยู่ในสภาพที่พร้อมให้เช่าตลอดเวลา     โดยผู้บริหารสินทรัพย์อาจจะแต่งตั้งให้เจ้าของสินทรัพย์เดิมซึ่งมีความสามารถในการบริหารจัดการสินทรัพย์นั้นๆ อยู่แล้วหรือแต่งตั้งให้ผู้บริหารสินทรัพย์มืออาชีพเข้ามาบริหารก็ได้     โดยกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องจ่ายค่าบริหารจัดการเป็น***ส่วนเมื่อเทียบกับรายได้   เช่น 1% ของรายได้     หลายคนอาจจะคิดว่าหากซื้อสินทรัพย์ให้เช่าเองก็ไม่ต้องเสียค่าบริหารตรงนี้    แต่ให้ลองนึกถึงว่าหากเราเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ที่มีขนาด 50 ห้อง    แล้วแต่ละเดือนจะต้องคอยตามเก็บค่าเช่า    หาผู้เช่าใหม่กรณีผู้เช่าเดิมย้ายออก    ซ่อมแซมดูแลรักษา   ก็คงจะประสบความยากลำบากและไม่มีค่อยเวลาไปทำงานประจำอย่างแน่นอน

8. การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ จะต้องคำนึงถึงปัจจัยอะไรบ้าง
คำตอบ    ปัจจัยแรกที่จะต้องพิจารณาคือ  กองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือเป็นการถือสิทธิการเช่า     ซึ่งหากกองทุนฯ ถือสิทธิการเช่า   จะต้องมีผลตอบแทนที่สูงในระดับหนึ่งเพื่อให้คุ้มค่ากับความเสี่ยงที่มากกว่า    

ปัจจัยที่ 2    คือ  คุณภาพของสินทรัพย์     สินทรัพย์ที่ให้เช่าควรอยู่ในทำเลที่มีความได้เปรียบ   เช่น  หากเป็นอาคารสำนักงานก็ควรอยู่ในย่านธุรกิจ   การคมนาคมสะดวก     หากเป็นศูนย์การค้าก็ควรอยู่ใกล้ชุมชน  และเป็นผู้นำในธุรกิจ       นอกจากนี้สินทรัพย์จะต้องมีการดูแลรักษา  และซ่อมแซมอย่างต่อเนื่อง       นอกจากนี้   สภาพภูมิศาสตร์ที่ตั้งของสินทรัพย์ก็มีผลต่อการพิจารณาเช่นกัน   เช่น  อาคารที่ตั้งอยู่ริมทะเลจะมีอายุการใช้งานต่ำกว่าปกติ    และควรพิจารณาถึงความเสี่ยงของที่ตั้งอาคารว่ามีความเสี่ยงต่อภัยธรรมชาติ เช่น แผ่นดินไหว  พายุไต้ฝุ่นหรือคลื่นสึนามิหรือไม่   ซึ่งโดยทั่วไป  สินทรัพย์ที่เป็นตึกสูง ( high rise )  ก็จะมีความเสี่ยงต่อภัยธรรมชาติกว่าโครงการที่เป็นแนวราบ ( low rise )    นอกจากนี้ควรจะสอบถามถึงเงื่อนไขการประกันภัยของสินทรัพย์นั้นๆ  ด้วย

ปัจจัยที่ 3  คือ  การบริหารจัดการสินทรัพย์     เนื่องจากเงินปันผลในอนาคตจะขึ้นอยู่กับค่าเช่าและอัตราการเช่าของสินทรัพย์นั้นๆ    ดังนั้น  หากสินทรัพย์มีการบริหารจัดการที่ดี   โอกาสที่จะสามารถปรับเพิ่มค่าเช่าในอนาคตก็จะมีมากตามไปด้วย     ดังนั้นเราจะต้องพิจารณาประวัติการบริหารของผู้บริหารสินทรัพย์นั้นๆ  ด้วย   ซึ่งหากเจ้าของสินทรัพย์เดิมเป็นผู้บริหาร    ซึ่งที่ผ่านมาส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์    จะต้องพิจารณาว่าบริษัทดังกล่าวมีการบริหารจัดการและมีผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้นในอดีตดีเพียงใด   และมีความโปร่งใสเพียงใด    

ปัจจัยที่ 4 คือ  ผลตอบแทนของกองทุน    เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์แต่ละกองทุนจะมีการจ่ายเงินปันผลในอัตราที่ไม่เท่ากัน   ดังนั้นผู้ซื้อหน่วยลงทุนจะต้องเปรียบเทียบอัตราเงินปันผลของแต่ละกองทุนอสังหาริมทรัพย์      นอกจากจะเปรียบเทียบระหว่างกองทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วยกันเองแล้ว    ก็ควรจะเปรียบเทียบกับโอกาสการลงทุนหรือการออมอื่นๆ  เช่น  ดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร  ผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลหรือหุ้น***้     อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยและอัตราเงินปันผลของตลาดหลักทรัพย์    การเปรียบเทียบกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเอง    รวมไปถึงการเปรียบเทียบกับอัตราเงินเฟ้อ      ผลตอบแทนจากเงินปันผลของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ควรจะสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารและผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลเนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงสูงกว่า         นอกจากนี้  และ เพื่อเป็นการรักษามูลค่าของเงินลงทุน   ผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ควรจะต้องสูงกว่าอัตราเงินเฟ้อ

ปัจจัยที่ 5  ความเสี่ยงจากการลดลงของจำนวนผู้เช่า     ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลรายละเอียดของผู้เช่าสินทรัพย์นั้นๆ  ว่ามีความเสี่ยงมากน้อยเพียงใด    กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ดีควรจะมีการกระจายของผู้เช่า   ไม่ควรพึ่งพิงกับผู้เช่ารายใหญ่รายใดรายหนึ่ง  หรือกลุ่มใดกลุ่มหนึ่งมากเกินไป     โดยเฉพาะหากผู้เช่ารายนั้นๆ มิได้เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในกองทุนฯ    และควรสอบถามถึงอายุสัญญาคงเหลือโดยเฉลี่ยของผู้เช่า     โดยสินทรัพย์ที่มีสัญญาเช่าระยะยาวจะมีความเสี่ยงต่ำกว่าสินทรัพย์ที่มีสัญญาการเช่าระยะสั้น     นอกจากนี้    หากกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ  มีการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในหลายอาคารหรือหลายทำเลที่ตั้ง     ก็จะลดความเสี่ยงในการลงทุนได้เป็นอย่างดี    เนื่องจากบางครั้งอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงในสภาพแวดล้อมของสินทรัพย์ที่เราไม่สามารถควบคุมได้    เช่น    ในกรณีของศูนย์การค้าหรืออาคารสำนักงาน     หากมีการสร้างสะพานข้ามแยกผ่านหน้าโครงการ   หรือการเปลี่ยนแนวทางการเดินรถเป็นแบบ one-way    ก็ทำให้การไหลผ่านของรถ ( traffic ) น้อยลงได้

ปัจจัยที่ 6  กองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ มีการกันค่าเช่าส่วนหนึ่งมาเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับการซ่อมแซมหรือการตกแต่งครั้งใหญ่ๆ ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต หรือที่เรียกว่า sinking fund  หรือไม่        เนื่องจากสินทรัพย์ให้เช่าบางประเภท  เช่น  เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์    โรงแรม    อาคารสำนักงาน  เมื่อเวลาผ่านไปในระดับหนึ่งจะต้องมีค่าใช้จ่ายในการตกแต่งหรือซ่อมแซมในบางปีที่จะมากกว่าปกติ  ซึ่งเรียกว่า hard renovation  ซึ่งจะเกิดขึ้นทุกๆ  5-10 ปี    รวมไปถึงการก่อสร้างใหม่เมื่อสินทรัพย์ที่เป็นอาคารหมดอายุการใช้งาน   ดังนั้นผู้ลงทุนควรจะสอบถามและศึกษารายละเอียดว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์มีการตั้งสำรองเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายดังกล่าวในอนาคตหรือไม่  มากน้อยเพียงใด      โดยสินทรัพย์ประเภทโรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ควรจะมีการตั้งสำรองค่าใช้จ่ายดังกล่าวในอัตราที่สูง      อาคารสำนักงานและศูนย์การค้าควรมีการตั้งสำรองในระดับปานกลาง    ส่วนโรงงานให้เช่าหรือคลังสินค้าซึ่งไม่ต้องมีการตกแต่งซ่อมแซมมากนักก็อาจจะมีการตั้งสำรองต่ำกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ ได้

9. ใครที่เหมาะจะเป็นผู้ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1
คำตอบ   สำหรับนักลงทุนทั่วไป   ผู้ที่น่าจะศึกษาโอกาสในการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ควรจะเป็นผู้มีเงินออมที่กำลังจะหาโอกาสการลงทุนในระยะยาวที่น่าจะให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าเงินฝากธนาคาร     โดยผู้ลงทุนก็ยังจะต้องมีความจำเป็นจะต้องมีเงินฝากธนาคารไว้ส่วนหนึ่งเพื่อใช้สำหรับรายจ่ายต่างๆ ที่จำเป็นและสำหรับค่าใช้จ่ายฉุกเฉินในอนาคต   และนำเงินสดส่วนเกินในการหาช่องทางในการลงทุนใหม่ๆ   ซึ่งการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ  เนื่องจากในปัจจุบัน  กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะให้อัตราปันผลระหว่าง  5-8%  ซึ่งเป็นผลตอบแทนที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารซึ่งอยู่ในระดับ 1-2% ค่อนข้างมาก   และกองทุนอสังหาริมทรัพย์มีรายได้จากค่าเช่าซึ่งมีความแน่นอนในระดับหนึ่ง       สำหรับนักลงทุนสถาบันที่น่าจะศึกษาโอกาสในการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์   คือ   นักลงทุนสถาบันที่มีการบริหารเงินออมในระยะยาว    เช่น  บริษัทประกันชีวิต    กองทุนบำเหน็จบำนาญ   และกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ

10   กองทุนอสังหาริมทรัพย์มีเงินปันผลสูงก็จริง    แต่ลงทุนในหุ้นไม่ดีกว่าหรือ  ก็มีปันผลเหมือนกัน    บางตัวปันผลเกือบ 10%    และหุ้นบางตัวก็วิ่งขึ้นเป็นเท่าตัว
คำตอบ   จากข้อมูลในอดีต    แม้ว่าหุ้นหลายตัวจะสามารถให้ผลตอบแทนกับผู้ลงทุนมากถึง 100-1000%   แต่ก็มีหุ้นจำนวนไม่น้อยที่ต้องถูกลดทุน   และล้มหายตายจากไป    หรือแม้กระทั่งหุ้นหลายตัวที่เคยมีการจ่ายเงินปันผลที่สูง   แต่ปัจจุบันก็ประสบปัญหาขาดทุนและไม่สามารถจ่ายเงินปันผลได้     เนื่องจากหุ้นสามัญในตลาดหลักทรัพย์ส่วนใหญ่มีรายได้จากการขาย    ซึ่งมีความผันผวนตามภาวะเศรษฐกิจและสภาพแวดล้อมทางธุรกิจค่อนข้างสูง       ต่างจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้หลักมาจากค่าเช่า   ซึ่งเป็นรายได้ที่มีความต่อเนื่องและมีความแน่นอนค่อนข้างสูง     แม้ว่าในช่วงเศรษฐกิจขาลง   รายได้จากค่าเช่าอาจจะไม่เพิ่มขึ้นหรืออาจจะลดน้อยลงไปบ้าง    แต่เราจะเห็นได้ว่า  หากสินทรัพย์ที่ให้เช่า เช่น  อาคารสำนักงาน   อพาร์ตเมนต์    ศูนย์การค้า   หรือโรงงานอยู่ในทำเลที่ดีและคุณภาพของสินทรัพย์ที่ดีในระดับหนึ่งแล้ว   ก็จะยังมีผู้เช่าอยู่ค่อนข้างมากแม้ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ     อย่างแย่ที่สุดกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็ยังเป็นเจ้าของที่ดินหรืออาคารที่ยังมีมูลค่าในตัว    นอกจากนี้   การที่มีข้อกำหนดของทางก.ล.ต.  ที่ห้ามกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1  ก่อหนี้ด้วยแล้วจึงไม่มีความเสี่ยงทางการเงินจึงทำให้โอกาสที่กองทุนจะถูกฟ้องล้มละลายหรือโอกาสที่มูลค่ากองทุนจะเหลือ 0 นั้นแทบจะไม่มีเลย     ดังนั้น   การลงทุนในหุ้นสามัญกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์จึงมีความเสี่ยงที่ต่างกันและไม่ควรนำมาเปรียบเทียบผลตอบแทนกันโดยตรง

11  ข้้อดีของการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1  เปรียบเทียบกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเองมีอะไรบ้าง
คำตอบ   การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1  มีข้อดีหลายประการเมื่อเปรียบเทียบกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าโดยตรง   อาทิเช่น
-   ไม่มีความจำเป็นต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก    ในกรณีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า  ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดเล็ก เช่น  ตึกแถว  คอนโดมิเนียม  ที่ดินให้เช่า   ก็จะต้องใช้เงินหลักแสนบาทขึ้นไป     หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น อาคารสำนักงาน  อพาร์ตเมนต์  ศูนย์การค้า   โรงงาน   ก็จะต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก     จากการที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์กอง 1 ได้กำหนดวงเงินลงทุนขั้นต่ำไว้ 10,000 บาท   จึงทำให้เป็นโอกาสที่ผู้ลงทุนสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าประเภทต่างๆ โดยที่ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก
-   กองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1  มีสภาพคล่องสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ   เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 จะเข้าจดทะเบียนทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์   จึงทำให้ผู้ลงทุนสามารถซื้อขายได้ง่ายและรวดเร็ว   และเสียค่าใช้จ่ายในการขายเท่ากับค่าคอมมิสชั่นของการซื้อขายหลักทรัพย์ทั่วไปคือ 0.25%     ซึ่งต่างจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์เอง  ซึ่งหากต้องการขายออกไป    จะมีความยุ่งยากและล่าช้ากว่า   อีกทั้งยังต้องเสียค่าใช้จ่ายต่างๆ อีกจำนวนมาก  ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการโอน 2%  หรือค่านายหน้าที่เกิดขึ้นจากการขาย
-   กองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 ได้รับการยกเว้นภาษี   เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีทำให้ไม่ต้องเสียภาษีรายได้จากการให้เช่า   ซึ่งจะทำให้เงินปันผลที่ผู้ถือกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 ได้รับจะได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้   ซึ่งต่างจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเองซึ่งจะต้องเสียภาษีเงินได้จากค่าเช่า
-   ไม่ต้องเสียเวลาในการดูแลและบริหารสินทรัพย์    เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 จะแต่งตั้งผู้บริหารสินทรัพย์   ซึ๋งจะทำหน้าที่ตั้งแต่การหาผู้เช่า   การเก็บค่าเช่าและบริการ   การดูแล   บำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ให้อยู่ในสภาพที่พร้อมให้เช่าตลอดเวลา  
-   กองทุนอสังหาริมทรัพย์มีการกระจายความเสี่ยงที่ดีกว่า    เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าขนาดใหญ่   ที่มีผู้เช่าจำนวนมากราย   ดังนั้นจึงมีการกระจายความเสี่ยงของผู้เช่าที่ดีกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง   ซึ่งหากมีผู้เช่ารายใดรายหนึ่งย้ายออกหรือไม่ชำระค่าเช่า   ก็จะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก      ซึ่งนักลงทุนทั่วไปหากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเองอาจจะมีความสามารถในการลงทุนเพียง 1-2 แห่ง   ซึ่งหากมีผู้เช่ารายใดรายหนึ่งย้ายออกหรือไม่ชำระค่าเช่า   ก็จะได้รับผลกระทบจากค่าเช่าที่ลดลงค่อนข้างมาก

[bigshow]

กองทุนอสังหาระหว่าง tfund กับ cpn retail fund อันไหนน่าซื้อกว่ากัน

มีข้อดีและข้อเสียต่างกันครับ CPN retail มีโอกาสได้ upside จากการปรับขึ้นค่าเช่าศูนย์มากกว่า ในขณะที่มีข้อเสียคือที่ดินตรงเซ็นทรัล พระราม 2 เป็นที่ดินเช่าครับ ( leasehold ) ส่วนพระราม 3 เป็นที่ดินกรรมสิทธิ ดังนั้นกองทุนที่เป็น leasehold ในระยะยาวๆ จะเสี่ยงกว่าครับ
นอกจากนี้ การลงทุนในอนาคตสำหรับกองทุนในการ renovate ตัวศูนย์การค้าจะมีมากกว่าโรงงานครับเพราะศูนย์จะต้องดูทันสมัยอยู่ตลอด ดังนั้นค่าใช้จ่ายของกองทุนในอนาคตของ cpn fund อาจจะสูงเมื่อเทียบกับ tfund
เนื่องจากธุรกิจศูนย์การค้าเป็นธุรกิจที่ต้องมีการบริหารแบบ active ครับ ดังนั้นเมื่อเจ้าของเดิมถือหุ้นลดลง ผมไม่แน่ใจว่าแรงจูงใจในการบริหารศูนย์จะลดลงมากแค่ไหนเมื่อเปรียบเทียบกับศูนย์อื่นๆ ที่เค้ายังถือ 100% อยู่ ให้ดูตัวอย่างกรณีแฟชั่น ไอร์แลนด์ เซ็นทรัล รามอินทรา และเซ็นทรัล บางนา สมัยก่อนครับ

2 เป็นไปได้ไหมว่าตอนปันผลของแต่ละกองทุนแล้ว ราคาหุ้นจะตกลงมาเท่ากับที่ได้ปันผลไปเหมือนกับพวก กองทุนวายุภักษ์
- มันก็เป็นไปได้ครับ แต่ไม่ควรเป็นอย่างนั้น ยกตัวอย่างเช่น หากเราซื้อตึกแถวให้เช่าราคา 4 ล้านบาท ได้ค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท ปีละ 180,000 บาท พอสิ้นปีมีคนมาซื้อต่อจากเราโดยคนซื้อบอกว่าเราต้องขาย ที่ราคา 3,820,000 บาท ถ้าเราไม่ร้อนเงินราจะขายที่ราคานี้ด้วยเหตุผลนี้หรือไม่ละครับ ถ้าเหตุผลนี้เป็นจริงหรือ make sense ไม่งั้นอีก 10 ปีก็จะมีคนมาขอซื้อเราที่ราคา 2200,000 บาทเพราะ 10 ปีที่ผ่านมาเราได้ค่าเช่ามา 1,800,000 บาท แล้ว การซื้อกองทุนอสังหาฯ ริมทรัพย์โดยเฉพาะที่เป็นเจ้าของที่ดินเอง ก็เหมือนกับกรณีนี้ครับ

3 ผมสงสัย กองทุนคู่แข่งของ tfund คือ tif1 อันไหนดีกว่าอันไหน ทำไมเท่าที่ดู tif1 ทำท่าราคาจะแข่งกว่า tfund
- ticon หาผู้เช่าโรงงานเพิ่มได้ปีละ 50 โรงงาน แต่ tfd ซึ่งบริหาร tfund หาผู้เช่าได้น้อยกว่ามากในแต่ละปี ดังนั้นหากลูกค้าที่เช่าโรงงานในกองทุนอสังหาฯ ย้ายออก ผมมองว่า tfund น่าจะมีความสามารถในการหาผู้เช่าใหม่ได้มากกว่าครับ
การดูว่าราคาแข็งอาจจะใช้ได้บางครั้งแต่อาจจะไม่ได้บอกว่าต้องดีกว่าครับ อย่าง picni กว่าจะมีวันนี้ราคาก็แข็งอยู่แถวๆ 14-15 บาทตั้งนานครับ

[nanosec]

ขอบคุณมากคับสำหรับรายละเอียดเกี่ยวกับกองทุนอสังหา
ผมมีอีก 2 คำถามคับ

1.แล้วเมื่อเทียบกับ กองทุนพวก RMF LTF กับ กองทุนอสังหา อย่างไงดีก่ากันคับ
2.ผมสามารถหาซื้อ หน่วยลงทุน อสังหาที่พี่บอกได้ที่ไหนบ้างคับ

[Maverick]

ขอบคุณ คุณ Bigshow มากเลยครับ ที่อธิบายได้ละเอียดดีจริงๆ

ผมมีคำถามเพิ่มเติมดังนี้ครับ

1. กองทุน cpnrf มีอายุกองทุนกี่ปี และ ถือสิทธิ์ในที่ดิน Freehold ที่
   พระราม 2, 3 กี่ % ครับ

2. ทราบข่าวว่า จะมีการเพิ่มทุนโดยการนำ Office ที่ World Plaza กับ
   ปิ่นเกล้าเพิ่มเข้ามา  แล้วจะมีผลเสียกับผู้ถือหน่วยลงทุนเดิมอยู่มาก
   น้อยแค่ไหนครับ  ในเมื่ออัตราค่าเช่าต่างกัน  ทำไม เค้าไม่จด
   แยกเป็นอีกกองที่เป็น  Office เฉพาะครับ

3. ที่ดินที่ World Plaza เป็นที่เช่าแน่นอน แล้วที่ปิ่นเกล้าไม่ทราบว่าเป็น
   อย่างไร  ถ้ากองทุน cpnrf มีทั้ง Freehold และ Leasehold จะยุ่ง
   ยากในการคิดมูลค่ากองทุนอย่างไร รวมทั้งความเสี่ยงต่อผู้ถือ
   หน่วยลงทุนด้วยครับ

4. หาก cpnrf เพิ่มสินทรัพย์เข้ามา หากเราไม่ซื้อเพิ่ม จะเสียเปรียบด้าน
   จำนวนหุ้นที่ถือและราคาที่ลดลงเหมือนหุ้นเพิ่มทุนหรือไม่อย่างไรครับ
   ถ้าเป็นคุณ Bigshow จะซื้อเพิ่มทุนมั้ยครับถ้าเป็นผู้ถือหน่วยลงทุนอยู่แล้ว

5. ผมได้ข่าวว่า Ticon กำลังมีโครงการสร้าง Logistic ในบริเวณใกล้
   สนามบินสุวรรณภูมิ  ซึ่งกำลังจะมีการประกาศให้เป็นเมือง
   ที่มีการบริหารจัดการพิเศษ  รวมถึงอาจจะมีการเก็บภาษีที่ดินพิเศษ
   เฉพาะที่สูงกว่าปกติด้วย  ไม่ทราบว่ากองทุนนี้น่าลงทุนมั้ยครับทั้ง
   ระยะสั้นและยาว

6.  ปัจจุบันกองทุนไทคอนฟันด์ เพิ่มสินทรัพย์โรงงานเข้ามาแล้วกี่ครั้ง
   แล้วทำไมราคาลงมาต่ำกว่าทุนครับ  ปัจจุบัน 9 บาทกว่า น่าลงทุน
   มั้ยครับ

7. ระหว่างซื้อกองทุนอสังหา  กับ ซื้อหุ้นแม่ที่ออกกองทุนอสังหาฯ  
   อย่างไหนน่าลงทุนกว่าครับ  ช่วยบอกสาเหตุด้วยครับ

8. กองทุนอสังหาฯ UOB เป็นประเภทไหนครับ  ราคา 7 บาทกว่าเอง
 
ขอขอบคุณล่วงหน้าครับ  สำหรับท่านอื่นที่ทราบข้อมูล  จะกรุณาช่วยตอบก็ขอบคุณเช่นกันครับ