อสังหาริมทรัพย์ในยุคนิวนอร์มัล/วิวรรณ ธาราหิรัญโชติ

[Thai VI Article]

ในสัปดาห์ที่แล้ว World Economic Forum ได้ออกรายงานเกี่ยวกับรูปแบบในอนาคตของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยความร่วมมือกับ บริษัทที่ปรึกษา Boston Consulting Group หรือบีซีจี ชื่อ “A Framework for the Future of Real Estate” ซึ่งมีความยาว 62 หน้า ดิฉันขอสรุปคร่าวๆเผื่ออาจจะเป็นประโยชน์ต่อท่านผู้อ่านดังนี้

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก มีมูลค่าถึงธุรกรรมถึง 10% ของจีดีพี จึงเป็นภาคธุรกิจที่มีความสำคัญ

หลังจากที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถึงจุดสูงสุดในปี 2019 ด้วยการมีธุรกิจที่มีมูลค่าขนาด 5 ล้านเหรียญขึ้นไปถึง 546 รายการ ก็พบกับสถานการณ์การระบาดของโรคโควิด-19 ซึ่งทำให้การทำธุรกรรมในปีที่แล้วลดลงมา (และคาดว่าจะลดต่อเนื่องถึงปีนี้ด้วย-ผู้เขียน) ผู้วิจัยคาดว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีการปรับแบบเปลี่ยนรูป (transform)

โดยได้ให้ข้อเสนอแนะในการปรับเปลี่ยนไว้รวมๆคือ อนาคตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเสาหลัก 4 ด้าน ซึ่งดิฉันขอเรียบเรียงให้จำได้ง่ายๆ คือ อยู่ได้ ยั่งยืน ยืดหยุ่น อยู่ไหว

1. อยู่ได้ (Liveability) คืออยู่อาศัยได้อย่างถูกสุขลักษณะ มีคุณภาพสูง คำนึงถึงผู้ใช้งานเป็นศูนย์กลาง เช่น ออกแบบสำหรับคนทุกวัยและทุกสภาพทางกายภาพ มีพื้นที่ที่จะส่งเสริมความเป็นอยู่ที่ดีและสร้างผลิตภาพ (productivity)ได้ดี
2. ยั่งยืน (Sustainability) ทำให้มีสิ่งแวดล้อมที่ดี ลดการปล่อยคาร์บอน ลดการใช้พลังงาน ใช้พื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อประโยชน์ต่อสิ่งแวดล้อม ต่อเศรษฐกิจและสังคม
3. ยืดหยุ่น (Resilience) ปรับเปลี่ยนประโยชน์ใช้สอยได้ตามสภาวะ
4. อยู่ไหว (Affordability) เป็นของคุณภาพดีได้มาตรฐาน อยู่ในทำเลที่เหมาะสมที่จะเข้าถึงบริการต่างๆ ที่มีราคาที่ผู้อาศัยพอซื้อหาหรือเช่าได้ สามารถหาเงินมาดาวน์ และหาแหล่งเงินกู้มาซื้อได้ และค่าใช้จ่ายต่อเนื่อง เช่น ค่าบำรุงรักษา หรือค่าใช้จ่ายส่วนกลางสมเหตุสมผล เพื่อลดความเหลื่อมล้ำ

โดย บีซีจี วิเคราะห์ว่า 5 ปัจจัยที่จะทำให้เกิดเสาหลักทั้งสี่ข้างต้นคือ
1. การใช้เทคโนโลยีและข้อมูลอย่างสร้างสรรค์ ออกแบบอาคารที่สามารถปรับปรุง พื้นที่ เพื่อประโยชน์ของผู้ใช้งาน มีการเชื่อมต่อระหว่างพื้นที่ภายในและภายนอก หรือการเชื่อมต่อกับอาคารอื่น ใช้เทคโนโลยีในการออกแบบเพื่อลดต้นทุนก่อสร้าง สามารถใช้งานได้ดี สามารถเพิ่มผลิตภาพในการทำงาน ทำให้สุขภาพดี ทำให้คนสามารถทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพและร่วมแรงร่วมใจกันทำได้ มีระบบสื่อสารพในอาคารและระบบป้องกันข้อมูลที่ดี
2. การมีกฎเกณฑ์และนโยบายสาธารณะ รวมถึงนโยบายการคลังที่เอื้อต่อธุรกิจนี้
3. การพัฒนาฝีมือแรงงาน พัฒนาความรู้ด้วยการดึงดูดคนเก่งและผู้นำทางความคิดเข้ามาอยู่ในธุรกิจ
4. ความสามารถในการระดมทุนมาใช้ในสินทรัพย์ด้วยความโปร่งใสและสร้างสรรค์ ต้นทุนของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะลดลง หากตลาดอสังหาริมทรัพย์มีข้อมูลที่โปร่งใสมากขึ้น
5. การร่วมกันสื่อสารแบ่งปันแนวทางที่ดีและความร่วมมือของผู้มีส่วนได้เสีย เช่น การร่วมมือกันระหว่างมหาวิทยาลัยกับภาคธุรกิจเกี่ยวกับการวิจัยความต้องการและรสนิยมของผู้บริโภค และความต้องการของชุมชน เป็นต้น

รายงานนี้ได้สรุปคำแนะนำกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ 6 กลุ่ม และมีตัวอย่างประกอบ ดังนี้
1. เมือง (City and Urban Development) หลังโควิด-19 คนในเมืองมีความต้องการที่เปลี่ยนไป โดยแนะนำว่า เมืองควรจะมีความสะดวก และมีชุมชนต่างๆเพื่อช่วยสนับสนุนให้เกิดความสบาย เมืองควรเป็นเมืองสีเขียวและยั่งยืน มีการเตรียมพร้อมสำหรับการมีเหตุการณ์ไม่คาดฝันอีกในอนาคต และเมืองต้องมีบริการและโครงสร้างพื้นฐานที่ประชากรสามารถเข้าถึงได้อย่างเท่าเทียมกัน
ทั้งนี้แนะนำให้มีการนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ สำหรับเรื่อง สุขภาพ ภาษี และอื่นๆ ให้เชื่อมต่อกันได้อย่างราบรื่น
2. ที่ทำงาน (Office) การทำงานในอนาคต 2-3 ปีข้างหน้า จะเป็นแบบผสมผสาน ซึ่งมีแนะนำไว้หลายแบบ เช่นใช้สำนักงานใหญ่เป็นแม่ข่าย หรือใช้ออฟฟิศที่ออกแบบให้เข้ากับกิจกรรมหรืองานที่ทำ เช่น โซนเงียบใช้สมอง โซนหารือระดมความคิด โซนร้านกาแฟให้เกิดการผ่อนคลายระหว่างทำงาน หรือโซนโฮมออฟฟิศ
3. โรงงานและโลจิสติกส์ (Industrial and Logistics) ในช่วงที่ผ่านมา ความต้องการพื้นที่โลจิสติกส์เพิ่มขึ้นมาก ซึ่งในอนาคตจะต้องจัดให้มีการ ปรับเป็นระบบอัตโนมัติทั้งหมด เพื่อประสิทธิภาพในการบริหารจัดการ สำหรับโรงงานนั้น น่าจะมีการเน้นหาวัตถุดิบและส่วนประกอบจากในประเทศและในภูมิภาคมากขึ้น ลดการพึ่งพาส่วนประกอบที่ต้องผลิตจากแดนไกล
4. ค้าปลีก (Retail) ต้องปรับตัวอย่างมาก รูปแบบใหม่ของร้านต้องผสมผสานระหว่างช่องทางกายภาพกับช่องทางดิจิทัล โดยการออกแบบช่องทางกายภาพต้องยืดหยุ่นและปรับให้เหมาะสมกับความต้องการของลูกค้า รวมถึงนำเทคโนโลยีมาใช้ในร้าน ส่วนช่องทางดิจิทัลควรปรับให้เป็นการดูแลแบบเฉพาะบุคคล สัมพันธภาพระหว่างเจ้าของกับผู้เช่าพื้นที่ต้องเป็นแบบร่วมแรงร่วมใจ และเครือข่ายค้าปลีกต้องประสานและใช้ข้อมูลในภูมิภาคให้เป็นประโยชน์ซึ่งกันและกัน
5. ที่อยู่อาศัย (Housing) สำหรับที่อยู่อาศัยนั้นสิ่งสำคัญสิ่งแรกคือ มีราคาที่พอจะหาซื้อหรือเช่าได้ หรือที่ดิฉันย่อว่า “อยู่ไหว” ถัดมาก็เป็นเรื่องของการดูแลออกแบบให้เป็นมิตรกับสุขภาพและความเป็นอยู่ที่ดี ถ้าให้ดิฉันออกความเห็น ดิฉันคิดว่าระบบท่อระบายน้ำของเรายังไม่ดี ทั้งอาคารสาธารณะและหลายตึกของราชการที่ไปเยือน มีกลิ่นน้ำเสียอบอวลในห้องน้ำ และบางทีออกไปในโถงทางเดินด้วยซ้ำ ไม่ต้องพูดถึงที่อยู่อาศัยราคาต่ำเลยค่ะ
ในรายงานนี้จะเน้นเป็นพิเศษเรื่องของค่าใช้จ่ายหลังการครอบครอง ว่าจะต้องอยู่ในระดับที่ไม่สูงแต่คุณภาพต้องได้มาตรฐาน ทั้งนี้เพื่อลดความเหลื่อมล้ำ
ดิฉันเห็นปัญหาเรื่องการบริหารจัดการนิติบุคคลเป็นประเด็นเยอะมาก ทั้งช่วงก่อนหน้านี้ และในช่วงโควิดระบาดนี้ หากมีหน่วยงานใดสามารถทำมาตรฐานของการจัดการนิติบุคคลและให้รางวัลคุณภาพการจัดการได้ น่าจะมีประโยชน์ เพราะอย่างไรก็ต้องมีการจัดการ และการจัดการจะยากขึ้นเรื่อยๆค่ะ
6. โรงแรมและที่พัก (Hospitality and Lodging) ควรเน้นสามประเด็นใหญ่คือ ความยั่งยืน ลดการปล่อยของเสีย อยู่ได้ เน้นบริการเฉพาะตัว ในการสร้างประสบการณ์ให้ผู้เข้าพัก และยืดหยุ่น โดยปรับสินทรัพย์ที่เลิกกิจการหรือที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ไปให้ใช้ประโยชน์อื่นๆ

ดิฉันเห็นว่ารายงานฉบับนี้เป็นประโยชน์ ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และบุคคลที่เกี่ยวข้อง คือ ผู้ออกแบบ ผู้ก่อสร้าง และที่สำคัญคือ หน่วยงานราชการและผู้กำหนดนโยบายสาธารณะ ควรอ่านอย่างยิ่งค่ะ จะได้เกิดแนวคิดในการปรับตัว เพื่อดำเนินธุรกิจให้ยั่งยืนต่อไป