ผลกระทบของดอกเบี้ยขาขึ้นต่อ Property Fund

[Viewtiful Investor]

การที่ Yield ของตราสารหนี้สูงขึ้นเรื่อยๆ ในขณะที่ความเสี่ยงต่ำกว่า Property Fund ทั้งหลาย จะทำให้ผู้ลงทุนโยกสินทรัพย์ออกจาก Property Fund ไปลงทุนในตราสารหนี้แทน หรือเปล่าครับ

ราคา bkkcp กลับสู่สามัญอีกแล้ว -_-' รู้งี้ Short-Against-Port ไปซะก็ดีหรอก -_-'

[BKP]

มีความเป็นไปได้สูง เพราะทั้งตราสารหนี้ และ กองทุนอสังหา มีลักษณะที่คล้ายกันอย่างหนึ่งคือ การจ่ายดอกเบี้ย หรือ ปันผล เป็นประจำ คนที่ซื้อทั้งสองนี้ ก็หวังเงินเป็นงวดๆ ระยะนานๆ ถ้าอันไหนให้ yield  ดีกว่า ก็คงมีการโยกย้ายส่ายสะโพกกันบ้าง ไม่ต้องอะไรมาก ขนาดดอกเบี้ยขึ้น คนยังมีการโยกเงินจากหุ้นไปลงหนี้กันเลย
ในทางกลับกัน ราคาที่ trade ของกองทุนอสังหา น่าจะลดลงตามกลไก สำหรับเราเงินเย็น กำลังเล่ง tfund ถ้าราคาลงมา ก็คงจะซื้อเก็บๆไว้บ้าง (แต่ราคามันไม่ค่อยลงเยอะเท่า boaapf bkkcp เลยนะ)

[woody]

อย่างไรก็ดี REIT จะมีจุดเด่นอีกข้อคือหลังจากช่วงระยะเวลาหนึ่งๆ แล้วอาจมีการขึ้นราคาค่าเช่าได้ ทั้งนี้ก็คงขึ้นอยู่กับ Demand - Supply ในช่วงนั้นๆ ด้วยครับ

[อาฮุย]

รายได้ของกองอสังหาฯ น่าจะมาจาก 2 ทาง
1. รายได้จากการใช้ทรัพย์ เช่น ค่าเช่า
2  รายได้จากการขายทรัพย์ เช่น การซื้อถูกขายแพง (ไม่เกี่ยวกับราคา
   ประเมินที่ทำกัน ที่จะทำให้เกิดกำไรขาดทุน ประเมินให้แพง ๆ จะได้
   ขายให้กองทุนฯได้แพงกว่า อิ อิ )
   ปัญหาของกองทุนอสังหาฯ ในไทย คือ มี 1 ยังไม่มีโครงการที่จะมี 2  
อีกอย่างหนึ่งการปันผล 90% ของกำไร ผมเห็นว่ากลับทำให้กองทุน
อสังหาฯนี้ไม่มีอัตราการเติบโตได้เลย หากไม่มีการเพิ่มทุน (ผมรอดู
ไทคอนฯ)
ดังนั้นผมเห็นว่า กองทุนอสังหาฯในไทย จึงเป็นเพียงเครื่องมือทางการเงิน
ของเจ้าของทรัพย์สินเท่านั้น มิใช่กองอสังหาฯ ที่แท้จริงที่มีอัตราการเติบโต
เมื่อเป็นเครื่องมือทางการเงิน มันจึงเหมือนตั๋วเงิน พันธบัตร...จนกว่ามันจะ
เป็นกองทุนอสังหาฯที่ควรจะเป็น

[ChoNgMinG]

ผมว่าการโยกย้ายการลงทุนระหว่างกองอสังหาฯ กับพวกตราสารหนี้ไม่น่าจะเกิดขึ้นมากนักนะครับ

ที่แตกต่างกันแน่ๆ เลยคือกองอสังหามีส่วนต่างราคา ซึ่งส่วนใหญ่ในภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น มาร์กราคาตลาดของตราสารหนี้ก็จะขาดทุนกันทั้งนั้น จะถือจนครบอายุซะมากกว่า การเทรดทำได้ยากมาก ดังนั้นตราสารหนี้จะเรียกได้ว่าไม่มี capital gain ก้ว่าได้ แต่ในขณะที่กองอสังหามี ถ้าภาวะอุตฯ ในอสังหานั้นยังดีอยู่

แล้วอีกอย่างนึงนะครับ ต้องมาชั่งน้ำหนักระหว่างความเสี่ยงและผลตอบแทนกัน ถ้าไม่ได้มองว่าภาวะกองอสังหานั้นแย่เกินไป เฉลี่ยผลตอบแทนประมาณร้อยละ 6-7 ที่น่าจะทำได้ ในขณะที่ถ้าถือตราสารหนี้ก้ต้องถือยาวนะครับ เอาไม่เสี่ยงเลยพวกพันธบัตรรัฐบาลก้ต้องเกิน 5 ปี นะครับ แต่อย่าลืมครับว่าต้องถือจนครบด้วย ไม่งั้น mark to mkt ก้ขาดทุนอีก

ส่วนคุณอาฮุยผมเห็นด้วยในประเด็นเรื่องการประเมินมูลค่าด้วยอย่างยิ่งเลยครับ เมื่อเดือนก่อนได้คุยกับทางผู้บริหารของอเบอร์ดีน ได้สอบถามเรื่องกองอสังหาว่าทำไมของเค้าไม่มีมั่ง เค้ามองการลงทุนในกองอสังหาอย่างไร เค้าให้คำตอบมาว่า บ้านเรายังต้องพัฒนาอีกมากกว่าจะตามทันสิงคโปร์หรือฮ่องกงทัน ประเด็นหลักก็คือการประเมินมูลค่านี่แหละครับ

ส่วนเรื่องจ่ายปันผลร้อยละ 90 ผมว่ามันทำให้ถูกต้องตามวัตถุประสงค์ของการจัดตังกองอสังหาประเภทนี้มากว่านะครับ ไม่งั้นได้เงินมามากขนาดนี้ จะไปทำให้เกิดการลงทุนประเภทพวกเก็งกำไรได้ง่าย กลต.ถึงได้ออกกฎมาเรื่องกอง 4 ที่ห้ามมีอายุไม่เกิน 10 ปีนับจากนี้นะครับ จำไม่ค่อยได้แล้ว รู้สึกจะมีกอง 3 ด้วย เพราะวัตถุประสงค์มันไม่จำเป็นต่อไปแล้วนะครับ เพราะฉะนั้นเรื่องเติบโตผมไม่กังวลครับ ก็เอาเงินจากขายอสังหาครั้งก่อน มาลงทุน ได้เป็นอสังหาชิ้นใหม่ก้ขายเข้าโครงการเป็นเงินออกมาแทน เรื่องปกติครับ

[คนขายของ]

ในมุมมองนักลงทุนต่างประเทศ

ผมว่าถ้าดอกเบี้ยเงินฝากขึ้นถึง 5% ก็ยังไม่กระทบต่อ Property Fund

ทั้งนี้ถ้าดูดอกเบี้ยเงินฝากในตลาดโลก มีอีกหลายประเทศที่ดีกว่าไทย

Russia ประมาณ 10%, Aussie ประมาณ 4-5%, Mexico ประมาณ 5-6%

Indonesia ให้ประมาณ 6% เป็นต้น

แต่กองทุนต่างประเทศก็ยังให้ความสนใจมาลงทุนใน CPNRF กันคับคั่ง

ทั้งนี้ REIT ก็มีดีในตัวของมันเองเช่นกันในภาวะเงินเฟ้ออ่อนๆ แต่ตัวไหนดีน่าลงทุน คงต้องเลือกนะครับ ไม่ได้ดีทุกตัวแน่ในระยะยาว

TFUND ในความคิดผม จะโตได้จริงในอีก 3-5 ปีข้างหน้า ตอนนี้ต้องอาศัยการเพิ่มทุน เพื่อขยายขนาดไปก่อน ซึ่งเป็นการโตแบบ (External growth) ผมมองว่าเขาต้องการที่จะ ขยาย portfolio ให้มีความหลากหลายมากขึ้น

อีก 3-5 ปีข้างหน้าเมื่อ port ใหญ่ และสินทรัพย์เริ่มแสดงอาการ "เพิ่มค่า" คงมีการขายออกมา เพื่อซื้อสินทรัพย์ อื่นที่ให้ผลตอบแทนดีกว่า ซึ่งเป็นการเติบโตแบบ (Internal Growth) และคงไม่มีความจำเป็นต้องเพิ่มทุนบ่อยๆ แต่ตอนนี้คงเหมือนเด้กแรกเกิด คงต้องป้อนข้าว ป้อนน้ำ เพิ่มทุนกันต่อไป

ความเห็นส่วนตัวครับ อาจผิดพลาดได้

[Viewtiful Investor]

ขอขุดขึ้นมาหน่อย

ตอนนี้ได้ข่าวว่าดอกเบี้ยเริ่มคงที่ แบบนี้โอกาสที่ผลต่าง Yield เงินฝาก VS property fund น่าจะลดลง

ผมกลับมาเล็ง BKKCP อีกที ตอนนี้ Yield อยู่ที่ ราวๆ 5.5% หลังหักภาษี ณ ที่จ่าย

แต่มีความเสี่ยงอยู่ว่า Siemens & Nokia Merge อาจมีการลดค่าใช้จ่าย แต่ยังไม่แน่ว่าจะเกิดอะไรขึ้นกับบริษัทลูกในไทย

คงต้องตามดูต่อไป เพื่อนที่ Siemens บอกว่า ปีหน้าถึงจะเห็นผลจากการ Merge