ตึกแถว

[สุมาอี้]

ตึกแถวหนึ่งมีอายุสักกี่ปีครับ เห็นเซ็งกัน 20-30 ปี หมดอายุแล้วมิเหลือแต่ซากหรือครับ ทำไมเขาไม่ขายขาดตัวตึกกันไปเลย

[MisterK]

ที่เห็นเซ้งกันน่าจะเป็นเพราะไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินมั้งครับ    อย่างเช่นที่ดินของทรัพย์สิน  ของวัด  ของจุฬา ฯลฯ

หมดอายุก็คงต้องเจรจา  อาจเช่าต่อก็ได้

[ปรัชญา]

คำว่าเซ้งกับคำว่าขายนี่มีนเหมือนกันเปล่า

เซ้ง20-30ปี
พอหมดสัญญาเช่าก็ต้องคืนสิทธิ์ให้เจ้าของเดิม

แต่ขายนี่ต้องมีการซื้อกันใหม่  อาจแพงกว่าเดิม

[Invisible hand]

ตึกแถว  หากมีการก่อสร้างได้มาตรฐานจะมีอายุถึง 40-50 ปีครับ  หรืออาจจะมากกว่านั้น   อย่างถ้าขับรถเข้าไปในเขตพระนคร ( เส้นแถวพวกเสาชิงช้า  ) จะเห็นตึกแถวเก่าๆ เยอะเลยครับที่ยังอยู่

ตึกแถวที่ปล่อยเซ้งเมื่อหมดสัญญามักจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นแทนที่จะลดลงเพราะทำเลต่างๆ ในกรุงเทพฯ จะใกล้ขึ้นเรื่อยๆ ตามเมืองที่ขยายตัวต่างกับ condo ที่หากอายุ 20-30 ปีมูลค่าจะเริ่มลดลง

[สุมาอี้]

คุณ IH ครับ

อย่างเวลาซื้อตึกแถวที่ส่วนใหญ่เจ้าของเดิมเขาไม่ยอมขายขาด เราต้องจ่ายค่าเซ็งก้อนใหญ่หนึ่งก้อนก่อน (สิทธิการเช่า 30 ปี) จากนั้นทุกเดือนต้องจ่ายค่าเช่าอีก แต่จะต่ำมาก

อยากทราบว่าแบบนี้ผ่านไป 30 ปี จะมีอะไรเป็นของเราบ้าง ที่ดิน หรือตัวตึก

[miracle]

ตอบพี่สุมาอี้
ถ้าในตัวสัญญาเช่านั้นเขียนให้สิทธิเราเจรจากับผู้ให้เช่าเดิมก่อนหรือเปล่า ต้องดูจุดนี้
ในส่วนสิทธิอื่นๆๆที่เป็นตัวตึกหรือที่ดินเราไม่มีสิทธิเลย

[สุมาอี้]

อึม ถ้างั้นก็ไม่ค่อยเหมาะกับการเก็งกำไร

[Invisible hand]

คุณสุมาอี้ครับ

      ถ้าหมดสัญญาเซ้งแล้ว  ตึกและที่ดินจะกลับไปอยู่กับคนที่ให้เราเซ้งครับ   ส่วนหากเราเปิดกิจการจะทำต่อได้มั้ยก็คงขึ้นอยู่กับว่าเราจะเจรจาขอซื้อต่อหรือขอเช่าจากเค้าได้รึเปล่า     หากคู่สัญญาเป็นวัด  หรือหน่วยงานรัฐ  กึ่งรัฐ  อาจจะไม่โดนโขกมากมั้งครับ   แต่ถ้าเป็นเถ้าแก่   ก็คงจะต้องอิงตาม market price หลังหมดสัญญา  
      ผมอ่านที่ผมเขียนคราวก่อนแล้วเผื่อว่าจะสับสนเพราะผมอ่านอีกทียังงงที่ตัวเองเขียน  ที่บอกว่ามูลค่าตึกแถวจะสูงขึ้นเรื่อยๆ นี่หมายถึงมูลค่าของตึกในแง่เจ้าของตึก ( ผู้ให้เซ้ง ) ครับ    ส่วนคนที่เซ้งไปมูลค่าในแง่ที่ตนเองถือครองจะลดลงเรื่อยๆ ครับ

[ChoNgMinG]

อย่างที่คุณ IH บอกน่ะครับ ถ้าเซ้ง ที่ดินยังไงก็เป็นของเจ้าของอยู่แล้วครับ ส่วนกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างเป็นของเจ้าของเช่นกันครับ ขึ้นอยู่กับการตกลงครับ ว่าจะเป็นลักษณะไหน ระหว่าง BOT - Build Operate Tranfer อย่างที่คุณ IH บอกโอนให้เจ้าจองหลังหมดสัญญา หรือเป็นแบบ BTO โอนหลังสร้างเสร็จหรือขณะสร้างให้เจ้าของเลยครับ แล้วเราเช่าทั้งที่ดินและตึก

ส่วนใหญ่ถ้าเป็นชาวบ้านธรรมดา ก็จะเช่าแบบ BOT กันมากกว่าครับ เพราะ BTO ค่อนข้างยุ่งยากในทางปฎิบัติ (ในแง่ผู้เช่านะครับ) แต่มีข้อดีสำหรับผู้ให้เช่า ไว้กันความเสี่ยงที่ผู้เช่าสร้างๆ ไปแล้วดันเจ๊งโบ้งครับ

[ChoNgMinG]

ลืมตอบคำถามแรกไปครับ ว่าทำไมถึงเซ้ง ไม่ซื้อ

ก็อย่างที่หลายคนบอกครับ ว่าที่ดินตรงนั้นอาจซื้อขายกันไม่ได้ หรือผู้ซื้อไม่อยากซื้อ เพราะไม่พร้อมที่จะจ่ายเต็มจำนวนหรือเหตุผลอื่น หรือในแง่ผู้ขายไม่อยากขาย เพราะอยากเก็บทรัพย์สินไว้ และการให้เช่าก็ได้ผลตอบแทนที่ดี

เท่าที่ผมทราบ การคิดราคาค่าเช่าในตลาด จะคิดเป็น % การเช่าของมูลค่าที่ดินครับ(แล้วแต่จะตกลงได้ราคาไหนกันครับ อาจใช้ราคาตลาดอย่างที่คุณ IH บอก จริงๆผมเข้าใจว่าส่วนใหญ่ก็ไม่ค่อยยอมใช้ราคาประเมินกันอยู่แล้วนะครับ มีประโยชน์ในแง่เสียภาษีการโอน ฯลฯ) เช่น เช่า 30 ปี ราคาที่ 100 ลบ. ก็เช่าโดยคิด PV 30 ลบ ส่วนจะจ่าย up-front(ค่าเซ้ง) แล้วจ่ายรายเดือนรายปีไรยังไง แล้วแต่ตกลง

อีกวิธีจะโหดกว่า คิดเหมือนวิธีแรก โดยค่าเซ้งนั้นให้จ่ายทั้งก้อน แล้วคิดอัตราค่าเช่ารายปี 3-5% จากค่าเซ้งนั้นอีก + อัตราการเพิ่มของค่าเช่า เช่น 3 ปีปรับค่าเช่าเพิ่มอีก 10% แล้วแต่ตกลงครับ

[สุมาอี้]

ขอบคุณครับ

ดูเหมือน BOT จะเป็นทุกขลาภนะครับ เพราะตึกอายุ 30 ปี หมดสภาพแล้ว ผู้เช่าซึ่งกลายเป็นเจ้าของคนใหม่ต้องเสียค่ารื้อถอนอีก ใช่ไหมครับ


ผมพยายามมานั่งหาเหตุผลว่าทำไมต้องมีการจ่ายค่าสิทธิการเช่าเป็นเงินก้อนก่อน ก็ได้คำตอบว่า คงเป็นเพราะการจ่ายทั้งก้อนก่อนเลยเป็นการประกันว่าผู้เช่าจะไม่หนีไปก่อน 30 ปี เพราะถ้าให้จ่ายเป็นรายเดือน วันดีคืนดีไม่เอาแล้วก็อาจหนีไปเลยก็ได้ ใช่ไหมครับ

อีกเรื่องหนึ่ง เคยได้ยินคนบอกว่า จริงๆ แล้วค่าเซ็งคือค่าซื้อตึก ส่วนค่าเช่าที่ต้องจ่ายอีกรายเดือนนั้นเป็นค่าเช่าที่ดิน อันนี้ไม่ทราบจริงเท็จประการใดครับ

[ChoNgMinG]

จริงๆที่ถามว่า ค่าเซ้งเป็นค่าซื้อที่ดิน...ไรพวกนั้น ไม่เกี่ยวกันนะครับ ส่วนใหญ่อย่างที่ประสบมา เช่นวิธีแรก CBRE ใช้ในการคิดค่าเช่าที่ดินครับ คือ จะจ่ายค่าเซ้ง ค่าเช่าเท่าไหร่ก้ได้ แต่สรุปคือให้ PV ออกมาเท่ากับ 30% ของราคาที่ดิน จึงไม่เกี่ยวกันครับ

ส่วนวิธีที่สอง เป็นวิธีที่กลุ่มคุณเจริญ ให้เช่ากับ คาฟูร์พระรามสี่ วิธีนี้อาจจะพอพูดได้ว่าเกี่ยวกับครับ

ส่วนเรื่องอายุการใช้งานของตึกหลังหมดสัญญาที่ว่าจะเสื่อมค่าไรพวกนี้นะครับ ถ้าเป็นตึกแถว คงจะเสื่อมค่ามากพอควร เพราะไม่ค่อยได้ดูแล แต่ตึกใหญ่ๆ เค้าต้องมีการบำรุงรักษาอยู่แล้วครับ โดยเจ้าของอาจจะไปตรวจสอบบ้าง หรือมีมาตรการอื่นๆ ทำให้ไม่ได้มูลค่าตึกเสื่อมไม่มากครับ

[สุมาอี้]

Xie xie, nin.