มีบริษัทไหนทำ service apartment ผมว่าน่าจะดีกว่ากลุ่ม hotel

[Dech]

รายได้น่าจะแน่นอนกว่า โรงแรมนะครับ เพราะส่วนใหญ่น่าจะเน้นเช่าระยะยาว

พวกผู้บริหารบริษัทต่างๆชาติ คงอยู่กันเยอะ หรือเช่าแทนโรงแรมก็น่าจะถูกกว่าหรือเขาเน้นไปซื้อคอนโค แล้วจ้างแม่บ้านแทน จะได้ถูกกว่าอีกทีนึง

แล้วตกลงว่า service apartment เขาจับกลุ่มลูกค้าแบบไหนละครับ

[ม้าเฉียว]

รายได้คงมั่นคงกว่าโรงแรมแน่นอน เพราะ seasonal effect น้อยกว่า แต่เทียบว่า occupancy เฉลี่ยทั้งปีเท่ากัน โรงแรมกำไรดีกว่า เพราะมีกำไรจากขายอาหารเยอะมาก และโรงแรมดีๆก็มีทางเลือกที่จะสร้างกำไรได้หลายทาง อย่าง OHTL ที่ออกไปทำ Oriental Shop ขายพวกอาหาร ขนม ตามห้างดังๆ เห็นว่ากำลังจะเปิดร้านซักรีด (แบบไฮแอนด์ที่พาราก้อน ไม่รู้ว่าเปิดยัง) หรือพูดง่ายๆคือ เอาชื่อไปหากินได้ และกำไรดีซะด้วยซิ

พวกเซอร์วิสอพาร์ทเม้น เข้าใจว่าต้องขอใบอนุญาตโรงแรมด้วยนะ หลังๆจึงเห็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์หลายแห่งพลางตัวเป็นโรงแรมควบด้วยก็มี

[ลูกไม่ท้อ]

นั่นสิ ผมก็เห็นด้วยนะ แล้วมีใครคิดถึงบ้างหรือไม่ว่า เดี๋ยวนี้เมืองไทยมีฝรั่งเข้ามาเที่ยวกันเยอะมาก ผมว่า ให้ทำอพาร์ทเม๊นท์ที่จับพวกแขกฝรั่งจะได้เงินดีกว่ามากๆเลยแหละครับ

[Invisible hand]

หากพูดในเชิงทฤษฎี  จะเรียงลำดับความเสี่ยงและผลตอบแทนของอสังหาฯ ให้เช่า จากน้อยไปมากได้ดังนี้ครับ


ความเสี่ยงของโครงการอสังหาให้เช่า  :  น้อยไปมาก

-   อาคารสำนักงาน   อพาร์ตเมนต์   เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์   โรงแรม  และค้าปลีก


ผลตอบแทนของโครงการอสังหาให้เช่า    :  น้อยไปมาก

-  อาคารสำนักงาน   อพาร์ตเมนต์   เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์   โรงแรม  และค้าปลีก

ดังนั้น  service apartment จะเข้าข่าย  ความเสี่ยงปานกลาง  ผลตอบแทนปานกลางครับ    

 เหตุผลที่อาคารสำนักงานเสี่ยงน้อยสุดเพราะโอกาสที่จะมีอาคารสำนักงานร้างหรือไม่มีคนเช่าค่อนข้างน้อย   หรือถ้ามีคนเช่าเพียง 60-70% ก็พออยู่ได้และไม่ทำให้คนเช่าย้ายออก  และความแตกต่างระหว่างอาคารสำนักงานแต่ละแห่งมีน้อย  เพราะสร้างไม่ยากนักไม่ต้องการการออกแบบที่สวยงามแตกต่างนัก   มีเพียงแค่ทำเลที่ต่างกัน   ดังนั้นคนที่ทำสำนักงานแล้วเจ๊งหายาก  แต่ที่ทำแล้วกำไรมากๆ ก็ไม่มี

    ส่วนค้าปลีกจะเสี่ยงมากสุด  เพราะถ้าไม่สำเร็จก็จะกลายเป็นศูนย์ร้าง   เพราะศูนย์การค้าจะไม่มีที่จะมีอัตราการเช่า 50-60%  มีแต่ 100% กับ 0%  เพราะเมื่อไหร่มีพื้นที่ว่าง 40-50%  ศูนย์นั้นจะหมดเสน่ห์และจะทำให้ผู้เช่าที่เหลืออยู่ไม่ได้     ยกตัวอย่างที่เคยกับหลายๆ ศูนย์ เช่น  นิวเวิลด์ รัตนาธิเบศร์    อิมพีเรียล ลาดพร้าว ( ก่อนเป็น BigC )    

    แต่ถ้าค้าปลีกใดประสบความสำเร็จจะมีผลตอบแทนสูงกว่าอสังหาฯให้เช่าอื่นๆ มาก  ยกตัวอย่าง  ราคาค่าเช่า office grade A ตอนนี้ประมาณ 600-700 บาทต่อ ตร. ม. ต่อเดือน  แต่ค่าเช่าเฉลี่ยของเซ็นทรัล ลาดพร้าวประมาณ 1,800 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือนครับ

[สุมาอี้]

แล้วผลตอบแทนเฉลี่ยของการลงทุนทำอสังหาให้เช่านี้คาดหวังได้สักประมาณเท่าไรครับ พี่ IH

[e.narin]

ความเสี่ยงของโครงการอสังหาให้เช่า  :  น้อยไปมาก

-   อาคารสำนักงาน   อพาร์ตเมนต์   เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์   โรงแรม  และค้าปลีก


ผลตอบแทนของโครงการอสังหาให้เช่า    :  น้อยไปมาก

-  อาคารสำนักงาน   อพาร์ตเมนต์   เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์   โรงแรม  และค้าปลีก

PL ทำธุรกิจ ให้เช่าอาคารสำนักงาน มี net profit margin 11-12 % ผมว่าผลตอบแทนไม่น้อยนะ แต่ราคาไม่ไปไหน ทำไมเหรอ

[Invisible hand]

ปกติแล้วผลตอบแทนก็คงต้องขึ้นกับว่าใช้เงินทุนจากไหนครับ

ถ้าใช้เงินตัวเองทั้งหมด  ผลตอบแทนก็ควรจะมากกว่าการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำทีสุด  คือ  ต้องมากกว่าผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลระยะยาว  ปัจจุบันคือ 6% กว่าๆ   เนื่องจากการลงทุนอื่นๆ มีความเสี่ยง  ผลตอบแทนที่คาดหวังคงจะต้องบวก risk premium  ด้วยตามความเสี่ยงของประเภทอสังหาฯ ให้เช่า

ถ้าใช้เงินกู้เป็นส่วนใหญ่  ผลตอบแทนจะต้องสูงกว่า MLR ระยะยาวครับ    ตอนนี้ MLR 6-7%   อนาคตอาจจะขึ้นไปอีก  ดังนั้นผลตอบแทนคงต้องเผื่อการขึ้นของดอกเบี้ยไว้พอสมควร

หากคิดแบบคร่าวๆ  ถ้าเป็น office   อพาร์ตเมนต์  ถ้าไม่ได้ผลตอบแทนหลังหักค่าใช้จ่าย 12% ขึ้นไปก็ไม่น่าทำครับ   ถ้าจะทำศูนย์การค้า  ควรจะได้มากกว่า 20% ครับเพราะเสี่ยงสูงกว่า

แต่โรงไฟฟ้า IPP อย่าง RATCH ให้ IRR ประมาณ 19% ครับ  ซึ่งเป็นสัญญาที่แทบจะไม่มีความเสี่ยงเลย   Banpu เยี่ยมมากครับที่ซื้อ RATCH แถวๆ 14-15 บาท

[สุมาอี้]

ผลตอบแทนหลังหักค่าใช้จ่าย 12% นี่นับรวม asset price appreciation หรือเปล่าครับ ถ้านับค่าเช่าอย่างเดียวสูงมากเลยครับ ไม่เห็นมีใครทำได้มาก่อน อย่าง BKKCP ซื้อตึกมา 956 ล้านบาท แต่ 9 เดือนล่าสุดเก็บค่าเช่าได้แค่ 64 ล้านบาท ขนาดยังไม่หักค่าใช้จ่ายนะเนีย


Banpu นี่เล่นหุ้นเก่งจริงๆ ครับ น่าจะเปิดเป็นบลจ.ไปด้วยเลย ขายหนี ATC ที่ 50 กว่าบาท รายย่อยเห็นดีใจวิ่งเข้าไปช้อนซื้อกันหญ่าย...

[คนขายของ]

คุณสุมาอี้ ครับ

ลองดูการลงทุนส่วนตัวของท่านผู้บริหาร BANPU บ้าง

เมื่อไม่นานนี้คุณชนินท์ ซื้อ ERAWAN ที่ ประมาณ 1.6 บาท

ตอนนี้ปิดที่ 2.6 บาทแล้วครับ ประมาณ 4 เดือนกำไรซะ 60%

ERAWAN เป็นหุ้นที่น่าจับตามองนะครับ ว่าทีมบริหารใหม่ มือการเงิน จะทำได้ดีขนาดไหน ในการหันมาทำโรงแรมเต็มตัว อาจไม่ใช่หุ้นประเภท Cream แต่ก็ น่าจะมีการเปลี่ยนแปลงในทางที่ดีขึ้น

แต่ถ้าเอาตัวเลขต่างๆมาดูกันตอนนี้ ผมว่าหลายท่านคงส่ายหน้ากันเป็นแถว
แถม ราคาก็ขึ้นกันแบบ ตั้งหน้าตั้งตาขึ้นมาตลอด น่าติดตามดูตอนต่อไปเหมือนกันครับ เพราะคุณ บรรยง แห่ง PHATRA ก็มาเป็น board ที่นี่ด้วย แถมยังเก็บ ERAWAN แถว 1.8-2 บาทในตลาดอีก

[สุมาอี้]

ตั้งแต่เห็นพอร์ตคุณคนขายของแล้ว เริ่มอยากเลิกวิเคราะห์หุ้นแล้วหันมาใช้วิธีซื้อตามคุณคนขายของอย่างเดียวดีกว่า เพราะน่าจะได้เยอะกว่า แถมสบายกว่าด้วย

ERAWAN ราคาเป้าหมายเท่าไรครับ เหตุผลไม่ต้อง  :D

[คนขายของ]

ดูก่อนครับท่านแม่ทัพ ผมมิบังอาจหรอกครับ

ผมเองก็ไม่ได้รู้จริง เป็นประเภทมวยวัด อาศัยอ่านเอาตาม web ต่างๆน่ะครับ

มิกล้า "ฟันธง" ขอรับ แต่ขอให้ลองจับตาดูในระยะยาวสัก 1-2 ปีขึ้นไปครับ

[สุมาอี้]

ถ้า ERAWAN จะโต จะโตจากเหตุผลใดบ้างครับ

[คนขายของ]

ระยะสั้น

BV อยู่ประมาณ 2.45 บาท ราคา ESOP อยู่ที่ 2.67 บาทครับ ราคาลงไปที่ 1.6 เมื่อปีที่แล้ว ผู้บริหารเลยมาซื้อกันไป

ระยะยาว

เพิ่มโรงแรมจาก 2 แห่ง JW Marriott และ Hyatt Earawan เป็น 10 แห่ง
เท่าที่ทราบว่าจะเพิ่มมี Marriott Courtyard ที่ราชดำริ เปิดปีหน้า Resort ที่เกาะนาคา ภูเก็ต เปิดปีหน้าเหมือนกัน บริหารโดย sixth sense และที่ สมุย ไปเทคเขามาเปลี่ยนเป็น Renissance รีสอร์ท 6 ดาวในเครือ Marriott เปิดแล้วครับเมื่อไม่นานนี้ เหลืออีก 5 แห่ง ไม่รู้เหมือนกันครับว่าที่ไหนบ้าง

แต่ปัญหาคือ เอาเงินมาจากไหน ซึ่งเป็นสิ่งที่ผมยังตอบไม่ได้ ตอนนี้ ERAWAN ลงทุนค่อนข้างมากในการปรับปรุงตึกเก่าคือ Amarin Plaza และ Pleonchit Centre และ ปรับปรุงห้องพัก 2 โรงแรมเดิม ผลประกอบการอยู่ในระยะฟักตัว จะหาทุนมายังไงยังไม่กระจ่างครับ แต่ตึก Pleonchit Centre มีผุ้มาเช่าเพิ่มมากขึ้นเยอะครับหลัง เพิ่งปรับปรุงไปครับ

[hot]

JW Marriott   นี่ไม่ธรรมดาเลยนะคับ
เขาใช้วิธีการขายสมาชิก  กับกลุ่มคนยุโรป  และอเมริกา
แคนนาดา  ปีหนึ่งสามารถพักฟรี ได้7 วัน ทุกปี
เป็นระยะเวลาหนึ่ง ซึ่งตีเป็นเงินมูลค่าจำนวนมาก
เงินที่ได้ขายจากการ์ณนี้ก็เอาไปสร้างโรงแรมตาม
ประเทศต่างต่างมากขึ้น  ดูได้จากที่ภูเก็ต  ก็มีให้เห็น
เมื่อสองปีก่อนดูเหมือนมีการขยายห้องพักเพิ่มขึ้นอีก
แต่ไม่ทราบเม็ดเงินใน ลักษณะแบบนี้เท่าไร

[PaZZaHut]

ปีใหม่ส่งปฏิทินมาเป็นของกำนัลให้ด้วยอ่ะครับ

 :D  :D

แต่สวยสู้ของ DUSIT ไม่ได้  อิอิ

[สุมาอี้]

[quote="hot"]JW Marriott

[hot]

JW Marriott  ดูเหมือนจะรับแต่สมาชิกนี่คับ

เพราะราคาที่พัก คนปกติ เช่าไม่ลงแน่ เล่น
คิดค่าเช่า  ถ้าจำไม่ผิด จะมากกว่า5 พันต่อคืน
นะเอหรือผมจำผิด

[Dech]

ผมสังเกตุจากที่ office ต่างๆเดี่ยวนี้ถ้ามีแขกต่างชาติมา เขาไม่จองโรงแรมให้ครับ จอง service apartment ให้แทน ไม่รู้ทำไม แปลกจัง แต่ก็เห็นแขกชอบใจกันดี นะครับ

[สุมาอี้]

แต่ปัญหาคือ เอาเงินมาจากไหน ซึ่งเป็นสิ่งที่ผมยังตอบไม่ได้ ตอนนี้ ERAWAN ลงทุนค่อนข้างมากในการปรับปรุงตึกเก่าคือ Amarin Plaza และ Pleonchit Centre และ ปรับปรุงห้องพัก 2 โรงแรมเดิม ผลประกอบการอยู่ในระยะฟักตัว จะหาทุนมายังไงยังไม่กระจ่างครับ แต่ตึก Pleonchit Centre มีผุ้มาเช่าเพิ่มมากขึ้นเยอะครับหลัง เพิ่งปรับปรุงไปครับ

ผมว่าทำเลของ Amarin, Pleonchit Centre ในระยะยาวล้วนแล้วแต่มีอนาคตทั้งนั้น เพราะถนนพระราม 1-เพลินจิต-สุขุมวิท กำลังจะกลายเป็นถนนแห่งการช็อปปิ้ง เพียงแต่ต้องปรับปรุงอาคารให้ดูดีกว่านี้ Pleochit Centre ผีหลอกมากๆ

[คนขายของ]

ผีไม่หลอกแล้วครับ Pleonchit Centre ปรับปรุงใหม่แล้ว มีผู้เช่าเยอะขึ้นมากครับ เมื่อก่อนเขาเรียกห้างนี้ว่า "ห้างเมียน้อย" แต่ตอนนี้ดูดีขึ้นเยอะครับ

หากท่านแม่ทัพจะมาดูว่าปรับปรุงแล้วเป็นอย่างไร บอกผมด้วยแล้วกันครับ ขอเรียนเชิญที่ Starbucks ชั้น G

[ม้าเฉียว]

ปีใหม่ส่งปฏิทินมาเป็นของกำนัลให้ด้วยอ่ะครับ

 :D  :D

แต่สวยสู้ของ DUSIT ไม่ได้  อิอิ

ใครได้ไปเชียงใหม่ อยากให้ลองไปพัก D2 ของดุสิต เค้านะครับ ใช้ได้เลยทีเดียว แถมใกล้ไำนท์บาร์ซ่าร์ด้วย

[สุมาอี้]

หากท่านแม่ทัพจะมาดูว่าปรับปรุงแล้วเป็นอย่างไร บอกผมด้วยแล้วกันครับ ขอเรียนเชิญที่ Starbucks ชั้น G

สงสัยผมต้องเริ่มหัดดื่มกาแฟซะแล้ว  :D