สอบถามเรื่อง บริษัทที่ออก Property Fund ครับ

[ticker]

คือมีความสงสัยเรื่องบริษัทที่ออก Property Fund ครับว่าส่งผลอย่างไรกับ ผู้ถือหุ้น หรือ กำไรของบริษัทครับ
สมมุตินะครับ เดิมบริษัท ประกอบกิจการ โรงแรมอยู่ 3 แห่ง ผู้ถือหุ้น ได้กำไร หุ้นละ 1 บาท
อยู่ดี ๆ ก็ตั้งกองทุน Property Fund ขึ้นมา แล้วเอาโรงแรมเข้ากองทุนไป 2 แห่ง ที่ ก็เหลือเป็นของบริษัท ( ของผู้ถือหุ้นเดิม )
อยู่เพียง 1 แห่ง ที่จะใช้ทำมาหากิน ที่เหลือ 2 แห่งจะกำไร ก็ต้องไปเป็นของกองทุนไม่ใช่ของบริษัท ไม่เป็นของ ผู้ถือหุ้นของบริษัท ใช่หรือเปล่าครับ แล้วอย่างนี้ จะส่งผลให้ผู้ถือหุ้นมีกำไรลดลงหรือเปล่าครับ แต่ก็สงสัยเพิ่มเข้าไปอีก
อย่างหุ้นบางตัว ก็ทำแบบนี้ ขายทรัพย์สินเข้ากองทุน แต่แปลกใจ ทำไมราคาหุ้นมันพุ่งทะลุฟ้าไปเลยครับ

[manhaha]

บริษัทก็น่าจะถือหุ้นใน Property Fun นั้นอยู่นะครับ ก็จะยังได้เงินปันผลกลับมาตามสัดส่วนที่ถืออยู่
ส่วนใหญ่บริษัทก็ขายสินสรัพย์ที่ mature แล้ว เข้า fund ไปเพื่อเอาเงินสดไปขยายงานต่อให้โตบโตไปเรื่อยๆ

[syj]

การออก Prop Fund ช่วงนี้ จะได้ราคาที่ดีครับ
เพราะตลาดคาดหวังผลตอบแทนที่ต่ำลง

บริษัท ขาย Prop.Fund. ออก ก็คือได้
กำไร จาก กระแสเงินสดในอนาคต
(ซึ่ง จริงหรือไม่ ไม่มีใครรู้. เพราะเป็น
การคาดการณ์. ซึ่งพูดง่ายๆ ส่วนใหญ่
มักเป็น Super Best Case Scenario
555+). แถมยังมักจะได้รับ ค่าบริการจัดการ
ในอัตราที่ดีเยี่ยมที่สุดเท่าที่จะหาได้ใน Industry
นั้น ... ที่นี้ อัตราคิดลดนี่แหละครับ สำคัญมากๆ
ในอดีต มักใช้ 12 -14% ทำให้ ราคาที่คนซื้อๆ ไป
สมเหตุสมผล หรือบางครั้ง ได้ส่วนลด ด้วยครับ
แต่ปีก่อน เล่นDiscount Rate กันแค่ 6-8%
คนซื้อไปจ่าย Premium หัวแบะ

สรุปง่ายๆ บริษัท ที่ออก Prop Fund ช่วงนี้
จะไดกำไรดีครับ เพราะคนซื้อไป จ่าย Premium ...

[ticker]

การออก Prop Fund ช่วงนี้ จะได้ราคาที่ดีครับ
เพราะตลาดคาดหวังผลตอบแทนที่ต่ำลง

บริษัท ขาย Prop.Fund. ออก ก็คือได้
กำไร จาก กระแสเงินสดในอนาคต
(ซึ่ง จริงหรือไม่ ไม่มีใครรู้. เพราะเป็น
การคาดการณ์. ซึ่งพูดง่ายๆ ส่วนใหญ่
มักเป็น Super Best Case Scenario
555+). แถมยังมักจะได้รับ ค่าบริการจัดการ
ในอัตราที่ดีเยี่ยมที่สุดเท่าที่จะหาได้ใน Industry
นั้น ... ที่นี้ อัตราคิดลดนี่แหละครับ สำคัญมากๆ
ในอดีต มักใช้ 12 -14% ทำให้ ราคาที่คนซื้อๆ ไป
สมเหตุสมผล หรือบางครั้ง ได้ส่วนลด ด้วยครับ
แต่ปีก่อน เล่นDiscount Rate กันแค่ 6-8%
คนซื้อไปจ่าย Premium หัวแบะ

สรุปง่ายๆ บริษัท ที่ออก Prop Fund ช่วงนี้
จะไดกำไรดีครับ เพราะคนซื้อไป จ่าย Premium ...

ขอบคุณสำหรับความรู้ครับ

[anubist]

ลองดูกรณีLUXFสิครับ อีกด้านหนึ่งของกองอสังหาเลย
หรืออย่างCPNก็ได้ สุดท้ายใครได้ประโยชน์

ผมมองกองอสังหาเป็น"ATM"ของผู้ตั้งกองครับ
อยากได้เงินเท่าไหร่ก็"มโน"ตัวเลขเข้าไป
ต้องระวังวิธีประเมินมูลค่า บางรายประเมินจากรายได้อนาคต
วาดฝันจะโตเท่านั้นเท่านี้ สุดท้ายเป็นแค่สายลม
ไปซื้อที่ถูกๆมาสร้าง โครงการเป๊กก็ขาย(หรือให้เช่าสิทธิ์)เข้ากอง
บางทีก็มาแบบปีแรกปันผลมากกว่า100% ทำให้ได้ยิลด์7-8%
แต่ถ้าปันที่90%ของกำไรกลับได้แค่5-6%
ยิ่งกองโครงสร้างพื้นฐานยิ่งแล้วใหญ่ สามารถกู้มาซื้อสินทรัพย์ได้
ยิลด์7-8%มาจากการทำleverage ซึ่งมีความเสี่ยง
ต่างจากสมัยก่อนที่เป็นเงินทุนล้วนๆ ยิลด์7-8%เท่ากัน แต่เสี่ยงน้อยกว่า

ฉนั้นอ่านหนังสือชี้ชวนดีๆครับ
กองอสังหาก็ไม่ต่างจากหุ้นIPO ถ้าทำได้ดีเค้าไม่เอามาขายหรอก
ยกเว้นไม่มีทางเลือกเนื่องจากคู่แข่งบีบ หรือเห็นโอกาสอยู่ตรงหน้าแต่คว้าไม่ได้เพราะทุนไม่พอ
จึงยอมได้ผลประโยชน์น้อยลงดีกว่าบ.ล้มหรือเสียโอกาสนี้ให้บ.อื่น

[ticker]

ลองดูกรณีLUXFสิครับ อีกด้านหนึ่งของกองอสังหาเลย
หรืออย่างCPNก็ได้ สุดท้ายใครได้ประโยชน์

ผมมองกองอสังหาเป็น"ATM"ของผู้ตั้งกองครับ
อยากได้เงินเท่าไหร่ก็"มโน"ตัวเลขเข้าไป
ต้องระวังวิธีประเมินมูลค่า บางรายประเมินจากรายได้อนาคต
วาดฝันจะโตเท่านั้นเท่านี้ สุดท้ายเป็นแค่สายลม
ไปซื้อที่ถูกๆมาสร้าง โครงการเป๊กก็ขาย(หรือให้เช่าสิทธิ์)เข้ากอง
บางทีก็มาแบบปีแรกปันผลมากกว่า100% ทำให้ได้ยิลด์7-8%
แต่ถ้าปันที่90%ของกำไรกลับได้แค่5-6%
ยิ่งกองโครงสร้างพื้นฐานยิ่งแล้วใหญ่ สามารถกู้มาซื้อสินทรัพย์ได้
ยิลด์7-8%มาจากการทำleverage ซึ่งมีความเสี่ยง
ต่างจากสมัยก่อนที่เป็นเงินทุนล้วนๆ ยิลด์7-8%เท่ากัน แต่เสี่ยงน้อยกว่า

ฉนั้นอ่านหนังสือชี้ชวนดีๆครับ
กองอสังหาก็ไม่ต่างจากหุ้นIPO ถ้าทำได้ดีเค้าไม่เอามาขายหรอก
ยกเว้นไม่มีทางเลือกเนื่องจากคู่แข่งบีบ หรือเห็นโอกาสอยู่ตรงหน้าแต่คว้าไม่ได้เพราะทุนไม่พอ
จึงยอมได้ผลประโยชน์น้อยลงดีกว่าบ.ล้มหรือเสียโอกาสนี้ให้บ.อื่น

ขอบคุณครับ

[dome@perth]

ลองดูกรณีLUXFสิครับ อีกด้านหนึ่งของกองอสังหาเลย
หรืออย่างCPNก็ได้ สุดท้ายใครได้ประโยชน์

ผมมองกองอสังหาเป็น"ATM"ของผู้ตั้งกองครับ
อยากได้เงินเท่าไหร่ก็"มโน"ตัวเลขเข้าไป
ต้องระวังวิธีประเมินมูลค่า บางรายประเมินจากรายได้อนาคต
วาดฝันจะโตเท่านั้นเท่านี้ สุดท้ายเป็นแค่สายลม
ไปซื้อที่ถูกๆมาสร้าง โครงการเป๊กก็ขาย(หรือให้เช่าสิทธิ์)เข้ากอง
บางทีก็มาแบบปีแรกปันผลมากกว่า100% ทำให้ได้ยิลด์7-8%
แต่ถ้าปันที่90%ของกำไรกลับได้แค่5-6%
ยิ่งกองโครงสร้างพื้นฐานยิ่งแล้วใหญ่ สามารถกู้มาซื้อสินทรัพย์ได้
ยิลด์7-8%มาจากการทำleverage ซึ่งมีความเสี่ยง
ต่างจากสมัยก่อนที่เป็นเงินทุนล้วนๆ ยิลด์7-8%เท่ากัน แต่เสี่ยงน้อยกว่า

ฉนั้นอ่านหนังสือชี้ชวนดีๆครับ
กองอสังหาก็ไม่ต่างจากหุ้นIPO ถ้าทำได้ดีเค้าไม่เอามาขายหรอก
ยกเว้นไม่มีทางเลือกเนื่องจากคู่แข่งบีบ หรือเห็นโอกาสอยู่ตรงหน้าแต่คว้าไม่ได้เพราะทุนไม่พอ
จึงยอมได้ผลประโยชน์น้อยลงดีกว่าบ.ล้มหรือเสียโอกาสนี้ให้บ.อื่น

ตรงประเด็นเปะ
ขอบคุณครับ

[Auggie]

เพิ่มเติมบทความที่ด็อกเตอร์เคยเขียนไว้ครับ

http://www.thaivi.com/2010/02/450/