โพสต์
เนื่องจากเนื้อหาในกระทู้เยอะมากจึงขอคัดลอกมาเฉพาะ เนื้อหาที่อยู่ในหัวกระทู้นะครับ
ปัจจัยที่อาจถูกมองข้ามไปคือตอนนี้ ตลาดเช่าคอนโด มีการแข่งขันกันสูงมากๆ จน Yield ที่ได้จากค่าเช่าเริ่มไม่ค่อยดีแล้ว ที่ไหนได้ 5% ขึ้นนี่ถือว่าเยี่ยมเลยครับ แต่คอนโดที่ผมเคยเช่า หรือ คนรู้จักเคยเช่าอยู่ ไม่มีที่ไหนถึง 5 เลย เพราะเลือกเช่าแต่ที่ไม่แพงเกินไป แฮ่ๆ แต่ถ้าจะเลือกซื้อคอนโดตอนนี้ก็ควรเลือกลงทุนโครงการที่ได้เกิน 5 ซึ่งหายากมากๆ
สิ่งที่ผมต้องการทราบนะครับ
1. ชื่อโครงการ
2. ราคาขาย ต่อ ตรม. ณ ตอนนี้ (ไม่เอาตอนซื้อนะครับ เอา ราคาตลาดที่เป็นของปัจจุบัน)
3. ค่าเช่ารายเดือน ต่อ ตรม. (ขอราคาห้องที่มีการเช่าจริงๆ และสามารถให้เช่าได้ราคานี้ตลอดๆ ไม่ใช่แค่เพียง ปีเดียว)
4. Yield ผมขอใช้สูตร (ค่าเช่าต่อเดือน*9/ราคาต่อ ตรม.) ที่คูณ 9 เพราะ หัก 1. ค่าส่วนกลาง 2. ค่า Agent 3. Waiting Period
พี่ๆ เพื่อนๆ ท่านไหนมีข้อมูลหรือ ทราบข้อมูล นำมาแบ่งปันกันนะครับ ผมต้องการเก็บสถิติแต่ละโครงการไว้
เริ่มที่ผมก่อนนะครับ ยังไม่มีให้เช่า แต่เอาที่คนรู้จักเช่าอยู่ หรือ ปล่อยเช่านะครับ
1. Life@สุขุมวิท 65 ราคา ต่อ ตรม. 105,000 ค่าเช่า 500 บาท/ตรม. Yield = (500*9)/105000 = 4.29%
2. The Room สุขุมวิท 79 ราคา ต่อ ตรม. 90,000 ค่าเช่า 400บาท/ตรม. Yield = 4%
3. Rhythm สุขุมวิท 50 ราคา ต่อ ตรม. 110,000 ค่าเช่า 600บาท/ตรม. Yield = 4.91%
4. Ideo Verve อ่อนนุช ราคา ต่อ ตรม. 120,000 ค่าเช่า 600 บาท/ตรม. Yield = 4.5%
5. Skywalk พระโขนง ราคา ต่อ ตรม. 115,000 ค่าเช่า 580 บาท/ตรม. Yield = 4.54%
6. The Address อโศก ราคา ต่อ ตรม. 125,000 ค่าเช่า 540 บาท/ตรม. Yield = 3.89%
7. Rhythm รัชดา-ห้วยขวาง ราคาต่อ ตรม. 120000 ค่าเช่า 480 บาท/ตรม. Yield = 3.6%
8. Ideo Q พญาไท ราคาต่อ ตรม. 150000 ค่าเช่า 500 บาท/ตรม. Yield = 3%
9. Noble Reform อารีย์ ราคาต่อ ตรม. 130000 ค่าเช่า 500 บาท/ตรม. Yield = 3.46%
10. Villa ราชเทวี ราคา ต่อ ตรม. 135000 ค่าเช่า 520 บาท/ตรม. Yiled = 3.47%
พอเท่านี้ก่อนครับ จะสังเกตว่าหายากมากๆ ที่จะมีที่ไหนได้ Yield 6-8% ถ้ามีผมคิดว่าต้องเป็นช่วงสุขุมวิทช่วงต้น หรือ ตอนกลาง แต่บางคนเทียบกับราคาที่ตัวเองซื้อมา ก็เลยดูเยอะ แต่หากเทียบกับราคาตลาดตอนนั้น อาจจะได้แค่ 5-6% เท่านั้น
ยกตัวอย่าง Aequa สขุมวิท 49
ราคา Presale ตรม. 130000 ปล่อยเช่าได้ 1000 บาท/ตรม. คิดเป็น Yield = 6.92%
แต่ราคาตลาดตอนนี้ Aequa ถ้าขาย ส่วนใหญ่ก็ ตรม. 160,000+ แต่ค่าเช่ายังเท่าๆเดิมที่ 1000 ดังนั้น Yield จะเหลือเพียง 5.63% เท่านั้นครับ
อีกที่ก็ Noble Reveal เอกมัย ตอนเปิดตัว ตรม. 80000 บาท ปล่อยเช่ากันได้ที่ ตรม. 700 บาท คิด Yield ได้ถึง 7.88%
แต่ตอนนี้ ราคาตลาดไปที่ ตรม. ละ 120000 แล้ว Yield เหลือ 5.25% เท่านั้น
แต่สิ่งที่เก็บได้จากสถิติก็คือ หากจะซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าในกรุงเทพ ทำเลที่เหมาะสมก็คือ เส้นสุขุมวิทครับ จะได้ค่าเช่าคุ้มค่ากว่า รัชดา พญาไท หรือ อารีย์ แต่ เชื่อว่าคนที่ซื้อทำเลอื่นส่วนใหญ่คงซื้อไว้อยู่เองและชอบที่ทำเลจริงๆ
จริงๆแล้ว คอนโดที่ปล่อยเช่าได้ Yield 7-8% เมื่อเทียบกับราคาปัจจุบันก็พอมีนะครับ แต่จะเป็นคอนโดตลาดล่างหน่อย ห้องละ1-2 ล้าน เช่น LPN Regent
ซึ่งหลายๆท่านที่เน้นคอนโดปล่อยเช่าคง มีกันไม่น้อย บางคนมีเป็น 10 ห้องเลย
สุดท้าย เพื่อนๆ พี่ๆ อย่างลืมแชร์ข้อมูลกันนะครับ ว่ามีที่ไหนกันบ้าง ราคาเท่าไหร่ และ ปล่อยเช่าได้เท่าไหร่ จะได้เป็นประโยชน์กับคนที่ต้องการซื้อไว้ลงทุนหรือปล่อยเช่า ครับ
1. ค่าเสียโอกาสเวลาไม่มีคนเช่า
2. ค่าคอม/นายหน้า
3. ค่าดูแลรักษา
4. กำไรจากส่วนต่างราคา
ปล. เห็นว่าเป็นข้อมูลที่น่าสนใจดีครับ ไม่แน่ใจว่าการลงทุนด้านการปล่อยเช่าอสังหา จัดอยู่ในบอร์ดนี้ได้มั้ยนะครับ ถ้าไม่เหมาะรบกวน Mod ช่วยย้ายด้วยครับ ขอบคุณครับ
บันทึกไม่สำเร็จ