แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

การลงทุนแบบเน้นคุณค่า ลงทุนหุ้น VI เน้นที่ปัจจัยพื้นฐานเป็นหลัก
ภาพประจำตัวสมาชิก
นายมานะ
สมาชิกกิตติมศักดิ์
โพสต์: 1167
ผู้ติดตาม: 1

แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 1

โพสต์

ที่มา: http://thinkofliving.com/forum/43408/

เนื่องจากเนื้อหาในกระทู้เยอะมากจึงขอคัดลอกมาเฉพาะ เนื้อหาที่อยู่ในหัวกระทู้นะครับ
คือตอนนี้ ตลาดเช่าคอนโด มีการแข่งขันกันสูงมากๆ จน Yield ที่ได้จากค่าเช่าเริ่มไม่ค่อยดีแล้ว ที่ไหนได้ 5% ขึ้นนี่ถือว่าเยี่ยมเลยครับ แต่คอนโดที่ผมเคยเช่า หรือ คนรู้จักเคยเช่าอยู่ ไม่มีที่ไหนถึง 5 เลย เพราะเลือกเช่าแต่ที่ไม่แพงเกินไป แฮ่ๆ แต่ถ้าจะเลือกซื้อคอนโดตอนนี้ก็ควรเลือกลงทุนโครงการที่ได้เกิน 5 ซึ่งหายากมากๆ

สิ่งที่ผมต้องการทราบนะครับ

1. ชื่อโครงการ

2. ราคาขาย ต่อ ตรม. ณ ตอนนี้ (ไม่เอาตอนซื้อนะครับ เอา ราคาตลาดที่เป็นของปัจจุบัน)

3. ค่าเช่ารายเดือน ต่อ ตรม. (ขอราคาห้องที่มีการเช่าจริงๆ และสามารถให้เช่าได้ราคานี้ตลอดๆ ไม่ใช่แค่เพียง ปีเดียว)

4. Yield ผมขอใช้สูตร (ค่าเช่าต่อเดือน*9/ราคาต่อ ตรม.) ที่คูณ 9 เพราะ หัก 1. ค่าส่วนกลาง 2. ค่า Agent 3. Waiting Period

พี่ๆ เพื่อนๆ ท่านไหนมีข้อมูลหรือ ทราบข้อมูล นำมาแบ่งปันกันนะครับ ผมต้องการเก็บสถิติแต่ละโครงการไว้

เริ่มที่ผมก่อนนะครับ ยังไม่มีให้เช่า แต่เอาที่คนรู้จักเช่าอยู่ หรือ ปล่อยเช่านะครับ

1. Life@สุขุมวิท 65 ราคา ต่อ ตรม. 105,000 ค่าเช่า 500 บาท/ตรม. Yield = (500*9)/105000 = 4.29%

2. The Room สุขุมวิท 79 ราคา ต่อ ตรม. 90,000 ค่าเช่า 400บาท/ตรม. Yield = 4%

3. Rhythm สุขุมวิท 50 ราคา ต่อ ตรม. 110,000 ค่าเช่า 600บาท/ตรม. Yield = 4.91%

4. Ideo Verve อ่อนนุช ราคา ต่อ ตรม. 120,000 ค่าเช่า 600 บาท/ตรม. Yield = 4.5%

5. Skywalk พระโขนง ราคา ต่อ ตรม. 115,000 ค่าเช่า 580 บาท/ตรม. Yield = 4.54%

6. The Address อโศก ราคา ต่อ ตรม. 125,000 ค่าเช่า 540 บาท/ตรม. Yield = 3.89%

7. Rhythm รัชดา-ห้วยขวาง ราคาต่อ ตรม. 120000 ค่าเช่า 480 บาท/ตรม. Yield = 3.6%

8. Ideo Q พญาไท ราคาต่อ ตรม. 150000 ค่าเช่า 500 บาท/ตรม. Yield = 3%

9. Noble Reform อารีย์ ราคาต่อ ตรม. 130000 ค่าเช่า 500 บาท/ตรม. Yield = 3.46%

10. Villa ราชเทวี ราคา ต่อ ตรม. 135000 ค่าเช่า 520 บาท/ตรม. Yiled = 3.47%

พอเท่านี้ก่อนครับ จะสังเกตว่าหายากมากๆ ที่จะมีที่ไหนได้ Yield 6-8% ถ้ามีผมคิดว่าต้องเป็นช่วงสุขุมวิทช่วงต้น หรือ ตอนกลาง แต่บางคนเทียบกับราคาที่ตัวเองซื้อมา ก็เลยดูเยอะ แต่หากเทียบกับราคาตลาดตอนนั้น อาจจะได้แค่ 5-6% เท่านั้น

ยกตัวอย่าง Aequa สขุมวิท 49

ราคา Presale ตรม. 130000 ปล่อยเช่าได้ 1000 บาท/ตรม. คิดเป็น Yield = 6.92%

แต่ราคาตลาดตอนนี้ Aequa ถ้าขาย ส่วนใหญ่ก็ ตรม. 160,000+ แต่ค่าเช่ายังเท่าๆเดิมที่ 1000 ดังนั้น Yield จะเหลือเพียง 5.63% เท่านั้นครับ

อีกที่ก็ Noble Reveal เอกมัย ตอนเปิดตัว ตรม. 80000 บาท ปล่อยเช่ากันได้ที่ ตรม. 700 บาท คิด Yield ได้ถึง 7.88%

แต่ตอนนี้ ราคาตลาดไปที่ ตรม. ละ 120000 แล้ว Yield เหลือ 5.25% เท่านั้น

แต่สิ่งที่เก็บได้จากสถิติก็คือ หากจะซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าในกรุงเทพ ทำเลที่เหมาะสมก็คือ เส้นสุขุมวิทครับ จะได้ค่าเช่าคุ้มค่ากว่า รัชดา พญาไท หรือ อารีย์ แต่ เชื่อว่าคนที่ซื้อทำเลอื่นส่วนใหญ่คงซื้อไว้อยู่เองและชอบที่ทำเลจริงๆ

จริงๆแล้ว คอนโดที่ปล่อยเช่าได้ Yield 7-8% เมื่อเทียบกับราคาปัจจุบันก็พอมีนะครับ แต่จะเป็นคอนโดตลาดล่างหน่อย ห้องละ1-2 ล้าน เช่น LPN Regent

ซึ่งหลายๆท่านที่เน้นคอนโดปล่อยเช่าคง มีกันไม่น้อย บางคนมีเป็น 10 ห้องเลย


สุดท้าย เพื่อนๆ พี่ๆ อย่างลืมแชร์ข้อมูลกันนะครับ ว่ามีที่ไหนกันบ้าง ราคาเท่าไหร่ และ ปล่อยเช่าได้เท่าไหร่ จะได้เป็นประโยชน์กับคนที่ต้องการซื้อไว้ลงทุนหรือปล่อยเช่า ครับ
ปัจจัยที่อาจถูกมองข้ามไป
1. ค่าเสียโอกาสเวลาไม่มีคนเช่า
2. ค่าคอม/นายหน้า
3. ค่าดูแลรักษา
4. กำไรจากส่วนต่างราคา

ปล. เห็นว่าเป็นข้อมูลที่น่าสนใจดีครับ ไม่แน่ใจว่าการลงทุนด้านการปล่อยเช่าอสังหา จัดอยู่ในบอร์ดนี้ได้มั้ยนะครับ ถ้าไม่เหมาะรบกวน Mod ช่วยย้ายด้วยครับ ขอบคุณครับ
echelon
Verified User
โพสต์: 158
ผู้ติดตาม: 0

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 2

โพสต์

ค่าที่คุณมานะว่าน่าจะรวมอยู่ในนี้แล้วนะครับ(ใช้ 9 เดือนคูณแทน 12 เดือน)
4. Yield ผมขอใช้สูตร (ค่าเช่าต่อเดือน*9/ราคาต่อ ตรม.) ที่คูณ 9 เพราะ หัก 1. ค่าส่วนกลาง 2. ค่า Agent 3. Waiting Period
ภาพประจำตัวสมาชิก
นายมานะ
สมาชิกกิตติมศักดิ์
โพสต์: 1167
ผู้ติดตาม: 1

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 3

โพสต์

echelon เขียน:ค่าที่คุณมานะว่าน่าจะรวมอยู่ในนี้แล้วนะครับ(ใช้ 9 เดือนคูณแทน 12 เดือน)
4. Yield ผมขอใช้สูตร (ค่าเช่าต่อเดือน*9/ราคาต่อ ตรม.) ที่คูณ 9 เพราะ หัก 1. ค่าส่วนกลาง 2. ค่า Agent 3. Waiting Period
ขอโทษด้วยครับ สงสัยผมจะอ่านไม่ละเอียดพอ เปิดมาอ่านข้ามๆ ไปดูลิสรายการเลยน่ะครับ ขอโทษด้วยครับ
nut776
Verified User
โพสต์: 3350
ผู้ติดตาม: 0

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 4

โพสต์

เมื่อก่อน สูตรง่ายๆ ล้านละหมื่น ต่อเดือน
เห็นค่าเช่าสมัยนี้แล้ว
เพลีย
ของผมมี 5 ที่ ขายไป 1
รู้สึกทำแล้วจุกจิก ไม่มีเวลาไปดูแลเลย
กว่าจะมาเข้าใจแก่น ก็ไม่อยากทำละ

ทำเล ทำเล และทำเล
สำคัญสุด ไม่เกี่ยวว่า ห้องเละ บรรยากาศสยอง
facility ไม่ดี นิติห่วย
ตราบใด ทำเลดี มีdemand เสมอ และปรับราคาในอนาคตได้
เหมือนหุ้นเด๊ะๆ ซื้อโดยดูราคาถูกนำ จะปวดหัวมาก
หาคนเช่ายาก ลดราคายังเหนื่อย
โอกาสขึ้นค่าเช่าแทบไม่มี
show me money.
ภาพประจำตัวสมาชิก
vim
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
โพสต์: 2770
ผู้ติดตาม: 0

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 5

โพสต์

ไปเห็นในเว็บมาเช่นกันครับ เห็นเรทแล้วรู้สึกว่ามันน้อยลงไปมากเมื่อเทียบกับสองสามปีก่อน ถ้าในอีกสองสามปีคอนโดใหม่เปิดตัวกันหมด เรทค่าเช่าในทำเลหลักๆอาจจะตกลงได้อีก ถ้าจะมองแบบปลอดภัยต้องใช้เรทที่คาดหวังว่าจะลดลงในอีก 3-5 ปีข้างหน้า

เห็นด้วยกับคุณ nut776 ครับว่าทำเลสำคัญมากๆ บางทำเลนั้นโอกาสที่จะมีคอนโดสร้างใหม่นั้นไม่มีเลย ขณะที่ความต้องการห้องสูงขึ้นเพราะกลายเป็นแหล่งธุรกิจ ยิ่งนานยิ่งขึ้นราคาห้องได้เรื่อยๆ ทำเลพวกนี้ถ้าเจอก็เหมือนเจอ super stock ครับ
Vi IMrovised
ภาพประจำตัวสมาชิก
picatos
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
โพสต์: 3352
ผู้ติดตาม: 1

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 6

โพสต์

ุถ้าไปดูคอนโดพวก super luxury นี่อาจจะสยองยิ่งขึ้นได้ครับ yield เหลือแค่ 3%
วันคืนล่วงไปๆ บัดนี้เรากำลังทำอะไรอยู่?
ภาพประจำตัวสมาชิก
Nevercry.boy
Verified User
โพสต์: 4641
ผู้ติดตาม: 0

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 7

โพสต์

nut776 เขียน:เมื่อก่อน สูตรง่ายๆ ล้านละหมื่น ต่อเดือน
เห็นค่าเช่าสมัยนี้แล้ว
เพลีย
ของผมมี 5 ที่ ขายไป 1
รู้สึกทำแล้วจุกจิก ไม่มีเวลาไปดูแลเลย
กว่าจะมาเข้าใจแก่น ก็ไม่อยากทำละ

ทำเล ทำเล และทำเล
สำคัญสุด ไม่เกี่ยวว่า ห้องเละ บรรยากาศสยอง
facility ไม่ดี นิติห่วย
ตราบใด ทำเลดี มีdemand เสมอ และปรับราคาในอนาคตได้
เหมือนหุ้นเด๊ะๆ ซื้อโดยดูราคาถูกนำ จะปวดหัวมาก
หาคนเช่ายาก ลดราคายังเหนื่อย
โอกาสขึ้นค่าเช่าแทบไม่มี
ถูกต้องครับ ผมมี 3 ขายไปแล้ว 2
เหลืออีกที่เดียว เลิกไม่ได้เพราะมีคนต่อตลอด

ไม่เกี่ยวกับห้องเน่า นิติ ห่วย ทำเล และราคาของมัน

มี 2 ทำเล ที่ผมทำรายได้ต่อเนื่อง

1 มหาลัย (อันนี้ขายไปแล้ว)
2 หน้าโรงงานใหญ่ แบบข้ามถนนถึงโรงงานเลยนะ
เด็กผู้ชายไม่ร้องไห้
http://nevercry-boy.blogspot.com/
harikung
Verified User
โพสต์: 2236
ผู้ติดตาม: 0

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 8

โพสต์

ส่วนตัวเพิ่งลงขายไป4ที่หลักจากที่บ้านไปซื้อมาช่วง2-3ปีที่คนตื่นคอนโดกัน(คล้ายๆตื่นทอง) :oops:
นักเลงคีย์บอร์ด4.0
ภาพประจำตัวสมาชิก
leaderinshadow
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
โพสต์: 1765
ผู้ติดตาม: 0

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 9

โพสต์

เหลือ 4% :!:
จำได้ว่าหลายปีก่อน ตอนศีกษาตลาดนี้ ยัง 8%
มีคนบอกว่า ให้ดูส่วนกลับ จะคล้ายๆ PE ในตลาดหุ้น เมื่อก่อน 8% ก็ PE 12.5
ตอนนี้ 4% ก็ PE 25
NORMALMAN
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
โพสต์: 806
ผู้ติดตาม: 0

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 10

โพสต์

อืมม งั้นที่ได้อยู่ 6.1% กับ 6.65% ก็แจ่มมากสิคับ
ลูกอิสาน
สมาชิกกิตติมศักดิ์
โพสต์: 6483
ผู้ติดตาม: 1

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 11

โพสต์

สังเกตว่าการลงทุนอะไร ที่ใครๆก็ทำได้
ไม่ต้องอาศัยความรู้ใดๆ หรือใช้ความรู้ไม่มาก
แค่มีเงินก็ทำได้ ผลตอบแทนจะไม่ดี
เช่น ฝากเงิน คอนโด

เมื่อไหร่ที่คอนโดทั่วไปได้ค่าเช่า 6% (จากราคาตลาด ไม่ใช่ราคาต้นทุน)
และเงินฝากได้ 2% ในไม่ช้าไม่นาน คนจะแห่ไปซื้อคอนโด
เมื่อมีคอนโดมากขึ้น ปล่อยเช่ามากขึ้น การแข่งขันมากขึ้น
แต่คนเช่าเท่าเดิม หรือเพิ่มน้อยกว่า
supply มากกว่า demand
สุดท้ายผลตอบแทนก็ลดลง


ถ้าเปรียบเหมือนหุ้น คงเป็นบริษัทที่ผลิตสินค้าโภคภัณฑ์
ตรงกันข้าม อะไรที่ทำยากๆ ไม่ใช่ทุกคนจะทำได้
คงเหมือนบริษัทที่ผลิตสินค้าที่ยากจะเลียนแบบ มี barrier พวกนี้ผลตอบแทนจะดี
การลงทุนคืออาหารอร่อยที่สุดเมื่อเย็นดีแล้ว
pornchal
Verified User
โพสต์: 1070
ผู้ติดตาม: 0

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 12

โพสต์

ซื้อ กองทุนอสังหาดีกว่า...ได้มากกว่า 6% แน่ ๆ
The One
miracle
Verified User
โพสต์: 18364
ผู้ติดตาม: 1

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 13

โพสต์

ขอบคุณครับสำหรับข้อมูล
แสดงว่า คอนโดมิเนี่ยม ลงทุนให้ปล่อยเช่า
เมื่อถึงจุดๆๆหนึ่งก็ไม่คุ้มค่า เหมือนการลงทุนอย่างอื่นๆ
:)
:)
Plant
Verified User
โพสต์: 667
ผู้ติดตาม: 0

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 14

โพสต์

ถ้าเทียบเป็นเงินทุนตัวเองก็ดูว่าได้น้อยครับ
แต่ถ้าเทียบเป็นใช้เงินกู้ซื้ออสังหาฯ กับใช้เงินตัวเองซื้อหุ้น
ผลตอบแทนมันแตกต่างกันอย่างเห็นได้ชัดครับ....^^)

ยกตัวอย่าง เช่น ซื้อคอนโดราคา 1 ล้าน ดาวน์ 10% ที่เหลือกู้
ก็เท่ากับเราเป็นเจ้าของคอนโด 1 ล้าน โดยใช้เงินเพียง 1 แสนเท่านั้น

ส่วนเรื่องผลตอบแทนผมมองว่ามันเหมือนหุ้นครับ คนที่คำนวนเป็น
เข้าใจว่าการลงทุนต้องทำยังไง การได้ผลตอบแทน 8-10% ไม่ใช่เรื่องยากครับ
แต่กลับคนที่ไม่เข้าใจวิธีการลงทุน ซื้อๆขายๆหุ้นตามคนอื่นเขาก็ขาดทุนเป็นธรรมดา
อสังหาฯก็เหมือนกันครับ

อีกอย่างหนึ่งอสังหาฯยังมีลูกเล่นอีกเพียบครับ เช่น ถือไว้ 3 ปีเอาไปรีไฟแนนซ์เอา
เงินก้อนออกมา ย้ายชื่อเข้าไปในทะเบียนบ้านพอขายหลังจาก 1 ปีแล้วยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ มีคอนโดไว้สามารถนำไปเป็นหลักประกันเงินกู้ทำอย่างอื่นต่อได้อีก ฯลฯ

ประมาณนี้ครับ ...^^)
ภาพประจำตัวสมาชิก
Linzhi
สมาชิกกิตติมศักดิ์
โพสต์: 1522
ผู้ติดตาม: 1

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 15

โพสต์

ผมทำปล่อยเช่าอยู่เหมือนกัน คิดว่ายุ่งยาก เหมือนที่หลาย ๆ คนว่า
แต่มันก็สนุกดี ตรงซื้อของมาตกแต่งเอง เป็นกิจกรรมที่ได้ความเพลิดเพลินระดับนึง
ถ้าผู้เช่าดีน่ารัก ก็ถือว่าได้เพื่อนเพิ่มมาอีกคนนึง

และผลตอบแทนรวมก็ขึ้นอยู่กับหลายองค์ประกอบ
เช่นการเลือกโครงการ เลือกห้อง เลือกการตกแต่ง channel การปล่อยเช่า ฯลฯ
ถ้าจะเก่งไปเลยในธุรกิจนี้ก็ไม่ง่ายเหมือนกันครับ
อย่างไรก็ดี ถึงจะเก่ง ถ้าคอนโดมันแพงกันหมดทุกที่ ก็ได้ผลตอบแทนไม่ดีครับ

เหมือนกับหุ้นยังไงอย่างงั้น pe สูงทั้งตลาด เก่งยังไงก็คงรอดยาก

อีกอย่างคือผลตอบแทนอสังหาถ้าจะให้ eirr สูง ก็ต้องกู้ หรือ leverage
แม้ว่าความเสี่ยงจะต่ำ แต่การกู้ยังไงก็มีความเสี่ยง ยกเว้นแต่กู้ในสัดส่วนที่น้อยมาก คือจะโปะเมื่อไหร่ก็ได้

cost of capital ที่ผมใช้ลงทุนคอนโด ต่ำกว่า 3% เองครับ และมันก็แทบจะไม่ใช่เงินผมเลย
อันนี้ก็เป็นข้อดีอย่างหนึ่งของคอนโด ถ้าไม่มุ่งเน้นผลตอบแทน ก็เป็นกิจกรรมที่สนุกเหมือนกันครับ
ก้าวช้า ๆ และเชื่อในปาฎิหารย์ของหุ้นเปลี่ยนชีวิต
There is no secret ingredient. It's just you.
ภาพประจำตัวสมาชิก
leaderinshadow
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
โพสต์: 1765
ผู้ติดตาม: 0

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 16

โพสต์

การกู้เงินมาเล่นอสังหา ก็คงคล้ายการใช้มาร์จิ้นมาซื้อหุ้น หรือ ถ้า Leverage สูงมากๆ
แบบซื้อขายใบจอง ก็เหมือน Derivative พวก Option เลยนะครับ
ผลตอบแทนสูง ความก็เสี่ยงสูง

ถ้าเจอตลาดซบเซาแล้วออกไม่ทัน พวกซื้อขายใบจองนี่ สูญเงินกันเยอะนะครับ
ส่วนกลุ่มที่กู้มาซื้อมากๆ ตราบเท่าที่ยังหายังไม่เกิดวิกฤติ ก็ยังอยู่ได้ ถ้ายังสามารถผ่อนชำระได้ เช่นมีงานทำ หรือ หาคนเช่าได้
แต่ถ้าเกิดวิกฤติ จะอารมณ์แบบ sub-prime
หรือกลุ่มคนที่ซื้อไว้หลายห้อง แต่หาคนคนเช่าได้ไม่พอกับค่าผ่อน อาจจะลำบากกันมากๆ
ภาพประจำตัวสมาชิก
leaderinshadow
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
โพสต์: 1765
ผู้ติดตาม: 0

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 17

โพสต์

คือจริงๆแล้ว การซื้อขายใบจองเป็น derivative พวก option ชนิดนึงนะครับ
เพียงแต่ซื้อขายตลาด OTC หรือ Over The Counter เป็นตลาดที่ผู้ซื้อผู้ขายมาเจรจาคุยกันเอง
ต่างจาก Option ในตลาดอนุพันธ์ ที่ผ่านตัวกลาง ที่เป็นตลาด Exchange ที่มีระบบชำระราคาที่เป็นมาตรฐาน

ตลาด OTC มีความเสี่ยงซ่อนเร้น เช่นการเบี้ยวเงิน หรือ การเปลี่ยนข้อตกลงนะครับ
เช่นคุยว่า ขอขายใบจอง 5 แสน พอจะเซ็นโอน อยู่ดีๆผู้ซื้อบอกเปลี่ยนใจขอ 4 แสน
ไม่ขาย ไม่เอา อะไรแบบนี้ก็เกิดขึ้นได้
ภาพประจำตัวสมาชิก
vim
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
โพสต์: 2770
ผู้ติดตาม: 0

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 18

โพสต์

อยากสอบถามเป็นความรู้ครับ ว่าถ้ากู้มาซื้อแล้วปล่อยเช่าได้แค่ 4-7% มันจะคุ้มดอกเบี้ยเงินกู้เหรอครับ?
Vi IMrovised
pullmeunder
Verified User
โพสต์: 332
ผู้ติดตาม: 0

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 19

โพสต์

vim เขียน:อยากสอบถามเป็นความรู้ครับ ว่าถ้ากู้มาซื้อแล้วปล่อยเช่าได้แค่ 4-7% มันจะคุ้มดอกเบี้ยเงินกู้เหรอครับ?
เรื่องผลตอบแทนจะไม่นำดอกเบี้ยมาคิดครับเพราะมันเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่าย

นำผลกำไรที่หลังหักค่าผ่อนธนาคาร ค่าซ่อมบำรุง ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้า ค่าเผื่อห้องว่าง(ส่วนตัวให้maximumที่3เดือน) เป็นต้น

สมมติได้ กำไรหลังค่าใช้จ่ายได้ 60,000ต่อปี เงินลงดาวน์หรือเงินลงทุนเริ่มแรกได้ 1,000,000 ก็จะได้

roi 60,000/1,000,000 = 6%
zephyr
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
โพสต์: 962
ผู้ติดตาม: 0

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 20

โพสต์

รายได้จากการให้เช่าต้องเสียภาษีตามกฎหมายหรือเปล่าครับ หรือว่ายกเว้น
pullmeunder
Verified User
โพสต์: 332
ผู้ติดตาม: 0

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 21

โพสต์

zephyr เขียน:รายได้จากการให้เช่าต้องเสียภาษีตามกฎหมายหรือเปล่าครับ หรือว่ายกเว้น
เสียครับ "ถ้า" สรรพากรรู้นะครับ
Plant
Verified User
โพสต์: 667
ผู้ติดตาม: 0

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 22

โพสต์

vim เขียน:อยากสอบถามเป็นความรู้ครับ ว่าถ้ากู้มาซื้อแล้วปล่อยเช่าได้แค่ 4-7% มันจะคุ้มดอกเบี้ยเงินกู้เหรอครับ?
คำถามครับ คุณ "vim" ได้ตัวเลข 4-7% มาจากการคำนวนยังไงครับ...-_-??)
Plant
Verified User
โพสต์: 667
ผู้ติดตาม: 0

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 23

โพสต์

zephyr เขียน:รายได้จากการให้เช่าต้องเสียภาษีตามกฎหมายหรือเปล่าครับ หรือว่ายกเว้น
ตามกฎหมายแล้ว ไม่ว่าจะเป็นรายได้ค่าเช่าจากอะไรก็ตามก็ต้องนำไปคำนวนภาษครับ

แต่ในหลักปฎิบัติ ไม่มีใครนำไปคำนวนภาษี ถ้าไม่มีหลักฐานให้สรรพากรตรวจสอบได้
ยกตัวอย่างเช่น ถ้าไปให้คนธรรมดาเช่า ก็จะไม่มีหลักฐานเรื่องค่าเช่า แต่ถ้าไปให้พนักงาน
บริษัทเช่า โดยบริษัทเป็นผู้ออกค่าเช่าให้(ชาวต่างชาติที่มาทำงานในไทยมักจะเป็นแบบนี้)
ทางบริษัทจะขอหลักฐานค่าเช่าเพื่อไปยื่นสรรพากร แบบนี้มีหลักฐานครับ เราต้องยื่นเป็นรายได้
เสียภาษีครับ บางคนอาจมองว่าแบบนี้ไม่ถูกต้อง ถ้ามันจะไม่ถูกต้องมันก็ไม่ถูกตั้งแต่ยื่นกู้แล้วครับ
เพราะคุณยื่นกู้เพื่ออยู่อาศัย คุณไม่ได้ยื่นกู้เพื่อปล่อยเช่า ผมมองว่าเป็นการเล่นที่อยู่ในขอบเขต
และกติกามากกว่าครับ...^^)

รู้สึกเริ่มเป็นสีเทาๆนะครับนี่ ...อิอิ...^^)
zephyr
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
โพสต์: 962
ผู้ติดตาม: 0

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 24

โพสต์

Plant เขียน:
zephyr เขียน:รายได้จากการให้เช่าต้องเสียภาษีตามกฎหมายหรือเปล่าครับ หรือว่ายกเว้น
ตามกฎหมายแล้ว ไม่ว่าจะเป็นรายได้ค่าเช่าจากอะไรก็ตามก็ต้องนำไปคำนวนภาษครับ

แต่ในหลักปฎิบัติ ไม่มีใครนำไปคำนวนภาษี ถ้าไม่มีหลักฐานให้สรรพากรตรวจสอบได้
ยกตัวอย่างเช่น ถ้าไปให้คนธรรมดาเช่า ก็จะไม่มีหลักฐานเรื่องค่าเช่า แต่ถ้าไปให้พนักงาน
บริษัทเช่า โดยบริษัทเป็นผู้ออกค่าเช่าให้(ชาวต่างชาติที่มาทำงานในไทยมักจะเป็นแบบนี้)
ทางบริษัทจะขอหลักฐานค่าเช่าเพื่อไปยื่นสรรพากร แบบนี้มีหลักฐานครับ เราต้องยื่นเป็นรายได้
เสียภาษีครับ บางคนอาจมองว่าแบบนี้ไม่ถูกต้อง ถ้ามันจะไม่ถูกต้องมันก็ไม่ถูกตั้งแต่ยื่นกู้แล้วครับ
เพราะคุณยื่นกู้เพื่ออยู่อาศัย คุณไม่ได้ยื่นกู้เพื่อปล่อยเช่า ผมมองว่าเป็นการเล่นที่อยู่ในขอบเขต
และกติกามากกว่าครับ...^^)

รู้สึกเริ่มเป็นสีเทาๆนะครับนี่ ...อิอิ...^^)
ขอบคุณครับผม :D
Pekko
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
โพสต์: 676
ผู้ติดตาม: 0

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 25

โพสต์

zephyr เขียน:รายได้จากการให้เช่าต้องเสียภาษีตามกฎหมายหรือเปล่าครับ หรือว่ายกเว้น
ถ้าเป็นบุคคลธรรมดาให้เช่านั้น ค่าเช่าและค่าบริการให้รวมกันเป็นเงินได้พึงประเมิน 40(5) โดยหักสุทธิกับค่าใช้จ่ายตามจริงหรือเหมาจ่าย ซึ่งส่วนใหญ่สรรพากรให้หักในอัตราเหมาจ่ายในอัตราร้อยละ 30 ส่วนเงินได้ประเภทค่าไฟฟ้าค่าน้ำประปา ค่าเคเบิ้ล ฯลฯ ถือเป็นเงินได้พึงประเมิน 40(8) โดยหักค่าใช้จ่ายเหมาจ่ายในอัตราร้อยละ 80 ตามปกติบุคคลธรรมดาผู้ให้เช่านั้นต้องยื่น ภงด. 94 ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาครึ่งปี ภายในสิ้นเดือนกันยายน และยื่น ภงด.90 ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี ภายในเดือนสิ้นเดือนมีนาคมของปีถัดไป และต้องยื่นภาษีโรงเรือนในอัตราค่าเช่า(ค่าบริการไม่เกี่ยวนะครั้บ) ทั้งปีคูณกับ 12.5% แล้วนำส่งภายในสิ้นเดือนกุมภาพันธ์ของปีถัดไป

ตามปกติแล้วกรมสรรพากร จะตรวจสอบกับหนังสือรับรองหักภาษี ณ ที่จ่ายของผู้เช่าที่หักจากผู้ให้เช่า (ค่าเช่าหัก 5% ค่าอื่นๆ หัก 3%) ซึ่งได้นำส่งกรมสรรพากรทุกเดือน ภายในวันที่ 7 ของเดือนถัดไป ซึ่งผู้เช่าจะมีหน้าที่รับผิดในการหักภาษีส่วนนี้ครับ (ไม่ว่าหักผิดหักถูกหรือลืมหัก) และผู้เช่านั้นจะต้องมีสภาพเป็นนิติบุคคลจดทะเบียนเท่านั้นครับ โดยผู้ให้เช่าสามารถนำภาษีที่ถูกหักนี้มาเครดิตภาษี เพื่อชำระภาษีประจำปีน้อยลงครับ
สติปัฎฐาน 4
กาย เวทนา จิต ธรรม
ภาพประจำตัวสมาชิก
Nevercry.boy
Verified User
โพสต์: 4641
ผู้ติดตาม: 0

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 26

โพสต์

มุมมองที่คนซื้อคอนโดแล้วสับสนทำให้ขาดทุนเพราะมองผิดมุม

ผมขอกลับมาประเด็นนี้อีกครั้งนึง คือ เรื่อง ทำเล

คนส่วนใหญ่จะชอบเลือก คอนโด ไว้ในมุมมองของ "คนอยู่" ซึ่งผิดนะครับ

ต้องเลือกทำเลของลูกค้าเรา คือเราต้องคิดเลยว่าเราจะซื้อคอนโดให้คนเช่าไม่ใช่อยู่ หลายคนพลาดตรงนี้เลือกคอนโดเงียบสงบสำหรับอยู่อาศัยสำหรับอยู่เองซึ่งผิดเลย ต้องเลือก คอนโด ในมุมมองของ "คนเช่า" เช่น โรงงานใหญ่ ถ้าเป็นผมอยู่เอง ผมจะไปซื้อทำไมคอนโดติดโรงงานจริงมั๊ย อันนี้ ลองคิดดูว่าถ้าคุณเป็นคนที่ต้องทำงานที่โรงงานนั้น แต่บ้านคุณอยู่ ตจว. คุณจะเช่ามั๊ย ซึ่ง คอนโดที่ว่านี้อาจไม่ได้ติด รถไฟฟ้าอะไรเลย แต่มันติดที่ทำงานเค้าไง! นึกออกมั๊ย เค้าก็มาเช่า ตลอด

แต่ถ้าเราจะซื้อ คอนโด เพื่ออยู่ อันนี้ก็อีกเรื่องครับ
เด็กผู้ชายไม่ร้องไห้
http://nevercry-boy.blogspot.com/
ภาพประจำตัวสมาชิก
vim
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
โพสต์: 2770
ผู้ติดตาม: 0

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 27

โพสต์

Plant เขียน:
vim เขียน:อยากสอบถามเป็นความรู้ครับ ว่าถ้ากู้มาซื้อแล้วปล่อยเช่าได้แค่ 4-7% มันจะคุ้มดอกเบี้ยเงินกู้เหรอครับ?
คำถามครับ คุณ "vim" ได้ตัวเลข 4-7% มาจากการคำนวนยังไงครับ...-_-??)
จากข้อมูลด้านบนครับ โดยนำค่าเช่ารวม 9 เดือนมาหา yield
Vi IMrovised
Plant
Verified User
โพสต์: 667
ผู้ติดตาม: 0

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 28

โพสต์

ผมขออธิบายวิธีการคำนวนตามที่ผมได้เล่าเรียนมา และมีคนใช้จริงๆด้วยนะครับ
วิธีคำนวน ผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาฯ จะมีอยู่ 2 ตัวครับ
คือ 1) CCR (Cash on Cash return) คือ ผลตอบแทนเงินสดจากเงินลงทุน(กระแสเงินสด)
2) ROI (Return on Investment) คือ ผลตอบแทนจากการลงทุน(ไม่จำเป็นต้องเป็นเงินสด)

อธิบาย ccr ง่ายๆ คือ เมื่อเรานำคอนโดไปปล่อยเช่าโดย หักค่าเงินผ่อน+ดอกเบี้ย ค่าส่วนกลาง
ค่าสำรอง ค่าอื่นๆจิปาถะแล้วเหลือเงินเข้ากระเป๋าเราเท่าไรต่อเดือน นั่นคือ ccr
เช่น ซื้อคอนโด 1 ล้าน กู้ 90% เงินดาวน์ 10% คือ 1 แสน รวมค่าโอนค่าตกแต่งต่างๆอีกประมาณ 5 หมื่น
เท่ากับเราลงเงินไปทั้งหมด 1.5 แสน นำไปปล่อยเช่าเดือนละ 8,500 บาท หักส่งค่างวด(เงินต้น+ดอกเบี้ย)
ประมาณ 6,400 บาท รายจ่ายอื่นๆอีก 1,100 บาท จะเหลือเงินสดเข้ากระเป๋าเดือนละ 1000 บาท

มาคำนวน ccr(%) ก็ต้องทำเป็นปี คือ ได้เงินสดทั้งปี 1000*12 = 12,000 บาท(เช่าเต็ม 100% ทุกเดือน)
เงินลงทุน 1.5 แสน ผลตอบแทน ccr = (12,000*100)/150,000 = 8%

ทีนี้มาอธิบาย roi จะคิดเหมือนกับ ccr ต่างเพียงนิดเดียว คือ roi ไม่ต้องหักเงินต้นที่ผ่อนกับธนาคารออก
ตามตัวอย่างเดิม ผมใช้กู้ 9 แสน ดอกเบี้ย 7.5% กู้เต็ม 30 ปี จะได้เงินผ่อนต่อเดือน 6,400 บาท
เป็นจ่ายเงินต้น 700 บาท จ่ายดอกเบี้ย 5,700 บาทต่อเดือน โดยประมาน(ตัวเลขประมานนี้จริงๆครับ)
ผลตอบแทนจะได้ เงินสดต่อเดือน+เงินต้นที่เราจ่ายไป =1,000+700 = 1,700 บาท

มาคำนวน roi(%) ก็ต้องทำเป็นปีเช่นกัน จะได้ 1,700*12*100/150,000 = 13.6%

เหตุผลที่นำเงินต้นที่เราจ่ายไปกลับมาบวกใน roi เพราะเราถือว่าเงินที่เราจ่ายไปนั้นเป็นการซื้อความเป็น
เจ้าของๆเราในคอนโดนั้นๆ ซึ่งถือว่าเป็นผลตอบแทนกลับมาในอีกรูปแบบหนึ่งครับ

...^^)
sci
Verified User
โพสต์: 678
ผู้ติดตาม: 0

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 29

โพสต์

คอนโด 1 ล้านระยองหาไม่ได้เลยครับ
เห็นโฆษณา เริ่มต้น 1.39 1.49 มีแค่ห้องเดียว ท่ีเหลือ
1.6 -2.0ขนาดประมาณ 28-31 ตร.ม
Plant
Verified User
โพสต์: 667
ผู้ติดตาม: 0

Re: แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

โพสต์ที่ 30

โพสต์

sci เขียน:คอนโด 1 ล้านระยองหาไม่ได้เลยครับ
เห็นโฆษณา เริ่มต้น 1.39 1.49 มีแค่ห้องเดียว ท่ีเหลือ
1.6 -2.0ขนาดประมาณ 28-31 ตร.ม
ราคามือ 1 ถูกบวกค่าพรีเมี่ยมของโครงการไปแล้วครับ และเราต่อรองราคาไม่ได้ด้วย
ถ้าอยากได้ผลตอบแทนดีๆต้องมือ 2 ครับ โค้ชผมบอกมา...^^)
โพสต์โพสต์