ท่าน muffin และท่านแม่ทัพ ครับ เรื่องอสังหาฯในอเมริกา

[jaychou]

ด้วยความสงสัยครับ ที่ว่าฟองสบู่ของตลาดอสังหาฯในอเมริกา
เพราะผมเข้าใจว่าอเมริกานั้นมีเศรษฐกิจที่กระจายตัวอยู่ในเมืองต่างๆทั่วประเทศ ไม่ได้เจริญเป็นจุดๆเหมือนในประเทศไทย หากจะเปรียบไปก็เหมือนกับมีประเทศเล็กๆ รวมๆกันอยู่มากกว่า

คำถามก็คือ ประเทศใหญ่ๆแบบนี้ นักวิเคราะห์จะสามารถระบุได้อย่างไรว่าอสังหาทั้งประเทศมันเป็นฟองแล้ว ผมไม่เชื่อว่าตลาดอสังหาของประเทศใหญ่ๆแบบนี้จะมีทิศทางไปในทางเดียวกันทั้งประเทศครับ

[CK]

ไม่ได้ถาม ตอบได้ป่าว

[jaychou]

ได้ทุกท่านคร้าบบบบบ ที่เรียกเพราะเกรงจะไม่มาอะ  8)

[CK]

เอ ไม่ทราบเหมือนกันนะครับ เรื่องนี้ :lovl: รอท่านแม่ทัพดีกว่า

[MarginofSafety]

ว่าจะเข้ามาอ่านคำตอบ ... ฮ่วย!

[007-s]

ก้เข้ามาสามรอบแล้ว ยังไม่มีคำตอบ

:lovl:  :lovl:  :lovl:

[CK]

ฮ่วย นึกว่าเฮียหวีหรือพี่สายลับคนสวยจะตอบ
โดนหลอกเข้ามาอ่านอีกแล้ว :lol:

[สุมาอี้]

ไม่รู้ดิ รอท่าน Muffin มาตอบอ่ะ  :lovl:

เขาจัดทำดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์มังครับ  :roll:

[BHT]

ถึงตอนนี้ก็ยังไม่มีคำตอบ 555

[007-s]

รอบสี่แล้วอ่า  

[Muffin]

พอดีไปนั่งกินเหล้าแก้กลุ้มน่ะครับ เพิ่งกลับข้อมูลยังไม่ได้ดู

จริงๆเซียนๆในนี้มีเยอะแยะ ถามผมทำไมเนี่ย


ขอทานอะไรก่อนตอนนะคร้าบ แปบบบบบ

[Muffin]

ตอบเท่าที่จะพอมีปัญญา

ตอบตรงประเด็นก่อนนะครับ
ผมเห็นด้วยกับคุณ Jaychou ครับ มองภาพรวมแล้วเอามาสรุป ตอบยากมาก
เพราะมันเป้นทำเล เป้นพื้นที่

แต่ว่าดูภาพรวม ก็สามารถเห็นอะไรบางอย่างเหมือนกันครับ
ตอบอย่างไทยๆ เวลาดูหยาบๆ เวลาดู macro ก็จะดูตัวเลขที่พอจะดูได้เป็นหลักครับ (ทั้งนี้ต้องคิดไว้เสมอนะครับ ว่า มันมี การ lag ของ timing อยู่)
ตัวเลขทางด้าน Supply ดุได้จาก
- จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่
- จำนวนใบอนุญาตจัดสรร
- จำนวนเงินกู้โครงการ
- จำนวนใบอนุญาตขอค้าที่ดิน
ตัวเลขทางด้าน Demand หาได้ยากมาก ปรกติผมก็ดูคร่าวๆจาก
- ตัวเลขจดทะเบียนบ้านใหม่ (ซึ่งจริงๆมักจะ lag เนื่องจากมันเกิดขึ้นหลังจากที่เขาเปิดขาย)
- ตัวเลขยอดสินเชื่อใหม่หรือสินเชื่อคงค้างของที่อยู่อาศัย
ถ้าดู macro ก็ได้หยาบๆครับ ว่า supply ใหม่ที่เพิ่มขึ้น เมื่อเทียบกับ take up rate ที่เกิดขึ้นจริง มันเริ่มน่ากลัวแล้วหรือยัง

แต่ถ้าต่อความอีกนิด ก็ต้องถามก่อนครับ ว่า มุมมองเป็นของพวก banker คือ พวกปล่อยกู้ หรือ Economist หรือเปล่า เพราะมุมมองจะต่างจาก developer ครับ

พวก banker ชอบมองดูภาพ Macro เพราะเขาดูยอดเงินกู้อสังหา เมื่อเทียบกับยอดเงินกู้รวม และผลกระทบหากเงินกู้เหล่านี้ default มากกว่า (มั้งครับ) เนื่องจากอสังหาเป็นธุรกิจที่มี leverage สูง กว่าธุรกิจอื่น รายใหญ่เมืองไทย กู้ซื้อที่ดินถึง 50% และกู้ก่อสร้างสูงถึง 70%  ผลกระทบของเศรษฐกิจก็เลยเยอะ แล้วตัวเลขจะทะเบียนบ้านใหม่ ก็มักจะใช้วัดเป้น indicator ของ การเติบโตทางเศรษฐกิจส่วนหนึ่งครับ


ถ้ามองมุมของ Developer การมองภาพ Macro เป็นหลัก บอกอะไรได้น้อยมากครับ ไม่ค่อยมีประโยชน์ บางที เมืองอย่าง Las Vegas หรือ Florida ที่มีการพัฒนาเยอะๆ อาจจะเข้าถึง Bubble ได้เร็วมาก แต่เมืองมหาวิทยาลัยเล็กๆ ที่มีคนเกษียณรวยๆอยู่เยอะๆก็อาจจะโตได้อีกมาก

แต่ Real Estate หาก Bubble จริงๆ ส่งผลกระทบหนักกับเศรษฐกิจ ก็เลยต้องกังวลกันหน่อย

ไว้มีแรงแล้วมาตอบต่อนะครับ

[Muffin]

Real Estate Indicator ที่ USA เก็บ มีเยอะครับ
ประเทศนี้เขาบ้า สถิติ

เอา link มาฝากกันครับ

http://www.bis.org/publ/bppdf/bispap21. ... r%20USA%22

[Muffin]

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของเรา
ยังไม่เสร็จสมบูรณ์สักทีครับ

เอา link มาให้ครับ
http://www.reic.or.th

[Muffin]

อ่ะ มาฟัง คนเมาเล่าโม้ต่อนะครับ

ผมขอเรียก สภาวะของ Real Estate Bubble ว่า เกิดจาก การที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเกินไป และมีความเป็นไปได้สูงที่จะเกิดการลดราคาลงอย่างรวดเร็ว (Bubble Burst)

เงื่อนไขหลักที่จะทำให้เกิด Bubble Burst ก็คือ
1. จะต้องมี motivated seller (คือคนที่ต้องเร่งขายบ้าน ซึ่งอาจจะเกิดจาก ไม่มีตังผ่อน ต้องบ้ายบ้าน ราคาบ้านตกต่ำกว่าราคาที่ขอกู้ บ้านห่วย ชีวิตเปลี่ยนแปลง เก็งกำไร ผู้ประกอบการเจ๊ง ฯลฯ)
2. Demand ที่อยู่อาศัยหดหาย

[Muffin]

นี่เล่าให้ฟังเฉยๆนะครับ
จริงๆถ้าดอกเบี้ยลง น้ำมันลง ความมั่นใจกลับมา
ปรกติ Q3, Q4 บ้านจะขายดีนะครับ

[Muffin]

มาถามผมอะไร คืนวันศุกร์
ไปดีกว่า
8)

[PebbleYui]

โห... ละเอียดมั่ก ๆ ขอบคุณค่ะ ที่ช่วยแชร์ อะไรดี ๆ แบบนี้

[CK]

ขอบคุณครับ อิอิ

[สุมาอี้]

ราคาวัตถุดิบที่มีแนวโน้มลดลง น่าจะทำให้การสร้างบ้านใหม่มีต้นทุนต่ำลง ตรงนี้น่าจะเกิดแรงจูงใจให้ผู้ประกอบการที่มีสต๊อกบ้านค้างอยู่มากรีบระบายสต๊อกออกมานะครับ  :roll:

[Muffin]

มาเพิ่มเติมให้นิดหน่อยนะครับ
บ้านในอเมริกา ส่วนใหญ่เป็นโครงสร้างไม้นะครับ และใช้เวลาในการสร้างค่อนข้างน้อยนะครับ ทำให้ Inventory น้อยกว่าและต้อง forecast future demand ในระยะเวลาที่สั้นกว่าครับ

[jaychou]

ขอบคุณครับ ข้อมูลแบบเมาๆนี่ละเอียดยิบเลย

 :drink:

[007-s]

ขอบคุณค่า  :mrgreen:

[BHT]

ขอบคุณด้วย มือเซียนจริงๆ ไว้ต้องหาโอกาสไปฟังเรื่องโม้ๆแบบนี้บ้าง

[โอ@]

ขอบคุณคร๊าบ  :o

[Raphin Phraiwal]

ขอบคุณครับ