กองทุนอสังหาฯ

[PaZZaHut]

นครหลวงไทย-ไอเอ็นจี เดินหน้ารุกกองทุนอสังหาฯ
Source - ข่าวหุ้น
Monday, 25 September 2006 04:07

บลจ.นครหลวงไทยเดินหน้าขายกองทุนอสังหาฯสนามบินสมุยอีกครั้งไตรมาส 4 หลังเลื่อนขายมาแล้วเหตุจากลูกค้าตางชาติรายใหญ่ตัดสินใจไม่ทัน มั่นใจระดมทุนได้แน่นอนไม่ซ้ำรอย"แมกซ์โฮม"ที่ล่มไปเมื่อปีก่อน ส่วนบลจ.ไอเอ็นจีเข็นแนวคิดกองทุนอสังหาพอพักนักศึกษาฯมาขายอีกรอบ แต่เปลี่ยนเป็นหอพักม.ธรรมศาสตร์ รังสิตแทนม.มหาสารคามที่ปิดฉากลงหลังนักลงทุนสถาบันเมิน
         ต้นปีที่ผ่านมาบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน(บลจ.)กว่า 5 แห่งประกาศจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่ต่ำกว่า 10 กองทุน ทำให้หลายฝ่ายมองว่าปี 2549 กองทุนประเภทนี้จะร้อนแรงไม่ต่างจากปี 2548 แต่จนแล้วจนรอดปีนี้ก็ยังไม่มีกองทุนอสังหาริมทรัพย์ใดเปิดขายกองทุนแม้แต่กองทุนเดียว เนื่องจากสถานการณ์ทางการเมืองไม่ชัดเจนและปัญหาความยุ่งยากในการจัดตั้งกองทุน
         ในที่สุดบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน(บลจ.)นครหลวงไทย จำกัด ตัดสินใจเปิดขายกองทุนอสังหาริมทรัพย์สนามบินสมุยเป็นกองทุนแรกของปีนี้ ในวันที่ 14 ก.ย.ที่ผ่านมา แต่ต้องเลื่อนขายออกไป เนื่องจากต้องรอคำตอบจากนักลงทุนรายใหญ่จากตะวันออกกลางสิงคโปร์ และฮ่องกง ซึ่งกลุ่มนี้ต้องการลงทุนจำนวนมาก แต่ศึกษาข้อมูลไม่ทัน ทำให้บลจ.ตัดสินใจเลื่อนขายกองทุนออกไปเป็นไตรมาส 4
         ที่ผ่านมาบลจ.นครหลวงไทยเคยประสบปัญหาการจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์มาแล้วในช่วงต้นปี 2548 ทำให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์"แมกซ์โฮม"ซึ่งเป็นกองทุนที่ลงทุนในบ้านเช่ามีมูลค่าโครงการ 770 ล้านบาท ต้องปิดกองไปเนื่องจากระดมทุนได้ต่ำกว่าเกณฑ์ที่สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์กำหนดไว้ที่ 500 ล้านบาท
         อย่างไรก็ตาม สำหรับกองทุนอสังหาริมทรัพย์สนามบินสมุยนั้น ผู้บริหารค่อนข้างมั่นใจว่าจะสามารถระดมทุนได้ตามที่ตั้งเป้าไว้ แม้ว่ากองทุนจะมีขนาดใหญ่ถึงระดับหมื่นล้านบาทก็ตาม เนื่องจากเป็นกองทุนที่นักลงทุนสถาบันทั้งในและต่างประเทศให้ความสนใจมากเป็นพิเศษ
         นางสาวอัจฉรา สุทธิศิริกุล กรรมการผู้จัดการ บลจ.นครหลวงไทย จำกัด กล่าวว่าบริษัทมั่นใจว่าจะสามารถจัดตั้งกองทุนได้ตามแผนเนื่องจากนักลงทุนทั้งสถาบันทั้งในและต่างประเทศให้ความสนใจจำนวนมาก แต่ต้องเลื่อนออกไปเพราะรอการตัดสินใจของนักลงทุนต่างประเทศ คาดว่าจะเสนอขายได้ในไตรมาส 4 ของปีนี้
         กองทุนอสังหาฯสนามบินสมุยจะการลงทุนเช่าซื้อสินทรัพย์เพียงอย่างเดียว คือ สนามบินสมุย ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่โดดเด่นและแตกต่างอย่างเห็นได้ชัดจากกองทุนที่ผ่านมา คาดว่าผลตอบแทนกองทุนอสังหาริมทรัพย์สนามบินสมุยจะอยู่ที่ 8.5-9% ต่อปี โดยกองทุนมีรายได้ขั้นต่ำจากการทำข้อตกลงกับบางกอกแอร์เวย์ ทำให้มีผลตอบแทนขั้นต่ำ 6% ต่อปี ซึ่งปัจจุบันกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดฯยังไม่มีกองใดที่มีการการันตีผลตอบแทนขั้นต่ำ
         ทั้งนี้ สนามบินยังเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มการเติบโตสูง เนื่องจาก การท่องเที่ยวของเกาะสมุยขยายตัวต่อเนื่อง มีจำนวนนักท่องเที่ยวเดินทางมาท่องเที่ยวจำนวนมากโดยปี 2548 ที่ผ่านมา มีจำนวนนักท่องเที่ยวที่เดินทางโดยใช้เครื่องบินจำนวน 7 แสนกว่าคน
         แม้ว่ากองทุนจะลงทุนในสัญญาเช่าจำนวน 30 ปี โดยไม่ได้ต่อสัญญาเช่า แต่เชื่อว่าผลตอบแทนทีได้ก็สามารถทดแทนกับความเสี่ยงในส่วนของระยะเวลาเช่าที่จะลดลงเรื่อยๆ ที่ผ่านมากองทุนอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ก็ลงทุนในสัญญาเช่า ประเด็นสำคัญอยู่ที่ผลตอบแทนจากธุรกิจและราคาในการเช่าซื้อของอสังหาริมทรัพย์
         ในส่วนของความล่าช้าในการจัดตั้งกองทุนอสังหาฯนั้นนางสาวอัจฉรา มองว่า กองทุนอสังหาฯหลายกองใช้เวลาในการจัดตั้งนาน เนื่องจากการจัดตั้งกองทุนอสังหาฯเป็นเรื่องยาก ต้องใช้เวลาในการทำดิวดิลิเจนท์ ดูโครงสร้างอสังหาริมทรัพย์และยื่นไฟลิ่ง ทำให้มีกระบวนการซับซ้อนกว่ากองทุนทั่วไป เพื่อให้กองทุนอสังหาฯที่จัดตั้งขึ้นเป็นกองทุนที่ให้ผลตอบแทนที่ดี
         ในส่วนของพฤติกรรมของนักลงทุนนั้นเชื่อว่าไม่ได้เป็นปัญหาในการจัดตั้งกองทุนอสังหาฯเนื่องจากที่ผ่านมาแม้ผลตอบแทนกองทุนพันธบัตรจะเพิ่มขึ้นจาก 2% เป็น 5% ทำให้นักลงทุนบางส่วนหันไปลงทุนกองทุนพันธบัตรเพิ่มขึ้น แต่ผลตอบแทนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้นจาก5% เป็น8-9% เช่นเดียวกัน ขึ้นอยู่กับว่านักลงทุนต้องการรับความเสี่ยงเท่าใด
         ทั้งนี้ การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นทางเลือกของนักลงทุนที่จะจัดสรรเงินลงทุนเพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่ดี ซึ่งกองทุนอสังหารริมทรัพย์เป็นกองทุนที่ให้เงินปันผลสูง เนื่องจากทุกไตรมาสนักลงทุนจะได้รับกระแสเงินสดจากเงินปันผล
         ส่วนบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนไอเอ็นจี(ประเทศไทย) จำกัด ซึ่งเคยล้มเหลวในการจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์หอพักนักศึกษามาแล้วเมื่อปลายปี 2548 ได้นำกองทุนอสังหาฯพอพักนักศึกษามาปัดฝุ่นขายอีกรอบในวันที่ 22-29 ก.ย. แต่เปลี่ยนสินทรัพย์เป็นหอพักของมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิตแทนหอพักของมหาวิทยาลัยมหาสารคาม ซึ่งครั้งนั้นต้องปิดตัวลง เนื่องจากนักลงทุนสถาบันสนใจน้อย ทำให้ระดมทุนได้เพียง 300 ล้านบาทเท่านั้น
         อย่างไรก็ตาม ช่วงจังหวะในการระดมทุนกองทุนอสังหาฯรอบใหม่ไม่ค่อยดีนัก เนื่องจากเป็นการเสนอขายหน่วยลงทุนหลังเกิดการปฏิวัติของคณะปฏิรูปฯ เพียง 2 วันเท่านั้น ทำให้ค่อนข้างเสี่ยงในการระดมทุน
         นายมาริษ ท่าราบ กรรมการผู้จัดการ บลจ.ไอเอ็นจี(ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที ยู โดม เรสซิเดนท์เชียล คอมเพล็กซ์ เป็นกองทุนรวมที่มีนโยบายระดมทุนเพื่อลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทหอพักนักศึกษาและเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ของมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต มูลค่าโครงการ 1,065 ล้านบาท
         ทั้งนี้ กองทุนดังกล่าวจัดตั้งขึ้นเพื่อรองรับการขยายตัวของนักศึกษาและบุคลากรของมหาวิทยาลัยที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากการขยายการรับนักศึกษาใหม่และการย้ายการเรียนการสอนของมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ในระดับปริญญาตรีจากท่าพระจันทร์มายังศูนย์รังสิตทั้งหมด
         กองทุนดังกล่าวมีนโยบายในการจ่ายเงินปันผลปีละ 4 ครั้ง และจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิประจำปี คาดว่ากองทุนจะให้ผลตอบแทนจากการลงทุนจนสิ้นสุดโครงการประมาณ 12% ต่อปี ซึ่งสามารถแยกรายได้โดยประมาณจาก3 ส่วน ประกอบด้วย รายได้จากค่าเช่าหอพักและค่าเช่าที่จอดรถ, รายได้จากค่าเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และรายได้จากค่าเช่าพื้นที่เพื่อการพาณิชย์
         นายวนา พูนผล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนยูโอบี(ไทย) จำกัด กล่าวว่า ปัจจัยที่ทำให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ก่อตั้งกองทุนได้สำเร็จมีหลายด้านไม่ว่าจะเป็นเรื่องราคา โครงสร้างของสินทรัพย์ กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนรวมทั้งสภาพคล่องของตลาดรอง ทำให้ต้องใช้เวลาในการจัดตั้ง
         "ภาพรวมแล้วหลายกองไม่ได้อยากเลื่อนการจัดตั้งออกไป ซึ่งแต่ละกองก็มีอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกัน ทำให้มีหลายปัจจัยที่ทำให้กองทุนประสบความสำเร็จในการจัดตั้ง"
         นอกจากนี้ นักลงทุนหันบางส่วนไปลงทุนผ่านกองทุนพันธบัตรมากขึ้นตามอัตราผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นตามอัตราดอกเบี้ย ทำให้ความสนใจของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ลดลง ซึ่งต่างจากปีก่อนหน้าที่กองทุนเหล่านี้ให้ผลตอบแทนไม่สูงนัก เมื่อเทียบกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ทำให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างบูม
         อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่สุดของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ คือ สินทรัพย์ที่กองทุนเข้าไปลงทุน ถ้าหากเป็นสินทรัพย์ที่ดีไม่ว่าจะเป็นโรงแรม อพาร์ทเม้นต์ หรือห้างสรรพสินค้า ก็สามารถประสบความสำเร็จในการจัดตั้งกองทุนได้ ทั้งนี้ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยเพิ่งเริ่มต้น ยังต้องพัฒนาอีกมาก อาจชะลอลงบ้างเป็นเรื่องธรรมดา

[PaZZaHut]

[quote="PaZZaHut"]นครหลวงไทย-ไอเอ็นจี เดินหน้ารุกกองทุนอสังหาฯ
Source - ข่าวหุ้น
Monday, 25 September 2006 04:07

บลจ.นครหลวงไทยเดินหน้าขายกองทุนอสังหาฯสนามบินสมุยอีกครั้งไตรมาส 4 หลังเลื่อนขายมาแล้วเหตุจากลูกค้าตางชาติรายใหญ่ตัดสินใจไม่ทัน