อยากให้ช่วยแสดงความคิดเห็นหน่อยครับ จากพี่ Invisible hand

[Wvix]

จากพี่ Invisible hand ครับ
http://www.bbznet.com/scripts/view.php? ... r=numtopic


ผมเห็นหุ้นอสังหาฯ ช่วงนี้ลงมากันมากจน P/e ต่ำกว่า 10 กันหลายตัว ด้วยความกังวลของนักลงทุนว่ารายได้ในไตรมาส 1 จะไม่ดีเนื่องจากได้รับรู้ในไตรมาส 4 ปีก่อนกันหมดแล้ว รวมถึงปัจจัยด้านราคาวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น การแข่งขันที่มากขึ้น และ margin ที่ลดลงจากการที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีโอน

จริงๆ แล้วผมชอบหุ้นวัสดุก่อสร้างหรือหุ้นอย่าง HMPRO มากกว่าหุ้นอสังหาฯ เนื่องจากกลุ่มวัสดุก่อสร้างตรงที่มี demand เพิ่มขึ้นจากผลของอสังหาริมทรัพย์ที่ฟื้นตัว ในขณะที่จำนวนผู้ประกอบการเท่าเดิมหรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ซึ่งหมายความว่าเค้กใหญ่ขึ้นและคนแบ่งเค้กเท่าเดิม ในขณะที่หุ้นอสังหาริมทรัพย์นั้นแม้ว่า demand จะเพิ่มขึ้นแต่จำนวนผู้ประกอบการก็เพิ่มขึ้นตาม ซึ่งก็เหมือนกับเค้กใหญ่ขึ้นก็จริงแต่คนแบ่งก็มากขึ้นด้วย ดังนั้นคนที่จะต้องได้เค้กเพิ่มขึ้นก็จะต้องมีฝีมือจริงๆ แต่ตอนนี้หุ้นกลุ่มวัสดุก่อสร้างหลายตัวที่น่าสนใจคือ VNG DCC Q-CON ก็มี P/e ที่สูงมาก บางตัวที่ P/E ต่ำก็มี capacity constraint คือใช้เต็มกำลังผลิตและต้องใช้เวลา 2 ปีในการขยาย ด้วยเหตุนี้ผมจึงกลับมาคิดว่าหุ้นอสังหาฯ จะกลับมาน่าสนใจรึเปล่า

ผมคิดว่าหุ้นอสังหาฯ ที่น่าสนใจรอบนี้ เราจะต้องใช้ valuation เป็นหลัก คือจะต้องใช้ P/E และต้องเป็น fully dilute P/E คือรวม warrant ทั้งหมดมาคิดด้วย อย่าง LH P/E ปกติก็ไม่แพงนัก แต่พอเป็น fully diluted ก็นับว่าแพงครับ

นอกจากนี้ประเด็นหนึ่งที่ต้องคิดคือ บริษัทนั้นเสีย tax ในปัจจุบันกี่ % หากยังไม่เสียแสดงว่าบริษัทนั้นมีขาดทุนสะสมที่หัก tax ได้หรือทีเรียกว่า tax shield ซึ่งไม่ช้าก็เร็วบริษัทเหล่านี้จะต้องเริ่มจ่าย income tax ซึ่งหลายคนอาจจะตกใจในผลของมันครับ

ยกตัวอย่างหากบริษัท A มีกำไร 100 บาทในปี 2546 และเริ่มเสียภาษี 30% ในปี 2547 หากบริษัท A สามารถมีกำไรก่อนหักภาษี 150 บาทหรือเติบโต 50% บริษัทจะมีกำไรหลังหักภาษี 105 บาทหรือเติบโตเพียง 5% เท่านั้น

ดังนั้น หุ้นที่ยังไม่เริ่มเสียภาษีเลยควรจะมี P/E ที่ตำกว่าหุ้นที่เริ่มเสียภาษีบ้างแล้วหรือเสียเต็มจำนวนครับ

ผมกำลังนึก pro and con ของหุ้นอสังหา ลอง list มาให้ดูกันนะครับ

Pro
- เศรษฐกิจยังน่าจะเป็นขาขึ้น
- ดอกเบี้ยน่าจะอยู่ในระดับต่ำได้อีกสํกพักใหญ่

Con
- การแข่งขันเพิ่มขึ้น
- วัสดุก่อสร้างแพงขึ้น
- margin ลดลงจากการเริ่มเสียภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีโอนรวม 4.3%

ประเด็นของผม ผมคิดว่าทุกคนคงยอมรับแล้วว่า supply ของอสังหาฯ เพิ่มขึ้นจริงๆ จากการเปิดตัวของโครงการใหม่ๆ ผมจึงคิดว่าปัจจัยที่จะเป็นตัวบอกอนาคตคือ demand ครับ ว่าจะเป็นยังไงต่อไป

เท่าที่ฟังการอภิปรายหรืออ่านมา หลายคนมองตลาดบ้านระดับกลางถึงล่างยังดี ในขณะที่ตลาดบนเริ่มชะลอตัว ในขณะที่ตลาดคอนโดฯ ระดับบนเริ่มอิ่มตัวแต่คอนโดฯ ระดับกลางถึงล่างที่เกาะแนวรถไฟฟ้ายังขยายตัว

ผมมีข้อมูลอันนึงเป็นตัวเลขการจดทะเบียนบ้านเฉพาะในส่วนของบ้านที่สร้างโดยผู้ประกอบการในปี 46 ครับ และวงเล็บข้างหลังจะบอกถึงระดับที่สูงสุดในก่อนวิกฤติครับ

บ้านเดียว 17,911 ( 20,793 ปี 2538 )
ทาวเฮาส์และตึกแถว 12,177 ( 59,031 ปี 2538 )
คอนโดมิเนียม 1,908 ( 67,941 ปี 2537 )

จากตัวเลขจะเห็นว่าบ้านเดี่ยวใกล้ถึงระดับที่เคย peak แล้ว ในขณะที่ทาวเฮาส์และตึกแถวยังต่ำกว่า peak มาก เคยมีคนอธิบายให้ผมฟังเรื่องนี้เพราะตอนนั้นผมเอาตัวเลขนี้ไปให้เค้าดูว่าบ้านเดี่ยวใกล้อิ่มตัวรึยัง ผู้ประกอบการรายหนึ่งอธิบายว่าเป็นเพราะอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงทำให้กำลังการผ่อนของผู้บริโภคสูงขึ้นก็เลยทำให้ด้วยเงินเท่าเดิม อาจจะซื้อบ้านเดี่ยวได้แทนที่จะซื้อทาวเฮาส์อย่างเดียว

ส่วน คอนโดฯ จะเห็นได้ว่าห่างจาก peak มาก เนื่องจากคอนโดฯ ที่ขายดีในปี 2003 ยังไม่มีโครงการไหนสร้างเสร็จ แต่หากดูจำนวนหน่วยที่เปิดขายในปี 2003 ทั้งหมดก็ไม่น่าจะเกิน 10,000 หน่วย แต่เราก็ต้องยอมรับว่ามีการเก็งกำไรในตลาดคอนโดฯ หนักมากในช่วงปี 2536-2538 เช่น โครงการปลาทอง กะรัต ซึ่งรวมแล้วน่าจะหลายพันหน่วย

มีอีกปัจจัยหนึ่งคือ สัดส่วนระหว่าง developer built กับ self built ในส่วนของบ้านเดี่ยว สัดส่วนนี้จะไม่มีในทาวเฮาส์กับคอนโดเพราะคงไม่มีใครสร้างทาวเฮาส์อยู่เอง หากสัดส่วน developer built เพิ่มขึ้นซึ่งก็หมายความว่าคนไม่นิยมสร้างบ้านเอง ก็จะทำให้ยอดขายของ developer โตแม้ว่า demand จะไม่โต เหตุการณ์นี้มักเกิดช่วงเศรษฐกิจดีซึ่งผู้ที่ต้องการบ้านใหม่มีความมั่นใจในตัวผู้ประกอบการ

มีคนเคยบอกว่าอสังหาฯ cycle จะเป็น 7+7 คือขึ้น 7 ลง 7 หากมองขาขึ้นเที่ยวก่อนอาจจะเริ่มซัก ปี 31 แล้วจบที่ 37 ขาลงเริ่ม 38 แล้วจบ 44 ขาขึ้นเริ่ม 45 และหากทฤษฎีนี้จริงก็น่าจบปี 51 ครับ

ผมจึงอยากให้เพื่อนๆ ทุกคนช่วยกันให้ความเห็นและวิเคราะห์กันนะครับว่ารู้สึกยังไงก็ตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบัน ซึ่งไม่จำเป็นต้องเป็นผู้เชี่ยวชาญหรือในวงการก็ให้ความเห็นได้ครับเช่นอาจจะได้มีโอกาสไปดูโครงการใหม่ๆ หรือมีคนใกล้ชิดกำลังซื้อบ้านแล้วฟังเค้าคุยกันก็ได้ครับ เพราะผมมองว่าหากเราคิดว่า demand น่าจะดีถึงปี 49-50 ผมยังคิดว่าหุ้นบางตัวที่ P/E ต่ำกว่า 10 ตอนนี้ก็น่าสนใจเหมือนกันครับ

[ayethebing]

ผมมุมมองไม่ได้ลึกซึ้งอะไรมากครับเพียงแต่ที่ผมสังเกตุได้มีคือเคยเห็นโฆษณาของบริษัทพวกขายบ้านเต็มหน้าหนังสือพิมพ์มั้ยครับ เคยเห็นขายบ้านแจกรถมั้ยครับ ได้ยินและเห็นโฆษณาสวยๆ ในทีวีหรือวิทยุมั้ยครับ

มีชื่อไหนที่ผุดขึ้นมาในใจถ้าจะคิดซื้อบ้านมีมั้ย สำหรับผม ไม่มีเลย สำหรับคนอื่นว่าไงครับ อันนี้พยายามจะสื่อว่าแบรนด์ของบริษัทอสังหามันสร้างยากครับ เอหรือว่าผมไม่รู้จริงก็ไม่รู้

กลับมาที่งบโฆษณาและโปรโมชั่นเยอะขนาดนี้ ก็แปลความได้สองอย่างว่าบ้านกำไรดีมากๆ มาร์จินเยอะมากๆ ก็เลยเอาไปใช้ในงบโฆษณาและโปรโมชั่นได้ อีกอย่างที่แปลได้คือ การแข่งขันของผู้เล่นที่มีจำนวนมากมันรุนแรงจนต้องใช้งบโฆษณาบวกโปรโมชั่นดีๆ จึงจะดึงผู้ซื้อให้มาสนใจบ้านของกิจการได้

อันนี้เป็นจุดด้อยสำคัญในความเห็นผม

จุดเด่นก็มีครับเพราะผมเคยได้ยินเพื่อนเล่ามาว่าโครงการบ้านจัดสรรโดยเฉพาะสร้างเสร็จแล้วขาย ขายดีอยู่เหมือนกัน พอสร้างได้ประมาณ 8-9 หลัง ก็จะโดนจองหมดอย่างรวดเร็ว แต่ไม่รู้จะได้โอนหรือเปล่านะครับ

มุมมองอันนี้เป็นความเห็นส่วนตัวนะครับ จากคนนอกที่มองธุรกิจอสังหา คงจะผิดมากกว่าถูกละครับ

[Wvix]

ได้ยินว่าพี่ Thebing จะซื้อบ้านไม่ใช่เหรอครับ แล้วพี่ชอบของที่ไหนครับ

[Wvix]

ได้ยินว่าพี่ Chatchai ก็ซื้อบ้านของ LH มีอะไรทำให้ตัดสินใจซื้อบ้านของ LH ครับ

[นักดูดาว]

แอบมาดูเสี่ยๆ เค้าคุยกัน

[nita]

แอบมาดูเสี่ยๆ เค้าคุยกัน

แอบมาฟังเสี่ยคุยกัน เหมือนกันคับ ผมยังอยู่รังนู๋ อยู่เลย(ลืมล็อคอิน)

[ayethebing]

ไม่ได้จะซื้อบ้านครับ จะซ่อมแซมรังหนูเก่าของผมต่างหาก

ไปดูบ้านจัดสรรเพื่อหาแบบบ้านเฉยๆ ครับ เรียกว่าขโมยก็ว่าได้

[CK]

น่าอิจฉาคนอยู่บ้านมีบริเวณนะครับ

ครอบครัวผม 4 ชีวิต (ไม่นับปลาอีก 1 ฝูง) อัดกันอยู่ในห้องไม่ถึง
100 ตรม. ครับ

[ayethebing]

ผมก็อิจฉาคนอยู่ในเมืองครับ ไม่ต้องเดินทาง รถติดนานๆ

มีบริเวณก็เท่านั้น ถ้าไม่ค่อยได้อยู่บ้าน ใช้เวลาบนถนนหมด

อ้าวเลยมองข้ามประเด็นที่น้อง WVIX ถามไปเลย พี่ CK ว่าไงกับอสังหาละ

อิอิ ว่าไปว่ามาผมก็มีหุ้นของ AMATA ที่อยู่ในกลุ่มนี้ด้วยนา มีนิดเดียวเองง่ะ รอให้ลงไปต่ำกว่า 11 บาทอีไม่ยอมไปซักกะที

[Minesweeper]

รู้สึกเหมือนกันครับ ว่าช่วงนี้ หุ้นกลุ่มอสังหาฯ ลงมามากเหลือเกิน มองไปทางไหนก็เจอแต่ของลดราคา ...

เลยทำให้เป้าหมายมันเยอะขึ้นจนเลือกไม่ถูกเลยครับ ที่มีอยู่แล้ว ก็ถูกลงทุกวัน :lol:

โบรกก็เชียร์กันจัง ...

PF, MK, SPALI, SIRI, AP, NOBLE, QH, LH

ให้ราคาเป้าหมายกันเกิน 20% ทั้งนั้น ...

งานนี้ทำตัวไม่ถูกจริงๆ

[tk]

ผมไปจองคอนโด LPN หมดเกลี้ยงอย่างรวดเร็ว ไหงมาเพิ่มทุนล่ะครับ อีกอย่าง ราคาหุ้นก็สาละวันเตี้ยลงๆ อีกต่างหาก เฮ้อ

[Minesweeper]

คุณ tk

ก็เพราะจองหมดเกลี้ยงอย่างรวดเร็วนี่แหละครับ เป็นต้นเหตุ

ถึงต้องไปขอเงินเราๆ ท่านๆ ไปรีบสร้างคอนโดฯ ให้เสร็จเร็วๆ จะได้ book กำไรได้เร็วขึ้นน่ะ แบบว่าเงินมันหมุนไม่ค่อยจะทัน ...

8)

[tk]

คุณ tk

ก็เพราะจองหมดเกลี้ยงอย่างรวดเร็วนี่แหละครับ เป็นต้นเหตุ

ถึงต้องไปขอเงินเราๆ ท่านๆ ไปรีบสร้างคอนโดฯ ให้เสร็จเร็วๆ จะได้ book กำไรได้เร็วขึ้นน่ะ แบบว่าเงินมันหมุนไม่ค่อยจะทัน ...

8)

ขอบคุณครับ

จา...รอ.....ครับ

[CK]

เข้าใจว่าคอนโดเปิดใหม่ที่หมดอย่างรวดเร็ว เพราะมีคนจองเพื่อเก็งกำไร
กันเยอะครับ แบบว่าซื้อมาขายต่อเมื่อราคาคอนโดถีบตัวขึ้นสูงตามเศรษฐกิจ

ตอนนี้เริ่มเห็นแนวโน้มราคาคอนโดตกแล้วครับ ผู้ขายเริ่มเขยิบราคาลง
เมื่อเทียบกับต้นปี

คนเริ่ม cautious มากขึ้นในการซื้ออสังหาครับ ผมว่า

แต่ผมก็ยังมั่นใจในกลุ่มวัสดุก่อสร้างอยู่ครับ ทะยอยซื้อจนเกือบขึ้นแท่น
อันดับหนึ่งแล้ว คาดว่าจะทะยอยเก็บเรื่อยจนถึงกลางพฤษภาคม น่าจะ
เต็มปอดพอดีครับ (รวมนิวมันนี่จากปันผลด้วย)

จริงๆแล้วก็เล็ง QH อยู่เหมือนกัน แต่กลัวๆ กล้าๆ เลยจนป่านนี้ยังเล่นแบบ
trading อยู่ครับ ซื้อไว้หน่อยๆ พอขึ้นไป 6-10 สตางค์ก็ปล่อยไป (QH-W3)

[นักดูดาว]

กระซิบกันหน่อยดิคับทั่นซีเค เก็บอารายอยู่มั่ง ใช่น้องยูมิหรือเปล่า

[chatchai]

เพิ่งเข้ามาอ่านกระท้นี้ครับ เลยตอบช้าไปนิด

ที่ผมซื้อบ้านของ LH เพราะเชื่อใจในการก่อสร้างของบริษัทนะครับ

ผมไม่มีความร้เรื่องการก่อสร้าง ไม่ได้จบโยธา เลยขอแบบแน่ใจไว้ก่อน รวมทั้งเพื่อนๆที่จบวิศวะโยธาก็ซื้อของบริษัทนี้กันครับ (อาจจะเป็นเพราะอดหนนร่นพี่ก็ได้ครับ)

คณ CK ครับ ก่อนผมจะซื้อบ้านอย่ ผมกับครอบครัว 4 ชีวิต อาศัยอย่ในห้องแคบๆเพียงแค่ 65 ตร.ม. เล็กกว่าของคณอีกครับ

พอดีผมและแฟนไม่มีใครทำงาน เลยเลือกซื้อบ้านจากโรงเรียนลกเป็นหลักครับ เอาแบบไม่ไกลจากโรงเรียนลก ใช้เวลาเดินทางไม่นานนัก มาอย่ชานเมืองแล้วชอบครับ เงียบสงบดี อากาศก็ดีด้วยครับ ไม่ว่นวาย มีบริเวณให้ลกๆไปวิ่งเล่นได้อย่างสบายใจครับ

เรื่องราคาคอนโดนี่ พ่งสงขึ้นมากเลยนะครับ บริษัทที่ขายปิดโครงการล่วงหน้าไปแล้ว แต่เวลาก่อสร้างราคาวัสดขาดแคลนและราคาพ่งขึ้นอย่างรวดเร็วแบบนี้ Margin จะลดลงเหลือเท่าไรครับเนี่ยะ จะมีไหมเหนอที่ขายทั้งโครงการแล้วไม่เหลือกำไรนะครับ

ผมคิดนะถ้าอีก 5-6 ปี ระบบขนส่งมวลชนดีขึ้น รายไฟใต้ดินเปิดบริการครบ ผมว่าคนที่มีครอบครัวน่าจะซื้อบ้านอย่ชานเมืองแล้วนั่งรถไฟใต้ดินเข้าเมืองไปทำงานนะครับ คอนดดใหญ่หน่อยใจกลางเมืองเดี๋ยวนี้ราคาเป็นสิบล้านเลย ซื้อบ้านชานเมืองได้หลังใหญ่พอควรที่เดียวครับ

[CK]

อะฮ้า แม่นแล้วครับ ท่านปู่นักดูดาว น้องยูมิสุดสวยของผมเองครับ
วันนี้เริ่มถ่อมตัวลงมาหาหมาวัดอย่างผมแล้วครับ 65 บาท! ผมขอแค่
55 บาทครับ จะลุยแหลก

ตอนนี้ก็ตอดนิดๆหน่อยๆไปก่อน

[Wvix]

ขอบคุณครับ