ซื้อ MBK ช่วงนี้แพงไปไหมครับ

[firefox]

พอดีผมมีเงินเก็บอยู่นิดหนู่่อย อย่าจะลงทุนในหุ้น MBK พี่ๆ-เพื่อนๆ เห็นว่่าเป็นอย่างไงบางครับ
ดูใน EPS13 P/E ก็ไม่สูงมาก มีปันผลสม่ำ่เสมอ

[Artsuro]

ดูผ่านๆนะครับ ... ไม่ได้อ่านรายละเอียดมากนัก

ณ ราคาขนาดนี้สำหรับผมมองว่าเหลือ margin of safety น้อยไปหน่อยนะครับ คงโตไปทีละนิด ขยับไปทีละหน่อย ขึ้นช้าๆลงไม่แรง

แต่ว่าความผันผวนค่อนข้างไม่มากนักสำหรับลักษณะธุรกิจ เพราะค่าเช่าที่ในห้่างก็สามารถเก็บเพิ่มได้ตลอด

และที่จอดรถก็ยังมีผู้มาใช้บริการอยู่สม่ำเสมอ .. และยังเป็นแหล่งที่ผู้คนทั้งไทยและเทศต่างมาจับจ่ายสินค้า ร้านค้าก็น่าจะคงอยู่ได้

ค่อนข้างเหมือนที่ท่านแม่ทัพเคยกล่าวไว้ครับ .. downside ต่ำ upside ต่ำ ครับ

ถ้าถือไว้ก็ใจเย็นๆครับ growth ไม่สูงมากค่อยๆไป ปันผลก็ระดับหนึ่ง ลองเอา Growth เฉลี่ยมาบวก กับ Div. yeild นะครับ

ว่าถ้าบวกรวมกันแล้วผลตอบแทนไม่สูงมากนัก ... ไปลงทุนในตราสารหนี้ที่ไม่ต้องเสี่ยงจะคุ้มกว่ารึป่าว ???  8)

[cryptonian_man]

[quote="Artsuro"]ดูผ่านๆนะครับ ... ไม่ได้อ่านรายละเอียดมากนัก

ณ ราคาขนาดนี้สำหรับผมมองว่าเหลือ margin of safety น้อยไปหน่อยนะครับ คงโตไปทีละนิด ขยับไปทีละหน่อย ขึ้นช้าๆลงไม่แรง

แต่ว่าความผันผวนค่อนข้างไม่มากนักสำหรับลักษณะธุรกิจ เพราะค่าเช่าที่ในห้่างก็สามารถเก็บเพิ่มได้ตลอด

และที่จอดรถก็ยังมีผู้มาใช้บริการอยู่สม่ำเสมอ .. และยังเป็นแหล่งที่ผู้คนทั้งไทยและเทศต่างมาจับจ่ายสินค้า ร้านค้าก็น่าจะคงอยู่ได้

ค่อนข้างเหมือนที่ท่านแม่ทัพเคยกล่าวไว้ครับ .. downside ต่ำ upside ต่ำ ครับ

ถ้าถือไว้ก็ใจเย็นๆครับ growth ไม่สูงมากค่อยๆไป ปันผลก็ระดับหนึ่ง ลองเอา Growth เฉลี่ยมาบวก กับ Div. yeild นะครับ

ว่าถ้าบวกรวมกันแล้วผลตอบแทนไม่สูงมากนัก ... ไปลงทุนในตราสารหนี้ที่ไม่ต้องเสี่ยงจะคุ้มกว่ารึป่าว ???

[Artsuro]

แหะๆ ... กองทุนอสังหาริมทรัพย์ดีๆ ของท่านพี่ Cryptonian_man มีนัยยะสำคัญ

มีกองไหนดีดีบ้างครับ ?? แนะนำน้องๆเผื่อไว้เลยก็ได้ครับ เดี๋ยวคงมีถามต่อ  8)

แต่ที่จริงมันเป็นวิธีคิดที่ play safe สุดๆแล้วแหละครับ เทียบกับการลงทุนอื่นที่เสี่ยงน้อยกว่า ผลตอบแทนจะเป็นเช่นไร

[cryptonian_man]

[quote="Artsuro"]แหะๆ ... กองทุนอสังหาริมทรัพย์ดีๆ ของท่านพี่ Cryptonian_man มีนัยยะสำคัญ

มีกองไหนดีดีบ้างครับ ?? แนะนำน้องๆเผื่อไว้เลยก็ได้ครับ เดี๋ยวคงมีถามต่อ

[toon]

MBK ป็นหุ้นที่ดีนะครับ และมีการจ่ายปันผลมาตลอด แต่ต้องระวังเรื่องการต่อสัญญาห้างมาบุญครองครับ ซึ่งตามสัญญาใหม่ต้องเสียค่าเช่าเพิ่มค่อนข้างเยอะ และน่าจะทำให้ความสามรถในการทำกำไรในธุรกิจห้างมาบุญครองลดลงด้วยครับ

เปิดแผน 6 ปี "เอ็ม บี เค" ทุ่ม 5 พันล้าน สร้างธุรกิจใหม่..ชดเชย "มาร์จิน" มาบุญครอง

"เอ็ม บี เค" จะเดินเกมรับมืออย่างไร? ภายใต้โจทย์..เงื่อนไขเวลาที่เหลืออีก 6 ปี ต้องเร่งสร้างธุรกิจใหม่ ชดเชย "มาร์จิน" ศูนย์การค้า ที่จะหายไปถึง 20% จากภาระค่าเช่าใหม่ห้างมาบุญครอง ส่งผลให้ต้นทุนการดำเนินงาน เพิ่มขึ้นถึง 2 เท่าตัว

คำถามที่ตามมา ภายหลัง "บมจ.เอ็ม บี เค" ได้ข้อยุติ..ยอมรับเงื่อนไข ต่อสัญญาเช่าพื้นที่มาบุญครองใหม่ กับทางจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ออกไปอีก 20 ปี (2556-2576) มูลค่าสัญญา ประมาณ 25,000 ล้านบาท

ผลประโยชน์..ในลักษณะ "เสือนอนกิน" จากสัญญาเช่าเดิม ซึ่งเคยได้มาร์จินสูงถึง 30% จะไม่มีอีกแล้ว

...เวลาที่เหลืออีก 6 ปี (2550-2555) เอ็ม บี เค จะ "แก้เกม" นี้อย่างไร?

แม่ทัพใหญ่..อย่าง "สุเวทย์ ธีรวชิรกุล" กรรมการผู้อำนวยการ บมจ.เอ็ม บี เค ก็ยอมรับว่า สัญญาใหม่ มีตัวเลขอัตราค่าเช่าที่ "สูง" จะทำให้กำไรของธุรกิจศูนย์การค้าจากที่เคยได้ 30% จะหายไปทันที 20% เหลือส่วนต่างเพียงประมาณ 10% เท่านั้น

"คงต้องเหนื่อยหน่อย และเหนื่อยแบบไม่ปกติ!" นี่คือคำตอบจากแม่ทัพใหญ่ มาบุญครอง

สุเวทย์ยอมรับว่า ช่วงปีแรกๆ หรือตั้งแต่ปี 2556 ที่สัญญารอบใหม่เริ่มมีผล "ต้นทุน" ที่เพิ่มขึ้น จากภาระค่าเช่าใหม่ ย่อมกดให้มาร์จินของธุรกิจศูนย์การค้า ซึ่งปัจจุบันเป็นธุรกิจหลักที่ทำรายได้คิดเป็นสัดส่วน 30% ของรายได้ทั้งหมด "ปรับลดลง"

"จากนี้ไป ถ้าเราไม่ทำอะไรเลย อยู่ไปอย่างนี้เรื่อยๆ มันจะฉุดผลประกอบการรวมของบริษัทให้ถดถอยลงได้..."

นั่นคือเหตุผลที่ เอ็ม บี เค พยายามที่จะ "กระจายความเสี่ยง" ออกไปในธุรกิจใหม่ๆ

จนปัจจุบัน มีธุรกิจหลักแบ่งออกได้เป็น 5 สาย คือ 1.ธุรกิจศูนย์การค้า 2.ธุรกิจโรงแรมและการท่องเที่ยว 3.ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 4.ธุรกิจสนามกอล์ฟ และ 5.ธุรกิจข้าว (ถือหุ้นผ่าน บมจ.ปทุมไรซมิล แอนด์ แกรนารี)

นอกจากนี้ ยังมีการลงทุนและซื้อทรัพย์สินเพิ่มเข้ามาในพอร์ตต่อเนื่อง มาตั้งแต่ปี 2544 เรื่อยมาจนถึงปัจจุบัน

เช่น โรงแรม 5 ดาว เชอราตัน กระบี่ บีช รีสอร์ท ซื้อกิจการสนามกอล์ฟ ล็อค ปาล์ม คลับ จังหวัดภูเก็ต และรุกเข้าไปถือหุ้น 30.60% ในบริษัท สยามพิวรรธน์ (เจ้าของศูนย์การค้าสยามเซ็นเตอร์ สยามดิสคัฟเวอรี่ และสยามพารากอน) ในปี 2545

จากนั้นก็ซื้อบริษัท แปลน เอสเตท เพื่อรองรับการขยายธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2546 ซึ่ง เอ็ม บี เค มีที่ดินที่จังหวัดปทุมธานีในมือกว่า 825 ไร่ รวมถึงการซื้อที่ดินอีก 150 ไร่ ที่เกาะสมุย รองรับการขยายธุรกิจโรงแรมและรีสอร์ท ไล่มาถึงปี 2549 มีการซื้อที่ดินบริเวณพัทยากลาง 18 ไร่ รองรับการขยายธุรกิจโรงแรมและธุรกิจเกี่ยวเนื่อง

พอมาในปี 2550 ก็กระโดดเข้าไปร่วมทุนกับนักลงทุนญี่ปุ่น ถือหุ้น 49.97% ในธุรกิจประมูลรถยนต์ออนไลน์ ผ่านบริษัท แอพเพิล ออโต้ ออคชั่น (ไทยแลนด์) และให้บริษัทย่อย (บริษัท แปลน อีควิตี้ ) เข้าไปลงทุนในตึกกลาสเฮ้าส์ (ทำธุรกิจให้เช่าพื้นที่สำนักงาน) จาก บมจ.ทุนธนชาต และบริษัทบริหารสินทรัพย์ เอ็น เอฟ เอส

สุเวทย์บอกว่า แผนขยายฐานธุรกิจของ เอ็ม บี เค จะยังไม่หยุดเพียงเท่านี้ แต่ตอนนี้ Core Business ของเรา จะเน้นธุรกิจที่เกี่ยวกับการท่องเที่ยวและการบริหารเป็นหลัก หรือที่เรียกว่า "Hospitality"

เขาอธิบายว่า โครงสร้างรายได้ปัจจุบันของบริษัท มาจากธุรกิจศูนย์การค้า 30% ธุรกิจข้าว 30% โรงแรม 20% ธุรกิจอสังหาฯ 5% ที่เหลือเป็นธุรกิจสนามกอล์ฟ และอื่นๆ

แต่จากนี้ไปอีก 5 ปีข้างหน้า หรือประมาณปี 2554 โครงสร้างรายได้จากธุรกิจโรงแรม จะเติบโตอย่างรวดเร็ว และขยับเพิ่มสัดส่วนขึ้นมาเป็น 25% ในขณะที่สัดส่วนของธุรกิจศูนย์การค้าและธุรกิจข้าวจะยังคงอยู่ที่ประมาณ 30% เช่นเดิม ส่วนธุรกิจอสังหาฯ จะเพิ่มสัดส่วนขึ้นเป็น 10%

"ถ้ามองโครงสร้างธุรกิจในอนาคตของเราที่จะขยายไป คงเป็นกลุ่มธุรกิจโรงแรม ที่จะมีกิจการมากขึ้น เช่น ที่สมุยและพัทยา มีแผนจะไปสร้างโรงแรมระดับ 5 ดาว ส่วนโอกาสการลงทุน หรือเทคโอเวอร์ศูนย์การค้าใหม่ๆ ตอนนี้ยังไม่มีในมือ แต่เราก็ยังมองหาโอกาสอยู่ตลอดเวลา"

ผู้บริหารเอ็ม บี เค ยังแย้มด้วยว่า ไม่แน่ว่าในอนาคตสัก 5 ปีไปแล้ว ธุรกิจโรงแรมและการท่องเที่ยว อาจจะกลายมาเป็น "ธุรกิจหลัก" ก็เป็นได้ ส่วนในรอบบัญชีปี 2550 (ก.ค.2549-มิ.ย.2550) เขา คาดว่าบริษัทจะทำรายได้รวมทะลุ 5.5 พันล้านบาท เติบโตขึ้นจากปีก่อนประมาณ 5%

ในช่วงเวลาที่เหลืออีก 6 ปีจากนี้ไป ก่อนที่สัญญาเช่าพื้นที่ใหม่จะเริ่มมีผล สุเวทย์ยืนยันว่า "ธุรกิจใหม่" ที่ เอ็ม บี เค มีแผนจะขยาย โดยเฉพาะธุรกิจด้านโรงแรมและท่องเที่ยว จะสามารถสร้างรายได้ และมาร์จินเข้ามาชดเชยกับมาร์จินของธุรกิจศูนย์การค้าเดิมที่หายไป 20% ได้อย่างไม่น่าห่วง

โดย 4 บริษัทย่อยที่จะกลายเป็น "พระเอกใหม่" ในอนาคตอีก 5-6 ปีข้างหน้า จะมาจาก 1.เอ็ม บี เค รีสอร์ท ประกอบธุรกิจสนามกอล์ฟ และพัฒนาที่ขาย ที่จังหวัดภูเก็ต 2.เอ็ม บี เค โฮเต็ล แอนด์ รีสอร์ท ประกอบธุรกิจโรงแรม ที่จังหวัดกระบี่ 3.เอ็ม บี เค แอสเซ็ท ประกอบธุรกิจโรงแรมที่สมุย และ 4.ดิ โอลิมปิค คลับ ประกอบธุรกิจพัฒนาโครงการโรงแรมที่พัทยา

ทั้ง 4 ธุรกิจนี้ จะเข้ามาชดเชยมาร์จินที่หดหายไปจากธุรกิจศูนย์การค้า ซึ่งจะทยอยเข้ามาในช่วง 6 ปีจากนี้

โครงการที่พัทยา เป็นทำเลใหม่ที่อยู่ระหว่างศึกษาทำธุรกิจโรงแรมและอื่นๆ และคาดว่าจะเป็น "ไฮไลต์" ของแหล่งรายได้ในระยะยาว ผลจากสนามบินสุวรรณภูมิและการคมนาคมที่สะดวก

"โปรเจคพัทยา คาดว่าจะใช้เงินลงทุนประมาณ 4 พันล้านบาท เป็นโปรเจคขนาดใหญ่ที่สุดในขณะนี้ แต่ปัจจุบัน ที่ดินผืนนี้ยังติดสัญญา "เช่าค้าง" อยู่อีก 5 ปี จึงคาดว่าจะเป็นโปรเจคหลังสุดที่จะเข้าไปลงทุน"

นอกจากนี้ เอ็ม บี เค ยังมีโครงการพัฒนาที่ดินในจังหวัดปทุมธานี โดยมีแผนจะทำเป็นสนามกอล์ฟ และพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวระดับกลาง-บน ในอีก 2 ปีข้างหน้า โดยคาดว่าจะต้องใช้เงินลงทุน ประมาณ 500-600 ล้านบาท

ดังนั้น ในช่วง 6 ปีจากนี้ เป็นจังหวะเวลาที่ เอ็ม บี เค ยังต้อง "ใช้เงิน" ขยายการลงทุน โดยสุเวทย์ประเมินว่า โครงการทั้งหมดรวมๆ แล้ว น่าจะใช้เงินลงทุนรวมกันไม่ต่ำกว่า 5 พันล้านบาท

อย่างไรก็ตาม บริษัทยังไม่มีความจำเป็นต้องเพิ่มทุน แต่มีแผนจะออกหุ้นกู้วงเงิน 3,000 ล้านบาท ในเดือนกรกฎาคมนี้ เพื่อรีไฟแนนซ์เงินกู้เดิมส่วนหนึ่ง และอีกส่วนหนึ่งเพื่อจ่ายค่าเช่าให้กับจุฬาฯ

"ถ้าค่อยๆ ทยอยลงทุนแบบนี้ คิดว่าเราน่าจะเก็บเงินได้ และคงกู้เงินบางส่วน เราคงไม่ต้องเพิ่มทุน เว้นแต่จะมีโปรเจคลงทุนใหม่ออกมาอีก ส่วนภาระค่าเช่าตลอด 20 ปี คิดว่าน่าจะจัดการได้ เพราะในแต่ละเดือน เรามีเงินเหลือประมาณ 100-120 ล้านบาท ปีหนึ่งรวมแล้วยังมีเงินเหลือเป็นพันล้านบาท"

ทั้งนี้ สำหรับภาระการจ่าย "ค่าเช่า" ภายใต้สัญญาใหม่กับทางจุฬาฯ ตลอด 20 ปี ตั้งแต่ 22 เมษายน 2556 ถึง 21 เมษายน 2576 จะแบ่งเป็น 2 ส่วนใหญ่ๆ ด้วยกัน คือ

1.ค่าผลประโยชน์ตอบแทนในการได้สิทธิทำสัญญาก่อนบุคคลอื่น ประมาณ 2.4-2.5 พันล้านบาท (มูลค่า ณ ปัจจุบัน) ซึ่งขณะนี้กำลังพิจารณาอยู่ 2 ทางเลือก คือ จ่ายทั้งก้อนในปีนี้ หรือทยอยจ่ายเป็น 4 งวด

2.ค่าเช่ารายปีตลอดอายุสัญญา 20 ปี ประมาณ 22,860 ล้านบาท โดยแบ่งจ่ายเฉลี่ยงวดที่ 1-3 (2556-2558) งวดละ 694.72 ล้านบาท จากนั้นค่อยๆ ทยอยจ่ายเพิ่มขึ้นไล่ตั้งแต่ปีละ 736.4 ล้านบาท ในปีที่ 4 เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จนถึงปีสุดท้ายจ่าย 1,870.72 ล้านบาท

นอกจากนี้ ในกรณีที่ เอ็ม บี เค มีรายได้ของศูนย์การค้าทุกๆ 5 ปี สูงกว่าประมาณการรายได้ของโครงการ บริษัทจะต้องจ่ายส่วนแบ่งรายได้เพิ่มให้กับทางจุฬาฯ อีกในอัตรา 5% เฉพาะในส่วนที่เกินจากประมาณการ

ขณะเดียวกัน บริษัทยังต้องใช้เงินไม่น้อยกว่า 1,200 ล้านบาท เพื่อบูรณะพัฒนาพื้นที่ในศูนย์การค้าเพิ่มเติมให้แล้วเสร็จภายในปี 2561 อีกด้วย