+SPF vs TFUND+

[terati20]

ปล. ผมเขียนซะเยอะเลย ไม่ได้เชียร์ว่ากองทุนนี้น่าสนใจลงทุนนะครับ เพียงแต่ว่าผมเริ่มศึกษาการลงทุนแบบ vi ตามพี่ๆน่ะครับ ก็เลยหาข้อมูลไปเรื่อยๆน่ะครับ และคิดว่าความรู้ที่ได้ต่างๆน่าจะช่วยในการทำธุรกิจในอนาคตได้น่ะครับ หาข้อมูลอ่านๆไปแล้วเข้าใจถึงผู้ประกอบการดีน่ะครับ สนุกดี

ตามๆ   SPF  อยู่ ปกติ  Bangkok airway  บินไป หมุย วันละ 40 เที่ยว roundtrip  การบินไทย จะเปิดเพิ่มอีก 4 เที่ยว  roundtrip  รายได้จะเพิ่มขึ้นเท่าไร ??

บินวันละ 44 เที่ยวนี่เต็ม  capacity  ของสนามบินละยังคับ ?

[Linzhi]

กองทุนอสังหา ผมงงเรื่อง NAV เคยทำกราฟไล่มาเรื่อย ๆ ของ SPF เป็น Seasonal กว่ากองอื่นมาก พุ่งเป็นบางเดือน หลาย ๆ เดือนก็ลดอย่างต่อเนื่อง ทั้ง ๆ ที่ไม่ได้จ่ายปันผล

อีกอย่าง เรื่องการประเมินมูลค่าใหม่ ก็แปลกดีเหมือนกัน เป็นทรัพย์สินลงทุนระยะยาวอยู่แล้ว ไม่ได้ตั้งใจขาย ทำไมต้องประเมินใหม่ด้วย

สำหรับทุกกอง
ผมชอบ TFUND ที่สุด แต่มีคำถามเรื่องการกระจายตัวมาก ๆ และการขายโรงงานจาก TICON ผมว่าข้อดีมีอย่างเดียวคือ Freehold อย่างอื่นผมคิดว่าไม่ได้โดดเด่น

SPF ผมว่าความเสี่ยงเยอะ เพราะมีแห่งเดียว ถ้ามีเหตุเกี่ยวกับเครื่องบิน หรือบนเกาะ ก็รอรับ 6% แบบขายไม่ได้เลย เพราะราคาจะลงไปเหลือ 6-7 บาท ดังนั้นผลตอบแทนควรจะชดเชยความเสี่ยงอย่างเพียงพอ

ผมชอบอีกกองคือ QHPF แต่คนไม่ค่อยพูดถึง สาเหตุคือความเสี่ยงน้อยกว่า ที่ดินกลางเมือง กระจายสามแห่ง ดูดีมาน ซัพพลายของออฟฟิศแล้ว ก็ยังคงไปได้เรื่อย ๆ ช่วงนี้อาจจะแย่หน่อย (ระยะสามปีนี้) แต่ในระยะยาวน่าจะค่อนข้างสม่ำเสมอกว่าเพื่อน

[MindTrick]

มาบอกว่า Property perfect ทำกอง freehold บ้านเช่า ออกมา
รู้สึกจัดโดย บลจ 1  

ใครสนใจลองตามดูครับ

[junlastic]

ขอมาแชร์ความคิดเห็นกับทุกคนนะครับ สนุกดีครับ

เรื่องการประมูลมูลค่าหน่วยลงทุน ผมว่าอาจจะตามที่คุณ alastor กล่าวไว้ก็ได้น่ะครับ อาจจะใช้วิธีอัตราคิดลดก็ได้นะครับ(ผมเลยต้องเริ่มอ่านอยู่เหมือนกันครับว่าคิดยังไง แบบความรู้ทางด้านบัญชีน้อยมากๆน่ะครับ ต้องฮึดหน่อย)

ถึงคุณ terati
  ตามความเข้าใจของผมตอนนี้ คิดว่ามีแค่ 36 เที่ยวบินไปกลับนะครับ หลังจากรวมการบินไทยเพิ่มอีกสองเที่ยวบินแล้วน่ะครับ รายได้ก็น่าจะเพิ่มสัก 10% น่ะครับ (ปล.ผมก็ไม่ได้คิดเองอีกแล้วครับ อยากลองใช้สูตรมาคิดเหมือนกัน แต่ผมยังดูบัญชีงบดุลไม่ค่อยเข้าใจเลยน่ะครับ ลองต้องลองทีละเรื่องน่ะครับ) ข้อมูลก็เอามาจากลิงก์น่ะครับ
http://www.samuiairportpropertyfund.com ... .asp?id=74

  ถ้าพูดถึงเรื่อง capacity ของสนามบินผมคิดว่าเรื่องการรองรับของผู้โดยสารไม่มีปัญหาน่ะครับเพราะว่าตอนนี้ผู้โดยสารขาออกแค่ประมาณ 700000 คนต่อปีน่ะครับ โดยบางกอกแอร์เพิ่งสร้างอาคารผู้โดยสารใหม่ที่สามารถรองรับได้สองล้านคนต่อปีไปแล้วน่ะครับ (ถ้าอ่านในหนังสือชี้ชวนเค้าจะเขียนว่าถ้าผู้โดยสารมากกว่าสองล้านคนต่อปีแล้ว ทางกองทุนต้องร่วมรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับการรองรับผู้โดยสารที่สามล้านคนน่ะครับ โดยร่วมรับผิดชอบกับบางกอกแอร์น่ะครับ)

  ต่อเรื่องของ capacity ของสนามบินนะครับ ตอนนี้จะติดปัญหาอยู่สองประการน่ะครับ

1. กรมสิ่งแวดล้อมน่ะครับ ไม่ค่อยอนุญาติให้เพิ่มเที่ยวบินน่ะครับ อย่างที่กล่าวน่ะครับ เที่ยวบินเยอะ เสียงดัง รบกวนสิ่งแวดล้อมน่ะครับ กว่าการบินไทยที่เป็นเครื่องบินไอพ่นจะขอเพิ่มได้ก็เลยลำบากหน่อยน่ะครับ เพราะว่าเครื่องไอพ่น เสียงยิ่งดังน่ะครับ

2. ปัญหาต่อไปคือเรื่องขนาดรันเวย์ที่จะรองรับเครื่องบินน่ะครับ ถ้าปกติทั่วไปแล้วในการรองรับเครื่องบินใหญ่ควรจะมีลู่ข้างด้านละ 75 เมตรน่ะครับ แต่สนามบินสมุยมีแค่ 45 เมตรเท่านั้นเอง ทำให้ไม่สามารถรองรับเครื่องบินใหญ่มากๆได้น่ะครับ ตอนแรกผมก็คิดว่าที่การบินไทยที่ไม่ได้รับอนุญาติสักที อาจจะติดปัญหาจากจุดนี้รึเปล่า แต่สุดท้ายก็ได้น่ะครับ เลยสบายใจที่ตอนนี้สามารถมีเครื่องระดับนี้ลงที่สนามบินสมุยได้แล้วน่ะครับ แต่เคยเข้าไปดูเวปเกี่ยวกับคนที่รู้เรื่องสนามบินวิจารณ์เค้าบอกว่าสนามบินสมุยเล็กมากน่ะครับ แถมยังไม่มีทางวิ่งสำรองอีก และจิปาถะทั่วๆไปน่ะครับ (ผมก็อ่านแล้วไม่ค่อยรู้เรื่อง เลยสรุปใจความให้ไม่ได้น่ะครับ)

  ดังนั้นสรุปแล้วสนามบินสมุยไม่น่าจะมีปัญหาเรื่องรองรับผุ้โดยสารจนกว่าจะมีผู้โดยสารขาออกถึงสองล้านคนต่อปีนะครับ จะติดปัญหาแค่เรื่องของเที่ยวบินที่ต้องรอกรมสิ่งแวดล้อมอนุมัติน่ะครับ และก็ขนาดของเครื่องบินที่ผมว่าไม่น่าจะใหญ่กว่านี้ได้แล้วน่ะครับ
 
ถึง คุณ Linzhi
  เห็นด้วยครับ สนามบินสมุยนี่มีข้อเสี่ยงเยอะมากๆเลยน่ะครับ ลองเข้าไปดูในหนังสือชี้ชวนแล้วมีเป็นหลายหน้ามากๆ หลายหัวข้อเหมือนกันน่ะครับ เสียดายที่เป็นกองทุนแบบ lease hold น่ะครับ ถ้าเป็น free hold ผมอาจจะถือแบบสบายใจหน่อย เพราะถ้ามีปัญหาไรขึ้นมาแล้ว สิทธิ์ในการเช่าก็ลดลงไปเรื่อยๆ โดยบางทีเราอาจจะไม่ได้อะไรตอบแทนกลับมาเลย

  ความเสี่ยงแบบอย่างเช่น
1.ถ้าบางกอกแอร์ไม่ได้รับการต่อใบอนุญาติให้ประกอบสนามบินต่อเป็นยังไงบ้าง

2.ในกรณีที่สนามบินโดนทำลายเนื่องจากภัยธรรมชาติหรือว่าสงครามเป็นยังไงบ้าง

3.ถ้าบางกอกแอร์เวย์ไม่คิดจะทำการเช่าสนามบินเกาะสมุยต่อแล้ว กองทุนจะต้องทำยังไงบ้าง

(อ่านแล้วก็ได้ความรู้ดีน่ะครับ แบบว่าเค้าคิดกันถึงขนาดนี้เลยหรอเนี่ย อืมม์ รอบคอบดี)

 ถ้ามีปัญหาตามที่ คุณ Linzhi บอกมา อาจจะได้แค่ปันผล 0.6 บาทต่อปีก็เป็นได้ แต่ก็ใช่ว่าจะได้ตลอดสามสิบปีนะครับ เพราะถ้าบางกอกแอร์ไม่ต่ออายุการเช่าต่อก็ไม่จำเป็นต้องจ่ายเงินให้กับกองทุนเหมือนกัน ก็เลยเสี่ยงน่ะครับ ปัจจัยเสี่ยงมันเยอะมากจริงๆ (ผมยังเคยคิดไปถึงเลยครับว่าถ้าระดับน้ำทะเลสูงขึ้นอีก แล้วเกาะสมุยจมน้ำทะเลไปจะเป็นไงบ้างเนี่ย)

[krisy]

SPF
- ภัยธรรมชาติ ควบคุมไม่ได้ คงทำได้แค่ดูสถิติในอดีต แต่การสร้างสนามบิน คิดว่าน่าจะดูระวางความสูงต่ำของที่ดินแล้ว เพราะมันน่าจะเป็นมาตรฐานสากลนะคะ จะน้ำท่วมเลยเหรอ ตอนสึนามิไม่รู้ว่า SPF โดนด้วยไหม ไม่ได้ตามค่ะ

- ลูกค้าใหม่ ส่วนตัวงงกับ bangkok airways เล็กน้อยที่ให้ TG มาลงเพราะ โอเคว่า SPF บวก แต่ตัวเค้าจะลบ เนื่องจาก TG จะลดค่าโดยสารเพื่อแย่งลูกค้า ฐานลูกค้าของ TG ก็ดีกว่า เลยไม่รู้ว่ามีอะไรที่ยังไม่รู้อีกไหม

- สิทธิการเช่า NAV หายไปทุกวัน ถ้าไม่ทำเช่าเพิ่ม จบโครงการก็อีกประมาณ 30 ปี เหลือ 0 (แต่สัญญาเช่าทำใหม่ทุก 3 ปี) ถ้าให้ผลตอบแทนต่ำกว่า freehold แล้วก็น่าจะเลิกมองได้เลย เพียงแต่ SPF มัน monopoly ดังนั้น เราค่อนข้างจะการันตีรายได้และปันผลได้เกือบเป๊ะ เพราะค่าใช้จ่ายในการดูแลกอง ค่าเช่าที่เป็นรายได้หลัก มันจะไม่ผันผวน ในขณะที่กอง 1 ตัวอื่น ต้องหาลูกค้าตลอด บางช่วงจะมีพื้นที่ว่าง ปันผลน่าจะผันผวนกว่า เรากังวลนิดเดียวเอง เรื่องที่ bangkok airways อาจจะไม่ให้กองทุนเช่าต่อ เพราะเราว่าเค้าเป็นแม่ลูกกัน ผลประโยชน์มันโยงกัน เว้นแต่เค้าจะไปลงทุนไว้ที่อื่นด้วย ซึ่งก็ต้องดูกันต่อไป เรายังคิดว่าเค้าจะเพิ่มทุน SPF ด้วยซ้ำค่ะ เพราะ Bangkok airways ตั้งใจจะพัฒนารันเวย์ อาคารให้ดีเพื่อรองรับผู้โดยสาร เพราะเค้าสั่ง
เครื่องบินไว้ 6 ลำจะทยอยมาตอนปี 54

ส่วนตัวไม่ชอบกอง 1 ตรงนี้แหละค่ะ เพราะต้องดูบริษัทแม่อย่างละเอียดว่าจะตัดสายสะดือไหม แต่ถ้าดูดีแล้วก็พักเงินได้ผลตอบแทนดีที่ความเสี่ยงต่ำ

ปล. ไม่มีทั้ง 2 กองเพราะอยู่ในช่วงเล่าเรียนวิชาลงทุนคะ
ปล 2 อาคาร QH ที่สาทรทำเลดีมากเลยค่ะ ติด MRT และตึกสวยมาก หรูหรา

[junlastic]

ผมได้ความรู้ใหม่ๆจากคุณ krisy เยอะเหมือนกันนะครับเนี่ย

- ช่วงนั้นที่กลัวเรื่องน้ำท่วมเกาะก็เนื่องมาจากว่าข่าวเรื่องกรุงเทพจะจมน้ำทะเลกำลังดังน่ะครับ เกาะสมุยสูงกว่าระดับน้ำทะเลปกติเพียงแค่สิบเมตรเอง ก็เลยคิดไปเล่นๆน่ะครับ

- เหตุผลที่ต้องให้ TG เข้ามาบิน ส่วนตัวแล้วผมคิดว่าเพื่อลดแรงเสียดทานน่ะครับ คือมันเป็นธุรกิจ monopoly น่ะครับ ถ้าทำให้คนทั่วไปเดือดร้อน รัฐบาลก็ต้องลงมาจัดการน่ะครับ ในกรณีของสนามบินสมุยนี้รัฐบาลก็สามารถจัดการได้หลายวิธีน่ะครับ อาจจะเป็นสร้างสนามบินสมุยแห่งที่สอง ยึดสนามบินสมุย งดใบอนุญาติทำการสนามบินจากบางกอกแอร์เวย์

- ดังนั้นแล้วที่ต้องให้ TG เข้าบินเพื่อลดแรงเสียดทานดังกล่าวน่ะครับ เนื่องจากบางกอกแอร์เพียงที่เดียวบินแล้ว โดนว่าเรื่องตั๋วแพงลิ่ว ถ้าการบินไทยบินแล้วราคาตั๋วก็ไม่ได้ต่างกันมากนัก (จากข่าวล่าสุดเห็นต่างกันแค่ห้าเปอร์เซนต์เอง) ก็เป็นข้ออ้างของบางกอกแอร์เวย์ได้น่ะครับ ว่าไม่ได้ค้ากำไรเกินควร

- นอกจากนี้ตอนนี้สิทธิในการอนุญาติให้เที่ยวไหนบินมา ผมคิดว่าอยู่ในสิทธิของผู้จัดการกองทุนสนามบินสมุยนะครับ จะเป็นสายการบินไหนมาบินก็ทำให้กองทุนมีรายได้เพิ่มขึ้นน่ะครับ ใครอยากมาบินก็น่าจะอนุญาตหมดนะครับ (ไม่งั้นเดี๋ยวผู้ถือกองทุนมีเคือง) ถ้าผู้จะทำการบินสามารถขออนุญาตจากทางหน่วยงานราชการได้

- ตอนนี้กองทุนสนามบินเกาะสมุยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ตลอด 30 ปีนะครับ เรื่องบางกอกแอร์ไม่ให้กองทุนเช่าต่อคงไม่ใช่ประเด็นหลักน่ะครบ เพราะกองทุนจ่ายเงินจำนวน 9500 ล้านบาทเป็นค่าเช่าตลอดสามสิบปีไปแล้ว (ผมเข้าใจถูกไหมครับ) แต่ผมคิดว่าการมีปัญหาในภายหน้าคงจะยากน่ะครับ เพราะว่าธุรกิจเกี่ยวกับเกาะสมุยถือเป็นรายได้หลักเกินกว่าห้าสิบเปอร์เซนต์ (ข้อมูลจากหนังสือชี้ชวนนะครับ) รวมถึงบางกอกแอร์เวย์ภูมิใจมากที่ได้ปลุกปั้นสมุยขึ้นมาน่ะครับ ดูแล้วเค้ารักของเค้ามากน่ะครับ

- ส่วนเรื่องเพิ่มทุน เพื่อพัฒนาสนามบินคงไม่น่าจะกังวลนะครับ เพราะว่าในข้อชี้ชวนเขียนไว้ว่าบางกอกแอร์เวย์จะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการหาอุปกรณ์รวมถึงทำการพัฒนาปรับปรุงสนามบินให้ดีขึ้นน่ะครับ เท่าที่ผมจำได้จะมีเพียงแค่ข้อกำหนดว่าถ้าผู้โดยสารต่อปีเกินจากสองล้านคนแล้วทางกองทุนต้องมาร่วมรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการสร้างอาคารและอุปกรณ์ต่างๆเพื่อรองรับผู้โดยสารให้ได้สามล้านคนน่ะครับ (ผมอ่านมานานมากแล้วเหมือนกันนะครับ)

- ส่วนข้อสุดท้ายนี้มันงงมากเหมือนกันน่ะครับ ในเรื่องของกองทุน leasehold ทั่วไป ที่ขายออกมาแพงมากเมื่อเทียบกับมูลค่าของสินทรัพย์ และให้ผลตอบแทนแค่ 5-7 เปอร์เซนต์เอง อัตราการเติบโตก็เป็นเรื่องของค่าเช่าที่เพิ่มตามเงินเฟ้อเอง เจ้าของที่ได้รับเงินไปแล้วนำเงินมาพัฒนาอะไรเพื่อเสริมสร้างรายได้เพิ่มให้กับกองทุนบ้างรึเปล่าก็เลยเป็นงงน่ะครับ เหมือนไม่ค่อยยุติธรรมเหมือนกัน (ยังไม่ค่อยได้ศึกษาน่ะครับ อาจจะมีข้อแตกต่างก็ได้นะครับ)

- แต่สำหรับกองทุนสนามบินเกาะสมุยแล้ว เห็นทางบางกอกแอร์เวย์นำเงินที่จำหน่ายได้ ไปซื้อเครื่องบินเพิ่ม สร้างอาคารผู้โดยสารใหม่ (จำนวนห้าร้อยล้านบาท) คิดโปรเจคในการพัฒนาเนื้อที่บริเวณสนามบินอย่างต่อเนื่อง ก็เลยรู้สึกโอเคน่ะครับ ตอนแรกก็เคืองๆหน่อย แบบเห็นข่าวว่าสร้างสนามบินใหม่ใช้งบแค่สามพันล้านบาท ไมบางกอกแอร์เวย์เคี่ยวงี้จำหน่ายสิทธิ์การเช่าตลอดสามสิบปีตั้งเก้าพันห้าร้อยล้านบาทน่ะครับ

[krisy]

ข้อมูลของคุณ junlastic ก็เยอะมากมากค่ะ

ก่อนอื่น agree กับทุกความเห็นค่ะ

เพิ่มเติมตรงการเพิ่มทุนของ SPF และกองอสังทุกตัว ว่าจริงๆเราไม่กังวลเลยค่ะ เพราะมันเป็นข้อดีของกองอสังหา เนื่องจากจะไม่มี dilution effect เพราะเงินที่เพิ่มทุนจะถูกเปลี่ยนเป็นสินทรัพย์ที่ได้ yield พอๆกัน เพราะงั้นถ้ามันจะเพิ่มทุน เราว่าน่าสนออกค่ะ เพราะ NAV ของสินทรัพย์ใหม่น่าจะมากกว่า เหมือนได้ discount เวลาซื้อ แต่ถ้าถือไปเรื่อยๆ NAV ของ leasehold ที่ลดลงอาจทำให้ต้องขายที่ราคา discount เพราะคนที่จะมาซื้อต่อเราก็น่าจะดูราคายุติธรรมมาแล้ว ดังนั้น yield ของ SPF ที่แสดงตอนนี้อาจต้อง discount ลงมาสักหน่อยเก็บไว้เป็นส่วนลดในอนาคต

วันนี้มีบทความดีมาก ที่ชี้จุดอ่อนของกองอสังหาไว้เกี่ยวกับการผิดสัญญาเช่ามาฝาก

http://www.nidambe11.net/ekonomiz/2006q ... y10p14.htm

ว่าจะแอบดู tfund แต่ยังไม่มีเวลาเลยค่ะ

ปล. หลังๆเหมือนคุยกันสองคนเลยนะคะ อิอิ สงสัยอีกหน่อยต้องหลังไมค์ จะได้ไม่รบกวนบอร์ด

[junlastic]

ฮ่า ฮ่า นั่นสินะครับ แต่ว่าต่อไปคงไม่รบกวนบอร์ดแล้วล่ะครับ

แบบว่าไม่มีกระทู้เกี่ยวกับ spf น่ะครับ ก็เลยไม่รู้จะแลกเปลี่ยนข้อมูลกับใคร พอดีมีกระทู้นี่ขึ้นมาก็เลยคึกน่ะครับ อยากแลกเปลี่ยนความคิดเห็นกับคนอื่นน่ะครับ คุยๆไปแล้วรู้สึกว่าได้เห็นมุมมองอีกหลายๆมุมที่ยังไม่รู้น่ะครับ

[beammy]

มีอะไรก้อเอามาแชร์กันอีกนะครับพี่  8)  ...

[winery]

ดูผู้ถือหุ้น 10 รายแรก ไม่ทราบว่า FIDELITY เป็นกองทุนที่ Peter Lynch บริหารหรือเปล่าค่ะ


ลำดับ ชื่อผู้ถือหน่วย (Major Unit holders)
1 Ayudhya Allianz C.P. Life Plc.
2 Bangkok Airway Co.,Ltd.
3 DBS Bank (Central Treasury Unit)
4 FIDELITY
5 GOVERNMENT OF SINGAPORE INVESTMENT CORPORATION
6 Government Pension Fund
7 NOMURA SINGAPORE LIMITED - H A/C NIHK A/C 4
8 PMA A/C PMA PROSPECT FUND
9 UOB AM
10 VALUE PARTNER A/C CLASSIC FUND