ขอคำแนะนำค่ะ เรื่องขายอสังหาริมทรัำพย์ เอาเงินมาลงทุนในหุ้น

[Blueblood]

เคยคิดแบบนี้เหมือนกันครับ ที่บ้านมีคอนโดให้เช่าอยู่นิดหน่อย ตอนปี 2008 หุ้นถูกมาก ผมมีความคิดว่าจะยุให้ที่บ้านขายคอนโด ซึ่ง yield ก็ต่ำมาก (net แล้วไม่ถึง 5%) คนเช่าก็หายาก ไหนจะค่าดูแลรักษาอีก เอาแค่ขายคอนโดไปซื้อกองทุนอสังหาอย่างพวก cpnrf ผมว่าคุ้มกว่าเป็นไหนๆยิ่งตอนนั้น cpnrf อยู่ที่ 6-7 บาท yield เกิน 10% ด้วยซ้ำ ไม่ต้องดูแล อยากได้เงินคืนก็ขายง่าย แถมมี potential capital gain เมื่อวิกฤติผ่านไปอีกต่างหาก

พอคิดได้แบบนี้ผมก็เอาเลยครับประกาศขายคอนโดแม่ไปขนาดลดราคาจากราคาตอนปกติไป 10-20% ยังไม่มีคนซื้อเลยครับ มีแต่ดูๆๆๆ ไม่มีใครกล้าตัดสินใจอะไร จนโอกาสผ่านไปหุ้นหลายๆตัวขึ้นมามากมาย คนซื้อคอนโดก็เริ่มมาจะขอซื้อกันตลอด ... แต่มันไม่ทันซะแล้ว ก็เลยต้องปฏิเสธไป

ผมว่าถ้าในภาวะวิกฤติที่เราเห็นโอกาสที่หุ้นดีๆหลายตัวราคาลดลงมามากๆและมีปันผลที่คาดว่ามั่นคงไม่ลดลงเหมือนราคาหุ้นเพื่อเป็นกระแสเงินสดระหว่างรอให้หุ้นขึ้นไปสู่มูลค่าปกติ เราก็อาจพิจารณาขายอสังหาได้ครับ แต่ถ้าราคาหุ้นส่วนใหญ่อยุ่แถวๆ fair value แบบนี้ และประกอบกับคุณเจ้าของกระทู้ไม่มีประสบการณ์ในตลาดหุ้นมากเท่าไหร่ ผมว่าเสี่ยงเกินไปครับ

อ่านๆดูผลตอบแทนการลงทุนคอนโดให้เช่าของคุณเจ้าของกระทู้ไม่น่าดึงดูดหรือสร้าง wealth อะไรได้มากมายเลยครับ ถ้าให้แนะนำแบบวัยรุ่น ผมว่าขายไปให้หมดแล้วเอาเงินไปซื้อพันธบัตรดีกว่าครับ รอดอกเบี้ยสัก 5% แล้วก็ซื้อไปเลย ดีกว่ามานั่งปล่อยเช่า ระแวงว่าคนเช่าจะไม่มี แต่ดอกต้องส่ง ต้นต้องผ่อน เสียสุขภาพจิตครับ รอว่าเมื่อไหร่โอกาสมาค่อยลงมือตีแตกใหม่ครับ

[green-orange]

อ่านจากประโยคนี้แล้วงงครับ

เพราะถ้ากิจการมีกำไรนิดหน่อย

[aarongibsonus]

เคยคิดแบบนี้เหมือนกันครับ ที่บ้านมีคอนโดให้เช่าอยู่นิดหน่อย ตอนปี 2008 หุ้นถูกมาก ผมมีความคิดว่าจะยุให้ที่บ้านขายคอนโด ซึ่ง yield ก็ต่ำมาก (net แล้วไม่ถึง 5%) คนเช่าก็หายาก ไหนจะค่าดูแลรักษาอีก เอาแค่ขายคอนโดไปซื้อกองทุนอสังหาอย่างพวก cpnrf ผมว่าคุ้มกว่าเป็นไหนๆยิ่งตอนนั้น cpnrf อยู่ที่ 6-7 บาท yield เกิน 10% ด้วยซ้ำ ไม่ต้องดูแล อยากได้เงินคืนก็ขายง่าย แถมมี potential capital gain เมื่อวิกฤติผ่านไปอีกต่างหาก

พอคิดได้แบบนี้ผมก็เอาเลยครับประกาศขายคอนโดแม่ไปขนาดลดราคาจากราคาตอนปกติไป 10-20% ยังไม่มีคนซื้อเลยครับ มีแต่ดูๆๆๆ ไม่มีใครกล้าตัดสินใจอะไร จนโอกาสผ่านไปหุ้นหลายๆตัวขึ้นมามากมาย คนซื้อคอนโดก็เริ่มมาจะขอซื้อกันตลอด ... แต่มันไม่ทันซะแล้ว ก็เลยต้องปฏิเสธไป

เป็นเหมือนกันคะ แบบว่าพยายามคอนโดตรงอโศกออกไป ฝากให้นายหน้าขายอยู่เป็นปี ก็ยังขายไม่ได้เลยคะ จนต้องหาคนมาเช่า
เพื่อลดค่าใช้จ่ายในการผ่อนธนาคารคะ แต่กว่าจะหาคนเช่าได้ก็ทำเอาหืดขึ้นคอเหมือนกันคะ เดี๋ยวกลับไปไทยอาทิตย์หน้า
ก็จะไปหาลู่ทางการขายแล้วคะ สัญญาเช่าตอนนี้มีอยู่ 6 เืดือน หมดสัญญาเมื่อไหร่ ถ้าไม่มีคนเช่าก็คงจะรับภาระผ่อนธนาคารไม่ไหวแล้วคะ

[กล้วยไม้ขาว]

เวลาคิดผลตอบแทนจากคอนโดที่แท้จริงจะมี Leverage นะครับ

คอนโดแห่งแรกลงเงินดาวน์ไปเท่าไหร่ครับ

ผลตอบแทนต่อปี = (ค่าเช่าต่อ - เงินผ่อนธนาคารต่อปี)*(1 - อัตราห้องว่างต่อปี) / เงินดาวน์

จะคล้าย ๆ กับเราใช้มาจิ้นนะครับ

พิมพ์ผิด เขินจัง

ผลตอบแทนต่อปี = ((ค่าเช่าต่อ*(1 - อัตราห้องว่างต่อปี))  - เงินผ่อนธนาคารต่อปี) / เงินลงทุนทั้งหมดที่เป็นเงินเรา (ดาวน์ ตกแต่ง สัญญา ETC.)

คล้าย ๆ คนนี้คิดเลยแต่ผมไม่คิด capital gain

1.คอนโดโครงการ เอพี ลาดพร้าว 34  ตอนนี้มีคนเช่าสัญญา 1 ปี เดือน ละ 15000 บาทก็เอาเงินจากผู้เช่าไปผ่อนธนาคารคะ
ค้างผ่อนธนาคารอยู่อีกราวๆ 2 ล้านคะ ถ้าขายตอนนี้ก็ึคงเหลือเงินอยู่ประมาณ 8 แสน- 1 ล้านคะ
Ans-คิดตัวเลขกลมๆนะครับรายละเอียดลองคิดเองนะครับเอาแนวคิดไปมูลค่าคอนโดน่าจะ3ล้าน
กำไรค่าเช่า1.8แสน*0.9(เพราะไม่มีทางคนเช่าจะเต็มทุกเดือน)=1.62
มูลค่าเงินลงทุน1ล้าน
ค่าดอกสมมุติ5% ก็ปีละ1แสนบาท/ปี
ราคาคอนโดขึ้นสมมุติ5% ก็ปีละ1แสนบาท/ต่อปี
(คอนโดจะราคาขึ้นเรื่อยๆ แต่ไม่ควรถือเกิน30ปีเสี่ยงต่อการถือซาก)
ดังนั้น ROA=162000/3000000=5.4%ต่อปี
แต่ ROE=162000/1000000=16.2%ต่อปี
ปล.ลองปรับตัวเลขดูนะครับเพราะผมไม่รู้ดอก และอัตราการเติบโตของคอนโดเพราะในแต่ละที่ก็ต่างกันไปแต่สามารถหาได้ครับ

[TB]

กระทู้ที่ทำให้รู้ว่า ในweb นี้มีคนใจดีมีความรู้เยอะจริงๆ

ชื่นชมทุกท่านที่เข้ามาระดมความคิดเพื่อน้องเค้า ครับ

(ต้องกลับไปทบทวนตัวเอง ว่าอายุ 20 กว่า ยังสนใจแต่

การเกร็งกำไร มากกว่ามองไปข้างหน้าและมีเป้าหมายอย่างจริงจัง


ขอให้ลงทุนโดยมีสติ เผื่อใจและเผื่อทุน ในกรณีที่เกิดขึ้นมาในรอบ

สามปีที่ผ่านมา ให้บทเรียนค่อนข้างเยอะ ลองหารูปแบบของการลงทุน

ที่เหมาะกับความเสี่ยงที่ตัวคุณเองยอมรับได้ และจะไม่เสียใจทีหลัง

อาจจะเริ่มลงทุนจาก prop fund ที่มีหลายคนแนะนำ และเป็นรูปแบบที่ตัวคุณเอง

มีความเข้าใจบ้างอยู่แล้ว ขอให้โชคดีครับ

[TB]

ปล ปีนี้ครึ่งปีแรก เป็นช่วงที่มองแนวโน้มที่ยาก

เพราะจะมีข่าวดีและร้าย ปะปนกันไป

upside downside ใกล้เคียงกัน

บริษัทที่มีพื้นฐานแข่งแกร่งอาจมีผลตอบแทน น้อยกว่าหุ้นเก็งกำไร

ในระยะสั้น แต่ในระยะยาวยังไงก็มีผลตอบแทนที่ดีกว่าแน่นอนครับ

เอาประสบการณ์ของการลงทุนที่พยายามเห็นหุ้นเก็งกำไรให้ชนะ set

ได้ไม่คุ้มเหนื่อยครับ เสียเวลาและเสียสุขภาพจิต

เมื่อเปรียบเทียบกับอีก port ที่เลือกจากหุ้นที่กองทุนและสถาบันชอบถือ

หรือกองทุน index fund ต้องถือ และเลือกลงทุนในเวลาและราคาที่เหมาะสม

(จะยากก็ตรงนี้ แต่ก็ไม่ยากที่จะชนะตลาด)