เอเจนซี่ฟอร์เรียลเอสเตท โต้ข่าวคอนโดฯล้น

[thaloengsak]

เอเจนซี่ฟอร์เรียลเอสเตท โต้ข่าวคอนโดฯล้น เปิดผลสำรวจคอนโดฯราคาไม่เกิน 3 ล้านเปิดขายจริง 3.8 หมื่นยูนิต ไม่ถึง 7-7.5 หมื่นตามที่เป็นข่าว


นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ออกแถลงการณ์โต้ข่าวอาคารชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ยังไม่น่าเกิดภาวะล้นตลาด โดยระบุว่า จากที่ปรากฏเป็นข่าวว่าอาคารชุดพักอาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จะล้นตลาดนั้น ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ขอนำเสนอข้อมูลที่ถูกต้องเพื่อความเข้าใจและเพื่อการวางแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัย การวางแผนธุรกิจของสถาบันการเงินและผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน และเพื่อการวางนโยบายที่อยู่อาศัยของประเทศ

ประธานฯเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท เผยว่า จากผลการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท มาตั้งแต่เดือนมกราคม พ.ศ. 2537 ได้พบว่า ในปี 2553 ทั้งปี คาดว่าจะเกิดอาคารชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมกันประมาณ 38,769 หน่วย ไม่ได้มีการเสนอขายถึง 70,000 75,000 หน่วยเช่นที่มีการแถลงข่าว

อย่างไรก็ตามอาคารชุดราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท จะมีจำนวนทั้งปี 12,288 หน่วย รวมมูลค่าเพียง 10,649 ล้านบาท และถือว่าเพิ่มขึ้นจากปี 2552 ที่มีเพียง 3,379 หน่วยถึง 3.6 เท่าตัว ทั้งนี้ เป็นเพราะการกระตุ้นโดยการส่งเสริมการลงทุนของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน

สำหรับในปี 2551 โครงการที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดในระดับราคา 1 ล้านบาทนี้ ก็มีเพียง 4,094 หน่วย ดังนั้น จึงอาจกล่าวได้ว่า การส่งเสริมการลงทุนดังกล่าวเป็นการสร้างอุปสงค์ที่แต่เดิมไม่มี ขึ้นมาจำนวนหนึ่ง อย่างไรก็ตามจำนวน 12,288 หน่วยที่คาดว่าจะเปิดในปี 2553 ทั้งปี ก็ยังถือว่าไม่มากนัก เมื่อเทียบกับจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมด

สำหรับห้องชุดราคาระหว่าง 1-3 ล้านบาทนั้น คาดว่าจะเปิดทั้งหมด 26,481 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2552 ที่มีเพียง 12,768 หน่วย และปี 2551 ที่มี 19,040 หน่วย อาคารชุดกลุ่มนี้มีมูลค่ารวม 48,405 ล้านบาท ค่าเฉลี่ยของอาคารชุดระดับราคานี้ เป็นเงิน 1.803 ล้านบาท 1.920 ล้านบาท 1.685 ล้านบาท และ 1.819 ล้านบาท ในช่วงปี 2550-2553

อาจกล่าวได้ว่า อาคารชุดพักอาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้น เกิดมากที่สุดในปี 2550 และนับแต่นั้นก็ปรับตัวลดลงตามลำดับในช่วงปี 2551 และ 2552 เนื่องจากมีอุปสงค์ลดลง และเพิ่งมีเพิ่มขึ้นมากในปี 2553 หรือปลายปี 2552 ที่ทางราชการโดยสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนเริ่มขยายเพดานห้องชุดที่จะได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากห้องชุดราคา 0.6 ล้านบาท เป็น 1.0 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ราคาเป็นราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาทนั่นเอง

ยิ่งกว่านั้น การที่จราจรติดขัด ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยนอกแนวรถไฟฟ้ามีโอกาสลดลง ทำเลดีๆ ในการสร้างที่อยู่อาศัยมักอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า ที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าจึงเกิดเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะอาคารชุดพักอาศัย ที่ใช้ที่ดินแบบเข้มข้นกว่าบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์

Credit: Bangkokbiznews.com

[leaderinshadow]

ผมมองว่าล้นเป็นบางทำเลมากกว่า

และที่สำคัญ ด้วยการสร้างคอนโดที่เวลาออกมาที
Supply มันออกมามาก จน Demand ตามไม่ทัน

ยกตัวอย่างง่ายๆ
สมมุติว่า ทำเล A มี Demand อยู่ 1000 หน่วย
และ Demand เพิ่มขึ้น เดือน 50 หน่วย

แต่คอนโด 1 โครงการออกมายูนิตละ 2000 หน่วย
ทำให้ Supply ล้นทันที 1000 หน่วย
และค่อยๆถูก Demand ดูดซับไปเดือนละ 50 หน่วย 1 ปี ก็ 600 หน่วย
ก็จะใช้เวลาปีกว่าๆ

แต่ถ้าระหว่างก่อสร้าง ดันมี ใครมาเปิดโครงการเพิ่มขึ้นอีกเจ้า ก็มีเฮ :lol:

ถ้าถามว่า Demand มีอยู่มั้ย ผมว่ามีครับ
แต่จากที่สังเกต คือ Supply ออกมาเร็วมาก

ตรงด้าน Supply ถ้าไม่ชะลอ Demand ก็จะโตตามไม่ทัน
ซึ่งตรงนี้ ผมว่า ต้องมองเป็นทำเลๆไป

[leaderinshadow]

สำหรับในข่าว เค้ามองภาพรวมไป

เปรียบเทียบง่ายๆแบบนี้

เช่นสมมุติ
โซน A มี Demand 4000 หน่วย
โซน B มี Demand 3000 หน่วย
โซน B มี Demand 2000 หน่วย
รวม 9000 หน่วย

โซน A มี Supply 6000 หน่วย
โซน B มี Supply 1000 หน่วย
โซน B มี Supply 2000 หน่วย
รวม 9000 หน่วย

โอ้ๆๆ เห็นมั้น ไม่ over supply :lol:

แถมบางคนบอกว่า คอนโดขาดตลาด ดูโซน B ซิ

[VI Wannabe]

เห็นคุณ thaloengsak ขยัน post ข่าวอสังหา หลายห้อง หลายหุ้น อสังหา
เลยอยากจะบอกว่า ระวัง industry wide risk ไว้ด้วยนะครับยังไงเราก็ไม่ควรทุ่มสุดตัวใน industry เดียว
ด้วยความปราถนาดีครับ ^^

[thaloengsak]

ขอบคุณมากครับ สำหรับคำแนะนำ

[chavanakorn]

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ผมอยากรู้ว่าเคยคิดกันไหมว่า Demand จริงๆแล้วมีอยู่กี่หน่วย เพราะผมเห็นว่าทุกบริษัทต่างประกาศนโยบายเชิงรุก ซึ่งผมคิดว่ามูลค่าการเปิดโครงการรวมกันมันมากกว่ายอดซื้อจริงๆต่อปีสักอีก ถ้าจะมองว่าก็ไม่ได้ขายปีเดียวหมด แต่ที่ผมเห็นก็คือพอปีหน้าก็เพิ่มโครงการเข้ามาในระบบอีก บางทีการรวบรวมข้อมูลท่านไม่ได้นำ Supply ที่กำลังสร้างเสร็จเข้ามารวมหรือเปล่า เพราะมันเริ่มมากเกินไปแล้วสำหรับคอนโดมิเนียม และการให้ข่าวของผู้รู้ทั้งหมดทำยังกับว่า Demand มันมีมากเสียจนว่าสร้างเท่าไหร่ก็ขายได้หมด ซึ่งจริงๆประชากรของประเทศไทยก็ไม่ได้เพิ่มมากขึ้นขนาดนั้น ผมไม่มีตัวเลขมายืนยันก็จริง

[thaloengsak]

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ผมอยากรู้ว่าเคยคิดกันไหมว่า Demand จริงๆแล้วมีอยู่กี่หน่วย เพราะผมเห็นว่าทุกบริษัทต่างประกาศนโยบายเชิงรุก ซึ่งผมคิดว่ามูลค่าการเปิดโครงการรวมกันมันมากกว่ายอดซื้อจริงๆต่อปีสักอีก ถ้าจะมองว่าก็ไม่ได้ขายปีเดียวหมด แต่ที่ผมเห็นก็คือพอปีหน้าก็เพิ่มโครงการเข้ามาในระบบอีก บางทีการรวบรวมข้อมูลท่านไม่ได้นำ Supply ที่กำลังสร้างเสร็จเข้ามารวมหรือเปล่า เพราะมันเริ่มมากเกินไปแล้วสำหรับคอนโดมิเนียม และการให้ข่าวของผู้รู้ทั้งหมดทำยังกับว่า Demand มันมีมากเสียจนว่าสร้างเท่าไหร่ก็ขายได้หมด ซึ่งจริงๆประชากรของประเทศไทยก็ไม่ได้เพิ่มมากขึ้นขนาดนั้น ผมไม่มีตัวเลขมายืนยันก็จริง

ขอบคุณครับสำหรับคำแนะนำ
ผิดถูกไม่เป็นไรครับ ผมชอบฟังมากกว่า

[Paul VI]

อีกอย่างที่ขอแนะนำ คือ หุ้นอสังหาเป็นหุ้น cyclical แบบหนึ่ง

รอบเฉลี่ยอยู่ที่รอบละ ประมาณ 7-10 ปี ครับ

การลงทุนคงต้องประเมินว่าช่วงไหนแล้วครับ