อยากถามเรื่อง Property Fund กับความขัดแย้งทางผลประโยชน์

[godcube]

คือจริงๆแล้วผมไม่ได้สงสัยเกี่ยวกับ Property Fund ทุกอันนะครับ แต่มันมี Property Fund อยู่แบบนึงที่ผมคิดว่ามันแปลกๆอยู่

Property Fund แบบที่ผมสงสัยคือแบบที่เจ้าของห้างหรือตึกที่เช่าที่ดินระยะยาวอยู่ทำ Property Fund ขึ้นมาโดยให้สิทธิค่าเช่าจากโครงการกับผู้ถือหุ้น อย่าง CPNRF ที่ให้สิทธิของห้าง Central 3 สาขา

คือที่ผมสงสัยก็คือว่าในกรณีนี้ผลประโยชน์สำหรับผู้ถือหุ้นกับผู้ทำ Property Fund (เจ้าของห้าง) มันไม่ได้เป็นไปในทางทิศทางเดียวกันเท่าไหร่ เพราะอย่างถ้าเป็นหุ้นบริษัท ยิ่งบริษัทกำไรเยอะก็ยิ่งดีกับทั้งผู้ถือหุ้นใหญ่ ผู้บริหาร และผู้ถือหุ้นรายเล็ก และถ้าบริษัทกำไรไม่ดี ผู้บริหารก็อาจถูกเปลี่ยนได้

แต่สำหรับ Property Fund แบบนี้ คนทำก็คือเจ้าของห้าง ถ้าเขาขายสิทธิค่าเช่าให้ Property Fund แล้ว (ถึงแม้เขาเองจะต้องถือหุ้นอยู่ 30%) ความสนใจว่าห้างจะกำไรเท่าไหร่หลังจากนั้นน่าจะลดลงเยอะเพราะกำไรส่วนใหญ่ต้องจ่ายให้ผู้ถือหุ้น Property Fund แล้วยิ่งถ้าเขามีห้างสาขาอื่นที่เขาไม่ได้เอาเข้า Property Fund เขาไปสนใจห้างพวกนั้นไม่ดีกว่าหรือสำหรับเขาเพราะกำไรเขาก็ได้คนเดียวเต็มๆ ส่วนห้างที่อยู่ใน Property Fund ถ้าเขาปรับปรุงหรือตั้งใจทำตอนนี้ก็ต้องแบ่งกำไร ไปรอทำหลังจากที่สัญญาเช่าที่และ Property Fund หมดไม่ดีกว่าเหรอ หรือถ้าจะแย่จริงๆเขาอาจทำบัญชีให้ดูเหมือนว่าสาขาอื่นๆกำไรเยอะแต่สาขาที่อยู่ใน Property Fund กำไรน้อยก็ได้

อีกอย่างนึงถ้า Property Fund ผลประกอบการไม่ดีก็ไม่สามารถเปลี่ยนผู้บริหารได้เหมือนถ้าเป็นบริษัทใช่ไหมครับ


ขอบคุณครับ
ผมดูแล้วเลยสงสัยว่าทำไมผลประโยชน์ของผู้ถือหุ้น กับผู้บริหาร Property Fund แบบนี้(เฉพาะแบบนี้นะครับ) มันดูขัดแย้งกันยังไงก็ไม่รู้

[send]

คือจริงๆแล้วผมไม่ได้สงสัยเกี่ยวกับ Property Fund ทุกอันนะครับ แต่มันมี Property Fund อยู่แบบนึงที่ผมคิดว่ามันแปลกๆอยู่

Property Fund แบบที่ผมสงสัยคือแบบที่เจ้าของห้างหรือตึกที่เช่าที่ดินระยะยาวอยู่ทำ Property Fund ขึ้นมาโดยให้สิทธิค่าเช่าจากโครงการกับผู้ถือหุ้น อย่าง CPNRF ที่ให้สิทธิของห้าง Central 3 สาขา

คือที่ผมสงสัยก็คือว่าในกรณีนี้ผลประโยชน์สำหรับผู้ถือหุ้นกับผู้ทำ Property Fund (เจ้าของห้าง) มันไม่ได้เป็นไปในทางทิศทางเดียวกันเท่าไหร่ เพราะอย่างถ้าเป็นหุ้นบริษัท ยิ่งบริษัทกำไรเยอะก็ยิ่งดีกับทั้งผู้ถือหุ้นใหญ่ ผู้บริหาร และผู้ถือหุ้นรายเล็ก และถ้าบริษัทกำไรไม่ดี ผู้บริหารก็อาจถูกเปลี่ยนได้

แต่สำหรับ Property Fund แบบนี้ คนทำก็คือเจ้าของห้าง ถ้าเขาขายสิทธิค่าเช่าให้ Property Fund แล้ว (ถึงแม้เขาเองจะต้องถือหุ้นอยู่ 30%) ความสนใจว่าห้างจะกำไรเท่าไหร่หลังจากนั้นน่าจะลดลงเยอะเพราะกำไรส่วนใหญ่ต้องจ่ายให้ผู้ถือหุ้น Property Fund แล้วยิ่งถ้าเขามีห้างสาขาอื่นที่เขาไม่ได้เอาเข้า Property Fund เขาไปสนใจห้างพวกนั้นไม่ดีกว่าหรือสำหรับเขาเพราะกำไรเขาก็ได้คนเดียวเต็มๆ ส่วนห้างที่อยู่ใน Property Fund ถ้าเขาปรับปรุงหรือตั้งใจทำตอนนี้ก็ต้องแบ่งกำไร ไปรอทำหลังจากที่สัญญาเช่าที่และ Property Fund หมดไม่ดีกว่าเหรอ หรือถ้าจะแย่จริงๆเขาอาจทำบัญชีให้ดูเหมือนว่าสาขาอื่นๆกำไรเยอะแต่สาขาที่อยู่ใน Property Fund กำไรน้อยก็ได้

อีกอย่างนึงถ้า Property Fund ผลประกอบการไม่ดีก็ไม่สามารถเปลี่ยนผู้บริหารได้เหมือนถ้าเป็นบริษัทใช่ไหมครับ


ขอบคุณครับ
ผมดูแล้วเลยสงสัยว่าทำไมผลประโยชน์ของผู้ถือหุ้น กับผู้บริหาร Property Fund แบบนี้(เฉพาะแบบนี้นะครับ) มันดูขัดแย้งกันยังไงก็ไม่รู้

ผมเห็นด้วยครับว่าน่าจะมีความขัดแย้งดังกล่าวอยู่ แต่ผมคิดว่าหากบริษัทไม่สนใจดูแลเลย ทำให้รายได้ลดลง ในระยะยาวก็ไม่มีนักลงทุนสนใจ ทำให้ออก Property Fund ใหม่ๆได้ยาก นอกจากนี้แล้วคิดว่าปัญหาความขัดแย้งของ CEO กับผู้ถือหุ้นก็มักจะมีอยู่ทุกบริษัทอยู่แล้ว เพียงแต่อาจจะมีไม่เท่ากัน สิ่งที่ต้องระวังคือบริษัทที่ไม่มีผู้ถือหุ้นรายใหญ่เลย(เช่นบริษัทที่ผู้ถือหุ้นอันดับหนึ่งถือหุ้นแค่ 3%) ในกรณีนี้จะไม่มีใครมาคอยตรวจสอบผลประโยชน์ของผู้ถือหุ้น

[godcube]

ครับคือบางทีผมมองแล้วรู้สึกเหมือนว่าเป็นการหลอกกู้เงินดอกเบี้ยถูกมากๆ โดยที่คนกู้ไม่มีความเสี่ยงเลย เผลอๆเป็นการลดความเสี่ยงของตัวเองด้วยซ้ำ เพราะถ้ากู้เงินธรรมดานอกจากจะต้องจ่ายดอกเบี้ยแพงแล้ว ถ้าธุรกิจไม่ดีก็เสี่ยงที่จะไม่มีเงินมาจ่าย แต่แทนที่จะกู้ถ้าออก Property Fund แทน นอกจากจะไม่ต้องจ่ายดอกแพงๆแล้วถ้าธุรกิจในอนาคตกำไรลดลงก็แค่จ่ายปันผลน้อยลง

แล้วที่ผมว่ามันแย่คือ Property Fund แบบนี้พอสัญญาเช่าหมดหรือใกล้จะหมดหุ้นเราก็หมดค่าไปด้วย

[send]

ครับคือบางทีผมมองแล้วรู้สึกเหมือนว่าเป็นการหลอกกู้เงินดอกเบี้ยถูกมากๆ โดยที่คนกู้ไม่มีความเสี่ยงเลย เผลอๆเป็นการลดความเสี่ยงของตัวเองด้วยซ้ำ เพราะถ้ากู้เงินธรรมดานอกจากจะต้องจ่ายดอกเบี้ยแพงแล้ว ถ้าธุรกิจไม่ดีก็เสี่ยงที่จะไม่มีเงินมาจ่าย แต่แทนที่จะกู้ถ้าออก Property Fund แทน นอกจากจะไม่ต้องจ่ายดอกแพงๆแล้วถ้าธุรกิจในอนาคตกำไรลดลงก็แค่จ่ายปันผลน้อยลง

แล้วที่ผมว่ามันแย่คือ Property Fund แบบนี้พอสัญญาเช่าหมดหรือใกล้จะหมดหุ้นเราก็หมดค่าไปด้วย

ผมมองว่าสิ่งที่บริษัทต้องจ่ายคือ ปันผลนะครับ ซึ่งปกติแล้วจะสูงกว่าดอกเบี้ยซะด้วย (CPNRF ก็น่าจะ 7-8% เทียบจากราคา PAR) แต่บริษัทก็มีความเสี่ยงต่ำ กล่าวคือ หากขาดทุนก็ไม่ต้องจ่ายปันผล

ผมมองว่าที่บริษัทขาดกองทุนอสังหา ออกมา เนื่องจากต้องการเงินไปลงทุนสร้างห้างใหม่ๆ และผมคิดว่าทาง CPN อาจต้องการขยายอย่างรวดเร็ว เพื่อยึดทำเลดีๆ แต่หากกู้เงินจำนวนมาก ก็อาจทำให้เกิดความเสี่ยงมากเกินไป แต่หากออก หุ้นเพิ่มทุนก็จะทำให้เกิด dilution effect ดังนั้นจึงเลือกที่จะนำเงินจากการขายกองทุนอสังหา มาลงทุน

ส่วนตัวผมมองว่ากองทุนอสังหาน่าสนใจนะครับ เพราะมีปันผลผันผวนค่อนข้างน้อย และจะธุรกิจจะเข้าใจง่าย ทำให้คาดการณ์อนาคตได้ไม่ยากนัก แต่ก็มีบางส่วนที่ต้องระวังเป็นพิเศษเหมือนกัน เช่น การรับรองรายได้ และ การเป็นแบบเช่าพื้นที่ หรือ ซื้อพื่นที่

แต่อย่างไรก็ตาม สำหรับคนที่วิเคราะห์เก่งๆ ผมคิดว่าหุ้นจะใหผลตอบแทนที่สูงกว่าครับ

ข้อมูลทั้งหมดแค่ความเห็นคร่าวๆนะครับ

[terati20]

คือที่ผมสงสัยก็คือว่าในกรณีนี้ผลประโยชน์สำหรับผู้ถือหุ้นกับผู้ทำ Property Fund (เจ้าของห้าง) มันไม่ได้เป็นไปในทางทิศทางเดียวกันเท่าไหร่ เพราะอย่างถ้าเป็นหุ้นบริษัท ยิ่งบริษัทกำไรเยอะก็ยิ่งดีกับทั้งผู้ถือหุ้นใหญ่ ผู้บริหาร และผู้ถือหุ้นรายเล็ก และถ้าบริษัทกำไรไม่ดี ผู้บริหารก็อาจถูกเปลี่ยนได้

แต่สำหรับ Property Fund แบบนี้ คนทำก็คือเจ้าของห้าง ถ้าเขาขายสิทธิค่าเช่าให้ Property Fund แล้ว (ถึงแม้เขาเองจะต้องถือหุ้นอยู่ 30%) ความสนใจว่าห้างจะกำไรเท่าไหร่หลังจากนั้นน่าจะลดลงเยอะเพราะกำไรส่วนใหญ่ต้องจ่ายให้ผู้ถือหุ้น Property Fund แล้วยิ่งถ้าเขามีห้างสาขาอื่นที่เขาไม่ได้เอาเข้า Property Fund เขาไปสนใจห้างพวกนั้นไม่ดีกว่าหรือสำหรับเขาเพราะกำไรเขาก็ได้คนเดียวเต็มๆ ส่วนห้างที่อยู่ใน Property Fund ถ้าเขาปรับปรุงหรือตั้งใจทำตอนนี้ก็ต้องแบ่งกำไร ไปรอทำหลังจากที่สัญญาเช่าที่และ Property Fund หมดไม่ดีกว่าเหรอ หรือถ้าจะแย่จริงๆเขาอาจทำบัญชีให้ดูเหมือนว่าสาขาอื่นๆกำไรเยอะแต่สาขาที่อยู่ใน Property Fund กำไรน้อยก็ได้

อีกอย่างนึงถ้า Property Fund ผลประกอบการไม่ดีก็ไม่สามารถเปลี่ยนผู้บริหารได้เหมือนถ้าเป็นบริษัทใช่ไหมครับ


ขอบคุณครับ
ผมดูแล้วเลยสงสัยว่าทำไมผลประโยชน์ของผู้ถือหุ้น กับผู้บริหาร Property Fund แบบนี้(เฉพาะแบบนี้นะครับ) มันดูขัดแย้งกันยังไงก็ไม่รู้

ยกตัวอย่างCPN เลยละกัน ผลตอบเเทนที่ CPN จะได้จาก CPNRF
1. CPN ถือ CPNRF อยู่ 30% ถ้ากำไรกองทุนออกมาดี ปันผลเพิ่ม CPN ก็ happy ไปด้วย
2. CPN เป็นผู้บริหาร CPNRF ได้ค่าบริหารจัดการ เป็น % ของค่าเช่า ถ้าค่าเช่าเพิ่มก็มีรายได้มากขึ้น
3. CPN ใช้ CPNRF เป็น เเหล่งเงินทุนในการหาเงินมาลง สาขาใหม่ๆได้ ถ้า CPN บริหาร CPNRF ได้ดีก็สร้างภาพลักษณ์ให้ cpnrf ในอนาคต การเพิ่มทุนหรือ ขายสาขาก็ทำได้งายเเละอาจได้ราคาขายดีขึ้น
เหตุผลทั้งหมด ผมคิดว่า CPN ไม่มีทางที่จะทิ้งข้วาง cpnrf เเน่นอนครับ

[DemonInvesting]

ถ้าเอาแค่ตัว CPNRF เรื่องนี้น่าจะตรงกันข้ามคือไม่ใช่ขัดแย้ง แต่เป็นมีผลประโยชน์ร่วมกันมากกว่า เพราะส่วนใหญ่สาขาที่อยู่ในกองทุนนั้นจะมีห้างเซนทรัลเป็นผู้เ่ช่าหลักระยะยาวอยู่ด้วย ดังนั้นการนอกจาก CPN จะมีรายได้หลักผ่านทางการถือหุ้นใหญ่ในกองทุนด้วย เซนทรัลกรุปเองก็มีรายได้หลักจากตัวห้างเซนทรัล(หรือ โรบินสัน) ที่ตั้งอยู่ในแต่ละสาขาด้วย

ถ้าสมมติฐานที่ว่า ถ้าเจ้าของสินทรัพย์ที่ขายให้กองทุนเป็นผู้บริหารสินทรัพย์แล้วก่อให้เกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์ ดังนั้นกองทุนที่ใช้ผู้บริหารอิสระน่าจะมีปัญหาน้อยกว่า ... แต่ถ้าไปดูในอดีต กองทุนอสังหาเกือบทุกกองที่ผู้ขายสินทรัพย์ขายแบบขายขาด ไม่ไปบริหารอะไรอีกเลย ผลที่ตามมาจะมีปัญหาเกือบทุกกองทุน ยิ่งถ้าผู้ขายสินทรัพย์ไม่ได้เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ด้วย... ในทางกลับกันกองทุนที่เจ้าของสินทรัพย์ยังเป็นผู้บริหารต่อ และ ถือหุ้นใหญ่อยู่ด้วย ผลการดำเนินงานหลังจากเข้ากองแล้วมักจะมีแนวโน้มที่ดี จริงอยู่ว่ามันขึ้นกับอุตสาหกรรมด้วย (อาจจะมีผลเรื่องของธุรกิจที่ต่างกันบ้าง แต่คิดว่าข้อสังเกตุนี้น่าจะมีเหตุมีผลอยู่ในระดับหนึ่งทีเดียว)

ดังนั้นความขัดแย้งทางผลประโยชน์หลักของการจัดตั้งกองทุนอสังหาฯจึงน่าจะเป็นระหว่าง ผู้ขายสินทรัพย์เข้ากองทุน กับ ผู้ซื้อกองทุน มากที่สุด หรืออีกในอีกแง่หนึ่งก็คือ ความขัดแย้งทางผลประโยชน์ของผู้ประเมินราคา ซึ่งในทางปฏิบัติแล้วจัดจ้างโดยผู้ขายสินทรัพย์นั้นเอง ... อย่าลืมว่าราคาขายสินทรัพย์เกือบทั้งหมดประเมินโดยวิธีรายได้ ซึ่งขึ้นกับสมมติฐาน และ ข้อมูลในอดีตที่จัดทำโดยเจ้าของสินทรัพย์ ... ดังนั้น กองทุนประเภทที่จัดตั้งเสร็จแล้วเจ้าของสินทรัพย์ยังมามีความเกี่ยวข้อง มีผลประโยชน์ร่วมด้วยจึงน่าสนใจกว่า กองทุนที่จัดตั้งแล้วเจ้าของเดิมไม่เกี่ยวข้องเลย ... แม้ว่าประเด็นเรื่องการแย่งลูกค้ากันเองตามสาขาที่ตั้งใหม่อาจจะมีอยู่บ้างแต่ส่วนใหญ่ที่มีผลกระทบบ้างก็คือผู้มาเดินห้าง ส่วนผู้เช่าพื้นที่ซึ่งโดยทั่วไปมักจะไม่ได้ผลกระทบนัำก ... ยิ่งถ้าอสังหานั้นมีการใช้ชื่อ หรือ แบรนด์ เดียวกับอสังหาอื่นที่เจ้าของสินทรัพย์เป็นเจ้าของยิ่งจะช่วยกระตุ้นให้มีการดูแลที่ดี มีมาตรฐานเดียวกัน ไม่อย่างนั้นก็อาจจะส่งผลกระทบต่อภาพลักษณ์ของตัวอสังหาอื่นได้

[blackninja]

เห็นด้วยกับด้านบนครับ