กองทุนอสังหาริมทรัพย์ โดย ดร. นิเวศน์ เหมวชิรวรากร

[taro23]

from www.settrade.com ครับ

บริษัท A เป็นบริษัทจดทะเบียน มีอสังหาริมทรัพย์เป็นโกดังให้เช่า มีกำไรปีละ 100 ล้านบาท บริษัท A ไม่มีหนี้เลย ดังนั้นฐานะการเงินของบริษัทมั่นคงมาก แต่เนื่องจากธุรกิจให้เช่าโกดังเป็นธุรกิจที่กำไรเติบโตช้ามาก เฉลี่ยแล้วสามารถขึ้นค่าเช่าได้ปีละไม่เกิน 3-4% ดังนั้นหุ้นของบริษัท A จึงไม่เป็นที่นิยม มูลค่าตลาดของหุ้นของบริษัทจึงมีค่าเพียง 800 ล้านบาท หรือมีค่า PE เพียง 8 เท่า ซึ่งนักวิเคราะห์ทุกคนเห็นว่าเป็นราคาที่เหมาะสม อย่างไรก็ตาม นักลงทุนก็ไม่สนใจที่จะเล่นหุ้นตัวนี้

ต่อมาบริษัท A จัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์แบบที่ 1 โดยขายโกดังของบริษัทเข้ากองทุนในราคา 1250 ล้านบาท หรือสูงกว่ามูลค่าหุ้นของบริษัทถึง 56% เงิน 1250 ล้านบาทของกองทุนนี้ถูกระดมมาจากประชาชนทั่วไป แต่ที่มาซื้อลงทุนกันมากก็คือพวกกองทุนรวมต่าง ๆ รวมถึงนักลงทุนสถาบัน เช่น บริษัทประกันภัย กองทุนสำรองเลี้ยงชีพ และผู้ลงทุนอื่น ๆ ที่ ไม่ค่อยชอบเสี่ยง ที่จะลงทุนในหุ้นแต่อยากได้ผลตอบแทนที่ดีกว่าการฝากเงินหรือการลงทุนในตราสารหนี้

การขายกองทุนที่เป็นโกดังของบริษัท A ประสบความสำเร็จสูงมาก มีคนจองเกินจำนวนหลายเท่า เหตุผลก็คือ ด้วยกำไรของกิจการโกดังจำนวน 100 ล้านบาทต่อปีและนโยบายจ่ายปันผล 100% ทำให้คนลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ได้ผลตอบแทนปีละถึง 8% (100/1250) โดยไม่ต้องเสียภาษี ซึ่งในภาวะดอกเบี้ยต่ำแบบนี้เป็นสิ่งที่หาได้ยาก นอกจากนี้ หน่วยลงทุนที่ซื้อมายังมีสภาพคล่องสามารถขายได้ในตลาดหลักทรัพย์ด้วย

หลังจากการขายโกดังให้กองทุน บริษัท A ก็มีเงินสดในมือถึง 1250 ล้านบาท ซึ่งบริษัทก็ประกาศว่าจะนำเงินนี้ไปสร้างโกดังให้เช่าอีก และเมื่อได้ผู้เช่าแล้วก็จะนำโกดังนั้นมาขายให้กับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ต่อไปอีก ซึ่งก็จะทำให้บริษัทได้กำไรเพิ่มทวีคูณไปเรื่อย ๆ โดยไม่ต้องเพิ่มทุนของบริษัทหรือก่อหนี้ให้เป็นภาระ ทุกอย่างดูสดใสหมด กำไรของบริษัทก้าวกระโดดเนื่องจากการขายโกดัง และอนาคตดูเหมือนจะเติบโตขึ้นไปได้เรื่อย ๆ โดยมีความเสี่ยงน้อยมาก เพราะโกดังมีตลาดใหญ่มาก คนเช่าก็มีมหาศาล การก่อสร้างโกดังก็ทำได้ง่าย การขายให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็ง่ายเพราะมีแต่คนอยากซื้อหน่วยลงทุน

หุ้นของบริษัท A ที่เคยเหงาหงอยเพราะเป็นธุรกิจที่โตช้าไม่มีอะไรน่าตื่นเต้นและไม่มีนักลงทุนสนใจก็กลายเป็น หุ้นร้อน ขึ้นมาทันที นักวิเคราะห็ที่ไม่เคยสนใจที่จะเยี่ยมเยียนบริษัทก็แห่กันมาสัมภาษณ์ผู้บริหารและออกบทวิเคราะห์แนะนำให้ซื้อหุ้นแบบ Strong Buy นักลงทุนเริ่มเข้ามาซื้อหุ้นกันอย่างคึกคักดันให้ราคาหุ้นวิ่งขึ้นไป 3 เท่าตัวเป็น 2400 ล้านบาทในเวลาเพียง 4-5 เดือนในช่วงที่มีการจัดตั้งและขายกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท แต่แม้ว่าหุ้นจะขึ้นไป 3 เท่าตัวแล้ว นักวิเคราะห์ส่วนใหญ่ก็ยังคิดว่านี่คือหุ้นที่ดีเยี่ยมและยังแนะนำให้ซื้ออยู่ เพราะนี่คือหุ้น ตัวใหม่ ที่ไม่ใช่บริษัทให้เช่าโกดังแล้ว

ทั้งหมดที่กล่าวถึงนั้นเป็นเรื่องสมมุติที่สามารถทำให้เป็นจริงได้ไม่ยาก ตัวเลขทุกตัวที่แสดงไว้เป็นตัวเลขที่สามารถเป็นไปได้สูงพิจารณาจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ โกดังเป็นตัวอย่างที่ใช้เพื่อความสะดวกในการอธิบาย แต่กิจการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ เช่น อพาร์ตเมนท์ สำนักงาน ห้างสรรพสินค้า โรงแรม และอื่น ๆ อีกมากก็สามารถทำได้เช่นเดียวกัน

พัฒนาการของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของไทยถือว่าเป็นเรื่องใหม่ แต่มีศักยภาพที่จะเติบโตได้สูงมากเพราะมันให้บริการที่ตรงกับวัตถุประสงค์บางอย่างของนักลงทุนกลุ่มใหญ่หลายกลุ่มที่ ต้องการผลตอบแทนและความปลอดภัยสูง เช่นเดียวกับที่มันให้บริการกับคนที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าได้ในราคาที่ดี

สุดท้ายคือประเด็นของหุ้นของบริษัท A ว่าควรที่จะมีราคาสูงขึ้นขนาดเป็น 3 เท่าจากราคาเดิมก่อนการจัดตั้งกองทุนไหม? ซึ่งเป็นเรื่องที่ Value Investor จะต้องพิจารณานั้นผมเองก็ตอบไม่ได้ แต่ในมุมมองของผม นี่คือกระบวนการทางการเงินไม่ใช่เรื่องพื้นฐานของธุรกิจ และประโยชน์ที่ได้จากการจัดการทางการเงินนั้นโดยปกติจะมีข้อจำกัด คือเมื่อถึงจุดหนึ่งก็จะอิ่มตัวไม่สามารถสร้าง Value เพิ่มอีกต่อไป การเพิ่มมูลค่าของกิจการในระยะยาวต้องมาจากพื้นฐานของธุรกิจเท่านั้น

[taro23]

แต่ในมุมมองของผม นี่คือกระบวนการทางการเงินไม่ใช่เรื่องพื้นฐานของธุรกิจ และประโยชน์ที่ได้จากการจัดการทางการเงินนั้นโดยปกติจะมีข้อจำกัด คือเมื่อถึงจุดหนึ่งก็จะอิ่มตัวไม่สามารถสร้าง Value เพิ่มอีกต่อไป การเพิ่มมูลค่าของกิจการในระยะยาวต้องมาจากพื้นฐานของธุรกิจเท่านั้น

อ่านครั้งแรกก็เห็นด้วยนะครับ แต่อ่านครั้งที่สองแล้วคิดว่าไม่ใช่ การจัดการทางการเงินก็เป็นส่วนหนึ่ง แต่พื้นฐานน่าจะเปลี่ยนตามด้วย เพราะว่ามีเงินมากขึ้น สามารถขยายการลงทุนได้ดีขึ้น เปรียบเหมือนแม่ค้าขายข้าวแกง มีเงินทุนน้อย ก็ทำแกงไม่กี่หม้อ ทุนเยอะขึ้นก็ทำได้หลายหม้อ

[taro23]

แต่ต้องมั่นใจว่าทำมาแล้วขายได้หมด สร้างมาแล้วมีคนเช่าตลอด นี่ต่างหากที่เราควรจะดู

[ShexShy]

ขอมองในแง่ร้ายหน่อยนะครับ .

ทรัพย์สินที่ขายให้ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็จะกลายเป็นทรัพย์ สินของกองทุน
- ใครดูแลเรื่องการจัดการ ? => กองทุนมีความสามารถพอที่จะบริหารได้เองหรือเปล่า? หรือต้องจ้างบริษัท A ดูแล, หรือต้องจ้างผู้บริหารของบริษัท A มาดูแล?
- ทรัพย์สินที่ให้เช่ามีอายุการใช้งานอีกเท่าไร ? รายได้ที่ได้จะสามารถคืนทุนให้กับกองทุนได้อีกเมื่อไร?
- ทรัพย์สินที่กองทุนซื้อจากบริษัท A สามารถขายได้อีกเท่าไร ถ้าเผื่อ มีการถอนกองทุนออกมา => หรือว่ามีการห้ามถอน
- บริษัท สามารถ ขายทรัพยสิน(เก่า)ได้ในราคาที่ถือว่าดี จนสามารถมีเงินไปสร้างทรัพย์สินให้เช่าได้ใหม่ => บางทีอาจจะยุติธรรมแล้วก็ได้

ตามความคิดผม
น่าถือหุ้นบริษัท A เพาะผู้บริหารเก่ง (ดี ไม่ดี ก็ดูไปก่อน)

[Stock Broker]

หุ้นในดวงใจหลายคน โดนดร.ทุบเข้าให้แล้ว 8)

[JL]

แต่ในมุมมองของผม นี่คือกระบวนการทางการเงินไม่ใช่เรื่องพื้นฐานของธุรกิจ และประโยชน์ที่ได้จากการจัดการทางการเงินนั้นโดยปกติจะมีข้อจำกัด คือเมื่อถึงจุดหนึ่งก็จะอิ่มตัวไม่สามารถสร้าง Value เพิ่มอีกต่อไป การเพิ่มมูลค่าของกิจการในระยะยาวต้องมาจากพื้นฐานของธุรกิจเท่านั้น

ถ้าหากว่าเงินทุนเป็นข้อจำกัดของบริษัท ในขณะที่ความต้องการโกดังมีอยู่มาก ผมเห็นว่านี่เป็นกระบวนการทางการเงินที่จะทำให้บริษัทได้เงินมาสร้างธุรกิจได้เร็วขึ้น มูลค่า NPV ของบริษัทควรที่จะมากขึ้น เพราะ Time value of money แต่ก็เห็นด้วยว่ามีจุดอิ่มตัวของความต้องการ เพราะฉะนั้นต้องตรวจสอบว่าจุดอิ่มตัวจะมาถึงเมื่อใด สร้างโกดังเพิ่มเท่าใด มีผู้เช่าเท่าใด แนวโน้มข้างหน้าเป็นอย่างไร

โดยส่วนตัว ผมมองเห็นมูลค่าที่เพิ่มขึ้นจาก financial strength ของบริษัทนี้

[yoyo]

สุดท้ายดร. ก็ไม่ convinced

[ioport]

เจ้า A นี่น่าสนใจครับ
วิธีที่ A ทำอยู่เพิ่งจะเริ่มทำได้ไม่นานมีระยะให้เล่นอีกเยอะ

[ForrestGump]

ผมว่า ดร.มองธุรกิจไปถึงอีก5ปีแล้ว จะเป็นยังไง ถ้าเสี่ยงก็ไม่เอาดีกว่า

ไม่ได้เข้าข้างใครนะครับ แต่ว่า ธุรกิจจริงๆ ถ้าดี ก็ไปได้ต่อ ไม่ได้มองในแนวความต้องการซื้อหุ้น ราคาขึ้นลงอะไรทำนองนั้น

มองระยะยาว ถ้าเสี่ยงก็ไม่เอา ก็เท่านั้น

[miracle]

มองกันลึกๆๆ
1. ถ้าประเทศไทยยังน่าเที่ยวอยู่ ธุรกิจบ้าน apartment พวกนี้ก็ไปได้เรื่อยๆๆ
2. ถ้าประเทศไทยยังขายของได้อยู่ เป็นเช่นนี้ไปเรื่อยๆๆ พวกโกดังเก็บสินค้า ก็มีความต้องการสูงขึ้น

คิดออกแค่สองข้ออ่ะ

[CEO]

ผมคิดแบบเดียวกับ ดร นิเวศน์ครับ

[ROGER]

ผมว่ากองทุนนี้ซื้อทรัพย์สินที่เป็นโรงงานเก่าในราคายกล็อต แพงมาก ควรซื้อได้ถูกกว่านี้สัก 15-20 เปอร์เซ็นต์

[เพื่อน]

มองแบบง่ายๆ โดยสรุปก็คือวิธีระดมทุนขยายกำลังของบริษัท A โดยไม่กระทบกับผู้ถือหุ้นเดิม ไม่ต้องเพิ่มทุนหรือออกวอร์แรนท์ แต่ไประดมจากสถาบันต่างๆ(รวมทั้งนักลงทุนรายใหญ่ๆ)ที่ไม่ต้องการความเสี่ยง...ผมว่าท่าน ดร.แกชมวิธีการนี้อยู่นะครับ

แต่ก็ต้องคอยดูจุดอิ่มตัวตามที่ท่านทั้งหลายว่ามา ก็ถูกต้องแล้วครับ.....ทีนี้ใครจะบอกได้บ้างว่าจะรู้ได้อย่างไร หรือมีวิธีการคอยติดตามอย่างไร

ที่น่าคิดอีกก็คือ เมื่อถึงเวลาแห่งจุดอิ่มตัว(ในที่นี้คงหมายถึง ไม่สร้างโกดัง,โรงงานเพิ่มอีกต่อไป หรือสร้างก็น้อยมากๆ) ถึงตอนนั้นก็คงนอนกินค่าเช่าต่อไปเรื่อยๆเฉยๆหรือต้องหันมาลดแลกแจกแถมแย่งลูกค้ากับคู่แข่งอื่นๆหรือไม่....เป็นคำถามที่ขึ้นอยู่กับเงื่อนใขของเวลาและแนวโน้มความต้องการในอนาคต ซึ่งท่านดร.แกไม่ค่อยชอบการคาดการณ์ในอนาคตมากเกินไป ท่านเลยติงๆมาเผื่อให้เราคิดกัน.....ต้องตัดสินใจกันเองครับ

[Stock Broker]

ขอมองบ้างนะครับ ถ้าธุรกิจแบบนี้มัน "ดี" และ "ขยายตัวได้ง่าย" ขนาดนี้ คิดหรือครับว่าคนอื่นจะไม่สนใจเข้ามาทำบ้าง

ทีนี้ขอถามว่าบริษัทเดิมที่ทำอยู่และกำลังวางแผนขยายงานมากมายอยู่นี้ มีจุดแข็งและ Barrier to entry พอที่จะกีดกันคู่แข่งได้หรือไม่ครับ

สำหรับผม ผมเลือกถือหุ้นที่มีโอกาสมาเขมือบเค้กแข่งกับบริษัทเดิม แต่มีอำนาจต่อรองและได้เปรียบในการแข่งขันสูงกว่าครับ

[สามัญชน]

:lol: :lol: :lol: :lol:

ผมเห็นด้วยกับประโยคนี้เต็มๆครับ

แต่ในมุมมองของผม นี่คือกระบวนการทางการเงินไม่ใช่เรื่องพื้นฐานของธุรกิจ และประโยชน์ที่ได้จากการจัดการทางการเงินนั้นโดยปกติจะมีข้อจำกัด คือเมื่อถึงจุดหนึ่งก็จะอิ่มตัวไม่สามารถสร้าง Value เพิ่มอีกต่อไป การเพิ่มมูลค่าของกิจการในระยะยาวต้องมาจากพื้นฐานของธุรกิจเท่านั้น

และก็สงสัยเหมือนกับที่ท่าน ShexShy ถามไว้แต่ไม่มีใครตอบ

ทรัพย์สินที่ขายให้ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็จะกลายเป็นทรัพย์ สินของกองทุน
- ใครดูแลเรื่องการจัดการ ? => กองทุนมีความสามารถพอที่จะบริหารได้เองหรือเปล่า? หรือต้องจ้างบริษัท A ดูแล, หรือต้องจ้างผู้บริหารของบริษัท A มาดูแล?
- ทรัพย์สินที่ให้เช่ามีอายุการใช้งานอีกเท่าไร ? รายได้ที่ได้จะสามารถคืนทุนให้กับกองทุนได้อีกเมื่อไร?

ใครทราบรายละเอียด ช่วยตอบหน่อยนะครับ

:lol: :lol: :lol: :lol:

[woody]

Quote:
ทรัพย์สินที่ขายให้ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็จะกลายเป็นทรัพย์ สินของกองทุน
- ใครดูแลเรื่องการจัดการ ? => กองทุนมีความสามารถพอที่จะบริหารได้เองหรือเปล่า? หรือต้องจ้างบริษัท A ดูแล, หรือต้องจ้างผู้บริหารของบริษัท A มาดูแล?

กองทุนก็จะให้ Ticon จัดการดูแลครับ โดยจ่ายค่า Management fee ให้ด้วย

[naris]

อยากซื้อลงทุนให้ไม่เสี่ยง.........1.ก็รอให้หุ้นAลงมาPE10เท่าของฐานเดิม
2.ซื้อเมื่อเริ่มมีการปั่นเล่นรอบไตรมาท2/48ที่กำไรสูงจากรายได้พิเศษแล้วขายทำกำไรเมื่อดูจะหมดรอบเหลือหุ้นเท่าที่ให้ทุนเรา=PE10เท่าของกำไรปกติ
อย่างนี้ก็เสี่ยงน้อยลง