ผลกระทบจากน้ำท่วมใหญ่/ดร. นิเวศน์ เหมวชิรวรากร

[little wing]

โลกในมุมมองของ Value Investor 5 พฤศจิกายน 54
ดร. นิเวศน์ เหมวชิรวรากร

เหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้ ถ้าจะวิเคราะห์ผลกระทบต่อบริษัทจดทะเบียนให้เห็นภาพได้ชัดเจนขึ้นนั้น เราควรแยกความเสียหายออกเป็นสองด้านนั่นคือ ความเสียหายจากทรัพย์สิน และความเสียหายจากธุรกิจเฉพาะอย่างยิ่งก็คือ ยอดขายที่ลดลงในระยะสั้นและระยะยาว โดยทั่วไปบริษัทมักจะเสียหายทั้งสองด้าน คือทรัพย์สินเสียหาย แล้วตามด้วยธุรกิจที่ถดถอยลง อย่างไรก็ตาม บางบริษัททรัพย์สินเสียหายบ้าง แต่ธุรกิจก็ไม่ได้ด้อยลง อาจจะดีขึ้นด้วยซ้ำ เช่นเดียวกัน บางบริษัท ทรัพย์สินไม่ได้เสียหาย แต่ธุรกิจด้อยลง ลองมาดูกันว่าธุรกิจแต่ละอย่างถูกกระทบอย่างไร

บริษัทที่ทำนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่ส่วนใหญ่อยู่ในเขตที่ถูกน้ำท่วมรุนแรงนั้นต้องถือว่าเป็นผู้ที่เสียหายหนักทั้งด้านของทรัพย์สินและการเสียหายด้านธุรกิจ ประเด็นของการเสียหายด้านทรัพย์สินนั้นมีทั้งด้านของสาธารณูปโภคของนิคมเช่น ระบบไฟฟ้าซึ่งรวมถึงเครื่องปั่นไฟที่บริษัทมักจะผลิตไฟฟ้าขายให้กับบริษัทในนิคม เครื่องทำน้ำประปา ระบบบำบัดน้ำเสีย และอื่น ๆ อีกมาก อย่างไรก็ตาม ความเสียหายในส่วนนี้ บริษัทมักมีการทำประกันไว้ ดังนั้น ก็จะได้รับการชดเชยบ้าง แต่ทรัพย์สินสำคัญที่น่าจะเสียหายอย่างหนัก แต่เราอาจจะยังไม่ตระหนักก็คือ “การลดค่าของที่ดิน” เนื่องจากทำเลนั้นกลายเป็นทำเลที่ “ไม่เหมาะสมสำหรับการสร้างโรงงาน” เนื่องจากอาจจะเกิดน้ำท่วมใหญ่ได้อีกในอนาคต ซึ่งการเสียหายแบบหลังนี้น่าจะสูงกว่าแบบแรก รวมถึงข้อเท็จจริงที่ว่ามันเป็นความเสียหายที่ไม่มีการทำประกันไว้

ความเสียหายทางธุรกิจของนิคมอุตสาหกรรมเองก็น่าจะสูงมาก เหตุผลก็เพราะว่าลูกค้ารายใหม่ ๆ ที่คิดจะซื้อที่ดินสร้างโรงงานก็คงหลีกเลี่ยงที่จะซื้อที่ดินเนื่องจากมีความเสี่ยงที่จะเกิดน้ำท่วมซ้ำอีกในอนาคต จริงอยู่ นิคมอาจจะทำระบบกำแพงป้องกันน้ำท่วมแบบแข็งแรงน้ำไม่สามารถเข้าไปท่วมได้ แต่นั่นก็ไม่รับประกันว่าโรงงานที่อยู่ข้างในจะสามารถเปิดดำเนินการได้ถ้าภายนอกนั้นถูกล้อมรอบไปด้วยน้ำและคนและวัตถุดิบต่าง ๆ ไม่สามารถจะเข้าไปได้ นอกจากนั้น การสร้างกำแพงป้องกันก็ต้องลงทุนไม่น้อย และไม่ว่าจะเป็นกรณีใด ราคาขายที่ดินถ้าไม่ลดลงก็คงจะไม่สามารถปรับขึ้นไปได้ ดังนั้น ดูไปแล้ว ธุรกิจของนิคมอุตสาหกรรมที่ถูกน้ำท่วมคงจะอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบากไปอีกนานพอสมควรทีเดียว อย่างมากที่จะทำได้ก็คือ ต้องไปหาทำเลใหม่และเริ่มต้นนับหนึ่งจากทำเลนั้น ซึ่งกว่าจะเริ่มออกดอกผลก็มักจะต้องใช้เวลานานเมื่อเทียบกับเงินลงทุนที่ต้องใส่ลงไป

บริษัททำบ้านจัดสรร โดยเฉพาะที่มีโครงการและที่ดินเหลืออยู่ในทำเลที่ถูกน้ำท่วมหนักเช่นในย่านบางบัวทองหรือบางใหญ่ ความเสียหายของทรัพย์สินนั้นในทางบัญชีอาจจะดูเหมือนว่าจะมีน้อย อย่างไรก็ตาม นี่ก็เหมือนกับในกรณีของนิคมอุตสาหกรรมนั่นคือ มันไม่ได้รวมถึงความเสียหายที่เกิดจากการลดค่าของที่ดินซึ่งน่าจะมีไม่น้อย ผมเองไม่ได้มีตัวเลขที่ชัดเจน แต่เมื่อคิดถึงตัวเองที่มีที่ดินจัดสรรอยู่ในเขตน้ำท่วมรุนแรงซ้ำซากแล้ว ถ้าขายได้ครึ่งหนึ่งของราคาเดิมผมก็พอใจแล้ว ในกรณีของที่ดินในโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่โดนน้ำท่วมหนักในครั้งนี้ ผมคิดว่าราคาจะลดลงซัก 20-30% ก็น่าจะเป็นไปได้

ในส่วนของธุรกิจบ้านจัดสรรเองนั้น ผมคิดว่าการขายบ้านที่อยู่ในเขตน้ำท่วมหนักครั้งนี้คงจะยากขึ้นมากโดยเฉพาะในช่วงปีหรือสองปีนี้ ว่าที่จริงแม้แต่บ้านที่มีการวางมัดจำหรือผ่อนดาวน์ไปบ้างแล้วก็น่าจะมีการทิ้งดาวน์ไม่ไปโอนอยู่ไม่น้อยเหมือนกัน เหตุผลนอกจากการไม่อยากมีบ้านอยู่ในทำเลที่ “ไม่เหมาะกับการอยู่อาศัย” แล้ว ก็อาจจะเป็นเพราะคนที่จองซื้อไว้อาจจะมองว่าราคาของบ้านคงจะลดลงมา ดังนั้นจึงยอมทิ้งดาวน์ และถ้าอยากจะได้จริง ๆ ก็ค่อยไปซื้อใหม่น่าจะได้บ้านในราคาที่ถูกกว่า ดังนั้น ธุรกิจของบริษัทที่มีโครงการและที่ดินอยู่ในเขตน้ำท่วมหนักอย่างมีนัยสำคัญคงถูกกระทบค่อนมากในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า วิธีการแก้ไขก็คงต้องไปทำโครงการที่อยู่ในทำเลที่ไม่ถูกน้ำท่วมรุนแรง อย่างไรก็ตาม นี่ก็มีต้นทุนที่เพิ่มขึ้นและยังต้องใช้เวลาในการพัฒนาโครงการ

บริษัทที่เป็นโรงงานผลิตสินค้า เช่น ชิ้นส่วนอิเลคโทรนิคและยานยนต์ที่มีโรงงานหลักอยู่ในเขตที่น้ำท่วมรุนแรงนั้น ความเสียหายจากทรัพย์สินคงจะมีไม่น้อยทีเดียวแม้ว่าจะมีการประกันภัยไว้ เพราะนอกจากทรัพย์สินแล้ว โรงงานคงมีค่าใช้จ่ายที่ไม่น่าจะเคลมคืนได้เช่น ค่าใช้จ่ายในการป้องกันโรงงาน ค่าแรงคนงานที่มักจะยังต้องจ่ายในระดับถึง 75% ของค่าแรงพื้นฐาน สินค้าและวัตถุดิบที่เสียหาย และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีกมาก

ในส่วนของความเสียหายทางด้านธุรกิจนั้นผมคิดว่าคงมีไม่น้อยเหมือนกันโดยเฉพาะผู้ผลิตที่เป็นผู้ส่งออกทั้งทางตรงและทางอ้อมเป็นหลัก เหตุผลนั้นนอกจากความเสียหายที่ไม่สามารถขายสินค้าได้ในช่วงที่โรงงานถูกน้ำท่วมเป็นเดือน ๆ แล้ว ในระยะยาวออกไปหลังจากที่โรงงานกลับมาดำเนินการใหม่บริษัทเองก็อาจจะประสบปัญหาในการขายได้เหมือนกันในแง่ที่ว่า ลูกค้าเดิมนั้นอาจจะหันไปหาซัพพลายเออร์รายใหม่ไปแล้วเนื่องจากเขารอไม่ไหว จริงอยู่ บริษัทน่าจะได้รับออเดอร์กลับมาบ้าง แต่ผู้ซื้อก็อาจจะต้องกระจายความเสี่ยงโดยการสั่งซื้อจากที่อื่นมากขึ้นเนื่องจากเขากลัวว่าถ้าเกิดปัญหาน้ำท่วมอีกในอนาคต การผลิตของเขาจะมีปัญหาอีกเช่นในปีนี้

ธุรกิจเช่นพวกผู้ค้าปลีกเองนั้น ความเสียหายจากทรัพย์สินเองมักจะมีไม่มากเนื่องจากมักจะเป็นแค่ร้านค้าหรือศูนย์กระจายสินค้าที่อยู่ในเขตน้ำท่วมหนัก เครื่องมือหรืออุปกรณ์มักมีราคาไม่สูงและน่าจะมีการประกันภัยไว้ ในส่วนของธุรกิจเอง ความเสียหายส่วนใหญ่น่าจะมาจากยอดขายที่หายไปจากการปิดสาขาร้านที่อยู่ในเขตน้ำท่วมหนัก อย่างไรก็ตาม เมื่อคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของยอดขายรวมแล้วก็ยังไม่มากมายนัก ความเสียหายอีกส่วนหนึ่งน่าจะมาจากการที่สินค้าขาดเนื่องจากระบบจัดส่งสินค้าขัดข้องเนื่องจากศูนย์กระจายสินค้าถูกน้ำท่วม อย่างไรก็ตาม ยอดขายที่ลดลงนี้ก็น่าจะเป็นเรื่องระยะสั้น เมื่อน้ำลดหรือระบบกระจายสินค้าทั้งที่เป็นศูนย์ชั่วคราวหรือศูนย์เดิมทำงานได้แล้ว ยอดขายก็จะกลับมาเป็นปกติ ผลกระทบระยะยาวมีน้อยมาก

สุดท้ายก็คือบริษัทที่เกี่ยวกับการฟื้นฟูบ้านหรือสิ่งก่อสร้างหลังน้ำลด นี่รวมถึงผู้ขายวัสดุและผู้รับเหมาก่อสร้าง บริษัทเหล่านี้ส่วนใหญ่มักจะไม่ใคร่ถูกกระทบในด้านของทรัพย์สินที่เสียหายจากน้ำท่วมใหญ่ ในด้านของธุรกิจเองนั้น ในช่วงน้ำกำลังท่วมบริษัทอาจจะมียอดขายที่ลดลงบ้างเนื่องจากปัญหาการคมนาคมและตัวลูกค้าและคนงานที่อาจจะพะวงอยู่กับปัญหาน้ำท่วม แต่หลังจากน้ำลดลงแล้ว ธุรกิจก็จะเฟื่องฟูมากจน “ทำไม่ทัน” และมากกว่ายอดขายที่เสียไป ยอดขายหรือธุรกิจที่ดีขึ้นนี้น่าจะดำรงอยู่อย่างน้อยก็ 1-2 ปีขึ้นไป และต้องถือว่านี่คือกลุ่มที่น่าจะได้ประโยชน์จากน้ำท่วมใหญ่ ในขณะที่กลุ่มอื่นทั้งหมดนั้น โดยรวมแล้วมักจะเสียหายหรือขาดทุนหรืออย่างมากก็เสมอตัวในเหตุการณ์วิกฤติน้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้

[sylph]

มาถี่เรื่อยนะ ท่าน ดร

[OutOfMyMind]

ผมว่านิคมและอสังหา ไม่น่าจะเลวร้ายมากอย่างที่ท่าน ดร. ว่า
นิคมนั้น รัฐจะต้องเข้ามาช่วยแน่นอน เพื่อสร้างความมั่นใจว่าจะไม่มีการท่วมมากมายอย่างนี้อีก
ส่วนอสังหา หากทำเลมันใช่ เดินทางสะดวก ยังไงคนก็ยังจะซื้อต่อไป เพียงแต่เขาต้องการฟังคำมั่นสัญญาจากรัฐบาลหรือนโยบายที่ชัดเจนในเรือ่งการแก้ไขปัญหาน้ำท่วมอย่างยั่งยืน ซึ่งผมว่า หลังจากน้ำลด เราต้องมีการจัดการกับระบบป้องกันน้ำท่วมครั้งใหญ่แน่นอน

[pullmeunder]

ผมไม่มั่นใจเลยว่ารัฐจะสามารถมาช่วยเยียวยานคิมอุตสาหกรรมทั้งหลาย

[กาละมัง]

ประเทศไทยถือว่ามีภัยธรรมชาติทางน้ำน้อย ดั้งนั้นโอกาสเกิด flash flood ขนาดใหญ่น่าจะน้อย
การท่วมครั้งนี้ก็ยังถือว่าเป็นน้ำบ่าไหลหลาก คือ inundation ไม่ใช่ flash flood ผมเห็นว่ามีเหตุมาจากการป้องกันและหรือการจัดการที่ไม่ดีพอ (แล้วแต่จะตีความ) ซึ่งน่าจะทำความเสียหายกับประเทศชาติมากที่สุดที่เคยมีมา

หากสอบย้อนจากประวัติบันทึกปริมาณมวลน้ำ เราน่าจะสามารถประเมินปริมาณน้ำที่ต้องจัดการในอนาคตได้
ดังนั้น สิ่งที่รัฐต้องทำ คือ การจัดการระบาย/กักเก็บน้ำอย่างมีระบบ
น่าจะไม่ยากที่จะจัดการดูแลได้ เชื่อว่าน้ำท่วมนิคมคงไม่เกิดอีก
และเชื่อว่าน้ำท่วมสูงขนาด 5-6 เมตร คงจะไม่เกิดอีกนาน ส่วนน้ำบ่า 0-50 ซม อาจมีได้ ถือว่าปกติ
ต่อไปคงมี flood way และ สุดท้ายคงหาแนวทางที่ให้ความมั่นใจ กับทุกฝ่ายได้ว่าน้ำจะไม่ท่วมแบบนี้อีก

[miracle]

ถ้าแก้ไขทุกอย่างได้
เอานักการเมืองออกไปจากประเทศนี้
ให้ไปกับน้ำท่วม และ น้ำเน่าเสีย รอบนี้
แค่นั้นแหละ ทุกอย่างดีขึ้น

นี้คือปัจจัยที่ทำให้ประเทศไทยเจริญได้อย่างยั้งยืน

[วรันศ์ บัฟเฟต]

เวลาและยอดขายในอนาคตเท่านั้นที่จะบอกได้ว่าสรุปแล้วน้ำท่วมครั้งนี้จะเปลี่ยนพฤติกรรมผู้บริโภคไปมากขนาดไหน เช่น housing sector ผมคิดว่าปัจจัยในการเลือกซื้อเพื่ออยู่อาศัยมีมากกว่ากลัวว่าน้ำจะท่วมเยอะอยู่ครับ ปัจจัยในการเลือกซื้อเพื่อลงทุนเป็นอีกประเด็น

ทั้งนี้ตัวแปรไม่ได้คงที่และจบแค่ที่เสี่ยงน้ำท่วมหรือไม่ ผมว่ารัฐต้องมีมาตรการออกมาเยียวยา บริษัทต่างๆก็ต้องทำการตลาด ตัวแปรในการตัดสินใจเพื่อทำการ trade-off มีมากกว่านี้แน่ครับ ไม่งั้นคนทุกคนจะย้ายออกจากตรงนั้นหมด กลายเป็นพื้นที่ร้างไปเลย demand และ ราคาตรงเขตที่ไม่ท่วม (ซึ่งก็ไม่มีอะไรการันตีด้วนซ้ำว่าครั้งหน้าจะไม่ท่วมเพราะประเด็นไม่ใช่ท่วมเพราะฝนตกแต่เป็นเรื่องว่าน้ำจะวิ่งไปไหน) จะขึ้นสูงมาก .... เมื่อ demand ล้นราคาพุ่ง เรื่อง affordability ก้อจะเข้ามาเป็นประเด็น ดังนั้น limit นี้ก็จะทำให้ตลาดมันสมดุลเองขึ้นอีกครั้ง trade-off ระหว่างน้ำท่วม vs. พื้นที่ใช้สอย ราคา promotion ระยะทางจะที่ทำงาน concept รูปแบบ ของโครงการ ทำเลใกล้เคียง สาธารณุปโภค และอื่นๆ มีประเด็นอีกมากมาย.... พูดง่ายๆคุณคิดว่าคนกี่ % จะเอาเรื่องน้ำท่วมมาเป็นประเด็น on top of the list หรือเป็น hygenic factor หลักเพื่อแลกกลับทุกอย่าง? (และท้ายสุดยังไงก็ต้องมีข้อจำกัดอย่างอื่นมาทำให้เลือกมากไม่ได้ หลักๆคือข้อจำกัดด้านราคาและการใช้ชีวิต) ผมคิดว่าส่วนนึงคงมีแน่นอนแต่คงไม่มากขนาดที่ทำให้ราคาทั้งพื้นที่วงกว้างร่วงลง 20-30% ...... ในแง่ของรายโครงการนั้นใช่แต่คงไม่ใช่ทั้งเขตหรือจังหวัดอะไรแบบนี้แน่นอน

ในทางกลับกันพื้นที่ๆโดนท่วมหนักรอบนี้คงจุดประกายทำให้มีการป้องกันมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นจาก developer หรือภาครัฐ รอบหน้าอาจไม่โดนหนักแบบนี้ถ้าน้ำผ่าน ....จุดที่ไม่ท่วมครั้งอาจไม่กำชับการป้องกันเท่าไหร่ แล้วถ้าครั้งหน้าน้ำมาใหม่และดันไหลไปโดน? ยกเว้นน้ำไหลไม่ random และมันจะไหลแบบนี้เป๊ะครั้งหน้าเช่นกัน.....ผมไม่มีความรู้จึงบอกไม่ได้แต่ผมไม่คิดว่าเป็นแบบนั้น....ดังนั้นผมมองว่าหลักๆขั้นแรกยังไงคงต้องได้เห็นทุก developer ออกมาชูเรื่องป้องกันน้ำท่วมขั้นสูง และ ภาครัฐต้องออกแผนงานมาป้องกัน .... ผมว่าถึงเวลานั้นจึงจะฟันธงได้ว่าชะตากรรมของแต่ละพื้นที่จะเป็นเช่นไร

และอีกประเด็นสำคัญคือกลุ่มคนที่สร้างบ้านเองที่รอบนี้โดนหนักกว่าพวกที่อยู่ในโครงการ ผมว่ากลุ่มนี้ย้ายมาซื้อบ้านโครงการแน่นอน เผลอๆถ้า assume ว่าคนในระแวกมีสิทธที่จะปักหลักอยู่แถวๆที่เดิมเพราะใช้ชีวิตอยู่แถวนั้นมานาน คงได้เห็นคนแห่ซื้อบ้านในโครงการที่มีการจัดการดีๆเยอะขึ้นมาก เพราะถ้าจำไม่ผิดตัวเลขบ้านในโรงการที่โดนกระทบนั้น แสนต้นๆ แต่พวกบ้านสร้างเองนี่ปลายๆเกือบล้านครับ................. พวก developer ทั้งหลายอาจส้มหล่นเลยถ้าเดินทางถูกและสื่อสารได้ดี รอดูกันไปครับยังสรุปอะไรไม่ได้

[My House]

ผมว่านิคมและอสังหา ไม่น่าจะเลวร้ายมากอย่างที่ท่าน ดร. ว่า
นิคมนั้น รัฐจะต้องเข้ามาช่วยแน่นอน เพื่อสร้างความมั่นใจว่าจะไม่มีการท่วมมากมายอย่างนี้อีก
ส่วนอสังหา หากทำเลมันใช่ เดินทางสะดวก ยังไงคนก็ยังจะซื้อต่อไป เพียงแต่เขาต้องการฟังคำมั่นสัญญาจากรัฐบาลหรือนโยบายที่ชัดเจนในเรือ่งการแก้ไขปัญหาน้ำท่วมอย่างยั่งยืน ซึ่งผมว่า หลังจากน้ำลด เราต้องมีการจัดการกับระบบป้องกันน้ำท่วมครั้งใหญ่แน่นอน

เห็นด้วยในส่วนอสังหาครับ อย่างดร.ขายบ้านครึ่งนึงของราคาเดิมก็ไม่กระทบครับ แต่ถ้าอย่างผมหรือคนส่วนมากที่ไม่ได้ร่ำรวยอะไร คงไม่ยอมขายบ้านราคาครึ่งนึงหรอกครับ ส่วนคนที่ดาวน์อยู่แต่ยังไม่ได้เริ่มผ่อนหรือผ่อนไปไม่มาก กลุ่มนี้น่าคิดครับ อาจทิ้งเงินดาวน์แล้วรอซื้อใหม่เมื่อราคาที่ดินตกลงระยะสั้น แต่ถ้ามองอีกแง่คนที่ไม่ได้ร่ำรวยอะไรมาก บ้านที่ซื้อเป็นบ้านหลังแรก ดาวน์และเข้ามาอยู่แล้วถ้าจะทิ้งเงินดาวน์และรอซื้อใหม่ ระหว่างนี้ต้องทำงานแถวนั้นจะไปอยู่ไหนหว่า ส่วนคนที่ดาวน์ไปแล้วและผ่อนไปเยอะแล้วคงทิ้งยากครับ ส่วนคนที่คิดจะซื้อใหม่คงมองที่ทำเลอย่างที่พี่OutOfMyMindว่าถ้าทำเลมันใช่ เดินทางสะดวกยังไงก็ซื้อ ก็ว่ากันไป

[chatchai]

ผมคิดว่าน้ำท่วมครั้งนี้ ทำเลหมู่บ้านจัดสรรประสบปัญหาเกือบหมดทุกพื้นที่ จะเหลือพื้นที่แถวไหนบ้างครับที่จะไม่โดนท่วม

น้ำจะท่วมใหญ่ทุกปีเลยหรือ

[neuhiran]

ตอนนี้ผมอยู่ที่หาดใหญ่ น้ำท่วมบ่อยกว่ากรุงเทพ ราคาที่ดินไม่ตกนะและคนก็ย้ายมาอยู่มากขึ้น
(หนีจากสามจังหวัดชายแดน) คนที่นี่เขาปรับตัวได้เรื่องน้ำท่วมเขาไม่รู้สึกกลัวอะไรมากนัก
และที่แน่ๆเลย ผมยังไม่พบว่าเขากำลังย้ายถิ่นฐานกัน ที่หาดใหญ่ราคาที่ดินไม่ตกนะ (พื้นที่น้ำท่วม มากกว่า สองเมตร)

ประชาชนที่นี่เขาปรับตัวกันได้แล้ว พวกเราอยู่ กทม. คงต้องให้เวลากันหน่อย

ขอให้กำลังใจกับทุกๆคนที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมด้วยครับ

[ปรัชญา]

ผมยังไม่เคยเห็นที่ดินราคาจะปรับลง(สำหรับเมืองไทย)

แต่ยอดขายอาจลดลงสักช่วงเวลาหนึ่ง แล้วก็จะมียอดขายได้มากขึ้น
เพราะคนเกิดเพิ่มขึ้น ที่ดินไม่ได้งอกเพิ่มขึ้น

และนิสัยคนไทย ลืมง่าย
แล้วมันก็จะผ่านไป

ชีวิตยังต้องสู้

หาบริษัทหุ้นที่ไม่อยู่ในเส้นทางน้ำท่วม
หรือบริษัทที่ตั้งโรงงานกระจายหลายๆจังหวัดเป็นการกระจายการลงทุน

[yoko]

เมืองไทยชอบเป็นแบบวัวหายแล้วล้อมคอก
ผมว่าระยะสั้นมีผลกระทบมาก
ระยะยาว

[Belffet]

เรื่องของราคาบ้านและที่ดินจะลดลงหรือไม่ ผมคิดว่าหนีไม่พ้นเรื่องของอุปสงค์ อุปทาน

ถ้าคนไม่ต้องการจะขาย ต่อให้มีน้ำท่วมใหญ่ซักกี่รอบ เขาก็คงไม่ขาย ถ้าไม่ได้ราคาดีจริงๆ

แต่ถ้าเขาต้องการจะขาย คือประกาศขายไว้ตั้งแต่ยังไม่โดนน้ำท่วม จะด้วยเหตุใดก็ตาม คนซื้อก็สามารถเอาประเด็นน้ำท่วมมาต่อราคาได้อีกทอดหนึ่ง

ดังนั้นหากคนขายร้อนเงิน ผมคิดว่าราคาจะลดลงแน่นอน ทั้งนี้อยู่ที่ว่าคนที่ต้องการจะซื้อจะเจอผู้ที่ต้องการจะขายจริงๆหรือไม่ โดยมีเรื่องน้ำท่วมเป็นปัจจัยเสริมมากกว่าครับ

[chukieat30]

ขอบคุณท่านอาจารย์+เจ้าของกระทู้ครับ


ผมมองว่ามันเป็นเรื่องแบบลัดดาแลนด์ ถ้าบ้านคุณมีผี จะอยู่หรือจะย้ายหล่ะครับ

แต่กระแสจะแห่อพยพไปทั้งหมดคงจะยาก

ธรรมชาติคนซื้อบ้าน ซื้อดาวน์กันแทบทั้งหมด กว่าจะผ่อนหมดก้ เกือบ 10ปี+

การจะย้ายถิ่นฐานไม่ใช่เรื่องง่าย รวมถึงก่ารจะย้ายโรงงาน อย่างนิคมที่ท่วมๆๆกัน ก่อนจะเข้ามาลงทุน

ก้ต้องซื้อที่ดิน ไหนจะทำสิ่งก่อสร้าง ปลูกสิ่งก่อสร้างและหาแรงงาน ถ้าจะย้ายไหนจะต้องกังวลเรื่องแรงงาน

เพราะลูกจ้างเก่าที่มีโนฮาวไม่ได้หากันง่ายๆๆนะครับ

กลุ่มค้าปลีก แม้ช่วงแรกจะกระทบจากน้ำท่วม แต่พอน้ำลด เมื่อรัฐบาลอัดฉีดเงินเข้าไป แรงซื้อก้น่าจะกลับมาได้พักนึง

แต่ถ้าต่างประเทศยังเป็นแบบนี้ บ้านเราก้คงจะค่อยๆๆทรงและทรุดลง

[chukieat30]

ปัจจัยที่น่ากังวลคือ ทูบิ๊ก ทูเบลเอาท์ครับ

ถ้ายุโรปรอด บ้านเราก้ลอยคอสบาย เพราะการอัดฉีดเงิน 1.2ล้านล้านหรือ 1.2ไตรเลี่ยน บาท

จะทำให้เกิดแรงขับเคลื่อน ในระบบประมาณ1-2ปี

แต่ถ้า ยุโรปเดี้ยง 1.2ล้านล้านไม่พอหรอกครับ อาจจะมากถึง 2.2ไตรเลี่ยน บาทถึงจะเอาอยู่

เพื่อประคองไม่ให้บ้านเรา ฮารดฺแลนดิ้ง


ตลาดตอนนี้ต้องการเงินครับ ชาวบ้านน้ำท่วมทำมาหากินไม่ได้ พวกมีหนี้ ดอกก้เพิ่มทุกวัน

ถ้าไม่อัดฉีดเงินลงระบบ ระวังจะ ตลาดเงียบจัดนะครับ

[chode]

ประเทศไทยถือว่ามีภัยธรรมชาติทางน้ำน้อย ดั้งนั้นโอกาสเกิด flash flood ขนาดใหญ่น่าจะน้อย
การท่วมครั้งนี้ก็ยังถือว่าเป็นน้ำบ่าไหลหลาก คือ enundation ไม่ใช่ flash flood ผมเห็นว่ามีเหตุมาจากการป้องกันและหรือการจัดการที่ไม่ดีพอ (แล้วแต่จะตีความ) ซึ่งน่าจะทำความเสียหายกับประเทศชาติมากที่สุดที่เคยมีมา

หากสอบย้อนจากประวัติบันทึกปริมาณมวลน้ำ เราน่าจะสามารถประเมินปริมาณน้ำที่ต้องจัดการในอนาคตได้
ดังนั้น สิ่งที่รัฐต้องทำ คือ การจัดการระบาย/กักเก็บน้ำอย่างมีระบบ
น่าจะไม่ยากที่จะจัดการดูแลได้ เชื่อว่าน้ำท่วมนิคมคงไม่เกิดอีก
และเชื่อว่าน้ำท่วมสูงขนาด 5-6 เมตร คงจะไม่เกิดอีกนาน ส่วนน้ำบ่า 0-50 ซม อาจมีได้ ถือว่าปกติ
ต่อไปคงมี flood way และ สุดท้ายคงหาแนวทางที่ให้ความมั่นใจ กับทุกฝ่ายได้ว่าน้ำจะไม่ท่วมแบบนี้อีก

ภัยน้ำท่วมจะเหลือน้อยครับ ถ้าน้ำในเขื่อนเหลือ 0 ในเดือน พ.ค. แต่หากมีน้ำในเขื่อนมากความเสี่ยงก็มากขึ้น

[jom]

คนไทยเก่งอยู่แล้วเจอปัญหากี่ครั้งแรกๆก็วิตกอย่างนี้แต่ก็ผ่านพ้นไปได้ด้วยดีเพียงแต่จะสามารถทำวิกฤตให้เป็นโอกาสได้มากน้อยขนาดไหน ทั้งภาครัฐและประชาชนต้องช่วยกันติเพื่อก่อได้ทำให้ดีขึ้นไม่ใช่ทำลาย คิดว่าน้ำท่วมคงไม่เกิดแค่ปีนี้ปีเดียวเพราะโลกส่งสัญญานมาหลายครั้งแล้วต่อให้ปล่อยน้ำจนหมดเขื่อน ถ้าเจอมรสุมเข้าหลายลูกติดๆกัน ก็แย่ เห็นบอกว่าน้ำที่ท่วมเยอะว่าน้ำในเขื่อนรวมกันเสียอีก บางครั้งคาดเดายากปีไหนน้ำเยอะปีไหนน้ำน้อยวิธีดีที่สุดคือสร้างภูมิคุ้มกัน จะสร้างเขื่อนขุดแม่น้ำเพิ่มการระบายสร้างแนวป้องกันต่างๆก้ทำไป เชื่อว่าถ้าทำได้เมื่องไทย อนาคตสดใสแน่นอน ขอคนไทยทะเลาะได้แต่อยู่ในขอบเขตไม่ทำลายกัน

[Petey]

Modern Trade นี่ ธุรกิจเท๊พเทพ

[lipton]

นี่รวมถึงผู้ขายวัสดุและผู้รับเหมาก่อสร้าง

หมายถึง บริษัท อะไรบ้างครับ
ขอบคุณครับ

[chatchai]

ปี 26 น้ำท่วมหนักกรุงเทพ พื้นที่แถวรามคำแหง-หัวหมาก น้ำท่วมเป็นเดือนๆ หลังจากนั้นก็เจริญขึ้นเรื่อยๆ

ปี 38 น้ำท่วมบางบัวทองหนักหนา หลังจากนั้นก็เจริญขึ้น เหมือนเดิม

คงต้องดูว่าปีหน้าจะท่วมอีกไหม ถ้าเลิกท่วมอีกซักสองสามปี คนก็ลืม

แต่ถ้าเป็นภาคอุตสาหกรรมการผลิตคงไม่เหมือนกับที่อยู่อาศัย

[My House]

Modern Trade นี่ ธุรกิจเท๊พเทพ

แล้วถ้าศก.หยุดชะงัก กำลังซื้อผู้บริโภคลดลง จะไม่แย่เหรอครับ ศึก.มันก็เชื่อมโยงกันหมดล่ะครับ
ปล.เดาเอา

[chiraponge]

ผมคิดว่าน้ำท่วมครั้งนี้ ทำเลหมู่บ้านจัดสรรประสบปัญหาเกือบหมดทุกพื้นที่ จะเหลือพื้นที่แถวไหนบ้างครับที่จะไม่โดนท่วมน้ำจะท่วมใหญ่ทุกปีเลยหรือ

พี่ฉัตรชัย ครับ
ถ้าผมสงสัย แล้วถามในคำถามกลับกัน
มั่นใจว่าปีหน้า จะไม่มีน้ำท่วมแบบนี้รึเปล่าครับ
หรือ อีก 2-3 ปี จะไม่เกิดขึ้นเลยรึเปล่าครับ

ถ้าไม่มั่นใจ มันก็เปนความเสี่ยงหนึ่งที่ต้องบริหาร และต้องยอมรับแลกกับความสะดวกครับ
สำหรับผมตอบไม่ได้ทั้ง คำถามของพี่ และของผมเอง ดังนั้น
คงต้องยอมรับความเสียหายที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
และดูข้อเสนอมาตรการของ developer รายต่างๆ ซึ่ง มาพร้อมต้นทุน

[chiraponge]

ปี 26 น้ำท่วมหนักกรุงเทพ พื้นที่แถวรามคำแหง-หัวหมาก น้ำท่วมเป็นเดือนๆ หลังจากนั้นก็เจริญขึ้นเรื่อยๆ

ปี 38 น้ำท่วมบางบัวทองหนักหนา หลังจากนั้นก็เจริญขึ้น เหมือนเดิม

คงต้องดูว่าปีหน้าจะท่วมอีกไหม ถ้าเลิกท่วมอีกซักสองสามปี คนก็ลืม

แต่ถ้าเป็นภาคอุตสาหกรรมการผลิตคงไม่เหมือนกับที่อยู่อาศัย

สำหรับภาคอุตสาหกรรมเห็นด้วยอย่างยิ่งเลยครับ
ผมคงต้องกระจายความเสี่ยงมากขึ้น OEM หลายๆ เจ้า คงลำบากมากขึ้น
และคงต้อง set operation ในกรณีน้ำท่วมเข้าไปด้วย

[istyle]

ถ้าเป็นประเทศอื่น ยังไงหลังจากนี้ก็ต้องมีการป้องกันปัญหาไม่ให้เกิดซ้ำแน่ๆ

แต่...

[MYBIZ]

ตราบใดที่ประชากรยังเพิ่มขึ้น ความต้องการด้านที่อยู่อาศัยก็ยังคงมีอยู่เรื่อยๆ การย้ายที่อยู่หรือทำเลบ้านก็ต้องขึ้นกับสถานที่ทำงานด้วย

[tsutomu]

ผมว่าปัจจัยเรื่องการตัดสินใจของบริษัทต่างๆในนิคมอุตสาหกรรม ในละแวกนั้น

น่าจะเป็นตัวตัดสิน อนาคตส่วนหนึ่งของบ้านจัดสรรในบริเวณนั้นด้วยน่ะคับ

ถ้ามาตรการต่างๆ ไม่ออกมาชัดเจนเพียงพอ มีการย้ายฐานการผลิต

หรือไม่มีบริษัทใหม่ๆเข้ามา ได้มีการเปลี่ยนแปลง แน่คับ

ผู้บริหารโรงงาน เขาจะมองเข้มงวดกว่าพวกเราที่ซื้อที่อยู่อาศัย

น่ะคับ ถ้าไม่สามารถสร้างความมั่นใจได้พอ มีย้ายได้คับ แล้ว บ้านบริเวณนั้น

แย่แน่คับ

[0N0111]

ผมว่าเรื่องน้ำทะเลหนุนสูงขึ้นน่ากลัวมากกว่า
วิทยาศาสตร์ บอกว่าแนวโน้มมีโอกาสสูงที่ท่วมกรุงเทพภายใน 20 ปี
สารคดี เรื่องน้ำแข็งที่ขั๋วโลกเหนือ ละลายเป็นกิโล(หมายถึงความหนา)เร็วกว่าที่นักวิทยาศาสตร์คำนวนไว้มาก
ทั้ง ดร สมิท มีแนวคิดให้กำแพง ส่วนอาจารย์ อาจองให้ย้าย กรุงเทพ ไปภาคอีสาน

[chatchai]

ผมคิดว่าน้ำท่วมครั้งนี้ ทำเลหมู่บ้านจัดสรรประสบปัญหาเกือบหมดทุกพื้นที่ จะเหลือพื้นที่แถวไหนบ้างครับที่จะไม่โดนท่วมน้ำจะท่วมใหญ่ทุกปีเลยหรือ

พี่ฉัตรชัย ครับ
ถ้าผมสงสัย แล้วถามในคำถามกลับกัน
มั่นใจว่าปีหน้า จะไม่มีน้ำท่วมแบบนี้รึเปล่าครับ
หรือ อีก 2-3 ปี จะไม่เกิดขึ้นเลยรึเปล่าครับ

ถ้าไม่มั่นใจ มันก็เปนความเสี่ยงหนึ่งที่ต้องบริหาร และต้องยอมรับแลกกับความสะดวกครับ
สำหรับผมตอบไม่ได้ทั้ง คำถามของพี่ และของผมเอง ดังนั้น
คงต้องยอมรับความเสียหายที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
และดูข้อเสนอมาตรการของ developer รายต่างๆ ซึ่ง มาพร้อมต้นทุน

ผมก็คิดว่าหลังจากนี้ซักปีสองปี ถ้าไม่มีน้ำท่วมซ้ำเหมือนปี 26 และปี 38 ผู้คนก็คงลืม

ส่วนภายในปีสองปีนี้ ยอดขายบ้านจัดสรรในแถบรังสิต บางบัวทอง ก็คงลำบาก

[วรันศ์ บัฟเฟต]

และอีกประเด็นสำคัญคือกลุ่มคนที่สร้างบ้านเองที่รอบนี้โดนหนักกว่าพวกที่อยู่ในโครงการ ผมว่ากลุ่มนี้ย้ายมาซื้อบ้านโครงการแน่นอน เผลอๆถ้า assume ว่าคนในระแวกมีสิทธที่จะปักหลักอยู่แถวๆที่เดิมเพราะใช้ชีวิตอยู่แถวนั้นมานาน คงได้เห็นคนแห่ซื้อบ้านในโครงการที่มีการจัดการดีๆเยอะขึ้นมาก เพราะถ้าจำไม่ผิดตัวเลขบ้านในโรงการที่โดนกระทบนั้น แสนต้นๆ แต่พวกบ้านสร้างเองนี่ปลายๆเกือบล้านครับ................. พวก developer ทั้งหลายอาจส้มหล่นเลยถ้าเดินทางถูกและสื่อสารได้ดี รอดูกันไปครับยังสรุปอะไรไม่ได้

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สรุปและวิเคราะห์สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ประจำสัปดาห์ วันที่ 26 ตุลาคม–1 พฤศจิกายน 2554 ว่า ภาวะน้ำท่วมที่ขยายวงครอบคลุมพื้นที่มากขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ปรับประมาณการทั่วทั้งพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลและพระนครศรีอยุธยา อสังหาฯจะเสียหายเพิ่มขึ้นเป็น 650,000-700,000 หน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 100,000 หน่วย และบ้านทุกประเภทที่ประชาชนสร้างเองหรืออยู่นอกโครงการจัดสรรอีก 550,000-600,000 หน่วย

[Arpieaw]

ผมอยู่หาดใหญ่ครับ ข้อเท็จจริงคือ น้ำท่วมบ่อยมากขึ้นครับ
แต่โชคดีคือหาดใหญ่มีระบบระบายน้ำที่ดีมากขึ้นครับ
ต่อไปกรุงเทพอาจจะมีระบบจัดการน้ำที่ดีกว่านี้ครับ

และอีกประเด็นนะครับ ที่ดินในหาดใหญ่ตรงน้ำท่วมราคาลดลงนี่ผมไม่แน่ใจ
แต่ตรงน้ำไม่ท่วม เช่นใกล้ ม สงขลานครินทร์ ที่ดินแพงขึ้นมากครับ

ปล ผมฟังท่าน ดร ดูแล้ว หุ้นค้าปลีก ที่ขายของกิน กับขายวัสดุก่อสร้างนี่เทพมากเลยนะครับ
ผมละสะกิดใจจริงๆ อันที่จริงแกไม่น่าจะเน้นมาก (หรือผมจะคิดมากไปเอง)