สถานการณ์ อสังหาริมทรัพย์

[syj]

ยอดขายผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ 7 รายใหญ่ พบยอดขาย 2 เดือนแรกปีนี้ลดลงเฉียด 60% ประเมินลูกค้ายกเลิกใบจองเพิ่มคาดทั้งระบบสูงถึง 20%

"ภัทร" เผยผลสำรวจยอดขายผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ 7 รายใหญ่ พบยอดขาย 2 เดือนแรกปีนี้ลดลงเฉียด 60% หลังเทียบกับปีก่อน และประเมินลูกค้ายกเลิกใบจองที่อยู่อาศัยเพิ่มคาดทั้งระบบสูงถึง 20% ใน 1-2 โครงการ เพราะไม่มั่นใจเศรษฐกิจ ส่งผลภาพรวมปีนี้คาดปรับตัวลง 18% ด้านผู้ประกอบการ เชื่อการเมืองยืดเยื้อและไม่จบในปีนี้ ดึงกำลังซื้อตลาดบ้านร่วงตาม ผู้ประกอบการหั่นขนาดโครงการเพื่อลดเสี่ยง "แลนด์แอนด์เฮ้าส์" ชี้เป็นปีแห่งการพักยก แนะควรตรวจสอบภายใน-พัฒนาศักยภาพรองรับ วอนสถาบันการเงินคลายความเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ

ธนาคารเกียรตินาคิน จัดสัมมนา "สินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์" เพื่อระดมความคิดเห็นผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และสถาบันการเงิน ท่ามกลางปัจจัยลบที่ฉุดตลาด ทั้งเศรษฐกิจ การเมือง และกำลังซื้อที่หดตัววานนี้ (25 มี.ค.)

โดย นางสาวจิราภรณ์ ลินมณีโชติ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานวิจัย บล.ภัทร ได้สำรวจยอดขายที่อยู่อาศัยจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (ดีเวลล็อปเปอร์) รายใหญ่ 7 แห่ง ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่า ยอดขาย 2 เดือนแรกปีนี้ ลดลงมากถึง 59.6% เมื่อเทียบกับ 2 เดือนแรกของปีก่อน ส่วนใหญ่เป็นการปรับลดลงของที่อยู่อาศัยแนวสูง หรือคอนโดมิเนียมมากถึง 88.7% ขณะที่แนวราบลดลง 9.9% ส่วนใหญ่เกิดจากผู้บริโภค ที่มีการยกเลิกสัญญาการจอง เพราะไม่เชื่อมั่นเศรษฐกิจและการเมือง

"ตั้งแต่ต้นปีคอนโดขยายตัวได้แค่ 2.9% เทียบกับปลายปีก่อน ส่วนบ้านเดี่ยวทาวน์เฮ้าส์เติบโต 11.4% แม้จะไม่ได้ติดลบ แต่โตน้อยหากเทียบกับ 2 เดือนแรกของปีก่อนที่เติบโต 21.1% และ 15.2% ตามลำดับ"

นอกจากนี้ เริ่มเห็นลูกค้ายกเลิกการจองที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยใน 1-2 โครงการ เฉลี่ยยกเลิก 20% ของปริมาณการจอง โดยเฉพาะโครงการที่เก็บเงินดาวน์ต่ำ เพราะที่ผ่านมาเกิดความล่าช้าจากการขออนุญาตก่อสร้างโครงการ และปริมาณการก่อสร้างโครงการยังปรับลดลง

ดังนั้น ภาพรวมธุรกิจปีนี้ คาดปรับตัวลดลง 18% จากปี 2556 อยู่ที่ 1.62 แสนยูนิต เหลือ 8.5 หมื่นยูนิต โดยเฉพาะคอนโด ซึ่งจะปรับตัวลดลง 30-40%

ส่วนภาพรวมการเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัยปี 2556 มีมูลค่าอยู่ที่ 2.6 ล้านล้านบาท ขณะที่ปีนี้ขยายตัว 10% หรือมีมูลค่า 500,000 ล้านบาท ขณะที่สถาบันการเงิน ยังเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยช่วงที่ผ่านมาพบระยะเวลาในการปล่อยสินเชื่อนานขึ้นจาก 2-3 สัปดาห์ เป็น 1-2 เดือน

ชี้ลดดอกเบี้ยช่วงนี้ไร้ประโยชน์

ทั้งนี้ นายอนันต์ อัศวโภคิน ประธานคณะกรรมการและประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กล่าวว่า ปัญหาการเมืองที่ไร้ความชัดเจน ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจและกำลังซื้อลดลง ซึ่งหลายฝ่ายประเมินหากการเมืองนิ่ง จะทำให้เศรษฐกิจดีขึ้น

"ส่วนเศรษฐกิจต่างประเทศ แม้จะไม่ดีมาก แต่คงไม่แย่ไปกว่านี้ โดยของไทยการลดดอกเบี้ยช่วงนี้ ถือว่าช้าไป ควรลดตั้งแต่ 6 เดือนที่แล้ว เพราะตอนนี้เศรษฐกิจไม่ดีแล้ว ลดดอกเบี้ยตอนนี้ก็ไม่มีประโยชน์"

สำหรับภาพรวมคิดว่า ปีนี้ควรเป็นปีแห่งการ "พักยก" แม้ภาพรวมเดือนมี.ค.จะเริ่มดีขึ้นบ้าง ต่างจากช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา (ธ.ค.-ก.พ.) ตลาดแย่มาก และที่มีปัญหาค่อนข้างมาก คือ ตลาดคอนโดกว่าล้านบาท ที่มีการเปิดมากช่วง 5 ปีที่ผ่านมา มีสัดส่วนมากกว่า 50-60% ของตลาดรวมคอนโด โดยเปิดตัวเฉลี่ยปีละ 5 หมื่นยูนิต ขณะที่ความต้องการของตลาดอยู่ที่ 2-3 หมื่นยูนิต

เช่นเดียวกับตลาดคอนโดต่างจังหวัด พบว่า หลายจังหวัด เช่น จังหวัดภูเก็ต นครราชสีมา ขอนแก่น เริ่มมีปัญหาเรื่องลูกค้าไม่รับโอน โดยเฉพาะโครงการที่วางเงินดาวน์ต่ำแค่ 5% แม้ลูกค้าจะรับโอนแล้ว ยังเสี่ยงผ่อนต่อไม่ไหว เพราะชินกับการผ่อนต่ำๆ มานาน ปัญหานี้ทำให้สถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นเรื่อยๆ เพราะเห็นตัวเลขเอ็นพีแอล จากกว่า 1% เป็น 2% ซึ่งเยอะมาก

"คอนโดล้านต้นๆ เกิดได้ เพราะดอกเบี้ยต่ำลง ทำให้คนเอื้อมถึง แต่ตลาดนี้มีวันหมด จะค่อยๆ ชะลอลง ตอนนี้ไม่ได้ง่ายเหมือนเดิมกว่าจะได้โอน ลูกค้าอาจจะเปลี่ยนใจ หรือมีปัญหาโอนไม่ได้ ถ้ามีลูกค้าสัก 10 คนที่จะโอนเดือนนี้ ถ้าพลาดสัก 4 คน เท่ากับรายได้หายไป 40%"

นายอนันต์ กล่าวต่อว่า เมื่อให้ปีนี้เป็นปีพักยก ผู้ประกอบการควรหันมาตรวจสอบ (QC) ภายในองค์กรของตนเอง 3 เรื่อง คือ ตรวจสอบคุณภาพสินค้า ตรวจสอบคุณภาพบริการ ต้องดูแลลูกค้าตั้งแต่วันแรกเข้ามา ที่สำคัญ คือ การบริการหลังการขาย เพราะจะเป็นการบอกต่อของลูกค้า และตรวจสอบเวลาว่าการก่อสร้างตรงตามเวลา หรือส่งมอบได้เร็วหรือไม่

ยอดขายคอนโดภาคตะวันออกลด

ด้าน นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ภาคตะวันออก คือ จังหวัดชลบุรี และ ระยอง มีโอกาสขยายตัวได้ เมื่อเทียบกับจังหวัดอื่นๆ เพราะเป็นจังหวัดที่มีหลายปัจจัย ทั้งการท่องเที่ยว อุตสาหกรรม และการค้า ในการขับเคลื่อนการเติบโตเศรษฐกิจ

"เริ่มพบตลาดคอนโด เมืองพัทยา มีอัตราการขายลดลง เช่นเดียวกับในจังหวัดภูเก็ต เพราะมีซัพพลายใหม่คอนโดเปิดตัวขึ้นมาก ทั้งจากผู้ประกอบการส่วนกลาง และผู้ประกอบการท้องถิ่น โดยมีตัวโครงการเพิ่มเข้าสู่ตลาดเฉลี่ยเดือนละ 1-2 พันยูนิต แต่ความต้องการซื้อเติบโตไม่เร็วเท่า ทำให้ตลาดดูดซับไม่ทัน"

ผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่เข้ามาลงทุนในชลบุรี ควรแข่งขันกันสร้างบ้านและคอนโดมิเนียมที่มีคุณภาพ มากกว่าแข่งกันขึ้นโครงการใหม่ๆ แต่ไม่มีคุณภาพ เพื่อให้ต่างชาติ คนต่างถิ่น หรือคนชลบุรี ที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ มั่นใจว่าเป็นโครงการที่มีคุณภาพ โดยที่ผ่านมายังเห็นหลายโครงการบ้านจัดสรร เน้นกำไรมากเกินไป ส่งผลเสียกับผู้ซื้อบ้าน จึงอยากให้ปรับวิธีคิดใหม่

เผยแนวราบยังมีโอกาสเติบโต

ส่วน นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา กรุ๊ป จำกัด บอกว่า ไตรมาสแรกปีนี้ยอดขายลดลงแล้ว 10-20% แต่ยังไม่น่ากังวล เพราะยังมีโอกาสฟื้นตัวได้ช่วงครึ่งปีหลัง และแนวราบยังมีโอกาสเติบโต เพราะได้รับอานิสงส์จากปีก่อนที่เติบโตไม่มากนัก อยู่ที่ 40,000 ยูนิต ส่วนแนวสูงไม่น่าจะปรับตัวลดลงมากถึง 60% โดยส่วนใหญ่ต้องการซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยอย่างแท้จริง

ส่วนการเมืองยืดเยื้อเช่นนี้ ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัว ส่วนใหญ่เน้นการดาวน์ไซด์โครงการลง ซึ่งมองว่าเป็นผลดีต่อภาพรวมทั้งหมด ต่อผู้ซื้อบ้าน วัสดุก่อสร้างก็ไม่ขาดแคลน จากเดิมเคยมองจะมีโครงการ 2.2 ล้านล้านบาท เป็นตัวกระตุ้น

"ยอดเปิดตัวโครงการปีนี้คาดลดลงเหลือ 100,000 ยูนิต แน่นอนว่าจากปีก่อน 130,000 ยูนิต หายไป 20-30% ซึ่งตัวคอนโดจะหายไปเยอะ ส่วนยอดจดทะเบียน ปีนี้น่าจะเหลือ 120,000 ล้านบาท จาก 130,000 ล้านบาท ยอดโอนกรรมสิทธิ์ ปีนี้ถ้าได้ที่ 160,000 ล้านบาท จาก 181,000 ล้านบาท ถือว่าดี ที่ทำได้ระดับนี้"

http://www.bangkokbiznews.com/home/deta ... เยื้อ.html

[syj]

ผวา!ยอดขายบ้านปี′57ติดลบ ครึ่งทางกำลังซื้อวูบสนิท หัวเมืองรองโตสวนทาง
updated: 08 เม.ย 2557 เวลา 23:59:37 น.

ประชาชาติธุรกิจออนไลน์

3 สมาคมอสังหาฯฟันธงม็อบเยื้อถึงกลางปี เครื่องยนต์ขับเคลื่อนดับสนิท เผยไตรมาสแรกยอดติดลบ 5-10% ลุ้นกลางปีการเมืองนิ่ง เปิดโอกาสครึ่งปีหลังฟื้นตัว ฟันธงยอดเปิดตัวใหม่บ้าน-คอนโดฯปีนี้ไม่เกิน 1 แสนหน่วย แนะรัฐลงทุน "รถไฟรางคู่" บูมต่างจังหวัด จับตาหัวเมืองรองทำเลดาวรุ่งปี"57 "มหาสารคาม-พิษณุโลก-เชียงราย-นครสวรรค์-ปราจีนฯ"

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2557 ถ้าหากเหตุชุมนุมทางการเมืองยืดเยื้อกินเวลานานไปถึงช่วงกลางปี หรือถึงเดือนมิถุนายนนี้ จะส่งผลให้ภาพรวมธุรกิจทั้งปีตลาดติดลบแน่ หรือดีที่สุดคือทรงตัวเท่ากับปีที่ผ่านมา

ดังนั้นช่วงครึ่งปีหลัง ผู้ประกอบการคงต้องเหนื่อยขึ้น เพราะส่วนใหญ่อั้นการเปิดตัวโครงการใหม่เอาไว้ วิเคราะห์ว่าการแข่งขันจะทวีความรุนแรง ผู้ประกอบการแข่งกันทำโปรโมชั่นกันหนักขึ้น เพราะทุกรายคิดเหมือนกันคือต้องเร่งยอดขายและยอดรับรู้รายได้ช่วงครึ่งปี หลัง

ไตรมาสแรกติดลบ 5-10%

โดยตัวเลขยอดรับรู้รายได้ หรือยอดโอนในปีนี้ คาดว่าบางบริษัทจะมีตัวเลขเติบโตขึ้นหรือลดลงเพียงเล็กน้อย เพราะยังได้รับอานิสงส์จากแบ็กล็อกหรือยอดขายรอโอนที่เกิดขึ้นในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ซึ่งจะพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ปีนี้ ขณะที่ยอดขายใหม่หรือยอดพรีเซลอาจจะไม่ดีนัก

สำหรับสถานการณ์ธุรกิจ อสังหาฯไตรมาส 1/2557 ภาพรวมประเมินว่าติดลบจากปีก่อน 5-10% แต่ก็ถือว่ายังอยู่ในเกณฑ์ที่พอจะดึงตัวเลขคืนกลับมาได้ โดยเดือนมกราคม-กุมภาพันธ์ที่ผ่านมา ยอดขายชะลอตัวลงบ้างจากปัญหาการเมือง ขณะที่เดือนมีนาคมที่ผ่านมาผู้บริโภคเริ่มกลับมาตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย อีกครั้ง เท่าที่ทราบหลายบริษัทน่าจะมียอดขายดีที่สุดของไตรมาสแรก

ทั้ง นี้จากการประเมินกำลังซื้อในช่วง 9 เดือนหลัง มองว่าปัญหาการเมืองถ้าจบได้เร็วภายในไตรมาส 2 ภาคอสังหาฯยังมีความหวังที่ตลาดจะกลับมาเติบโตได้ เพราะถ้าทุกอย่างเข้าสู่ภาวะปกติ ความเชื่อมั่นผู้บริโภคดีขึ้น ไม่ต้องกังวลกับปัญหาการเมืองและเศรษฐกิจชะลอตัว จะเป็นตัวช่วยให้ผู้บริโภคหันมาซื้ออสังหาฯมากขึ้น ซึ่งจะมาถัวเฉลี่ยตัวเลขไตรมาส 1 ให้ดีขึ้นภายในครึ่งปีแรก และจะเป็นโอกาสที่ดีให้กับตลาดในช่วงครึ่งปีหลังด้วย

รายใหญ่-เล็กชะลอลงทุน

"อย่าง ไรก็ตามครึ่งปีแรกถือว่าเรายังกัดฟันสู้ แต่ถ้าครึ่งปีหลังการเมืองยังไม่กลับเป็นปกติ ก็ต้องทำใจว่าจะฉุดภาพรวมทั้งปีติดลบ ถ้าเป็นเครื่องยนต์ก็จุดไม่ติด ดับสนิทเลย"

ทั้งนี้ช่วงไตรมาส 1 ผู้ประกอบการชะลอเปิดตัวคอนโดมิเนียมอย่างเห็นได้ชัด ทั้งรายเล็ก รายกลาง รายใหญ่ จากเหตุผล 2-3 ข้อ คือ 1)ต้องการเก็บเงินสดไว้กับตัว 2)เมื่อเปิดคอนโดฯแล้ว ถึงแม้ขายไม่หมด แต่ก็ต้องสร้างให้เสร็จทั้งตึกเพื่อส่งมอบห้องชุดให้ลูกค้า 3)การเปิดตัวคอนโดฯต้องลงทุนโฆษณาและการตลาดในช่วงแรกจำนวนมาก เพราะถ้ามียอดขายต่ำกว่า 60% จะค่อนข้างเหนื่อยที่จะปิดการขายได้ก่อนตึกสร้างเสร็จ

ส่วนโครงการ แนวราบเชื่อว่าผู้ประกอบการยังเปิดตัวตามปกติ เพราะมีความเสี่ยงน้อยกว่าคอนโดฯ เนื่องจากสามารถแบ่งพัฒนาเป็นเฟส เฟสละ 20-30 ยูนิตได้ ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลรอบนอกกรุงเทพฯ จึงไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากการชุมนุม

ส.อสังหาฯ-อาคารชุดชี้ -7%

นาย พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า หากการชุมนุมทางการเมืองยืดเยื้อถึงเดือนมิถุนายนนี้ ภาพรวมอสังหาฯในแง่ของยอดขายใหม่ในปีนี้คงจะติดลบ 5-7% และหากยืดเยื้อถึงเดือนสิงหาคมอาจจะติดลบถึง 10% เนื่องจากผู้บริโภคไม่มีความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการและเน้นขายสต๊อกเก่า ส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์ก็จะหดตัว เพราะสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยกู้เพิ่มขึ้น สุดท้ายคือลูกค้ากลุ่มนักเก็งกำไรจะทิ้งดาวน์ไม่มาโอน

ทั้งนี้หากการ ชุมนุมยืดเยื้อถึงเดือนมิถุนายนนี้จริง แนวโน้มช่วงครึ่งปีหลังจะเห็นผู้ประกอบการรายใหญ่ทำโปรโมชั่นหั่นราคาเพื่อ แย่งลูกค้า เพราะทุกรายอั้นการจัดกิจกรรมมาตั้งแต่ไตรมาสแรก เรียกว่าทุกคนมีของในมือที่พร้อมจะปล่อยออกสู่ตลาดได้ทุกเมื่อ

นาย ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า ภาพรวมทั้งปีคงทรงตัวหรือติดลบ 5% ในกรณียืดเยื้อถึงเดือนมิถุนายนนี้ แต่ถ้าโฟกัสเฉพาะตลาดคอนโดฯปัจจุบันถือว่าค่อนข้างสาหัสแล้ว เพราะกำลังซื้อชะลอตัวตั้งแต่กลางปี 2556 ที่ผ่านมา เนื่องจากกำลังซื้อส่วนหนึ่งถูกดูดซับไปมากแล้ว และประเมินด้วยว่า ภาพรวมคอนโดฯเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลปีนี้จะลดลงจาก 8.5 หมื่นหน่วยในปี 2556 เหลือไม่ถึง 5 หมื่นหน่วยในปีนี้ ส่วนยอดขายใหม่ในปีนี้หากได้ถึง 5 หมื่นหน่วยก็ดีมากแล้ว จากปีก่อนประมาณ 6-7 หมื่นหน่วย

เปิดใหม่ต่ำ 1 แสนหน่วย

นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ปัญหาความขัดแย้งทางการเมืองช่วยลดความร้อนแรงของธุรกิจอสังหาฯ และช่วยให้ห่างไกลจากการเกิดภาวะฟองสบู่คอนโดฯ ซึ่งถูกจับตามองจากธนาคารแห่งประเทศไทยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งในอดีตมีโครงการเปิดใหม่จำนวนมาก บางโครงการขายหมดภายในวันเดียว

ข้อมูล ปี 2556 เป็นปีที่อสังหาฯในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลสร้างสถิติสูงสุดหลายอย่างใน รอบ 16 ปี นับจากเกิดวิกฤตฟองสบู่ปี 2540 อาทิ มียอดเปิดตัวโครงการใหม่ 1.3 แสนหน่วย แยกเป็นแนวราบ 4.5 หมื่นหน่วย คอนโดฯ 8.5 หมื่นหน่วย, ยอดโอนกรรมสิทธิ์ปี 2556 พุ่งสูงขึ้นไปถึง 1.6 แสนหน่วย และสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่สูงถึงกว่า 5 แสนล้านบาท เกินกว่าที่คาดการณ์ไว้

"สถิตินิวไฮในรอบ 16 ปี เราได้เห็นในปีที่แล้ว สำหรับปีนี้ขอฟันธงว่ายอดเปิดตัวโครงการใหม่จะลดลงเหลือไม่ถึง 1 แสนหน่วย โดยเฉพาะคอนโดฯจะเปิดตัวลดลงมาก ส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์อย่างต่ำที่สุดคงปรับลดลงจากปีที่ผ่านมา 10% หรือประมาณ 1.6 หมื่นหน่วย เพราะ 2 ปีที่ผ่านมาทุกบริษัทสะสมแบ็กล็อกไว้เยอะ"

หนุนสร้างรถไฟรางคู่

นาย อิสระกล่าวต่อว่า จากภาวะเศรษฐกิจในภูมิภาคที่ขยายตัวดีในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทั้งจากการค้าแนวชายแดน นิคมอุตสาหกรรม พืชผลการเกษตรราคาดีขึ้น ความคาดหวังการลงทุนโครงการ 2 ล้านล้านของภาครัฐ และมหาอุทกภัยปี 2554 ซึ่งกรุงเทพฯและปริมณฑลได้รับผลกระทบหนักส่งผลให้ผู้ประกอบการกระจายความ เสี่ยงการลงทุนพัฒนาโครงการออกไปยังตลาดต่างจังหวัด โดย 2 ปีที่ผ่านมา (2555-2556) ถือว่าอสังหาฯในภูมิภาคเติบโตสูงสุด นับตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 เป็นต้นมา

"เมกะโปรเจ็กต์ 2 ล้านล้านส่วนใหญ่เน้นระบบราง ทุกโครงการเห็นด้วยหมด แต่ถ้างบประมาณมีจำกัดก็ต้องมาเกลี่ยใหม่ โครงการรถไฟความเร็วสูงก็จำเป็น แต่สร้างเสร็จแล้วค่าตั๋วโดยสารยังแพง และต้องเริ่มสร้างใหม่หมด ทางเลือกคือรัฐบาลน่าจะหันมาเน้นลงทุนรถไฟรางคู่ทั่วประเทศเป็นลำดับแรก เพราะของเดิมมีอยู่แล้ว เพียงแต่สร้างประกบขึ้นมาให้เป็นรางคู่น่าจะทำได้เร็วกว่า และมีประโยชน์แน่นอน"

หัวเมืองรอง...ทำเลดาวรุ่ง

นาย อิสระกล่าวด้วยว่า ยังมีตลาดต่างจังหวัดที่น่าสนใจเพราะมีอัตราเติบโตสูง แม้ว่าจังหวัดหัวเมืองหลักและเมืองท่องเที่ยวบางแห่งเริ่มเกิดภาวะตลาดคอน โดฯโอเวอร์ซัพพลาย เช่น ภูเก็ต ซึ่งมีผู้ประกอบการบางรายเปิดคอนโดฯ 10 โครงการ เป็นต้น แต่เนื่องจากเศรษฐกิจในต่างจังหวัดโตตามธรรมชาติของตัวเอง จึงมองเป็นโอกาสของธุรกิจอสังหาฯ โดยทำเลที่น่าลงทุนในภูมิภาคตอนนี้จะเป็นจังหวัดหัวเมืองรอง

ได้แก่ 1) จ.มหาสารคาม จุดเด่นเป็นเมืองการศึกษา มีมหาวิทยาลัยมหาสารคาม 2) จ.พิษณุโลก ซึ่งเป็นเมืองการศึกษาของโซนภาคเหนือตอนล่าง 3) จ.นครสวรรค์ อนาคตจะเป็นเมืองสถาบันการศึกษา
4) จ.เชียงราย เป็นจังหวัดชายแดนที่ได้รับอานิสงส์จากกำลังซื้อและนักลงทุนจากจีนตอนใต้ เข้ามาลงทุนโรงงานอุตสาหกรรม โดยเฉพาะการท่องเที่ยวพบว่ามีการเดินทางโดยรถบัสและรถส่วนตัววันละ 250-300 คัน และ 5) จ.ปราจีนบุรี เป็นเมืองนิคมอุตสาหกรรมที่กำลังเติบโต มีการขยายการลงทุนอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา

ส่วน ทำเลกรุงเทพฯและปริมณฑล ทำเลแนวรถไฟฟ้าทั้งที่เปิดบริการแล้วและกำลังก่อสร้างในส่วนต่อขยายสายสี น้ำเงิน ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค รวมถึงสายสีม่วง ช่วงบางซื่อ-บางใหญ่ ยังเป็นทำเลยอดนิยม เพราะมีดีมานด์ซื้อคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าเป็นบ้านหลังที่ 2 ในวันทำงาน เพื่อลดระยะเวลาเดินทางจากบ้านถึงที่ทำงาน

http://www.prachachat.net/news_detail.p ... 1396963605

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

ที่อื่นๆ ไม่ทราบนะครับ สำหรับที่ หาดใหญ่ ตอนนี้สภาพคล่องเริ่มแย่ลง
เจ้าของโครงการท้องถิ่นรายใหญ่ที่ฐานการเงินแข็งแกร่งประดุจเพชร ยังออกอาการ
เริ่มจ่ายเงินช้าลง หลังโครงการขายไม่ได้ตามเป้า ยังไงๆ ถ้าจะซื้อบ้านหรือคอนโด
ในแถบหาดใหญ่ ผมยังแนะนำให้ไปดูของ บริษัทฯ ที่อยู่ในตลาด เพราะโอกาส
ที่สร้างไม่เสร็จน้อยกว่า หรือโอกาสสร้างเสร็จช้ากว่ากำหนดก็น้อยกว่า...

[syj]

อสังหาฯ ไตรมาสแรกร่วงหนักทั่วประเทศ ยอดขออนุญาตจัดสรรที่ดิน-จดทะเบียนอาคารลดต่อเนื่อง ด้านแบงก์พาณิชย์เผยยอดจองบ้านใหม่ลด

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวทั่วประเทศในไตรมาสแรก โดยข้อมูลจากกรมที่ดินชี้ให้เห็นว่าในพื้นที่กรุงเทพมหานครชะลอตัวมากที่สุด ทั้งยอดขอการจัดสรรที่ดินและจดทะเบียนอาคารชุด ขณะที่ในต่างจังหวัดแม้ชะลอ แต่ยังเติบโตสูง

สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน ระบุว่า สถิติปริมาณการออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินใหม่ทั่วประเทศในไตรมาสแรก (ม.ค.-มี.ค.) รวมทั้งสิ้น 291 ราย แบ่งเป็นพื้นที่กรุงเทพมหานคร มีเพียง 3 ราย ขณะที่ต่างจังหวัดมี 278 ราย

สถิติการยื่นคำขอในกรุงเทพฯ มีจำนวน 13 ราย คิดเป็น 1,339 แปลง และในต่างจังหวัด 278 ราย คิดเป็น 28,312 แปลง

สำหรับปี 2556 มีการยื่นคำขอจัดสรรที่ดิน ในกรุงเทพฯ รวม 156 ราย คิดเป็น 20,577 แปลง และ ต่างจังหวัด 744 ราย คิดเป็น 77,023 แปลง

ขณะที่การยื่นขอจดทะเบียนอาคารชุดแบ่งเป็นในกรุงเทพมหานคร 23 ราย คิดเป็น 36 อาคาร รวม 8,802 ยูนิต และในต่างจังหวัด 67 ราย คิดเป็น 125 อาคาร จำนวน 9,420 ยูนิต

หากเปรียบเทียบกับสถิติทั้งปี 2556 พบว่าต่างกันอย่างมาก โดยในปีที่แล้ว ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร มีจดทะเบียน 133 ราย คิดเป็น 371 อาคาร รวม 50,602 ยูนิต และต่างจังหวัด 207 ราย คิดเป็น 752 อาคาร รวม 51,597 ยูนิต

ยอดค่าธรรมเนียมโอน-ภาษีร่วง

นอกจากนี้ ภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว สะท้อนได้จากการจัดเก็บรายได้ของกรมที่ดิน เนื่องจากการโอนสินทรัพย์จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าธรรมเนียม ซึ่งปรากฏว่าโดยในช่วงปีงบประมาณ 2557 ตั้งแต่วันที่ 1 ต.ค. 2556 -31 ม.ค. 2557 มีจำนวนทั้งสิ้น 2,391,171 ราย เมื่อเทียบกับปีงบประมาณ 2556 ในช่วงระยะเวลาเดียวกัน ปรากฏว่า มีผู้ใช้บริการลดลง 227,500 ราย หรือ 8.69%

ด้านการจัดเก็บรายได้ ค่าธรรมเนียมประเภทต่างๆ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ จัดเก็บได้ 29,856.91 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 73.33 ล้านบาท หรือ 0.25%

แบงก์รับยอดจองบ้านใหม่ลดฮวบ

ตัวเลขการจัดสรรที่ดินและจดทะเบียนอาคารชุดลดลง ยังสะท้อนให้เห็นจากสถาบันการเงิน จากยอดสินเชื่อชะลอตัวต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี

นายอดิศร เสริมชัยวงศ์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายธุรกิจรายย่อย ธนาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย (จำกัด) มหาชน กล่าวว่า ในช่วงไตรมาสแรกสินเชื่อรายย่อยของธนาคารปรับตัวลดลง โดยเฉพาะสินเชื่อที่ไม่มีหลักประกันลดลงกว่า 50% แต่สินเชื่อบ้านในช่วงไตรมาสแรก ยังสามารถปิดยอดสินเชื่อได้ 2,000 ล้านบาท เนื่องจากเป็นสินเชื่อที่ค้างมาจากยอดจองในช่วงปลายปี 2556 แต่จะเห็นได้ว่ายอดจองบ้านใหม่ในไตรมาสแรกมีแนวโน้มลดลง ทำให้ในช่วงไตรมาส 2-3 ของปี้สินเชื่อบ้านมีโอกาสที่จะชะลอตัวลงตามคาด

"สินเชื่อบ้านจะมีแนวโน้มชะลอตัวลงในไตรมาส 2-3 นี้ เพราะอัตราการจองบ้านใหม่เห็นสัญญาณชัดเจนว่าชะลอตัวลงตั้งแต่ปลายปี 2556 ที่ผ่านมา"

แบงก์กรุงเทพเผยยอดสินเชื่อนิ่ง

ด้านแหล่งข่าวจากธนาคารกรุงเทพ กล่าวว่า ในไตรมาสแรกสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะไม่ขยายตัวอยู่แล้ว เนื่องจากเป็นช่วงต่อเนื่องจากปลายปี ที่ผู้ประกอบการเร่งปิดยอด แต่เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมาแล้ว การขยายตัวสินเชื่อลดลงจริง แต่ไม่ถึงกับ 50% เนื่องจากยังขยายตัวได้จากยอดจองที่ค้างมาจากปลายปีก่อน

แต่ที่เห็นคือการชะลอตัวของโครงการใหม่ โดยเฉพาะโครงการในพื้นที่กรุงเทพฯ ที่ลูกค้าออกมาดูโครงการลดลง เนื่องจากบรรยากาศทางการเมืองที่ไม่เอื้อ ทำให้การตัดสินใจซื้อยังไม่เกิดทันที ทำให้การเติบโตของสินเชื่อบ้านมีแนวโน้มลดลงชัดเจนในไตรมาส 2

"โมเมนตัมไตรมาสแรกจะเงียบอยู่แล้ว ตามปกติสินเชื่อบ้านจะเริ่มฟื้นไตรมาส 2 ไล่ไปถึงไตรมาส 4 แต่ที่เงียบคือโครงการใหม่ที่จะเปิดชะลอไปหมด บ้านใหม่ไม่เปิดขาย คนออกมาดูโครงการลดลง ถึงแม้จะดูก็ยังไม่ใช้สินเชื่อทันที แบงก์เป็นด่านหลัง หากด่านแรกอย่างผู้ประกอบการบอกว่าไตรมาสแรกยอดจองอสังหาฯ ชะลอตัว เราก็คงเห็นผลกระทบชัดเจนแง่สินเชื่อในไตรมาส 2"

เอกชนเผยคอนโดลด50%-บ้านลด20%

นายอิสระ บุญยัง ที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุถึงอสังหาริมทรัพย์เปิดตัวใหม่ช่วงไตรมาสแรกปี 2557 พบว่า มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 35 โครงการ จำนวน 13,917 ยูนิต ลดลง 50% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2556 โครงการคอนโดเปิดจำนวน 27, 815 ยูนิต ส่วนแนวราบ 59 โครงการ จำนวน 8,721 ยูนิต ลดลง 20% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2556 เปิดทั้งหมดจำนวน 11,085 ยูนิต

ในปี 2557 คาดว่า จะมีหน่วยขายแนวราบเปิดใหม่เท่าปีที่แล้ว คือ 45,000 ยูนิต แต่คอนโด คาดว่าจะลดลงเหลือประมาณ 60,000 ยูนิต จากปีที่แล้วเปิดมากถึง 85,000 ยูนิต โดยรวมลดลงจากปีที่แล้ว 25-30%

ส่วนปี 2556 ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีโครงการเปิดตัวใหม่ 475 โครงการ รวมกว่า 1.3 แสนยูนิต มูลค่า 3.85 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 29% ถือเป็นการปรับตัวตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอลง เนื่องจากการเกิดภาวะชะงักงันในการลงทุนภาครัฐ ในช่วงสุญญากาศของรัฐบาล

หวังไตรมาสสองเชื่อมั่นฟื้น

นายเลอศักดิ์ จุลเทศ รองประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้อำนวยการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มภาพรวมในเดือนมี.ค. ทั้งความเชื่อมั่น และกำลังซื้อกลับมาเกือบ 100% จากยอดขายเดือนมี.ค. ของพฤกษา มีมูลค่ากว่า 4.6 พันล้านบาท ซึ่งสูงกว่ายอดขายของ 2 เดือนแรกรวมกัน ส่งผลให้ยอดขาย 3 เดือนแรกทะลุ 8.1 พันล้านบาท เกินกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ 7 พันล้านบาท ขณะที่รายได้จากยอดโอนก็มีการเติบโตได้ดีมาก ทำให้คาดการณ์ในไตรมาส 2 และไตรมาส 3 ดีขึ้นกว่าที่คาดการณ์ไว้ในช่วงต้นปี

ดังนั้น ทำให้บริษัทได้ปรับเพิ่มเป้าหมาย การเปิดโครงการใหม่อีกครั้ง เป็นไม่ต่ำกว่า 50 โครงการ จากเป้าหมายก่อนหน้านี้ เปิดโครงการใหม่ลดเหลือ 30 โครงการ จากเป้าหมายต้นปี กรอบการเปิดโครงการใหม่ 40-50 โครงการ เนื่องจากหลังเห็นสัญญาณความเชื่อมั่นผู้บริโภคและกำลังซื้อที่เริ่มกลับมา คาดว่าอาจเป็นผลมาจากสถานการณ์การเมืองเริ่มมีความคลี่คลายไประดับหนึ่ง

อย่างไรก็ตาม งบในการซื้อที่ดิน ปีนี้บริษัทยังคงไว้ที่ 1 หมื่นล้านบาท โดยมองว่ายังเพียงพอถึงแม้ว่า ในปีนี้เปิดโครงการจำนวนมาก นอกจากนี้บริษัทอาจจะมีการปรับเป้าหมายรายได้และยอดขายเพิ่มขึ้น โดยจะมีการพิจารณาอีกครั้งในช่วงกลางปี หลังจากที่สถานการณ์ไตรมาสแรก ที่ผ่านมากลับมาดีขึ้นค่อนข้างมาก

"การที่ยอดขายมาแรงในเดือนมี.ค. มีความเป็นไปได้ว่า ผู้บริโภคอาจจะชินกับสถานการณ์การเมือง ทำให้กลุ่มคนที่มีความต้องการจริงที่อั้นมานาน เริ่มกลับมาตัดสินใจซื้อ"

สำหรับกลยุทธ์การทำธุรกิจนั้น บริษัทเน้นสินค้าแนวราบสัดส่วน 80% โดยสินค้ากลุ่มนี้เป็นตลาดที่ยังคงมีการขยายตัวในอัตราที่สูงขึ้นกว่ากลุ่มอื่นๆ บริษัทมั่นใจว่าโครงการแนวราบจะสามารถทำผลงานได้ดี และบริษัทเชื่อว่า ปัญหาความวุ่นวายทางการเมืองจะค่อยๆ ดี ขึ้นประกอบกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวขึ้น และกลุ่มผู้ซื้อบ้านจริง จะฟื้นตัวได้เร็วกว่าเซ็กเมนท์ อื่นๆ โดยกลยุทธ์ จะเน้นการปรับตัวอย่างรวดเร็ว ให้สอดคล้องพร้อมรองรับในทุกสถานการณ์

แลนด์แอนด์เฮ้าส์ รับ ยอดชะลอ

นายอนันต์ อัศวโภคิน ประธานคณะกรรมการและประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มอสังหาฯในช่วงเดือนมี.ค.ดีขึ้น จากในช่วงเดือนธ.ค. 2556 ถึงเดือนก.พ. ที่ผ่านมา ตลาดชะลอ

การบริหารของแลนด์ฯ ใช้กลยุทธ์ "สร้างเสร็จก่อนขาย" ข้อดีคือ 1.ใช้เงินหมุนเวียนน้อยลง ไม่ต้องมีบ้านตัวอย่าง ไม่มีคนงานเดินในไซต์ ไม่มีปัญหาแก้ภายหลัง เพราะลูกค้าซื้อบ้านจริง และ 2.รู้ต้นทุนแท้จริงก่อนขาย แต่ความเสี่ยงคือไม่รู้ว่าลูกค้าจะชอบบ้านที่สร้างเสร็จหรือไม่ ซึ่งทุกคนทำอสังหาฯ หลายปี ควรวิเคราะห์ออกว่าลูกค้าต้องการบ้านแบบไหน

"ดีเวลอปเปอร์ต้องมีสูตร ติดกระดุมเม็ดแรกให้ถูก ขออนุญาตต่างๆ ให้เรียบร้อยก่อน ถ้าสิ่งแวดล้อมไม่ผ่านก็ไม่ต้องรีบร้อน อย่าห่วงช้าแล้วจะขายไม่ได้ ของแลนด์ฯ คอนโดต้องผ่านสิ่งแวดล้อมก่อน ได้ผู้รับเหมาก่อสร้างก่อนถึงเปิดขาย ถึงติดกระดุมเม็ดแรกช้ากว่า แต่เมื่อติดถูกก็จะไปไว"

แอลพีเอ็นชี้ไตรมาส2ยังไม่ปกติ

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ไตรมาสแรกภาพรวมตลาดอสังหาฯ ยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่องจากไตรมาส 4 ปี 2556 แต่เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัวในช่วงปลายไตรมาส เนื่องมาจากผู้ประกอบการเริ่มตัดสินใจที่จะเปิดตัวโครงการท่ามกลางสภาวะไม่มั่นคงทางการเมือง

อย่างไรก็ตาม บริษัทได้มีการปรับแผนธุรกิจ ให้ยืดหยุ่นตามสถานการณ์และเพิ่มความเข้มข้นในการบริหารต้นทุนและค่าใช้จ่าย รวมทั้งสภาพคล่องทางการเงิน

นายโอภาส ประเมินว่า ตลาดอาจจะฟื้นตัวขึ้นบ้างในไตรมาส 2 แต่ยังไม่อยู่ในภาวะปกติ หากสถานการณ์ทางการเมืองยังไม่มีความชัดเจน

http://www.bangkokbiznews.com/home/deta ... ระเทศ.html

[syj]

ราคาที่ดิน 4 เดือนแรกปี"57 เข้าสู่โหมดชะลอตัวจากปัจจัยลบรุมเร้าหนัก ทั้งเศรษฐกิจหดตัว-การเมืองอึมครึม-เก็งกำไร-ยกเลิกโครงการรถไฟความเร็วสูง ชี้แนวโน้มภายใน 2-3 ปี หากไม่มีปัจจัยบวกใหม่เข้ามาเสริม ราคาซื้อขายที่ดินในหัวเมืองรองที่ขาดศักยภาพปรับตัวลดลง สวนทางกับหัวเมืองใหญ่ เมืองท่องเที่ยว เมืองชายแดนที่ยังไปต่อได้ เผยล่าสุดราคาที่ดินอำเภอขุนหาญ เมืองศรีสะเกษตกฮวบกว่า 40%

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ภาพรวมการซื้อขายที่ดินในพื้นที่ต่างจังหวัดในช่วง 4 เดือนแรกปีนี้ (มกราคม-เมษายน 2557) ตกอยู่ในภาวะชะลอตัว หลังจากที่โครงการเมกะโปรเจ็กต์รถไฟความเร็วสูงของรัฐบาลยิ่งลักษณ์ต้องล้มเลิกไป โดยราคาที่ดินในหัวเมืองรองจะได้รับผลกระทบมากที่สุด ยกเว้นหัวเมืองใหญ่และเมืองท่องเที่ยวที่ยังมีการซื้อขายที่ดินอย่างคึกคัก เนื่องจากเป็นเมืองที่มีศักยภาพทางด้านเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง อาทิ พัทยา เชียงใหม่ ภูเก็ต สมุย ฯลฯ

"สถานการณ์ราคาที่ดินในต่างจังหวัดตอน นี้ยังทรงตัว แต่การซื้อขายชะลอตัวไปอย่างมาก เพราะโครงการลงทุนขนาดใหญ่ของภาครัฐไม่ผ่านการอนุมัติ ภายในระยะ 2-3 ปีจากนี้หากยังไม่มีปัจจัยบวกใหม่ๆ เข้ามาเสริมมีแนวโน้มว่าราคาที่จะลดลงอย่างแน่นอน" นายวสันต์กล่าวและว่า

อย่างไรก็ตาม เป็นที่น่าสังเกตว่าราคาที่ดินในจังหวัดที่เป็นเมืองชายแดนยังมีการซื้อขายกันอย่างต่อเนื่องเช่นกัน เนื่องจากเป็นประตูที่เชื่อมไปสู่ภูมิภาคอาเซียน ทำให้ความต้องการซื้อที่ดินเพื่อตั้งเป็นฐานธุรกิจยังมีอยู่ อีกทั้งเป็นเมืองที่มีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องและมีปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจเป็นตัวรองรับ โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มมีกลุ่มทุนรายใหญ่จากส่วนกลางเข้าไปเจาะตลาดดักกำลังซื้อเมืองชายแดนและหัวเมืองรองในต่างจังหวัดกันบ้างแล้วใน หลายพื้นที่

ไม่ว่าจะเป็นพิษณุโลก อุบลราชธานี มหาสารคาม หนองคาย ฯลฯ โดยมีเป้าหมายเพื่อมองหาตลาดและโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ นอกเหนือการทำตลาดในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล

สำหรับสถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯ ไตรมาส 1/57 มีแนวโน้มหดตัวเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา วัดได้จากยอดขายของบริษัทพัฒนาที่ดินทั้งขนาดใหญ่ กลาง และเล็กลดลง และจำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวลดลงอย่างชัดเจน คาดว่าสถานการณ์ดังกล่าวจะลากยาวไปถึงสิ้นไตรมาส 2/57 ซึ่งจะเข้าสู่ช่วงโลว์ซีซั่นของการขาย และไม่มั่นใจว่าในช่วง 2 ไตรมาสสุดท้ายปีนี้สถานการณ์ขายที่อยู่อาศัยจะพลิกกลับมาฟื้นตัวได้หรือไม่ ซึ่งส่วนตัวประเมินว่าตลาดโดยรวมน่าจะติดลบประมาณ 5%

"ผมว่าคงต้องรอลุ้นยอดขายที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งปีหลังว่าจะทำได้เท่ากับช่วงเดียวกันของ ปีที่ผ่านมาหรือไม่ อีกตัวแปรที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิดคือ หากมีการประกาศออกมาชัดเจนว่า ผลิตภัณฑ์มวลรวมของประเทศ (จีดีพี) ปีนี้ติดลบ ธุรกิจอสังหาฯ ปีนี้จะแย่กว่าคาดการณ์ไว้แน่นอน นอกจากนี้ยังมีเรื่องสถานการณ์ทางการเมืองที่ยังไร้ทางยุติ หากจบเร็วจะทำให้เกิดการลงทุนใหม่ๆ เกิดขึ้นบ้าง" นายวสันต์กล่าว

นายสิริพงศ์ อังคสกุลเกียรติ กรรมการบริหาร บริษัท สิริมงคล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด บริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ในพื้นที่จังหวัดศรีสะเกษและอุบลราชธานีกล่าวว่า การซื้อขายที่ดินในช่วง 4 เดือนที่ผ่านมาถือว่ามีการเปลี่ยนแปลงมาก โดยราคาในบางพื้นที่ที่ไม่ได้อยู่ในทำเลศักยภาพราคาลดลงสูงถึง 40% เมื่อเทียบกับช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาที่เกิดการเก็งกำไร และการตื่นตัวของการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ทำให้มีการตั้งราคาขายกันอย่างไม่เหมาะสม เช่น ที่ดินอำเภอขุนหาญ จังหวัดศรีสะเกษ เนื้อที่ประมาณ 30 ไร่ เมื่อ 2 ปีที่ผ่านมา เสนอราคาขายอยู่ที่ 60 ล้านบาท ปัจจุบันลดราคาเหลือ 34 ล้านบาท

ขณะที่ในพื้นที่จังหวัดอุบลราชธานีในเขตเทศบาลเมืองที่ผ่านมามีการซื้ออาคาร พาณิชย์เพื่อเก็งกำไรกันอย่างคึกคัก แต่ปัจจุบันการซื้อขายซบเซาอย่างมาก ส่วนที่ดินที่อยู่ในย่านไพรมแอเรียใกล้กับห้างเซ็นทรัล ราคาซื้อขายยังทรงตัวอยู่ที่ไร่ละ 15 ล้านบาท

"โดยภาพรวมราคาซื้อ ขายที่ดินลดลง ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะว่าในช่วง 2 ปีที่ผ่านมามีการเก็งกำไรกันมากเกินไป และมีการตั้งราคากันอย่างไม่สมเหตุสมผล ประกอบกับเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและการชุมนุมทางการเมืองที่ส่งผลต่อความเชื่อ มั่นในการลงทุน" นายสิริพงศ์กล่าว


http://www.prachachat.net/news_detail.p ... catid=2400

[syj]

ซื้อคอนโดบีบเพิ่มดาวน์เท่าตัว อสังหาแก้เกมลูกค้ากู้ไม่ผ่าน
updated: 25 เม.ย 2557 เวลา 23:13:10 น.

ประชาชาติธุรกิจออนไลน์

คน ซื้อคอนโดฯแจ็กพอต บริษัทพัฒนาที่ดินแห่ปรับเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์จากลูกค้าเท่าตัว จากเดิมเริ่ม 5% ของราคาห้องชุด เป็น 10-30% หลังแบงก์หวั่นหนี้เสีย สกรีนสินเชื่อเข้ม ส่งผลยอดไม่ได้รับอนุมัติวงเงินกู้พุ่งกระฉูด 5 บิ๊กอสังหาฯ "พฤกษา-แสนสิริ-แอล.พี.เอ็น.-คิวเฮ้าส์-เพอร์เฟค" เจอกระทบถ้วนหน้า พลิกสารพัดแผนช่วยแบ่งเบาภาระลูกค้า

ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" รายงานว่า ตลาดคอนโดมิเนียมที่มีปัจจัยลบรอบด้านอยู่แล้วกำลังเผชิญมรสุมระลอกใหม่ จากที่สถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้กับลูกค้าที่ยื่นขอสินเชื่อซื้อคอนโดฯ เพื่อควบคุมไม่ให้เกิดหนี้เสียหรือหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) เพิ่มขึ้น จากความเสี่ยงด้านการเมืองและเศรษฐกิจที่มีเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์ที่เรียกจากลูกค้าที่ซื้อคอนโดฯ ขณะที่ลูกค้าก็ต้องจ่ายเงินดาวน์มากขึ้นกว่าเดิม ส่งผลกระทบทำให้ตลาดคอนโดฯ ซึ่งปัจจุบันมีการแข่งขันกันรุนแรง และหลายทำเลปริมาณซัพพลายเริ่มล้นตลาดชะลอตัวเพิ่มขึ้นอีก เนื่องจากลูกค้าจำนวนมากยังมีรายได้ค่อนข้างจำกัด ไม่สามารถแบกรับภาระเงินดาวน์ที่ต้องจ่ายเพิ่มขึ้นได้

หนี้เสียครัวเรือนสัญญาณเตือนภัย

จากการสำรวจพบว่าขณะนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯเกือบทุกรายได้ปรับสัดส่วนเงินดาวน์ห้องชุดในโครงการคอนโดฯเพิ่มขึ้นแล้ว โดยทยอยปรับตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมาถึงปัจจุบัน จากเดิมบางบริษัทกำหนดสัดส่วนเงินดาวน์ไม่ถึง 10% ของราคาห้องชุด ปรับเพิ่มเป็น 10-30% เพื่อลดความเสี่ยงลูกค้ากู้สถาบันการเงินไม่ผ่าน เนื่องจากสัดส่วนการไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อมีเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ หลังธนาคารเข้มงวดการปล่อยเงินกู้พื่อควบคุมหนี้เสีย ประกอบกับลูกค้าบางรายมีภาระหนี้สินเพิ่มขึ้นจากการซื้อรถคันแรก และหนี้บัตรเครดิต ทำให้ธนาคารปฏิเสธปล่อยกู้หรือปล่อยกู้ไม่เต็มวงเงินที่ต้องการ เช่น เดิมลูกค้ามีภาระผ่อนดาวน์เพียง 10% และต้องการกู้ธนาคารส่วนที่เหลืออีก 90% แต่ได้รับอนุมัติเพียง 85%

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สาเหตุที่ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น เนื่องจากมีสัญญาณเตือนจากภาระหนี้สินต่อครัวเรือนเพิ่มขึ้นใกล้จะแตะ 80% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีพีดี) ขณะเดียวกัน เพื่อป้องกันความหละหลวม อย่างบางธนาคารก่อนหน้านี้ให้ผู้จัดการสาขามีอำนาจอนุมัติสินเชื่อทั้งหมดเอง แต่พบว่าผู้กู้บางรายมีรายได้ต่อเดือนต่ำกว่าเกณฑ์เพียงแค่ 1-2 พันบาท ก็ยังได้รับอนุมัติสินเชื่อ จึงปรับเงื่อนไขหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อโดยให้ส่งเข้าส่วนกลางทั้งหมด และใช้ระบบ "Loan Factoring" หรือคอมพิวเตอร์คำนวณ หากรายได้ต่อเดือนขาดไปเพียงเล็กน้อย ก็จะกู้ไม่ผ่านทันที

ส่วนที่คุมเข้มการอนุมัติสินเชื่อซื้อคอนโดฯ ก่อนที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ เป็นเพราะมองว่ามีความเสี่ยงมากกว่า ส่งผลกระทบผู้ซื้อคอนโดฯโดยตรง เพราะจะต้องมีเงินสำรองเตรียมไว้ผ่อนดาวน์เพิ่มขึ้น

บิ๊กแบรนด์พลิกแผนรับ

ทำให้กลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยเฉพาะบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยประกาศปรับขึ้นเงินดาวน์โครงการคอนโดฯ อาทิ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ปรับเพิ่มเงินดาวน์จาก 5-12% เป็น 10-12% กรณีซื้อคอนโดฯ ราคา 1 ล้านบาท เท่ากับผู้ซื้อต้องมีเงินดาวน์เริ่มต้นเพิ่มขึ้นจาก 5 หมื่นบาท เป็น 1 แสนบาท บมจ.แสนสิริ ปรับจาก 5% เป็น 12-30% กรณีซื้อคอนโดฯ 1 ล้านบาท ต้องดาวน์เริ่มต้นจาก 5 หมื่นบาท เพิ่มเป็น 1.2 แสน-3 แสนบาท

บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ปรับจาก 8-15% เป็น 10-15% กรณีซื้อคอนโดฯ 1 ล้านบาท ต้องมีเงินดาวน์เริ่มต้นเพิ่มขึ้นจาก 8 หมื่นบาท เป็น 1 แสนบาท บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ปรับจาก 10% เป็น 15% กรณีซื้อคอนโดฯ 1 ล้านบาท ต้องดาวน์เพิ่มขึ้นจาก 1 แสนบาท เป็น 1.5 แสนบาท บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ หรือ "คิวเฮ้าส์" ปรับจาก 10% เป็น 15% เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม แม้สัดส่วนเงินดาวน์จะเพิ่มขึ้น แต่เป็นที่น่าสังเกตว่า บางบริษัทใช้กลยุทธ์เก็บดาวน์ "งวดบอลลูน" โดยให้ลูกค้าโปะเงินดาวน์เฉพาะงวด เช่น ให้โปะดาวน์ 3-5 งวด ขณะที่การผ่อนดาวน์งวดแรก ๆ ยังเรียกเก็บเท่าเดิม ทำให้ลูกค้ารู้สึกว่าไม่ได้มีภาระเพิ่มขึ้นมากนัก

คิวเฮ้าส์ สกรีนลูกค้าล่วงหน้า

นางสุวรรณา พุทธประสาท รองกรรมการผู้จัดการ บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า บริษัทได้ปรับขึ้นเงินดาวน์คอนโดฯ ทุกโครงการตั้งแต่เดือนมกราคม 2557 ที่ผ่านมา โดยลูกค้าต้องจ่ายดาวน์เพิ่มจากเดิม 10% เป็น 15% เพื่อสกรีนว่าเป็นกลุ่มผู้ซื้อจริงที่มีเงินออมอยู่พอสมควร เพื่อลดความเสี่ยงกู้ไม่ผ่าน

ขณะเดียวกัน ได้ปรับนโยบายการรับจองคอนโดฯ โดยประสานงานสถาบันการเงินทำพรีแอปพรูฟหรือตรวจสอบสถานะทางการเงินเพื่อคัดกรองลูกค้าก่อนรับจอง จากเดิมมีสัดส่วนลูกค้าคอนโดฯ กู้ไม่ผ่านประมาณ 10% ปัจจุบันลูกค้ากลุ่มนี้จะถูกสกรีนออกตั้งแต่ขั้นตอนตรวจสอบสถานะทางการเงิน และเมื่อถึงขั้นตอนขอสินเชื่อส่วนใหญ่จะกู้ผ่านทั้งหมด ส่วนลูกค้าเก่าที่วางเงินดาวน์ 10% หากกู้ไม่ผ่าน บริษัทจะช่วยแก้ปัญหา ได้แก่ 1) แนะนำให้หาผู้กู้ร่วม 2) เปลี่ยนยูนิตที่มีราคาถูกลง

"ตอนนี้แบงก์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้นมาก ยกตัวอย่างเกณฑ์การคำนวณความสามารถผ่อนเงินงวด เดิมผ่อนเงินงวดเดือนละ 7 พันบาท จะต้องมีรายได้ต่อเดือน 3 เท่า หรือ 2.1 หมื่นบาท แต่ปัจจุบันบางธนาคารปรับเกณฑ์รายได้ต่อเดือนเป็น 4 เท่า หรือต้องมีรายได้ต่อเดือน 2.8 หมื่นบาท" นางสุวรรณากล่าว

หนี้ผ่อนรถ-บัตรเครดิตที่กู้ไม่ผ่าน

แหล่งข่าวจาก บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เปิดเผยว่า ตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมาพบว่าอัตราลูกค้าคอนโดฯ กู้ไม่ผ่านเพิ่มขึ้นจาก 5-6% เป็น 10% ปัจจุบันยังทรงตัว ในจำนวนนี้ส่วนใหญ่เป็นลูกค้าที่กู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ ราคาไม่เกิน 4 ล้านบาท เพราะมีภาระหนี้สินอื่นๆ เช่น บัตรเครดิต ค่าผ่อนรถ ฯลฯ

ตั้งแต่ต้นปี 2557 สำหรับลูกค้าใหม่ บริษัทได้เรียกเก็บเงินดาวน์คอนโดฯ ที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จเพิ่มขึ้นจากเดิม 10% เป็น 15% น่าจะช่วยลดความเสี่ยงลูกค้ากู้ไม่ผ่านได้ เพราะสาเหตุหลักเกิดจากลูกค้ามีหนี้อื่น ๆ ที่ต้องผ่อนชำระรายเดือน เมื่อนำไปหักลบกับรายได้ต่อเดือนจึงไม่สามารถกู้แบงก์ได้ถึง 90% ตามที่ต้องการ ส่วนบ้านจัดสรรยังคงเงินดาวน์ไว้ที่ 7-8% เพราะมีระยะเวลาผ่อนดาวน์สั้นกว่าคอนโดฯ

เช่นเดียวกับที่นายวันจักร์ บุรณศิริ ประธานผู้บริหารฝ่ายปฏิบัติการ บมจ.แสนสิริ ระบุว่า ในส่วนของแสนสิริได้เพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์คอนโดฯ จากเดิมหากเป็นคอนโดฯ ราคายูนิตละกว่า 1 ล้านบาท จะเก็บดาวน์เริ่มต้น 5% ก็ปรับเป็นเริ่มต้นที่ 12% ลดความเสี่ยงลูกค้ากู้ไม่ผ่าน เนื่องจากเห็นสัญญาณธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้น

กู้ซื้อบ้าน-ทาวน์เฮาส์เจอหางเลข

ด้านนายสุทธิรักษ์ เสถียรภาพอยุทธ์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.ธนาสิริ กรุ๊ป เปิดเผยว่า เริ่มเห็นสัญญาณลูกค้ากู้ไม่ผ่านมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นตั้งแต่ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะลูกค้าโครงการบ้านจัดสรรในต่างจังหวัด อย่างจังหวัดสกลนคร ซึ่งบริษัทเข้าไปพัฒนาโครงการสิริวิลเลจ สกลนคร-แอร์พอร์ต เป็นบ้านเดี่ยว-บ้านแฝดชั้นเดียว จำนวน 34 ยูนิต ราคาเริ่มต้นยูนิตละ 1.79 ล้านบาท สัดส่วนกู้ไม่ผ่านสูงถึง 40%

ส่วนในจังหวัดภูเก็ต มีโครงการอยู่ระหว่างเปิดขาย คือไพร์มเพลส เนรมิต-อนุสาวรีย์ 2 เป็นทาวน์โฮม 72 ยูนิต ราคาเฉลี่ยยูนิตละ 2.7 ล้านบาท และสิริวิลเลจ ภูเก็ต-อนุสาวรีย์ เป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และอาคารพาณิชย์ 72 ยูนิต ราคายูนิตละ 2.79-5.65 ล้านบาท ทั้ง 2 โครงการมีสัดส่วนกู้ไม่ผ่านเฉลี่ย 30%

สำหรับลูกค้ากู้ไม่ผ่านส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่ทำธุรกิจส่วนตัวหรืออาชีพอิสระ ปัญหาเกิดจากไม่ได้ฝากเงินเข้าบัญชีสม่ำเสมอ ทำให้ไม่สามารถแสดงที่มาของรายได้ บริษัทจึงแก้ปัญหาด้วยการประสานงานธนาคารส่งเจ้าหน้าที่เข้าไปดูสถานที่ประกอบกิจการของลูกค้า เพื่อการันตีว่ามีแหล่งที่มาของรายได้จริง

ชี้กลุ่มดาวน์ต่ำไม่นิยมออมเงิน

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า ก่อนหน้านี้ นายอนันต์ อัศวโภคิน ประธานคณะกรรมการและประธานกรรมการบริหาร บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ได้ชี้ถึงแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 2557 โดยแนะนำให้

ผู้ประกอบการระมัดระวังเรื่องอัตราหนี้เสีย ซึ่งเกิดจากลูกค้ากู้ไม่ผ่านจะสูงขึ้น เพราะธนาคารจะเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ที่น่าเป็นห่วงคือโครงการที่เก็บเงินดาวน์ต่ำ 5-10% ถือเป็นกลุ่มเสี่ยง มีโอกาสสูงที่ธนาคารจะปฏิเสธไม่ปล่อยกู้โดยเฉพาะกลุ่มอาชีพอิสระ เพราะคนที่ซื้อโครงการที่ให้วางเงินดาวน์ต่ำ ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่มีนิสัยไมเก็บออมเงิน และมีแนวโน้มสูงที่ปัญหาการเงินและสภาพคล่องจะเป็นเรื่องใหญ่ของผู้ประกอบการอสังหาฯ ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ยากขึ้น จากที่ธนาคารพิจารณาสินเชื่อเข้มงวด

http://www.prachachat.net/news_detail.p ... 1398428037

[syj]

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จับมือ 3 สมาคมแห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเปิดผลสำรวจคนซื้อบ้าน

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ในภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว สิ่งที่ยังประคับประคองให้แต่ละบริษัทยังมีแรงเดินต่อไปได้คือความต้องการซื้อจริง หรือเรียลดีมานด์ เพราะที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัย 4 ที่ทุกคนต้องการ แม้เวลานี้เรียลดีมานด์อาจจะไม่เบ่งบานเหมือนช่วงที่ตลาดเฟื่องฟูก็ตาม ในยามที่ต้องประคองตัวให้รอดพ้นจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำจากปัญหาการเมืองที่ยืดเยื้อ การมองให้เห็นความ ต้องการจริงในตลาดเสมือนการเห็นหนทางรอดที่ต้อง รีบคว้า การเข้าถึงความต้องซื้อจริงในเวลานี้จึงเป็น เรื่องจำเป็น

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้ร่วมกับสมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สำรวจความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้เข้าชม "งานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 30" ที่เพิ่งผ่านไป จากกลุ่มตัวอย่าง 1 หมื่นคน ที่เข้าชมงานพบว่า ผู้เข้าร่วมงานครั้งนี้ 63.4% ไม่เคยเข้าชมงานมาก่อน ขณะที่ 36.6% เคยเข้าชมงาน ซึ่งไม่ต่างจากการจัดงาน 3 ครั้งที่ผ่านมา

แต่เป็นที่น่าสังเกตว่าในการจัดงานครั้งที่ 30 สัดส่วน ผู้ที่สมรสแล้วเข้าชมงานสูงกว่า 3 ครั้งที่ผ่านมา โดยมีสัดส่วนสูงถึง 32% สอดคล้องกับช่วงอายุซึ่งกลุ่มที่มีอายุระหว่าง 41-50 ปี เข้าชมงานมากขึ้นถึง 22% ส่วนช่วงอายุ 21-30 ปี ซึ่งเป็นคนรุ่นใหม่เริ่มวัยทำงานที่มีบทบาท ต่อการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงที่ผ่านมามีสัดส่วนลดลง อย่างชัดเจน เช่นเดียวกับรายได้ครอบครัวต่อเดือน พบว่า กลุ่มรายได้ 70,001-1 แสนบาท เพิ่มขึ้นเป็น 24% ซึ่งสูงกว่าทุกกลุ่มรายได้

ในขณะที่ 3 ครั้งที่ผ่านมากลุ่มรายได้ครอบครัวต่อเดือน 30,001-5 หมื่นบาท เข้าชมงานสูงสุด โดยกลุ่มตัวอย่างสัดส่วน 22.7% คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 1-2 ปี และสัดส่วน 11.8% ตั้งใจที่จะมาซื้อภายในงาน โดยแหล่งเงินทุนที่นำมาซื้อบ้าน ใช้การกู้เงินจากสถาบันการเงินมีสัดส่วนสูงถึง 81.6% มีเพียง 18.4% เท่านั้นที่ใช้เงินออมส่วนตัว ผู้ที่กู้เงินจากสถาบันการเงินสัดส่วน 46.2% มีความสามารถในการผ่อนชำระ 10,001-2 หมื่นบาทต่อเดือน รองลงมา คือ สัดส่วน 25% ผ่อนชำระไม่เกิน 1 หมื่นบาท และสัดส่วน 13.3% ผ่อนชำระ 20,001-3 หมื่นบาท

ทั้งนี้ผู้เข้าชมงานส่วนใหญ่ปัจจุบันมีที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ 71.1% รองลงมา ได้แก่ นนทบุรี 6.7% สมุทรปราการ 5.4% และปทุมธานี 3.5% สำหรับที่อยู่อาศัยที่อยู่ในปัจจุบันเป็นบ้านเดี่ยว 40.3% รองลงมา คือ อพาร์ตเมนต์/หอพัก/แฟลต 16.8% ทาวน์เฮาส์ 15.6% คอนโดมิเนียม 15.1% อาคารพาณิชย์ 10.1% และบ้านแฝด 2% ด้านสถานะการอยู่อาศัย พบว่ากลุ่มตัวอย่างมีสถานะเป็นเป็นเจ้าของไม่มีภาระผ่อน 32.8% รองลงมา คือ เป็นผู้อยู่อาศัย 29.3% เช่า 20% เป็นเจ้าของมีภาระผ่อน 14.7% และอยู่บ้านสวัสดิการ 3.2%

สำหรับที่อยู่อาศัยที่ต้องการซื้อในอนาคต พบว่า บ้านเดี่ยวยังคงครองแชมป์บ้านในฝันอันดับ 1 มีสัดส่วนความต้องการ 46% รองลงมา คือ คอนโดมิเนียม 32.5% และทาวน์เฮาส์ 14.8% โดยจำนวนผู้อยู่อาศัยในครัวเรือนส่วนใหญ่อยู่ที่ประมาณ 2-4 คน ระดับราคาเกาะกลุ่มที่ 1.1-2 ล้านบาท มากถึง 42% ส่วนทำเลที่ต้องการ พบว่า ผู้ที่ต้องการบ้านเดี่ยวต้องการทำเลใกล้รถไฟฟ้า 43% และต้องการใกล้ที่ทำงาน 31%

ส่วนผู้ที่ต้องการคอนโดมิเนียมสัดส่วนสูงถึง 75% ต้องการทำเลใกล้รถไฟฟ้ามีสัดส่วนเพียง 16% ที่ต้องการคอนโดใกล้ที่ทำงาน ส่วนผู้ที่ต้องการอาคารพาณิชย์สัดส่วน 52% ต้องการทำเลใกล้รถไฟฟ้า ส่วนอีก 21% ต้องการใกล้ที่ทำงาน ด้านผู้ที่ต้องการทาวน์เฮาส์สัดส่วน 42% ต้องการทำเลใกล้รถไฟฟ้าสัดส่วน 35.5% ต้องการใกล้ที่ทำงาน และสัดส่วน 11% ต้องการใกล้ห้างสรรพสินค้า

ขณะที่ทำเลที่กลุ่มตัวอย่างมีความต้องการซื้อมากที่สุด 5 อันดับแรก คือ เขตบางนา จตุจักร ลาดพร้าว ห้วยขวาง และบางกะปิ โดยสัดส่วน 53.5% ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใกล้รถไฟฟ้า รองลงมาคือ สัดส่วน 27% ต้องการซื้อใกล้ที่ทำงาน และสัดส่วน 11% ต้องการใกล้ห้างสรรพสินค้า

ปัจจัยที่ต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ พบว่า ความต้องการแยกครอบครัว/แต่งงาน มีสัดส่วนเพิ่มสูงขึ้นเป็น 17% และต้องการซื้อเพื่อลงทุน/ให้เช่าเพิ่มขึ้นเช่นกันโดยเพิ่มเป็น 9% สูงกว่าการจัดงาน 3 ครั้งที่ผ่านมา ด้านการรับรู้ข่าวสาร พบว่า ผู้เข้าชมงานส่วนใหญ่รับรู้ข่าวสารจากสื่อออนไลน์ 33.2% โดยรับรู้ข้อมูลจากเว็บไซต์มากที่สุด รองลงมา คือ เฟซบุ๊กและเว็บไซต์ค้นหาข้อมูล กูเกิล ด้านสื่อโทรทัศน์ มีผู้รับรู้ข่าวสาร 25% สื่อสิ่งพิมพ์ มีผู้รับรู้ข่าวสาร 17.8%

ส่วนสื่ออื่นๆ มีผู้รับรู้ข่าวสาร 23.9% โดยในสื่ออื่นๆ รับรู้จากสื่อโฆษณาบนรถไฟฟ้าทั้งบีทีเอสและเอ็มอาร์ทีมากที่สุด รองลงมา คือ วิทยุและบิลบอร์ด ส่วนช่องทางที่สะดวกในการรับรู้ข่าวสาร พบว่า ช่องทาง SMS มาเป็นอันดับ 1 คือ 31.6% รองลงมา คือ สื่อออนไลน์ 22.7% วิทยุ 19.9% สื่อโทรทัศน์ 19.3% และสื่อสิ่งพิมพ์ 6.5%

จากข้อมูลส่วนนี้อาจสะท้อนได้ว่า สื่อใหม่ๆ เช่น สื่อออนไลน์ สื่อโฆษณาบนรถไฟฟ้าจะเข้ามามีบทบาทกับผู้ซื้อบ้านยุคใหม่มากขึ้น

http://www.posttoday.com/บ้าน-คอนโด/สกู ... มานด์แกร่ง

[syj]

อสังหาฝ่ามู้ดการเมืองจัดโปรฯระบายสต๊อก ช่วยผ่อน25เดือนพ่วงแถมรถยันดบ.0%
updated: 23 พ.ค. 2557 เวลา 12:05:01 น.

ประชาชาติธุรกิจออนไลน์

อสังหาฯรอการเมืองนิ่งไม่ไหว ขนบ้าน-คอนโดฯเสร็จพร้อมโอนอัดแคมเปญใหญ่ระบายสต๊อก เร่งตุนแบ็กล็อกเสริมสภาพคล่อง หวั่นครึ่งปีหลังเศรษฐกิจไม่ฟื้น เจ้าพ่อคอนโดฯกลาง-ล่าง "แอล.พี.เอ็น.ฯ" นำห้องชุดพร้อมอยู่ 6 ทำเลเทกระจาด ชูกิมมิกครบรอบ 25 ปี ผ่อนเริ่มต้น 2.5 พันบาทคงที่ 25 เดือน "เพอร์เฟค" นำบ้านหรูจัดผ่อน 0-1% นาน 12-30 เดือน "เอสซี" เล่นแรงรับเงินคืนสูงสุด 7 ล้านบาท "เสนาฯ" อยู่ฟรี 1 ปี "มั่นคง-ออริจิ้น"แถมรถโตโยต้ายาริส "เอ็น.ซี.-อนันดา" รับส่วนลด 1 แสน-1 ล้าน

ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" สำรวจการทำตลาดของบริษัทพัฒนาที่ดินในช่วงนี้ พบความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจในเดือนพฤษภาคมนี้ หลายบริษัทได้กลับมาจัดแคมเปญใหญ่กระตุ้นการขายพร้อม ๆ กัน เน้นการนำบ้าน-คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมโอนที่มีอยู่มาระบายสต๊อกเพื่อเร่งยอดรับรู้รายได้ให้เป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ รูปแบบแคมเปญถือว่าค่อนข้างแรง อาทิ ดอกเบี้ย 0% 1 ปี, อยู่ฟรี 1 ปี, ซื้อคอนโดฯแถมรถ เป็นต้น

LPN ผ่อน 2.5 พัน 25 เดือน

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า บมจ.แอล.พี.เอ็น.ฯ เจ้าตลาดคอนโดฯระดับกลาง-ล่าง ซึ่งปีนี้กำลังซื้อชะลอตัวค่อนข้างมาก จัดแคมเปญใหญ่ "ลุมพินี บิ๊กช็อค" ครบรอบ 25 ปี วันที่ 25 พฤษภาคมนี้เพียงวันเดียว ชูจุดขายไม่ต้องมีเงินก้อนก็เป็นเจ้าของคอนโดฯได้มี 6 โครงการที่เข้าร่วมแคมเปญ ได้แก่ 1)ลุมพินี วิลล์ รามคำแหง 60/2 2)ลุมพินี เมกะซิตี้ บางนา 3)ลุมพินี คอนโดทาวน์ ลาดปลาเค้า 2 4)ลุมพินี วิลล์ นาเกลือ-วงศ์อมาตย์ 5)ลุมพินี คอนโดทาวน์ ชลบุรี-สุขุมวิท และโครงการระหว่างก่อสร้างคือ ลุมพินี วิลล์ ประชาชื่น-พงษ์เพชร 2 จะโอนเดือนกันยายนนี้ให้ลูกค้าผ่อนเงินงวดกับธนาคารคงที่ 25 เดือนแรก เริ่มต้นเดือนละ 2.5 พันบาท ส่วนเงินผ่อนต่อเดือนที่เหลือ แอล.พี.เอ็น.ฯช่วยผ่อนให้ และฟรีค่าจดจำนอง 1% ค่าธรรมเนียมการโอน 1%

เพอร์เฟคชู0%-เสนาฯอยู่ฟรี 1 ปี

ส่วน บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ขนบ้าน-คอนโดฯพร้อมโอนชุดใหญ่กว่า 20 โครงการ จัดแคมเปญ "เพอร์เฟค ลิฟวิ่ง เดย์" ตั้งแต่ 17-25 พฤษภาคม 2557 แบ่งเป็น 1)โครงการบ้านหรูเพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ รังสิต จัดแคมเปญดอกเบี้ย 1% 30 เดือน และฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอน

2)โครงการบ้านเดี่ยวแบรนด์เพอร์เฟคพาร์ค เพอร์เฟคเพลส ทาวน์เฮาส์แบรนด์เดอะเมทโทร 14 ทำเล ราคายูนิตละ 3.3-8 ล้านบาท จัดแคมเปญดอกเบี้ย 0% 1 ปี ผ่อนล้านละ 4 พันต่อเดือน ฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอน ลูกค้าเอไอเอส 3 จี รับส่วนลดเพิ่มสูงสุด 5 หมื่นบาท และได้เงินจองคืนเมื่อโอน ส่วนทาวน์โฮมแบรนด์โมดิวิลล่า 4 โครงการ อาทิ บางบัวทอง ปิ่นเกล้า-วงแหวน ราคายูนิตละ 1.89-2.29 ล้านบาท รับดอกเบี้ย 0%1 ปี ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนสูงสุด 1 แสนบาท ลูกค้าเอไอเอส 3 จี รับส่วนลดเพิ่ม 4 หมื่นบาท และ 3)ไอคอนโดราคาเริ่มต้นยูนิตละ 1.49 ล้านบาท รับดอกเบี้ย 0% 1 ปี ฟรีเฟอร์นิเจอร์

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต รองประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า มีบ้าน-คอนโดฯพร้อมโอนร่วมแคมเปญ ประมาณ 150-200 ยูนิต ตั้งเป้ายอดขายช่วงจัดงาน 9 วัน 1 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 1 เท่าตัวจากช่วงปกติ เหตุผลที่จัดแคมเปญใหญ่ในช่วงนี้เพื่อเร่งยอดขายเพราะไม่มั่นใจภาวะเศรษฐกิจครึ่งปีหลัง

ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เปิดเผยว่า ได้จัดแคมเปญใหญ่ "โปรสุดคุ้ม ครั้งเดียวในรอบปี" ตั้งแต่วันนี้-30 มิถุนายนนี้ นำบ้าน-คอนโดฯพร้อมโอน 7 โครงการ รวม 150-200 ยูนิต อาทิ คอนโดฯเดอะนิชโมโน บางนา, คอนโดเดอะคิทท์ คลองหลวง, บ้านแฝดเอสวิลล์ รังสิต-ลำลูกกา ฯลฯ ราคาเริ่มต้น 7 แสน-3 ล้านบาท จัดแคมเปญจอง 999 บาท อยู่ฟรี 1 ปี และฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอน ตั้งเป้ายอดขาย 300 ล้านบาท โดยเหตุผลที่จัดแคมเปญใหญ่ช่วงนี้เพื่อเร่งยอดโอนช่วยเสริมสภาพคล่อง

"SC-มั่นคงฯ" อัดแคมเปญแรง

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า บมจ.เอสซี แอสเสทฯซึ่งไม่ค่อยจัดแคมเปญใหญ่ ตั้งแต่ 19-25 พฤษภาคมนี้ ได้นำบ้าน-คอนโดฯ 26 โครงการ อาทิ แกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด เพชรเกษม-ปิ่นเกล้า, บางกอก บูเลอวาร์ด รามอินทรา, ไลฟ์ บางกอก บูเลอวาร์ด วงแหวน-อ่อนนุช, วิสต้า ปาร์ค พระราม 2, เดอะเครสท์ ซานโตรา หัวหิน, เซ็นทริค ซี พัทยา ฯลฯ ราคาเริ่มต้นยูนิตละ 2.15-35 ล้านบาท จัดแคมเปญเอสซี เดย์ฯ รับแคชแบ็กหรือเงินคืนสูงสุด 7 ล้านบาท บมจ.มั่นคงเคหะการ จัดแคมเปญอีซีเดย์ 24-25 พฤษภาคมนี้ รับสิทธิพิเศษซื้อบ้านแถม โดยโครงการชวนชื่น โมดัส รัตนาธิเบศร์ บ้านเดี่ยวแปลงพิเศษสำหรับลูกค้า 10 รายแรกภายใน 31 พฤษภาคมนี้ รับฟรีโตโยต้า ยาริส มูลค่า 5.99 แสนบาท

บจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จัดแคมเปญถึง 31 พฤษภาคมนี้ คอนโดฯเคนซิงตัน สุขุมวิท 107 ทั้งหมด 9 ยูนิตสุดท้าย ตกแต่งพร้อมเข้าอยู่ ราคาเริ่มต้น 1.56 ล้านบาท รับรถซูซูกิ รุ่นเซเลริโอ้ มูลค่า 3.5 แสนบาท และบัตรรถไฟฟ้าบีทีเอส 1 ปี

"เอ็น.ซี.-อนันดา" ทั้งลดทั้งแถม

บมจ.เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง จัดแคมเปญบ้านพร้อมโอนโครงการโฮมออนกรีน วงแหวน-ลำลูกกา จำนวน 5 แปลง ราคายูนิตละ 4.9-20 ล้านบาท แถมสมาชิกสนามกอล์ฟ 3-8 ปี ส่วน บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ นำบ้านเดี่ยวแบรนด์เอโทล 7 โครงการ อาทิ เอโทล จาวา เบย์ บางนา-กิ่งแก้ว 19 ราคาเริ่มต้น 3.29 ล้านบาท ฯลฯ จัดแคมเปญมิดเยียร์ เซล ฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอน ลดเพิ่มสูงสุด 1 แสนบาท กู้ได้ 100%

http://www.prachachat.net/news_detail.p ... 1400821573

[syj]

ศูนย์ ข้อมูลอสังหาฯ เปิดสถิติบ้าน-คอนโดฯเปิดใหม่ 4 เดือนครึ่งลดฮวบ 30% เหลือ 3.75 หมื่นหน่วย จากคาดการณ์ทั้งปีเปิดตัว 1.25 แสนหน่วย ด้านผู้ประกอบการ "พฤกษาฯ" ชะลอลงทุนคอนโดฯรอความเชื่อมั่นฟื้นตัว "สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร" คาดยอดโอนที่อยู่อาศัยทั้งปีติดลบ 10% หนุน คสช.ลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน ส่วน "สมาคมไทยรับสร้างบ้าน" ชี้ปัญหาการเมืองกระทบลูกค้าชะลอเซ็นสัญญา

นาย สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC เปิดเผยว่า ได้สำรวจโครงการบ้านจัดสรร-คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯและ ปริมณฑล ตั้งแต่ 1 มกราคม-15 พฤษภาคม 2557 มี 147 โครงการ รวม 37,492 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 30% เนื่องจากปัญหาการเมืองทำให้ผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการใหม่ โดยประเมินว่าทั้งปีจะมีโครงการเปิดตัวใหม่รวม 105,000 หน่วย ลดลงจากปี 2556 มีโครงการเปิดตัว 125,000 หน่วย

ในจำนวนโครงการที่เปิดขายใหม่ ช่วง 4 เดือนครึ่งปีนี้ 147 โครงการ 37,492 หน่วย แยกเป็นบ้านจัดสรร 92 โครงการ 13,868 หน่วย ลดลงจากปีก่อน 15% ในเดือนมีนาคมมีโครงการใหม่สูงสุด 14 โครงการ 3,082 หน่วย สอดคล้องกับคอนโดฯมีโครงการเปิดขายใหม่ 55 โครงการ 23,624 หน่วย ลดลงจากปีก่อน 40% โดยช่วง 15 วันแรกเดือนพฤษภาคมมีโครงการเปิดตัวสูงสุดคือ 12 โครงการ 5,642 หน่วย

"กว่า 4 เดือนที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯค่อนข้างซบเซา บ้านจัดสรรเปิดใหม่ 13,868 หน่วย ขายได้ 23% ส่วนคอนโดฯ 23,624 หน่วย ขายได้ 47% แต่คาดว่าครึ่งปีหลังตลาดจะค่อย ๆ ฟื้นตัว บ้านจัดสรรที่เปิดใหม่ที่เปิดตัวน่าจะมีสัดส่วนการขายเพิ่มขึ้นเป็น 30% ส่วนคอนโดฯใหม่น่าจะเกิน 50%"

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการผู้จัดการกลุ่มธุรกิจคอนโดมิเนียม บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดเผยว่า แม้บรรยากาศปัญหาการเมืองเริ่มชัดเจนขึ้น แต่ความมั่นใจผู้ซื้อคอนโดฯยังไม่กลับมา โดยการลงทุนคอนโดฯเดือนพฤษภาคม 2557 บริษัทใช้กลยุทธ์เวตแอนด์ซีหรือหยุดรอดูสถานการณ์อีกครั้ง สิ่งที่พบคือบริษัทเปิดตัวใหม่ 2-3 โครงการ ปรากฏว่า ลูกค้ามาลง ทะเบียนเฉลี่ยโครงการละ 400-500 ราย แต่จำนวนลูกค้าเข้าชมและตัดสินใจซื้อลดลงกว่าเดือนมีนาคมที่ผ่านมา วิเคราะห์ว่าเป็นเพราะลูกค้าซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 เพื่ออยู่อาศัยในเมือง จึงพร้อมรอดูความชัดเจนการเมืองอีกระยะ

นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ปัญหาการเมืองช่วยลดความร้อนแรงอสังหาฯในไตรมาส 1/2557 โดยโครงการเปิดตัวใหม่ลดลง 30% ซึ่งในแง่ยอดโอนลดลงเพียง 6% จาก 39,800 หน่วย เหลือ 37,500 หน่วย สะท้อนว่ามีการทิ้งดาวน์ไม่มาก และประเมินว่าทั้งปีถึงแม้ยอดโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงถึง 10% ก็ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่รับได้ มองว่าแนวโน้มอสังหาฯครึ่งปีหลังจะดี ขึ้น เนื่องจากคณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) เร่งรัดการใช้หนี้จำนำข้าว จัดทำงบประมาณปี 2558 และจัดตั้งทีมที่ปรึกษาเศรษฐกิจ โดยเห็นด้วยหากจะหยิบโครงการลงทุน 2 ล้านล้านมาพิจารณา เพราะจะกระจายความเจริญสู่ภูมิภาค

นายสิทธิพร สุวรรณสุต นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้าน เปิดเผยว่า ช่วง 4 เดือนแรกค่อนข้างชะลอตัว ลูกค้าบางส่วนวางเงินจอง แต่ชะลอเซ็นสัญญาไปเป็นช่วงปลายปีมาจากปัญหาการเมือง อย่างไรก็ตาม ทิศทางตลาดรับสร้างบ้านเริ่มขยายออกต่างจังหวัด โดยคนกรุงเทพฯที่เป็นนักธุรกิจเริ่มสร้างบ้านในต่างจังหวัดในพื้นที่รอบนอก ส่วนพื้นที่ชั้นในเป็นบ้านจัดสรร ขณะที่ลูกค้าในต่างจังหวัดเริ่มมีการย้ายถิ่นฐานหรือขยายการลงทุนในระหว่าง ภูมิภาค เช่น ลูกค้าที่อำเภอหาดใหญ่ว่าจ้างปลูกสร้างที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ เป็นต้น


http://www.prachachat.net/news_detail.p ... 1401776768

[otakung]

คอนโดฯสร้างไม่เสร็จอื้อ เหตุแรงงานขาดต้นทุนสูง ยอดร้องเรียนสคบ.พุ่ง

สคบ. เผยยอดร้องเรียนคอนโดฯ ก่อสร้างไม่เสร็จเพิ่มต่อเนื่อง ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายย่อย อดีตนายกสมาคมอาคารชุดไทย ชี้สาเหตุมาจากแรงงานขาดแคลน ต้นทุนค่าก่อสร้างสูง สายป่านสั้น ส่งผลทิ้งโครงการ เชื่อไม่เกิน 5 ปีรายใหญ่ชิงมาร์เก็ตแชร์สู่ 90% ด้าน "ออริจิ้น" แจงโครงการเกิดใหม่ ผู้ประกอบการหน้าใหม่เกิดเพียบ ดันยอดร้องเรียนพุ่ง
นางสุกัญญา สันทัด ผู้อำนวยการกองคุ้มครองผู้บริโภคด้านสัญญา สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ปัจจุบันมีผู้บริโภคเข้าร้องเรียนเกี่ยวกับเรื่องอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก โดยสามารถแบ่งสภาพปัญหาออกเป็น 3 ช่วง ได้แก่ ช่วงก่อนซื้อ, ช่วงระหว่างซื้อ และช่วงหลังซื้อ ซึ่งเรื่องร้องเรียนส่วนใหญ่เป็นเรื่องที่อยู่ในช่วงระหว่างซื้อ เช่น ปัญหาการชำระค่างวด, การก่อสร้างล่าช้า, โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ ฯลฯ ในส่วนของอาคารชุด พบว่า เรื่องร้องเรียนที่เพิ่มจำนวนขึ้นคือ ก่อสร้างไม่เสร็จตามสัญญา โดยผู้ถูกร้องเรียนส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายย่อย
ขณะที่นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ อดีตนายกสมาคมอาคารชุดไทยได้แสดงความคิดเห็นและวิเคราะห์ถึงสาเหตุยอดร้องเรียนเรื่องก่อสร้างไม่เสร็จตามสัญญาที่เพิ่มขึ้นว่า ตลาดคอนโดมิเนียมมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2546 เป็นต้นมา อีกทั้งในปี 2556 มีคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่มากถึง 8.5 หมื่นหน่วย ซึ่งหากไม่มีเหตุการณ์ทางการเมืองเกิดขึ้นในช่วงปลายปี 2556 เชื่อว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่เฉียดแสนหน่วย ส่งผลให้เกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายในปัจจุบัน ซึ่งเป็นโอเวอร์ซัพพลายที่แบบที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ
สำหรับสิ่งที่ทำให้การก่อสร้างไม่แล้วเสร็จตามกำหนดมาจากหลายปัจจัยไม่ว่าจะเป็นสถาบันการเงินได้เพิ่มระดับความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อผู้ประกอบการ, ปัญหาแรงงานขาดแคลนที่เรื้อมาตั้งแต่ปี 2555-2556 ซึ่งเป็นช่วงคอนโดฯมีการเติบโตอย่างรวดเร็ว, ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนในการก่อสร้างเพิ่มขึ้นตามไปด้วย, ปัญหาระยะเวลาในการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ซึ่งต้องใช้เวลาในการพิจารณาอย่างน้อย 8 เดือน เป็นต้น
สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยที่ทำให้การก่อสร้างไม่เป็นไปตามสัญญา โดยเฉพาะโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายย่อย เพราะเมื่อใดที่ขั้นตอนใดขั้นตอนหนึ่งในการก่อสร้างสะดุดก็จะส่งผลต่อระยะเวลาในการก่อสร้างทั้งโครงการ เช่น ขั้นตอนการยื่นขอ EIA หากไม่เป็นไปตามกำหนดที่ตั้งไว้ ผู้ประกอบการก็ยังต้องเสียดอกเบี้ยเงินกู้ให้กับสถาบันการเงิน ดังนั้นหากผู้ประกอบการไม่มีเงินทุนที่มากพอก็ไม่สามารถดำเนินการพัฒนาโครงการได้ตามกำหนดระยะเวลา ส่งผลให้เกิดการร้องเรียนดังกล่าว

"หากย้อนกลับไปเมื่อประมาณ 8-9 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดฯยังคงเป็นของผู้ประกอบการรายย่อย โดยมีส่วนแบ่งทางการตลาดอยู่ที่ประมาณ 80% เนื่องจากเป็นสินค้าที่ใช้เวลาในการก่อสร้างนานกว่าแนวราบ แต่นับตั้งแต่ปี 2548 เป็นต้นมา ผู้ประกอบการายใหญ่ก็เริ่มเข้ามาทำตลาดคอนโดฯเพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้ในปัจจุบันผู้ประกอบการรายใหญ่มีส่วนแบ่งทางการตลาดอยู่ที่ประมาณ 74% รายย่อย 26% หากปัจจัยลบต่างๆยังคงมีอย่างต่อเนื่องก็เชื่อว่าไม่เกิน 5 ปี ผู้ประกอบการรายใหญ่ก็จะเข้ามาแชร์ส่วนแบ่งการตลาดไม่ต่ำกว่า 90% เนื่องจากมีความพร้อมในทุกด้าน"
ด้านนายพีระพงศ์ จรูญเอก กรรมการบริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้าในย่านสุขุมวิทตอนปลาย-อ่อนนุช-แบริ่ง กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมเป็นตลาดที่น่าสนใจ เนื่องจากให้ผลตอบแทนสูง ส่งผลให้ผู้ประกอบการย่อยเข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งผู้ประกอบการหน้าใหม่ที่เข้าสู่ตลาดมีทั้งผู้ที่มีประสบการณ์ด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาก่อน และผู้ที่ไม่มีประสบการณ์ในด้าน
"สำหรับผู้ประกอบการที่ไม่มีประสบการณ์มาก่อน เมื่อเจอปัจจัยลบต่างๆ ก็ไม่สามารถแก้ปัญหาได้ ก็ไม่สามารถแก้ปัญหาได้ จนทำให้ต้องทิ้งโครงการก่อนการสร้างเสร็จ หรือโครงการไม่เป็นไปตามระยะเวลาก่อสร้างที่ตั้งใจไว้ ส่วนตัวมองว่าการที่ผู้ประกอบการไม่สามารถส่งมอบโครงการได้ตามสัญญา มาจาก 3 ปัจจัยหลักประกอบด้วย ปัญหาขาดแคลนแรงงาน, สถาบันการเงินเข้มในการปล่อยสินเชื่อและเงินทุนไม่มากพอ"

[syj]

แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ประเมินอสังหาฯปี58 โตไม่ถึง10% เหตุปัจจัยหนุนตลาดมีเพียงการลงทุนภาครัฐ

ขณะที่กำลังซื้อต่างจังหวัดแผ่ว ฉุดยอดขายปี 57 ต่ำเป้า จับตาคอนโดต่างจังหวัด"ทิ้งดาวน์-ไม่รับโอน" โดยเฉพาะราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ที่ซื้อเก็งกำไรจำนวนมาก

แนวโน้มเศรษฐกิจไทยที่คาดว่าสดใสในปีนี้ ทำให้หลายฝ่ายประเมินว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตมากกว่าปีที่ผ่านมา แต่ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่ 1 ใน 3 ของตลาด มองว่า แม้สถานการณ์ธุรกิจจะดีขึ้น แต่ยังมีหลากปัจจัยลบ ทำให้คาดว่าอสังหาฯปีนี้ แต่จะโตด้วยตัวเลขหลักเดียว

นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ประเมินแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ทรัพย์ปีนี้ว่า แม้จะโตขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา แต่คาดจะโตไม่ถึง 10% ซึ่งถือเป็นการเติบโตที่ไม่มาก เมื่อเทียบกับปี 2557 ที่เติบโตติดลบ เนื่องจากเห็นว่าปัจจัยที่จะช่วยหนุนตลาดมีเพียงปัจจัยเดียว คือ การขยายลงทุนของภาครัฐ ที่จะช่วยฟื้นความเชื่อมั่นของภาคเอกชนและผู้บริโภคให้กลับมา

“หากรัฐลงทุนจริง ส่งผลให้ภาคเอกชนเชื่อมั่นและลงทุนตาม เพราะที่ผ่านมาแม้เอกชนจะพร้อมแต่ก็ยังรอท่าทีที่ชัดเจนของรัฐบาล ทำให้รอบหมุนของเงินชะงักไป ส่งผลกระทบต่อกลุ่มเอสเอ็มอี และกลุ่มรากหญ้า ประกอบกับราคาพืชผลการเกษตรตกต่ำ ทำให้กำลังซื้อและการบริโภคแผ่วลงไปมากในปีที่ผ่านมา”

ต่างจังหวัดซบฉุดยอดปี57ต่ำเป้า

นายนพร ยังระบุว่า ในปีที่ผ่านมา ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบพอสมควร โดยเฉพาะตลาดต่างจังหวัด ซึ่งถือว่าเป็นปีที่แย่ที่สุดตั้งแต่ที่บริษัทได้ขยายโครงการไปต่างจังหวัด สะท้อนจากยอดขายโครงการต่างจังหวัดของบริษัทที่พบว่า ยอดขายต่ำกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ 20-25% ทำให้ยอดขายรวม ปี 2557 อยู่ที่ 31,500 ล้านบาท ต่ำกว่าเป้าหมายที่วางไว้ 32,000 ล้านบาท

นอกจากนี้ ยังพบว่า สัดส่วนการปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจค) ของลูกค้าของแลนด์ฯเพิ่มขึ้นเป็น 15-20% เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยสินเชื่อมากขึ้น

“หวังว่ารัฐบาลจะมีนโยบายชัดเจนออกมาเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ และการขยายการลงทุนไปยังต่างจังหวัดมากขึ้น ปีที่แล้วตลาดต่างจังหวัดเติบโตลดลงมาก ผลจากราคาสินค้าเกษตรตกต่ำ มองว่ากำลังซื้อต่างจังหวัดยังน่าจะมีอยู่ เพราะขาดความเชื่อมั่น ซึ่งเป็นตัวแปรการตัดสินใจลงทุนซื้อบ้าน หรือรถยนต์”

จับตาคอนโดต่างจังหวัดไม่รับโอน

นอกจากนี้ ปัจจัยที่น่ากังวลในปีนี้ คือ การโอนคอนโดมิเนียมที่ขายไปในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาจำนวนมาก ซึ่งต้องติดตามว่าการโอนคอนโดเหล่านี้จะมีปัญหาหรือไม่ โดยเฉพาะในระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ในต่างจังหวัดที่มีการซื้อเพื่อเก็งกำไรมาก จะมีการทิ้งดาวน์หรือไม่ ซึ่งขณะนี้พบว่าเริ่มมีโครงการยกเลิก คืนเงินให้ผู้บริโภค รวมถึงรอดูความชัดเจนของกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่รัฐจะผลักดันออกมาว่าจะกระทบกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มากน้อยเพียงใด

“การฟื้นตัวของเศรษฐกิจจะมีแรงเฉื่อยอยู่พอสมควร มองว่าไตรมาสแรกตลาดยังคงซึมๆ กำลังซื้อไม่ดีขึ้นในทันที การเปิดตัวโครงการใหม่ของบริษัทส่วนใหญ่ จึงจะไปอยู่ในช่วงครึ่งปีหลัง"

นายนพร ยังกล่าวว่า ราคาน้ำมันที่ปรับตัวลดลง ประเมินว่าทั้งปีจะอยู่ที่ 50-70 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล ประกอบกับการพัฒนาโครงการแนวราบที่ลดลง เพราะผู้ประกอบการหันมาพัฒนาคอนโดมิเนียมมากขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนงานดินลดลงจากเดิมประมาณ 300 บาทต่อคิว มาอยู่ที่ 240-280 บาทต่อคิว ส่วนราคาวัสดุก่อสร้างยังทรงตัว ต้นทุนการก่อสร้างค่อนข้างทรงตัว โดยมองว่าราคาขายบ้านและคอนโดยังปรับเพิ่มขึ้นจากต้นทุนราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น

ทุ่มงบ1.2 หมื่นล.ลุยตลาด

นายนพร กล่าวต่อว่า แนวทางการบริหารธุรกิจปีนี้ จะคงใช้โมเดลเดิม โดยยังคงวางเป้าการเติบโตไว้ 10% ทุกปี ไม่ว่าตลาดจะเติบโตมาก หรือน้อย เพราะจะทำให้ไม่มีปัญหาในเรื่องบุคลากร และสามารถควบคุมคุณภาพสินค้า โดยจะไม่เน้นทำสินค้าซื้อเพื่อเก็งกำไร

สำหรับแผนการดำเนินงานปีนี้ บริษัทจะเปิดตัวโครงการใหม่อีก 17 โครงการ มูลค่า 37,000 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 12 โครงการ ทาวน์เฮ้าส์ 2 โครงการ และ คอนโด 3 โครงการ ตั้งอยู่ในกทม.12 โครงการ และต่างจังหวัด 5 โครงการ โดยคอนโดจะลงทุนในกทม. และจ.เชียงใหม่ ส่วนภาคอีสานยังไม่มีแผน จะขอรอดูสถานการณ์ปัญหาการโอนก่อน ปัจจุบันบริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการ 62 โครงการ

ด้านนายอดิศร ธนนันท์นราพูล กรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปีนี้เตรียมเม็ดเงินลงทุน 12,000 ล้านบาท แบ่งเป็นงบลงทุนซื้อที่ดิน 8,000 ล้านบาท รองรับการพัฒนาไปอีก 1 ปีครึ่ง และงบลงทุนซื้อหรือพัฒนาอสังหาฯให้เช่า 4,000 ล้านบาท โดยอยู่ระหว่างเจรจาซื้ออพาร์ตเมนท์ ในซานฟรานซิโก สหรัฐ 1 แห่ง ใช้งบกว่า 2,000 ล้านบาท คาดได้ข้อสรุปภายในครึ่งแรกของปีนี้ นับเป็นอพาร์ตเมนต์แห่งที่ 3 หลังจากได้ซื้อมาแล้ว 2 แห่งในช่วงก่อนหน้านี้

ส่วนงบลงทุนที่เหลืออีกเกือบ 2,000 ล้านบาท จะนำมาซื้อหรือพัฒนาอสังหาฯให้เช่าในไทย เพื่อเพิ่มพอร์ตรายได้จากการเช่าในอนาคต ปัจจุบันอยู่ที่กว่า10% รวมถึงการพัฒนาโรงแรมแกรนด์ เซ็นเตอร์พ้อยส์ ทองหล่อ 440 ห้อง มูลค่ากว่า 2,000 ล้านบาท ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง โดยเริ่มก่อสร้างแล้วเมื่อปลายปี 2557 และคาดว่าจะแล้วเสร็จปลายปี 2559

"เราคาดว่าเงินที่ไปใช้ลงทุนโครงการโรงแรมที่ทองหล่อ อาจจะเหลือนิดหน่อย เราอาจนำไปใช้ลงทุนหรือซื้อโครงการที่เกี่ยวกับการให้เช่า ซึ่งมองหาโอกาสอยู่ไม่ว่าจะลงทุนเองหรือซื้อ ถ้าจะซื้อก็ตอนนี้มีคนมาเสนอเรื่อยๆ แต่ยังไม่ตัดสินใจ ส่วนโครงการศูนย์การค้า มองหาทำเล รูปแบบคงคล้ายๆกับเทอมินอล 21 แต่ตอนนี้ยังหาทำเลดีๆ แบบเทอมินอลไม่ได้"

สำหรับเป้าหมายการดำเนินงานปีนี้ ตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 34,000 ล้านบาท เติบโต 8% จากปี 2557 ที่ทำยอดขายได้ 31,500 ล้านบาท ส่วนเป้าหมายรายได้ตั้งไว้ที่ 30,000 ล้านบาท

โดยสิ้นปี 2557 บริษัทมียอดขายรอรับรู้รายได้ (Backlog) 21,000 ล้านบาท ซึ่งจะรับรู้รายได้ปีนี้ 5,000 ล้านบาท ส่วนที่เหลือจะทยอยรับรู้รายได้ในอีก 2 ปีข้างหน้า (ปี 59-60) ส่วนรายได้จากธุรกิจให้เช่าที่เป็นอพาร์ทเม้นท์ และโรงแรมจะมีรายได้ 2 พันล้านบาท

http://www.bangkokbiznews.com/home/deta ... โตต่ำ.html

[syj]

ผวา! อสังหาฝีแตก ฝืดหนักดิ้นหาเงิน (จาก นสพ.ฐานเศรษฐกิจ)
21 May 2017

ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ดิ้นเฮือก หาสภาพคล่องมาลงทุน บจ.แห่ขอกู้เงินเครดิตฟองซิเอร์ ส่วนบริษัทภูธรขอใช้บริการลีสซิ่งยอมจ่าย ดอกเบี้ยสูง 15% แบกสต๊อกเต็มมือ ลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น ชลบุรี-โคราชอ่วม อารียาปิดจุดเสี่ยงลดเป้าลูกค้ากลาง-เล็ก เจาะตลาดพรีเมียม

แหล่งข่าวจากแวดวงอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ขณะนี้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นบริษัทจดทะเบียน (บจ.) ในตลาดหลักทรัพย์ฯ หลายแห่งหันไปขอสินเชื่อจากบริษัทเครติตฟองซิเอร์ (บค.) เพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนและดำเนินโครงการต่อเนื่อง หลังจากบริษัทไม่สามารถออกหุ้นกู้และตั๋วเงิน (บี/อี) ได้เหมือนที่ผ่านมา เนื่องจากส่วนใหญ่หุ้นกู้หรือตั๋วบี/อีที่ออกไม่ได้จัดอันดับความน่าเชื่อถือหรือเรตติ้ง เมื่อเกิดปัญหาบี/อีผิดนัดชำระในตลาดตั้งแต่ช่วงปลายปีที่ผ่านมา บริษัทเหล่านี้จึงได้รับผลกระทบตามไปด้วย

“บค.บางแห่งปล่อยกู้ให้บริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ 3 แห่ง รายละ 50 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 9% ต่อปี สำหรับระยะเวลา 2 ปี เพื่อนำเงินไปเป็นทุนหมุนเวียนช่วงสั้นๆ รอให้ตลาดฟื้น ต้องยอมจ่ายดอกเบี้ยสูงกว่าหุ้นกู้ ขณะที่บค.เองก็ไม่กล้าปล่อยระยะยาวกว่านี้ ต้องป้องกันความเสี่ยงของตัวเอง แม้มีการนำที่ดินมาเป็นหลักทรัพย์คํ้าประกันด้วยก็ตาม” แหล่งข่าว กล่าว

ปัจจุบันสถานการณ์ธนาคารพาณิชย์เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการเท่านั้น ลูกค้าที่จะกู้เงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็ถูกปฏิเสธคำขอมากขึ้นเนื่องจากธนาคารระมัดระวังเรื่องหนี้เสีย นอกจากนั้นธนาคารยังพิจารณาสินเชื่อนาน ไม่ทันกับความต้องการใช้เงินของผู้ประกอบการ จากเดิมออกตั๋วบี/อี 6 เดือน นักลงทุนสถาบันมีการต่ออายุใหม่ต่อเนื่อง


แห่กู้ลีสซิ่งดอกเบี้ย15%

ทางด้านผู้บริหารบริษัทลีสซิ่ง กล่าวว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มาขอสินเชื่อบ่อยมากในช่วงนี้ โดยเฉพาะโครงการที่ลงทุนในต่างจังหวัด เช่น พัทยา แต่ละรายต้องการเม็ดเงินสูงถึง 300 ล้านบาท โดยคิดอัตราดอกเบี้ย 15% ต่อปี ก็ยอมรับได้ แต่ไม่ได้หมายความว่าจะอนุมัติสินเชื่อให้กับทุกราย เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯมีความเสี่ยงสูง เรื่องสร้างแล้วขายไม่ออก เพราะผู้ซื้อไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร

“เจ้าของอสังหาฯมาขอสินเชื่อเกือบทุกวัน บางรายนำโครงการหลายแห่ง มาให้เราเลือกเพื่อใช้เป็นหลักทรัพย์คํ้าประกัน แต่เราก็ต้องปฏิเสธไปหลายราย เพราะเม็ดเงินสูง และกลัวความเสี่ยงสูง”แหล่งข่าวกล่าว


ตราสารหนี้ยันปกติ

นางสาวอริยา ติรณะประกิจ รองกรรมการผู้จัดการ สมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย กล่าวว่า สถานการณ์การออกหุ้นกู้ของผู้ประกอบการอสังหาฯยังปกติ จากการพิจารณาตัวเลข 4 เดือนแรกของปีนี้ ในส่วนตราสารหนี้ระยะสั้น มีผู้ออก 22 ราย ลดลงเล็กน้อยจาก 24 รายในช่วงเดียวกัน แต่คิดเป็นเม็ดเงินกลับเพิ่มขึ้นจากจำนวน 31,700 ล้านบาท เพิ่มเป็น 38,000 ล้านบาท ขณะที่ยอดคงค้าง ลดลงประมาณ 12% มาอยู่ที่ 37,800 ล้านบาท เมื่อเปรียบเทียบกับสิ้นปี 2559 อยู่ที่ 43,000 ล้านบาท ส่วนตราสารหนี้ระยะยาว คือมีอายุ 270 วัน เพิ่มขึ้น 5% จากระดับ 2.85 แสนล้านบาท มาอยู่ที่ประมาณ 3 แสนล้านบาท

“เป็นไปได้ว่าเม็ดเงินที่เพิ่มขึ้นอาจจะเกิดจากการต่ออายุในช่วงนี้พอดี หรือบางรายเคยออกตราสารหนี้ระยะสั้น เปลี่ยนมาออกเป็นระยะยาวมากขึ้น” นางสาวอริยากล่าว

สำหรับอัตราดอกเบี้ยของหุ้นกู้ในปัจจุบัน สำหรับบริษัทที่มีอันดับเครดิต A ขึ้นไป ดอกเบี้ยตํ่าไม่ถึง 2% ส่วนบริษัทที่มีเครดิต BBB อัตราดอกเบี้ย 4% เศษ นับว่าถูกกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคาร

เจ้าของ-รายย่อยภูธรอ่วม

นายจักรรัตน์ เรืองรัตนากร เลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ยอมรับว่าสถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยสินเชื่อโครงการและสินเชื่อรายย่อยในจังหวัดชลบุรีมาตั้งแต่ปี 2558 และครึ่งแรกปี2560ยิ่งเข้มมากขึ้น สะท้อนจากการยื่นกู้ของรายย่อยจากสถาบันการเงิน 100 รายในเมืองพัทยา แต่ถูกปฏิเสธสินเชื่อกว่า 70 ราย มีจำนวนหน่วยค้างสต๊อกมากกว่า 30,000 หน่วย และลามถึงแนวราบทำให้เกิดชะลอการพัฒนาโครงการ

“วิกฤติอสังหาฯรอบนี้ เป็นลักษณะคนป่วยเรื้อรังมากกว่าฝีใกล้แตก เพราะสถาบันการเงินมีบทเรียนจากฟองสบู่ปี 2540” นายจักรรัตน์ กล่าว

ขณะเดียวกันยอมรับว่าในท้องถิ่นมีผู้ประกอบการและลูกค้ารายย่อยติดต่อทำธุรกรรมจำนองขายฝากแทนสถาบันการเงินจำนวนมาก แต่อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 1.25-2% ต่อเดือน ซึ่งสูงกว่าสถาบันการเงิน แต่มุมกลับ ธุรกิจจำนองขายฝากขณะนี้ก็เริ่มตรวจเข้มเช่นกัน

สอดคล้องกับนายวีรพล จงเจริญใจ นายกสมาคมอสังหา ริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา สะท้อนว่า สถาบันการเงินไม่ปล่อยกู้บริษัทพัฒนาที่ดินในท้องถิ่นมานานแล้ว เพราะมีความระมัดระวังมากขึ้น ทางออกของผู้ประกอบการคือ หยุดพัฒนาโครงการ


อารียาลดลูกค้ากลาง-ล่าง

นายวิวัฒน์ เลาหพูนรังษี กรรมการบริหาร บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ฯ (A) เปิดเผยว่า บริษัทปรับสัดส่วนลูกค้าระดับกลางและระดับล่างในปีนี้ลดลงเป็น 35% จากปีก่อนที่ 40% และหันมาพัฒนาโครงการระดับบนเจาะกลุ่มพรีเมียม ที่มีกำลังซื้อสูง และไม่พึ่งพิงสินเชื่อจากสถาบันการเงินมากนัก หลังยอดปฏิเสธสินเชื่อสูง กระทบยอดโอนของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทุกรายในไตรมาส 1

Ref: http://www.thansettakij.com/content/152796

[syj]

‘ประสาร' ส่องอาการศก.ไทย หวั่นอสังหาฯซ้ำรอยปี 40

26 มิถุนายน 2560 | โดย ศรัณย์ กิจวศิน 3,858
"ประสาร" ส่องอาการศก.ไทย หวั่นอสังหาฯซ้ำรอยปี 40

วันที่ 2 ก.ค.นี้ ถือเป็นวันครบรอบ 20 ปี "วิกฤติต้มยำกุ้ง” ..วิกฤติเศรษฐกิจที่ร้ายแรงสุดในประวัติศาสตร์เศรษฐกิจไทย นักธุรกิจรุ่นใหม่ที่ไม่ได้ผ่านเหตุการณ์ในครั้งนั้น อาจนึกภาพไม่ออกว่า สถานการณ์ในช่วงเวลาดังกล่าวเลวร้ายเพียงใด แต่สำหรับนักธุรกิจรุ่นเก๋าแล้ว คงไม่มีใครลืมเลือน แม้จะผ่านมา 20 ปีแล้วก็ตาม

สภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจไทยในปัจจุบัน แม้ภาครัฐบอกเริ่มเห็นการฟื้นตัวที่ชัดเจนมากขึ้น แต่ออกจะดูสวนกับความรู้สึกของคนทั่วไป ในขณะที่โลกออนไลน์ มีข่าวลือแพร่สะพัดมากมายให้เตรียมรับกับวิกฤติครั้งใหม่ที่อาจมาเยือน ทำให้หลายคนเริ่มตั้งคำถามว่า..
เศรษฐกิจไทยมีความเสี่ยงที่จะเผชิญวิกฤติเหมือนเมื่อ 20 ปีที่แล้วหรือไม่?

“ประสาร ไตรรัตน์วรกุล” อดีตผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) บอกกับทีมข่าว “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า เทียบกับ 20 ปีที่แล้ว เราแก้จุดอ่อนที่เป็นสาเหตุของวิกฤติคราวนั้นไปได้มาก แต่คงไม่สามารถการันตีได้ว่าจะไม่มีวิกฤติขึ้นอีก และวิกฤติจะมาหรือไม่มา ก็เป็นเรื่องที่พูดยาก หลายครั้งก็มาแบบที่ไม่รู้ตัว

"มองย้อนหลังในช่วงวิกฤติ ไม่ว่าประเทศใดก็แล้วแต่ มักสลับกันเสมอ อย่างระบบการเงิน ก็มักสลับกันระหว่างความเข้มแข็งกับวิกฤติ คือ เมื่อไหร่ที่เข้มแข็งไปถึงจุดๆ หนึ่ง แล้วชะล่าใจ ประมาท ทำตามอำเภอใจ ก็จะเป็นบ่อเกิดของปัญหา และถ้าปัญหาพวกนี้สะสมมากขึ้น ก็นำไปสู่วิกฤติได้”

ประสาร เปรียบเทียบว่า ในวัยที่เริ่มมีอายุ คนมักนิยมไปส่องกล้องตรวจลำไส้ใหญ่ ถ้าหมอตรวจเจอ “ติ่งเนื้อ” แม้จะไม่ใช่เนื้อร้าย แต่เพื่อความสบายใจเขาก็จะตัดออกมา ภาษาอังกฤษใช้คำว่า Nip in the bud คือ รีบแก้ปัญหาก่อนจะลุกลาม

ถามว่าสภาพแวดล้อมเศรษฐกิจไทย มีอะไรที่คล้ายกับช่วงวิกฤติปี 2540 บ้าง.. ประสาร บอกว่า แม้เราจะแก้ปัญหามาได้ไกลมาก แต่ไม่ควรประมาท เพราะเวลานี้เริ่มมีบางอย่างที่ส่งกลิ่นไม่ดี ซึ่งอาจไม่ได้สร้างปัญหาอย่างฉับพลัน แต่สะท้อนให้เห็นว่ามีความ “ไม่สมดุล” อยู่ หรือ อาจเรียกได้ว่าเป็นติ่งเนื้อ

“ก่อนต้มยำกุ้ง เป็นปรากฎการณ์เรื่อง เงินไหลเข้า เพราะเราไปกำหนดค่าเงินคงที่ แล้วใช้นโยบายดอกเบี้ยสูงกว่าต่างประเทศ ทำให้ช่วงนั้นมีเงินไหลเข้ามาเก็งกำไรกันมาก บางส่วนก็มาลงที่อสังหาริมทรัพย์ จนกระทั่งเกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย ซึ่งเวลานี้ กลิ่นที่คล้ายๆ กันก็คือเรื่องนี้”

ประสาร บอกว่า เริ่มเห็นโอเวอร์ซัพพลายของอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่ ซึ่งคำว่า อสังหาริมทรัพย์ในที่นี้ไม่ได้จำกัดเฉพาะแค่บ้านหรือคอนโดมิเนียม แต่รวมไปถึงศูนย์การค้า-ชอปปิงมอลล์ต่างๆ ด้วย โดยเฉพาะหลังๆ จะออกมาในทาง “มิกซ์ยูส” (อสังหาฯผสมผสาน) มีทั้งเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ คอนโดมิเนียม ห้างสรรพสินค้า รวมอยู่ด้วยกัน เขามองว่า พวกนี้เป็นปรากฎการณ์ที่คนมีเงินในมือแล้วไม่รู้ว่าจะไปลงทุนอะไร ก็เลยมาลงทุนในอสังหาฯ กันมาก เป็นผลพวงของระบบการเงินที่เกิดจาก Spillover Effect ในตลาดการเงินโลก ถือเป็นอาการหนึ่งของความไม่สมดุล

“ผมอยู่ในวงการยัง งงๆ ว่า เดี๋ยวประกาศโปรเจกนั้นโปรเจกนี้ ก็สงสัยว่า สุดท้ายดีมานด์ (ความต้องการ) จะมาจากไหน ซึ่งพวกนี้ก็ต้องดูกำลังซื้อ และกลุ่มใหญ่ๆ ก็แข่งขันกันแรงด้วย” โดยปัจจุบัน “ประสาร” นั่งเป็นที่ปรึกษาอาวุโสให้กับ กลุ่มเซ็นทรัล

ประสาร บอกว่า สาเหตุที่ ธปท. ต้องพูดถึงเรื่องเสถียรภาพบ่อยๆ เพราะอาการ “ความไม่สมดุล” เกิดขึ้นง่าย กว่าจะรู้ตัวก็สายเกินไป ..วิธีป้องกันคือ อย่าปล่อยให้ดอกเบี้ยต่ำนานเกินไป แต่การพูดเรื่องขึ้นดอกเบี้ยในเวลาแบบนี้ คนอาจมองว่าไม่เข้ากับสถานการณ์
ส่วนอีกเรื่องที่ ประสาร มองว่า มีความไม่สมดุลอยู่ คือ ระบบ “สหกรณ์ออมทรัพย์” ซึ่งระยะหลังสินทรัพย์โตเร็วมาก มีความเกี่ยวโยงในระบบการเงินมากขึ้น และระบบธรรมาภิบาลยังไม่เข้มแข็งนัก ซึ่งเขาแปลกใจจนถึงวันนี้ว่า..ทำไมคนที่รับผิดชอบจึงไม่จัดการเรื่องนี้อย่างจริงจัง

ประสาร บอกว่า สมัยที่ยังเป็นผู้ว่าการธปท. เขาได้ชักชวนให้สหกรณ์เหล่านี้เข้ามาใช้ประโยชน์จากศูนย์ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ(เครดิตบูโร) เพราะทำให้ตัวสหกรณ์มีข้อมูลที่ใช้ปล่อยกู้แก่สมาชิกมากขึ้น ประเมินความเสี่ยงได้ดีขึ้น แต่จนถึงขณะนี้มีสหกรณ์เพียงไม่กี่รายที่เข้ามาเป็นสมาชิกเครดิตบูโร

“โดย Common sense เขาไม่น่าจะปฎิเสธ แต่การที่เขาปฎิเสธตรงนี้เหมือนมีกลิ่น เหมือนมีติ่งเนื้ออยู่ พวกนี้ในยามปกติที่ร่างกายยังแข็งแรงอยู่ ให้หมอตัดออกมานิดเดียว ร่างกายก็จะแข็งแรงขึ้น ปล่อยทิ้งไว้ไม่รู้จะเป็นเนื้อร้ายหรือไม่”
อย่างไรก็ตาม ประสาร มองว่า หากเทียบกับปัญหาของบริษัทเงินทุนที่เกิดขึ้นเมื่อปี 2540 เขาเชื่อว่าปัญหาของสหกรณ์จะไม่รุนแรงขนาดนั้น เพราะส่วนใหญ่เป็นหนี้ก้อนเล็กๆ จากสมาชิกในองค์กร อย่างน้อยสหกรณ์ก็รู้ว่า ลูกหนี้สมาชิกมีเงินเดือน มีรายได้ เพียงแต่การที่ปฎิเสธไม่อยากรู้ข้อมูลว่า สมาชิกคนนี้เป็นหนี้กับรายอื่นหรือไม่ เป็นเรื่องที่น่าแปลกใจ

สำหรับตัว “สถาบันการเงิน” ประสาร บอกว่า เวลานี้มีการกันสำรองที่สูงมาก เรียกว่ามีกลิ่นอยู่บ้าง แต่ยังสังเกตว่า ผู้บริหารของธนาคารพาณิชย์หลายแห่ง โดยเฉพาะธนาคารขนาดใหญ่ ยังเป็นรุ่นที่ผ่านช่วงวิกฤติปี 2540 จึงน่าจะเข้าใจลึกซึ้งถึงขนาดของปัญหาที่เกิดขึ้นในช่วงเวลานั้น ทำให้เขาตัดสินใจกันสำรองในระดับที่สูงมากๆ

อดีตเวลาที่เห็นธนาคารพาณิชย์กันสำรองที่สูงแบบนี้ มักจะมีคำถามว่าเกิดอะไรขึ้น การที่ธนาคารกันสำรองในระดับสูง แสดงว่าเขายอมรับปัญหาจึงได้กันสำรองให้เห็น ถือเป็นการจัดการปัญหา จัดการกับติ่งเนื้อก่อน เพื่อป้องกันไม่ให้พัฒนาเป็นเนื้อร้าย อาจเพราะเขาเคยสัมผัสมาบ้างแล้ว

“ผู้บริหารรุ่นนี้เคยผ่านวิกฤติในครั้งนั้นมา ก็คงติดอยู่ในวิญญาณเขา จึงพอจะไปได้ซัก 1 รุ่น แต่เจเนอเรชั่นหลังๆ เริ่มไม่แน่ใจ เพราะคนที่ไม่เคยผ่านวิกฤติอาจจะชะล่าใจได้ เหมือนตอนโน้นที่เราบอกจะเป็นเสือตัวที่ 5 ของเอเชีย ก็ทำให้เราทำอะไรที่ออกไปในทาง extreme”
ประสาร ย้ำว่า เศรษฐกิจไทยในเวลานี้มีภูมิต้านทานที่ดีในระดับหนึ่ง เพียงแต่ไม่สามารถการันตีได้ว่าจะเกิดวิกฤติขึ้นอีกหรือไม่ เพราะวิกฤติในแต่ละครั้งมักมาในรูปแบบที่แตกต่างกันออกไป ที่ทำได้เพียงป้องกัน และแม้จะตรวจเจอติ่งเนื้อบ้างก็ไม่ควรวิตกจริตจนเกินไป

สิ่งที่ต้องทำ คือ Nip in the bud มันออกไป !

Ref: http://www.bangkokbiznews.com/news/detail/761383