Thai Value Investor การลงทุนแบบเน้นคุณค่า ลงทุน VI หุ้นวีไอ Webboard

เอาเฉพาะแถวๆบ้านผม(ปิ่นเกล้า ฝั่งตลิ่งชั่น)ก็ไม่น้อยกว่า7-8แห่ง
บางที่เป็นร้านค้าวัสดุก่อสร้าง ก็เลิก
ที่เคยเป็นตึกแถวก็ทุบ สร้างอพาร์ทเม้น
ที่ดินเปล่าก็เป็นอพาร์ทเม้น
ที่เคยเป็นภัตตาคารก็เลิก (เสริมมิตรไก่อบภูเขาไฟ)
ผมว่ามันมากไปนะครับ ความต้องการมันมีมากขนาดนั้นเหรอ
ผมกลัวว่ามันจะเป็นกระแส แล้วก็กลายร่างไปเป็นNPL

อีกอย่างที่ผมรู้สึกคือ คนเรามักทำธุรกิจตามๆกัน
ซุปเปอร์มาร์เก็ต เปิดกันเยอะมาก เจอ7-11 ทีเดียว ม้วนเสื่อกันหมด
หมูกะทะ
สปา
พวกนวดหน้าแบบ ขวัญภิรมย์
Internet Cafe
ล่าสุด อพาร์ทเม้น อันนี้หนักกว่าเพื่อนใช้เงินเยอะ

อ้าวไก่อบภูเขาไฟ เจ๊งไปแล้วเหรอ เสียดายๆๆๆ

แล้วกิจการที่อยู่ตรงข้ามล่ะครับ ...ยังอยู่ป่าว

จริงครับ ... Apartment ขึ้นกันเพียบครับ ..

ผมว่าเทรนนี้เริ่มมา หลังตลาดหุ้นซบ ดอกเบี้ยไม่ขึ้น เงินเฟ้อขึ้น คนไม่รู้เอาเงินไปทำอะไร ทำธุรกิจก็ไม่กล้าเพราะมองว่าเศรษฐกิจไม่ดี

เงินก็ไหลไปภาคอสังหาให้เช่ากันหมดครับ ช่วงนี้ ผมเห็นแต่คนทำ Apartment ให้เช่า แต่ผมก็มองว่า ถ้าทำเลดี ก็ยังไปได้นะครับ แต่ว่าต้องทำเลดีนะ

อพาร์ตเมนต์ ผมว่าโอกาสเจ๊งน้อย ถ้าอยู่ในที่ที่เดินทางไม่ลำบาก

ผมเองถ้ารวยก็อยากสร้างไว้บ้างเช่นกัน

ผมว่ากลับเป็นเรื่องดี  เพราะการเคลื่อนย้ายของงานคนปัจจุบันเร็วมาก
บางทีปีหนึ่งเปลี่ยน4 งาน สี่ที่ก็มี  อย่างเพื่อนผมเป็นต้นแต่มันจะสะเทือนกลุ่มซื้อบ้านนะซิผมว่า

ทำไม ไม่มีบริษัทในตลาดหุ้น ตั้งหน้าตั้งตา ทำแต่อพาร์ทเม้น

หรือ ทำไม ไม่มีบริษัทนอกตลาดหุ้น ที่ตั้งหน้าตั้งตา ทำแต่อพาร์ทเม้น

หรือเป็นเพราะ อพาร์ทเม้น เป็นการต่อเงิน จากคนที่มีเงิน เพราะคนที่มีเงิน เล่นหุ้นไม่เป็น

ก็เลย ทำอพาร์ทเม้นดีกว่า

คำว่า อพาร์ทเม้นเจ๊ง

ก็ต้องถามว่า ถ้ากลุ่มที่เข้ามาทำ เป็นประมาณว่า ไม่ต้องมีกำไรจากอพาร์ทเม้นนั้นเลย ก็ยังอยู่ได้เพราะมีธุรกิจหลักรองรับ

หรือ ถ้ามองแบบแง่ร้ายหน่อย อพาร์ทเป็นแหล่งฟอกเงินได้หรือไม่

คือ ใช้เงินบริษัทซื้อ แล้วก็เอามาหักค่าใช้จ่าย แต่เวลารับค่าเช่า ก็รายงาน ว่ารับ 50 % ทำให้อพาร์ทเม้นนั้นขาดทุน เพื่อให้บริษัทขาดทุนเข้าไปอีก จะได้ไม่ต้องเสียภาษี

8) ตอนอบรมนั่งคุยกะsunriseอยู่
    sunriseเนี่ยไม่ธรรมดานะอายุยังไงๆก็ไม่เกิน27หรือ28
    มีลูกน้องเป็นสิบ
    ทำงานต่างประเทศเป็นปกติ
    แกรับเงินจาก สายเดินเรือmersckอยู่
    เล่าให้ผมฟังว่าอยากทำapt.เป็นของตัวเอง
    ส่วนตัวผมไม่ค่อยชอบพวกงานบริการร้อยพ่อพันแม่
    ก็เลยdiscussกันอยู่สักพัก
    อ้อ ไม่มีข้อสรุปหรอกครับ
    เล่าให้ฟังว่าคนรุ่นใหม่ก็สนใจ พวกapt.เหมือนกัน

หากเอาเงินเย็นมาสร้างก็คงเสี่ยงกับการเจ้งได้ยากหน่อย แต่กรณีกู้เงินมาสร้าง สร้างบนเนื่อที่ดินเช่าสิทธิ โอกาสเจ้งมีเยอะมากเช่นกัน เมื่อสร้างกันเยอะมาก การแข่งขันเรื่องราคาจะเกิดขึ้น รายได้อาจจะไม่คุ้มกับดอกเบี้ย+ค่าเช่าหน้าดิน

แถวๆลาดพร้าว เค้ามีธุรกิจการสร้างอพาตเมนต์ขาย สร้างขายทั้งตึก+ที่ดิน สร้างบนเนื้อที่ 200 ตร.วาขึ้นไป

ลดความเสี่ยง ฟันกำไรแล้วเผ่น(หากขายได้เลย) ปัจจัยเสี่ยงคือต้องมีคนทุนหนามารับช่วงบริหาร

ผมเคยได้มีโอกาสทำการศึกษาความเป็นไปได้การสร้างอพาร์ทเมนต์ ตอนจบโท
และเพื่อนๆผม ก็ทำการศึกษาเหมือนกันอีกหลายคน ทำให้ผมได้มีโกสรู้ว่าส่วนใหญ่แล้ว การสร้างอพาทเมนท์ ได้อัตราผลตอบแทนพอๆกับเงินเฟ้อเมื่อหักค่าใช้จ่ายและค่าเสียโอกาสในที่ดินออกไปแล้ว
แต่ส่วนใหญ่ที่เขาสร้างนั้นเป็นเพราะว่ามีที่ดินเปล่าอยู่และไม่รู้จะนำไปสร้างผลกำไรอย่างไรดี และการขอสินเชื่อเพื่อสร้างอพาร์ทเมนต์ ไม่ยากนักเพราะมีหลัทรัพย์ ที่มี recurring income ค้ำประกันอยู่ และคิดว่าการบริหารอพาร์ทเมนต์ ง่ายๆ แค่นั่งคุมและเก็บตังค์ ทั้งๆที่ความเป็นจริง "การทำธุรกิจไม่มีอะไรง่าย"  อยู่ที่ยุ่งมากยุ่งน้อย และการคัดเลือกผู้เช่าก็เป็นศาสตร์ที่ผู้ทำธุรกิจให้เช่าอพาร์ทเมนต์รายใหม่ๆไม่ค่อยรู้

ผมว่าการทำธุรกิจแบบนี้

ปัญหาที่ใหญ่ที่สุดคือ


ลูกค้าไม่จ่ายเงิน

ซึ่งฟังดูแล้วก็  พูดยาก   เพราะ ผมเห็นหลายที่  มักใช้วิธีเทียบ
เป็น%  ในการจัดเก็บ    ถ้ากลุ่มที่ว่าน้อยมาก  ก็ไม่ค่อยสนใจ
เท่าไร  เพราะท้ายสุดมักมากจ่ายแต่ช้ำหน่อย

บางคนก็ใช้วิธีตั้งแต่ ล็อกกุญแจ  แจ้งความ  ปิดไฟ  ปิดน้ำ  

พบลูกค้ากลับมา  ก็สะเดาะกุญแจเข้าไปอยู่  หน้าตาเฉย  ไม่มีน้ำไม่มีไฟ
ก็อยู่ได้ก็มีนะ    

สิ่งที่ผมกลัวที่สุดในธุรกิจนี้คือ

คนที่พักทะเลาะกัน    อันนี้เรื่องชวนหัวเสียจริง


สิ่งกว่าไม่จ่ายเงินค่าเช่าอีกนะ

ครอบครัวผมทำรับเหมาก่อสร้างครับ จะรู้เลยว่าแต่ละช่วงเทรนด์เป็นอย่างไร
อย่างช่วงวิกฤต  งานจะน้อยมากครับ ถ้ามีก็จะเป็นบ้านเดี่ยวของเศรษฐีน่ะ
ครับ  ช่วงนั้นก็จะรับสร้างแต่บ้านราคาสูงทั้งนั้นเลย

    พอเศรษฐกิจเริ่มฟื้นประมาณปี 44-45 จะเป็นเทรนด์ อพาร์ทเมนท์นี่แหละ
ครับ  ช่วงนั้นจะมีแต่งานอพาร์ทเมนท์ทั้งนั้น  ซึ่งเจ้าของจะเป็นประเภท  เงิน
เย็น พอได้ดอกเบี้ยต่ำ เลยมาลงทุนทำอพาร์ทเมนท์ ส่วนใหญ่จะใกล้สถานศึกษา   บางคนหลังที่ก่อสร้างอยู่ยังไม่ได้ตกแต่งเลย ซื้อที่ด้านข้างทำอีก
หลังทันทีเลย
   
    ผมไม่แน่ใจในเรื่องความต้องการนะครับว่าจะเริ่มอิ่มตัวหรือยัง  แต่ถ้าใคร
จะเข้ามาทำผมว่าพึ่งระวังไว้นะครับ  พอมาเปรียบเทียบกับที่เคยอ่าน ของ
PETER LYNCH น่ะครับ   ที่ว่าช่วงเวลาที่เขาแนะนำตัวว่าเป็นผู้จัดการกอง
ทุน แล้วมีแต่คนเดินหนีน่ะ แสดงว่า เป็นช่วงที่น่าสนใจในการเข้าตลาดหุ้น
แต่พอช่วงที่คนไม่รู้จักเริ่มเดินมาแนะนำหุ้นให้เขา  แสดงว่าเป็นช่วงเวลาที่
ต้องระวังในตลาดแล้ว
   
     ผมคิดว่านอกจากในตลาดหุ้นแล้ว สามารถนำมาใช้ได้กับทุกธุรกิจเลยครับ
ในช่วงเวลาที่มีแต่คน ทำธุรกิจนั้นๆ พูดถึงแต่ธุรกิจนั้นๆ น่าจะเป็นช่วงใกล้
จุดสูงสุดแล้วนะครับ   8)  8)

ถ้ามี "เงินเย็น" จริงๆแทนที่จะไปซื้อที่มาสร้าง apartment เอาไปซื้อ Property Fund ไม่ดีกว่าหรือครับ ตอนนี้ก็ออกมาตั้งหลายตัว กองทุนพวกนี้คนก็ยังไม่นิยม (ซื้อตอนนี้ดีกว่าตอนชาวบ้านแห่กันมา) น่าจะหาตัวที่ ราคาต่ำกว่า nav ได้ ไม่ต้องลำบากเก็บค่าเช่าเอง 3 เดือนก็ได้ปันผลที ถึงจะโดนหักภาษีไป 10% แต่ก็ไม่ต้องเอามาคำนวนภาษีเงินได้นะ คนที่ฐานภาษีสูงๆอยู่แล้วน่าจะได้ประโยชน์มากกว่าหารายได้เพิ่ม

ส่วนใหญ่คนจะขยายกองทุนกัน นะผมว่า และแถม
กองทุนหลายประเภท  ไม่ที่กองทุนที่คงมูลค่าเดิม และเพิ่มมูลค่าขึ้น

ผมว่าแถบชานเมือง ยังมีความต้องการอพาร์ทเม้นเกรดA,Bนะครับ
เอาไว้เช่าให้เมียน้อย,นักศึกษาอยู่ หรือจะเป็นม่านรูดรายวันแบบไม่มีม่าน
เดี๋ยวนี้เห็นว่านักศึกษาฮิตกัน เหตุนี้ด้วยรึเปล่าอพาร์ทเม้นต์จึงยังเป็นที่ต้องการ

น่าจะเพราะช่วงที่ผ่านมาดอกเบี้ยต่ำมาก ๆ   แต่ตอนนี้แนวโน้มดอกเบี้ยเปลี่ยนไปแล้ว   ทำกันเยอะ ๆ จะน่ากลัวนะ

ผมรู้สึกที่พักในเมือง

คุณ ba_2l ครับข้อมูลหาได้จากที่ไหนครับ รบกวนช่วยบอกหน่อยได้ไหมครับ

ขอบคุณมากครับ
กำลังสนใจจะทำเหมือนกันนะครับ