Thai Value Investor การลงทุนแบบเน้นคุณค่า ลงทุน VI หุ้นวีไอ Webboard

ช่วยแนะกลุ่มอสังหา LH  SPALI ยังไปได้ดี

คุณ mahayosanan คิดว่าสองตัวนี้เป็นยังไงละครับ Post มาก่อนเลยครับ
ขึ้นๆมาแค่นี้ส่วนมากคนเข้ามาเขาก็ไม่ค่อยจะตอบกันครับ แต่ถ้าคุณ mahayosanan
มีแสดงความคิดเห็นไว้ก่อน คนอื่นเข้ามาก็จะมาช่วยต่อยอดกันครับ

เป็นหุ้นกลุ่มบลูชิพ  สมควรเป็นเพราะ
1.  กำไรต่อยอดขายสูง
2. อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้นสูง
3. มีส่วนแบ่งการตลาดสูง
4.  แม้จะผ่านวิกฤติเศรษฐกิจก็เอาตัวรอดมาได้
5. มีทีมผู้บริหารที่แข็งแกร่ง

อสังหากำลังถึงจุดอิ่มตัวแล้วครับ
จากการพูดคุยกับเพื่อนและที่เห็นตามเวบบอร์ดทั้งหลาย
ทุกคนเริ่มถามหาการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า
เป็นดัชนีอย่างหนึ่งที่น่าจะวัดได้ว่าเป็น demand เทียมครับ
ตอนนี้คอนโดมีการเปลี่ยนมือใบจองกันวุ่นเลยครับ

แหะๆ แต่ที่ว่ามาก็ไม่ค่อยเกี่ยวกับบ้านเดี่ยว(LH&SPALI)เท่าไหร่
แต่ความต้องการคอนโดกับบ้านเดี่ยวมันก็มาด้วยกันไปด้วยกันทุกทีแหละครับ

พวกทำโครงการบ้านขายนี่ผมรักอยู่ตัวเดียว ตัวอื่นผมซื้อไม่ลงจริงๆ

สุมาอี้ เขียน:พวกทำโครงการบ้านขายนี่ผมรักอยู่ตัวเดียว ตัวอื่นผมซื้อไม่ลงจริงๆ

PS หน่ะซิครับพี่สุมาอี้ ได้เปรียบทางด้านต้นทุน
แต่ผมว่า PRIN อัตราการหมุนของสต็อกบ้านเขาก็ใช้ได้เลยนะ เปิดแล้วขายเร็วดี
จะว่าไป ได้ข่าวว่า QH บ้านพฤกษ์ภิรมย์ Regent สุขุมวิท ขายไม่ค่อยออก ขายได้เดือนละหลัง
แต่ว่าไอเดือนละหลังนึงนี่ก็ 40 ล้าน up แล้วนะนั่น
เท่ากับ PS + PRIN ขายประมาณ 15 หลังเลย -_-'


เลียนแบบพี่พอใจ บ่นไปเรื่อยมั่ง

ผมว่า Ps นี่ จับตลาดล่าง นี่ถูกต้องแล้วครับ

ผมว่า ตลาดนี้ ความต้องการยังคงสูงอยู่  

ยิ่งระบบ  ฟรีแฟ้บ ของเค้าแล้ว ยิ่งสร้างบ้านได้เร็วขึ้น  

ผมมีหุ้นอสังหาอยู่ตัว นึง  ยอดขายธรรมดา  เผอิญได้ที่ราคาไม่สูง หากปันผลก็ได้ต้ง 8-10%  แต่ปีนึ้ คงได้น้อยลงเพราะว่า กำไร ไม่ดี ต้องลุ้น ไตรมาสสุดท้าย

แต่ปี หน้า  ดอกเบี้ย  คงเริ่มลดลงบ้างอาจจะ พอทำให้ กลุ่มอสังหาน่าสนใจ

แต่ผมว่า คงไปอยู่ ในพวก คอนโดมากกว่านะเห็น เพื่อนๆ หลายคน ก็อยากมีคอนโดกัน ทั้งนั้น  เรียกว่า8 ใน 10 เลยครับ

ผมว่าก็โอเคนะ เพราะดอกเบี้ยมีแนวโน้มลด ทำให้ลดภาระต่อบริษัท และ เช่นกันลดภาระดอกเบี้ยผ่อนส่งบ้านต่อผู้ที่จะซื้อบ้านที่อยู่อาศัย(รวมทั้งคอนโด,ทาวน์เฮ้าส์)
ผมก็ซื้อไว้หนึ้งตัว ได้ Capital gain ประมาณ ยี่สิบกว่าเปอร์เซนต์แล้ว คิดว่าจะลองถือเอาปันผลดีกว่า คาดว่าน่าจะยังโอเคอยู่นะ
อีกสิ่งที่น่าคิดคือ พวกนี้จะซื้อที่ดินเก็บเอาไว้เป็นสินทรัพย์ซึ่งจะนำมาทำเป็นสินค้ามาขายให้เราทีหลัง ซึ่งเมื่อเวลาผ่านไป ราคาที่ดินเหล่านี้ก็จะเพิ่มมากขึ้นไปเรื่อยๆ
อีกสิ่งที่น่าคิดก็คือ เมื่อเงินบาทแข็งมากขึ้นน่าจะทำให้สินค้าที่ทำส่งออกนั้นขายได้ยากมากขึ้น (หรือได้กำไรน้อยลงนั้นเอง) ก็ทำให้ต้องมาคิดถึงสินค้าที่ทำขายในเมืองไทยกันเองซึ่ง ในเรื่องที่อยู่อาศัยยังเป็นสิ่งจำเป็น (อย่างอาจารย์นิเวศน์ก็จะไปพูดถึงสินค้าcommodities)
ตอนแรกก็คิดว่าอย่าง LH น่าจะได้เปรียบเพราะมี Land bank อยู่ในมือมากที่สุด ในระยะยาวน่าจะโอเคมากที่สุด แต่คิดว่าต้องยาวมากจริงๆ เพราะการมี Land bank มากๆก็จะเป็นภาระในการดูแลด้วย สังเกตว่าช่วงที่ผ่านมา LH ก็มีการกระเพื่อมขึ้นมาด้วยช่วงหนึ่ง แต่ช่วงที่ผ่านมา LH มีโปรเจคท์บ้านออกมาไม่มาก เพิ่งจะมามีช่วงปลายปี ช่วง ตค. ที่ผ่านมาที่มีงานบ้านและที่ดิน ซึ่งก็เห็นว่าประเมินรายได้ไปประมาณ สองสามพันล้าน (ยอดขายนะครับ ไม่ใช่กำไร )
แต่การขายของพวก Property นี้เค้าจะขายกันทีเป็นโปรเจคท์ๆ ดังนั้นจึงเหมือนการประเมินมูลค่าจะเห็นมูลค่ากันได้ในช่วงสั้นๆนั้นเลย ซึ่งก็ดูเอาได้จากข่าวเรื่องการประเมินรายได้จากข่าวการเปิดโครงการแต่ละโครงการไป ดังนั้นถ้าจะเลือกกลุ่ม Property ให้ดูเอาจากแต่ละโปรเจคท์ที่เข็นออกมาว่าของใครโอเค บ้าง ความสำคัญในตอนนี้ไม่ใช่แค่ว่าใครมีที่ดินมากที่สุดแล้ว แต่ว่าที่ดินนั้นอยู่ในทำเลที่จะเพิ่มมูลค่าได้มากที่สุดหรือไม่ (เช่นอยู่แนวรถไฟฟ้า ฯลฯ)[/list]

[quote="artvr4"]ผมว่า Ps นี่ จับตลาดล่าง นี่ถูกต้องแล้วครับ

ผมว่า ตลาดนี้ ความต้องการยังคงสูงอยู่

เอามาให้อ่านเพิ่มเติม จากพวกนักวิเคราะห์มืออาชีพ

ธปท. ปรับประมาณการ GDP ปหนาสู งขึ้น และมีแนวโนมขยายตัวไดดีกวาป นี้....
ภาคการสงออกมีแนวโนมชะลอตัวจากเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว ธปท.ปรับประมาณ
การ GDP ป 49 ขึ้นจาก 4% - 5% เปน 4.5% - 5.0% แสดงใหเห็นถึงเศรษฐกิจในชวง
ครึ่งปหลั งที่ไมชะลอตัวลงมากเหมือนกับที่คาดไว และคาดว า GDP ป 50 จะขยายตัว
เพิ่มขึ้ นเปน 4.5% - 5.5% โดยปจจัยสนับสนุ นมากจาก ภาคการบริโภค และการลงทุนที่
ขยายตัวขึ้น โดยการบริโภคคาดวาจะขยายตั วเปน 4%-5% จากปนี้ที่ 3.3%-4.3% และ
ภาคการลงทุนที่คาดวาจะขยายตัวเปน 8%-9% จากปนี้ที่ 4.8%-5.8% ในขณะที่การ
สงออกที่ ถือวาเปนปจจัยหนุนเศรษฐกิจในปนี้ มีสถานการณไมดีนักในปหนา โดยคาดวา
ดุลการคาจะขาดดุลเพิ่มขึ้น US$4.0 US$7.0 พันลาน และดุลบัญชีเดินสะพัดจะเกิดดุล
ลดลงเหลือแค US$1.0 พันลาน จากปนี้ที่ US$3.5 พั นล าน เราคงมุ มมองเชิงบวกต อ
ตลาดหุนเนื่องจากภาพเศรษฐกิจโดยรวมที่ดีขึ้น และเนนหุนที่ไดรับผลดี จากการบริโภค
และการลงทุ นในประเทศเป นหลักอย างกลุม บานและที่ดิน ธนาคาร ผู ผลิ ตไฟฟา(Overweight) ในขณะที่กลุมสงออกจะไดรับแรงกดดันจากเศรษฐกิ จโลกที่ชะลอตัวจาก
4.9% ในปนี้เปน 4.1% ในปหนา และคาเงินบาทที่มีแนวโนมแข็งคาขึ้นยังจะเปนอีกปจจัย
ที่จะกดดันอัตรากำไรขั้นต้นของผู้ส่งออกด้วย
จากการไล่ๆหามา พบว่าหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่พวกนักวิเคราะห์เชียร์ๆจะได้แก่
(LPN, SPALI,MK, PRIN,PS คุ้นๆว่า มี AP ด้วย ที่เหลืออาจตกหล่นไปบ้างนะครับ จำได้ไม่หมดครับผม )

กลุ่มอสังหา เป็นกลุ่มที่ cyclic ทั้งตัวธรุกิจเอง ทั้งความเห่อของนักลงทุน
เป็นกลุ่มที่เล่นแล้ว สนุกมาก

8)

พอดี  ไปจองบ้านของ PF น่ะครับ  ไม่คอ่ยถนัดเรื่อง อสังหา  แต่ไปดูงบ เห็นขาดทุน  ก็เลยชักเสียวๆ  แต่ ช่วงนี้เห็นเปิดโครงการเพียบเลยนะครับ ไม่ทราบ พี่ๆมีความเห็นว่าอย่างไรบ้างครับกับ PF   ขอบคุณมากครับ

[quote="songpon.s"]พอดี

สุมาอี้ เขียน: ดีใจจนน้ำตาร่วง  มีคนชอบ PS ด้วย

มาขอลองชื่อ ว่าแอบชอบ ด้วย แต่ไม่มีหุ้น
Tunnel Technologies สำหรับทาวเฮ้าส์ และ RC load bearing wall prefab สำหรับบ้านเดียว

ทำให้สร้างเร็วกว่าคนอื่น 60-70%
อย่าง Town-house ที่เป็นรายได้สำคัญ ก็ใช้เวลาสร้างเพียง 45-60 วัน คนอื่นปาเข้าไป 120-180 วัน

โดยมีต้นทุนถูกกว่า 10-20%
ไม่ต้องเสีย Margin ไป 10-15% ให้กับ Outsource Contractor เพราะมี In-House

และ Volume ของโครงการที่ใหญ่ (อย่างทาวเฮ้าส์มีเป็นพันๆยูนิต คนอื่นๆซัก 200 ก็เหนื่อยแล้ว) ทำให้ได้เปรียบในการซื้อที่ดินอีก โดยเฉพาะทำเลที่เจ้าอื่นเขาไม่สนใจ

มันจะไม่น่าประทับใจยังไงไหว

เสียดายที่หลายเดือนที่ผ่านมา Backlog ลดไปพอสมควร แต่ไตรมาส4คงดีขึ้น เพราะดันโครงการของปีหน้าเข้ามาพอสมควร
ยอด presale เดือน ตุลาคม ก็ 838 กว่าล้าน ซึ่งก็คิดเป็นครึ่งหนึ่งของที่ทำได้ในไตรมาส 3 แล้ว
เป็นสัญญาณที่ดี

ม้าเฉียว เขียน: มาขอลองชื่อ ว่าแอบชอบ ด้วย แต่ไม่มีหุ้น
Tunnel Technologies สำหรับทาวเฮ้าส์ และ RC load bearing wall prefab สำหรับบ้านเดียว

ทำให้สร้างเร็วกว่าคนอื่น 60-70%
อย่าง Town-house ที่เป็นรายได้สำคัญ ก็ใช้เวลาสร้างเพียง 45-60 วัน คนอื่นปาเข้าไป 120-180 วัน

โดยมีต้นทุนถูกกว่า 10-20%
ไม่ต้องเสีย Margin ไป 10-15% ให้กับ Outsource Contractor เพราะมี In-House

และ Volume ของโครงการที่ใหญ่ (อย่างทาวเฮ้าส์มีเป็นพันๆยูนิต คนอื่นๆซัก 200 ก็เหนื่อยแล้ว) ทำให้ได้เปรียบในการซื้อที่ดินอีก โดยเฉพาะทำเลที่เจ้าอื่นเขาไม่สนใจ

มันจะไม่น่าประทับใจยังไงไหว

เสียดายที่หลายเดือนที่ผ่านมา Backlog ลดไปพอสมควร แต่ไตรมาส4คงดีขึ้น เพราะดันโครงการของปีหน้าเข้ามาพอสมควร
ยอด presale เดือน ตุลาคม ก็ 838 กว่าล้าน ซึ่งก็คิดเป็นครึ่งหนึ่งของที่ทำได้ในไตรมาส 3 แล้ว
เป็นสัญญาณที่ดี

ท่านม้าเฉียวนี่ไม่ธรรมดาเลย นับถือ นับถือ สุดยอดนักลงทุนในดวงใจ  

มาลงชื่อว่าชอบบริษัท ชอบแบบบ้าน แต่ไม่ชอบทำเลครับ

น้องสาวผมเค้าสนใจ "ภัสสร สุวินทวงศ์" แต่อยู่ลึกสุดใจจริงๆ

บ้าน 2.8 ล้านให้ที่ดินมาตั้ง 100 ตรว.

แต่รอบๆไม่มีห้างร้านอะไรเลย

เป็นนัยว่าให้ชาวบ้านแบ่งที่ดินเป็นแปลงๆ

ไว้ปลูกพืช เลี้ยงสัตว์ตามหลักเศรษฐกิจพอเพียง



ในรูปไม่ได้บอกรายละเอียดนะครับ ที่จริงไม่ได้ติดถนนใหญ่ แต่ต้องผ่านที่ดินของคนอื่นเค้าไปอีกเป็นกิโลมั้ง

เด๋วไว้จะหาโอกาสไปออกตรวจราชการแผ่นดินครับ

เห็นท่าน ม้าเฉียว มาพูด แล้ว ยิ่งเห็นด้วยสำหรับ Ps ครับ

 การสร้างเสร็จเร็ว อย่างน้อยก็ประหยัด ต้นทุน ได้เยอะ  

อย่างผม ตอนนี้ ทำรับสร้างบ้าน ให้ รุ่นพี่  ระยะเวลา คิดว่า 8 เดือน แต่หากว่าเรา สามารถทำให้เสร็จได้ ใน 6เดือน นี่ ประหยัดค่าแรงได้เยอะครับ

 จริงๆ Ps นี่  ในความคิดผม  ผมว่า หากเค้าไปคุยกับการเคะหะ หรือพวกบ้านเอื้ออาทร นี่ นะ   อาจจะได้ ลูกค้าเพิ่มขึ้นอีกก็ได้  เพราะผมเคยไปดูบ้านเอื้ออาทร  มันไม่ไหว ทั้ง วัศดุ และคุณภาพเลย กัดฟันเพิ่มเงินอีกหน่อย อย่างน้อยก็ยังได้ บ้านที่ดูละเป็นบ้าน

   แต่ อีกปัจจัยนึงที่ผมกังวลเล็กน้อย ครับ  เรื่องการปล่อยกู้ของ ธนาคาร  ผมรู้สึก ว่า ธนาคาร ไม่ค่อยสนใจปล่อยกู้ลูกค้า กล่มนี้เท่าที่ควรครับ เห็นโดนปฎิเสธไปเยอะมาก  ทั้งที่จะว่ากัน ลูกค้ากลุ่มนี้ ไม่ค่อยยอม เบี้ยวหนี้หรอกครับ เพราะว่า บ้านน่ะ คือความฝันของเค้าจริง

jaychou เขียน:มาลงชื่อว่าชอบบริษัท ชอบแบบบ้าน แต่ไม่ชอบทำเลครับ

น้องสาวผมเค้าสนใจ "ภัสสร สุวินทวงศ์" แต่อยู่ลึกสุดใจจริงๆ

บ้าน 2.8 ล้านให้ที่ดินมาตั้ง 100 ตรว.

แต่รอบๆไม่มีห้างร้านอะไรเลย

เป็นนัยว่าให้ชาวบ้านแบ่งที่ดินเป็นแปลงๆ

ไว้ปลูกพืช เลี้ยงสัตว์ตามหลักเศรษฐกิจพอเพียง



ในรูปไม่ได้บอกรายละเอียดนะครับ ที่จริงไม่ได้ติดถนนใหญ่ แต่ต้องผ่านที่ดินของคนอื่นเค้าไปอีกเป็นกิโลมั้ง

ยิงเป้าได้แม่นมาก คุณ Jaychou
ทำเลหมู่บ้านของ PS จะไม่สวย ไม่มีใครสน ไม่มีใครแย่ง
เค้าชอบที่ดินใกล้โรงงานอุตสาหกรรม
ไม่จำเป็นต้องติดถนน
หรือต้องเข้าถึง Community Facilities ได้ง่าย
นั่นหละตัวเขา ตลาดของเขา

artvr4 เขียน:    แต่ อีกปัจจัยนึงที่ผมกังวลเล็กน้อย ครับ  เรื่องการปล่อยกู้ของ ธนาคาร  ผมรู้สึก ว่า ธนาคาร ไม่ค่อยสนใจปล่อยกู้ลูกค้า กล่มนี้เท่าที่ควรครับ เห็นโดนปฎิเสธไปเยอะมาก  ทั้งที่จะว่ากัน ลูกค้ากลุ่มนี้ ไม่ค่อยยอม เบี้ยวหนี้หรอกครับ เพราะว่า บ้านน่ะ คือความฝันของเค้าจริง

ยิงเป้าแม่นอีกคนแล้ว คุณ artr4
นี่คือความเสี่ยงสำคัญที่ผมยังหาทางออกไม่ได้ เลยยังไม่ได้ลงทุน
ไม่ได้กลัวว่ามันจะขายไม่ได้หรอก
แต่ Loan rejection rate ของ PS สูงๆแบบนี้ มันเป็นปัญหาสำคัญของนักลงทุนอย่างพวกเรา
ปัญหานั้นคือ อาจจะทำให้การประมาณการรายได้ของเราสูงเกินไป

ส่วนเรื่องบ้านเอื้ออาทรนี่ ซึ่งเกือบจะเป็นคู่แข่งโดยตรงของเขาแล้ว และบางพื้นที่ก็เกือบชนกันอย่างจัง

แต่ก็จับคนละตลาดกันจริงๆ และไม่หวังจะให้ PS ต้องไปแข่งตลาดของบ้านเอื้อเลย

เพราะราคาบ้านในโครงการบ้านเอื้อจะถูกกว่าของ PS ราวๆ 20-25% เพราะมี Subsidy จากรัฐบาลด้วย
ตลาดของบ้านเอื้อฯ น่าจะเป็นคนที่มีรายได้ต่ำกว่า 15000 บาทต่อเดือน
แต่ของ PS จะอยู่ที่ราวๆ 20000 บาทต่อเดือนหรือสูงกว่า

เพิ่มเติมครับ
นอกจากความได้เปรียบเรื่องที่ดินไม่มีใครแข่งด้วย เพราะมันลึกแล้ว
มีข้อได้เปรียบจากตรงนี้อีกอย่างนึงคือ ทำให้ที่ดินใกล้บ่อดินราคาถูก
ต้นทุนของ PS ในส่วนของค่าดินถมก็ยิ่งถูกลงไปอีก

PS เป็น Cost Leadership อย่างแท้จริงที่ไม่มีใครสู้ได้ครับ
ยังไม่นับเรื่องซื้อของ

แต่ทั้งนี้และทั้งนั้น ผมก็ยังไม่ได้ซื้ออยู่ดี ตัวนี้

พี่ม้าเฉียวเยี่ยมจริงๆครับ

เรื่อง loan rejection
เป็นปัญหาจริงๆครับ

ยิ่งถ้าช่วงแบงค์เขี้ยวๆหน่อยเนี่ย
ยอดยกเลิกสูงเพราะกู้ไม่ผ่านเนี่ยแหละครับ

หลายบริษัท โดนยอดยกเลิกกันไปคนละ 25-30%

แต่ปีนี้ ยอดสินเชื่อเคหะ ไม่เข้าเป้ากันหลายแบงค์นะครับ
ไม่รู้จะ aggressive กันมากขึ้นมั้ย

ขออภัยครับ ไม่แม่นอย่างที่คิด โครงการนี้ครับ ที่น้องไปดูมา

I've worked in Property Development Firm, one of the listed in SET. I'd like to recommend 2 names-- LPN, SPALI. I sweared I did not work for these 2 firms. For the firm, I've worked. I could not recommend, because I am one of the IR team members.

Personally, I bought SPALI and SPALI-W3.