Thai Value Investor การลงทุนแบบเน้นคุณค่า ลงทุน VI หุ้นวีไอ Webboard

ผมขออนุญาตแชร์ประสบการณ์เล็กๆน้อยๆ เผื่อจะเป็นประโยชน์บางครับ

อสังหาฯเริ่มฟื้นจริงๆ ปี 2543 เนื่องจากโครงการที่เปิดแทบจะไม่มีเลย เพราะทุกคนเจ๊งหมด แบงค์ก็เข็ด แต่ Demand ยังมีอยู่โดยเฉพาะคนที่มีเงิน นั้นเลยเป็นสาเหตุว่าทำไม ช่วงแรกๆ มีแต่โครงการที่เปิดขายแต่ High End เพราะคนกลุ่มนี้กล้าที่จะใช้เงิน เนื่องจากดอกเบี้ยต่ำจนไม่รู้จะฝากไปทำไม สู้เอามาซื้อบ้าน หรือซื้อทรัพย์สินดีกว่า

ช่วงปี 2543 - 2546 เป็น 3 ปีทองอสังหาฯครับ ขายดีเป็นเทน้ำเทท่า ทำให้รายใหญ่หลายรายยังหลงติดกับภาพปี 2543 ที่คิดว่าต้องขายบ้านแพง เลยทำให้ติดกันไปหลายบริษัทระบายของไม่ออก เพราะคนที่รวยเค้าไม่ซื้อบ้านไปแล้ว เค้าก็จะนำเงินไปลงทุนแล้วครับ บ้านแพงเลยขายไม่ค่อยออก

ส่วนบจ.ที่จับตลาดกลางและตลาดล่างขายดีตามระเบียบครับ แล้วทำไมช่วงนั้นอสังหาฯถึงได้ดีนัก คู่แข่งไม่เข้ามาเหรอ...
ขอตอบครับว่าคู่แข่งที่มีก็มีแต่ที่เห็นกันในตลาดฯครับ พวก Local เข้ามายากครับ เพราะว่า Bank เข็ดครับ ไม่กล้าปล่อยครับ ถ้าปล่อยก็จะได้เงื่อนไขที่โหดมากครับ อาทิ กู้ค่าที่ดินและค่าก่อสร้างได้แค่ 50% แถมยังโดนเรื่องบ้าน Stock อีกครับ เรียกได้ว่า Local ต้องควักเงินตัวเองทำประมาณ 80% กันเลยทีเดียว

ช่วงปี 2547 - 2549 เข้าช่วงข้าวยากหมากแพง ขายฝืดครับ ต้องดูทำเลที่ดีและมีลูกค้าจริงๆ ตลาดไปทางกลางล่างครับ สังเกตได้ว่าราคาบ้านที่เปิดจะต่ำลงต่ำลงเรื่อยๆครับ
และช่วงนี้เอง ผมเรียกว่าช่วงฆ่ารายเล็ก Local นอกตลาดเรียงตัวครับ เพราะรายใหญ่ลงไปลุยตลาดล่าง แม้แต่ LH ยังหันมาพัฒนาโครงการเล็กๆเลย แต่ก่อน LH ไม่เคยทำโครงการเล็กๆครับไม่คุ้มค่าเหนื่อย แต่เดี๋ยวนี้ LH ยอมทำอะไรก็ได้ที่ขายได้ คอนโดราคาไม่แพง ทาวน์เฮ้าส์ก็เอามาปัดฝุ่นทำใหม่ บ้านเดี่ยวราคาย่อมเยา แถมยังมีการลงโฆษณา Mega Sale อีกด้วย

โห้ ทำกันขนาดนี้ Local ต้องหนีไปปริมณฑลหมดครับ

เอาไว้แค่นี้ก่อนนะครับ ถ้าท่านใดจะเสริมหรือจะแก้ไข เชิญได้เลยนะครับ เผื่อผมจะมีมุมมองที่ผิดพลาดครับ

ผมว่า บริษัทอสังหา ส่วนใหญ่ก็จะอยู่ในตลาดหลักทรัพย์
ระดมทุน ปริมาณสูงมากๆ
ไม่เชื่อลองนับจำนวนตัว แล้วดู Market cap สิ
ไม่ใช่น้อยเลย

ถ้าเริ่มเจ๊งสัก 1-2 บริษัท ก็เป็นสัญญาณบอกเหตุร้ายล่ะ
เก็บเงินรอซื้อของถูกได้เลย

คอนโดใกล้รถไฟฟ้าจ่อฟองสบู่


   นายขรรค์ ประจวบเหมาะ กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ในฐานะประธานกรรมการดำเนินการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า จากการสำรวจข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา พบว่าที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมและอาคารชุด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างใหม่ ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังผุดขึ้นเป็นดอกเห็ด และบูมกันมากๆนั้น ประชาชนต้องพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจซื้อ และขอเตือนผู้ประกอบการว่า ที่จำนวนคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างใหม่ จะมีปริมาณมากกว่าความต้องการของประชาชนเป็นจำนวนมาก

   ทั้งนี้ ประชาชนที่ซื้อคอนโดมิเนียมต้องพิจารณาประวัติผู้ประกอบการอย่างละเอียดว่า ผู้ประกอบการที่มีประวัติดีหรือไม่ เพราะลักษณะการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีอยู่ 2 รูปแบบคือ 1. ผู้ประกอบการขายใบจองให้ได้ 30-40% ของจำนวนห้อง แล้วไปขอสินเชื่อกับธนาคารพาณิชย์ ถ้าจำนวนที่จองได้ไม่ครบตามที่ธนาคารพาณิชย์กำหนด โอกาสที่จะก่อสร้างไม่เสร็จก็มีความเป็นไปได้สูง และ 2. ผู้ประกอบการก่อสร้างบนที่ดินของตัวเอง โดยไม่พึ่งพาเงินกู้จากสถาบันการเงินนั้น ถ้าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงมาก ก็มีโอกาสที่ผู้ประกอบการจะปรับราคาห้องขึ้นหรือไม่ก็เปลี่ยนโครงการไปทำอย่างอื่นได้

   นายขรรค์กล่าวว่า ขณะนี้ราคาที่ดินตามเส้นทางรถไฟฟ้าแพงขึ้นอย่างต่อเนื่องจากเดิมที่ที่ดินบนถนนสุขุมวิทซื้อขายตารางเมตรละ 60,000 บาท ก็ขยายวงกว้างมายังพื้นที่ถนนรัชดาและดินแดง โดยมีการซื้อขายในราคาตารางเมตรละ 60,000 บาทเช่นเดียวกัน และถ้าพิจารณาจากสถิติการขออนุญาตก่อสร้างพบว่าการขออนุญาตก่อสร้างคอนโดมิเนียมและอาคารชุดไตรมาสที่ 2 มีจำนวน 1,045 อาคาร เพิ่มขึ้น 129% จากไตรมาสแรกมีการขออนุญาตเพียง 457 อาคารซึ่งมีลักษณะก้าวกระโดดอย่างชัดเจน

   การออกมาพูดเช่นนี้เพราะอยู่ในฐานะผู้ดูแลศูนย์ข้อมูลฯ มีหน้าที่ต้องรายงานตัวเลขทางด้านอสังหาริมทรัพย์ให้แก่กระทรวงการคลัง ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และภาคเอกชน เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดวิกฤติเศรษฐกิจเหมือนกับเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นเมื่อตอนปี 2540 ดังนั้นเมื่อทราบตัวเลขจึงออกมาเตือนประชาชนและผู้ประกอบการว่า ให้ระวังฟองสบู่ที่จะเกิดขึ้นกับคอนโดมิเนียม เพราะขณะนี้เริ่มมีพฤติกรรมเก็งกำไรจากใบจองคอนโดมิเนียมแล้ว

   นอกจากนี้ ผลการสำรวจยังพบว่า มีเศรษฐีชาวต่างชาติทั้งจากสิงคโปร์ ฮ่องกง เกาหลีใต้รวมถึงพ่อค้าน้ำมันจากกลุ่มประเทศอาหรับ แอบซื้อคอนโดมิเนียมหรูด้วยการจดทะเบียนสมรสกับผู้หญิงไทย หรือแอบซื้อที่ดินจากบริษัทที่จะจดทะเบียนในประเทศไทยแล้วนำสัญญาไปขายต่อ ส่งผลให้รัฐบาลสูญเสียรายได้จากการจัดเก็บภาษี และอื่นๆ อีกมากมาย ดังนั้นศูนย์ข้อมูลฯ จะเสนอให้รัฐบาลผ่าน ม.ร.ว.ปรีดิยาธร เทวกุล รองนายกรัฐมนตรีและ รมว.คลัง ขยายสัญญาอายุการเช่าที่ดินที่อยู่อาศัยให้กับคนต่างชาติ จากเดิมไม่เกิน 30 ปี เป็นเช่าไม่เกิน 99 ปี เพื่อเปิดโอกาสที่ต่างชาติที่ต้องการเข้ามาอยู่อาศัยประเทศไทยสามารถเช่าที่ดินและเช่าที่อยู่อาศัยได้ระยะเวลานาน โดยไม่ถือเป็นการขายสมบัติชาติให้กับชาวต่างชาติ เพราะเป็นการเพิ่มระยะเวลาการเช่าให้ยาวนานขึ้น

   นายขรรค์กล่าวว่า คอนโดมิเนียมหรูย่านใจ กลางเมือง เช่น ถนนสาทร สุขุมวิท หรือบ้านหรูในจังหวัดภูเก็ต และสมุย ราคาหลังละ 100 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นบ้านพักของคนต่างชาติเกือบทั้งหมด โดยคอนโดมิเนียมบนถนนสุขุมวิท หรือถนนสาทร เป็นของชาวต่างชาติ 30-40%

   ด้านนายชาลี โสภณพนิช กรรมการผู้อำนวยการ บริษัทซิตี้เรียลตี้ จำกัด กล่าวว่า ภาวะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 50 การแข่งขันจะมีความรุนแรงมากขึ้น เนื่องจากจำนวนผู้ขายและความต้องการซื้อจะอยู่ในสัดส่วนที่ใกล้เคียงกัน ทำให้มีความพยายามแย่งชิงลูกค้ามากขึ้น





เลขที่ข่าว 493888  
วันที่ 15/12/2549  
หนังสือพิมพ์[หน้า] ไทยรัฐ [8]
ชื่อบริษัท
1     กระทรวงการคลัง  ข่าวที่เกี่ยวข้อง    
2     ซิตี้เรียลตี้ ข่าวที่เกี่ยวข้อง  ข้อมูลบริษัท  
3     ธนาคารแห่งประเทศไทย  ข่าวที่เกี่ยวข้อง    
4     ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ข่าวที่เกี่ยวข้อง    
5     รถไฟฟ้า ข่าวที่เกี่ยวข้อง  ข้อมูลบริษัท

from BOL

แต่ถ้าดูระดับดอกเบี้ยในตอนนี้ ก็ยังถือว่าต่ำมาก
อย่างไรก็ตาม ต้องขอขอบคุณสำหรับข้อมูลที่มีประโยชน์ครับ

นักวิเคระห์ กับ ผู้บริหารกองทุนมักจะถามผมด้วยคำถามเหล่านี้

1.คิดว่าอะไรเป็นปัจจัยที่น่าเป็นห่วงที่สุด อาทิ การเมือง, ดอกเบี้ย, เงินเฟ้อ, อัตราแลกเปลี่ยน, ราคาวัตถุดิบ หรืออื่นๆ

ตอบ ณ ขณะนี้เห็นจะเป็นเรื่องความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ซึ่งมีผลกระทบจากภาวะการเมืองที่ไม่นิ่ง ส่วนอัตราดอกเบี้ยแม้จะมีผลกระทบกับความสามารถในการซื้อของลูกค้า แต่ถ้าวิเคาระห์ให้ลึกแล้ว อัตราดอกเบี้ยปัจจุบันเมื่อเทียบกับอดีตสมัยนายกชาติชายที่อสังหาฯบูม ต้องถือว่ายังต่ำอยู่มาก

ส่วนราคาวัสดุ ผู้ประกอบการอสังหาฯมักจะมีการเซ็นสัญญาเพื่อล็อกต้นทุนไว้ตั้งแต่ต้นโครงการ จึงยังไม่ใช่ปัญหาสำหรับโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ แต่พอขึ้นโครงการใหม่ ก็มีการปรับมาร์จิ้นต่างๆ ให้สอดคล้องกับต้นทุนใหม่ เป็นที่เรียบร้อยแล้ว

2.คิดว่าอนาคตอสังหาฯเป็นอย่างไร Supply ล้นไหม

ตอบ เรายังมองว่าไปได้ แต่ไม่หวือหว่า ต้องเน้นที่ทำเล ที่ดี และมีความต้องการจริงๆ เพราะทุกยุคทุกสมัย แม้ยามที่เกิดวิกฤตต้มยำกุ้ง บ้านก็ยังขายได้เลย นับอะไรกับตอนนี้ซึ่งอาจจะแค่เนื่อยๆ

Supply อาจจะล้นเกินไปในบ้าง Sector แต่ไม่ใช่ทุก Sector ฉะนั้นไม่ว่า บ้านเดี่ยว ทาวเฮ้าส์ บ้านแฝด หรือ คอนโด ยังสามารถขายได้ โดยต้องดูเป็นทำเล ทำเลไป

เอาไว้แค่นี้ก่อนนะครับ ถ้าอยากจะทราบเพิ่มเติม สอบถามเพิ่มเติมได้ทุกเมื่อนะครับ ถ้าไม่เป็นความลับมากเกินไป

ขอบคุณสำหรับความรู้ที่เป็นประโยชน์นะค่ะ

ขอถามความเห็นของหลายๆท่านนะครับ

ถ้าผมจะซื้อบ้านหลังแรกของชีวิต ควรซื้อปีหน้าหรือควรรอต่อไปสักระยะดีครับ
กะว่าจะซื้อคอนโดแถวๆรถไฟฟ้าน่ะครับ

ขอบคุณล่วงหน้าสำหรับคำตอบครับ

รอช้าหน่อยปีหน้าคงมีคอนโดให้เลือกเพียบ  แต่ถ้าเร็วหน่อยแล้วเจอที่ถูกใจก็คงประหยัดได้อีกนิด  ต้นปี50 ราคาวัตถุดิบหลักน่าจะยังทรงๆ  แต่หลังจากนั้นเท่าที่อ่านข่าวราคาน่าจะค่อยๆขยับขึ้นช้าๆ

**ข้อมูลทำเลทอง เขาว่างั้นครับ **
รถไฟฟ้า 5 สาย และศูนย์พหลโยธิน (จตุจักร บางซื่อ) ทำเลสำคัญในอนาคต


จะมีรถไฟฟ้าสายใหม่ถึง 4 สาย มีจุดรวม หรือจุดเชื่อมต่อ บริเวณสถานีบางซื่อหรือย่านหมอชิต พหลโยธิน เลยทีเดียว (บริเวณลูกศรชี้) ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีแดงรังสิต-บางซื่อ-ตลิ่งชัน, สายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่, สายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย บางซื่อ-ท่าพระ หัวลำโพง-บางแค, รถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยาย หมอชิต-สะพานใหม่ รวมกับรถไฟฟ้าที่ใช้งานอยู่ในปัจจุบันทั้งสองสาย คือ รถไฟฟ้าเฉลิมพระเกียรติ (บีทีเอส) และรถ ไฟฟ้าเฉลิมรัชมงคล (สายสีน้ำเงิน)
นอกจากนี้ยังจะมีโครงการขนาดใหญ่ที่สำคัญในอนาคต คือ โครงการศูนย์คมนาคมพหลโยธิน จะยิ่งทำให้ย่านบางซื่อ-พหลโยธิน เป็นจุดเชื่อมต่อที่สำคัญและมีขนาดใหญ่ที่สุดบริเวณหนึ่งในอนาคต สำหรับการคมนาคมด้วยระบบขนส่งมวลชนในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล และในระดับภูมิภาคที่เชื่อมต่อภาคเหนือและภาคตะวันออกเฉียงเหนือ
โครงการศูนย์คมนาคมพหลโยธิน จะมีที่ตั้งอยู่ในบริเวณย่านสถานีรถไฟบางซื่อและสวน จตุจักรในปัจจุบัน รูปแบบการพัฒนาจะเป็นศูนย์กลางการคมนาคมขนส่งที่เชื่อมต่อกรุงเทพฯ กับพื้นที่ภาคกลาง, ภาคเหนือ และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ โดยมีทั้งสถานีขนส่ง สถานีรถไฟ และอื่นๆ ซึ่งโครงการนี้อยู่ในการดูแลของการรถไฟแห่งประเทศไทย ปัจจุบันได้มีการศึกษา ผังแม่บทการพัฒนาไว้ในเบื้องต้นแล้ว
เมื่อพิจารณาถึงข้อกฎหมายสำคัญที่มีผลต่อศักยภาพในการพัฒนาพื้นที่ในอนาคต คือ ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่ประกาศใช้ไปเมื่อวันที่ 17 พฤษภาคม 2549 ที่ผ่านมา ก็ได้มีการเปลี่ยนแปลงสีผังเมืองเพื่อรองรับการพัฒนาพื้นที่ไว้ล่วงหน้า โดยได้ขยายพื้นที่สีแดง (ผังเมืองประเภทพาณิชยกรรม) ให้กว้างออกไปจากเดิมที่มีเพียงย่านสถานีรถไฟบางซื่อ ขยายออกไปยังย่านถนนพหลโยธิน และถนนวิภาวดีรังสิต ห้าแยกลาดพร้าว แสดงตามผังสีและข้อกำหนดการใช้ที่ดินเปรียบเทียบผังเมืองเก่าและผังเมืองใหม่ดังนี้
สำหรับราคาที่ดินโดยรอบทำเลย่านนี้ในปัจจุบัน สำหรับที่ดินติดถนนพหลโยธิน ถนนลาดพร้าว ถนนวิภาวดีรังสิต เนื้อที่ประมาณ 4
ไร่ ตารางวาละ 160,000-175,000 บาท โดยมีการเปลี่ยนแปลงราคาในปีที่แล้วเทียบกับปีนี้เพิ่มถึง 6-13% (เทียบกับค่าเฉลี่ยราคาตลาดของที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่เพิ่มประมาณ 4.2%) ในอนาคตคาดว่าจะมีศักยภาพ สูงขึ้นยิ่งจะส่งผลต่อราคาที่ดินในอนาคตอีก แสดงราคาที่ดินในปัจจุบันตามแผนที่ดังนี้
สภาพการใช้ประโยชน์ของพื้นที่ย่านนี้ในปัจจุบัน แต่เดิมเป็นย่านที่อยู่อาศัยและสถานที่ราชการเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งมีทั้งที่ดินของการรถไฟฯ ที่ดินของกรมธนารักษ์ที่มีหน่วยงานต่างๆ ใช้งานอยู่ แต่ในช่วงหลังจากการมีรถไฟฟ้าบีทีเอสตั้งแต่ปี 2542 เป็นต้นมา ได้มีการพัฒนาด้านพาณิชยกรรมมากขึ้นทั้งประเภทอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า เช่น อาคารสำนักงานใหญ่ ธนาคารทหารไทย อาคาร ปตท.สำนักงานใหญ่ อาคารซันทาวเวอร์ ศูนย์การค้ายูเนี่ยนมอลล์ รวมทั้งเซ็นทรัล พลาซา ที่มีอยู่เดิม เป็นต้น ส่วนในพื้นที่ตลาดนัดสวนจตุจักรในปัจจุบันที่ได้รับความ นิยมสูงมาก จนมีการลงทุนในการพัฒนาอาคารร้านค้าต่างๆ เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก
โดยสรุปแล้วเมื่อพิจารณาถึงปัจจัยสำคัญต่างๆ ข้างต้น ในอนาคตศักยภาพของพื้นที่ย่านสถานีบางซื่อ หรือศูนย์พหลโยธิน จะมีศักยภาพ สูงขึ้นมาก อย่างไรก็ตาม เนื่องจากที่ดินส่วนใหญ่ เป็นที่ดินของรัฐ เช่น การรถไฟฯ กรมธนารักษ์ ทำให้การพัฒนาจะเป็นไปในรูปแบบการเช่า
ที่ดิน ส่วนที่ดินเอกชนในบริเวณโดยรอบย่านถนนพหลโยธิน ตั้งแต่ซอยอารีย์ ซอยราชครู
ด้านถนนวิภาวดีรังสิต ลาดพร้าว ก็น่าจะมีศักย-ภาพต่อเนื่องในการพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัย อพาร์ตเมนต์ เนื่องจากโดยรอบข้อกำหนด ผังเมืองกำหนดให้ใช้เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
อนึ่ง โครง-การศูนย์คมนาคมพหลโยธินอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้อีก (รัฐบาลที่แล้วมีแนวคิดจะย้ายไปที่เชียงราก ปทุมธานี ครั้งหนึ่ง แล้ว) แต่ถึงจะไม่ มีศูนย์คมนาคมพื้นที่ย่านนี้ก็จะมีศักยภาพ ในการพัฒนาในอนาคตสูง เนื่องจากปัจ-จุบันมีการพัฒนาสูงอยู่แล้วผนวกกับรถไฟฟ้าสองสายในปัจจุบัน และข้อกำหนดผังเมืองที่เอื้อให้มีการพัฒนาได้มาก โดยเฉพาะหากมีโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ดังกล่าวเกิดขึ้นได้จริง ทำเลบริเวณนี้จะเป็นสุดยอดของทำเลทองสำคัญแห่งหนึ่งในอนาคตเลยทีเดียว

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 2170   30 พ.ย.  - 02 ธ.ค. 2549

**แต่การก่อสร้างรถไฟฟ้ามีปัญหาเพียบ  กว่าทุกอย่างจะลงตัวคงอีกนาน**

ข้อมูลชุมชนชาวคอนโด  ลองอ่านดูเล่นๆๆครับ
 http://www.prakard.com

ขอบคุณครับ

คุณ titiwach ทำงานอะไรหรือครับ ได้คุยกับ Analyst & FM ด้วย :O

ผมว่าหุ้นอสังหาต้องประเมินเป็นโครงการๆไป นักลงทุนพันธุ์ขี้เกียจแบบผมต้องรอซื้อตาม Cycle อย่างเดียว -_-' จริงๆผมก็แอบสน SC และ SPALI แต่คงต้องใช้เวลาศึกษาก่อน

ขอบคุณมากฮะ ...

เรียนถามคุณ titiwach หน่อยครับ
กรณีของ Local.. อย่างที่ทราบว่าปัญหาส่วนใหญ่ที่จะเป็นจุดตายของธุรกิจประเภทนี้คือสภาพคล่อง
อยากทราบว่าโดยทั่วไปยอดขายน้อยกว่ากี่เปอร์เซนต์ของโครงการจึงจะทำให้ธุรกิจขาดสภาพคล่องจนทำให้ธุรกิจล้มได้ครับ...
อยากทราบเป็นความรู้ครับ

Viewtiful Investor เขียน:ขอบคุณครับ

คุณ titiwach ทำงานอะไรหรือครับ ได้คุยกับ Analyst & FM ด้วย :O

ผมว่าหุ้นอสังหาต้องประเมินเป็นโครงการๆไป นักลงทุนพันธุ์ขี้เกียจแบบผมต้องรอซื้อตาม Cycle อย่างเดียว -_-' จริงๆผมก็แอบสน SC และ SPALI แต่คงต้องใช้เวลาศึกษาก่อน

ผมทำงานอยู่ในบริษัท อสังหาฯแห่งหนึ่งที่อยู่ในตลาดครับ แต่ไม่ใช่ทั้ง SC และ Spali ครับ และอยู่ในส่วนงาน IR ด้วย ฉะนั้นถ้ามีใครสอบถามข้อมูลบริษัทที่ผมทำอยู่ ผมขออนุญาตที่จะไม่ตอบนะครับ เดี๋ยวจะผิดจรรยาบรรณ และความโปร่งใส เนื่องจากที่นี่ผู้บริหารเน้นมากๆๆๆๆ

โดยส่วนตัวเป็นคนที่คลุกคลีกับอสังหาฯมาสิบกว่าปีครับ เนื่องจากที่บ้านทำอสังหาฯครับ ตั้งแต่ยุคนายกชาติชายครับ

magician เขียน:ขอถามความเห็นของหลายๆท่านนะครับ

ถ้าผมจะซื้อบ้านหลังแรกของชีวิต ควรซื้อปีหน้าหรือควรรอต่อไปสักระยะดีครับ
กะว่าจะซื้อคอนโดแถวๆรถไฟฟ้าน่ะครับ

ขอบคุณล่วงหน้าสำหรับคำตอบครับ

ควรจะซื้อปีหน้าครับ เพราะตอนนี้เริ่มมีโครงการที่จะทยอยเปิดเยอะมากครับ ส่วนราคาวัสดุ ไม่ใช่ปัญหาใหญ่ครับ แนวโน้วราคาวัสดุไม่น่าแกว่งรุนแรงแล้วครับ

ถ้าจะซื้อคอนโดเกาะแนวรถไฟฟ้า ผมแนะนำให้ไปซื้อสถานีไกลหน่อยก็ได้นะครับ เพราะราคาจะถูกกว่า เนื่องจากค่าที่ดินถูกกว่าครับ เพียงแต่เราแค่เดินทางนานขึ้นอีกไม่กี่สถานี เท่านั้นเอง

คำเตือน
- ควรดูเรื่องความมั่นคงบริษัทนะครับ เพราะคอนโดต้องสร้างเสร็จ 100% จึงจะเริ่มโอนกรรมสิทธิได้ครับ (สายปานต้องยาว)
- อย่าหลงติดกับ Mock Up Room เพราะ Mock Up Room ส่วนใหญ่ไม่ได้ทำเพดาน ทำให้รู้สึกโปร่ง แต่ความเป็นจริงคอนโดส่วนใหญ่ ทำเพดานสูงแค่ 2.6 ม. เท่านั้นเอง ซึ่งถ้าอยู่จริงๆแล้ว จะรู้สึกอึดอัดครับ ผมแนะนำให้ถามความสูงเพดานด้วย ผมว่าถ้าได้ 2.8 ม.ขึ้นไปกำลังดีครับ

stp เขียน:เรียนถามคุณ titiwach หน่อยครับ
กรณีของ Local.. อย่างที่ทราบว่าปัญหาส่วนใหญ่ที่จะเป็นจุดตายของธุรกิจประเภทนี้คือสภาพคล่อง
อยากทราบว่าโดยทั่วไปยอดขายน้อยกว่ากี่เปอร์เซนต์ของโครงการจึงจะทำให้ธุรกิจขาดสภาพคล่องจนทำให้ธุรกิจล้มได้ครับ...
อยากทราบเป็นความรู้ครับ

Break-even point ของอสังหาฯโดยทั่วไป อยู่แถวๆ 60% ครับ แล้วแต่ Gross Profit Margin ที่แต่ละโครงการบวกครับ

จุดสังเกตง่ายๆ จุดหนึ่งของโครงการว่าจะ Success ไหม ก็คือ ช่วง 3 เดือนแรกที่เปิดขาย ถ้าขายไม่ดีก็ guarantee พอได้ว่า ไม่ Success เกือบจะแน่นอนครับ เพราะ
1. คนซื้อบ้านเดี๋ยวนี้ ไม่ได้วิ่งดูแค่ 1 - 2 โครงการ ล/คเค้าวิ่งดูหมดเกือบทุกโครงการ ล/คฉลาดกว่าสมัยก่อนมากครับ และหากมีโครงการเปิดใหม่รับรองได้เลยว่า ล/ค ต้องวิ่งไปดูแน่ครับ ถ้าไม่ซื้อภายใน 3 เดือน ก็มีแนวโน้มว่าจะไม่ซื้อที่โครงการนี้ครับ
2. ปกติ 3 เดือนแรกจะเป็นช่วงที่ขายดีที่สุดของโครงการครับ ถ้าพ้นช่วงนี้แล้วก็คาดหวังได้ลำบากครับ ต้องปรับแผนการตลาดกันเยอะ โดยเฉพาะ ราคาและโปรโมชั่นครับ  

พอดีมี TVI ท่านหนึ่งได้ PM มาถามผมเกี่ยวกับแนวทางการวิเคราะห์หุ้นอสังหาฯ ผมเห็นว่าอาจจะมีประโยชน์กับ TVI ท่านอื่นบ้างจึงขออนุญาตมาตอบในกระทู้ก็แล้วกันนะครับ

แนวทางการวิเคราะห์หุ้นอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัย เท่านั้น

1.ธุรกิจขายบ้าน ก็มีความเหมือนกับธุรกิจรับเหมา ครับ คือรายได้ไม่แน่นอน มาจากโครงการที่มี อย่างรับเหมาถ้า Bid งานที่กำไรดีมาได้มากๆ ก็เหมือนกับ อสังหาฯที่มีโครงการที่ขายได้ดีและมีกำไรดีครับ แต่ต่างกันตรงที่ รับเหมาเป็น B to B แต่ อสังหา เป็น B to C ครับ คืออสังหาฯมีลูกค้าที่ต้องเอาใจเยอะกว่า และลูกค้ามักจะใช้ emotional ในการตัดสินใจมากกว่าครับ

2.Backlog สิแน่จริง ยิ่งมี Backlog ที่อยู่ในมือมากเท่าไร ยิ่งดีครับ ซึ่งก็เหมือนกับรับเหมาครับ ถ้าเจอบริษัทที่มี Inventory เยอะๆ แต่มี Backlog น้อยนิดเดียว ต้องระวังครับ แสดงว่าอาจจะขายบ้านไม่ค่อยได้ครับ หรืออาจอยู่ในระหว่างดำเนินการก่อสร้างแต่ยังไม่เปิดโครงการครับ

3.การวิเคราะห์อสังหาฯ ต้องดูเป็นรายโครงการครับ เพราะแต่ละทำเลจะขายดีแย่ต่างกันครับ ธุรกิจนี้เป็นธุรกิจที่ใช้เงินทุนเยอะมากในการพัฒนาแต่ละโครงการ ฉะนั้นถ้ามีโครงการที่ขายไม่ดีสัก 1 ใน 4 ก็อาจทำให้บริษัทเริ่มจะมีปัญหาได้ครับ ซึ่งอันนี้ต้องดูประกอบกับ D/E ratio ด้วยครับ

4.ดูบทวิเคาะห์ย้อยหลังที่มียอด % การขายการโอนของแต่ละโครงการ จะเป็นประโยชน์มากครับ (สำหรับคนที่ไม่สามารถเข้าไปเยี่ยมชมโครงการได้) เพราะนั้นแสดงให้เห็นถึง Absorbtion rate ของโครงการต่างๆ ถ้ามียอดเคลื่อนไหวดีก็ ไม่น่าจะมีปัญหาอะไรครับ แต่ถ้าเห็นว่ายอดที่แจ้งมันนิ่งๆหลายโครงการก็ขอให้ระวังเป็นพิเศษครับ

5.D/E ratio เท่าไรเหมาะสม แน่นอนครับยิ่งต่ำยิ่งดี เพราะถ้าเกิดอะไรขึ้นมายังมีโอกาสกู้เงินได้ โดยส่วนตัวต่ำกว่า 1 น่าจะโอเคครับ แต่ถ้าเป็น Growth Stock ก็ควรจะดูว่าเค้าขายบ้านได้ดีจริงไหม เพราะถ้าหนี้สูงแล้วขายบ้านไม่ได้ ก็จะทำให้ขาดสภาพคล่องครับ

6.ไหนบอกว่า Bank มีการกำหนด Stock บ้านสำหรับคำนวนเงินที่จะให้กู้แล้ว เงินจะ short ได้อย่างไร ถ้า Bank ไม่ปล่อยก็สร้างบ้านเพิ่มแล้ว เค้าจะเป็นหนี้ได้อย่างไร? เป็นได้ครับเนื่องจากยุคสมัยนี้ล/ค ต้องการเห็นความคืบหน้าโครงการอย่างครึกโครม เพื่อให้แน่ใจว่า ตัวเองจะไม่มาอยู่โครงการร้าง หรือบ้านที่ซื้อจะสร้างไม่เสร็จครับ เพื่อสร้างความมั่นใจให้ล/ค ทางโครงการส่วนใหญ่ก็จะสร้างบ้าน ปริมาณพอสมควรเพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับล/ค ครับ

เอาไว้แค่นี้ก่อนนะครับ ถ้ามีคำถามเพิ่มเติมสอบถามได้เลยนะครับ ถ้าท่านใดมีประเด็นเสริมเชิญได้เลยนะครับ

รบกวนถามพี่ titiwach เป็นความรู้หน่อยครับ

1. ว่าโอกาสที่จะเกิดสภาพ over supply ในตลาดอสังหา

เป็นไปได้ไหมครับ แล้วน่าจะ

เกิดขึ้นประมาณช่วงไหนพอจะคาดเดาได้ไหมครับ

2. ตลาดคอนโดที่ขายๆกันอย่างที่พี่พูดตอนต้นๆก็แปล

ว่ามีโอกาสสูงมากที่จะสร้างไม่เสร็จใช่ไหมครับถ้าเกิด

เรื่องอย่างนั้นขึ้นเราจะทำอย่างไรครับ อย่างผมเห็นโครง

การ infinity แถวรามแทบจะไม่คืบหน้าเลย

3. ในมุมมองของพี่titiwach คิดว่าการซื้ออสังหาเพื่อลง

ทุนให้เช่า คุ้มค่าไหมครับที่จะทำ อย่างที่ผมอ่าน rich

dad ค่อนข้าง prefer อสังหามากๆแต่ผมคิดว่าในไทยทำ

อย่างที่เขียนในหนังสือยากเพราะผลตอบแทนค่อนข้าง

น้อยมากๆอย่างอาคารพานิชย์ให้เช่าทำเลดีๆผมเคยคิดผล

ตอบแทนได้ก้อไม่ถึง 15% /year หรือเพราะผมยังไม่เจอ

ที่ดีพอครับ พี่เคยเห็นได้มากกว่านี้ไหมครับ

รบกวนขอความรู้และคำแนะนำหน่อยนะครับ

ขอสอบถามความเห็ยบ้างครับ

1. การซื้อบ้านเดี่ยว  ระหว่างโครงการริมถนนใหญ่  ได้เนื้อที่น้อย  กับ โครงการในซอยประมาณ 1 - 2 ก.ม. (ซอยไม่เปลี่ยว) แต่ได้เนื้อที่มากกว่า  ควรซื้อโครงการไหนครับ

2. แล้วถ้าโครงการรถไฟฟ้าแล้วเสร็จ  คนจะนิยมซื้อบ้านเดี่ยวชานเมืองที่รถไฟฟ้าไปถึง (เช่น บางใหญ่) มากกว่าคอนโดในเมืองหรือไม่ครับ

ขอบคุณครับ

ในถานะผู้ซื้อครับ
1.ผมเลือกบ้านในซอยแน่นอน แม้จะได้เนื้อที่เท่ากันก็ตาม อยู่ถนนใหญ่ฝุ่นมาก
2. เพื่อนๆ ที่ บ. ซื้อคอนโดกันหมดแล้วครับ คงไม่มีใครย้ายบ้าน ในระยะเวลาอันใกล้ครับ ต้องรอ 1-2 ปีครับ

ไม่ทราบว่าท่านอื่นมีความเห็นอย่างไรครับ

[quote="chatchai"]ขอสอบถามความเห็ยบ้างครับ

1. การซื้อบ้านเดี่ยว

[quote="chatchai"]ขอสอบถามความเห็ยบ้างครับ

1. การซื้อบ้านเดี่ยว

ถ้าโครงการรถไฟฟ้าต่างๆมีที่จอดรถสะดวกสบายราคาไม่แพง ผมว่าบ้านชานเมืองขายดีขึ้นแน่เลย
รู้สึกที่จอดรถที่อ่อนนุชเดี๋ยวนี้วันละ 65 บาทแล้วหนิครับ
ค่าน้ำมันอย่างเดียวก็เยอะแล้ว ต้องมาเสียค่าจอดรถ 65 บาท กับค่ารถไฟฟ้าไปกลับอีก 40 บาท

[quote="chatchai"]ขอสอบถามความเห็นบ้างครับ

1. การซื้อบ้านเดี่ยว

ขอตอบคำถามครับ

1. ว่าโอกาสที่จะเกิดสภาพ over supply ในตลาดอสังหาเป็นไปได้ไหมครับ แล้วน่าจะเกิดขึ้นประมาณช่วงไหนพอจะคาดเดาได้ไหมครับ
ตอบ อสังหาฯ(ที่อยู่อาศัย) มี cycle ครับ ในตำราบอกประมาณ 7-10 ปีต่อรอบครับ ถ้าจะนับขอให้ใช้ปี 2543 เป็นช่วงเริ่มต้นขาขึ้นของ cycle ที่ดีครับ ฉะนั้นจะได้คำตอบว่าอสังหาจะกลับมาบูมอีกประมาณปี 2550 - 2553 ครับ มีหลายคนตั้งข้อสังเกตจากวิกฤตคราวที่แล้วว่า ถ้าคอนโดบูมเมื่อไรวิกฤตก็จะตามมาครับ โดยส่วนตัวเห็นว่าไม่น่าจะใช่ครับ เนื่องจากเหตุผลต่อไปนี้ครับ
  - Bank เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อทั้งโครงการและลูกค้ารายย่อย เดี๋ยวนี้ปล่อยยากกว่าสมัยก่อนวิกฤตเยอะ ซึ่งเป็นการควบคุม Supply ทางอ้อมครับ
  - ล/ค ที่เข้ามาเก็งกำไรมีน้อยลงครับ เพราะกลัวจากวิกฤตคราวที่แล้ว ล/คส่วนใหญ่ซื้อแล้วอยู่เองครับ (อ้างอิ่งจากข้อมูลภายในบริษัทที่ผมทำอยู่เท่านั้น) ส่วนของ LPN เห็นว่ามีนักลงทุนที่ซื้อเพื่อนำมาปล่อยเช่าต่อค่อนข้างเยอะครับ
   - Supply ตอนนี้ยังน้อยอยู่ครับเมื่อเทียบกับ Demand แฝงในตลาด คือมีความต้องการที่จะซื้อ แต่ยังไม่จำเป็นที่จะต้องซื้อภายในเวลาอันใกล้ ที่รอการตัดสินใจเพราะ Mood ของเศรษฐกิจยังไม่ค่อยดี การเมืองไม่มั่นคง

2. ตลาดคอนโดที่ขายๆกันอย่างที่พี่พูดตอนต้นๆก็แปลว่ามีโอกาสสูงมากที่จะสร้างไม่เสร็จใช่ไหมครับถ้าเกิดเรื่องอย่างนั้นขึ้นเราจะทำอย่างไรครับ อย่างผมเห็นโครงการ infinity แถวรามแทบจะไม่คืบหน้าเลย
ตอบ โอกาสสร้างคอนโดไม่เสร็จ (ความเห็นส่วนตัวนะครับ) คิดว่าไม่น่าจะเกิดขึ้นได้ง่ายๆ เพราะผู้ประกอบการเดี๋ยวนี้ค่อนข้างจะระวังมากครับ แต่ที่บางโครงการอาจจะสร้างช้า ส่วนใหญ่ที่เจอเป็นเพราะผู้รับเหมาครับ ผู้รับเหมาที่ทำคอนโดเดี๋ยวนี้รับงานเยอะเกินกำลังเลยหมุนทรัพยากรไม่ทันครับ

3. ในมุมมองของพี่titiwach คิดว่าการซื้ออสังหาเพื่อลงทุนให้เช่า คุ้มค่าไหมครับที่จะทำ อย่างที่ผมอ่าน rich dad ค่อนข้าง prefer อสังหามากๆแต่ผมคิดว่าในไทยทำอย่างที่เขียนในหนังสือยากเพราะผลตอบแทนค่อนข้างน้อยมากๆอย่างอาคารพานิชย์ให้เช่าทำเลดีๆผมเคยคิดผลตอบแทนได้ก้อไม่ถึง 15% /year หรือเพราะผมยังไม่เจอที่ดีพอครับ พี่เคยเห็นได้มากกว่านี้ไหมครับ
ตอบ ผมอยากจะแนะนำหนังสือที่ดีมากเล่มหนึ่งครับ ของ "Dr. Dolf de Roose" ชื่อหนังสือผมจำไม่ได้เดี๋ยวต้องขอไปดูที่บ้านก่อนนะครับ คุณ Dolf เป็นที่ปรึกษาด้าน Property Investment ให้คุณ Robert ครับ ผมเคยไปฟังสัมมนาของ Dr. Dolf ที่สิงค์โปร์เมื่อปีนี้ ดีมากครับ

ส่วนการลงทุนให้เช่านั้นในเมืองไทยทำได้แน่นอนครับ  :) แต่เราต้องคิดแบบชาว VI ครับ คือถ้าค่าเช่าไม่ cover ดอกเบี้ยที่เราต้องจ่ายพอสมควร ก็ไม่น่าลงทุนครับ และต้องศึกษาศักยภาพของทำเลที่ตั้งด้วยนะครับว่าในอนาคต จะมีอัตราการเจริญเติบโตดีไหม ซึ่ง Property โดยปกตินั้นมีแต่แนวโน้วว่าจะขึ้นไปเรื่อยๆครับ เป็นการลงทุนที่ดีครับ แต่ต้องหา "ห่านทองคำ" ให้เจอครับ ตลาดอสังหาฯเป็นตลาดที่ไม่สมบูรณ์อย่างมากครับ ฉะนั้นมีโอกาสที่จะได้ "ห่านทองคำ" ดีๆครับ

การเช่าแบ่งได้ 2 แบบคร่าวๆครับ แบบ Residential กับ แบบ Commercial ครับ มีข้อดีข้อเสียต่างกันนะครับ

News Alert
 >> > บริษัท ระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพ จำกัด (มหาชน)

เปิดพิจารณ์ปชช.สร้างรถไฟฟ้า


   นายถวิล สามนคร รักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยว่า วันที่ 26 ธันวาคม ร.ฟ.ท.พร้อมด้วยการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) จัดสัมมนาเชิงปฏิบัติการเพื่อรับฟังข้อมูลและแลกเปลี่ยนความคิดเห็นกับประชาชนเกี่ยวกับการก่อสร้างรถไฟฟ้า 5 เส้นทาง คือ สายสีแดง ช่วงรังสิต-บางซื่อ-ตลิ่งชัน สายสีม่วงช่วงบางซื่อ-บางใหญ่ สายสีน้ำเงินช่วง บางซื่อ-ท่าพระ-บางแค และหัวลำโพง-ท่าพระ สายสีเขียวเข้ม ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่ และสายสีเขียวอ่อน ช่วงสะพานแบริ่ง(อ่อนนุช)-สมุทรปราการ ซึ่ง สนข.จะรวบรวมข้อมูลทั้งหมดเสนอกระทรวงให้รับทราบอีกครั้ง

   เส้นทางที่อยู่ภายใต้การดูแลของ ร.ฟ.ท. หากประชาชนไม่คัดค้านจะสรุปรายละเอียดเสนอกระทรวงเพื่อนำเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) ขออนุมัติก่อสร้างเส้นทางที่พร้อมในเดือนมกราคม 2550 เบื้องต้น ร.ฟ.ท.ยืนยันก่อสร้างเส้นทางบางซื่อ-ตลิ่งชัน คาดว่าจะได้ผู้รับเหมาในช่วงกลางปี 2550 ส่วนวงเงินลงทุนจะมาจากเงินกู้หรือมาจากงบประมาณแผ่นดินนั้นเป็นอำนาจหน้าที่ของกระทรวงการคลังและสำนักงบประมาณ





เลขที่ข่าว 495440  
วันที่ 21/12/2549  
หนังสือพิมพ์[หน้า] มติชน [17]
ชื่อบริษัทที่เกี่ยวข้อง
1.  การรถไฟแห่งประเทศไทย      
2.  การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย      
3.  สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร      
4.  รถไฟฟ้า   ข้อมูลบริษัท  
5.  กระทรวงการคลัง      
6.  สำนักงบประมาณ

อยากสอบถามหน่อยคือ

1. อยากให้ช่วยแนะนำทำเลน่าสนใจในกทมหน่อยครับ แล้วก็มุมมองการดูทำเลว่าทำเลไหนน่าจะมีโอกาสเติบโตต่อไปในอนาคต ดูกันอย่างไรบ้างครับ  เพราะเคยซื้อที่ดินไว้ 30 กว่าปีแล้วมันราคาไม่ขึ้นเอาซะเลย  ส่วนบ้านเดี่ยวที่ซื้อทีหลัง กลับราคาขึ้นมากกว่าซะอีก

2. ทาวเฮ้าน์ในเมือง ที่ขายกันราคา 3 ล้านปลาย ถึง สี่ล้านกลางๆเนี่ย ราคามัน over ไปไหมครับ

[quote="HI.ผมเอง"][quote="chatchai"]ขอสอบถามความเห็นบ้างครับ

1. การซื้อบ้านเดี่ยว

[quote="titiwach"]ขอตอบคำถามครับ

1. ว่าโอกาสที่จะเกิดสภาพ over supply ในตลาดอสังหาเป็นไปได้ไหมครับ แล้วน่าจะเกิดขึ้นประมาณช่วงไหนพอจะคาดเดาได้ไหมครับ
ตอบ อสังหาฯ(ที่อยู่อาศัย) มี cycle ครับ ในตำราบอกประมาณ 7-10 ปีต่อรอบครับ ถ้าจะนับขอให้ใช้ปี 2543 เป็นช่วงเริ่มต้นขาขึ้นของ cycle ที่ดีครับ ฉะนั้นจะได้คำตอบว่าอสังหาจะกลับมาบูมอีกประมาณปี 2550 - 2553 ครับ มีหลายคนตั้งข้อสังเกตจากวิกฤตคราวที่แล้วว่า ถ้าคอนโดบูมเมื่อไรวิกฤตก็จะตามมาครับ โดยส่วนตัวเห็นว่าไม่น่าจะใช่ครับ เนื่องจากเหตุผลต่อไปนี้ครับ

[quote="plamuek76]พี่ฉัตรชัยอยู่ซอยวัดพระเงินเหรอครับ หมู่บ้านอะไรครับ พอดีผมเคยไปอยู่บ้านป้า เมื่อก่อนเดินทางลำบากมากถ้าไม่มีรถ ตอนนี้ไม่รู้เป็นไงบ้าง ไม่ได้ไปมา2ปีได้แล้ว ว่างๆว่าจะไปเยี่ยมป้าผมเหมือนกัน [/quote]

ผมอยู่หมู่บ้านมัณฑนาครับ  เวลาเข้าซอยก็โอเคครับ  เพราะมีมอเตอร์ไซด์รับจ้างหน้าปากซอย  แต่เวลาออกจากซอยลำบากหน่อย

แต่ปรกติผมก็ใช้รถยนต์เดินทางอยู่แล้ว  จะมีก็นานๆทีครับที่ต้องนั่งเข้าซอย

chatchai เขียน:[quote="plamuek76]พี่ฉัตรชัยอยู่ซอยวัดพระเงินเหรอครับ หมู่บ้านอะไรครับ พอดีผมเคยไปอยู่บ้านป้า เมื่อก่อนเดินทางลำบากมากถ้าไม่มีรถ ตอนนี้ไม่รู้เป็นไงบ้าง ไม่ได้ไปมา2ปีได้แล้ว ว่างๆว่าจะไปเยี่ยมป้าผมเหมือนกัน

[/quote]

ผมอยู่หมู่บ้านมัณฑนาครับ

[quote="BossmaN"]อยากสอบถามหน่อยคือ

1. อยากให้ช่วยแนะนำทำเลน่าสนใจในกทมหน่อยครับ แล้วก็มุมมองการดูทำเลว่าทำเลไหนน่าจะมีโอกาสเติบโตต่อไปในอนาคต ดูกันอย่างไรบ้างครับ