Thai Value Investor การลงทุนแบบเน้นคุณค่า ลงทุน VI หุ้นวีไอ Webboard

กำหนดระยะเวลาการใช้ประโยชน์  20 ปี นับตั้งแต่ 22 เมษายน 2556 ถึง 21 เมษายน 2576

ต่องวดนี้เล่นยาวเลย

ความเสี่ยงเรื่องโดนไล่ที่ คงหมดไป

ว่าวจุฬา อ้วนเลย

มองอีกมุม  ค่าเช่าพื้นที่น่าจะปรับขึ้นนะผมว่า

จุฬาให้ส่วนลด 6 % ถ้าจ่ายก่อน
ผมคิดว่าการออกหุ้นกู้ ดอกเบี้ยต่ำ
จะทำให้ลดค่าตอบแทนที่ต้องจ่ายลดได้ ซึ่ง mbk ก็ทำ และกำลังออกเพิ่มอยู่แล้ว และ mbk ก็รับค่าเช่าล่วงหน้าได้ตลอดสัญญา(สำหรับสัญญาระยะยาว) และถ้าดูราคาเช่าปัจจุบัน ก็มีโอกาสที่จะขึ้นค่าเช่าอยู่เหมือนกันครับ
และ ถ้าออก property fund ก็จะทำให้ผลตอบแทนอยู่ในระดับดีได้เหมือนกันครับ

จ่ายแพงแบบนี้ ค่าเทอมน่าจะลดลงบ้างนะครับ

เงินขนาดนี้ถ้าจ่ายสด  เอาไปสร้างที่ใหม่ได้เลยนะเนี่ย

จุฬาได้เงินก้อนนี้ปุ๊บ มีหวังเห็นตลาดสามย่านกายเป็นแหล่ง Shopping แห่งใหม่ชัวร์เลย

สัญญาเก่า 30 ปี หมดปี 2553
อัตราค่าเช่าต่อปี 1.5-1.8 พันล้านบาท

สัญญาฉบับนี้จ่ายค่าเช่า 2345 พันล้านบาท ภายใน 18 เดือนหลังจากทำสัญญา

แต่ว่าในเนื้อข่าวที่อ่านเจอ ราคาเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตร 1200 บาท ราคาเช่าอยู่ที่ 300- 4000 บาท
ซึ่งค่าเช่าแล้วแต่ทำเลน่าครับ

ที่มา BangkokPost ฉบับวันศุกร์ที่ 11 พ.ค. 2550 หน้า Businessหน้าแรกเลยครับ

กรุณาบอกรายละเอียดเพื่อประกอบการตัดสินใจด้วย
เพราะผู้ลงทุนทั้งหลายใช้ข้อมูลได้อย่างถูกต้อง
และตรวจสอบที่มาที่ไปของข้อมูลได้
ไม่ใช้อ้างแบบลอยๆน่าครับ

จุฬาฯ เพิ่งผุดโครงการยักษ์ไป 3 โครงการ + มีกำลังสร้างอยู่อีก 1 โครงการ แถมด้วยอาคารพาณิชย์สร้างใหม่ ทดแทนบ้านจุฬาฯ ใกล้ๆ สามย่าน ไปเกือบๆ 60 คูหา เท่าที่ดูงบก่อสร้างไม่น่าจะต่ำกว่า 7-8 พันล้าน สร้างทีเดียวพร้อมๆ กัน

ทรัพย์สินจุฬาฯ ดูจากการเรียกเก็บค่าเช่าที่ ทั้ง MBK สยาม ห้องแถวจุฬาฯ ฯลฯ น่าจะมีรายได้ไม่ต่ำกว่า 1000-1500 ล้านบาทต่อเดือน สำนักงานทรัพย์สิน ก็ใช้พื้นที่เล็กนิดเดียว พนังงานก็น้อยมาก ทรัพย์สินจุฬาฯ เก็บค่าเช่ามายาวนาน มีค่าใช้จ่ายไม่มาก จะมีมากก็ตอนผุดโครงการใหม่ๆ

แค่ MBK 2.6 หมื่นล้าน / 20 ปี ก็ตกเดือนละ 108 ล้าน

ที่บ้านอยู่จุฬาฯ มาเกือบ 3 ชั่วคน ตั้งแต่ค่าเช่าไม่กี่ร้อย จนถึงหลักหมื่น คิดว่าทรัพย์สินจุฬาฯ น่าจะมีทรัพย์สินไม่ต่ำกว่าหลักล้านล้านบาท เฉพาะเงินสดในมือ ไม่น่าจะต่ำกว่าหลักแสนล้าน

สัญญาเก่า 30 ปี หมดปี 2553
อัตราค่าเช่าต่อปี 1.5-1.8 พันล้านบาท

สัญญาฉบับนี้จ่ายค่าเช่า 2345 พันล้านบาท ภายใน 18 เดือนหลังจากทำสัญญา

ข้อมูลที่นำมาอ้างน่าจะผิดนะครับ

สัญญาเก่าจ่ายค่าเช่าน้อยมาก ผมไม่แน่ใจว่าเท่าไหร่ลองดูในกระทู้เก่าๆ แต่ไม่ถึง 1,500-1,800 ล้านแน่นอน

สัญญาใหม่แบ่งชำระเป็นงวดๆ ไม่ใช่ภายใน 18 เดือน และไม่สูงถึงขนาด 2,345,000 ล้านบาท

รายจ่ายตามสํญญาใหม่..

1.ค่าธรรมเนียมการต่อสํญญาก่อนรายอื่น 3,474 ล้าน เริ่มชำระปี 2556 4 งวด ห่างกันไม่เกิน 6 เดือน

2.ค่าเช่ารายปี 20 ปี รวม 22,860 ล้าน

3.ส่วนแบ่งรายได้ หากมีรายได้มากกว่าประมาณการ

4.ค่าบูรณะไม่น้อยกว่า 1,200 ล้านบาท ก่อนปี 2561


งานนี้ mbk หูตูบแน่ครับ


สงสัยอย่างนึง จุฬานำเงินเยอะขนาดนี้ไปทำอะไรครับ ส่งให้รัฐบาลบ้างหรือเปล่า ถ้านำไปใช้ในกิจการของมหาลัย คงต้องเป็นรายการที่สมเหตุสมผล เพราะมหาลัยอื่นๆแทบไม่มีรายได้ส่วนนี้เลย

wj เขียน: และ ถ้าออก property fund ก็จะทำให้ผลตอบแทนอยู่ในระดับดีได้เหมือนกันครับ

8) property fundที่เป็นlease hold นี่ผมว่ายังมีquestionอยู่เยอะนะ
    ผู้น้อยมิกล้าจริงๆ

ลูกอิสาน เขียน: ข้อมูลที่นำมาอ้างน่าจะผิดนะครับ

สัญญาเก่าจ่ายค่าเช่าน้อยมาก ผมไม่แน่ใจว่าเท่าไหร่ลองดูในกระทู้เก่าๆ แต่ไม่ถึง 1,500-1,800 ล้านแน่นอน

สัญญาใหม่แบ่งชำระเป็นงวดๆ ไม่ใช่ภายใน 18 เดือน และไม่สูงถึงขนาด 2,345,000 ล้านบาท

รายจ่ายตามสํญญาใหม่..

1.ค่าธรรมเนียมการต่อสํญญาก่อนรายอื่น 3,474 ล้าน เริ่มชำระปี 2556 4 งวด ห่างกันไม่เกิน 6 เดือน

2.ค่าเช่ารายปี 20 ปี รวม 22,860 ล้าน

3.ส่วนแบ่งรายได้ หากมีรายได้มากกว่าประมาณการ

4.ค่าบูรณะไม่น้อยกว่า 1,200 ล้านบาท ก่อนปี 2561


งานนี้ mbk หูตูบแน่ครับ


สงสัยอย่างนึง จุฬานำเงินเยอะขนาดนี้ไปทำอะไรครับ ส่งให้รัฐบาลบ้างหรือเปล่า ถ้านำไปใช้ในกิจการของมหาลัย คงต้องเป็นรายการที่สมเหตุสมผล เพราะมหาลัยอื่นๆแทบไม่มีรายได้ส่วนนี้เลย

8) ผมอ่านตอนแรกก็ทะแม่งๆเหมือนกัน
    คิดว่าภาษา การเว้นวรรค พาไปมากกว่าครับ
   พี่มหัศจรรย์เขาคงหมายถึงค่าเช่าใหม่มากกว่าครับ

   คุณหญิงเจ้าของห้างแกคงมีมุมที่เราไม่ทราบอีกเยอะครับ
   ม่ายงั้นแกคงไม่ยอมจ่ายขนาดนี้หรอกครับ

   ส่วนจุฬาจะเอาเงินไปส่งส่วนกลางหรือเปล่า
   อยากรู้เหมือนกัน
   แต่ส่วนตัวคิดว่ายากครับ
   ตอนธรรมศาสตร์สร้างศูนย์ที่รังสิต ใหญ่โต
   ช่วงนั้นก็ได้เอเชี่ยนเกมส์มาช่วย
   อยากให้จุฬานำเงินไปขยายการศึกษาเยอะๆครับ
   ผลิตบุคลากรคุณภาพให้กับสังคมเยอะๆกว่านี้ครับ
   ถ้าไม่อยากย้ายออกไปชานเมือง
   ขยายที่เดิมในแนวตั้งก็ยังดีครับ
   ทำแบบคณะวิศวะหรือบัญชี เลย สร้างตึกสูงๆหน่อยหลายๆแท่ง
   รับเพิ่มอีกเท่าตัวเลย
   มีเงินเยอะ บริหารคล่องครับ

ตอนนี้มีโครงการหลักคือ จุฬาไฮเทค เห็นว่าจะเป็นตึกเดียวในกรุงเทพที่มีสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินอยู่ใต้ตึกหนิครับ ตรงนั้น 2 ตึกใหญ่

อีกที่ก็ตรงใกล้ๆสนามกีฬาจุฬา เห็นได้ข่าวมาว่าจะเป็น
1. ที่จอดรถของจุฬาคงเก็บค่าจอดรถได้อีกไม่ใช่้น้อย
2. หอพักหรูๆหน่อย
3. Plaza ข้างล่าง

U-Center ที่เป็นหอนอกตรงสามย่านก็สร้างเพิ่มอีกตึกนึง แต่เป็น Low rise 3 ชั้นเอง

เท่าที่รู้มา โครงการในจุฬาที่ได้ข่าวมาก็ ทีอักษรข้างๆตึกบรม แล้วก็ที่วิทยาศาสตร์ตรงสระน้ำจุฬา

ตลาดสามย่านก็ดูโทรมมากเลย คิดว่าเดี๋ยวคงต้องเปลี่ยนแปลงใหญ่

ถ้าออกนอกระบบจริงนะครับ ไม่มีมหาลัยไหนสู้จุฬาได้แน่ๆ รายได้ขนาดนี้เนี่ย

อยากให้
ลดค่าหน่วยกิตกับเพิ่ม จำนวนการรับนักศึกษามากขึ้นจัง

ผมอาจผิดก็ได้ก็ตรวจสอบข้อมูลด้วยล่ะครับ
ผมไม่ใช่คนที่สมบูรณ์ไปหมด
ข้อมูลที่ได้มาต้องคัดสรรว่าผิดหรือถูกต้อง
เชื่อถือหรือไม่ก็ได้ครับ
ต้องพิจารณากันไปครับ

จุฬาฯโขกค่าเช่ามาบุญครอง

โดย ผู้จัดการรายวัน 10 พฤษภาคม 2550 20:00 น.


      จุฬาฯ โขกค่าเช่าเอ็มบีเคเซ็นเตอร์ 20 ปี ตั้งแต่ 2556-2576 เป็นเงิน 25,310 ล้านบาท งวดแรกจ่าย 2,450 ล้านบาท คาดเริ่มทำสัญญาภายในตุลาคม 50 เอ็มบีเคเล็งออกหุ้นกู้จ่ายงวดแรก ยอมรับกำไรปี 50 กำไรหด เตรียมหาธุรกิจอื่นเสริม
       
      นายสุเวทย์ ธีรวชิรกุล กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) ผู้บริหารศูนย์การค้าเอ็มบีเค เซ็นเตอร์ หรือมาบุญครอง เปิดเผยว่า ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัทมีมติต่ออายุสัญญาเช่าพื้นที่ศูนย์การค้ามาบุญครองเป็นระยะเวลา 20 ปี จากจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
       
      ทั้งนี้เอ็ม บี เค จะต้องจ่ายค่าเช่าให้กับจุฬาฯทั้งสิ้น 25,310.20 ล้านบาท แบ่งเป็นเงินงวดแรกสำหรับค่าผลประโยชน์ตอบแทนของการได้สิทธิในการทำสัญญาเพื่อให้ได้ลงนามสัญญาก่อนบุคคลอื่นอีกจำนวน 2,450 ล้านบาท โดยบริษัทจะจ่ายในวันลงนามสัญญา ซึ่งหลังจากนี้บริษัทจะขออนุมัติจากที่ผู้ถือหุ้นในวันที่ 14 มิถุนายนนี้ หากผู้ถือหุ้นอนุมัติจะส่งหนังสือตอบกลับไปยังจุฬาและคาดว่าจะสามารถเซ็นสัญญาได้ประมาณเดือนตุลาคม 2550
       
      สำหรับค่าเช่าระยะเวลา 20 ปี ตั้งแต่เดือนเมษายน 2556 เมษายน 2576 เป็นเงิน 15,800 ล้านบาท โดยคิดจากเดือนเมษายน 2556 แบ่งชำระเป็นรายงวด รวม 20 งวด ชำระแบบขั้นบันใด พร้อมดอกเบี้ยอีก 6% คิดเป็นเงินทั้งสิ้น 22,860.20 ล้านบาท
       
      นอกจากนี้ภายในสัญญายังระบุอีกว่า หากบริษัทสามารถสร้างรายได้จากมาบุญครองสูงกว่าที่ทางจุฬาคาดประเมินไว้ บริษัทจะต้องจ่ายส่วนแบ่งรายได้อีก 5% จากรายได้ในส่วนที่เกิน อาทิ หากจุฬาฯ ประเมินว่าในปีนี้มาบุญครองจะมีรายได้ 1,000ล้านบาท แต่กลับมีรายได้ 1,100 ล้านบาท บริษัทจะต้องจ่ายเพิ่มอีก 5% จาก 100 ล้านบาทที่เกินมา ซึ่งจุฬาได้ประเมินรายได้สุทธิไห้แก่เอ็มบีเค 13% ต่อปี
       
      อีกทั้งจุฬาฯ ยังกำหนดให้บริษัททำการปรับปรุงศูนย์การค้า ทั้งภายในและภายนอก โรงแรม และอาคารสำนักงาน ด้วยงบประมาณไม่น้อยกว่า 1,200 ล้านบาท ภายในระยะเวลา 11 ปี หรือตั้งแต่ปี 2556-2561 โดยนายสุเวทย์ กล่าวว่าไม่ใช้เรื่องใหญ่เนื่องจากเฉลี่ยแล้วใช้เงินปรับปรุงศูนย์ปีละ 100 ล้านบาท ซึ่งตามปกติบริษัทได้ทำการปรับปรุงศูนย์อย่างต่อเนื่องอยู่แล้ว
       
      สำหรับแหล่งเงินทุนที่ใช้ในการต่อสัญญา บริษัทเตรียมออกหุ้นกู้จำนวน 3,000 ล้านบาท ซึ่งได้ขออนุมัติที่ประชุมผู้ถือหุ้นไว้ก่อนหน้านี้แล้ว โดยคาดว่าจะสารถดำเนินการได้ภายในกรกฎา 2550 นอกจากนี้บริษัทยังมีเงินทุนหมุนเวียนของกระแสเงินสดจากการดำเนินงานอีกส่วนหนึ่ง
       
      ถึงแม้ว่าเงื่อนไขค่าตอบแทนที่ทางจุฬาฯกำหนดไว้จะสูง แต่การต่อสัญญาดังกล่าวจะเป็นประโยชน์กับทางบริษัทมากกว่าการไม่ต่อสัญญา ดังนั้นจึงเห็นว่าการทำสัญญาเหมาะสมแล้ว และต้องยอมรับว่าบริษัทมีต้นทุนค่าเช่าเพิ่มขึ้น 1-2 เท่าตัว ซึ่งจะส่งผลให้กำไรจากศูนย์ลดลง อย่างไรก็ตามจากค่าเช่าที่สูงขึ้นนั้น ในอนาคตบริษัทจะต้องไปปรับค่าเช่ากับผู้เช่ารายย่อยด้วย แต่คงปรับได้ไม่มากคือไม่เกิน 3-4% ต่อปีจากที่ปัจจุบันมีค่าเช่าเฉลี่ยที่ 1,200 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
       
       ดังนั้นบริษัทจึงได้เตรียมหาธุรกิจอื่นเข้ามาสร้างรายได้เสริมในส่วนที่หายไป โดยจะเน้นไปที่โครงการโรงแรม และสนามกอล์ฟ รวมถึงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขาย เช่นการก่อสร้างโรงแรมใหม่ ๆ ที่เกาะสมุย พัทยา และภูเก็ต
       
      ยอมรับว่าราคาค่าเช่าที่จุฬาฯคิดนั้นก็ยอมรับได้ แม้ว่าจะเป็นเม็ดเงินค่อนข้างสูง แต่ก็เป็นการทยอยจ่ายในระยะเวลา 20 ปี หากใช้เม็ดเงินจำนวนดังกล่าวลงทุนใหม่ในครั้งเดียวก็ไม่รู้ว่าจะคุ้มหรือไม่ ศูนย์การค้าใหม่จะติดตลาดหรือเหล่า หากไม่ติดตลาดก็ทิ้งเงินเปล่า
                     
      นายสุเวทย์กล่าวว่าจากสถานการณ์ที่เศรษฐกิจชะลอตัว นั้นพบว่าลูกค้าที่เดินในศูนย์การค้าเอ็มบีเคลดลงประมาณ 5% จากเดิมที่เคยอยู่ที่ 95,000 คนเหลือเพียง 90,000 คนเท่านั้น ขณะที่ค่าใช้จ่ายต่อคนต่อครั้งนั้นพบว่าชาวต่างชาติยังจ่ายเท่าเดิมที่ 3,000 บาทต่อคนต่อครั้งขณะที่คนไทยนั้นใช้จ่ายที่
      700 บาทต่อคนต่อครั้ง
       
      สำหรับรายได้รวมของบริษัทในปีที่ผ่านมาจำนวน 5,242 ล้านบาท กำไรสุทธิ  1,177 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้จากธุรกิจข้าว 35% ธุรกิจศูนย์การค้า 30% โรงแรมและสนามกอล์ฟ 25% ขายบ้าน 5% และที่เหลืออื่นๆ

จุฬาเป็นมหาวิยาลัยที่ดี มีบุคลากรคุณภาพสูงสุดในประเทศไทย และมีข้อดีต่างจากสถาบันอื่นตรงที่มีที่ดินทำเลทองมากมาย  ถ้าบริหารให้ดี (with transparency and efficiency)จะมีรายได้มาพัฒนาตัวเองได้มาก รวยเละ!

แต่ในความจริงแล้ว เงินส่วนนี้ถูกนำมาใช้เพื่อการศึกษาน้อยมาก Infrastructureของคณะต่างๆเทียบไม่ได้เลยกับ มหิดล หรือ มหาลัยเอกชน อื่นๆ ผมอยากให้เพื่อนหลายคนในweb นี้ คิดถึง
-สภาพของห้องสมุดคณะวิศวะ, หอสมุดกลาง, ว่ามีหนังสือเก่าโบราณขนาดไหน? มีหนังสือใหม่เข้ามาบ่อยไหม ? บรรยากาศ...
-คุณภาพห้องปฏิบัติการของ ภาคไฟฟ้า, โยธา, บรรยากาศห้องเรียน ของที่นี่ เมื่อเทียบกับสถาบันอื่น

What do you think where the extra money go? Please share your idea.

กลับเข้าเรื่อง MBK
ผมคิดว่าค่าเช่าที่ทำกับMBKมันสมเหตุสมผลเมื่อเรามองในระยะยาว.  MBKยังโตต่อไปได้เรื่อยๆด้วยแรงหนุนจากLow cost Airline และนักท่องเที่ยวต่างชาติที่กลายเป็นขาประจำของที่นี่ไปแล้ว  ในระยะสั้นอาจทำให้หุ้นขี้เกียจ แต่หุ้นตัวนี้ถือยาวได้ เพราะ ห้างมาบุญครอง
- เป็นเสือนอนกิน
- ทำเลดีมาก และ การเข้า-ออก สะดวกพอกับ discovery และ ดีกว่า central world
- Target groups ชัดเจน มีจำนวนมากกว่าและตรงข้ามกับพวกที่เดินใน paragon, discovery และ centel world

[quote="tycoon"] จุฬาเป็นมหาวิยาลัยที่ดี มีบุคลากรคุณภาพสูงสุดในประเทศไทย และมีข้อดีต่างจากสถาบันอื่นตรงที่มีที่ดินทำเลทองมากมาย

ผมเคยค้าขายในมาบุญครอง เท่าที่ทราบร้านค้าใน
มาบุญครองในขณะนี้ ตั้งแต่ชั้น 1 ถึง 3,5 ถือสัญญาสอง
แบบ แบบที่ 1 เป็นแบบสามปีต่อสัญญาหนึ่งครั้ง
อันนี้สามารถปรับค่าเช่าขึ้นได้เมือหมดสัญญา อีกแบบ
หนึ่ง เป็นสัญญาแบบเหมาจ่าย คือจ่ายครั้งเดียวเลย
ถึงปี 56 เลย อันนี้ไม่สามารถปรับค่าเช่าได้จนปี56
ชั้น 4 แบ่งเป็น สองส่วน ส่วนหนึ่งไม่ใช่ของมาบุญครอง
อีกส่วนหนึ่งทางโตคิวเป็นของมาบุญครอง แต่ให้
บริษัทสยามวันวาน เช่าทั้งหมดเป็นสัญญาระยะสั้น 3 ปี
ในทางด้านโรงแรม เป็นของมาบุญครองทำเองเป็น
สัญญาระยะสั้น 3ปีหมดปี 56 ชั้น 6-7 เป็นสัญญาระยะ
สั้น และร้านอาหารเป็นแบบ แบ่งรายได้ด้วยครับ

  ในความเห็นผมโอกาศที่มาบุญครองจะปรับค่าเช่า
ในราคาสูงขึ้นเป็นไปได้ แต่ก็ปรับได้ไม่มาก เพราะทุก
วันนี้ค่าเช่าต้องบอกว่ามาหาโหดอยู่แล้วครับ

ดูแล้วไม่แน่ใจเหมือนกันครับว่าจะคุ้มค่าหรือเปล่า เพราะใช้จ่ายเพิ่มทุกปี มัมไม่สมเหตุสมผลกับ การที่จะขึ้นค่าเช่าทุกปี

ผมก็นึกว่า จุฬา จะมีทุนการศึกษาเยอะครับ
ตอนจบตรีใหม่ๆ ไปสอบต่อ โท
ผ่านข้อเขียน พอไปถามเรื่องขอทุนเข้านี่
รู้เลย ว่า ไม่ค่อยมี
ประเด็นที่ถาม ถามแต่ประมาณว่า มีปัญหาเรื่องเงินไหม
เงินจาก ทรัพย์สิน ที่ได้รับพระราชทานมา
น่าจะเอามาต่อยอดสร้างคนเยอะๆ
โดยผ่านทุน การศึกษา นะครับ

ตัว MBK คงคิดมาอย่างดีแล้วว่ายังไงก็คุ้มแน่   ไม่ต้องห่วงเขาหรอกครับ  มือระดับนั้นแล้ว

รายได้ของจุฬาผมก็สงสัยเหมือนกันว่าทำไมน่าจะได้ต้องเยอะแล้วยังไม่พอ   แต่ถ้าคิดดี ๆ แล้วบุคลากรทั้งอาจารย์  เจ้าหน้าที่   และอื่น ๆ (เช่นยาม)  น่าจะหลายพันคน    และค่า maintenance ดูแลพื้นที่ตึก สวนหย่อม  ห้องเรียน สวัสดิการ ค่าน้ำ ค่าไฟ  ค่าอุปกรณ์ (ทั้งถูก ๆ หรือแพง ๆ อย่างคอมพ์ เครื่องมือแปลก ๆ ทางวิศวะ  ทางแพทย์ ฯลฯ)    เดือนนึงคงอยู่ระดับร้อยล้าน

เห็นช่วงที่จะออกจากระบบ    ได้ข่าวว่าจุฬาเองก็ต้อง active หารายได้ต่าง ๆ มาเพิ่มเติมกันยกใหญ่    ไม่อยากนึกเลยว่าถ้าเป็นมหาลัยอื่นจะย่ำแย่ขนาดไหน

สัญญาเช่าทีมาบุญครองดูสมน้ำสมเนื้อดีครับ  แต่ผมคิดมุมกลับว่าทาง
MBK ได้เปรียบกว่าจุฬา เยอะ เนื่องจากมูลค่าค่าเช่าตามสัญญา 20 ปี
คือ 25,000 ลบ. แต่จ่ายเป็น Step up คือค่อยๆ ขึ้นราคาจาก 600 ลบ.
ขึ้นไปเรื่อยๆ  แถมมีส่วนลดจ่ายก่อนให้อีก 6%
   ในกรณีนี้คุณศุภเดช +คุณบันเทิง กลุ่มธนชาตที่เป็นเจ้าของมาบุญครอง
แกเป็นเซียน Finance อยู่แล้วครับ
   กรณีถ้ามูลค่าค่าเช่าตามสัญญาคือ 25,000 ลบ. แต่เมื่อคิด PV กลับ
มาเป็นมูลค่าปัจจุบันคือ 11,000 ลบ. เอง คิดง่ายๆ พื้นที่เช่ามาบุญครองประมาณ 110,000 ต.ร.ม. กรณีหมดอายุสัญญาในอีก 6 ปี แบ่งมาซัก
ครึ่งหนึ่งคือ 55,000 ต.ร.ม. และให้เช่าระยะยาว 20 ปี ถึงต้องนั้นค่าเซ้ง
ต่อต.ร.ม.ตอนนั้นอาจจะเกือบ 170,000 - 200,000 แล้วครับ MBK ก็จะได้รับเงินทันทีเท่ากับมูลค่า PV ปัจจุบันแล้วครับ  พื้นที่เช่าที่เหลือก็ให้รายย่อยเช่าไปซื่งก็คือกำไรล้วนๆ  และยิ่งจ่ายก่อนอีกก็จะได้รับส่วนลดอีก 6%
   ในกรณีที่ไม่มีการเซ้งระยะยาว MBK เก็บค่าเช่าไป เมื่อนับรวมอนาคตที่
คิด Inflation ค่าเช่าที่ที่จะเพิ่มขึ้นไปทุกที  การที่จุฬาให้ MBK จ่ายค่าเช่า
ที่ 600 ลบ. ก่อนเท่ากับ MBK จะมี Float เงิน กำไรคงเหลือ ที่จะนำไปลงทุน
ให้เกิด Return มากขึ้นไปอีก  ซึ่งปกติเวลากล่มนี้ลงทุนเขาจะนำเงินส่วน
ที่เหลือไปลงทุนให้ได้ IRR เกิน 13% ขึ้นไปครับ ซึ่ง Float เงินกำไรส่วน
เกินนี้ถ้านำไปลงทุนดีๆ จะมีผลตอบแทนที่มหาศาลมากครับ
   และยิ่ง MBK สามารถระดมทุนในการออกหุ้นกู้และ Property Fund ได้
อีกก็คือเสือติดปีกดีๆ นี่เอง  ในอนาคตคงจะเป็นหุ้นที่มี Asset Play มหาศาล
ต่อไปครับ
   เป็นความเห็นคร่าวๆ น่ะครับ เพราะเคยทำงานเป็นลูกน้องคุณศุภเดช
กับคุณบันเทิง เลยรู้ Concept แกดี แต่ถ้าคิดละเอียดว่า MBK กำไรมหาศาล
แค่ไหน ก็คงต้องลงทำ Cash Flow Projection ดูอีกที
        คำตอบกรณีนี้คือ Time Value Money ครับ

wj เขียน:กำหนดระยะเวลาการใช้ประโยชน์  20 ปี นับตั้งแต่ 22 เมษายน 2556 ถึง 21 เมษายน 2576

ต้องขึ้นค่าจอดรถ
ขึ้นค่าห้องน้ำ  สุขาวดี  (5บาท  10บาท)

หาทางขึ้นราคา.............