กองทุนอสังหาฯ...แนวVI วิเคราะห์ดูกันตรงไหนครับว่าดีหรือไม่ดี

[boonprak]

BKKCP, CPNRF, FUTUREPF, JCP, MIPF, MNIT, QHPF, SIRIPF, SPF, TFUND, TIF1, TU-PF, UOBAPF,...

กองทุนอสังหาฯ เห็นในตลาดหลักทรัพย์ถือเป็นหุ้น และมีอยู่หลายๆ ตัว ยังไม่ค่อยเห็นพี่ๆ เพื่อนๆ คุยถึงกันเลย เลยสงสัยว่าถ้าจะวิเคราะห์หุ้นพวกนี้มีประเด็นอะไรที่น่าสนใจบ้างครับ?

* งบการเงิน: กลุ่มนี้ค่อนข้างแปลกออกไปอีก การดูอัตราส่วน ROE, ROA, ROS, Sale on Assets, Current Ratio, D/E Ratio,... มีประเด็นไหนต้องพิจารณาเป็นพิเศษไหมครับ?
* ผู้บริหาร: ผู้บริหารไม่มีข้อมูล ทราบแต่ผู้จัดตั้งกองทุนที่เป็นบริษัทบริหารกองทุนจำกัด แล้วจะรู้ได้ยังไงว่าในบริษัทจำกัดนั้น คณะกรรมการผู้ดูแลกองทุนเป็นใครบ้าง?
* ผู้ถือหุ้นใหญ่: ต้องคอยอ่านข่าวของกองทุนอสังหาฯ นั้นๆ เอา
* ข้อมูลอื่นๆ: Form56-1 รายงานประจำปี อะไรก็ไม่ค่อยมีกัน

แล้วจะดูให้มันโปร่งใสยังไงนี๊ เพื่อนๆ พี่ๆ ผู้รู้ช่วยชี้แนะแนวทางดู การวิเคราะห์ให้หน่อยครับ ขอบคุณล่วงหน้าครับกระผม  :)

[hagrid]

ในตลาดหลักทรัพย์คงไม่ถือเป็นหุ้นหรอกครับ

ส่วนการวิเคราะห์
ผมว่าต้องวิเคราะห์แบบ ซื้อบ้านให้เช่านะครับ
ไม่น่าเหมาะจะวิเคราะห์แบบวิเคราะห์หุ้น

เพราะจุดมุ่งหมายการลงทุนไม่เหมือนกัน
และเกณฑ์ในงบการเงินก็ไม่เหมือนกันด้วย(เช่น ไม่คิดค่าเสื่อมราคา เป็นต้น)

[boonprak]

ในตลาดหลักทรัพย์คงไม่ถือเป็นหุ้นหรอกครับ

ส่วนการวิเคราะห์
ผมว่าต้องวิเคราะห์แบบ ซื้อบ้านให้เช่านะครับ
ไม่น่าเหมาะจะวิเคราะห์แบบวิเคราะห์หุ้น

เพราะจุดมุ่งหมายการลงทุนไม่เหมือนกัน
และเกณฑ์ในงบการเงินก็ไม่เหมือนกันด้วย(เช่น ไม่คิดค่าเสื่อมราคา เป็นต้น)

ผมไม่ทราบจริงๆ ครับว่าไม่ได้ถือเป็นหุ้น พอดีเห็นมีการซื้อขายด้วย เห็นจุดประสงค์เค้าระดมทุนไปลงทุนในอสังหาฯ ปล่อยเช่าหรือขาย ถ้าวิเคราะห์แบบซื้อบ้านให้เช่า ผมก็ไม่สันทัดว่าอสังหาฯ ที่ใช้ดำเนินการตั้งต้นมีศักยภาพดีหรือไม่ดี (ทำเล/ค่าเช่า) แล้วอสังหาฯ ที่จะลงทุนต่อไปมีหลักเกณฑ์ยังไงในการเลือกเข้าไปลงทุน รู้สึกบรรยากาศเคมุ ยังไงไม่รู้ สงสัยต้องถอยดีกว่า...

[Alastor]

กองอสังหามี 2 แบบ ใหญ่ครับ คือ Freehold กับ Leasehold

Freehold จะถือครองสินทรัพย์เลย เหมือนซื้อ condo มาปล่อยเช่า
Leasehold คือเซ้งมาแล้วเอามาปล่อยเช่าต่อ พวกนี้พอหมดสัญญาเช่าก็ไม่มีค่าอะไร

ดังนั้นก่อนซื้อต้องดูให้ดีว่า เป็น PF แบบไหน

จากนั้นต้องมาดูว่าสินทรัพย์เป็นอสังหาแบบไหน ทั้ง Apartment, Factory, Office, etc การวิเคราะห์ต้องดูว่า กองทุนหารายได้จากไหน เช่น TFUND เป็นโรงงานก็ต้องดูอัตราการเช่า อายุสัญญาเช่า และ อัตราการเพิ่มค่าเช่า

เรื่องนี้แล้วแต่กองทุน ต้องดูให้ดีๆนะครับ อย่างเช่น BKKCP เป็น Freehold PF ที่ให้เช่า office ตึก ชาญอิสสระ 1 & 2 ตอนนี้ Siemens ที่เป็นผู้เช่ารายใหญ่มีการควบรวมกับ Nokia ทำให้มีโอกาสการปลดพนักงานและย้ายตึก ความเสี่ยงจะมาตกกับกองทุน BKKCP ว่าจะเสียผู้เช่ารายใหญ่ไป นักลงทุนที่ไม่ทราบเรื่องนี้ เข้าไปซื้อก็อาจซวยได้ถ้า jackpot แตกมีการย้ายตึกหรือลดพื้นที่เช่าพอดี

นี่แค่ตัวอย่างเล็กๆนะครับ การลงทุนใน PF ก็ไม่ต่างจากหุ้นในแง่ที่ เราต้องมีความรอบคอบครับผม

[Kao]

การลงทุนใน PF ก็ไม่ต่างจากหุ้นในแง่ที่ เราต้องมีความรอบคอบครับผม

ปล. แล้ว property PerFect ไม่ใช่หุ้นหรือครับ :lol: