Thai Value Investor การลงทุนแบบเน้นคุณค่า ลงทุน VI หุ้นวีไอ Webboard

เท่าที่ทราบนะครับ

1. SPF เป็น Leasehold อายุ 30 ปี ไม่มีเงื่อนไขต่ออายุ
2. FUTUREPF เป็น Leasehold อายุ 20 ปี ไม่มีเงื่อนไขต่ออายุ
3. QHPF เป็น Leasehold ครับ
4. CPNRF เป็น Leasehold ครับ แบ่งเวลาหมดอายุเป็น 2 ช่วง คือ พระรามสอง อายุ 20 ปี ไม่มีเงื่อนไขต่ออายุ และ พระรามสาม อายุ 30 ปี ต่อสัญญาได้ 2 ครั้ง ๆ ละ 30 ปี
5. QHOP เป็น Leasehold อายุ 30 ปี ไม่มีเงื่อนไขต่ออายุ
6. UOBAPF ไม่มีข้อมูลครับ
7. GOLDPF เป็น Leasehold แต่มีลักษณะคล้าย Freehold ครับ เพราะเมื่อหมดอายุสัญญาเช่า กองทุนมีสิทธิซื้อโรงแรมได้ครับ
8. MJLF เป็น Leasehold
9. TIF1 เป็น Freehold ครับ
10. BKKCP ไม่มีข้อมูลครับ

ปกติผลตอบแทนของกองทุน Leasehold จะมากกว่ากองทุน Freehold เพราะว่าใช้เงินลงทุนต่างกัน และกองทุน Leasehold จะมีค่าเท่ากับศูนย์ ณ วันสิ้นสุดสัญญาเช่าครับ

ดังนั้นถ้าได้เงินปันผลของกอง Leasehold มาต้องหักเงินต้นออกจากปันผลก่อน เพื่อจะได้ทราบเงินปันผลที่แท้จริงของกอง Leasehold ครับ

เช่น FUTUREPF ราคาปัจจุบันเท่ากับ 8.75 บาท กองหมดอายุปี 2026 ดังนั้นเหลือสิทธิการเช่าประมาณ 17 ปี

ดังนั้น เงินต้นที่ต้องหักออกจากปันผลแต่ละปี คือ 8.75 / 17 = 0.515 บาท

เงินปันผล 4 ไตรมาสหลังสุดของ FUTUREPF เท่ากับ 1.022 บาท หักเงินต้นออกจึงได้เงินปันผลจริง ๆ เท่ากับ
1.022 - 0.515 = 0.507 บาทต่อหุ้น เท่ากับเงินปันผล 5.79% ต่อปีครับ

ตอบยาวไปไหมเนี่ย  :lol:

ขอบคุณ k.Surfing

ผมไม่รู้ความหมายของสองคำนี้แตกต่างอย่างไง
ระหว่าง Leasehold กับ Freehold
ช่วยอธิบายได้ไหมครับ ว่ามันคืออะไร

เข้าใจว่า lease hold ก็คือสัญญาเช่า หรือ เซ้ง อะไรประมาณนั้น
ส่วน freehold ก็เป็นทรัพย์สินซื้อขาด

ดูไปดูมา กองทุนแบบ Leasehold ก็คือหุ้นกู้ดีๆนี่เอง เพียงแต่เปลี่ยนมือง่ายกว่าเพราะซื้อขายแบบหุ้น

จ่ายต้นพร้อมดอกไปเรื่อยๆ จนมูลค่ากองทุนเหลือ 0

miracle เขียน:ผมไม่รู้ความหมายของสองคำนี้แตกต่างอย่างไง
ระหว่าง Leasehold กับ Freehold
ช่วยอธิบายได้ไหมครับ ว่ามันคืออะไร

Leasehold หมายถึง สิทธิการเช่าครับ กองทุนจะมีสิทธิใช้ทรัพย์สินตามระยะเวลาสัญญาเช่า (นึกถึงการเซ้งตึกแถว 30 ปี หรือ การเช่าที่ของ CPN ที่ลาดพร้าว ทำนองนั้นครับ) เมื่อครบสัญญาเช่าก็ต้องคืนทรัพย์สินให้เจ้าของไปครับ (แต่โดยปกติสิทธิการเช่า ก็จะใช้เงินลงทุนที่ถูกกว่า เพราะเป็นแค่การเช่ายาว ไม่ได้ซื้อขาด)

Freehold หมายถึง กองทุนซื้อขาดทรัพย์สินมาครับ มีกรรมสิทธิตลอดไปจนกว่าจะขายเลยครับ ซึ่งโดยปกติ ต้องใช้เงินลงทุนเยอะ เพราะเป็นการซื้อขาดครับ (จะเห็นได้ว่าเงินปันผลกอง Leasehold จะเยอะกว่ากอง Freehold มากครับ เนื่องจากใช้เงินลงทุนเริ่มแรกน้อยกว่ามากครับ)

ขอบคุณครับ

เริ่มกระจ่างมองภาพออกแล้ว ว่า ทำไมมันถึงได้ปันผลแตกต่าง

sorawut เขียน:ดูไปดูมา กองทุนแบบ Leasehold ก็คือหุ้นกู้ดีๆนี่เอง เพียงแต่เปลี่ยนมือง่ายกว่าเพราะซื้อขายแบบหุ้น

จ่ายต้นพร้อมดอกไปเรื่อยๆ จนมูลค่ากองทุนเหลือ 0

ผมว่ากองทุน Leasehold เหมือน ลูกผสมระหว่างหุ้นกับหุ้นกู้ครับ เพราะจริง ๆ แล้วขึ้นอยู่กับว่าทรัพย์สินของกองทุนมีศักยภาพในการเติบโตหรือไม่ นั้นหมายถึงผู้ซื้อก็ต้องดู DCA ของทรัพย์สินด้วย

อย่างไรก็ตาม ก็เป็นเรื่องยากที่หา Capital Gain ครับ

ผมจึงมองว่าผู้ซื้อกองทุนรวมอสังหา Leasehold คงต้องมองหาการเติบโตของเงินปันผลมากกว่าครับ (ซึ่งจะช่วยชะลอการลดลงของ NAV หรือราคาต่อหน่วยของกองครับ)

เช่น ตอนที่ SPF ราคา 4.50 เมื่อตอนปลายปีที่แล้ว เงินปันผลที่หักเงินต้นออกแล้วยังสูงถึง 16-17% ในระยะยาวเลยนะครับ ซึ่งคุ้มค่ามาก ๆ ครับ

Surfing เขียน:ผมว่ากองทุน Leasehold เหมือน ลูกผสมระหว่างหุ้นกับหุ้นกู้ครับ เพราะจริง ๆ แล้วขึ้นอยู่กับว่าทรัพย์สินของกองทุนมีศักยภาพในการเติบโตหรือไม่ นั้นหมายถึงผู้ซื้อก็ต้องดู DCA ของทรัพย์สินด้วย

ขอถามอย่างคนรู้แบบงูปลาๆนะครับ

อย่าง CPNRF กองทุนสามารถพิจารณาขึ้นราคาค่าเช่าได้ตามเหมาะสมเองหรอครับ

เช่นปีนั้นอัตราเงินเฟ้อสูง กองทุนสามารถขึ้นค่าเช่าเพื่อรักษาผลต่างระหว่างค่าเช่ากับอัตราเงินเฟ้อได้หรือเปล่าครับ ในทางปฏิบัติ หรือกำหนดตายตัวในสัญญาอยู่แล้วว่าขึ้นได้กี่ % +- เท่าไร

แล้วถ้าที่ดินแถวนั้นราคาเกิดสูงขึ้นอย่างมาก เราสามารถขึ้นค่าเช่าได้หรือเปล่า ถ้ารับไม่ได้ก็เปลี่ยนผู้เช่า (จะทำได้หรอ :lol:)

ไม่งั้นผมจะสนใจว่าสินทรัพย์ของกองทุนมีศักยภาพในการเติบโตไปทำไม เพราะคนเช่าก็คือคนให้สิทธิ์ในการเช่าตายตัวอยู่แล้ว หรือว่าคนเช่าสามารถเลิกเช่าได้หรอครับ

sorawut เขียน: ขอถามอย่างคนรู้แบบงูปลาๆนะครับ

อย่าง CPNRF กองทุนสามารถพิจารณาขึ้นราคาค่าเช่าได้ตามเหมาะสมเองหรอครับ

ไม่ได้ศึกษา CPNRF มากนักนะครับ แต่เข้าใจว่าน่าจะเพิ่มได้เกือบทุกปี เห็นได้จากเงินปันผลที่ปรับขึ้นโดยตลอดครับ

เรื่อง DCA ของทรัพย์สินเห็นได้ชัดจากกอง SPF นะผมว่า ถ้ามองว่าเกาะสมุยเป็นสถานที่ท่องเที่ยวที่มีศักยภาพแล้ว จำนวนคนที่มาใช้สนามบินต้องเยอะขึ้นแน่ ซึ่งหมายความว่าเที่ยวบินต้องเยอะขึ้น และเงินปันผลก็เยอะขึ้นครับ  :)