เศรษฐกิจทรุดอีกระลอก ฉุดอสังหาฯโลกไม่มีแนวโน้มฟื้นตัว

[pavilion]

โจนส์ แลง ลาซาลล์ เผยเศรษฐกิจโลกตกต่ำอีกระลอก ส่งผลอสังหาฯทั่วโลกยังไม่มีวี่แววฟื้นตัว โดยเฉพาะตลาดอาคารสำนักงานตามเมืองใหญ่ในเอเชียค่าเช่าปรับลดกว่า 20% ขณะที่ราคาอสังหาฯลดต่อเนื่อง โอกาสเหมาะทุนยักษ์ใหญ่ไล่ซื้อของถูกทั่วโลก ล่าสุดกลุ่มทีซีซี แลนด์ของเจ้าสั่วเจริญ ซื้อโรงแรมในออสเตรเลีย 3 แห่ง

บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ จำกัด บริษัทที่ปรึกษาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รายงานบทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์โลก Global Market Perspective ประจำเดือนมีนาคม 2552 ว่า ในช่วงที่ผ่านมารัฐบาลของประเทศต่างๆ ทั่วโลกพยายามออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ทำให้เกิดความหวังว่าเศรษฐกิจโลกจะสามารถฟื้นตัวดีขึ้นได้มาก แต่ในความเป็นจริง เศรษฐกิจโลกยังคงไม่มีสัญญาณของการฟื้นตัว ในขณะที่ความกังวลเกี่ยวกับภาวะเงินฝืดและการล้มละลายของสถาบันการเงินต่างๆ กำลังทำให้สถานการณ์เศรษฐกิจโลกมีความไม่แน่นอนเพิ่มมากขึ้น ตราบเท่าที่เศรษฐกิจและตลาดการเงินโลกยังลงไปไม่ถึงจุดต่ำสุด ตลาดอสังหาริมทรัพย์โลกยังไม่มีแนวโน้มว่าจะฟื้นตัวเช่นกัน
     
      ในส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์โลก แนวโน้มการฟื้นตัวยังไม่ปรากฏให้เห็น ตลาดสินเชื่อยังคงมีความตึงตัว และตลาดตราสารหนี้ไม่มีความเคลื่อนไหว ทั้งนี้หากสภาพคล่องกับเข้ามาในตลาด เชื่อว่าจะช่วยให้มีเม็ดเงินเข้าในตลาดการซื้อขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยให้สามารถวิเคราะห์ได้ว่า มูลค่าจริงของอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกในขณะนี้อยู่ที่ระดับใด อย่างไรก็ดีการซื้อขายที่เกิดขึ้นน้อยมากสื่อให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังลงไปไม่ถึงจุดต่ำสุดและมีแนวโน้มว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวลดลงต่อไปอีก
     
      สำหรับผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคต่างๆ ทั่วโลก เริ่มตั้งแต่ เอเชีย สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมยังคงตกต่ำลงไปอีก ตลาดอาคารสำนักงานในเมืองที่มีพัฒนาการเต็มที่แล้ว เช่น สิงคโปร์ โตเกียวและฮ่องกง กำลังได้รับผลกระทบอย่างมากเนื่องจากบริษัทการเงินข้ามชาติที่มีอยู่จำนวนมากไม่มีการขยายธุรกิจ ดังนั้นเจ้าของอาคารจึงลดค่าเช่าลง โดยในไตรมาสสุดท้ายปี 51 ค่าเช่าอาคารสำนักงานในทั้งสามเมืองปรับตัวลดลงเฉลี่ย 20% และมีแนวโน้มว่าจะลดลงอีกมากในไตรมาสแรกของปีนี้
     
      เมืองศูนย์กลางเศรษฐกิจหลักๆ ของจีนและอินเดียกำลังประสบกับปัญหาซัพพลายล้นตลาด และคาดว่าค่าเช่าอาคารสำนักงานจะปรับตัวลดลงมากในปีนี้เช่นกัน ส่วนในกรุงเดลีและเมืองมุมไบของอินเดียคาดว่าจะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นราว 50% ในปีนี้ ขณะที่ปักกิ่งจะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นอีก 23 - 36%
      ส่วนการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในเอเชียยังคงเงียบเหงา เนื่องจากขาดเม็ดเงินลงทุนและมีความเป็นไปได้ที่มูลค่าจะปรับตัวลดลงไปอีก ธนาคารในเกือบทุกประเทศยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ เว้นเฉพาะจีนที่รัฐบาลพยายามผลักดันให้มีการเพิ่มสภาพคล่องและการปล่อยเงินกู้
     
      ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง ทำให้ผลตอบแทนการลงทุนสำหรับนักลงทุนที่เข้าซื้อโครงการในออสเตรเลียและญี่ปุ่นขณะนี้มีอัตราสูงขึ้น อาทิ เมื่อเร็วนี้ โจนส์ แลง ลาซาลล์ได้เป็นตัวแทนในการเจรจาซื้อขายโครงการศูนย์การค้า เซ็นโทร ริงวูด ในออสเตรเลีย ให้ผลตอบแทนสูงถึง 8.7% ในขณะที่นักลงทุนซื้อศูนย์การค้าในลักษณะใกล้เคียงกันในปี 2550 ได้รับผลตอบแทนเพียง 6.25%
     
      **เจ้าสั่วเจริญลุยชอปรร.3แห่ง**
     
      ธุรกิจโรงแรม บรรยากาศการลงทุนซื้อขายในเอเชียโดยทั่วไปกำลังปรับตัวดีขึ้น โดยมีนักลงทุนหลายกลุ่มที่เริ่มทบทวนโอกาสการลงทุน เนื่องจากเชื่อว่า ตลาดโรงแรมได้ลงถึงจุดต่ำสุดแล้ว และโรงแรมคุณภาพดีเริ่มมีเสนอขายน้อยลง โดยเมื่อเร็วๆ นี้ มีการซื้อขายโรงแรม 4 แห่งในออสเตรเลีย โดยกลุ่มทีซีซี แลนด์จากประเทศไทยซื้อ 3 แห่ง ได้แก่ โรงแรมโนโวเทล ร็อคฟอร์ด ดาร์ลิง ฮาร์เบอร์ โรงแรมไฮแอท แคนเบอร์รา และโรงแรมไฮแอท รีเจนซี อะดิแลด ที่เหลืออีกหนึ่งโรงแรมคือเวสติน เมลเบอร์น เข้าซื้อโดยบริษัททีเอ เอ็นเตอร์ไพรส์จากมาเลเซีย
     
      **อเมริกา** ในขณะที่ดัชนีเศรษฐกิจที่อ่อนตัวลงไปอีกและตลาดสินเชื่อมีภาวะตึงตัวมากขึ้น สถาบันการเงินของสหรัฐฯ เริ่มเผชิญกับหนี้เงินกู้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีประโยชน์ใช้สอยในเชิงพาณิชย์ (อาทิ อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าและโรงแรม) ที่กำลังจะครบกำหนดชำระจำนวนมหาศาล โดยคาดว่าระหว่างปีนี้ไปจนถึงสิ้นปีหน้า จะมียอดหนี้ครบกำหนดชำระรวมทั้งสิ้นราว 300,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ในขณะนี้ การทำรีไฟแนนซ์เงินกู้หรือการกู้เงินใหม่เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สามารถทำได้ยากมาก หรือถ้าทำได้ สถาบันการเงินจะกำหนดเงื่อนไขที่เข้มงวดมาก นอกจากนี้ ปัจจัยพื้นฐานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อ่อนตัวลง จะมีผลกระทบต่อความสามารถในการชำระหนี้ของลูกหนี้รายปัจจุบันของสถาบันการเงินด้วย โดยในขณะนี้ ตลาดอาคารสำนักงานในสหรัฐฯ มีแนวโน้มว่าจะมีอัตราพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยสูงถึง 16% ณ สิ้นไตรมาสหนึ่งของปีนี้ และคาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้นเป็น 20% ในปี 2553 ซึ่งทำให้การปล่อยสินเชื่อสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มีความเข้มงวดสูง
     
      สถาบันการเงินเองไม่ต้องการขายสินทรัพย์ที่ยึดมาจากลูกหนี้ราคาต่ำในช่วงนี้ ดังนั้น เพือหลีกเลี่ยงการถือครองทรัพย์สิน ธนาคารได้เลื่อนกระบวนการยึดทรัพย์และเสนอเงื่อนไขระยะสั้นที่มีความยืดหยุ่นสำหรับลูกหนี้ที่มีปัญหา นอกจากนี้ ยังคาดหวังด้วยว่า มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากรัฐฯ อาจสามารถกู้สถานการณ์ให้ดีขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้มูลค่าของสินทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้ขยับสูงขึ้นได้ ดังนั้น ในระยะนี้ รายการขายร้อนโดยลูกหนี้ที่มีปัญหาจะยังมีให้เห็นไม่มาก แต่คาดว่าในอีก 18 เดือนข้างหน้า หากสถานการณ์ยังไม่ดีขึ้นจะมีการขายร้อนให้เห็นเพิ่มมากขึ้น
     
      **ยุโรป** ผู้ถือหุ้นในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ต่างคัดค้านความพยายามของผู้บริหารกองทุนในการเปิดระดมทุนรอบใหม่ เนื่องจากเมือเร็วๆ นี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์จำนวนหนึ่ง อาทิ แฮมเมอร์สัน, บริติช แลนด์, แลนด์ ซิคิวริตีส์ และเซโกร ได้ออกหุ้นเพิ่มและพบว่าราคาหุ้นปรับตัวลดลง 50%-90% จากราคาซื้อขายเดิม คาดว่าตลอดปี 2552 นี้ จะมีการลงทุนผ่านหุ้นในโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในยุโรปมูลค่ารวมทั้งสิ้นกว่า 50,000 ล้านยูโร โดยมีนักลงทุน ทั้งที่เป็นสถาบันและกองทุนประเภทต่างๆ กำลังรอจังหวะที่มีการขายร้อนเกิดขึ้น ซึ่งจะเป็นโอกาสในการซื้อของดีราคาถูก
     
      สำหรับแนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกยังคงอยู่ในภาวะซบเซาเนื่องจากสถานการณ์ทางเศรษฐกิจยังคงมีความไม่แน่นอน และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่รัฐบาลของประเทศต่างๆ ประกาศออกมายังไม่ปรากฏผลมากนัก อสังหาริมทรัพย์ในหลายๆ ประเทศอาจมีมูลค่าปรับลดลงไปได้อีกถึง 20% นอกจากนี้ มีความเป็นไปได้ว่า จะมีอสังหาริมทรัพย์ออกมาเสนอขายมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการบังคับขายโดยเจ้าหนี้ หรือจากการที่บริษัทต่างๆ ที่มีอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในรายการสินทรัพย์ของบริษัท เริ่มนำอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์อีกต่อไป ออกมาเสนอขายเพื่อเสริมสภาพคล่องให้กับบริษัท ในส่วนของนักลงทุน จะเพิ่มความระมัดวังมากยิ่งขึ้นไปอีกในการเลือกลงทุนซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยการลงทุนซื้อขายส่วนใหญ่จะเกิดขึ้นในตลาดที่มีความโปร่งใสสูงและสภาพเศรษฐกิจในภาพรวมมีความเสี่ยงต่ำ