Thai Value Investor การลงทุนแบบเน้นคุณค่า ลงทุน VI หุ้นวีไอ Webboard

ผมอยากทราบว่า หุ้น FUTUREPF กับ CPNRF พี่ๆตัวไหนพื้นฐานดีกว่ากันครับ

ผมอยากได้ไข่ทองคำจากมันคับผม ^^"

มันเป็นกองทุนอสังหานี่ครับ

ถ้าวัดกันที่ศักยภาพทางการปันผล ผมว่าพอๆกัน

ทั้ง2ตัว เป็นสิทธิการเช่านะครับ (เราไม่ใช่เจ้าของอสังหา) ลองดูว่าแต่ละตัวเหลือเวลากี่ปี แล้วลองคำนวณดูค่าของมันที่เหลืออยู่ เช่น สิทธิการเช่า 30 ปี เข้าตลาดมาแล้ว 3 ปี ดังนั้นค่าของมันก็ต้องหายไป 10% ของราคาตอนเข้า ถ้ากองไหนราคาต่ำกว่าค่าที่คำนวณมากๆก็ OK ระดับนึง อีกอย่าง ลองดูปันผลด้วยครับว่ากี่% รวมถึงดูสินทรัพย์ที่เขามีด้วยว่าถ้าประกอบกิจการต่อไป อนาคตจะดีขึ้นหรือแย่ลง ซึ่งถ้าดีขึ้น ปันผลก็ดีขึ้นไปด้วยครับ

is tfund more interesting ?
tfund is free hold krub. NAV will not be diluted like lease hold.

ผมลองคิดแบบดอกทบต้นเอาเงินปันผลซื้อหุ้นไปเรื่อยๆ ได้กำไรมากกว่าเอาเงินปันผลออกมาน่ะครับ โดยต้องซื้อตามราคาหุ้นในมูลค่าของแต่ละปีด้วยครับโดยลดลงปีละ 0.333 ตังต่อหุ้น แต่ถ้าเอาเงินปันผลออกมาเรื่อยๆไม่ทบเข้าไปผลการทิ้งเงิน 30 ปีไม่ต่างกับดอกเบี้ยดอกทบต้น 3% ครับ

ผมว่ากองอสังหานี่ มีเล่นได้อยู่ 3 ตัวเท่านั้นเอง เพราะสภาพคล่องตัวอื่นมันต่ำเกินไป

cpnrf - ผมว่า growth ของปันผลสูงที่สุด
spf - ตัวนี้ discount เยอะสุด ส่วน Growth ในระยะเวลาอันใกล้นี้ยังไม่ชัด แต่ long term แล้วผมว่าจะสามารถมี Growth ของปันผลได้พอสมควร
tfund - growth ผมว่าต่ำที่สุดใน 3 ตัว

ส่วนเรื่อง Free hold กับ Lease hold ยังไม่ต้องคิดอะไรมากครับตอนนี้ เพราะมูลค่าที่เหมาะสมนั้นคำนวณจากการคิดลดกระแสเงินสด
ถ้าคนที่ได้ทำอยู่บ่อยๆจะพอรู้ว่ากระแสเงินสดส่วนที่เกินอายุไปไกลๆ นี่จะมีผลน้อยมากกับมูลค่าปัจจุบัน อย่างเกิน 20 ปีขึ้นไปนี่ก็ไม่ค่อยจะมีผลมากแล้ว  เพราะฉะนั้นความแตกต่างของ Free hold กับ Lease hold จะมีนัยสำคัญก็ต่อเมื่ออายุกองเหลือน้อยกว่า 20 ปี ดังนั้น ณ ปัจจุบัน tfund ไม่ได้ถือว่ามีภาษีดีกว่าชาวบ้านเท่าไหร่นัก

spf นี่ก็เข้ามาได้ไม่นานเท่าไหร่ อายุกองทุนยังเหลืออยู่แถวๆ 25 ปี
cpnrf นี่ก็มี 2 ส่วน ครึ่งนึง 20 อีกครึ่งนึง 90 อายุเฉลี่ยก็ประมาณ 50 ปี ถือชิวๆได้อีก 30 ปีนะครับ ถึงจะค่อยมาคำนึงถึงผลของ Lease hold กัน

ขอถามความเข้าใจนิดนึงนะครับ

สำหรับกอง Lease hold เนี่ย
พอสุดท้ายแล้วมูลค่าจะเหลือ 0 ถูกไหมครับ
เพราะไม่มีกรรมสิทธิในการครอบครองสินทรัพย์นั้น

แต่ช่วงเวลาที่ราคามันค่อยๆลดลงเหลือศูนย์
มันก็ไม่ได้หมายความว่าคนที่ซื้อกองทุนนี้จะขาดทุน
หรือกำไรน้อยกว่าคนที่ซื้อกอง Free hold ใช่ไหมครับ

อย่างสมมุติว่าผมลงทุนในกองทุน Lease Hold 100,000 บาท
ซึ่งกองทุนนี้จะจ่ายปันผลให้ผม สมมุติว่า 10 % ต่อปี (โดยเฉลี่ย)
และมีอายุกองทุน 20 ปี

ดังนั้นเท่ากับว่าผมลงทุนปีแรก
PV= -100,000 บาท
ได้  PMT = 0.1*100,000 =10,000 บาท/ปี
ระยะเวลาการลงทุน(สมมุติว่าถือจนครบอายุกองทุน) = 20 ปี
มูลค่าในอนาคต FV = 0 เพราะไม่ได้สิทธิครอบครองสินทรีพย์ที่ลงทุน
เมื่อคำนวณหา I/Y จะได้เท่ากับ 7.7547 %

แสดงว่าผลตอบแทนจริงที่ผมได้คือ 7.7547 % ใช่ไหมครับ ?
ถึงแม้ว่าผมจะไม่ได้เงินคืนในปีที่ 20 เลยก็ตาม
ซึ่งผลตอบแทนที่ 7.7547 % ต่างหากที่จะต้องเอาไปเทียบกับ
ผลตอบแทนเงินปันผลที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท Free hold
จ่ายใช่ไหมครับ ?

ถ้าเช่นนั้นทำไมเราถึงต้องกังวลกับการลงทุนในกองทุน
ประเภท Lease hold ด้วยละครับ ?? เพราะในเมื่อสุดท้ายถ้าผลตอบแทน
ที่เราประเมินได้มันน่าพอใจ เราก็สามารถลงทุนในกองทุนประเภทนี้ได้
โดยไม่ต้องกังวลว่าสุดท้ายเงินต้นเราจะศูนย์ใช่ไหมครับ ??

แน่นอนว่ากองทุนประเภท Free hold จะได้เปรียบในตอนสุดท้าย
ที่ขายสินทรัีพย์ทิ้งแล้วเอาเงินต้นคืน ซึ่งตอนนั้นอาจจะทำให้ผลตอบแทน
ที่ได้มากกว่า( ถ้าขายสินทรัพย์ทิ้งแล้วได้กำไร) หรือ น้อยกว่า(ถ้าขายสินทรัพย์ทิ้งแล้วขาดทุน) กองทุนประเภท Lease hold
ก็ได้ใช่ไหมครับ ถ้าเช่นนั้นในกรณี ถ้าผมมองว่ากองทุนประเภท
Lease hold อาจจะสามารถประเมินมูลค่าที่แท้จริงได้ง่ายกว่าและ
มีความเสี่ยงน้อยกว่ากองทุนประเภท Free hold ด้วยซ้ำ เพราะไม่ต้องมานั่งประเมินมูลค่าทรัพย์สินของกองทุนในตอนสุดท้าย
ว่าจะได้เท่าไหร่ประเมินแค่กระแสเงินสดและค่าเช่า ที่จะได้ในแต่ละปีอย่างเดียว

ไม่ทราบว่าผมเข้าใจถูกผิดประการใด รบกวนช่วยชี้แนะด้วยคับ
ขอบคุณคับ

[quote="kornjackrit"]ขอถามความเข้าใจนิดนึงนะครับ

สำหรับกอง Lease hold เนี่ย
พอสุดท้ายแล้วมูลค่าจะเหลือ 0 ถูกไหมครับ
เพราะไม่มีกรรมสิทธิในการครอบครองสินทรัพย์นั้น

ถูกต้องครับ

แต่ช่วงเวลาที่ราคามันค่อยๆลดลงเหลือศูนย์
มันก็ไม่ได้หมายความว่าคนที่ซื้อกองทุนนี้จะขาดทุน
หรือกำไรน้อยกว่าคนที่ซื้อกอง Free hold ใช่ไหมครับ

ผมคิดว่าขึ้นอยู่กับ

1.Lease hold ที่ซื้อมาแพงเกินไปหรือเปล่า  เมื่อเทียบกับรายได้ต่อปีของ
 บริษัท
 ** ข้อดีที่ผมทราบมาคือ
 A: อาจช่วยป้องกันความเสี่ยงกรณีที่เราไปซื้อสินทรัพย์ในช่วงที่ราคา
     ประเมินสูงมากกๆๆๆ  แล้วราคาตกลงหนักภายหลัง  
     ปล. แต่ถึงอย่างไรเจ้าของเก่าก็ขายให้กองทุน แพงลิ่วอยู่ดี
 ** สิ่งที่ต้องดูเพิ่มเติม ถ้าคิดว่า freehold ดี
 B: สินทรัพย์ที่ซื้อมาถ้าเป็นตึกอาคาร ซึ่งก็มีค่าเสื่อม มูลค่าจึงลดลง  
   
2.ความสม่ำเสมอของรายได้ (ส่วนใหญ่จะกล้ารับประกันรายได้ขั้นต่ำเพียง 4-   5 ปี)  
3.นโยบายจ่ายปันผล (กี่ % ของกำไรสุทธิ)
4.อายุของสิทธิการเช่านานแค่ไหน
  - ต่ออายุได้หรือเปล่า
5. กองทุนมีสิทธิซื้อทรัพย์สินหลังหมดอายุหรือเปล่า (ซื้อขาด)
   โดยมีการตกลงราคาซื้อขายล่วงหน้า ณ วันที่ทำสัญญาครั้งแรก
   eg.  กองทุนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลด์ (GOLDPF)  

อย่างสมมุติว่าผมลงทุนในกองทุน Lease Hold 100,000 บาท
ซึ่งกองทุนนี้จะจ่ายปันผลให้ผม สมมุติว่า 10 % ต่อปี (โดยเฉลี่ย)
และมีอายุกองทุน 20 ปี

ดังนั้นเท่ากับว่าผมลงทุนปีแรก
PV= -100,000 บาท
ได้

จริงๆแล้วการลงทุนในกองทุนอสังหาให้เหมาะสมสุดก็คือการเทียบจากการคิดลดกระแสเงินสดแบบที่คุณ korn ทำมาแหละครับ การคิดแบบนี้ไม่ต้องไปดูเลยว่าเป็น Lease หรือ Free เพราะคิดแบบเดียวกันหมด ... แต่แนวทางที่ผมใช้ คือประยุกต์จาก DCF มาอีกที คือดูคร่าวๆจาก Yield ได้เลย ถ้ายังเหลืออายุเกิน 20 ปี.. ยิ่งเหลือเยอะสมมติฐานที่ผมคิดก็ยิ่งเข้าใกล้ความจริงมากขึ้น ซึ่งส่วนใหญ่กองทุนอสังหาในปัจจุบันก็อายุเกิน 20 ปีกันทั้งนั้น..

เพราะฉะนั้นเวลาเลือกจริงๆ ดูจาก Discount ของกองทุน
Yield
คุณภาพของกำไร
แนวโน้มในการเติบโตของปันผล
ก็เป็น Short cut หนึ่งในการประเมินกองทุนได้อย่างเร็วขึ้น

กะทู้น่าสนใจ กำลังศึกษา property fund อยู่พอดี  ขอบคุณที่มาให้ความรู้ครับ

ขอบคุณพี่ Voldtrest และ พี่ yoyo มากคับ
 :D  :D

Voldtrest เขียน:ถ้าจะต้องกังวล ผมคิดว่าอยู่ที่
เราซื้อ leashhold ในราคาที่แพงเกินรายได้
ที่คาดว่าจะทำได้จริง  หรือซื้อ freehold ในช่วงที่มีการประเมินราคาสูงมาก

ข้อสรุปของพี่อันนี้ เป็นข้อสรุปที่โดนมากครับ
ผมว่ามันครอบคลุมสิ่งที่ผมสงสัยเกือบ 100 %
   
[/quote]

ห่านทองคำ ไข่เจ้าช่างล้ำค่านัก

เคยคุยกับคนบลจ. SCIB (คนออก SPF) เพราะเคยอ่านพบว่าจะมีการคืนเงินต้นด้วย ซึ่งเขายืนยันว่าจริงเพราะเป็นกฎของ lease hold แต่เขาบอกไม่ได้ว่าจะเริ่มคืนปีที่เท่าไร และจะคืนเท่าไร เพราะรอดูหลายอย่างรวมทั้ง กฎของกลต.

ดิฉันลงทุนในprop fund ตั้งแต่ 2-3 ปีก่อนเพราะรู้สึกว่าผลตอบแทนดีกว่าฝากเงิน และหุ้นแพง & ปันผลหุ้นน้อย แต่ช่วงนั้นพวกโบรกกลับบอกให้ซื้อหุ้นดีกว่า พอช่วงเกิดวิกฤต และช่วงนี้ ซึ่งมีหุ้นดี ปันผลเยอะกว่า (รวมถึงน่าจะได้ upside gain) บางโบรกกลับบอกให้ซื้อ propfund  ก้อแปลกดี

ปล. ช่วงหุ้นตก ราคา propfund ก็ตกเหมือนกัน ไม่ต่างจากหุ้นธรรมดาเลย  port prop fund ของดิฉันก็ตกไป20-30% ตกน้อยกว่าหุ้นหน่อย แต่พอหุ้นขึ้น มันก็ขึ้นช้ากว่า

final เขียน:เคยคุยกับคนบลจ. SCIB (คนออก SPF) เพราะเคยอ่านพบว่าจะมีการคืนเงินต้นด้วย ซึ่งเขายืนยันว่าจริงเพราะเป็นกฎของ lease hold แต่เขาบอกไม่ได้ว่าจะเริ่มคืนปีที่เท่าไร และจะคืนเท่าไร เพราะรอดูหลายอย่างรวมทั้ง กฎของกลต.

ขอบคุณครับ
คงจะเป็นเช่นเดียวกับที่พี่ Voldtrest อธิบาย

ชื่อหนังสือ : ความมั่งคั่งที่ยั่งยืนด้วยกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ : คู่มือชีวิตชุดที่ 2
ผู้เขียน : รุจพงศ์ ประภาสะโนบล
จำนวน : 152 หน้า

เนื้อหาโดยสังเขป : แนวคิดในการออมและการลงทุน ธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และการใช้การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างความมั่งคั่งที่ยั่งยืนให้แก่ชีวิต พัฒนาการของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ในต่างประเทศและการจัดพอร์โฟลิโอการลงทุนเพื่อการกระจายความเสี่ยง

http://edu.tsi-thailand.org/index.php?o ... Itemid=123

กระทู้ดีมากค่ะ ได้ไอเดียไปใช้เลย

ขอบคุณคุณ voldtrest, kornjackrit และ คุณ yoyo มากค่ะ