อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

[picklife]

สวัสดีครับพี่ๆ ผมอยากจะตั้งกระทู้เพื่อแลกเปลี่ยนทัศนคติเกี่ยวกับอนาคตของหุ้นอสังหาครับ รบกวนช่วนกันแชร์ความคิดเห็นด้วยครับว่าคิดอย่างไรกันบ้าง ผมไม่อยากคิดคนเดียวเพราะผมถือหุ้นอสังหาอยู่จึงอาจจะมีEffectกับความคิดได้ ดังนั้นจึงขอความรบกวนทุกท่านด้วยครับ
ขอบคุณครับ

[[v]]

ปัญหาน้ำทะเลหนุนไม่ได้รับการแก้ไข ที่ดินในกทม.มีความเสี่ยงในระยะยาว  :twisted:

และต้องเผื่อเวลาสร้างสิ่งป้องกันต่างๆอีก

[picklife]

ขอเริ่มตั้งข้อสังเกตุนะครับ เนื่องด้วยถ้ามองถึงจำนวนประชากรประเทศไทยpย้อนหลัง10ปีแล้วจะพบว่า
ปี2552 มีประชากร 63,525,062คน
ปี2543 มีประชากร 61,878,746คน
ดังนั้นหากผมคิดอัตราการเพิ่มเฉลี่ยสะสมของประชากรจะได้ว่า
61,878,746*1.0026^10=63.5ล้านคน
ดังนั้นในช่วง10ปีนี้ประชากรเพิ่มขึ้นเฉลี่ยในอัตรา0.26% ซึ่งถือว่าน้อยมากๆ
ส่วนหนึ่งน่าจะมาจากlifestyleของคนปัจจุบันไม่นิยมมีลูกกันโดยเฉพาะคนในกรุงเทพและปริมณฑลเราจะพบว่าคนกรุงเทพนิยมมีลูกกันน้อยมากๆ โอกาสที่คนสองคนจะแต่งงานกันได้และมีลูกด้วยกันก็น้อยแล้ว แต่พอมีลูกกันแล้วก้มักจะมีแค่1-2คนทำให้ประชากรกรุงเทพยิ่งติดลบเข้าไปอีกและถ้ามองในเรื่องธุรกิจอสังหาจะโตได้อย่างไรในเมื่อพ่อแม่ก็มักจะมีบ้านให้ลูกๆอยู่อยู่แล้ว...ดังนั้นจะมีบ้านใหม่ไปเพื่ออะไร?คำถามนี้สำหรับมันรู้สึกขัดแย้งกับรายได้ในธุรกิจอสังหาที่โตวันโตคืน ผมหาคำตอบไปเรื่อยๆว่าเพราะอะไร มีท่านพี่ท่านหนึ่งบอกผมว่าเพราะlifestyleของคนเปลี่ยนไป...ผมก็คิดในใจว่ามันจะเปลี่ยนไปแค่ไหนละ?มันเป้นนามธรรมไม่ใช่รูปธรรมนิ...แต่คำตอบสุดท้ายของสมการกลับเท่ากับอสังหาโตได้อย่างต่อเนื่อง ดังนั้นในสมการนี้น่าจะมีตัวแปลที่เราไม่ได้ให้ความสำคัญมัน

ผมกลับมามองจำนวนประชากรในกรุงเทพจริงๆที่ว่าลดลง แต่จำนวนประชารวมกลับเพิ่มขั้นและจำนวนประชากรในกรงเทพกลับเพิ่มขึ้น นั่งก็น่าจะแสดงว่าในต่างจังหวัดมีอัตราการเกิดของประชากรที่สุงขึ้นและก็ย้ายถิ่นฐานเข้ามาในเมืองจึงทำให้เมืองเติบโตขึ้นเรื่อยๆจึงมีผลทำให้อสังหาเติบโตขึ้นตามไปด้วยดังนั้นถ้ามองในมุมนี้ก้ไม่น่าจะแปลกที่อสังหาสามารถโตต่อไปได้

ผมลองมองย้อนดูคนใกล้ตัวคือเพื่อนๆที่จบป.ตีรุ่นๆเดียวกับผมประมาณ40คนมาจากต่างจังหวัด30คนกทม10คน ดังนั้นถ้าเป็นอย่างนี้ต่อๆไปก็จะพบว่ากทมจะมีคนต่างจังหวัดเพิ่มขึ้นทุกปีทุกปีอย่างเห็นได้ชัดเจน ซึ่ง40คนนี้จะทำงานต่างจังหวัดประมาณ20คน ในกทมและปริมณทล20คน(แต่สาขาผมจะออกต่างจังหวัดเยอะกว่าสาขาอื่นเพราะผมจบทางด้านก่อสร้าง)ดังนั้นจะพบว่าแค่ห้องผมก็มีผลทำให้จำนวนประชากรในกรุงเทพเพิ่มขึ้นเรื่อยๆแล้ว

ทีนี้มามองเรื่องlifestyle คนกรุงเทพ10คนต่างมองหาซื้อคอนโดและบ้านเดียวกันมาก แต่ผมไม่ได้ให้ความสำคัญกับคนกลุ่มนี้เพราะแม้นคนกลุ่มนี้จะมีกำลังซื้อก็ตามแต่ถ้าคนกลุ่มนี้มีลูก ลูกอาจจะสามารถอยู่คอนโดดเก่าของพ่อได้ ถ้าซื้อใหม่ก็ต้องขายของเก่าดังนั้นถึงจุดนั้นแล้วอสังหาไม่น่าจะดตได้จากคนกลุ่มนี้

แต่กลุ่มที่ผมให้ความสนใจมากเป็นพอเศษน่าจะเป็นกลุ่ม10คนที่เป็นคนต่างจังหวัด ซึ่งอย่าลืมว่าคนกลุ่มนี้จะเพิ่มขึ้นทุกปีทุกปีต่อเนื่อง และเพื่อผม10คนนี้ตอนนี้ต่างก็เก้บเงินเพื่อมีเงินดาว์นคอนโดและบ้านกันตาเป็นมันและก็คงค่อยๆทะยอยซื้อกันทีละคนไปเรื่อยๆ

ผมว่าธุรกิจที่ไม่น่าจะโตแล้วคือกลุ่มหอพักต่างๆหรือห้องเช่าน่าจะคงๆ แต่ปริมาณคนที่จะซื้อบ้านใหม่ก็น่าจะมาจากกลุ่มนักศึกษาที่จบแล้วทำงานเก็บเงินซื้อบ้านในกทมอยู่ และผมว่ามันก็จะเป็นอย่างนี้ไปเรื่อยๆ อสังหาน่าจะโตขึ้นเรื่อยๆ ตราบใดที่เมืองหลวงอยู่ในกทม นักศึกษาจากต่างจังหวัดก็ทะยอยมาเรียนกทมและหางานทำในกทมและสุดท้ายก็ต้องซื้อที่อยู๋อาศัย ดังนั้นอสังหาจึงน่าจะเติบโตไปได้เรื่อยๆตราบใดที่ปัจจัยนี้ยังไม่เปลี่ยนแปลง

[nanchan]

ระยะยาว ก.ท.ม.จะเป็นทะเล  

ระยะสั้น ที่อยู่แนวสูง ไม่ได้ซื้อเพื่อที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง เดาเอา

[picklife]

[quote="[v]"]ปัญหาน้ำทะเลหนุนไม่ได้รับการแก้ไข ที่ดินในกทม.มีความเสี่ยงในระยะยาว

[sak007]

ยังสงสัยอยู่อย่าง
เห็นโครงการใหม่ ๆ เปิดมาบอกขายดี ขายหมด
แต่บ้านที่อยู่กันปัจจุบัน ให้ใครอยู่
หรือว่าซื้อบ้านกันคนละ 2 หลัง 3 หลัง
แต่สุดท้ายก็อยู่ได้กันคนละที่ละหลังเท่านั้น
ดังนั้นเราจะเห็นว่าโครงการเก่า ๆ ที่ทิ้งร้างก็เยอะ
ประกาศขายต่อก็เยอะ หรือบางคนอยากได้ที่อยู่ใหม่
ก็ขายที่อยู่เก่า หรือบางคนมีเงินมากหน่อยก็ซื้อเก็บไว้เพิ่มเติม
เรื่อย ๆ คือซื้อเก็บไว้แต่ไม่ได้ไปอยู่

[picklife]

ยังสงสัยอยู่อย่าง
เห็นโครงการใหม่ ๆ เปิดมาบอกขายดี ขายหมด
แต่บ้านที่อยู่กันปัจจุบัน ให้ใครอยู่
หรือว่าซื้อบ้านกันคนละ 2 หลัง 3 หลัง
แต่สุดท้ายก็อยู่ได้กันคนละที่ละหลังเท่านั้น
ดังนั้นเราจะเห็นว่าโครงการเก่า ๆ ที่ทิ้งร้างก็เยอะ
ประกาศขายต่อก็เยอะ หรือบางคนอยากได้ที่อยู่ใหม่
ก็ขายที่อยู่เก่า หรือบางคนมีเงินมากหน่อยก็ซื้อเก็บไว้เพิ่มเติม
เรื่อย ๆ คือซื้อเก็บไว้แต่ไม่ได้ไปอยู่

คนเก่าๆก็อยู๋ไปไงครับ แต่คนใหม่ๆก็เข้ามาทุกปีทุกปี ดูง่ายๆจากจำนวณนักศึกษาที่มีถิ่นฐานมาจากต่างจังหวัด แล้วมาทำงานกทม ปีละเท่าไหร่?

[picklife]

คนเก่าๆก็อยู๋ไปไงครับ แต่คนใหม่ๆก็เข้ามาทุกปีทุกปี ดูง่ายๆจากจำนวณนักศึกษาที่มีถิ่นฐานมาจากต่างจังหวัด แล้วมาทำงานกทม ปีละเท่าไหร่?

แต่ผมว่าก็มีโอกาสที่จะเกิดฟองสบู่อสังหาได้นะครับ แต่ผมก็ว่าคงอีกนานมากครับ อย่างน้อยก็ต้องหลังจากโครการรถไฟฟ้าสร้างเสร้จสมบูรณ์ไปหมดแล้วคนระห่ำซื้อไม่ลืมหูลืมตาพอเสร็จแล้วใช้จริงดันโตเร็วกว่าคนที่เข้ากทมมาก็น่าจะเป็นปัญหาได้ครับ แต่ผมว่าก็นานนะครับหรืออาจจะไม่เกิดเลยถ้าคุมกันดีๆ

[แสนยานุภาพ]

ยังสงสัยอยู่อย่าง
เห็นโครงการใหม่ ๆ เปิดมาบอกขายดี ขายหมด
แต่บ้านที่อยู่กันปัจจุบัน ให้ใครอยู่
หรือว่าซื้อบ้านกันคนละ 2 หลัง 3 หลัง
แต่สุดท้ายก็อยู่ได้กันคนละที่ละหลังเท่านั้น
ดังนั้นเราจะเห็นว่าโครงการเก่า ๆ ที่ทิ้งร้างก็เยอะ
ประกาศขายต่อก็เยอะ หรือบางคนอยากได้ที่อยู่ใหม่
ก็ขายที่อยู่เก่า หรือบางคนมีเงินมากหน่อยก็ซื้อเก็บไว้เพิ่มเติม
เรื่อย ๆ คือซื้อเก็บไว้แต่ไม่ได้ไปอยู่

ปัจจัยที่ทำให้คนสนใจซื้ออสังหาฯ
1. มีประชากรเพิ่มสูงขึ้น
2. รายได้ประชากรเยอะขึ้น
3. มีการย้ายถิ่นฐานเข้าสู่กรุงเทพ
4. ครอบครัวใหญ่ขึ้นทำให้เกิดการแยกครอบครัว
5. บ้านเก่าทรุดโทรมจึงอยากได้บ้านใหม่
6. ซื้อเพื่อลงทุนให้เช่า เนื่องจากดอกเบี้ยเงินฝากต่ำ

เนื่องจากปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินฝากต่ำมากครับ ทำให้ผู้ที่มีเงินเก็บเยอะนำเงินที่มีมาซื้ออสังหาฯ เพื่อลงทุนมากขึ้น โดยการซื้อไว้เพื่อให้เช่าและได้ Cap gain จากราคาที่เพิ่มขึ้น

จากการสำรวจของ AREA พบว่าคอนโดในรัศมี 2 km. จากรถไฟฟ้า จะมีราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 11% ต่อปีสำหรับ MRT และ 13% ต่อปีสำหรับ BTS

ต้องยอมรับว่าการที่คอนโดปัจจุบันขายหมดเร็วมาก ส่วนใหญ่มาจากการเก็งกำไรระยะสั้น ส่วนที่ว่าจะเกิดภาวะฟองสบู่ขึ้นหรือไม่คงต้องดูกันต่อไป แต่อาจไม่ใช่ระยะเวลาอันใกล้ครับ

[booklover]

demandเพิ่มจาก

อายุคนซื้อที่อยู่อาศัยลดลง 20 ต้นๆเริ่มมองกันแล้ว

พฤติกรรมเปลี่ยนจากการจารจร

มีแนวโน้มมีที่อยู่อาศัยสองแห่งเสาร์อาทิตย์กลับบ้าน

การอพยพย้ายถิ่นเข้าเมืองใหญ่

เฉพาะตลาดคอนโดแบ่งเป็นหลายส่วนที่supply

เยอะสุดคือกลุ่มราคา

1-3 ล้านทำออกมาเยอะ แต่เกิน3 ล้าน กับ ต่ำกว่า 1 ล้าน

supply ยังไม่มากครับ ข้อมูลจาก 56-1 ครับ:D

[booklover]

เรื่องลงทุนในอสังหามีโอกาสได้ฟัง MD ของบริษัทท่าน

หนึ่งพูดครับว่าน่าจะมีสัดส่วนประมาณ 30 % ของ

ตลาด ยังห่างไกลจากคำว่าฟองสบู่ครับ

(เพิ่งฟังมาวันอาทิตย์ )

เรื่องราคาประเมิณที่เพิ่มขึ้น คล้ายกับหุ้นที่สภาพคล่อง

ต่ำๆนะครับ โอกาสขายได้ราคาประเมินน่าจะยาก

[ซากคน]

หากการเติบโตของธุรกิจนี้ยังกระจุกตัวอยู่ที่ กทม. เป็นหลัก   ผมว่ามันจะเร่ง
ตัวให้ราคาสินทรัพย์จะพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว จนเกิดฟองสบู่อสังหา  โอกาสที่จะโตอย่างต่อเนื่องเป็นเวลานานอย่างอุตสาหกรรมอื่น ผมว่าน้อยครับ

การที่ธุรกิจนี้จะโตไปได้อย่างต่อเนื่องในประเทศเรา ผมว่าต้องดูเรื่อง

1. แนวโน้มรายได้ของประชากรต่างจังหวัดที่ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัย
   ที่มีคุณภาพ ว่าเป็นอย่างไร  ถ้าหากทรงๆ ผมคิดว่า อำนาจการจับจ่ายก็
   คงไม่เพียงพอที่จะสร้างกำลังซื้อ ที่จะรองรับโครงการที่ขยายตัวมามาก
   ในวันข้างหน้า

2. แผนก่อสร้างสาธารณูปโภคพื้นฐานระยะยาว ที่จำเป็นต้องกระจายไปสู่
   ต่างจังหวัดมากกว่าที่จะกระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพ   มีโอกาสได้เห็น
   ภายในกี่ทศวรรษ   ซึ่งผมคิดว่าจะช่วยลดความร้อนแรงของฟองสบู่
   อสังหาที่จะพองตัวขึ้นในกรุงเทพได้.......ผมคิดว่ารัฐบาลไม่ได้มีปัญหา
   เรื่องเงิน  เพียงแต่งึกๆๆงักๆๆ  :lol:  

3.  ความมั่นคงด้านการเมืองของเรา  ที่จะส่งผลทั้งทางตรงและทางอ้อมต่อ
   ข้อ 1 และ 2 อย่างมีนัยสำคัญ  รวมไปถึง ชาวต่างชาติกำลังซื้อสูง ที่มี
    ความปรารถนาที่จะอยู่อาศัยในประเทศ (ทำงาน+อยู่กินที่นี่)

ปล.  ลองไปอ่านกรณีศึกษาของประเทศจีนดูซิครับ  เขาทำได้ดีทีเดียวเลยครับ  ดูผิวเผินเหมือนจะทำสำเร็จ  เพราะคนส่วนใหญ่มัวแต่ไปดูว่า จีนกำลังซื้อเยอะ (เพราะคนเยอะ)  แต่รายได้/หัว ยังอยู่ในเกณฑ์ต่ำ และไม่ได้เพิ่ม
เท่าไรนัก  พูดง่ายๆก็คือ ยังยากจนอยู่   ฉะนั้นในตอนนี้ จีนเองถึงพยายามกระจายโครงสร้างพื้นฐาน ไปยังชนบทที่ห่างไกล  แต่ในตัวเมืองใหญ่ๆ ราคาที่อยู่อาศัยยังสูงมาก  อาคารสิ่งปลูกสร้างเหลือตรึม...

สรุปก็คือ   ผมมองว่า  การเพิ่มขึ้นกำลังซื้อจากชนชั้นกลางเป็นตัวแปรที่สำคัญที่สุดสำหรับอุตสาหกรรมอสังหา  ถามว่า ชนชั้นกลางในต่างจังหวัด
มีโอกาสเพิ่มขึ้นมากน้อยเพียงใดครับ  ปีก่อนๆเพิ่มขึ้นเฉลี่ยกี่ %

[picklife]

ขอต่อเรื่องจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นนะครับ โดยคิดย้อนหลังเฉลียสะสมในช่วง10ปีที่ผ่านมานะครับ

ประเทศไทยเพิ่มขึ้น +0.26%

กทม 5680380*1.0005^10=5.7ล้านคน
เพิ่มขึ้น+0.05%ต่อปี
ที่จริงของกทมรู้แล้ว่าน้อยแต่ไม่นึกว่าน้อยขนาดนี้ครับ

มาดูต่อกันดีกว่าครับกลุ่มพระเอกของเราอยู่ที่ปริมลฑล

สมุทรปราการ 995838*1.016^10=1.167ล้านคน
เพิ่มขึ้น+1.6%ต่อปี

นนทบุรี 859607*1.023^10=1.079ล้านคน
เพิ่มขึ้น+2.3%ต่อปี

ปทุมธานี 654701*1.039^10=0.959ล้านคน
เพิ่มขึ้น+3.9%ต่อปี

ซึ่งจะเห็นได้ว่ามีDemandจากการเพิ่มขึ้นของประชากรในย่านเมืองหลวงมาก
ดังนั้นความต้องการที่มาจากประชากรเพิ่มขึ้นนั้นมีจริง นี่ยังไม่รวมความต้องการที่เกิดจากifestyleที่เปลี่ยนไปนะครับ

[ซากคน]

ขอต่อเรื่องจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นนะครับ โดยคิดย้อนหลังเฉลียสะสมในช่วง10ปีที่ผ่านมานะครับ

ประเทศไทยเพิ่มขึ้น +0.26%

กทม 5680380*1.0005^10=5.7ล้านคน
เพิ่มขึ้น+0.05%ต่อปี
ที่จริงของกทมรู้แล้ว่าน้อยแต่ไม่นึกว่าน้อยขนาดนี้ครับ

มาดูต่อกันดีกว่าครับกลุ่มพระเอกของเราอยู่ที่ปริมลฑล

สมุทรปราการ 995838*1.016^10=1.167ล้านคน
เพิ่มขึ้น+1.6%ต่อปี

นนทบุรี 859607*1.023^10=1.079ล้านคน
เพิ่มขึ้น+2.3%ต่อปี

ปทุมธานี 654701*1.039^10=0.959ล้านคน
เพิ่มขึ้น+3.9%ต่อปี

ซึ่งจะเห็นได้ว่ามีDemandจากการเพิ่มขึ้นของประชากรในย่านเมืองหลวงมาก
ดังนั้นความต้องการที่มาจากประชากรเพิ่มขึ้นนั้นมีจริง นี่ยังไม่รวมความต้องการที่เกิดจากifestyleที่เปลี่ยนไปนะครับ

รายได้/หัว ล่ะครับ  เป็นอย่างไรบ้าง  :o

[picklife]

ต่อครับ...กลัวหลายๆคนเห็นตัวเลขแล้วไม่เข้าใจว่าทำไมผมจึง
เพราะถ้ามองผิวเผินอาจจะมีคนมาบอกผมว่าไม่มากนิ....เติบโตแค่ประมาณ2%เท่านั้นเอง....ซึ่งถ้ามองอย่างนี้ก็จบเกมส์เลยครับแสดงว่าไม่เข้าใจจริงๆ

2%คือการเพิ่มขึ้นของประชากร
ผมสมมุติให้บ้านก็เติบโต2%เท่าๆกับประชากรอาจจะดูไม่เยอะ
แต่!!!อย่าลืมว่า2%คือเพิ่มขึ้นจากบ้านทั้งหมดรวมทั้งบ้านเก่าและใหม่
ซึ่งถ้าจะดูว่าหุ้นอสังหาควรเติบโตเทาไหร่นั้นเราต้องดูเทียบเฉพาะบ้านใหม่

มาลองคิดคร่าวๆกันดูครับ สมมุติณ.ปัจจุบันกทม.เรามีบ้านใหม่ 20ล้านหลัง
ปีที่1 20,000,000*1.02^1=20,200,000หลัง
ปีที่2 20,000,000*1.02^2=20,402,000หลัง
ปีที่3 20,000,000*1.02^3=21,224,160หลัง
ปีที่4 20,000,000*1.02^4=21,648,643หลัง
ปีที่5 20,000,000*1.02^5=22,081,616หลัง
ปีที่11 20,000,000*1.02^11=24,867,486หลัง
บ้านใหม่ณ.ปีที่1=200,000หลัง
บ้านใหม่ณ.ปีที่11=4,867,486หลัง
ใช้เวลาทั้งสิ้น10ปี
ดังนั้นการเติบโตคือ 200,000*1.375^10=4.8ล้านหลัง
หรือเติบโต37.5%

สรุปดังนั้นจะเห็นว่าแค่อัตราการเพิ่มขึ้นของประชากรเป็น2% และอัตราการเพิ่มขึ้นของบ้านเป็น2% มีผลทำให้บ้านใหม่เติบโต37.5%
ดังนั้นDemandนี้ ผมจึงมองว่ามันคือDemandจริง
ปล.อย่าลืมนะครับผมยังไม่ได้รวมDemandของlifestyleที่เปลี่ยนไปเลยนะครับ

[picklife]

[quote="Voldtrest"]
รายได้/หัว ล่ะครับ

[picklife]

[quote="picklife"][quote="Voldtrest"]
รายได้/หัว ล่ะครับ

[ซากคน]

ต่อครับ...กลัวหลายๆคนเห็นตัวเลขแล้วไม่เข้าใจว่าทำไมผมจึง
เพราะถ้ามองผิวเผินอาจจะมีคนมาบอกผมว่าไม่มากนิ....เติบโตแค่ประมาณ2%เท่านั้นเอง....ซึ่งถ้ามองอย่างนี้ก็จบเกมส์เลยครับแสดงว่าไม่เข้าใจจริงๆ

2%คือการเพิ่มขึ้นของประชากร
ผมสมมุติให้บ้านก็เติบโต2%เท่าๆกับประชากรอาจจะดูไม่เยอะ
แต่!!!อย่าลืมว่า2%คือเพิ่มขึ้นจากบ้านทั้งหมดรวมทั้งบ้านเก่าและใหม่
ซึ่งถ้าจะดูว่าหุ้นอสังหาควรเติบโตเทาไหร่นั้นเราต้องดูเทียบเฉพาะบ้านใหม่

มาลองคิดคร่าวๆกันดูครับ สมมุติณ.ปัจจุบันกทม.เรามีบ้านใหม่ 20ล้านหลัง
ปีที่1 20,000,000*1.02^1=20,200,000หลัง
ปีที่2 20,000,000*1.02^2=20,402,000หลัง
ปีที่3 20,000,000*1.02^3=21,224,160หลัง
ปีที่4 20,000,000*1.02^4=21,648,643หลัง
ปีที่5 20,000,000*1.02^5=22,081,616หลัง
ปีที่11 20,000,000*1.02^11=24,867,486หลัง
บ้านใหม่ณ.ปีที่1=200,000หลัง
บ้านใหม่ณ.ปีที่11=4,867,486หลัง
ใช้เวลาทั้งสิ้น10ปี
ดังนั้นการเติบโตคือ 200,000*1.375^10=4.8ล้านหลัง
หรือเติบโต37.5%

สรุปดังนั้นจะเห็นว่าแค่อัตราการเพิ่มขึ้นของประชากรเป็น2% และอัตราการเพิ่มขึ้นของบ้านเป็น2% มีผลทำให้บ้านใหม่เติบโต37.5%
ดังนั้นDemandนี้ ผมจึงมองว่ามันคือDemandจริง
ปล.อย่าลืมนะครับผมยังไม่ได้รวมDemandของlifestyleที่เปลี่ยนไปเลยนะครับ

ขอคำแนะนำ เฮียปิ๊กครับ ว่า

1. อะไรถึงทำให้สมมติว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของ ปชก. = อัตราการเพิ่มขึ้นของ
   บ้าน
2. demand ที่เพิ่มขึ้น มีกำลังซื้อจริงๆเท่าไหร่กันครับ  ผมคิดว่า
   ขนาดประเทศผู้นำฝั่งเอเชียที่มี ฐานชนชั้นกลางใหญ่กว่าคนไทย ยังแก้  
   ปัญหาเรื่องฟองสบู่ที่อยู่อาศัยไม่ได้เลย แสดงว่าdemand จริงๆไม่ได้
   เพิ่มตาม จำนวนปชก. เลย  
3. สำหรับกรณีประเทศไทย มีจุดสังเกตอะไรที่จะบอกว่า  จำนวน ปชก. ที่เพิ่ม
   ขึ้นมันเป็น demand จริง

[Sorgios]

สวัสดีคับพี่ปิ๊ก

ในมุมมองส่วนตัวคิดว่า

ในระยะสั้น บ้านเดี่ยว(ราคาประหยัด) ยังเติบโตได้อยู่ เหตุผลก็อย่างที่พี่ปิ๊กพูดถึงคนต่างจังหวัดที่เข้ามาอยู่ในกรุงเทพ ส่วนที่อยู่แนวสูงคิดว่ายังไปต่อได้อีก(โครงการใหม่ๆขยายตัวไปตามแนวรถไฟฟ้าในอนาคต) และปัจจุบันที่อยู่แนวสูงอย่างคอนโดก็เป็นบ้านหลังที่สองที่ผู้มีรายได้ระดับกลาง-สูง ซื้อเพื่อพักผ่อนหรือเพื่อความสะดวกโดยไม่ได้ขายบ้านเดี่ยวหลังเดิมทิ้ง (พี่ข้างบ้านผมก็ไปอยู่คอนโดแล้ว ทิ้งไว้แต่น้องหมากับแม่บ้าน :lol: )

ส่วนในระยะยาว การขยายตัวออกไปต่างจังหวัด เกิดขึ้นแน่นอน แต่เร็วช้าอาจต่างกันแล้วแต่หัวเมือง อย่างรอบๆกรุงเทพ ปริมณฑล จะเห็นว่าความหนาแน่นของประชากรเพิ่มขึ้นค่อนข้างชัดเจน (อันนี้สังเกตเองนะครับ ไม่มีข้อมูลเป็นตัวเลข ขอโทษด้วยครับ)

ส่วนเรื่องฟองสบู่ คิดว่ายังอีกนานครับ เพราะทุกคนยังแอบรัดเข็มขัดด้วยความระแวงอยู่



สอครับ

[ซากคน]

ซึ่ง...ถ้ามองจากบริษัทผม....เงินเดือนปัจจุบันคือฐานเงินเดือนเดียวกับเมื่อ15ปีก่อน  

ปล.แต่เงินเดือนคนส่วนมากคงไม่อาพับเหมือนผมนะครับ...ยุคนี้มันไม่ใช่ยุคของวิศวกรแล้วครับ555+

ผมว่าน่าจะเกือบทุกคนในบริษัทสัญชาติไทย/ญี่ปุ่นที่โดน..  ไม่เกี่ยวว่าบริษัทจะใหญ่ หรือ เล็ก    

ผมเคยอยู่บริษัทร่วมทุนของปูนใหญ่ ฐานเงินเดือนเดียวกับเครือปูนใหญ่  คิดเทียบกลับมาบนฐานเงินเฟ้อเพิ่มปีละ 3 %  ถอยกลับไป  ก็จะได้พอๆ
กับ ตัวเงินเดือน start ที่พี่ฉัตรชัยได้รับ เมื่อ 10 ปีกว่าๆ

คนที่อยู่บริษัทข้ามชาติใหญ่ๆ สัญชาติอเมริกัน merit system เยี่ยม  กำลังซื้อ
คงเยอะน่าดู  แต่น่าจะเป็นคนส่วนน้อยครับ

ปล.

นอกเรื่องนิดฮะ พี่

ผมมีรุ่นพี่ที่ทำงานเป็น R&D อยู่บริษัทใหญ่ในเยอรมัน  เขาบอกว่า
บริษัทสัญชาติเอเชีย  นอกจากจะยังเป็นแบบนาย-บ่าว ( Hierachical)
เอาเรื่องส่วนตัวปนกับเรื่องงานแล้ว   ผมเล่าให้เขาฟังว่า  ขนาดโตโยต้าให้เงินเดือนเพิ่มขึ้นจากวุฒิ ป.โทวิศวกรรม แค่ 2-3 พันบาท   พี่เขาบอกว่ากดเงินเดือนมากๆ  ไม่มีการตบรางวัลที่เป็นธรรมนัก (merit system ไม่ชัดเจน)

[picklife]

ขอคำแนะนำ เฮียปิ๊กครับ ว่า

1. อะไรถึงทำให้สมมติว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของ ปชก. = อัตราการเพิ่มขึ้นของ

[picklife]

สวัสดีคับพี่ปิ๊ก

ในมุมมองส่วนตัวคิดว่า

ในระยะสั้น บ้านเดี่ยว(ราคาประหยัด) ยังเติบโตได้อยู่ เหตุผลก็อย่างที่พี่ปิ๊กพูดถึงคนต่างจังหวัดที่เข้ามาอยู่ในกรุงเทพ ส่วนที่อยู่แนวสูงคิดว่ายังไปต่อได้อีก(โครงการใหม่ๆขยายตัวไปตามแนวรถไฟฟ้าในอนาคต) และปัจจุบันที่อยู่แนวสูงอย่างคอนโดก็เป็นบ้านหลังที่สองที่ผู้มีรายได้ระดับกลาง-สูง ซื้อเพื่อพักผ่อนหรือเพื่อความสะดวกโดยไม่ได้ขายบ้านเดี่ยวหลังเดิมทิ้ง (พี่ข้างบ้านผมก็ไปอยู่คอนโดแล้ว ทิ้งไว้แต่น้องหมากับแม่บ้าน :lol: )

ส่วนในระยะยาว การขยายตัวออกไปต่างจังหวัด เกิดขึ้นแน่นอน แต่เร็วช้าอาจต่างกันแล้วแต่หัวเมือง อย่างรอบๆกรุงเทพ ปริมณฑล จะเห็นว่าความหนาแน่นของประชากรเพิ่มขึ้นค่อนข้างชัดเจน (อันนี้สังเกตเองนะครับ ไม่มีข้อมูลเป็นตัวเลข ขอโทษด้วยครับ)

ส่วนเรื่องฟองสบู่ คิดว่ายังอีกนานครับ เพราะทุกคนยังแอบรัดเข็มขัดด้วยความระแวงอยู่

สอครับ

ผมว่าอสังหารชนบทจะค่อยๆหมดไป ถ้าจะเกิดก็น่าจะเกิดกับต่างจังหวัดก่อนครับ เพราะจำนวณบ้านเท่าเดิม แต่คนน้อยลงเพราะเข้ามากระจุกตัวอยู่ในตัวเมืองเรื่อยๆครับ ตราบใดที่คนยังแห่เข้ามาในเมืองตราบนั้นอสังในเมืองก็ต้องขายได้ครับ

[picklife]

[quote="Voldtrest"]
ผมมีรุ่นพี่ที่ทำงานเป็น R&D อยู่บริษัทใหญ่ในเยอรมัน

[ซากคน]

[quote="picklife"]

2. ประเทศผู้นำคือประเทศไทยใน50ปีข้างหน้านะครับ เร็วไปไหมครับถ้าจะกลัวมีปัญหาเหมือนเขา

- อย่างจีน นี่เป็น case ตัวพ่อเลยครับ เฮียปิ๊ก  demand ที่ใครๆเห็นก็
 ปรบมือให้เนี่ย  รัฐบาลอุ้มอยู่เยอะครับ  บริษัทหลายแห่งสร้างโครงการ
  อะไรต่อมิอะไรได้ ก็เพราะโครงการส่วนใหญ่สั่งทำจากรัฐ  จะชี้ตรงนี้ให้เห็น
  เพราะ คนส่วนใหญ่มันจนเอามากๆ ข้าวกินยังจะไม่มีเลยครับ  บ้านที่สร้าง
 เสร็จเนี่ยไม่มีคนอยู่   และ ยังทำให้เห็นอีกว่า แม้แต่รัฐบาลจีนมีเงินมาก ก็
 ยังไม่สามารถทำให้ ปชก. ส่วนใหญ่ ขยับขึ้นเป็นชนชั้นกลางได้  
   

ถ้าdemandไม่เพิ่มขึ้นตามจำนวนประชากรณ์แสดงว่าจำนวณประชากร/ครัวเรือนของกทมและปริมณพลจะต้องหนาแน่นขึ้นครับ ซึ่งในความเป็นจริงจากlifestyleปัจจุบันผมว่ามันตรวกันข้ามกันนะครับ

-  ไหน......พาผมไปดูมั่งซิ  ทำไมผมเห็นแต่อยุ่กับพ่อแม่ หรือไม่ก็เช่าหอพัก
   อยุ่  :lol:   แต่ถ้าอ้าง trend จากตัวเลขยอดขายบ้านปีที่แล้วล่ะก้อ  ผมไม่
   นับนะครับ  ถือว่าเป็นปรากฎการณ์เกาะแนวรถไฟฟ้า หรือ ไม่ก็ซื้อเก็บเพื่อ
   เอาไว้ปล่อยเช่าต่อ  
 
3. ก็อย่างที่บอกครับ ถ้า!!! ปชกเพิ่มแล้วบ้านไม่เพิ่มก็เท่ากับว่าจำนวณคน/บ้านจะเพิ่มขึ้นไปเรื่อยๆครับ ซึ่งตามหลักธรรมชาติแล้วไม่มีทางปล่อยให้เป็นอย่างนั้นแน่นอนครับความต้องการจะต้องเพิ่มขึ้น และบ้านก้เป็นหนึ่งในปัจจัย4ที่ทุกคนต้องมีครับ ถ้าคนเพิ่มบ้านไม่เพิ่ม จำนวณคนต่อบ้านก้จะกลายเป้น2...2.5....3.0.....5....10 จนคนต้องนอนตะแคงกันละครับงานนี้ อิอิ

- เอาตอนนี้ก็มีให้เห็นทุกวันอยุ่แล้วครับ  ชุมชนแออัดไง  ทุกคนอยากมีบ้าน
 เป็นของตนเองครับ แต่หลายคนไม่มีปัญญาผ่อนครับ  

[quote]

พูดจริงๆนะครับ  พาผมไปดูหน่อยว่า lifestyle ของคนที่ทะลักเข้ามากรุงเทพ
เป็นอย่างที่พี่ว่าครับ   ไมผมเห็นแต่เช่าแฟลต หอพักอยู่  สิบปากว่าไม่เท่าตาเห็นครับ  

[picklife]

พี่กับบิ๊กเล่นเอ็มคุยกันดีกว่าไหมครับ 555+

2. ประเทศผู้นำคือประเทศไทยใน50ปีข้างหน้านะครับ เร็วไปไหมครับถ้าจะกลัวมีปัญหาเหมือนเขา

- อย่างจีน นี่เป็น case ตัวพ่อเลยครับ เฮียปิ๊ก

[picklife]

ปี รวม ชาย หญิง พื้นที่ คน/พท จำนวนบ้าน คน/บ้าน
2551 5,710,883.00 2,722,313.00 2,988,570.00 1,568.74 3,640.00 2,263,680.00 2.522831407
2550 5,716,248.00 2,727,574.00 2,988,674.00 1,568.74 3,644.00 2,207,453.00 2.589521951
2549 5,695,956.00 2,721,273.00 2,974,683.00 1,568.74 3,631.00 2,150,706.00 2.648412196

[picklife]

ปี รวม ชาย หญิง พื้นที่ คน/พท จำนวนบ้าน คน/บ้าน
2551 5,710,883.00 2,722,313.00 2,988,570.00 1,568.74 3,640.00 2,263,680.00 2.522831407
2550 5,716,248.00 2,727,574.00 2,988,674.00 1,568.74 3,644.00 2,207,453.00 2.589521951
2549 5,695,956.00 2,721,273.00 2,974,683.00 1,568.74 3,631.00 2,150,706.00 2.648412196

อันนี้กทมนะครับ จะเห็นว่าจำนวนต่อบ้านลดลงจริงๆ แต่ผมก็ไม่ได้คิดเอามารวมในdemandนะครับถือว่าsafeตัวเอง

[leaderinshadow]

ปริมาณ การปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคาร

มีผลต่ออุตสาหกรรมอสังหา อย่างมีนัยยะ ครับ

เพราะคนที่ซื้ออสังหาส่วนใหญ่ กู้เงินมานะครับ
Demand อะมี แต่ตังอะ มีหรือเปล่า?

ถ้ามีตังเยอะ(แบงค์ปล่อยง่าย) ตนที่จะซื้อคอนโดห้องเดียว ก็จะเพิ่มเป็น 2
แต่ถ้า ไม่มีห้องที่ 2 ราคาก็จะ up...

ประสบการณ์ตรง จากการเล่นเก็งกำไรคอนโด..  :lol:

[LittleChicky]

- ผมเห็นด้วยนะครับ ในเรื่องที่ demand บ้านเพื่อขึ้น เมื่อประชากรเพิ่มขึ้น แต่มันไม่ได้มีความสัมพันธ์กันในเชิงเส้นตรง ถ้าเป็นเส้นตรงจริงประชากรเพิ่มขึ้นทุกๆปีอยู่แล้ว นานนับเป็นร้อยปี แต่ทำไมพวกธุรกิจอสังหาถึงขึ้นลงเป็นรอบๆ แบบเป็นวัฐจักรล่ะครับ ทั้งที่จำนวนประชากรมีแต่ขึ้นไม่มีลง

- อย่างเรื่อง lifestyle ที่คนนิยมอยู่คอนโดมากขึ้นอันนี้ เห็นด้วยครับ โดยเฉพาะคนที่มีกำัลังซื้อและบ้านพ่อแม่อยู่ต่างจังหวัด มักจะซื้อคอนโดไว้ที่กรุงเทพฯสะดวกในการไปทำงาน โดยไม่ต้องเช่า พอผ่อนเสร็จก็ได้เป็นเจ้าของ คนกลุ่มนี้นิยมซื้อคอนโดมากกว่าบ้านเพราะว่า ปลอดภัยกว่าครับ ทำความสะอาดก็ง่าย เดินทางสะดวก และราคาต่ำกว่าบ้าน ถ้ายังโสดอาศัยอยู่คนเดียวนี่อยู่คอนโดได้ แต่ถ้าซื้อบ้านหลังนึงแล้วอยู่คนเดียวนี่มันวังเวงสุดๆเลยนะครับ  :oops:

- โดยส่วนตัวคิดว่า โตได้เพราะดอกเบี้ยเงินฝากเหมือนกันครับ เพราะดอกเบี้ยเงินฝากต่ำเตี้ยติดดินมาก คนที่พอมีเงินก้อนถ้าไม่กล้าลงทุนหุ้นก็หันมาซื้อบ้าน/คอนโดแทน  บวกกับแบงค์ปล่อยกู้ง่ายทำให้คนทำงานประจำ แต่ไม่มีเงินก้อนโต ก็สามารถกู้ได้100% ในบางโครงการด้วย

- ตามบูตขายคอนโดของบางยี่ห้อ (จำไม่ได้แล้วนะ เคยไปดูเมื่อปีก่อน) เห็นมีการโปรโมตเรื่องการซื้อคอนโดเก็บไว้ลงทุน โดยให้เหตุผลว่าราคาปรับตัวขึ้นมาเรื่อยๆ แถมยังปล่อยเช่าได้อีก บางยี่ห้อ(อันนี้โครงการไม่ดังนะ)เพียงแค่ซื้อทางโครงการก็จะติดต่อหาผู้เช่ามาให้ด้วย โดยรับประกันว่าถ้าหาลูกค้ามาเช่าไม่ได้ในปีแรก ยินดีจะจ่ายค่าชดเชยให้

[SunShine@Night]

ปี รวม ชาย หญิง พื้นที่ คน/พท จำนวนบ้าน คน/บ้าน
2551 5,710,883.00 2,722,313.00 2,988,570.00 1,568.74 3,640.00 2,263,680.00 2.522831407
2550 5,716,248.00 2,727,574.00 2,988,674.00 1,568.74 3,644.00 2,207,453.00 2.589521951
2549 5,695,956.00 2,721,273.00 2,974,683.00 1,568.74 3,631.00 2,150,706.00 2.648412196

กระเทย ตุ๊ด ทอม ดี้ ตกสำรวจเหรอครับ