เอาตัวที่ผมลงทุนอยู่ละกัน พี่ๆบางคนอาจจะรู้อยู่แล้ว Preb ครับ
ธุรกิจของบริษัท มี 3 อย่างคือ งานรับเหมา , แผ่นพื้นสำเร็จรูป, แล้วก็ ทำคอนโดขายเอง ผู้บรืหารหลักคือคุณวิโรจน์ และคุณชัยรัตน์ ซึ่งคุณชัยรัตน์ อยู่กับ AP ตั้งแต่วันแรกที่บริษัทAPก่อตั้ง
1) งานรับเหมา: ในอดีตเน้นรับงานบ้านและทาวเฮ้าส์ของบริษัทแม่ AP ซึ่งได้มาร์จิ้นไม่ดี ทำให้มีผลการดำเนินงานแย่มาตลอด
บริษัทจึงได้มีการปรับเปลี่ยนหันไปรับงานก่อสร้างอาคารสำนักงาน อาคารโรงงาน และ คอนโดมิเนี่ยมแทน โดยมาจากหลายบริษัทเช่นในเครือ TCC, SC etc.
ถ้าดูปริมาณงานที่รับของ AP สอดคล้องกับผลการดำเนินงานจะเห็นภาพชัดขึ้น
ปี 2550 บ. ลดรับงานAP เหลือประมาณ 9%
ปี 2551 เหลือ 0.7%
ปัจจุบัน บ. ไม่มีงานของ AP เลย
ในส่วนของรับเหมา
จุดเด่นของ Preb คือเป็นบริษัทรับเหมาที่ใช้ Technology แบบ Pre-cast (คล้ายๆกับที่ PS, LPN ใช้ก่อสร้าง)
บริษัทสามารถรับงานได้full capacity ประมาณ 3000 ล้าน ปัจจุบัน มีbacklog ประมาณ 2,600 ล้านบาท
โดยทั่วไปบ.รับเหมาประเด็นทีน่าสนใจ คือ margin มากกว่ารายได้
ในเรื่องของ margin ตาม sence ผมเข้าใจว่าแปรผันตรงกับงานคือ ถ้างานน้อย marginก็จะต่ำ
เวลาไม่มีอะไรกิน แม้แต่เศษเนื้อก็ต้องเอาไว้ก่อน
แต่ถ้างานเยอะเกินรับไหวก็ต้องเอาเน้นๆ
เวลาไปกิน Buffett คงไม่มีใครมานั่งแทะกระดูก
ยิ่ง บ. ใกล้ full capcity งานที่จะรับก็ควรเลือกที่ margin สูงๆไว้ก่อน
ตอนนี้ ถ้าดูจากการเติบโตของโครงการอสังหาในปัจจุบัน มีการเติบโตเป็นอย่างมาก ผู้รับเหมาเป็นต้นน้ำจึงมีส่วนได้อานิสงไปด้วย
ในตอนหลังบ. ได้ออก บ. ลูก Buildland ขึ้นมาเพื่อทำคอนโดขายเอง โดย Buildland ก็ได้จ้าง Preb ก่อสร้าง
ในส่วนของรับเหมา ดีตรงที่ว่าโครงการแต่ละโครงการเป็นเงินคนอื่น และฐานรายได้ใหญ่
ส่วนของการขายแผ่นพื้น
บ. ทำแผ่นพื้นคอนกรีต,เสารูปตัว I, คอนกรีตเสริมใยหิน ซึ่งโดยปกติเทคโนโลยีการผลิตไม่ซับซ้อน ทำให้มีการแข่งขันด้านราคา
ในระยะหลังบ. ทำคอนโดขายเอง อาจเป็นการเอื้อประโยชน์ในเรื่องของต้นทุนมากขึ้น แต่คิดว่าไม่น่ามีนัยยะอะไรมากนัก
ส่วนของการทำคอนโดขายเอง
ผมว่าอันนี้น่าจะเป็นตัวที่น่าสนใจในหุ้น preb และน่าจะเป็นตัว contribute profit หลัก ให้ Preb ในอนาคต
โครงการแรกคือ The Tempo อยู่ตรงเพลินจิต ซอยร่วมฤดี 79 ยูนิต ประมาณ 240.5 ตรว.
บริษัทตั้งใจเก็บไว้ประมาณ 10 ห้องเพื่อ mark margin ขายสูงขึ้น ตามการเพิ่มขึ้นของมูลค่า ที่เหลือบริษัทขายหมดภายในวันเดียว โดยที่ยังไม่ได้สร้างห้องตัวอย่าง โดยมูลค่าโครงการของ Tempo1 ก็ได้เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ
ทำให้โอกาสที่คนจองซื้อไปตอนแรกจะทิ้งเงินจองต่ำ หากไม่มีเงินมาซื้อจริงๆเอาไปขายต่อยังได้กำไร ( ดูความคืบหน้า ได้ที่ websitehttp://
www.tempocondo.com/news.php )
ผมก็มานั่งลองหาประเมินกำไร รายได้ - รายจ่าย คร่าวๆดู
มูลค่าโครงการ - *ค่าก่อสร้าง - **ค่าที่ = กำไรขั้นต้น
350 - 156 - 76 = 118 ล้าน
หมายเหตุ อันนี้เป็นการคิดกำไรขั้นต้นของคอนโด1 แบบคร่าวๆ ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายจิปาถะอื่นๆอย่าง พนักงาน ภาษี น้ำไฟ แล้วก็ยังไม่รวม กำไรเพิ่มจากส่วนที่มูลค่าโครงการขึ้นจากที่ยังไม่ได้ขาย
ตัวเลข
*ค่าก่อสร้างจาก
http://www.prebuilt.co.th/home/1_tempo.html
**ค่าที่ในงบจะมีที่ดินรอการพัฒนาเหลือตัดมาจากโครงการร่วมฤดี 60ตรว. มูลค่า19ล้าน ตกวาละ 3 แสนกว่า
โครงการสองคือ The Tempo2 อยู่ตรงพหล2 79 unit 300 กว่าตารางวา
ไม่ไกลกันมี Prom condo เปิดขายอยู่ ของพรอมมี 122 unit ตอนนี้เหลือประมาณ 10 unit
แต่ทำเลของ Tempo2 ดีกว่าตรงที่ใกล้รถไฟฟ้าเป็นระยะเดิน ไม่ได้อยู่ลึกเข้าซอยไปอีก
สมการเดิม
มูลค่าโครงการ - ค่าก่อสร้าง - ค่าที่ = กำไรขั้นต้น
370 - *156 - **71.5 = 142 ล้าน
*ค่าก่อสร้างอันนี้ยังไม่ออกเลยใช้ตัวเลขเดิมไปก่อนเวลาออกค่อยมาเปลี่ยน
**ค่าที่ดินจากงบ Buildland หน้า 7 ตรงส่วนเงินมัดจำค่าที่ดิน
คอนโด Tempo 3 กำลังหาที่อยู่
โดยในส่วนสร้างนี้ Preb มีแผนที่จะทำอสังหาของตัวเองปีละประมาณ 1000 ล้านบาท ลองดูได้จากข่าวใน 100คน100หุ้น
ผมลองประมาณกำไรของคอนโด + กำไรของรับเหมา เทียบกับ mkt cap ปัจจุบัน 600 กว่าล้าน และนโยบายปันผลดู จากดูvdoประชุมผถห Preb จะปันผล 50% ของกำไรครับ
ที่คิดว่ามีสิทธิฮิตในอนาคตเพราะว่าปัจจุบันในงบ Preb ยังเป็นส่วนของรับเหมาอยู่ และส่วนของที่เป็นพัฒนาที่ดินน่าจะเข้ามาตั้งแต่ Q4 ปีนี้เป็นต้นไป
