Thai Value Investor การลงทุนแบบเน้นคุณค่า ลงทุน VI หุ้นวีไอ Webboard

เพืิ่อนผมคนนึงไม่ได้เกี่ยวกับอสังหา
แต่ทำธุรกิจโรงงาน ไม่รู้ว่ามีพายกระซิบ จากผู้หลักผู้ใหญ่
หรืออะไรก็ไม่รู้ แต่เหมือนพี่ท่านมั่นใจเหลือเกินว่า
ปี54 ฟองสบู่อสังหาแตกแน่ โดยเฉพาะพวกคอนโด

ผมเลยอยากลองถามเล่นๆว่าถ้าแตกจริงๆ

บริษัทไหน ที่ท่านคิดว่าจะรอด หรือ ยืนหยัดแม้กระทั่งปันผลได้
บอกเหตุผลด้วยก็ดีครับ

รอดเกือบทุกบริษัท
ขนาด หนักหนาสาหัสในปี 2540 อสังยังรอด
แต่คงไม่มีใครจ่ายปันผล

nut776 เขียน:เพืิ่อนผมคนนึงไม่ได้เกี่ยวกับอสังหา
แต่ทำธุรกิจโรงงาน ไม่รู้ว่ามีพายกระซิบ จากผู้หลักผู้ใหญ่
หรืออะไรก็ไม่รู้ แต่เหมือนพี่ท่านมั่นใจเหลือเกินว่า
ปี54 ฟองสบู่อสังหาแตกแน่ โดยเฉพาะพวกคอนโด

ผมเลยอยากลองถามเล่นๆว่าถ้าแตกจริงๆ

บริษัทไหน ที่ท่านคิดว่าจะรอด หรือ ยืนหยัดแม้กระทั่งปันผลได้
บอกเหตุผลด้วยก็ดีครับ

ลืมบอกไปว่าบริษัท อสังหาครับ
ไม่ใช่บริษัท กลุ่มอื่น
ขอโทษทีครับ บอกไม่ละเีอียด

ไม่มีครับ เพราะมันไม่มีฟองสบู่ ถ้าจะมีก็คงแค่ฟองแห่งความเฟ้อฝันว่าจะเกิดฟองสบู่เท่านั้นครับ

รอดูล่ะกันครับ :lol:

พวกบริษัทใหญ่ๆในตลาดรอดหมดครับ เงินทุนหนากว่า ไฟแนนซ์ด้วยหุ้นกู้ดอกเบี้ยต่ำ ที่ลำบากจะเป็นพวกบริษัทเล็กๆนอกตลาดที่การเงินไม่แข็งครับ

ช่วงนี้เห็นเปิดโครงการกันเยอะก็เป็นพวกคอนโด ผมว่าไม่เชิงจะฟองสบู่ เพียงแต่ว่ากำไรอาจไม่อู้ฟู่เหมือนเดิม เด๋วนี้ไลฟ์สไตล์คนก็เปลี่ยนไป บางคนมีบ้านแล้วก็อยากซื้อคอนโดไว้สักห้อง บางคนก็อยากมีไว้เช่าสักห้อง บางคนก็เอาไว้ให้อีหนูอยู่สักห้อง บางคนเอาไว้หนีเมีย จะฟองสบู่มันต้องเก็งกำไรกันอย่างมโหฬาร ทิ้งเงินดาวน์กันให้อุตลุด ซื้อขายเปลี่ยนมือปั่นราคาเป็นว่าเล่น

พวก บมจ ต่างๆเขามีบทเรียนกันมาหมด จะทำอะไรเขาก็ดูดีมานด์กัน ผมว่าให้ถึงขั้นฟองสบู่แบบเมื่อก่อนที่ บริษัท อสังหา เจ้งกันเป็นแถบๆ คงยากครับ

Suysak เขียน:ช่วงนี้เห็นเปิดโครงการกันเยอะก็เป็นพวกคอนโด ผมว่าไม่เชิงจะฟองสบู่ เพียงแต่ว่ากำไรอาจไม่อู้ฟู่เหมือนเดิม เด๋วนี้ไลฟ์สไตล์คนก็เปลี่ยนไป บางคนมีบ้านแล้วก็อยากซื้อคอนโดไว้สักห้อง บางคนก็อยากมีไว้เช่าสักห้อง บางคนก็เอาไว้ให้อีหนูอยู่สักห้อง บางคนเอาไว้หนีเมีย จะฟองสบู่มันต้องเก็งกำไรกันอย่างมโหฬาร ทิ้งเงินดาวน์กันให้อุตลุด ซื้อขายเปลี่ยนมือปั่นราคาเป็นว่าเล่น

พวก บมจ ต่างๆเขามีบทเรียนกันมาหมด จะทำอะไรเขาก็ดูดีมานด์กัน ผมว่าให้ถึงขั้นฟองสบู่แบบเมื่อก่อนที่ บริษัท อสังหา เจ้งกันเป็นแถบๆ คงยากครับ

เห็นด้วยครับ เดี๋ยวนี้ เค้าไม่ค่อยเก็บสะสมที่ดินเปล่าๆ เยอะๆ อย่างแต่ก่อนแล้วมั้งครับ มีเงินมีโครงการค่อยไปกู้ไปซื้อที่เพิ่ม บริษัทที่มีเงินกู้ไม่เยอะ เงินจมไม่มาก ก็น่าจะอยู่ได้สบายๆ เพราะอะไรๆ ก็จ้างเป็นซับคอนแทรคกันหมด ค่าใช้จ่ายในยามที่ไม่มี คนซื้อ ก็จะไม่เยอะมาก

ฟองสบู่อันนี้ อาจจะเป็นแค่จากที่บริษัทอสังหากำไรเยอะแยะกันหมด เป็นกำไรหด
แต่จะเอาให้ราคาที่ดิน ลดลงฮวบฮาบ แบบแต่ก่อนตอนวิกฤต 40 ก็น่าจะเป็นไปได้ยาก

ผมไม่คิดว่าปีหน้าฟองสบู่จะแตกครับ เพราะยังไม่มีฟองเลยด้วย

เห็นด้วยกับคุณ OutOfMyMind ครับ

nut776 เขียน:เพืิ่อนผมคนนึงไม่ได้เกี่ยวกับอสังหา
แต่ทำธุรกิจโรงงาน ไม่รู้ว่ามีพายกระซิบ จากผู้หลักผู้ใหญ่
หรืออะไรก็ไม่รู้ แต่เหมือนพี่ท่านมั่นใจเหลือเกินว่า
ปี54 ฟองสบู่อสังหาแตกแน่ โดยเฉพาะพวกคอนโด

ผมเลยอยากลองถามเล่นๆว่าถ้าแตกจริงๆ

อ่านแล้วไม่รู้ว่าพี่ท่านเป็นเพื่อนหรือผู้หลักผู้ใหญ่

ถ้าเป็นเพื่อน เพียงพรายกระซิบก็ปักใจเชื่อเลยหรือ

ถ้าเป็นผู้หลักผู้ใหญ่ น่าจะถามเขานะครับว่า มีเหตุผลอะไรบ้างอะไรสนับสนุน จะได้มีมุมมองที่กว้างขึ้น

เพราะมันน่าคิดว่า การจั่วข้อความว่า "พี่ท่านมั่นใจเหลือเกินว่า ปี54 ฟองสบู่อสังหาแตกแน่ โดยเฉพาะพวกคอนโด" นั้น ไม่ได้สอดคล้องกับตัวแปรใด ๆในขณะนี้ แล้วเขาคิดอย่างนั้นได้อย่างไร ?? แล้วเราจะให้ความสนใจกับผู้กล่าวลอย ๆ เพื่ออะไร ??

ต้องแยกแยะก่อนนะครับว่า คำว่าฟองสบู่ กับ supplyล้น ไม่ใช่อันเดียวกัน

ถ้ามีคนบอกว่า supplyล้น อันนี้ผมเชื่อจริงจังครับ เพราะว่าสังเกตว่าเดี๋ยวนี้โครงการใหม่เกิดการลด แลก แจก แถม กันกระหน่ำเลยทีเดียว

แต่ถ้าฟองสบู่ คงยังไม่ใช่ เพราะว่าถ้ามีเหตุฟองสบู่จริง โครงการใหม่คงไม่ลดแลกแจกแถม และโครงการคงเกลื่อนกว่านี้ (มีคนบอกว่า ตอนปี40 แค่ขึ้นชื่อโครงการโดยยังไม่ลงเสาเข็มแค่นั้นแหละ คนจองก็เต็มแล้วครับ อันนั้นdemandการเก็งกำไรคงแรงมากจริงๆจนเกิดฟองสบู่)

พี่ท่านหมายถึง สรรพนามเรียก เพื่อนผม
ส่วนรายละเอียดผมจะลองถามที่มาที่ไปอีกที
พอดีเพื่อนเป็นเจ้าของโรงงานใหญ่อยู่เหมือนกัน

ดูจากดัชนีชี้วัดหลายๆตัว ผมคิดว่าน่าจะยังไม่แตกในปี 54 ครับ แต่ก็เชื่อว่าเราอยู่ในช่วงต้นๆของยุคฟองสบู่อสังหาส่วนที่จะแตกตอนปลายนั้นปีไหนยังไม่ทราบได้แต่ผมว่าภายใน 2-3 ปีนี้น่าจะยังไม่มีครับ

babyface เขียน:ดูจากดัชนีชี้วัดหลายๆตัว ผมคิดว่าน่าจะยังไม่แตกในปี 54 ครับ แต่ก็เชื่อว่าเราอยู่ในช่วงต้นๆของยุคฟองสบู่อสังหาส่วนที่จะแตกตอนปลายนั้นปีไหนยังไม่ทราบได้แต่ผมว่าภายใน 2-3 ปีนี้น่าจะยังไม่มีครับ

ขออนุญาติเรียนถามพี่ babyface ใช้ดัชนีอะไรเป็นตัวชี้วัดบ้างครับ

nut776 เขียน: ผมเลยอยากลองถามเล่นๆว่าถ้าแตกจริงๆ

บริษัทไหน ที่ท่านคิดว่าจะรอด หรือ ยืนหยัดแม้กระทั่งปันผลได้
บอกเหตุผลด้วยก็ดีครับ

เวลาอสังหาฟองสบู่แตก ตอนแตกไม่น่าบริษัทไหนอยู่แบบปันผลได้สักบริษัท
เพราะเวลาแตก ความมั่นใจของลูกค้าจะหดตัวอย่างรุนแรง ยากที่จะซื้อขายกัน
ต้นทุนที่ดิน เงินกู้ ก็ต้องรับรู้ขาดทุนกันไป
ต้องรอให้ถึงรอบธุรกิจของมันใหม่อย่างเดียว

ดังนั้นถ้ามั่นใจมากว่าแตกจริงๆ ให้ไปลงทุนธุรกิจอื่นดีกว่าครับ
แลกกับถ้ามันไม่แตกอย่างที่คิด ก็ต้องยอมตกรถไป

LH อาจจะมีโอกาสปันผล เพราะมีบริษัทลูกที่ไม่ใช่เกี่ยวกับอสังหา
คือโรงพยาบาลKHครอบครองอยู่

ถ้าปีหน้าฟองสบู่แตก แปลว่าปีนี้ฟองสบู่ก็กำลังลอยตัวอยู่นะสิ
ทำไมผมไม่รู้สึกเลย ไม่เห็นมีใครมาเก็งกำไรมากเหมือนก่อนปี 40 เลย

แต่ก็ นานาจิตตัง ครับ ไม่อย่างนั้นจะมี Bid , Offer เหรอ

สบายๆครับ คอนโดที่ดูเหมือนว่าจะเกินในปีนี้ เดี๋ยวปีหน้า ปีนู้นก็ขายหมด

ปี'54 รายใหญ่ๆ จะเน้นบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์มากขึ้นเพื่อหนุนรายได้และกำไรในปีหน้า เพราะคอนโดที่ขายเยอะๆในปีนี้กว่าจะรับรู้รายได้ก็อีก 2-3ปี ฉะนั้นเทรนด์ปีหน้าบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์แรงงงง

blueplanet เขียน:รอดเกือบทุกบริษัท
ขนาด หนักหนาสาหัสในปี 2540 อสังยังรอด
แต่คงไม่มีใครจ่ายปันผล

KMC, RAIMON, N-PARK, TYONG (BTS) ถึงมันรอดมาจนถึงทุกวันนี้ แต่มันก็จะไม่ได้กลับไปในมีฐานะดีๆเหมือนเดิมแน่ๆครับ ให้ถือพวกนี้ก่อนปี 40 จนมาถึงทุกวันนี้ ก็ใช่ว่าจะไม่เจ๊งครับ แต่จริงๆถ้ามี crash ครั้งนี้ก็คงไม่แย่เหมือนครั้งนั้นแน่ๆ เพราะบริษัทอสังหาสมัยนั้นพัวพันกับพวกไฟแนนซ์อย่างมาก อย่าง KMC โดนปิดไฟแนนซ์ (ITF?) แล้วยังเจอบ้านขายไม่ได้ราคาอีกต่อ อยู่รอดมาจนถึงทุกวันนี้ก็จริง แต่แทบจะเหลือมาแต่ซากเลยครับ

หรือว่า ฟองสบู่ ของคุณ nut776 คือหมายความว่า อุตสาหกรรมนี้จะผ่านจุด peak ไป ผมว่าก็อาจเป็นไปได้เพราะปีที่แล้ว รัฐ มีมาตรการกระตุ้นเยอะ และราคาวัสดุก็ไม่แพง คนที่อยากซื้อบ้านก็ชลอการซื้อมาจากปีก่อนๆ ผมว่าบริษัทอสังหาทั่วไปที่จ่ายปันผลสม่ำเสมอก็ยังคงน่าจะยังจ่ายปันผลได้ต่อไปอยู่แล้ว

บ.ที่ผ่านปี 40 มาได้นี่ร่าจะมีภูมิคุ้มกันมาแล้ว น่าจะปลอดภัยในการลงทุนน่ะครับ
ผมชอบ LH AP น่ะครับ เขามีทั้ง LH bank, homepro น่าจะไม่มีปัญหาอะไร


ปล.ผมไม่ถนัดกลุ่มอสังหา

ถ้าในความหมาย คำว่า "ล้ม" เนี่ย
อยากให้ยกตัวอย่างครับ

สำหรับนิยามของผมส่วนตัว อย่าง syntec ช่วงก่อนหน้านี้หลายปี ก็เรียกว่า "ล้ม"

อนาคตคิดว่า LPN ล้ม ครับ
ถ้าราคาเหล็กร่วงบวกกับอสังหา ฟองสบู่
อันนี้น่าจะ "ล้ม" แบบ syntec ได้ครับ

LH แข็งแกร่งตลอดกาล เพราะมี AP QH LHbank etc. แต่ราคาไม่ถูกแล้วสำหรับตอนนี้

ถึงพวกนี้จะล้ม ก็ลุกได้นะครับ ถ้าถึงรอบของมัน

หุ้นที่ผมถือไงครับ อิอิ :lol:

บริษัทที่หนี้น้อย ต้นทุนต่ำ คุณภาพ Backlog สูง
เมื่อปี 2008 ผมก็ใช้โจทย์ข้อนี้ในการหาหุ้นอสังหาลงทุนเหมือนกันครับ
ผลลัพธ์ยอดเยี่ยมเกินคาด
ถ้ามันเกิดขึ้นมาจริงๆอีกครั้ง คงเป็นโอกาสได้รวยกันอีกรอบ :lol:

yoyo เขียน:บริษัทที่หนี้น้อย ต้นทุนต่ำ คุณภาพ Backlog สูง
เมื่อปี 2008 ผมก็ใช้โจทย์ข้อนี้ในการหาหุ้นอสังหาลงทุนเหมือนกันครับ
ผลลัพธ์ยอดเยี่ยมเกินคาด
ถ้ามันเกิดขึ้นมาจริงๆอีกครั้ง คงเป็นโอกาสได้รวยกันอีกรอบ :lol:

สิบเด้งถึงหรือป่าวคะ

ถ้าฟองสบู่อสังหาแตกจริงๆ กลุ่มแบงค์คงโดนไปด้วย ถ้ากลุ่มแบงค์โดน หุ้น(เกือบ)ทุกตัวในกระดาน ไม่น่ารอด

ผมว่ารอดได้เยอะแยะ
แต่จะดีขนาดไหนอีกเรื่องนึง

ฟองสบู่ ผมว่าคนวงนอกคิดเหมือนกัน
แต่ที่คุยกับคนในอสังหา ไม่เห็นมีใครคิดว่าจะสบู่เลยสักคน

นอกเรื่องหน่อย
เดี๋ยวนี้เห็นคำว่าสิบเด้งประจำ
ความคาดหวังของนักลงทุนน่าสนใจมากในช่วงนี้
ดูแลตัวเองด้วยนะครับ บริษัทกำไรได้เติบโตได้ แต่ไม่รู้ว่าจะเท่าความคาดหวังของคนหรือเปล่า

ผมว่ามันยังไม่ทันโต เลยยังไม่น่าแตก อิอิ จะโดนลบปะเนี่ย ขำขำนะครับ

ลักษณะของฟองสบู่เนี่ย จะมากับการปั่นราคา เก็งกำไร ซึ่งเป็นดีมาน เทียม
มีleverage สูงๆทั้งด้านดีมานและซัพพลาย
ราคาพุ่งทะยานจนเลยพื้นฐานของมูลค่า
ก่อนที่จะสรุปว่าฟองสบู่อสังหาจะแตกในปีไหนๆเนี่ย
ผมว่าเราลองมาดูภายในโครงสร้างอุตสาหกรรมกันก่อนดีมั้ย
ภาวะโอเวอซัพพลาย กับฟองสบู่ไม่เหมือนกันนะครับ
ผมเองคิดว่า อสังหาตอนนี้มีโอเวอซัพพลายอยู่บ้างในบางจุด
แต่d/eรวมในอุตสหกรรมยังต่ำอยุ่เลยนะครับ
ขายกันไม่ออกก็รอไป คงไม่ถึงกะเจ๊งกันหรอก

สิ่งที่จะเกิดกับบริษัทพัฒนาอสังหาในภาวะแบบนี้
ก็คงวัดกันที่ ใครมีประสิทธิภาพการบริหารและการวิเคราะห์ตลาดมากกว่ากัน
เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้มากกว่ากัน คนที่ด้อยกว่าธุรกิจก็จะหดตัวลง
ผุ้ล่นรายใหม่หรือ รายย่อย พอเจ็บตัวกันเข้าสักพัก ก็คงเพลาๆชะลอโครงการใหม่ๆกัน
ไอ้ที่ค้างๆอยุ่ ขายไม่ออกก็ต้องลดราคาไปอะไรไป
แล้วมันจะฟองสบู่ตรงไหนกันนี่
พอซัพพลายเริ่มหดสักพัก ก็คงเริ่มเข้าจุดสมดุลย์
ถ้าจะให้ตอบว่าอสังหาตัวไหนเวิร์ค ผมว่าปีหน้าหรือปีต่อๆไป คงเหลือแต่รายใหญ่
เพราะความได้เปรียบหลายๆด้าน ทั้งการเงิน แบรนด์ ประสิทธิภาพการบริหารจัดการ

ผมมองว่ายังไกลมากๆ เพราะปัจจัยที่นำไปสู่เริ่มปรากฏเท่านั้น ฟองสบู่ปี40 มันเริ่มตั้งแต่ 30 ต้นๆ ช่วงนี้สภาพคล่องไหลเข้ามาก แม้จะมีเงินร้อนอยู่บ้างแต่ไม่มากพอ เพราะขนาดเศรษฐกิจของเราตอนนี้ใหญ่กว่าปี 40มาก เราอยู่ในช่วงปรับตัวกับมัน และมีบทเรียนแล้ว ช่วง 40 สถาบันการเงินให้สินเชื่ออย่างไม่ระมัดระวังจึงมีการนำเงินไปเก็งกำไรหุ้นและอสังหาริมทรัพย์มากและยังมีการกู้ยืมตรงจากต่างประเทศของเอกชนจำนวนมากอีกด้วย ปัญหาของคอนโด คือ ราคามันสูงขึ้นเร็วกว่ารายได้คนซื้อ ทำให้กำลังซื้อถูกจำกัด เมื่อซัพพลายมากจึงอั้น ดังนั้นจึงจำเป็นต้องลดแลกแจกแถมเป็นธรรมดา