Thai Value Investor การลงทุนแบบเน้นคุณค่า ลงทุน VI หุ้นวีไอ Webboard

หวั่นเกิดฟองสบู่ภาคอสังหาฯปี56
http://dailynews.co.th/newstartpage/ind ... tID=152071

หวั่นเกิดฟองสบู่ภาคอสังหาฯปี56

วันอังคาร ที่ 19 กรกฎาคม 2554 เวลา 16:58 น


เหตุบ้านและคอนโดล้นตลาด กว่า 3.3 แสนหน่วย ถ้าเศรษฐกิจชะลอตัวประชาชนผ่อนชำระไม่ทันเกิดหนี้เสีย

เมื่อวันที่ 19 ก.ค. นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 54 ยังร้อนแรงอยู่มาก และคาดว่าจะต่อเนื่องถึงปี 55 โดยมองว่า ปีหน้า จะมีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ทั้งหมด 100,000 หน่วย ทำให้รอบ 3 ปี ตั้งแต่ปี 53-55 มีเปิดใหม่รวมกันถึง 330,000 หน่วย หรือ 7.2% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด 4.56 ล้านหน่วยในเขตกทม.และปริมณฑล เมื่อโครงการต่าง ๆ ทยอยแล้วเสร็จ ขณะที่ยอดขายต่ออยู่ที่ปีละ 90,000 หน่วย ทำให้คาดว่าปี 56 ตลาดจะเกิดภาวะฟองสบู่แตก เพราะการสะสมของอุปาทานที่มากเกินพอดี โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวที่มีเหลือขายเป็นจำนวนมากและมีเวลาการขายออกนานถึง 30 เดือน แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ในช่วงขาขึ้น แต่ไม่ควรประมาท เนื่องจากมีโครงการใหม่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง หากเศรษฐกิจปี 56 เกิดชะลอตัว จะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการผ่อนชำระของประชาชนลดลง จนอาจเกิดหนี้เสีย

ทั้งนี้ จากการสำรวจพบว่า กลางปี 54 มีโครงการหยุดขายทั้งสิ้น 78 โครงการ 17,750 หน่วย รวมมูลค่า 42,724 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 53 จำนวน 12 โครงการ โดยมีหน่วยหยุดขาย 3,330 หน่วย เพิ่มขึ้น 23% และมีมูลค่าหยุดขายเพิ่ม 8,282 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 24% เนื่องมาจากสถาบันการเงินไม่ปล่อยสินชื่อ 23 โครงการ ขายไม่ออก ไม่มีคนซื้อ รูปแบบสินค้าไม่เหมาะ 21 โครงการ และไม่ผ่านกฎหมายสิ่งแวดล้อม 10 โครงการ เป็นต้น ส่วนยอดการซื้อของโครงการที่อยู่อาศัยครึ่งปีที่ผ่านมานี้ พบว่ามี 48,825 หน่วย เพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกของปี 53 และหากประมาณการทั้งปีนี้จะมี 97,650 หน่วย เพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบกับยอดขายปี 53 โดยสิ่งที่น่าวิตกคือ การซื้อขายในยุคหลัง ๆ เป็นการซื้อขายเก็งกำไรมากขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ที่บางโครงการซื้อเหมายกชั้น.

Supply ปีละ 1 แสน Demand ปีละ 9 หมื่น

แต่ดูหัวข้อข่าวแล้ว ไม่น่าจะเรียกว่าฟองสบู่
น่าจะเรียก over supply มากกว่า
เพราะราคาไม่มี Bubble แล้วจะเอาฟองสบู่ที่ไหนมาแต​ก ?

เรื่องนี้ผมว่าเล็งไปที่ Demand Supply ที่เห็นภายนอกเพียงอย่างเดียวอาจจะไม่ได้ครับ

ขอยกตัวอย่างเรื่องคอนโดนะครับ เมื่อไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ผมมีโอกาสไปงานเปิดตัวคอนโดแห่งหนึ่ง (แต่ไปทำงานครับ ไม่ได้ไปจอง ฮ่าๆ) จึงอยู่ตั้งแต่เช้าจรดเย็น

ผมไปถึงตั้งแต่ก่อนเริ่มเปิดงาน ซึ่งก็มีคนมาถึงก่อนหน้าผมพอสมควร หลังจากนั้นก็ทยอยๆกันมาเพิ่ม จนถึงเวลาเปิดงานคนก็เยอะใช้ได้ (แม้คนจะมาเพียง 40-50% เทียบกับเก้าอี้ที่เตรียมไว้ แต่ท้ายที่สุดยอดจองคอนโดสูงทีเดียวครับ เข้าใจว่า 60-70% ทางโครงการนำไปขายต่อวันอื่นๆก็คงจะหมดในที่สุด)

และผมก็มีโอกาสได้คุยกับอาเสี่ยท่านนึง ซึ่งวันนี้เค้ามาจอง 2 ห้อง (จะซื้อเงินสด) จุดประสงค์เพื่อนำไปตกแต่งและปล่อยเช่า
ช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมานี้เค้าซื้อคอนโดมาแล้วประมาณ 10-20 ห้อง ซื้อทิ้งไว้หลายๆที่ หลายๆทำเล ส่วนใหญ่เพื่อปล่อยเช่า
เค้าบอกอย่างมั่นใจว่า มีแต่กำไรแน่นอน ไม่มีขาดทุน เพราะ เค้าเน้นปล่อยเช่าราคาไม่แพงมาก และเน้นซื้อทำเลดี
แถมยังแนะนำ ให้ผมซื้อสิ ยื่นกู้แบงค์เอา แล้วปล่อยเช่าก็ได้ เงินค่าเช่าที่ได้ก็นำไปผ่อนแบงค์ต่อสบายๆ
ผมก็รับฟังไว้

ระหว่างวันผมก็มีโอกาสได้คุยกับเจ๊ๆอีก 2-3 ท่าน ซึ่งก็ซื้อไปเพื่อปล่อยเช่าเช่นกัน (แต่เข้าใจว่าส่วนใหญ่ยื่นกู้แบงค์ ไม่เหมือนอาเสี่ย ที่เตรียมซื้อเงินสด)

แม้แต่ Sale ของทางคอนโดเอง ยังมีคำแนะนำให้คนอื่นๆที่มาจองคอนโด ซื้อไปเพื่อปล่อยเช่า โดยกู้กับทางแบงค์ แล้วจึงนำค่าเช่าที่ได้ ไปผ่อนกับทางแบงค์อีกที โดยกู้แบบผ่อนแบงค์เดือนละประมาณ 4 พันบาท (ถ้าจำไม่ผิดประมาณ 30ปี) แต่ Sale ก็บอกว่าสามารถปล่อยเช่าในเรท 5000 บาทได้อย่างสบายๆ

ผมจึงมีข้อสังเกตุว่า
- Demand ที่เห็นในปัจจุบันไม่ใช่ Demand ที่แท้จริง เนื่องจากมีส่วนนึง ซื้อไปเพื่อนำไปปล่อยกู้ต่อ แถมบางคนยังซื้อโดยการก่อหนี้มาอีกทีหนึ่ง
- ถ้าเกิดวิกฤตทางเศรษฐกิจขึ้นมา ส่งผลให้ราคาค่าเช่าตก หรืออาจทำให้ไม่สามารถหาผู้เช่าได้
จะส่งผลให้ผู้ซื้อบางส่วนไม่มีเงินส่งแบงค์ทันที เนื่องจากผ่อนคอนโดอยู่หลายที่ และส่วนใหญ่พึ่งพิงรายได้จากการปล่อยเช่า
- ปัจจุบันแม้ยังไม่มีสัญญาณของฟองสบู่ แต่ไม่แน่ว่าถ้าอสังหายังเปิดตัวอย่างต่อเนื่อง และมีคนเข้ามาเก็งกำไรมากขึ้นเรื่อยๆ ถ้าอนาคตเศรษฐกิจชะลอตัว ก็อาจจะเกิดปัญหาได้

แต่ซึ่งผมเองก็ยังไม่มีความรู้ในด้านอสังหามากนัก จึงลองตั้งข้อสังเกตุดูครับ
ไม่ทราบว่าพี่ leaderinshadow คิดยังไงกับการที่หลายๆคนยื่นกู้ผ่อนคอนโดกับทางแบงค์ เพื่อนำมาปล่อยเช่าอีกทอดหนึ่ง

เห็นเหมือนกับคุณ blunaticz เลยครับ

เด๋วนี้คนซื้อแล้วปล่อยเช่าเยอะกว่าคนอยุ่จริง แถมกู้มาซื้อด้วย
ลักษณะคล้ายๆกับ subprime ที่อเมริกาเลย
ประกอบกับปี 56 ไม่รู้ว่าเศรษฐกิจอเมริกาจะยังรอดไหม

ความเห็นส่วนตัว น่ากลัวครับ
แต่ก็เก็บตังไว้รอส่วนนึง รอช้อนซื้อหุ้น