รัฐบาลอย่าออกมาตรการอสังหาริมทรัพย์ส่งเดช

[pornchokchai]

รัฐบาลอย่าออกมาตรการอสังหาริมทรัพย์ส่งเดช

ดร.โสภณ พรโชคชัย
facebook.com/pornchokchai

พอจะมีรัฐบาลใหม่ ก็จะมีพวกล็อบบี้ยิสต์ มากระตุ้นให้รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์อยู่ร่ำไป รัฐบาลทั้งหลายก็มักกระโจนเข้าใส่เพราะหวังได้หาเสียง ผมจึงขอ ‘มองต่างมุม’ สักหน่อย

กระตุ้นด้วยความเข้าใจผิด
เรามักจะกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ เพราะความเข้าใจผิดบางประการ กล่าวคือ ประการแรก คือ ความเข้าใจผิดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงจนต้อง "กระตุ้นเพื่อฟื้นฟู" แต่ความจริงตลาดกำลังเฟื่องฟู จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ในปี 2553 มีโครงการเปิดใหม่ถึงเกือบ 120,000 หน่วย เทียบกับปี 2552 ที่มีเพียง 57,000 หน่วย และคาดว่าในปี 2554 และ 2555 จะเปิดเพิ่มอีก 105,000 และ 100,000 หน่วย ตามลำดับ
ประการที่สอง คือ ความเข้าใจผิดว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่เป็น "เสาหลักของเศรษฐกิจไทย" จึงให้ความสำคัญเกินจริงจนคาดหวังจะใช้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยพึ่งพาการส่งออกเป็นด้านรอง แต่ความจริงแล้ว ในผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP) ปีล่าสุด (พ.ศ.2552) เป็นผลผลิตในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์เพียง 2.4% และหากรวมกับภาคการก่อสร้างอีก 2.7% ก็เป็นเพียง 5.1% ของ GDP เท่านั้น
บางท่านอาจพูดถึงอุตสาหกรรมต่อเนื่องของภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเข้าใจว่าหากมีการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ย่อมมีการซื้อวัสดุก่อสร้าง มีกิจกรรมกู้ยืม ฯลฯ ต่อเนื่องกันไป แต่ในความเป็นจริง ทุกวันนี้หากไม่มีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ ก็ยังมีการก่อสร้างอื่น และหากผู้ซื้อบ้านสามารถซื้อบ้านมือสองราคาถูก ก็ยังต้องตกแต่งต่อเติมบ้าน ซื้อเฟอร์นิเจอร์ กู้เงิน ฯลฯ ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมต่อเนื่องเช่นเดิม
ประการที่สาม คือ ความเข้าใจผิดว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ในความจริงการที่เศรษฐกิจเติบโตไม่ใช่เกิดจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด แต่เป็นเพราะประเทศไทย มีอัตราการขยายตัวของการส่งออกเป็นสำคัญ ดังนั้นการพัฒนาเศรษฐกิจให้รุ่งเรือง จึงเป็นหนทางทำให้ประชาชนมีความมั่งคั่ง และซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่จำเป็นต้องกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ปลายเหตุ
ความไม่เหมาะสมของมาตรการที่ผ่านมา
มาตรการยอดฮิตของแต่ละรัฐบาลซึ่งเป็นการแก้ปัญหาไม่ตรงจุด ก็คือ ประการแรก การลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ จากเดิมที่กำหนดไว้อัตรา 3% เป็นอัตรา 0.1% ข้อนี้เท่ากับเป็นการส่งเสริมการเก็งกำไรระยะสั้นซึ่งไม่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจโดยรวม
ประการที่สอง การลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอนและค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ให้เหลือเพียง 0.01% สำหรับกรณีสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ข้อนี้เท่ากับว่าทางราชการต้องให้บริการแบบ "ขาดทุน" เพราะบ้านในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีราคาเฉลี่ยประมาณ 2.5 ล้านบาทต่อหน่วย หากเสียค่าธรรมเนียมเพียง 0.01% ก็เป็นเงินเพียง 250 บาทเท่านั้น ยังไม่พอค่าใช้จ่ายเลย
ในระยะเวลาที่ผ่านมา แม้ไม่มีมาตรการภาษีใด ๆ อสังหาริมทรัพย์ก็ยังเติบโต จึงสรุปได้ว่า มาตรการทางด้านภาษีนี้อาจดูคล้ายจะช่วยกระตุ้นความต้องการของผู้ซื้อได้ส่วนหนึ่ง แต่การตัดสินซื้อของประชาชนขึ้นอยู่กับราคา ทำเลและความจำเป็นของผู้ซื้อเป็นสำคัญ ไม่ได้อยู่ที่การเสียภาษี 3% ซึ่งเสียเฉพาะในช่วงโอน ในสหรัฐอเมริกาเจ้าของบ้านต้องเสียภาษีทรัพย์สินประมาณ 1-2% ของมูลค่าทุกปี รัฐบาลควรส่งเสริมให้ประชาชนทำหน้าที่พลเมืองดีด้วยการเสียภาษีเพื่อพัฒนาชาติ
รัฐบาลไม่ควรกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงที่ยังไม่มีแนวโน้มวิกฤติ เพราะหากในอนาคตเกิดมีวิกฤติจริง ก็คงไม่เหลือมาตรการเหล่านี้มาใช้

สิ่งที่ควรดำเนินการ
สิ่งที่รัฐบาลควรดำเนินการเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคหรือประชาชนส่วนใหญ่เป็นที่ตั้ง คือ ประการแรก คือ การส่งเสริมการขายบ้านมือสอง ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีที่อยู่อาศัยราว 4.4 ล้านหน่วย จึงมีบ้านมือสองที่รอการขายอยู่จำนวนมาก ทรัพย์สินเหล่านี้อาจขายต่ำกว่าราคาในท้องตลาดประมาณ 20-30% ประชาชนผู้ซื้อบ้านย่อมจะได้ประโยชน์มากกว่าการลดภาษีและค่าธรรมเนียมโอนเพียง 3% เงินที่ประชาชนประหยัดได้นี้ ก็สามารถนำไปจับจ่ายใช้สอยก่อให้เกิดการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจในวงกว้างได้อีกมหาศาล
ประการที่สอง คือ การเสริมความเชื่อมั่นต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลสามารถส่งเสริมให้มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้นจริง ด้วยการบังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Escrow Account) เพื่อที่ทุกบริษัทจะมีหลักประกันให้ลูกค้าเหมือนกัน ขณะนี้เมื่อไม่ได้ใช้ ก็เท่ากับอาศัยความน่าเชื่อถือ บริษัท SMEs กลับเสียเปรียบบริษัทใหญ่
ประการที่สาม คือ การส่งเสริมการพัฒนาสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ โดยเฉพาะระบบขนส่งมวลชนและทางด่วน ซึ่งถือสิ่งที่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยตรง และจะมีผลในระยะยาว เป็นทั้งการดึงเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้ามา
ประการที่สี่ คือ การส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศ รัฐบาลควรสนับสนุนการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมเพื่อการสร้างงานในประเทศและการผลิตสินค้าเพื่อการส่งออก โดยเชิญนักลงทุนต่างชาติมาลงทุนโดยให้เช่าที่ดินระยะยาวในราคาถูก ภูมิภาคเศรษฐกิจภาคตะวันออกของไทยที่มีการเติบโตต่อเนื่องแม้ในช่วงวิกฤติปี 2540 ก็เป็นเพราะพื้นที่ดังกล่าวเป็นเขตอุตสาหกรรมส่งออกสำคัญของประเทศนั่นเอง
ประการที่ห้า คือ การพัฒนาและควบคุมนักวิชาชีพ เป็นการคุ้มครองและสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภคในการเลือกซื้อสินค้าและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ และช่วยลดโอกาสที่ผู้บริโภคจะถูกโกงจากผู้ค้าหรือแม้แต่นักวิชาชีพเองให้น้อยลงโดยอาศัยระบบตรวจสอบและควบคุมที่มีประสิทธิภาพ หากผู้ซื้อบ้านมีความเชื่อมั่น ก็ย่อมกระตุ้นการซื้อบ้านมากขึ้นโดยไม่ต้องกระตุ้นด้วยมาตรการภาษี
ประการที่หก คือ การส่งเสริมการให้ความรู้แก่ประชาชนเรื่องอสังหาริมทรัพย์ โดยให้ข้อมูลที่ถูกต้อง เป็นกลาง ตรงไปตรงมาและยึดประโยชน์ของประชาชนผู้บริโภคเป็นที่ตั้งเท่านั้น ไม่ใช่ให้ผู้ประกอบการายใหญ่ได้รับรู้ข้อมูลก่อน

บทส่งท้าย ‘ฟังความรอบข้าง’
รัฐบาลควรยึดถือประชาชนเป็นที่ตั้งด้วยการอำนวยประโยชน์ต่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นคนส่วนใหญ่อันประกอบด้วยข้าราชการ พ่อค้าและประชาชนทั่วไปในทุกสาขาวิชาชีพและทุกวงการ การที่รัฐบาลจะออกมาตรการใด ๆ จึงควรปรึกษาจากผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่าย แม้ผู้แทนจากสมาคมผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินจะเป็นผู้รอบรู้ในวงการ แต่บริษัทพัฒนาที่ดินที่มีอยู่หลายพันแห่งทั่วประเทศ ส่วนใหญ่ก็ยังไม่ได้เป็นสมาชิก สมาคมจึงอาจยังไม่สะท้อนความเห็นที่ครอบคลุมความต้องการของผู้ประกอบการส่วนใหญ่
ในประเทศไทยมีสมาคมและองค์กรอื่นที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เกือบ 30 แห่ง ซึ่งควรได้รับเชิญมาปรึกษาเพื่อการนี้ การระดมความคิดที่กว้างขวางอย่างเพียงพอถือเป็นการวิจัยสำคัญที่จะทำให้รัฐบาลสามารถบัญชาให้มีมาตรการที่เป็นประโยชน์ต่อประชาชน ส่วนใหญ่ได้มากกว่าการได้รับข้อมูล จากผู้เกี่ยวข้องเพียงบางส่วน

ออกมาตรการใด ๆ ต้องคิดถึงผู้บริโภคเป็นที่ตั้ง