การมีบ้าน จากฐานเศรษฐกิจ
โพสต์แล้ว: อังคาร ก.ย. 06, 2011 9:18 am
อย่าส่งเสริมการมีบ้านเลยครับ
วันอังคารที่ 06 กันยายน 2011 เวลา 08:56 น. บทความโดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ข่าวรายวัน - ข่าวในประเทศ
ตามที่รัฐบาลยิ่งลักษณ์ มีความพยายามที่จะรักษาสัญญาที่ให้ไว้กับประชาชนในตอนหาเสียงนั้น แม้จะถือเป็นสปิริตที่จะพยายามทำตามสัญญา แต่ ผมขออนุญาตห้ามไว้สักหน่อย รัฐบาลไม่จำเป็นต้องรักษาสัญญา หากสัญญาดังกล่าว ไม่สอดคล้องกับสถานการณ์ และไม่ได้เป็นคุณต่อประชาชนผู้ซื้อบ้าน ผมเชื่อว่ารัฐบาลคงได้ข้อมูลมาไม่ครบถ้วน หรืออาจฟังความแต่พวกเจ้าหน้าที่ของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องที่หวังจะได้รับงบประมาณสนับสนุน จึงใช้ตัวเลขที่ผิดไปจากความเป็นจริงมาเสนอ จนกลายเป็นร่างนโยบายไป
ผมขออนุญาตเสนอข้อมูลชัด ๆ ตรง ๆ ดังนี้ครับ
1. ครัวเรือนไทย มีสัดส่วน “ครัวเรือนที่เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย” สูงถึง 82.4% เข้าไปแล้ว ทั้งนี้เป็นผลจากการสัมมโนประชากรและเคหะ พ.ศ.2543 (ข้อมูลปี 2553 ยังไม่ออกผล แต่ก็คาดว่าจะสูงมากเช่นกัน) ดังนั้นจึงไม่จำเป็นต้องส่งเสริมการมีบ้าน กลไกตลาดสามารถทำงานได้ด้วยตนเอง โดยรัฐบาลไม่จำเป็นต้องสูญเสียงบประมาณที่ควรนำไปพัฒนาประเทศในทางอื่น
2. ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยก็ไม่มีปรากฏ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกและสำรวจภาคสนามอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 พบว่าการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2553 สูงถึงประมาณ 120,000 หน่วย ในปี 2554 ทั้งปีคาดว่าจะมีอีก 110,000 หน่วย และคาดว่าในปี 2555 น่าจะมีการเปิดตัวใหม่อีก 100,000 หน่วย ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2554 ยังมีที่อยู่อาศัยในโครงการที่อยู่อาศัยเอกชน รอผู้ซื้อยู่ประมาณ 136,000 หน่วย ดังนั้นจึงไม่มีปัญหาที่ต้องเร่งสร้างที่อยู่อาศัยแต่อย่างใด
3. สถานการณ์ขณะนี้ไม่มีวิกฤติเศรษฐกิจจนต้องได้รับการช่วยเหลือเยียวยาจากรัฐบาล บริษัทพัฒนาที่ดินมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ ยังได้กำไรงามจากการประกอบการ เศรษฐกิจของประเทศยังเติบโตเพราะการส่งออกที่ดีขึ้นในช่วงปี 2552-2553 และปี 2553-2554 โดยเติบโตถึง 17% ดังนั้นจึงเห็นได้ว่า แม้ปี 2553 ได้เกิดวิกฤติทางการเมือง อัตราดอกเบี้ยก็เพิ่มขึ้น และภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์และค่าธรรมเนียมโอนที่แทบไม่เสียในอดีตก็กลับเสียตามอัตราเดิม แต่ที่อยู่อาศัยกลับเปิดตัวใหม่ถึง 120,000 หน่วย เทียบกับ 60,000 หน่วย ในปี 2552
4. สถาบันการเงินยังอำนวยสินเชื่ออยู่เป็นปกติ และยังมีผู้มาขอสินเชื่ออย่างสม่ำเสมอ ไม่ได้มีปัญหาดอกเบี้ยสูงเกินไป ไม่ได้มีปัญหาเงินดาวน์ที่สูงเกินไป โดยในปัจจุบันอำนวยสินเชื่อในสัดส่วนถึงประมาณ 90-100% ของมูลค่าบ้าน ทำให้ประชาชนสามารถมีบ้านของตนเองได้โดยง่าย แต่การนี้อาจเป็นการหละหลวมของวินัยทางการเงินที่จะสร้างปัญหาแก่ระบบที่อยู่อาศัยเช่นที่เคยเกิดขึ้นกับประเทศไทยในช่วงปี 2540 และสหรัฐอเมริกาในช่วงปี 2551-2553
ด้วยเหตุนี้รัฐบาลจึงไม่มีความจำเป็นต้องเข้าช่วยเหลือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วยการอุดหนุนดอกเบี้ย ลดภาษี ค่าธรรมเนียมโอน และค่าจดจำนอง แต่อย่างใด หากรัฐบาลจะช่วยเหลือ ก็พึงช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยเป็นสำคัญ โดยกำหนดให้
1. สนับสนุนผู้ที่จะซื้อบ้านในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท โดย ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2554 ปรากฏ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่ายังมีบ้านที่มีราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ขายอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลถึง 22,130 หน่วย แยกเป็น บ้านเดี่ยว 267 หน่วย บ้านแฝด 46 หน่วย ทาวน์เฮาส์ 7,837 หน่วย ห้องชุด 13,750 และที่ดินจัดสรร 230 หน่วย ยิ่งหากนับรวมบ้านมือสองก็คงมีที่อยู่อาศัยอีกรวม 50,000 หน่วย หากรัฐบาลสนับสนุนก็จะสามารถช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยถึงประมาณ 200,000 คน
2. สนับสนุนผู้ที่มีรายได้ต่อครัวเรือนไม่เกิน 20,000-25,000 บาท เพื่อจำกัดวงเฉพาะผู้ที่มีความต้องการจำเป็นเท่านั้น
3. สนับสนุนให้ซื้อบ้านมือสองโดยให้สิทธิพิเศษด้านภาษี ดอกเบี้ย เช่นเดียวกับบ้านมือหนึ่ง เพราะราคาถูกกว่า อีกทั้งเมื่อซื้อบ้านมือสองแล้ว ยังต้องต่อเติม ซื้อเครื่องเรือน ประกันภัยบื้น กู้เงิน ฯลฯ เช่นเดียวกับซื้อบ้านมือหนึ่ง และโดยที่บ้านมือสองถูกกว่า ผู้ซื้อยังมีเงินเหลือไว้ฉลอง ต่างจากการซื้อบ้านมือหนึ่งที่แม้จะต้องก่อสร้างทั้งหลัง แต่การซื้อบ้านมือสองที่ถูกกว่าและต้องซ่อมแซมเช่นเดียวกัน ก็ช่วยกระตุ้นกิจการวัสดุก่อสร้างได้ไม่แพ้กัน ดังนั้นไม่ว่าจะซื้อบ้านมือหนึ่งหรือบ้านมือสองก็มีส่วนช่วยกระตุ้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจไม่แพ้กัน
ผมว่าเอาไว้ประเทศชาติเผชิญภาวะวิกฤติเศรษฐกิจหรือวิกฤติทางการเงิน รัฐบาลค่อยยื่นมือเข้ามาช่วยเหลือก็ยังไม่สาย และในฐานะที่ผมบริหารศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส อยู่ ผมจึงมองเห็นภาวะต่าง ๆ ได้ล่วงหน้าในระดับหนึ่ง หากมีแนวโน้มว่าอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องได้รับความช่วยเหลือ ผมจะเป็นคนแรกที่ขอเรียกร้องให้รัฐบาลสนับสนุนผู้ประกอบการ เพราะหากพวกเขาอยู่รอด สถาบันการเงินก็อยู่ดี ระบบเศรษฐกิจก็ไม่เสียหาย
แต่ตอนนี้รัฐบาลไปทำอะไรที่เป็นประโยชน์มากกว่านี้ เช่น เร่งสร้างรถไฟฟ้า พัฒนาสาธารณูปโภค หรือทำการแก้ไขปัญหาที่เร่งด่วนของประเทศชาติในทางอื่น น่าจะดีกว่าครับ
จากน.ส.พ. ล้วนๆครับ ไม่มีความคิดเห็นส่วนตัว
วันอังคารที่ 06 กันยายน 2011 เวลา 08:56 น. บทความโดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ข่าวรายวัน - ข่าวในประเทศ
ตามที่รัฐบาลยิ่งลักษณ์ มีความพยายามที่จะรักษาสัญญาที่ให้ไว้กับประชาชนในตอนหาเสียงนั้น แม้จะถือเป็นสปิริตที่จะพยายามทำตามสัญญา แต่ ผมขออนุญาตห้ามไว้สักหน่อย รัฐบาลไม่จำเป็นต้องรักษาสัญญา หากสัญญาดังกล่าว ไม่สอดคล้องกับสถานการณ์ และไม่ได้เป็นคุณต่อประชาชนผู้ซื้อบ้าน ผมเชื่อว่ารัฐบาลคงได้ข้อมูลมาไม่ครบถ้วน หรืออาจฟังความแต่พวกเจ้าหน้าที่ของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องที่หวังจะได้รับงบประมาณสนับสนุน จึงใช้ตัวเลขที่ผิดไปจากความเป็นจริงมาเสนอ จนกลายเป็นร่างนโยบายไป
ผมขออนุญาตเสนอข้อมูลชัด ๆ ตรง ๆ ดังนี้ครับ
1. ครัวเรือนไทย มีสัดส่วน “ครัวเรือนที่เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย” สูงถึง 82.4% เข้าไปแล้ว ทั้งนี้เป็นผลจากการสัมมโนประชากรและเคหะ พ.ศ.2543 (ข้อมูลปี 2553 ยังไม่ออกผล แต่ก็คาดว่าจะสูงมากเช่นกัน) ดังนั้นจึงไม่จำเป็นต้องส่งเสริมการมีบ้าน กลไกตลาดสามารถทำงานได้ด้วยตนเอง โดยรัฐบาลไม่จำเป็นต้องสูญเสียงบประมาณที่ควรนำไปพัฒนาประเทศในทางอื่น
2. ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยก็ไม่มีปรากฏ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกและสำรวจภาคสนามอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 พบว่าการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2553 สูงถึงประมาณ 120,000 หน่วย ในปี 2554 ทั้งปีคาดว่าจะมีอีก 110,000 หน่วย และคาดว่าในปี 2555 น่าจะมีการเปิดตัวใหม่อีก 100,000 หน่วย ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2554 ยังมีที่อยู่อาศัยในโครงการที่อยู่อาศัยเอกชน รอผู้ซื้อยู่ประมาณ 136,000 หน่วย ดังนั้นจึงไม่มีปัญหาที่ต้องเร่งสร้างที่อยู่อาศัยแต่อย่างใด
3. สถานการณ์ขณะนี้ไม่มีวิกฤติเศรษฐกิจจนต้องได้รับการช่วยเหลือเยียวยาจากรัฐบาล บริษัทพัฒนาที่ดินมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ ยังได้กำไรงามจากการประกอบการ เศรษฐกิจของประเทศยังเติบโตเพราะการส่งออกที่ดีขึ้นในช่วงปี 2552-2553 และปี 2553-2554 โดยเติบโตถึง 17% ดังนั้นจึงเห็นได้ว่า แม้ปี 2553 ได้เกิดวิกฤติทางการเมือง อัตราดอกเบี้ยก็เพิ่มขึ้น และภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์และค่าธรรมเนียมโอนที่แทบไม่เสียในอดีตก็กลับเสียตามอัตราเดิม แต่ที่อยู่อาศัยกลับเปิดตัวใหม่ถึง 120,000 หน่วย เทียบกับ 60,000 หน่วย ในปี 2552
4. สถาบันการเงินยังอำนวยสินเชื่ออยู่เป็นปกติ และยังมีผู้มาขอสินเชื่ออย่างสม่ำเสมอ ไม่ได้มีปัญหาดอกเบี้ยสูงเกินไป ไม่ได้มีปัญหาเงินดาวน์ที่สูงเกินไป โดยในปัจจุบันอำนวยสินเชื่อในสัดส่วนถึงประมาณ 90-100% ของมูลค่าบ้าน ทำให้ประชาชนสามารถมีบ้านของตนเองได้โดยง่าย แต่การนี้อาจเป็นการหละหลวมของวินัยทางการเงินที่จะสร้างปัญหาแก่ระบบที่อยู่อาศัยเช่นที่เคยเกิดขึ้นกับประเทศไทยในช่วงปี 2540 และสหรัฐอเมริกาในช่วงปี 2551-2553
ด้วยเหตุนี้รัฐบาลจึงไม่มีความจำเป็นต้องเข้าช่วยเหลือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วยการอุดหนุนดอกเบี้ย ลดภาษี ค่าธรรมเนียมโอน และค่าจดจำนอง แต่อย่างใด หากรัฐบาลจะช่วยเหลือ ก็พึงช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยเป็นสำคัญ โดยกำหนดให้
1. สนับสนุนผู้ที่จะซื้อบ้านในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท โดย ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2554 ปรากฏ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่ายังมีบ้านที่มีราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ขายอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลถึง 22,130 หน่วย แยกเป็น บ้านเดี่ยว 267 หน่วย บ้านแฝด 46 หน่วย ทาวน์เฮาส์ 7,837 หน่วย ห้องชุด 13,750 และที่ดินจัดสรร 230 หน่วย ยิ่งหากนับรวมบ้านมือสองก็คงมีที่อยู่อาศัยอีกรวม 50,000 หน่วย หากรัฐบาลสนับสนุนก็จะสามารถช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยถึงประมาณ 200,000 คน
2. สนับสนุนผู้ที่มีรายได้ต่อครัวเรือนไม่เกิน 20,000-25,000 บาท เพื่อจำกัดวงเฉพาะผู้ที่มีความต้องการจำเป็นเท่านั้น
3. สนับสนุนให้ซื้อบ้านมือสองโดยให้สิทธิพิเศษด้านภาษี ดอกเบี้ย เช่นเดียวกับบ้านมือหนึ่ง เพราะราคาถูกกว่า อีกทั้งเมื่อซื้อบ้านมือสองแล้ว ยังต้องต่อเติม ซื้อเครื่องเรือน ประกันภัยบื้น กู้เงิน ฯลฯ เช่นเดียวกับซื้อบ้านมือหนึ่ง และโดยที่บ้านมือสองถูกกว่า ผู้ซื้อยังมีเงินเหลือไว้ฉลอง ต่างจากการซื้อบ้านมือหนึ่งที่แม้จะต้องก่อสร้างทั้งหลัง แต่การซื้อบ้านมือสองที่ถูกกว่าและต้องซ่อมแซมเช่นเดียวกัน ก็ช่วยกระตุ้นกิจการวัสดุก่อสร้างได้ไม่แพ้กัน ดังนั้นไม่ว่าจะซื้อบ้านมือหนึ่งหรือบ้านมือสองก็มีส่วนช่วยกระตุ้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจไม่แพ้กัน
ผมว่าเอาไว้ประเทศชาติเผชิญภาวะวิกฤติเศรษฐกิจหรือวิกฤติทางการเงิน รัฐบาลค่อยยื่นมือเข้ามาช่วยเหลือก็ยังไม่สาย และในฐานะที่ผมบริหารศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส อยู่ ผมจึงมองเห็นภาวะต่าง ๆ ได้ล่วงหน้าในระดับหนึ่ง หากมีแนวโน้มว่าอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องได้รับความช่วยเหลือ ผมจะเป็นคนแรกที่ขอเรียกร้องให้รัฐบาลสนับสนุนผู้ประกอบการ เพราะหากพวกเขาอยู่รอด สถาบันการเงินก็อยู่ดี ระบบเศรษฐกิจก็ไม่เสียหาย
แต่ตอนนี้รัฐบาลไปทำอะไรที่เป็นประโยชน์มากกว่านี้ เช่น เร่งสร้างรถไฟฟ้า พัฒนาสาธารณูปโภค หรือทำการแก้ไขปัญหาที่เร่งด่วนของประเทศชาติในทางอื่น น่าจะดีกว่าครับ
จากน.ส.พ. ล้วนๆครับ ไม่มีความคิดเห็นส่วนตัว
