Thai Value Investor การลงทุนแบบเน้นคุณค่า ลงทุน VI หุ้นวีไอ Webboard

ใครเลือก ลงทุน ฝั่งไหน ครับ
.....

teetotal เขียน:ใครเลือก ลงทุน ฝั่งไหน ครับ
.....

ลงทุนซื้อเก็บให้เช่าหรือครับ คุณตี๋

ถ้าเป็นผม ถ้าจะเลือกคอนโด ก้จะเลือกซื้อเพื่อปล่อยเช่า ก้จะเลือกซื้อตามย่านธุรกิจหลัก

สีลม สาทร สุขุมวิท เพราะยังไงคนเช่าก้มีกำลังในการเช่า

อีกย่านที่น่าสนใจ คือ ซื้อคอนโดแถวมหาลัยดังๆ ปล่อยเช่านักศึกษา

หรือจะ ซื้อคอนโดย่านท่องเที่ยว อย่างบางแสน ชะอำ ก้น่าสนครับ

การเลือกคอนโดก้ต้องเน้นโครงการที่ มีชื่อเสียงหน่อย

โครงการโลว์เกรด ขายเสร็จมันก้เลิกดูแล แล้วคอนโดจะโทรมเร็ว

การลงทุนในคอนโดถือว่าเป็นหนึ่งในการลงทุนที่แย่ที่สุดเลยนะครับ ทั้งให้เช่าหรือเก็งกำไรขายต่อ ถ้าเช่า ปัญหาจุกจิกเยอะมาก ต้องโชคดีได้ผู้เช่าที่ดีจิงๆ(ซึ่งยากมากๆ) ส่วนเก็งกำไร คอนโดเป็นสินทรัพย์หนึ่งที่สภาพคล่องต่ำยกเว้นได้คอนโดทำฝงสุดยอดจริงๆหรือตลาดบูมมากๆ ถ้าเป็นช่วงตลาดวายนี่ขายยาก ถ้าผมมีเงินคงไปลงในหุ้นหมดดีกว่า แต่ก็แล้วแต่ความถนัดและความชอบส่วนบุคคลแหล่ะครับ

คอนโดไฮโซ ก็มีทั้งราคาไม่แพง และ ราคาแพง
คอนโดราคาถูกก็มีทั้ง คุณภาพ ศักยภาพ ดี และ ไม่ดี ปนกันไป

จากประสบการณ์ที่ผ่านมา อยู่ที่จังหวะการลงทุน ทำเล และโชค
ผลตอบแทนค่อนข้างดีทีเดียวเลยครับ มูลค่าเพิ่มสูงและมั่นคง
ปัญหา คือ สภาพคล่อง ซื้อไม่ง่าย ขายไม่คล่องเวลาตลาดไม่เอื้่อ
แต่ผันผวนน้อยกว่าตลาดหุ้นเยอะ เป็นสินทรัพย์ที่ถ้าทำเลดีจริง
เก็บกินได้ยาว ใครว่าแย่ ผมว่าไม่แย่นะ เหมือนซื้อหุ้นนั่นแหละ
ตลาดไม่ดี ใช่ว่าของในตลาดไม่ดีหมด อยู่ที่ซื้อเป็นหรือเปล่า

ผมคิดว่า การซื้อคอนโด หรือ บ้านในหมู่บ้าน ปัจจัยสำคัญ คือ อัตราการเข้าอยู่ครับ

ถ้าโครงการไหนมีคนอยู่อาศัยน้อย ค่าส่วนกลางอาจเก็บไม่ได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย ซึ่งก็จะมีปัญหาเรื่องคุณภาพของทรัพย์สินส่วนกลางที่จะด้อยลงเรื่อยอย่างรวดเร็ว

ทำให้โครงการไม่น่าอยู่ จะขายหรือให้เช่าก็ลำบาก

ในปัจจุบันคอนโดแพงเกินไป ราคาห้องเล็กๆก็เกือบ2ล้าน

และยังต้องมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางประมาณ1พัน/เดือนเป็นอย่างต่ำ

รัฐน่าจะกำหนดให้แบงค์ปล่อยกู้ให้ไม่เกิน20-40%ของราคาคอนโด

อาจทำให้ราคาลดลงได้ ในปัจจุบันผู้ประกอบการได้รับประโยชน์มากเกินไป

ทำให้โก่งราคาขายแพงอ้างนู้นนี้ ภาระส่วนใหญ่ไปอยู่กับผู้ปล่อยกู้

ระยะข้างหน้าต้องมีหนี้เสียมากแน่ๆ แบงค์มีปัญหารัฐเข้าอุ้ม

ทำไมไม่รีบแก้ปัญหาแต่เนี้นๆ พวกเขาน่าจะมองกันออกนะครับ

หรือผมอาจจะมองไม่ถูก

เห็นด้วยครับ ว่าปัจจุบัน ราคาคอนโดมีราคาสูงมากทำให้เหลือ gap ที่จะทำกำไรต่อได้น้อยมาก
แต่ developer ก็ยังขึ้นโครงการกันไม่หยุด การลงทุนในคอนโดต้องใช้เงินก้อน สภาพคล่องก็น้อย
เอาเงินไปลงทุนในหุ้น ในเวลานี้ดีกว่าครับ แต่ถ้ามีใครขายราคาไม่แพง ทำเลดี ย่าน CBD ติดรถไฟฟ้า
ผมก็เอาครับ

คอนโดใหม่แต่ละ unit แพงมาก(เทียบกับพื้นที่ใช้สอย ไม่นับ condo ไม่แพง(แต่ไม่ถูก)ไกลๆ bts)
บวกกับมีคอนโดหลาย unit มากๆ เหมือนคู่แข่งจะเยอะมากนะครับ

ขนาดสุขุมวิท 77 นี่ไม่รู้กี่พัน unit เข้าไปแล้ว

ถ้าจำเป็นจริงๆคงเลือกราคาไม่แพงมากแต่อยู่ติด bts อาจจะปล่อยได้ง่ายกว่ามาก

ผมคงจะเลือกลงทุนตอนที่คอนโดไฮโซกลายเป็นคอนโดราคาถูกตอนช่วงฟองสบู่แตก หรือหลังวิกฤต สักพัก ตอนที่เริ่มรู้สึกว่าหนี้เสียท่วมไปหมด ตอนที่แบงค์ปล่อยกู้ยากๆ และเริ่มจะ่อยกู้คนที่มีฐานะทางการเงินดีจัดๆ ตอนที่ค่าเช่าราคาเดือนสูงกว่าค่าผ่อนรายเดือน ตอนที่ ROI อยู่เกินระดับ 200%

picatos เขียน:ผมคงจะเลือกลงทุนตอนที่คอนโดไฮโซกลายเป็นคอนโดราคาถูกตอนช่วงฟองสบู่แตก หรือหลังวิกฤต สักพัก ตอนที่เริ่มรู้สึกว่าหนี้เสียท่วมไปหมด ตอนที่แบงค์ปล่อยกู้ยากๆ และเริ่มจะ่อยกู้คนที่มีฐานะทางการเงินดีจัดๆ ตอนที่ค่าเช่าราคาเดือนสูงกว่าค่าผ่อนรายเดือน ตอนที่ ROI อยู่เกินระดับ 200%

ถ้าถึงตอนนั้นการซื้อสด กับขอกู้ อันใหนน่าจะเปน กลยุทธ์ที่ดีกว่ากันครับ

ผมซื้อคอนโดหลังวิกฤติปี 40 แถวสีลม ได้ราคาถูกมากครับ...ถ้าขายตอนนี้ก็ได้กำไรเท่าตัวทีเดียว...ตอนนี้มองไม่ออกเลยครับว่าจะมีโอกาสแบบนั้นอีกเมื่อไหร่...แต่ที่แน่ๆคือจะซื้อตอนไหนก็ต้องซื้อโครงการดีๆไว้ก่อนครับจึงจะคุ้ม

kraikria เขียน:ผมซื้อคอนโดหลังวิกฤติปี 40 แถวสีลม ได้ราคาถูกมากครับ...ถ้าขายตอนนี้ก็ได้กำไรเท่าตัวทีเดียว...ตอนนี้มองไม่ออกเลยครับว่าจะมีโอกาสแบบนั้นอีกเมื่อไหร่...แต่ที่แน่ๆคือจะซื้อตอนไหนก็ต้องซื้อโครงการดีๆไว้ก่อนครับจึงจะคุ้ม

100% ใน 15 ปีนี่ ก็ราวๆ 5% compound หรือปล่าวครับ?
คิดว่าถ้า ซื้อตอน distressed น่าจะได้มากกว่านั้นซะอีก

ถ้าคิดแค่ asset value อาจจะแค่ 100% แต่ถ้าคิดแบบ income approach
ผมว่าได้มากกว่าเยอะนะครับ

dragonrider เขียน:ถ้าคิดแค่ asset value อาจจะแค่ 100% แต่ถ้าคิดแบบ income approach
ผมว่าได้มากกว่าเยอะนะครับ

ic ลืมไปว่าตลอด 15 ปี ถ้าให้เช่าได้ค่าเช่าตลอดด้วย

ผมคิดว่ามี Condo ใน Port เป็นเรื่องไม่เสียหายอะไรครับ ตัวผมเองผมมี Condo 2 ที่ ของ LPN ที่ชอบเพราะบริหารจัดการส่วนกลางดีมาก เพราะที่แรกผมถือมากว่า 5 ปี ยังเหมือน Condo ใหม่อยู่เลยครับ ห้องที่สองก็เลยซื้อ LPN อีก (ผมไม่มีหุ้น LPN นะครับ)

ผมเลือกทำเลสำหรับคนทำงานครับ ใกล้ Office Building เดินทางง่าย หาของกินสะดวก แต่ส่วนตัวผมจะไม่เลือกห้องแพง อย่างแรกเพราะเริ่มซื้อตั้งแต่รายได้น้อย อย่างที่สองผมคิดว่าถ้ามีหลายห้องไม่แพง ดีกว่ามีห้องเดียงแพงๆ เพราะเหมือนการ Diversify เรื่องผู้เช่าไปในตัว

ผมตั้งราคาถูกครับ เอาแบบถูกกว่าห้องอื่นชัวร์ๆ เพราะผมถือว่าได้เงินน้อยหน่อย แต่ไม่มีช่วง Idle Time หรือมีน้อยๆได้จะดีกว่า เพราะสำหรับ Condo ราคาไม่แพงผมว่าเรื่องค่าเช่าที่ถูกกว่ากันแม้เล็กน้อยก็เป็นเรื่องใหญ่ จากประสบการณ์ผมก็ถือว่าห้องว่างไม่เกิน 1-2 เดือนก็หาคนเช่าใหม่ได้ครับ

ผลตอบแทนคร่าวๆ ค่าเช่าก็ประมาณ 5% ของเงินต้น ส่วนราคาขายเท่าที่เช็คก็เพิ่มประมาณปีละ 5% เช่นเดียวกัน ผมมองเป็น Passive Income ก้อนนึง ถ้าเราวางกลยุทธ์ในการเลือกได้ถูกต้อง ทำเลดี ราคาค่าเช่าได้ ก็เหมือนกับเราเลือก Defensive Stock ดีๆสักตัวเหมือนกัน Dividend Yield ก็เหมือนกับค่าเช่า Capital Gain ก็เหมือนกับราคาที่เพิ่มขึ้น

แต่ก็มีข้อเสียมากๆเช่นเดียวกันครับคือเรื่อง "สภาพคล่อง" ผมเชื่อว่าถ้าจะขายจริงๆ ขายยากแน่นอน เพราะ Supply ใหม่ๆมีมาตลอด และคนซื้อส่วนใหญ่ก็ต้องอยากอยู่ห้องมือหนึ่งมากกว่า ไม่เหมือนหุ้นครับ ยิ่งเป็นมือสองยิ่งขลัง หุ้นมองผิดยัง Cut Loss ได้ง่ายได้เร็ว แต่ Condo นี่ยากกว่ามาก ที่สำคัญที่สุดหากต้องการผลตอบแทนระดับที่ "เปลี่ยนชีวิต" ได้ ผมคิดว่า Condo ไม่ใช่คำตอบครับ เรายังสามารถหาหุ้นที่ได้ผลตอบแทน 200% ในปีเดียวหรือ 2 ปีได้ แต่คอนโดนี่ยากจริงๆครับ (หรือผมอาจยังไม่เก่งพอ )

ช่วงหลังผมก็คุยเลยกับแฟนว่าถ้าเราต้องการ "ตีแตก" จริงๆ หุ้นมีโอกาสมากกว่าเยอะครับ ช่วงหลังก็เลยปรับ Port มาลงทุนหุ้นเยอะขึ้น ใช้ Condo เป็นแค่สินทรัพย์ที่คอย Leverage ความผันผวนของราคาหุ้นมากกว่าครับ

VI Wannabe เขียน:

dragonrider เขียน:ถ้าคิดแค่ asset value อาจจะแค่ 100% แต่ถ้าคิดแบบ income approach
ผมว่าได้มากกว่าเยอะนะครับ

ic ลืมไปว่าตลอด 15 ปี ถ้าให้เช่าได้ค่าเช่าตลอดด้วย

ผมไม่เคยซื้อคอนโดเพื่อลงทุนครับ...มีคอนโดอยู่ที่เดียวซึ่งเป็นที่อยู่ปัจจุบันเท่านั้น...เลยไม่เคยคิดผลตอบแทนอะไรจากตรงนี้ทั้งสิ้นครับ (แต่ถ้าผลตอบแทนด้านเป็นที่อยู่อาศัยตลอด 10 กว่าปีนี่คงประเมินค่าไม่ได้ครับ)

ถ้าปล่อยเช่าจะได้ประมาณ 12% ต่อปีของมูลค่าที่ซื้อ หรือ 6% ของมูลค่าปัจจุบันครับ ก็ไม่ได้มากมายอะไร

ยังงัยก็ไม่ซื้อ ถ้าคิดะอยู่คอนโด ผมจะเช่า

เอ่อ ขอต้องขออภัยพี่ๆ เพื่อนๆ ครับ
ผมหมายถึง หุ้น นะครับ
ผมดูข้อมูลย้อนหลัง เห็นว่า
บ.คอนโดราคาถูก ขายได้เรื่อยๆ รายงานกำไร สม่ำเสมอ
ส่วน
บ.คอนโดไฮโซ project เลิศหรู แต่ บางไตรมาส ไม่รายงานกำไร

อ้าวคุยกันมาเยอะเลย ยิ่งน่าสนใจเลยครับ เพราะ ส่วนตัวผมที่ผ่านมาลงทุนในคอนโดให้เช่า
มี 1-2 ห้อง เอง แต่ไม่ซื้อ หุ้นคอนโดครับ เนื่องจาก 2 ปีที่ผ่านมา ขึ้นกันเยอะมาก จนสงสัยว่า
เอาเงินที่ไหนมาจองซื้อกัน ราคาก็ไม่ถูก คนเช่าก็หายากขึ้น ราคาค่าเช่าก็ลดกันลงมา ก็เลย
ห่างๆ หุ้นคอนโดไว้ ครับ แต่ผมเชื่อว่ามีหลายท่านไม่ซื้อคอนโด แต่ซื้อหุ้นคอนโดน่าจะเยอะด้วย
อยากฟังเหมือนกันครับ เพื่อพัฒนาการเป็นนักลงทุนที่ดีขึ้นเรื่อยๆ

romee เขียน:

picatos เขียน:ผมคงจะเลือกลงทุนตอนที่คอนโดไฮโซกลายเป็นคอนโดราคาถูกตอนช่วงฟองสบู่แตก หรือหลังวิกฤต สักพัก ตอนที่เริ่มรู้สึกว่าหนี้เสียท่วมไปหมด ตอนที่แบงค์ปล่อยกู้ยากๆ และเริ่มจะ่อยกู้คนที่มีฐานะทางการเงินดีจัดๆ ตอนที่ค่าเช่าราคาเดือนสูงกว่าค่าผ่อนรายเดือน ตอนที่ ROI อยู่เกินระดับ 200%

ถ้าถึงตอนนั้นการซื้อสด กับขอกู้ อันใหนน่าจะเปน กลยุทธ์ที่ดีกว่ากันครับ

กู้ครับ เพราะ จังหวะนั้น จะเป็นจังหวะหลังจากที่สภาพคล่องตึงตัวที่สุด และกำลังจะผ่อนคลาย ธนาคารได้ผ่านการ restructure และกำลังอยู่ในช่วงเริ่มปล่อยกู้อีกครั้ง ธนาคารกลางก็ลดดอกเบี้ยมาสักพัก และกำลังกดดันธนาคารพาณิชย์ให้ลดดอกเบี้ยตาม

ในการซื้อคอนโด ผมมองที่ location เป็นปัจจัยแรกสุดครับ อย่างทำเล prime ใจกลางย่านธุรกิจ ถ้าหาจังหวะซื้อได้ในราคาไม่แพงซื้อเลยครับ ส่วนตัวผมชอบทำเลศาลาแดง สยาม เพลินจิต พร้อมพงษ์ และทองหล่อครับ

teetotal เขียน:เอ่อ ขอต้องขออภัยพี่ๆ เพื่อนๆ ครับ
ผมหมายถึง หุ้น นะครับ
ผมดูข้อมูลย้อนหลัง เห็นว่า
บ.คอนโดราคาถูก ขายได้เรื่อยๆ รายงานกำไร สม่ำเสมอ
ส่วน
บ.คอนโดไฮโซ project เลิศหรู แต่ บางไตรมาส ไม่รายงานกำไร

ผมอ่านกระทู้ก็เข้าใจว่าผู้ตั้งกระทู้หมายถึง หุ้นนะครับ
แต่อ่านมาเรื่อยๆ กลายเป็นลงรายละเอียดลงทุนซื้อคอนโด

แต่ดีมากนะครับ ได้แนวคิด ความรู้หลากหลายเกี่ยวกับคอนโด
โยงมาถึง ลงทุนหุ้นคอนโด ได้เหมือนกัน ..