Thai Value Investor การลงทุนแบบเน้นคุณค่า ลงทุน VI หุ้นวีไอ Webboard

คือมีความสงสัยเรื่องบริษัทที่ออก Property Fund ครับว่าส่งผลอย่างไรกับ ผู้ถือหุ้น หรือ กำไรของบริษัทครับ
สมมุตินะครับ เดิมบริษัท ประกอบกิจการ โรงแรมอยู่ 3 แห่ง ผู้ถือหุ้น ได้กำไร หุ้นละ 1 บาท
อยู่ดี ๆ ก็ตั้งกองทุน Property Fund ขึ้นมา แล้วเอาโรงแรมเข้ากองทุนไป 2 แห่ง ที่ ก็เหลือเป็นของบริษัท ( ของผู้ถือหุ้นเดิม )
อยู่เพียง 1 แห่ง ที่จะใช้ทำมาหากิน ที่เหลือ 2 แห่งจะกำไร ก็ต้องไปเป็นของกองทุนไม่ใช่ของบริษัท ไม่เป็นของ ผู้ถือหุ้นของบริษัท ใช่หรือเปล่าครับ แล้วอย่างนี้ จะส่งผลให้ผู้ถือหุ้นมีกำไรลดลงหรือเปล่าครับ แต่ก็สงสัยเพิ่มเข้าไปอีก
อย่างหุ้นบางตัว ก็ทำแบบนี้ ขายทรัพย์สินเข้ากองทุน แต่แปลกใจ ทำไมราคาหุ้นมันพุ่งทะลุฟ้าไปเลยครับ

บริษัทก็น่าจะถือหุ้นใน Property Fun นั้นอยู่นะครับ ก็จะยังได้เงินปันผลกลับมาตามสัดส่วนที่ถืออยู่
ส่วนใหญ่บริษัทก็ขายสินสรัพย์ที่ mature แล้ว เข้า fund ไปเพื่อเอาเงินสดไปขยายงานต่อให้โตบโตไปเรื่อยๆ

การออก Prop Fund ช่วงนี้ จะได้ราคาที่ดีครับ
เพราะตลาดคาดหวังผลตอบแทนที่ต่ำลง

บริษัท ขาย Prop.Fund. ออก ก็คือได้
กำไร จาก กระแสเงินสดในอนาคต
(ซึ่ง จริงหรือไม่ ไม่มีใครรู้. เพราะเป็น
การคาดการณ์. ซึ่งพูดง่ายๆ ส่วนใหญ่
มักเป็น Super Best Case Scenario
555+). แถมยังมักจะได้รับ ค่าบริการจัดการ
ในอัตราที่ดีเยี่ยมที่สุดเท่าที่จะหาได้ใน Industry
นั้น ... ที่นี้ อัตราคิดลดนี่แหละครับ สำคัญมากๆ
ในอดีต มักใช้ 12 -14% ทำให้ ราคาที่คนซื้อๆ ไป
สมเหตุสมผล หรือบางครั้ง ได้ส่วนลด ด้วยครับ
แต่ปีก่อน เล่นDiscount Rate กันแค่ 6-8%
คนซื้อไปจ่าย Premium หัวแบะ

สรุปง่ายๆ บริษัท ที่ออก Prop Fund ช่วงนี้
จะไดกำไรดีครับ เพราะคนซื้อไป จ่าย Premium ...

syj เขียน:การออก Prop Fund ช่วงนี้ จะได้ราคาที่ดีครับ
เพราะตลาดคาดหวังผลตอบแทนที่ต่ำลง

บริษัท ขาย Prop.Fund. ออก ก็คือได้
กำไร จาก กระแสเงินสดในอนาคต
(ซึ่ง จริงหรือไม่ ไม่มีใครรู้. เพราะเป็น
การคาดการณ์. ซึ่งพูดง่ายๆ ส่วนใหญ่
มักเป็น Super Best Case Scenario
555+). แถมยังมักจะได้รับ ค่าบริการจัดการ
ในอัตราที่ดีเยี่ยมที่สุดเท่าที่จะหาได้ใน Industry
นั้น ... ที่นี้ อัตราคิดลดนี่แหละครับ สำคัญมากๆ
ในอดีต มักใช้ 12 -14% ทำให้ ราคาที่คนซื้อๆ ไป
สมเหตุสมผล หรือบางครั้ง ได้ส่วนลด ด้วยครับ
แต่ปีก่อน เล่นDiscount Rate กันแค่ 6-8%
คนซื้อไปจ่าย Premium หัวแบะ

สรุปง่ายๆ บริษัท ที่ออก Prop Fund ช่วงนี้
จะไดกำไรดีครับ เพราะคนซื้อไป จ่าย Premium ...

ขอบคุณสำหรับความรู้ครับ

ลองดูกรณีLUXFสิครับ อีกด้านหนึ่งของกองอสังหาเลย
หรืออย่างCPNก็ได้ สุดท้ายใครได้ประโยชน์

ผมมองกองอสังหาเป็น"ATM"ของผู้ตั้งกองครับ
อยากได้เงินเท่าไหร่ก็"มโน"ตัวเลขเข้าไป
ต้องระวังวิธีประเมินมูลค่า บางรายประเมินจากรายได้อนาคต
วาดฝันจะโตเท่านั้นเท่านี้ สุดท้ายเป็นแค่สายลม
ไปซื้อที่ถูกๆมาสร้าง โครงการเป๊กก็ขาย(หรือให้เช่าสิทธิ์)เข้ากอง
บางทีก็มาแบบปีแรกปันผลมากกว่า100% ทำให้ได้ยิลด์7-8%
แต่ถ้าปันที่90%ของกำไรกลับได้แค่5-6%
ยิ่งกองโครงสร้างพื้นฐานยิ่งแล้วใหญ่ สามารถกู้มาซื้อสินทรัพย์ได้
ยิลด์7-8%มาจากการทำleverage ซึ่งมีความเสี่ยง
ต่างจากสมัยก่อนที่เป็นเงินทุนล้วนๆ ยิลด์7-8%เท่ากัน แต่เสี่ยงน้อยกว่า

ฉนั้นอ่านหนังสือชี้ชวนดีๆครับ
กองอสังหาก็ไม่ต่างจากหุ้นIPO ถ้าทำได้ดีเค้าไม่เอามาขายหรอก
ยกเว้นไม่มีทางเลือกเนื่องจากคู่แข่งบีบ หรือเห็นโอกาสอยู่ตรงหน้าแต่คว้าไม่ได้เพราะทุนไม่พอ
จึงยอมได้ผลประโยชน์น้อยลงดีกว่าบ.ล้มหรือเสียโอกาสนี้ให้บ.อื่น

anubist เขียน:ลองดูกรณีLUXFสิครับ อีกด้านหนึ่งของกองอสังหาเลย
หรืออย่างCPNก็ได้ สุดท้ายใครได้ประโยชน์

ผมมองกองอสังหาเป็น"ATM"ของผู้ตั้งกองครับ
อยากได้เงินเท่าไหร่ก็"มโน"ตัวเลขเข้าไป
ต้องระวังวิธีประเมินมูลค่า บางรายประเมินจากรายได้อนาคต
วาดฝันจะโตเท่านั้นเท่านี้ สุดท้ายเป็นแค่สายลม
ไปซื้อที่ถูกๆมาสร้าง โครงการเป๊กก็ขาย(หรือให้เช่าสิทธิ์)เข้ากอง
บางทีก็มาแบบปีแรกปันผลมากกว่า100% ทำให้ได้ยิลด์7-8%
แต่ถ้าปันที่90%ของกำไรกลับได้แค่5-6%
ยิ่งกองโครงสร้างพื้นฐานยิ่งแล้วใหญ่ สามารถกู้มาซื้อสินทรัพย์ได้
ยิลด์7-8%มาจากการทำleverage ซึ่งมีความเสี่ยง
ต่างจากสมัยก่อนที่เป็นเงินทุนล้วนๆ ยิลด์7-8%เท่ากัน แต่เสี่ยงน้อยกว่า

ฉนั้นอ่านหนังสือชี้ชวนดีๆครับ
กองอสังหาก็ไม่ต่างจากหุ้นIPO ถ้าทำได้ดีเค้าไม่เอามาขายหรอก
ยกเว้นไม่มีทางเลือกเนื่องจากคู่แข่งบีบ หรือเห็นโอกาสอยู่ตรงหน้าแต่คว้าไม่ได้เพราะทุนไม่พอ
จึงยอมได้ผลประโยชน์น้อยลงดีกว่าบ.ล้มหรือเสียโอกาสนี้ให้บ.อื่น

ขอบคุณครับ

anubist เขียน:ลองดูกรณีLUXFสิครับ อีกด้านหนึ่งของกองอสังหาเลย
หรืออย่างCPNก็ได้ สุดท้ายใครได้ประโยชน์

ผมมองกองอสังหาเป็น"ATM"ของผู้ตั้งกองครับ
อยากได้เงินเท่าไหร่ก็"มโน"ตัวเลขเข้าไป
ต้องระวังวิธีประเมินมูลค่า บางรายประเมินจากรายได้อนาคต
วาดฝันจะโตเท่านั้นเท่านี้ สุดท้ายเป็นแค่สายลม
ไปซื้อที่ถูกๆมาสร้าง โครงการเป๊กก็ขาย(หรือให้เช่าสิทธิ์)เข้ากอง
บางทีก็มาแบบปีแรกปันผลมากกว่า100% ทำให้ได้ยิลด์7-8%
แต่ถ้าปันที่90%ของกำไรกลับได้แค่5-6%
ยิ่งกองโครงสร้างพื้นฐานยิ่งแล้วใหญ่ สามารถกู้มาซื้อสินทรัพย์ได้
ยิลด์7-8%มาจากการทำleverage ซึ่งมีความเสี่ยง
ต่างจากสมัยก่อนที่เป็นเงินทุนล้วนๆ ยิลด์7-8%เท่ากัน แต่เสี่ยงน้อยกว่า

ฉนั้นอ่านหนังสือชี้ชวนดีๆครับ
กองอสังหาก็ไม่ต่างจากหุ้นIPO ถ้าทำได้ดีเค้าไม่เอามาขายหรอก
ยกเว้นไม่มีทางเลือกเนื่องจากคู่แข่งบีบ หรือเห็นโอกาสอยู่ตรงหน้าแต่คว้าไม่ได้เพราะทุนไม่พอ
จึงยอมได้ผลประโยชน์น้อยลงดีกว่าบ.ล้มหรือเสียโอกาสนี้ให้บ.อื่น

ตรงประเด็นเปะ
ขอบคุณครับ

เพิ่มเติมบทความที่ด็อกเตอร์เคยเขียนไว้ครับ

http://www.thaivi.com/2010/02/450/