Thai Value Investor การลงทุนแบบเน้นคุณค่า ลงทุน VI หุ้นวีไอ Webboard

คือตอนนี้ ตลาดเช่าคอนโด มีการแข่งขันกันสูงมากๆ จน Yield ที่ได้จากค่าเช่าเริ่มไม่ค่อยดีแล้ว ที่ไหนได้ 5% ขึ้นนี่ถือว่าเยี่ยมเลยครับ แต่คอนโดที่ผมเคยเช่า หรือ คนรู้จักเคยเช่าอยู่ ไม่มีที่ไหนถึง 5 เลย เพราะเลือกเช่าแต่ที่ไม่แพงเกินไป แฮ่ๆ แต่ถ้าจะเลือกซื้อคอนโดตอนนี้ก็ควรเลือกลงทุนโครงการที่ได้เกิน 5 ซึ่งหายากมากๆ

สิ่งที่ผมต้องการทราบนะครับ

1. ชื่อโครงการ

2. ราคาขาย ต่อ ตรม. ณ ตอนนี้ (ไม่เอาตอนซื้อนะครับ เอา ราคาตลาดที่เป็นของปัจจุบัน)

3. ค่าเช่ารายเดือน ต่อ ตรม. (ขอราคาห้องที่มีการเช่าจริงๆ และสามารถให้เช่าได้ราคานี้ตลอดๆ ไม่ใช่แค่เพียง ปีเดียว)

4. Yield ผมขอใช้สูตร (ค่าเช่าต่อเดือน*9/ราคาต่อ ตรม.) ที่คูณ 9 เพราะ หัก 1. ค่าส่วนกลาง 2. ค่า Agent 3. Waiting Period

พี่ๆ เพื่อนๆ ท่านไหนมีข้อมูลหรือ ทราบข้อมูล นำมาแบ่งปันกันนะครับ ผมต้องการเก็บสถิติแต่ละโครงการไว้

เริ่มที่ผมก่อนนะครับ ยังไม่มีให้เช่า แต่เอาที่คนรู้จักเช่าอยู่ หรือ ปล่อยเช่านะครับ

1. Life@สุขุมวิท 65 ราคา ต่อ ตรม. 105,000 ค่าเช่า 500 บาท/ตรม. Yield = (500*9)/105000 = 4.29%

2. The Room สุขุมวิท 79 ราคา ต่อ ตรม. 90,000 ค่าเช่า 400บาท/ตรม. Yield = 4%

3. Rhythm สุขุมวิท 50 ราคา ต่อ ตรม. 110,000 ค่าเช่า 600บาท/ตรม. Yield = 4.91%

4. Ideo Verve อ่อนนุช ราคา ต่อ ตรม. 120,000 ค่าเช่า 600 บาท/ตรม. Yield = 4.5%

5. Skywalk พระโขนง ราคา ต่อ ตรม. 115,000 ค่าเช่า 580 บาท/ตรม. Yield = 4.54%

6. The Address อโศก ราคา ต่อ ตรม. 125,000 ค่าเช่า 540 บาท/ตรม. Yield = 3.89%

7. Rhythm รัชดา-ห้วยขวาง ราคาต่อ ตรม. 120000 ค่าเช่า 480 บาท/ตรม. Yield = 3.6%

8. Ideo Q พญาไท ราคาต่อ ตรม. 150000 ค่าเช่า 500 บาท/ตรม. Yield = 3%

9. Noble Reform อารีย์ ราคาต่อ ตรม. 130000 ค่าเช่า 500 บาท/ตรม. Yield = 3.46%

10. Villa ราชเทวี ราคา ต่อ ตรม. 135000 ค่าเช่า 520 บาท/ตรม. Yiled = 3.47%

พอเท่านี้ก่อนครับ จะสังเกตว่าหายากมากๆ ที่จะมีที่ไหนได้ Yield 6-8% ถ้ามีผมคิดว่าต้องเป็นช่วงสุขุมวิทช่วงต้น หรือ ตอนกลาง แต่บางคนเทียบกับราคาที่ตัวเองซื้อมา ก็เลยดูเยอะ แต่หากเทียบกับราคาตลาดตอนนั้น อาจจะได้แค่ 5-6% เท่านั้น

ยกตัวอย่าง Aequa สขุมวิท 49

ราคา Presale ตรม. 130000 ปล่อยเช่าได้ 1000 บาท/ตรม. คิดเป็น Yield = 6.92%

แต่ราคาตลาดตอนนี้ Aequa ถ้าขาย ส่วนใหญ่ก็ ตรม. 160,000+ แต่ค่าเช่ายังเท่าๆเดิมที่ 1000 ดังนั้น Yield จะเหลือเพียง 5.63% เท่านั้นครับ

อีกที่ก็ Noble Reveal เอกมัย ตอนเปิดตัว ตรม. 80000 บาท ปล่อยเช่ากันได้ที่ ตรม. 700 บาท คิด Yield ได้ถึง 7.88%

แต่ตอนนี้ ราคาตลาดไปที่ ตรม. ละ 120000 แล้ว Yield เหลือ 5.25% เท่านั้น

แต่สิ่งที่เก็บได้จากสถิติก็คือ หากจะซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าในกรุงเทพ ทำเลที่เหมาะสมก็คือ เส้นสุขุมวิทครับ จะได้ค่าเช่าคุ้มค่ากว่า รัชดา พญาไท หรือ อารีย์ แต่ เชื่อว่าคนที่ซื้อทำเลอื่นส่วนใหญ่คงซื้อไว้อยู่เองและชอบที่ทำเลจริงๆ

จริงๆแล้ว คอนโดที่ปล่อยเช่าได้ Yield 7-8% เมื่อเทียบกับราคาปัจจุบันก็พอมีนะครับ แต่จะเป็นคอนโดตลาดล่างหน่อย ห้องละ1-2 ล้าน เช่น LPN Regent

ซึ่งหลายๆท่านที่เน้นคอนโดปล่อยเช่าคง มีกันไม่น้อย บางคนมีเป็น 10 ห้องเลย


สุดท้าย เพื่อนๆ พี่ๆ อย่างลืมแชร์ข้อมูลกันนะครับ ว่ามีที่ไหนกันบ้าง ราคาเท่าไหร่ และ ปล่อยเช่าได้เท่าไหร่ จะได้เป็นประโยชน์กับคนที่ต้องการซื้อไว้ลงทุนหรือปล่อยเช่า ครับ

echelon เขียน:ค่าที่คุณมานะว่าน่าจะรวมอยู่ในนี้แล้วนะครับ(ใช้ 9 เดือนคูณแทน 12 เดือน)
4. Yield ผมขอใช้สูตร (ค่าเช่าต่อเดือน*9/ราคาต่อ ตรม.) ที่คูณ 9 เพราะ หัก 1. ค่าส่วนกลาง 2. ค่า Agent 3. Waiting Period

nut776 เขียน:เมื่อก่อน สูตรง่ายๆ ล้านละหมื่น ต่อเดือน
เห็นค่าเช่าสมัยนี้แล้ว
เพลีย
ของผมมี 5 ที่ ขายไป 1
รู้สึกทำแล้วจุกจิก ไม่มีเวลาไปดูแลเลย
กว่าจะมาเข้าใจแก่น ก็ไม่อยากทำละ

ทำเล ทำเล และทำเล
สำคัญสุด ไม่เกี่ยวว่า ห้องเละ บรรยากาศสยอง
facility ไม่ดี นิติห่วย
ตราบใด ทำเลดี มีdemand เสมอ และปรับราคาในอนาคตได้
เหมือนหุ้นเด๊ะๆ ซื้อโดยดูราคาถูกนำ จะปวดหัวมาก
หาคนเช่ายาก ลดราคายังเหนื่อย
โอกาสขึ้นค่าเช่าแทบไม่มี

vim เขียน:อยากสอบถามเป็นความรู้ครับ ว่าถ้ากู้มาซื้อแล้วปล่อยเช่าได้แค่ 4-7% มันจะคุ้มดอกเบี้ยเงินกู้เหรอครับ?

zephyr เขียน:รายได้จากการให้เช่าต้องเสียภาษีตามกฎหมายหรือเปล่าครับ หรือว่ายกเว้น

vim เขียน:อยากสอบถามเป็นความรู้ครับ ว่าถ้ากู้มาซื้อแล้วปล่อยเช่าได้แค่ 4-7% มันจะคุ้มดอกเบี้ยเงินกู้เหรอครับ?

zephyr เขียน:รายได้จากการให้เช่าต้องเสียภาษีตามกฎหมายหรือเปล่าครับ หรือว่ายกเว้น

Plant เขียน:

zephyr เขียน:รายได้จากการให้เช่าต้องเสียภาษีตามกฎหมายหรือเปล่าครับ หรือว่ายกเว้น

ตามกฎหมายแล้ว ไม่ว่าจะเป็นรายได้ค่าเช่าจากอะไรก็ตามก็ต้องนำไปคำนวนภาษครับ

แต่ในหลักปฎิบัติ ไม่มีใครนำไปคำนวนภาษี ถ้าไม่มีหลักฐานให้สรรพากรตรวจสอบได้
ยกตัวอย่างเช่น ถ้าไปให้คนธรรมดาเช่า ก็จะไม่มีหลักฐานเรื่องค่าเช่า แต่ถ้าไปให้พนักงาน
บริษัทเช่า โดยบริษัทเป็นผู้ออกค่าเช่าให้(ชาวต่างชาติที่มาทำงานในไทยมักจะเป็นแบบนี้)
ทางบริษัทจะขอหลักฐานค่าเช่าเพื่อไปยื่นสรรพากร แบบนี้มีหลักฐานครับ เราต้องยื่นเป็นรายได้
เสียภาษีครับ บางคนอาจมองว่าแบบนี้ไม่ถูกต้อง ถ้ามันจะไม่ถูกต้องมันก็ไม่ถูกตั้งแต่ยื่นกู้แล้วครับ
เพราะคุณยื่นกู้เพื่ออยู่อาศัย คุณไม่ได้ยื่นกู้เพื่อปล่อยเช่า ผมมองว่าเป็นการเล่นที่อยู่ในขอบเขต
และกติกามากกว่าครับ...^^)

รู้สึกเริ่มเป็นสีเทาๆนะครับนี่ ...อิอิ...^^)

zephyr เขียน:รายได้จากการให้เช่าต้องเสียภาษีตามกฎหมายหรือเปล่าครับ หรือว่ายกเว้น

Plant เขียน:

vim เขียน:อยากสอบถามเป็นความรู้ครับ ว่าถ้ากู้มาซื้อแล้วปล่อยเช่าได้แค่ 4-7% มันจะคุ้มดอกเบี้ยเงินกู้เหรอครับ?

คำถามครับ คุณ "vim" ได้ตัวเลข 4-7% มาจากการคำนวนยังไงครับ...-_-??)

sci เขียน:คอนโด 1 ล้านระยองหาไม่ได้เลยครับ
เห็นโฆษณา เริ่มต้น 1.39 1.49 มีแค่ห้องเดียว ท่ีเหลือ
1.6 -2.0ขนาดประมาณ 28-31 ตร.ม